国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案（通用7篇）

篇1：国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

一、开业前促销方式

1、网络促销

1）酒店订房网：

携程网、e龙网、舟山订房网，以上三个订房网都是抽取佣金方式，前期投放不需要费用。

so-hotel（酒店直销网）：此网站是中国第一家交互式网上酒店直销平台，是一个提供酒店与顾客之间直接交易的酒店直销平台，打破了传统的酒店预订模式，是酒店与顾客之间最为直接的消费预定平台，此订房网不抽取佣金，但要收取年费，根据酒店规模及提供服务种类分为 元/年。

2）旅游中介网：最佳东方，此网站是中国最大的旅游中介网，平台上主要是全国各地旅游中介商，酒店可以通过此平台让全国的旅游中介商方便快捷的了解到我们酒店（收费约 元/4年）

2、展会促销

1）4.14---4.15：上海2007春季城乡互动大型旅游咨询展示会

展位费：

餐旅费：由市旅游局统一安排，具体费用等通知，我酒店3人参加

2）4.20—4.22日：中国（苏州）国内旅游交易会

展位费：由市旅游局安排，免费

餐旅费：由市旅游局统一安排，具体费用等通知，我酒店3人参加

3、媒体（广告）促销

1)确定形象广告语和定位广告语：（）广告语的设定要给宾客提供酒店的市场定位信息，广告语不但要简洁明了，朗朗上口，还要给人一种精神上的愉悦和享受，从而使客人对宾馆产生了亲和力，缩短了客人与宾馆的距离，也将会增强客人对酒店的忠诚度。

2)杂志刊登

① 《 》杂志—此杂志是由***市消费者委员会创办，主要是放在***市各级政府、部门、服务行业，以及车站、机场、码头等公用窗口全部给客人免费赠阅。

刊登费用：刊登内页一版面 元，经洽谈协商后，我酒店方只需首付 元，其它 元作为酒店开业后杂志社在我酒店的消费款额，酒店方不需再另付现金。另外杂志社需向酒店赠送150本杂志，以便放在我酒店的客房及各个营业点供酒店客人免费阅览。

② 《 》杂志—此杂志是由市广电局主办，是以纯广告加游记软文结合的形式，《 》目前在***已有杂子里发行量最高，投放渠道最广，发行方向为各机关、企事业单位及各休闲娱乐场所。刊登费用：暂得到报价为 每年。

3)户外广告(部分有报价)

①

白峰码头或鸭蛋山码头竖立广告牌子一块，面积各在120—150平方米之间。总价格约在 之间。**码头针对进出**的商务旅游人员，**码头针对**，**两县及以后上海来往的客人）

② 在城区位子选择一“三面翻”广告位，面积为120-150平方米 左右，价格约在 万；（此广告形式在***尚未出现，其相比传统广告广告牌品位更高）。

③ 汽渡船上的影视媒体。

④ ***码头往酒店一路方向的指路牌（***、环城南路客远中心附近、沿港东路、环城东路与***路交叉口、***路到酒店码头附近、酒店码头等地一路设立六块指路牌，以引导客人进入酒店）。

⑤ 酒店码头的设计和广告包装。

⑥ 酒店交通工具的广告设计（汽车、游艇的广告招贴，可根据VI的要求制作）。

4)本地新闻体

在开业前和后各一个月里，通过当地有影响力的广告宣传媒体做不同形式的广告宣传：

①

和电视台品牌栏目合作或独家点播电视连续剧参与广告宣传；形式和价格须与媒体面议（电视作为高端媒体与酒店定位相吻合，栏目必须选择收视率高，美誉度好的品牌栏目）。

② 在当地知名报刊——《 》上刊登系列宣传广告和宾馆情况有奖征答栏目。

③ ****文艺电台：播放时间在早上7：30---8：30时和下午5：00—6：00时之间，价格在 元每月（***文艺台主要为有车族上下班时间所收听）

④ 在***的“交通之声”上播出酒店30秒的广告。原因是交通之声在全省的传播率和知名度，以及有车一族特别喜欢的媒体广播。

⑤ 开业前一周用别出心裁的方式，在当地日报连续刊登递进式关联性悬念广告，开业典礼日公告开业；

⑥ 制造新闻热点（项目特点、筹建中典型的好人好事、社会公益活动、开业对城市的意义，等等），主动提供新闻线索，争取做合法的免费广告宣传。

4、人员促销

1）开业前一个半月，设计、印制广告宣传单册（5000份），组织营销部等人员到企业机关上门拜访和邮寄。

2）开业前由营销部人员以电话传真、上门拜访的方式与目标客户签定优惠消费协议及推销我们酒店的会员卡。

3）制作酒店的信封，以便营销部在开业前邮寄酒店宣传册给目标客户，开业后也需使用。

4）制作有宾馆标志的小纪念品，由营销人员在开业前上门拜访时赠送给大客户，在以后的营销活

动中也可使用。

二、开业典礼(具体方案另行制定)

在本岛举行隆重而热烈的开业典礼活动，为酒店经营造势，扩大酒店在当地的知名度和美誉度，是市场营销活动的绝好机会，这样就使开业典礼仪式不单纯是一个开业的标志，更是宣传和营销的载体。

我们将利用政府高度重视、支持本项目的开发，注重**旅游业开发，特别是**南部诸岛项目的开发为依托。***雷迪森假日酒店作为舟山南部诸岛真正意义的开发项目，对舟山的经济繁荣和旅游建设，具有划时代的意义、宣传价值和模范作用，可名正言顺地邀请地方政府首脑和当地媒体参加开业庆典，因为这不是一般的企业行为，而涉及到政府的政策决策导向问题，具有较高的政治意义。庆典仪式完毕，请到会人员参观宾馆经营设施，品尝宴会菜肴，体验宴会服务，进一步加强到会人员对宾馆产品的亲身感受，达到培育潜在客户和义务营销员的目的。

三、开业典礼活动时间安排表

1、开业前一个月，设计出典礼仪式程序与名单，列出各部门典礼用品清单幷采购（可以让广告公司和VI设计公司共同操作）。

2、典礼前一周送发典礼请柬；

3、开业前三天，开始环境和绿化布置，张灯结彩；

4、开业典礼程序与时间安排

1)5月28日上午8：00，在酒店码头大门外悬挂巨幅红色布幔、金字：“凤凰岛雷迪森假日酒店开业庆典”，音响设备安装调试到位，地面铺设大红地毯。

2)9：00，大堂设参加典礼登记处，备签名本、钢笔、毛笔、胸花、嘉宾证、资料袋、答谢来宾纪念品等。

3)9：20，内、外部各类记者到位，宾馆办公室向媒体记者赠送新闻统稿；

4)9：30，总经理率部门经理在大堂门内侧两旁迎候嘉宾到来；

5)9：50，参加典礼人员入场（重要人物、市领导、行业主管局领导、董事长、外宾前排）；

6)10：00，主持人（总经理）宣布开业典礼开始，宣布参加典礼的主要领导和嘉宾，宣布仪式程序，奏国歌（需再拟定）；

7)10：02，酒店董事长致词（办公室提前一周拟好讲稿送审）；

8)10：10，行业主管部门领导祝词；

9)10：15，市领导祝词；

10)10：20，市领导为店牌揭幕，奏进行曲，鸣放爆竹，如有条件可放信鸽；

11)10：30，典礼仪式结束，营销部代表邀请来宾参观酒店主要经营设施； 12)11：30，举行开业典礼宴会（夏宫多功能厅），总经理主持，董事长致祝酒词，总经理宣布开宴，总经理率部门经理向每桌来宾敬酒表谢意；

13)13：00，宴会结束，总经理率经理们在大堂和码头欢送来宾；

14)13：30，典礼活动结束，清理场地，迎接开业的真正开始。

四、开业后促销方案

开拓市场没有快捷方式可走，“吃苦”是最根本的前提，所以，“扫楼”是营销人员必做的功课之一。因为准确的市场定位、合理的市场细分、合适的房价政策、良好的合作信誉都将逐步具备。同时，信息输出（宣传促销）也是销售的关键。酒店销售在广告宣传上不可能象做日用品，大量投放媒体广告，只需在酒店开业前后做适当的广告宣传即可,那么人员促销是最主要的手段，其次是与部分媒体合作策划一些非常具有影响力、对本地区消费群体具有特殊意义的活动方案，以提高酒店在本地区的知名度与美誉度。

（一）高端会务客源促销

高端会务市场是本酒店最终的市场定位，也是能提高本酒店综合营收的其本市场，所以我们销售团队以后的主要市场定位就是高端会务市场

1、促销对象和市场细分：

1）***市、区二级政府各职能部门

2）***市中、大型企业及金融、能源、通信行业等

3）在***投资的各大外商企业

4）本地商务中介公司

5）***各大商会、行业协会。

5）利用***特色的佛教文化、海洋文化和海鲜美食对周边地区及外省市的重点目标客户促销，例如宁波、绍兴、台州、杭州、上海、江苏等地区，特别是宁波、绍兴、上海地区，我们一定会投入更多的精力开发，上海促销对象主要为各大会务中介旅游公司及国有企业、政府部门、外资企业及相关协会，上海有1000多家旅行社，其中有很多都在做会务团，这块市场是我们现在需要重点开发的对象。

6）销售年龄以成年人25—50岁左右，有经济实力的、经常出差的、需要举办会议的、需要邀请高档客户的、对海岛文化感兴趣的、对佛教文化执着的、与总公司有业务往来的、需要休闲度假的等等，这些都将是我们今后的客源市场，同时，这些需求受众中，还需要用价格杠杆进行筛选的，最终成为我们的客户。

2、建全代理制

组织市内外会务客源。定期策划一些企业经济类、学术研讨、培训会议和事业单位的会议。计划完备的会议服务设施、提供优质的会议全程服务。

（二）散客客源

散客市场客源的开发，是我们酒店客房追求高利润，比较稳定的客源市场，在开拓散客市场时，因本酒店地理位置的原因，所以，重点是***市场，其次是外地来***的商务、度假、休闲散客。由于我们不是陆地或中心城市商务酒店，客人上岛消费的目的性非常明确，所以，必须设计出符合这些客人消费的产品，才能赢得他们的心，最终成为我们的忠实宾客。营销部应用80%的用心维护好20%老客户，因为他们可以为酒店创造80%的业绩，而用20%的精力进一步开发80%的新市场，因为，他们在目前状况下，只能为酒店带来20%的营业业绩。

1、加强与***本地企事业单位的联系，稳定大客户，大力开发新客户，本地市场客户要逐一登门拜访，签订优惠协议书（通过一段时间的营业，可根据客户的消费能力，优惠协议可分为A、B类两种）。

2、针对散客，客房、餐饮捆绑销售，客户在酒店住房，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠。

3、根据不同客人的需要，设计多种套餐（包价），含客房、餐饮、娱乐为一体。

4、开辟网上订房，加强网络促销，扩大网络订房中心的订房，从而又能达到网络宣传的效果。

5、着重开发****雷迪森假日酒店尊爵会所会员，（三）餐饮市场推广

1、以高档餐饮为主，做自己的特色菜，打造自己的王牌菜，以高

标准的服务质量建立本地区的最响亮的服务口碑，最终打造成本地区最具特色的餐饮品牌。

2、定期推出不同的特色菜，以保持老客户的忠诚度。

3、根据节庆推出相应的团圆宴、长寿宴、婚庆宴、相关节日宴等，特别是加大年底的企业年夜饭促销。

4、开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，或免费接送及小礼品、鲜花赠送和在报刊祝贺广告、电视台、电台送歌活动。

5、餐饮价格制定应该使用平和的心态对待，特别是高档酒水、海鲜等，不能以宰客为手段，应采取“放长线”手段，具有价格竞争优势，特别是性价比比较明显的菜肴品种，定价不能太昂贵，基本与“新华侨”和其它竞争对手保持一致或略微下降，才能够赢得顾客的良好口碑。

（四）休闲娱乐的推广

1、集中宣传酒店的休闲娱乐服务设施和项目，客人在岛上多逗留一天，就可以使我们产生额外的经济效益，这个中心思路不可以动摇。

2、努力推广户外垂钓服务，将钓鱼、放蟹笼、捕虾的垂钓项目发展推广到极至。同时，考虑推行海上垂钓活动，组织境外深度旅游团进行海上垂钓、就餐、KTV、观光、旅游等项目组合起来，把我们的游艇和游艇俱乐部的资源充分发挥出来，形成独特的强势竞争体系。

3、努力推广水上娱乐项目，如海边烧烤、海水游泳池、水上碰碰船、水上自行车、放风筝、户外鶏尾酒会、花园婚宴等活动统筹组织起来，增加酒店在娱乐项目的趣味性。

4、推广SPA、KTV、棋牌、网球、高尔夫练习等服务项目，把舟山目前唯一的最豪华的SPA水疗馆推荐给高层次顾客。同时，把开辟SPA、高尔夫的产品售卖，把精油、球杆、服装、皮具、护理产品推荐给宾客，逐步形成如一批奢侈消费簇拥群体，把主产品和辅产品推广到市场，增加营业收益。

（四）消费链建立

1、外部宣传和促销

1）与本地新闻媒体的全面合作，除正常的广告播放和栏目的合作，同时更要抓住时机策划和炒作一些临时性、公益性的新闻报道宣传，提高酒店的知名度和美誉度。

2）人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其它媒体等。通过以上方法和其它方法建立宣传网，把客人吸引进来。

2、内部宣传网的建立

建立酒店互联网。目前酒店已经申请两个国内和国际域名，正进一步抓紧落实网站的建设。客人游览酒店的服务介绍、预订酒店、了解酒店最新动态和促销活动、招聘等等，都可以通过我们的网站进行，同时，内容丰富、形式新颖、生动活泼的网页数据，给可以良好的心理感受，将促成客人进一步关注和了解酒店详情的心理，促成消费业务的完成。

3、内部消费链的促成

通过内部交叉宣传网将内部各营业部吸引客人的方法介绍给客人，幷制作折扣卡赠送等完成内部的消费链的构成。

（五）提高回头率

通过促销，把客人引进来，留住客人，提高回头率是最关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率（当然指在准确的价格定位的前提下）才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的开房率。留住客人的手段除了硬件配套外，还有软件（包括服务、餐饮出质量量、其它营业部门高标准的服务），同时还可以采用一些赠送和让利——推行“消费积分卡”：消费达到一定的金额，享受赠送房，或凭此卡享受优惠折扣，住房一定数量后，凭卡可申请VIP金、银卡，赠送娱乐消费等。

（六）增收节流、强化管理

1、制定营销部管理制度，在以制度管人的同时，同时加强与员工的沟通

2、制定团队、散客下单程序、复查程序，公开旅游、车、票等代理价格，堵塞销售漏洞。

3、强化销售员工培训、提高员工素质、业务水平。

4、制定部门层级设制，定岗定编，降低销售成本。

5、目标考核，制定内外激励机制，调动全部员工积极性。

篇2：国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

一、时间：2003年11月11日（十月

十八、星期二）上午11：00

二、地点：邹城市开发区

三、活动名称：邹城龙都国际大酒店有限公司奠基仪式

四、主办单位：中国·山东·邹城市北宿镇党委、政府、美国龙都集团、香港百盛集团公司

五、承办单位：邹城市北宿镇经贸委、济宁市金月亮礼仪庆典有限公司

六、活动主题、宗旨及原则：

（－）突现招商引资、中外合资丰硕成果；

（二）烘托邹城龙都国际大酒店筹建喜庆、热烈氛围；

（三）提高龙都国际大酒店有限公司社会知名度；

（四）展示龙都国际大酒店有限公司实力；

（五）整个活动原则要求内容大气、气氛热烈、场面恢宏、费用节俭、鼓舞人心、反响强烈。

七、现场布置：

（一）奠基现场设置彩虹门一只，上书“热烈庆祝邹城龙都国际大酒店有限公司奠基”字样。

（二）搭设50平方主席台，后侧设8×3.88米背景板，上方两侧绘制“二龙戏珠”图样，寓示龙的传人，巨龙腾飞，龙都兴盛。中上方书挂“邹城龙都国际大酒店有限公司奠基仪式”横幅会标，下书两行主办单位：中国、山东、邹城市北宿镇党委、政府、美国龙都集团、香港百盛集团公司”字样，主席台前两侧对称设置宫灯立柱两支；主席台前侧摆放7－10人桌椅及坐席牌；主席台前方两侧站有靓丽、标志统一、盘头化妆礼仪小姐10名；主席台两角放置音响设备；主席台前放置18盆（大盆）鲜花；主席台及彩虹门处下铺大红地毯。

（三）主席台两侧，搭建各18米长三层楼高祝贺条幅悬挂钢架；

（四）主席台前方，对称排列世纪礼炮18门，震天雷6门；

（五）主席台前右侧军乐队，左侧腰鼓队奏乐迎宾，激情演绎；

（六）彩虹门前龙灯队伍一支，舞狮两对或高跷若干演出；

（七）奠基现场，挖造方圆直径18米奠基坑，中间放置高1.6米、宽1.0米、厚0.26米奠基石，上覆盖彩红布，周围放置10张彩锨；

（八）8－10人剪彩带，金剪银盘一套；

（九）庆典气球6支，贵宾胸花若干；

（十）祝贺条幅提前制作若干，纪念品若干；

八、仪式流程：

（一）活动前三天召开好筹备工作会议，作好人员分工、下好请柬，责任到人，分工合作，抓好落实；

（二）活动头天下午，主席台、彩虹门、背景板、宫灯、立柱、电器设备、奠基坑布置完毕；祝贺条幅悬挂完毕，同时办理广告宣传审批手续；

（三）活动当天上午九时前，奠基石、大盆鲜花、彩锨到位；

（四）活动当天上午八时，音响、军乐队、腰鼓队、龙灯、舞狮、高跷队、礼仪小姐、礼炮、地毯剪彩用品安排完毕；

（五）当天早八时，会务资料、领导坐席牌、贵宾胸花、签到处等一应准备完毕；

（六）十时三十分，仪式总指挥组织与会人员入场；

（七）十时五十分，主持人邀请由礼仪小姐引导领导入席，贵宾同时到位；

（八）十一时零八分，主持人宣布仪式开始：

1、介绍主席台领导

2、宣读祝贺单位名单

3、宣布仪式正式开始，鸣炮奏乐

4、镇领导致辞

5、龙都国际大酒店公司董事长讲话

6、施工单位领导发言

7、市领导讲话

8、剪彩、奠基由礼仪小姐引领市、镇领导、公司领导为龙都国际大酒店奠基仪式剪彩及奠基培土，鸣炮奏乐、释放庆典礼炮，仪式气氛达到高潮。

9、奠基仪式结束，领导及嘉宾到大酒店联欢。

篇3：生态园酒店网络营销方案策划

一、生态园酒店特点

生态园酒店, 英文简称为Garden Hotel, 有园林酒店、生态园、花园酒店的几种别称, 主要特点有以下几点:

首先, 生态园酒店是餐饮环境与山水园林相互融合的特殊餐饮环境。以自然、艺术、文化为主题, 将就餐者对于自然的向往与各地风土民情贯穿于一体, 贴近自然又充满历史韵味。

其次, 生态园酒店注重传统文化创新, 主题元素风格多样。风格较为突出的是体现华夏传统文化的中式古典风格, 他的主题以“江南水乡”、“岭南文化”等表现丰富的装饰元素组成。其他地方的少数民族文化及地域风土民情也被诸多运用到装饰元素之中。

最后, 生态园酒店在继承传统文化的同时更具时尚性和娱乐性。生态园酒店突破历史上的单一主题元素, 更加注重生态环保式和花园式理念, 增添了很多流行元素以及其他视觉元素, 这样可以缩小不同文化背景下的使用者因文化差异而感到的不适感, 更加践行现代餐饮娱乐关于“舒适”、“服务消费者”等的价值设计理念。

二、生态园酒店网络营销方案策划

主题突出这一特点, 决定了生态园酒店不同于传统酒店过于依赖规模、规范、奢华等特点, 而是强调给人耳目一新、眼前一亮的感觉。所以, 传统的营销渠道并不能满足这一主题特点的宣传与推动, 只有强调互动、交流的网络营销才能帮助生态园酒店进行更具针对性、更具感染力的营销与传播。利用互联网打开营销渠道无疑是一个方便、灵活、高效还可以突出生态园酒店特色的手段, 在虚拟的互联网上建构出顾客群体之间的双向互动, 有利于生态园酒店发掘潜在客户。但由于体系尚未成熟, 实践案例较少, 还未有效利用和大范围推广, 下面本文就将探讨生态园酒店的网络营销策划方案。

(一) 产品策略

网站是酒店进行网络营销的基础, 决定了顾客对酒店的第一印象。酒店的网页设计所追求的效果具体应注意以下几点:第一, 网页的结构设计要合理, 层次要清楚。顾客一眼就能被吸引, 对于酒店的客房情况及预订政策等一目了然。这样可以给顾客留下清新优雅的好印象。第二, 网页的内容应全面, 尽量涵盖顾客普遍所需的信息。这里主要包括生态园酒店的概况、突出现代和文化结合的生态园酒店客房特色、酒店的位置、周边环境以及去往某地的车程和时间、路线等, 当然必不可少的酒店电话、价格及预订政策也要详细的说明, 让顾客能方便的找到适合自己的酒店。第三, 网页的链接应方便浏览, 传输速度和图片的下载速度要快。传到网上的房间图片应真实可信, 还要注重突出自己的特色, 让顾客从众多的网页中选中, 方便顾客与酒店互联网营销实现双赢。

酒店可以根据需要组建自己的短信平台和wap站点, 接受客户的预订服务信息, 并可以发短信通知顾客能够享受到的一些优惠或参加本酒店的一系列活动。既方便顾客, 让顾客舒心, 又推广酒店, 实现酒店的利润与名誉双赢。长此以往, 利用这一网络服务技术, 更加提升酒店的形象和知名度, 也能保证酒店服务质量。

(二) 价格策略

酒店客房互联网营销的价格策略应做到以下几点:一方面, 酒店应本着为顾客着想的理念, 通过灵活变价来制定价格策略。比如, 可以根据旅游的淡旺季和市场供需情况进行实际的价格调整, 期间可以通过优惠或打折等形式吸引顾客。弹性议价也是一种拉回头客的有效方式, 比如跟顾客说满几次或第二次再预订就可以享受会员价格或者同样价格享受更好的服务等, 让顾客做出选择。

(三) 渠道策略

酒店产品的网上营销方式对于酒店来说, 仅仅是一个营销渠道。而酒店在激烈的市场竞争环境下, 酒店要想获得长远发展, 应不断创新营销方式, 比如通过微博建立微预订, 不仅可以提高社会化媒体的利用率, 使酒店自身更加贴近客户, 建立自身品牌, 而且还可以缩短客户的预定客房的时间, 利用微博这一广泛的流行平台通过其转发、关注等功能快速建立起客户关系网络, 获得客户的忠诚度, 有一定的传播效果和影响力。并且对于酒店来说, 投入成本不高。还能够图文并茂进行实时发布, 与酒店其他营销活动同步实施。还可以通过微信平台, 开通酒店移动营销系统, 发挥MSS预定便捷快速、酒店地址导航、促销活动发布、会员注册等功能, 实现与顾客在手机上的双向互动。还可以利用安卓、苹果等系统, 开通OTA无线预订、作为一个分销渠道而言, OTA有其庞大客户群体和商业价值。还可以在此基础上开展APP营销。使APP如种子般下载到客户终端的客户端, 使营销活动更为精准, 提高客户的忠诚度。但APP下载对于大部分的生态园酒店来说, 缺乏用户体验, 需要谨慎利用以避免盲目投资。

(四) 促销网络

1、电子邮件形式

酒店可以通过e-mail这种成本低廉而且方便快捷的方式, 让顾客第一时间全面清晰的了解酒店的各种优惠活动。前期要做好市场调研活动, 确定发送的用户群体, 设计e-mail涵盖的促销内容, 专员对投寄信息要进行分析和审查, 提高编辑信息的质量和措辞以及文字设计、背景图案等各方面内容的细致严谨。

2、与旅行网站合作

旅行网站是通过互联网专门从事旅行服务的网站。鉴于各大旅游网站在时下盛行, 以携程、同程、亿龙为主的旅行网站已经具备包括酒店预定、机票预定、旅游团购、旅游推荐等成熟功能。信息全面、专业化、权威性和网上点击率都较高。生态园酒店可以与此类网站进行合作, 建立良好关系, 进行关键词投放、网页链接入住等营销活动。

篇4：国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

武力主席为授牌仪式致辞，他表示，此次成荣利华酒店管理有限公司经世烹联旅游饭店餐饮委员推荐与协会携手，是一次互利双赢的合作，将进一步开拓全球中餐文化资源，提升世烹联的会员企业实力，为推动中国烹饪乃至中国文化在世界范围内的新发展增添活力。

刘大为主席在讲话中表示：中国面临一个中国文化走向世界的时代责任，在这一点上，我们与世烹联所处的时代责任是完全一致的。中国烹饪是中华民族文化的重要部分，在世界烹饪体系上独树一帜，有自己鲜明的特色。世界中国烹饪联合会的成立，又有新会员的参加，我想必定会为中国文化，中国餐饮文化走向世界共同作出贡献。

成荣利华酒店管理有限公司董事长王景利提到，世烹联是世界性的中餐业促进组织，会员遍布全球80多个国家和地区，是全球范围内最具影响力的中餐交流与合作平台。世烹联的宗旨是继承和发扬中国烹饪文化和技艺，提升中餐的国际影响力，推动中国文化走出去。这与成荣利华酒店管理有限公司秉持的经营理念相契合。此次加入世烹联，将为公司带来在国际市场展示中国高端餐饮的机遇，助力公司打造有中国特色的餐饮文化品牌，为企业更好发挥在中西方文化交流方面的平台和纽带作用，打下更坚实基础。同时，将深化公司与世烹联其他会员单位的互动及合作，共同探索“餐饮+文化+互联网+”模式的转型升级，谋求中餐行业新的更大发展。

篇5：国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

（2010）第期

XX人民政府办公室2010年12月日

一、时间：2010年12月30日上午11：08（待定）

二、地点：XX大酒店大堂

三、参加人员

（一）市旅游局局长XX；

（二）区级领导：XX、XX、XX、XX、XX；

（三）区直有关部门主要负责人：区人大办公室，区政府办公室，区政协办公室，区发改局、经信局、财政局、交通局、建设局、商务局、安监局、环保分局、国土资源分局、规划分局、地税分局、工商分局、质监分局、食品药品监管分局、物价局、旅游局、城管分局、招商局、供电部、金融办、疾控中心，xx银行xx支行；

（四）xx国际大酒店负责人：董事长xx、总经理xx；

四、活动议程

（一）试营业庆典仪式

1、主持人：xx2、议程：

（1）xx国际大酒店董事长xx先生介绍情况；

（2）中共xx区委副书记、区长xx致辞；

（二）参观现场

人员：参加仪式人员

路线：（步行）→参观大堂→（乘坐电梯）→参观八楼客房→（乘坐电梯）→参观二楼大厅→（步行）→二楼宴会厅

（三）午宴

1、时间：中午约11：582、地点：xx国际大酒店二楼宴会厅

3、参加人员：区级领导，区直有关部门主要负责人、xx国际大酒店负责人。

五、有关事宜

（一）常委值班室：负责通知区级领导按时参加活动。责任人：xx

（二）区政府值班室：负责通知有关部门主要负责人按时参加活动。责任人：xx

（三）区政府办公室综合科：负责有关部门签到；协助xx国际大酒店安排好仪式现场；通知宣传报导。责任人：xx

（四）区政府办公室秘书科：负责把关区政府领导致辞；责任人：xx

（五）区商务局：负责协助xx国际大酒店做好整个活动有关工作；起草区委领导致辞；把关主持词。责任人：xx

（六）xx国际大酒店负责：

1、现场布置和相关会务准备和接待；

2、安排午宴；

3、酒店领导介绍情况；

篇6：勇泰国际酒店啤酒烧烤节策划方案

一．活动主题：浓情七月激情相约尽情畅饮纵情狂欢

相约勇泰啤酒烧烤节 共享里约激情奥运会

二．活动目的：通过本次活动带动酒店餐饮，提高酒店知名度和美誉度 三．活动时间：2016年8月19-21日（农历七月十七到十九）18:30（暂定）四．活动地点：勇泰国际酒店院内 五．具体策划

（一）于8月12日17:00完成舞台搭建，场地布置等工作（期间可播放奥运会节目）

（二）每晚18:00激情开场：（可选：①小提琴、吉他、贝斯等乐器演奏劲爆音乐。②草原歌曲，舞蹈表演。）达到吸引客户目的

（三）主持人宣布“啤酒烧烤节”开幕，介绍如下内容 1.本次“啤酒烧烤节”活动时间 2.活动期间优惠政策

例：① 客房优惠政策（例：原价188元活动期间可享168元超值入住优惠）

② 餐饮优惠（例：活动期间用餐可享满500元减100活动）

③ 活动期间办理VIP卡，可享...④ 活动期间购买而鄂尔多斯酒（例：买1箱送8瓶）

⑤ 凭活动劵可享免费烧烤、啤酒、电影等 3.活动内容

① 歌舞表演 ② 互动活动 ③ 篝火舞会 ④ 露天电影

六．活动开始，歌舞表演

期间客人品尝啤酒、果盘 七．开始互动活动内容

1.主持人讲述酒店文化，啤酒节文化，宣布互动节目开始 2.啤酒表演（啤酒舞）

3.啤酒知识抢答，请现场顾客参与活动，答对奖励（小礼品）4.啤酒竞技-超级酒仙宴

① 选出10名顾客分为5组，每组2名，可自由搭配 ② 每组选手桌前各放啤酒2瓶，纸杯2个

③ 选手一人倒酒另一人喝，喝酒者只能用嘴咬住纸杯喝酒，倒酒者不可触摸纸杯，看哪组选手最先喝完。④ 奖励前两组小礼品（也可是酒店优惠劵）5.击鼓传酒

① 请出9位顾客参与活动，选择其中1名为击鼓者

② 每位顾客桌前摆放2杯啤酒，将击鼓者蒙住眼睛，背向顾客

③ 击鼓者开始击鼓，顾客开始传递啤酒（备1瓶），鼓声落接到啤酒者喝1杯自己桌前啤酒 ④击鼓10次，比赛结束，结束后桌前有2杯啤酒的为胜利者 ⑤胜利者奖励礼品 6.酒王争霸赛

① 请出5名顾客参与活动

② 每位参与者面前放若干啤酒，限时1分钟，只可用瓶喝不可借助杯子。③ 1分钟内喝的最多者为酒王 ④ 胜利者奖励礼品 7.蒙眼交杯酒

① 请出6对情侣或朋友参加 ② 男女各站一方，每人各持一杯酒，蒙眼，距离8米 ③ 主持人宣布开始，击鼓一下各前进一步，击鼓5次 ④ 宣布开始后，喝交杯酒，顺利完成者获胜，奖励礼品 8.鸳鸯酒仙赛

① 请出5对情侣或夫妻，分为5组 ② 每组给予一大杯啤酒和两支吸管

③ 主持人喊开始，二人共同开始用吸管喝杯中啤酒，最先喝完的2组获胜获得奖励 9.纸杯传酒。

① 选出10名顾客参与，分为2组进行比赛，每组5人

② 每人嘴上叼一只纸杯，工作人员将酒倒入第一个人的纸杯中，由第一个人传递至第二个人的纸杯内，以此类推，最后一人纸杯内的酒倒入透明容器内。

③ 所有人不能用手，全凭嘴和头的动作完成纸杯传酒游戏 ④ 游戏限时3分钟，容器内酒水多的一组获胜

八．互动活动结束，开始篝火舞会

期间顾客可跳舞，品尝酒店大厨美味烧烤，喝美酒...九.播放露天电影

《快乐老家》 《 》 《 》

十.活动结束

闭幕式

备：1.活动宣传与推广 ① 确认演艺公司及主持人

② 安排确定场内外广告宣传，制作展架 ③ 制作宣传单（在小区、超市、广场、门市派发）

④ 制作活动门票，可当场销售，也可提前销售（例:成人票58元，儿童票38元，家庭票128）⑤ 联系啤酒供应商参与活动

⑥ 活动方案通报酒店所有员工，微信宣传

微信宣传范例：浓情七月，相约勇泰。乐享“啤酒烧烤节”尽情畅饮，激情狂欢，为里约奥运会中国健儿加油、呐喊、助威。8月12--14日18:30，期待您和家人光临勇泰国际酒店

2.物料准备

① 食材准备（烧烤所需食材）

② 联系啤酒供应商洽谈合作事宜，准备好所需特色啤酒 ③ 餐具桌椅准备，包括互动活动中所需物品

④ 舞台搭建所需材料（投影仪，电影幕，影响设备等）⑤ 烧烤工具 ⑥ 活动中奖品礼品

⑦ 现场准备其他饮品，如可乐、白酒等

策划：销售部

2016年8月4日

附录：啤酒抢答知识题

1、源于哪个国家？（A）

A德国 B 美国 C英国

2、啤酒肚和啤酒有没有关系？(B)A 有 B 没有

备注：如果说喝酒会导致啤酒肚倒是没有问题，不过科学研究表明你喝的酒精度度数越高就越容易变成啤酒肚，啤酒恰恰是相对酒精度最低的酒精饮料了。

3、生啤和熟啤哪个更容易使人发胖？（A）A 生啤 B 熟啤

备注：生啤因为富含微生物，营养更容易吸收，相比熟啤酒更容易使人发胖。

4、啤酒瓶盖上的锯齿有多少个？（B）A 20个 B 21个 C 23个

备注：据说锯齿少于这个数目瓶盖容易脱落，多于这个数目则不容易开启，这个锯齿数目的设计是从1892年开始的。

5、第一听罐装啤酒诞生于哪一年？（A）A 1935年 B 1945年 C 1955年

6、饮用啤酒的最适温度是多少？（B）

A 5—10℃ B 10—15℃ C 15—20℃

备注：如果饮用温度过低（低于10℃），将会影响啤酒的泡沫性能，降低泡持性，如果饮用温度过高（大于15℃），将会影响啤酒的口味，因为温度过高，啤酒中的不良口味将逸出，影响品尝效果。7． 啤酒贮存的最适温度是多少？（C）

A 5—10℃ B 12—20℃ C 5-—25℃

备注：如果贮存器温度过低（低于0℃），易造成啤酒结冰，有冷混浊析出，影响啤酒感官，如果贮存温度过高（大于25℃），易造成爆瓶伤人，因为啤酒中含有二氧化碳气体，温度升高，瓶内压力增大。另外，啤酒在贮存时均不可在日光下曝晒，易使啤酒产生日光臭，影响品尝口感。

8、外观失光或有轻微沉淀物的啤酒一定是变质的啤酒吗？（A）A不一定 B 一定

备注：如果冬天贮存不当，使啤使啤酒受冻，或夏天饮用冰镇啤酒时，有时会发现有轻微失光和轻度沉淀的啤酒，这种现象是由于啤酒受冻后，会有少量冷凝固物析出造成，这种冷凝固物的组成物质主要是蛋白质，加热后有的复溶，有的则不能复溶，这种啤酒饮用对人体无伤害。如果在正常温度下和保质期内失光，很可能是变质的酒，这样的闻后一般酸味较大，为微生物污染造成，不能饮用。

9、生产啤酒的原料是什么？（A）

A 麦芽 B 大米 C 玉米

备注：麦芽中含有淀粉酶、蛋白酶，可以将淀粉和蛋白质分解成可发酵性糖类和氨基酸，因此，成为啤酒酿造原料，一般占生产啤酒总用料量的60％以上。

9、世界上消耗量排名第三的饮料是什么？（A）A 啤酒 B 水 C茶

11、空腹喝啤酒好吗？（B）A好 B不好

备注：要先吃些东西再喝,不然对胃肠的刺激太大,易引起消化系统疾病,特别是喝凉啤酒。

12、啤酒可以用塑料瓶子装吗？（B）A 能 B 不能

篇7：国际大酒店有限公司奠基仪式策划方案

前言

此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述

一、沈阳市整体房产市场分析

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

三、项目自身的SWOT分析

四、项目启动期营销思路概述

一、沈阳市整体房产市场分析

2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%；房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。

2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元；三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。

沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。

1、现有许多城市家庭存在有效需求。

2、外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。

3、未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

酒店式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。

沈阳自“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”预计将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。

早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性

充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大？没有最详尽的市场调查，恐怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间的繁荣。

酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所在。到底给业主提供些什么？建成后由谁管理？酒店式服务如何实现？其本身的特点决定了业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对开发公司而言是一个不小的挑战。

三、项目自身的SWOT分析 SWOT分析 优势（S）l

1、政府投入巨资对南北金廊的建设；

2、项目不可复制的地理位置；

3、集团的品牌形象及号召力；

4、坐拥汇宝国际商业广场；

5、别具特色的园区规划；

4、合理的户型设计。劣势（W）l

1、地理位置的优越性决定着价格的相对偏高；

2、消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心理。机会（O）l

1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体。

2、外地来沈再次置业者将成为项目的又一目标客群。

3、项目与沈城其他项目比较有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。威胁（T）l

1、金廊周边项目的不断增多，将造成销售分流现象。

2、市政建设的时限。

四、项目启动期营销思路概述

项目的启动期针对于今后销售工作是十分重要的，关于此项工作本人看法如下： 1.前期的市场调研分析：

知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。

2.提炼项目卖点

将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：l 地段：

地处CBD核心位置，坐标性建筑。休闲生活理念—EQE ：

Easy—轻松，完美配套，生活轻松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，精神休闲 开发商品牌：（略）

在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点。

3.项目相关运作思路 目标客户群

我们的目标消费群体是那些有能力进行二次或三次置业，并有欲望改变生活方式的人们。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。

拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。购买行为分析

针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。产品分析

随着健康住宅概念的引入，点式高层以成为销售中的难点，为减小今后销售的阻力，建议从户型设计理念着手进行引导式宣传并采取短时间内强制消化的政策实现零库存。通过产品把控方式将部分精品户型“封闭”推迟上市期，待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出，掀起销售的另一高潮。销售管理

房地产经营的成功，50%在于地块选择；30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的 是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见，销售管理的重要性。有针对性的销售技巧培训

A、基本要求：要让自己被客户所认可

1、销售人员的自身形象

2、注重个人的修养。

3、锻炼个人的主动交际能力。B、销售技巧方面的锻炼

信心的确立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。

媒体组合

为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：

1、媒体选择及其作用：

报纸媒体：报广宣传以沈阳日报为主，辽沈晚报作为辅助媒体。相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量，其信息传递准确可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商以从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且具我们

对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者逐渐上升。

户外媒体：媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激。值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用发展到较有影响力、刺激力的媒体，可扩大路旗覆盖范围。道路选择：黄河大街、北陵大街、青年大街等。电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域，是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。特定的生活方式决定其每天生活决大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分网虫提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势。

派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者。

备注：

一、决定热销的十大关键要素

1、定位

2、风格

3、创新

4、地段

5、价格

6、户型

7、竞争

8、客户

9、操盘手

10、附加价值

二、几大建议

1、找准竞争对手。

2、筹建一个团结协作的团队。

3、有主题有策略的推广。

4、适当创新，准确定价。

5、销售把控要掌握好火候。（网点容易、住宅难、办公最难）

6、定位是中高档，产品线明晰。

7、时刻有全员的意识，接受每一双审视的眼睛。

8、物业、工程、销售一盘棋。

————在沈阳酒店式公寓肯定有一定的市场，但无法与北京、上海相比，因为沈阳不具备上述两个城市的人口特征。同时，作为第二或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补，否则，其吸引力会大大锐减。同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品，才是我们应该仔细考虑的问题。

时间有限，在未对项目有任何深入性了解时接到此方案，只能做上述浅薄分析，其中部分策略也许未必与贵公司运作思路相符，望见谅。

第二篇市场背景研究

对于每个项目，切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。

本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。

一、沈阳城市区位概况

沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。

从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市４个县（市），总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中城区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。

沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。

公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高速公路均已建成通车。

小结：从上述区位条件看，完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物流中心的地位，作为都市圈的中心城市，其对周边城市的辐射将越来越强（辐射周边城市2000

多万人口），使未来沈阳商业、物流产业更具潜力，对沈阳房地产市场的发展来说亦是一个良好的契机。

二、气候日照情况

沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，沈阳平均气温亦有上升。由于气候原因，沈阳建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，较南方少3-4个月，工程建筑施工期较长，影响项目的交付时间。

目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破，成本将提高7%-8%，冬季施工的楼盘如汇宝商业广场等。

三、沈阳人文及历史渊源

沈阳作为中国历史文化名城之一，拥有2300多年的历史，历史文化渊源极其深厚，曾是著名将领张学良的故乡，又是前清的古都，以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古迹，同时，沈阳又是一个多民族城市，拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族，多种民族文化的交融，使沈阳城市更具魅力和特色，其影响力越来越广。

目前，沈河区正在把故宫（正在申报故宫文化遗产）、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅游区，未来区域内的旅游文化市场前景可待，旅游文化产业更具潜力，这对本项目的发展是一种利好，借助区域特点提升项目的形象，借势引进产业。

四、城市发展规划

目前，沈阳城市化水平为63.6%，远远高于全国39.1%的平均水平，但与国内沿海发达城市及发达国家（城市化超过90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地产产业发展的一大直接动力，城市化进程的加快，必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大发展规模。沈阳作为国内大都市和东北区域中心，其发展潜力十分明朗（2003年中国城市评估报告：沈阳发展实力列第9位，位于杭州之后），近年来经济高速发展，影响力日益广泛，未来将继续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳能力，城市化的提高是沈阳城市发展的必然趋势，按照我国每年拟城市化水平提高1个百分点的速度，沈阳年将有7万人口入城区，需要新增加住房面积140万平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。

1、沈阳城市发展规划

沈阳城市的发展目标是：生态森林城市。2010年城市绿化率达到40%，核心区规划公园总数要达到80个，公园总面积22.5平方公里。近期，和平区将新增公园5个、沈河区新增4个、大东区新增8个、皇姑区新增4个、铁西区新增4个、东陵区新增6个、于洪区新增公园15个，人均公共绿地达到12平方米/人。

沈阳市城市总体规划为1个中心城区、6个副城（经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城）、2个组团（汪家、道义）、6个卫星城（新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村）、50个小城镇，市域总面积12980平方公里；市区面积3495平方公里；中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。

产业规划方面，西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范

区，东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅游区，中心地区建设成为现代服务业为主的中央城市走廊。

2、沈河区城市发展规划

沈河区区域面积狭小，区域面积只有17.6平方公里，为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所环绕，外延空间十分有限，因此其发展受到很大的限制，但是作为传统中心城区，却拥有完善的交通网络、浓厚的商业氛围，是金融商贸的产业聚集地，目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等，为沈河的经济、城市的发展提供了得天独厚的条件。沈河区总体规划为：两金、两园、两区。

“两金”沈阳都市走廊（沈河段）和沈阳金融商贸开发区，其中沈阳都市走廊沈河段长7公里，沿北京街-青年大街南北线，积聚金融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能；沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心，由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成，区域规划面积112.5公顷，开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域，成为中国东北地区的金融商贸中心。

“两园”为沈河科技园和工业园，其中科技园位于沈河区先农坛路，区域面积4万平方米，现用房1万平方米，以高新技术企业及产品为主导。

“两区”为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅游区。【见商业规划部分】

沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局。另外来自沈河区规划建设的信息显示，为配合中街商贸文化和金廊区域的建设，东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建，朝阳街和正阳街计划通过扩建实行双向车流，提高中街交通通行率。

同时，沈河区正在通过中央商务区的建设，打造沈阳总部生态圈，即总部经济中心（引进跨国公司、大型企业和企业研究发展中心，形成企业总部在城市中心聚集），当前，沈阳确定了经济和产业的发展方向：发展金融业，引进国内外金融机构入驻，使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中；发展服务行业，引进国内外各类服务性企业、机构入驻，使信息、咨询、中介和物流相对集中，发展公司总部，引进大型企业总部。

目前，启动的金廊项目有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场，总投资额为90亿元，建筑面积为162万平方米的等大型项目。

金廊部分项目和即建项目一览表

项目名称区域位置 开发公司 投资额（亿）

五里河大厦 青年大街 沈阳华新国际实业有限公司 1．5 昌鑫置业广场 青年大街 上海昌鑫（集团）有限公司 12 圣世豪林广场 青年大街 新疆新拓投资公司 15 金廊地标 青年大街 沈阳中雁（温州）25 银河国际大厦 北京街 沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街 浑南 沈阳女人街房地产公司（南京）12．8 家世界购物中心 公安厅对面 天津家世界连锁商业集团（沈阳）5 汇宝国际商业广场市府广场北 辽宁汇宝国际投资集团 24 万众家园 北陵大街6号 沈阳万众投资（大连）1．5 盛华苑 展览馆对面 辽宁一方地产投资（大连）12 东北世贸广场 金融商贸开发区 世贸广场（沈阳）置业有限公司（北京）23 东北金融中心 金融商贸开发区 华锐世纪投资发展有限公司 40

财富中心 金融商贸开发区 沈阳英特纳房屋开发公司（北京）10 残疾人康复中心 北陵大街1号 沈阳经济适用房开发公司 0．7

3、小结

从上述的规划信息可见，沈阳城市发展规划正在走入轨道，区域的功能划分有助城市有序健康的发展，将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地聚集，形成规模化和产业化，从而推动各个地区房地产的发展。沈河区作为沈阳老中心城区，继续保持其传统商业中心，特别是金廊和北站金融区的规划，在一定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心地位，增强其辐射和影响力，特别是总部生态圈的建设，将使沈河区的经济功能更加突出，在这样一个背景中，对本项目所在区域的房地产市场发展无疑是个利好。

另外，由于金廊工程的实施，带来大量拆迁户，这部分人群转入购房群体当中，刺激房地产市场的需求，同时金廊17块土地的供应，进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加，在一定程度上对本案构成很大的威胁。

综上所述，可明确看到沈河区城市和经济发展的方向。经济总部、中央商务和文化商贸旅游，未来将在城市扮演主导功能作用，代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流，而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内，其宏观市场背景和区域环境赋予我们发展方向：引导未来市场的居住、商务或商业理念。

五、沈阳经济发展特点

沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：

1、国有经济比重大

沈阳经济特点是一直以来在国有经济当中独占鳌头，2001年为78.2%，2003年仍达50%，庞大的国有经济影响了沈阳经济的发展和民间资本的扩张，在一定程度上影响了居民的消费能

力，随着“振兴东北”政策的落实，沈阳的产业结构正在不断调整和规划，2005年国有经济将降至40%，政府将继续鼓励私有经济的发展，我们有理由相信，未来沈阳经济运行将保持良好的态势。

2、重工业比重大

沈阳作为东北老工业基地，重工业一直是其经济的支柱产业，其中以汽车装备、制造业更为突出。沈阳已经确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。

3、物流中心地位突出

沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。

六、主要宏观经济指标分析

1、经济指标（1）沈阳市生产总值 数据来源：沈阳市统计局

近年来沈阳经济呈现良好发展态势，经济总量由2001年的1238亿元增加至2003年的1602亿元，经济增长率提高至14.2%，良好的经济发展基础是沈阳房地产市场健康发展的保证。

（2）相关宏观指标：

指标 GDP增长率 固定资产投资增幅 房地产投资增幅 城镇居民人均居住面积 城镇居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

对比沈阳市2002年和2003年经济指标不难看出，沈阳的总体经济发展态势近两年呈现持续高速增长，城镇居民收入水平稳定上升，人均居住条件迅速显著提高，在固定资产投资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。

通常在区域房地产市场刚刚起步发展时期，会出现社会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域，会造成房地产开发投资激增，之后，由市场对投资导向的自发调节，之后的投资会趋于稳定。因此，理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发现：

第一，沈阳的房地产开发尚处于起步阶段，但纵观其它经济指标，沈阳的房地产发展具有较好的基础；

第二，目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主，社会投资的主体具有非常强的趋利性，在对房地产业有积极影响的基础设施投资上，民间资本及政府投资力度有限，显得政府的支持相对薄弱。对蓬勃发展的房地产业而言，相对滞后的基础设施投入可能形成为未来沈阳房地产业长远发展的“瓶颈”。

第三，随着沈阳城市改造建设，以及诸如金廊等项目的实施，预计近期房地产投资将继续保持高度的增幅，在良好的经济运行背景支持下，房地产市场的供应量将继续上升。（3）其他指标

2003年沈阳市财政收入为125.6亿元，增长30%；引进外资22.4亿元，增长59.2%，列辽宁省第一；进出口贸易总额达到42.6亿元，同比增长45%；城镇居民人均可支配收入达到

8000元，同比增长13.5%。

2、房地产相关指标分析

2003年沈阳市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4％；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4％。人均住宅建筑面积由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈阳的各种产业形态中，房地产业无疑占据了支柱性产业的地位，房地产业占国内生产总值比率接近10％。2003年沈阳商品房备案销售518.2万平方米，销售额达164.9亿元，分别较2002年增长33%和34%，二手房销售553.3万平方米，销售额达90.4亿元，分别比去年增长39%和55%。从上述数据可见，目前沈阳房地产市场处于快速发展阶段。

七、沈阳房地产市场发展状况

通过对沈阳的房地产市场特征进行分析研究，了解区域房地产的特征，各个板块发展的个性和共性，把握行业发展趋势和价格走向，对区域发展前景进行相应的预测，为项目定位提供市场基础。

1、销售价格上升趋势明显

沈阳房地产真正起步于1997年，房地产制度改革后，房地产需求得到释放，价格一路上扬，市区均价由原来的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年国家振兴东北的利好政策促动下，外地资本及投资者大量涌入沈城，以及金廊项目等旧城改造影响下，需求将大幅度得到释放，同时近年来土地价格的不断增加，以及建筑品质的提高，将大大提高楼盘的建筑成本，预期未来销售价格仍可看涨。

2、一级市场土地供应制度日趋完善，土地价格上升

 2001年沈阳市开始出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件，政府每年均按照土地供应计划进行供地。所有的经营性房地产开发用地全部进入土地市场采取“招标、拍卖、挂牌”等方式进行公开交易，2003年又将城区土地纳入土地储备中心，实行计划供应，统一管理，这将导致开发用地土地价格的提升，使房地产市场更加成熟有序。

2001年土地市场价格实际变化情况，2001、2002、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商业用地价格分别达到1177元/平方米和1277元/平方米（三环内）。

3、房地产投资规模不断扩增，投资主体发生变化

2003年沈阳房地产投资规模继续扩大，完成投资167.4亿元，投资增幅达44.2%，由于浑南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和CBD建设、金廊工程启动进程加快，加之18号文件等房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，未来投资规模将提增。

同时，由于大批外地和境外实力开发商进入，导致沈城房地产投资主体发生变化，外地开发商成熟而又先进的开发理念，优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业，这也将引起房地产市场的新变革。

4、市场供应量持续放大，商业地产投资比重增加

近年来，随着土地供应量的增加，导致增量房和存量房供应量增加，促进二、三级市场的联动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。

在土地供应中，商业用地比重增加，商业用地25宗，占2003年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊项目的实施以及旧城改造，未来商业用地的供应量仍会继续放大。去年及去年土地出让情况见附件

一、附件二。

5、供求渐生差异，市场机会显现

目前，沈阳市场主流供应仍然是120平方米以上户型，其中150平方米以上的户型更为集中，以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等。2003年上半年的空置率高达到55.11%，造成严重积压的状态，其中可预售的比例为66.46%，供应量偏大，而100平方米以下的户型市场供应确存在很大的缺口，产品供需结构矛盾突出。

由于沈阳房地产市场起步晚，市场仍不成熟，购房者求大求宽和跟风的住房观念，以及开发商为达到利润，过度追求量上的增加，做足面积，缺乏产品品质的理性和市场供需合理性思考，盲目跟从，一窝蜂走大户型高端路线，忽视市场的合理需求，导致大面积户型供应大量增加，而小户型由于缺少供应，市场需求没有得到释放，造成当前的市场畸形结构。随着市场的发展和成熟，消费者购房观念回归理性，未来中小户型的产品将越来越受市场的追捧。

6、板块特色鲜明

城中区（沈河区、和平区）

城中区主要以中高档楼盘为主，户型面积均存在过大的问题，平均价格约在4500元/平方米。主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员。作为中心城区，随着城市发展规划，土地资源越显稀缺性，将导致价格会呈现上扬趋势。

城北区（皇姑区）

城北区依托北陵公园，成为市场供应的热点，目前平均价格约在4000元/平方米，城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000元/平方米，除城中地区外平均价格最高区域，后期开发楼盘多以高档为主，主诉求多以优秀学区、天然氧吧拉动消费者，新开发楼盘正逐渐向城市最北部及城市西北部（塔湾地区）转移，并多数以小户型为主，迎合普通工薪阶层的需求。

城东区（大东区）

主要以中档楼盘为主流，临近中街地区出现少量的高档楼盘，总体供应量较大，各楼盘品质不如以往，销售速度缓慢，平均价格约在3200元/平方米，主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民。

城西区（铁西区）

铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域，建设大路以北地区的（原有大型厂区）土地供应量明显增加，临近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘出现，整体楼市价格略显上扬，平均价格约在2800元—3500元/平方米之间。2004年土地供应量加大，政府招商引资力度加大，各开发商纷纷看好城西区土地，预计在2005年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场。

浑南新区

浑南新区住宅市场开发建设较晚，前期多以低档楼盘及别墅项目为主，2002年后浑南新区由于土地供应量大、土地价格低的优势，吸引大量开发商来此区域投资建设，加上浑南新区利好的政策导向，还吸引了大量外地开发商来沈开发建设，打破以往以别墅为主的局面。现今浑南新区多以中、高档住宅为主，多为外地开发商开发建设，建筑风格多种多样，强调异

域风情。平均价格约在3500元/平方米，别墅价格约在6000元—7000元/平方米。

八、房地产相关政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓的121号文件，对房地产开发企业的贷款资质提出新要求，各种许可证要求齐全，自有资金应不低于项目开发投资额的30%才可申请贷款，同时个人贷款方面要求商业银行只能对主体结构已经封顶的住房发放个人贷款。

2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即所谓的18号文件，肯定了房地产市场对经济增长的作用，强调对符合条件的房地产开发企业加大信贷力度。

从上述121号文件精神可看，未来我国房地产业将面临一场变革，对于房地产开发企业将面临重新洗牌，对于沈阳这样一个房地产市场尚未成熟的区域来说，部分房地产开发企业将面临重新整合，在外地实力开发商（外地资本）大举入侵的情况下，部分中小开发商面临退出市场的局面；同时国务院18号的出台也给开发商一份定心丸，规模和实力的开发商成为将逐渐成为市场主流，这意味着未来市场将更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈阳市公安局《关于调整我市购买商品房落户政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了补充规定，大大降低了购房入户门槛。

2003年政府为激活房地产市场，政府不断推出诸如购房入户、购房补贴政策，同时简化购房手续，金融机构推出“转按揭”等利好政策，此举将刺激住宅市场的需求。

同时沈阳市政府的32号文件《沈阳市土地储备办法》，计划于2004年4月1日实施，该文

件的出台，标志着沈阳土地供应走向计划化、规范化和科学化、有助于沈阳房地产一级市场健康的发展，有利于沈阳房地产市场投资环境的提升。

九、小结

作为本项目的区域大环境，在人文条件上，沈河具有其它地区无法比拟的浓厚的历史文化积淀，这种整体的城市形象对于一个大型的房地产项目而言是非常有利的，是超出项目本身的额外的辐射力和吸引力，是有利于项目在超出本地区之外进行推广的一种保证。作为一个房地产刚刚起步的市场，沈阳的经济提供了这个市场发育和发展的有力保证。从客观上传递给发展商一个信息：在这样一个地区，我们有理由相信这个市场是值得期待的。

至于本项目，有以下几个方面的影响：

1、规划的实施和经济的发展必然加速城市化进程，推动郊区房地产市场 的发展，促进了购房消费的阶梯性。

2、金廊项目的拆迁和棚户改造，带来购房群体的增加。

3、各种政策表明，沈阳房地产市场正在走向规划化，将带来开发企业的从新洗牌和市场竞争的有序化。

4、无论是金廊项目还是其他区域，都将成为本项目的直接竞争板块，参与分割有限的需求份额。

总之，新兴的市场总是充满机遇，但风险与机遇是并存的。“未雨绸缪”、“居安思危”，理智的看待市场，冷静的思考市场是每一个项目成功的前提。

第三篇市场供应分析

目前市场主流供应产品是什么？未来主流供应产品将是什么？主流供应价格多少？哪些产

品最受市场追捧，哪种产品存在市场抗性，本篇通过市场供应分析，了解市场供应动态和趋势，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。

一、住宅市场供应分析

结合沈阳当地的购房消费特性和项目的情况，本次市场供应研究采集范围为沈河区域及大东区一环范围内的在售楼盘，其中以中街区域范围为主力研究对象。研究楼盘为：鹏利广场花园、皇城东苑、天龙家园、中街北苑、御点江山、领袖E家、府苑名都、地王国际花园、未来城、万科金色花园、东大智慧馨园、明城花园等楼盘。

1、供应区域

从区域范围看，上述楼盘主要分布于三个区域，中街北：中街北苑、领袖E家、府苑名都、万科金色家园等；中街东面：天龙家园、皇城东苑、鹏利广场花园等；中街南面：御点江山、地王国际花园、东大智慧鑫园、明城花园、未来城等。目前故宫区域范围内在售物业供应除御点江山外，其他无新盘供应，区规划信息显示，故宫区域范围内原则上不供应住宅用地，将使本项目成为区域范围内稀有资源，对本项目的开发是一种利好。

2、供应规模 物业规模 供应楼盘

5万m²及以下 皇城东苑、胜利公寓、东大智慧馨园 5-10万m² 中街北苑、御点江山、未来城、领袖E家、10-20万m² 府苑名都

20-40万m² 鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园明城花园

从上述物业规模看，除皇城东苑、胜利公寓以及东大智慧鑫园外，其他楼盘的物业规模均在5万平方米以上，其中鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园、明城花园等楼盘的物业规模均在30万平方米以上，且大都为期房，目前沈城楼盘开发正在进入规模时代，规模带来的品质和配套优化的物业越来越受购房者的追捧，大规模的物业开发正在逐渐成为沈城房地产市场供应的主流。

3、供应户型/面积

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 鹏利广场花园 40 99.5-107.5 起价3288均价4200 45-50 一期300套 天龙家园 5 130-145 起价3588 45-50 二期

地王国际花园 30 150-180 起价5200 80-100 1000余套

明城花园 6.32 135-155 多层起价3780均价4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起价4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均价4000 50 700套 御点江山 5 177.54 均价5200 80-120 现房66套 未来城 — 157 起价4180 65-75 232套

领袖E家 7 160 高层起价4190小高层起价4260 65-70 共400套

皇城东苑 5 120-140 起价3380均价36803496（折后均价）45-55 一期236套 胜利公寓135-155 起价4230 60 120套

从供应户型和面积看，市场主流供应基本上是大面积户型，面积主要集中在150-180平方米

之间,为三房两厅为主，其中府苑名都的主力供应面积高达190平方米，目前市场供应户型过于集中,前期市场消化了大量的高端客源,随着房地产价格的上涨,总价不断上升,客户层面越来越狭窄,同时浑南等新区的开发建设，各种别墅物业的兴起，分流了大量高端客源，留下的市场分额越来越小,大面积户型空置成为目前沈城房地产发展的重要问题。

随着外地开发商的进入，沈阳房地产市场掀起新变革，房地产开发越来越理性，越来越有序，产品结构将更加合理，以市场需求为导向的开发模式将成为主流趋势，可以预见，未来大面积户型供应将趋于缓和，中小面积的户型将逐渐成为市场供应热点。

4、供应价格分析

调查区域内，物业的供应价格基本在4000元/平方米以上（起价），其中以地王国际花园为最，起价高达5200元/平方米，成为该片区内物业价格的领航，从片区看，中街以北区域的供应价格除中街北苑均超过4000元/平方米，中街东区域的起始价格均在4000元/平方米以下，中街以南片区除胜利公寓外，起价亦在4000元/平方米以上，从片区供应价格趋势看，中街以东区域由于中街商圈的延伸，商业配套日趋完善，看涨, 逐渐成为市场供应的热点，该片区供应价格可代表楼盘为天龙家园、鹏利广场花园二期（30-100平方米的精小户型）。

5、供应总价

调查区域内，市场主流供应总价在50万元以上，除鹏利广场花园、天龙家园和皇城东苑外（胜利公寓主力供应为单身公寓），其他物业主力总价均超过50万元，其中地王国际花园和御点江山主力总价高达100万，其他东大智慧鑫园、领袖E家和未来城的主力总价在60-70万元之间。

市场过高总价使物业的销售压力越来越明显，总价在50万元以下的物业市场还存在很大的缺口，也说明市场没有完全细分，市场的需求也没有得到释放。

二、酒店式公寓市场供应分析

1、沈阳市酒店式公寓市场发展概况

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金商务区、商业区，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦深受投资者的青睐。

酒店式公寓在沈阳房地产市场出现时间较晚，2002年，当代程式、腾龙国际公寓等酒店式公寓在沈城楼市横空出世，一推出立即受到市场的追捧，成为白领、商务人士和投资者投资的热点。2003年酒店式公寓成为中高档房地产市场主流，多数新开发的楼盘中会出现酒店式公寓的产品，但在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，从销售方面看，以小户型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更为走俏。目前沈阳市酒店式公寓按小户型酒店式公寓主要有：腾龙国际公寓、当代程式、皇城酒店公寓、胜利公寓、金茂国际公寓、中润国际等项目，其它在广告推广中提及酒店式公寓的项目有：五里河大厦、鹏利广场花园、东大国际中心、云顶天厦、艾特国际公寓、浑南新区来美安公寓；皇姑区克莱斯特国际花园、万众家园等项目。

2、市场供应分析

考虑本项目特性，使研究范围具有更大的针对性，本篇以项目周边及太原商圈在售的酒店式

公寓为主力研究对象。

（1）供应区域

目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在三好街、青年大街周边、和平区太原街周边及中街、北行商圈等地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。

本项目周边酒店式公寓供应的楼盘较少，只有位于中街东段的金茂国际公寓。

酒店式公寓楼盘供应

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 金茂国际公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 现房 腾龙国际公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 现房 当代程式 2.8 60-65 约5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7楼）30-40 准现房 城建同泽广场 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 胜利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中润国际 3 28—52 4090元（起）20—30 准现房

（2）供应规模

从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下（城建同泽广场达到5.4万平方米），以单幢板式建筑为主，总建筑规模达到20万平方米（胜利公寓部分为大

户型住宅），供应量达到1680套，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前沈阳在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过30万平方米。

（3）供应面积

目前，酒店式公寓主流供应面积集中在40-70平方米户型，其中腾龙国际公寓最大户型面积更是达到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供应存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同泽广场和胜利公寓的部分供应，由于市场主流供应户型销售看好，开发商存在一定跟从性，导致市场供应的户型面积相对集中，这意味着市场还没有完全细分，40平方米以下小户型酒店式公寓存在一定的机会。

（4）供应价格

由于酒店式公寓地理位置较好，临近中心商务区或者是黄金商业地段，交房标准多采用精装修标准，同时作为高层物业，其销售价格相对较高，目前现房的酒店式公寓销售价格达7000元/平方米以上，其中金茂国际公寓均价达到7500元/平方米，腾龙国际公寓亦达到7880元/平方米（均价），其最高销售价格更是突破8000元/平方米，创沈城楼市天价，目前期房销售价格也达到5000-6000元/平方米，以当代程式和中润国际为代表。

由于小户型酒店式公寓户型小、购房总价略低的优势，小户型酒店式公寓在推广宣传中采用首付低、总价少来吸引消费者，部分项目采用成套销售。今后的小户型酒店式公寓按套销售的趋势前景较好。现有小户型酒店式公寓的价格要高于中心区域住宅的价格，约高出1500

元/平方米。

总价方面，目前市场酒店式公寓的供应总价十分集中，主力总价在30-40万元（每套）之间。

（5）市场消化情况

小户型酒店式公寓由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士、经商人员的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。当然，与其他沿海发达城市单身公寓火爆的销售局面相比，沈城的酒店式公寓销售态势略逊一筹，由于当代程式的预留口碑对沈城酒店式公寓市场存在一定的影响，使部分投资客户处于观望状态，影响其投资积极性，2004年大量公建及商住用地的供应，以及外地大型开发商大量进驻，将给沈城酒店式公寓市场带来新的活力和变革，市场亦逐渐走向供需两旺。

（6）其他供应特征

沈阳市小户型单身公寓规模状况：目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施较充足，如：餐厅、健身室、棋牌室、台球室等，提供的物业服务也与酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房间等项目。

（7）酒店式公寓目标人群研究 A、驻沈商务人员

个人社会和经济特征：多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，自己的家不在沈阳。

产品需求描述：对项目的地段、交通要求很高，要求靠近商务区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。

B、单身白领

个人社会和经济特征：崇尚个性，个人月收较高，拥有较高学历，具有较强的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，崇高个人空间，但生活不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。

C、投资客户

个人社会和经济特征：早年创业的淘金人，已完成了财富的原始积累，并认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后出租给小型广告公司、事务所、外籍商务人员和办事处等。

产品需求描述：地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。

（8）酒店式公寓筹建项目

项目名称 上市时间 入住时间 基本情况

地王国际花园 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为两栋高层，约300户左右。具体情况尚未确定。

盛华苑 2004．5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为三栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

银信商座 2004．8 约2006年 酒店式公寓为两栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

汇宝国际公寓 2004．6 约2006年 具体情况不详。

中街区域鹏利广场花园二期也有10多万平方米的精小户型公寓（30-100平方米），将在2004年底推出。

三、小结

1、市场供应过度集中，产品线窄

在住宅市场中，市场的供应户型基本都在120平方米以上，120平方米以下户型寥寥无几，100平方米以下户型更是难觅踪影，市场主流供应集中在150平方米-180平方米，总价供应过高，产品线比较单一，与市场实际需求造成一定脱节，造成目前大户型物业的滞销现象，随着年轻及外来购房群体的增加，市场的需求将逐渐回归理性，无论是酒店式公寓（单身公寓）还是住宅市场，都在呼唤个性化、多样化精品化的产品。

2、产品品质逐步升级

沈阳供应的楼盘都在两年前设计开发，由于开发时间比较早，这些楼盘在外立面、设计、整体功能、品质等方面已有所滞后，随着居民收入水平的提高以及房地产市场的日益成熟和完善，居民对居住环境和质量的要求亦将逐渐提升，规模和高品质的住宅将成为其未来需求。随着外地规模和有实力的开发商的进入，加上本地实力华新和银基等开发商的介入，沈城房地产市场涌现了一大批高品质、高档物业，诸如地王国际花园、天龙家园、河畔新城、万科金色家园等，促进沈城物业品质的提高，特别是酒店式公寓其完善的配套服务和物业品质已经走在市场的前沿，这将推动沈城物业品质的革命，可以预见未来沈城楼是将走入品质时代。

3、产品缺乏个性，存在一定同质性