高端住宅物业管理理念

高端住宅物业管理理念（通用6篇）

篇1：高端住宅物业管理理念

“英式管家”服务理念导入高端物业管理研究

摘 要：在服务经济和体验经济的大时代下，“英式管家”服务理念在我国的服务业中被引用和运用。高端地产物业管理的优劣决定了高端地产的升值空间和品牌效应，将“英式管家”的服务理念导入到高端物业管理中，必然将大大提升物业和地产的升值空间和品质。文章探索高端物业管理引进“英式管家”服务理念，打造有效的物业管理模式、创建高端物业管理品牌。

关键词：“英式管家” 服务理念 高端物业管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）06-054-02

管家起源于法国，成熟于英国，管家在服务理念、服务方式、服务细节等方面烙有鲜明的英国印记，因此在业界习惯称为“英式管家”。当时只有一些贵族可以享受，随着世界经济的发展，管家这个职业传到了越来越多的国家，在德国、美国，一些英式管家被注入了全新的理念，管家除家政服务外，甚至可以帮助主人管理财务以及打理公司业务。现如今，“英式管家”服务已经成为西方富豪日常生活不可或缺的一部分。而今在中国内地也陆续出现了具有鲜明特色的“英式管家”，“英式管家”服务在服务业中被引用和运用，特别是在酒店业中被广泛运用。

在体验经济和服务经济的大环境和大时代下，管家服务具有不可替代性和超前性。高端地产中的高端物业管理在中国当下受到了投资客和精英阶层住房者的追捧和喜欢。越来越多的高品质物业管理需要导入“英式管家”的服务理念和服务模式来提升品质和创建品牌。

一、中国内地高端物业管理发展不平衡，专业水准不高

近30年来，经济、文化的迅猛发展带动了各行各业都在发生改变，在服务行业，人们对服务的需求越来越高，对服务品质越来越看重。特别是涉及到人们衣食住行的经济和服务领域，更是被看作头等大事。安居才能乐业，房地产行业的发展，使得人们对居住环境的方便度、舒适度、品质度都非常看重。地产开发商不仅要重视建楼，也要重视所建物业能够保值和增值，这使得打造高品质高质量的物业管理成为了趋势，这种趋势在高端物业，尤其是高档别墅、花园洋房、度假村等高端物业上表现尤为明显。

（一）制度缺失、观念混杂、运作失范

随着社会分工的细化和现代生活品质的提升，高档社区的住户有着全新的需求和日益丰富的生活内涵。这就为物业提出了更高的要求，高端物业要为业主提供24小时全天候不间断服务，以人的需求和尊重为核心，深度实现人性关怀，采用精细化管家式的物业服务，真正让业主和客户享受高枕无忧、便捷优雅的尊贵生活。

但是，由于现阶段物业管理处于起步阶段，从服务和管理的水平来看，水准不高，发展不平衡。特别是在高端物业管理领域，存在着观念混杂、制度缺失、监管空白、运作失范的现象。人们对高端物业管理高品质的需求和现阶段高端物业管理水平低下存在着严重的失衡。

（二）从事高端物业管理的专业人才极其匮乏

高档社区住户对高品质物业管理的需求不断升级，只有具备专业背景、知识面广、服务理念先进、服务意识强、理论知识和基础扎实、人际沟通协调能力强、熟悉相关法律法规、接受专业的管家服务培训和学习的物业管理人才，才能适应当今智能化、网络化、信息化、品质化物业管理服务的要求。可惜，目前多数高端物业管理公司从业人员文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业化的管理队伍和服务人才，导致高端物业管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，人才的极度匮乏直接影响了高端物业管理自身的生存能力和品牌。

二、高端物业管理引进“英式管家”服务理念

（一）“英式管家”解读

“英式管家”服务是西方贵族高贵奢华生活的标志，在欧洲大约有600～700年的悠久历史，到了如今，“英式管家”服务已经成为西方富豪日常生活不可或缺的一部分。而今在中国内地也陆续出现了具有鲜明特色的英式管家，“英式管家”在服务业被更多的人们所关注、喜爱、引用。

“英式管家”现在已经成为了世界上家政服务领域的经典名词和专属代表，而管家服务则代表了国际家政服务领域的最高境界。它的内容涵盖了电话咨询服务、秘书式商务服务、保姆式家政服务、特约家庭保健服务、物业管理服务、生活服务等诸多方面的个性化和定制化服务。

（二）“英式管家”服务和高端物业管理联姻

目前，多数的物业管理是为“物”服务的，也就是物业管理在于维持地产房屋等不动产（物业）正常、持续的使用和维持，一般不介入业主的家庭生活，即便是高端物业管理中，为住户提供的服务也是有限的。管家服务是一种全新的服务理念和服务模式，能使业主从家庭琐事中解脱出来，更好地工作或享受生活，是为“人”服务的，管家可以为客户打理包括财产在内的涉及居家生活中的一切大小事务。

高端物业服务必定是高档化，服务范围广范化、细节化，这在传统的物业服务中是无法体现或完善的，这要求物业管理在服务的方式和要求上进行提升，而把管家服务理念和服务模式导入到物业管理中，正好填补了这一空白。管家式服务要求物业公司从业主的需要出发，对业主的职业、习惯、个人喜好、性格等方面进行充分的了解和分析，最终为客户提供高效、优质、便捷、完美的服务。

把“英式管家”服务和高端物业管理结合起来，等同于业主生活中增添了一个管家或贴身秘书，业主和客户享受到的是尊重、是品质、是贵宾式的礼遇，体验和感受到的是温馨、高效、便捷、安全。

（三）“英式管家”服务理念在高端物业管理中的精髓和内涵

“英式管家”服务理念是优雅、尊贵、品质、专属、个性、高效，“英式管家”服务理念导入到高端物业管理中，体现出以下内涵：

1.品质化呈现。“英式管家”的细腻体贴周到优雅的服务让客户领略到精益求精、客户至上的物业管理质量，“英式管家”的服务理念贯穿于物业管理服务的全过程，将地产开发概念从“品质房产”营造转变成为“品质生活”的创造，让业主在尽享人生的同时感受尊崇和品质生活。

2.人性化设计。管家服务真正做到来源于人性需求并回归和满足人性需求，最大化满足客户或业主的需要。高端物业管理，一切的服务内容、服务要求、服务标准从客户的实际需要出发，对服务体系、服务内容、服务标准进行人性化的设计，分析客户的需求特征和需求偏好，让融入了管家服务的物业管理实现客户的满意度。比如“针对老年人或婴幼儿提供的人性化服务”。

3.私属化服务。普通社区传统物业提供的服务相当有限，而融入了管家服务的高端物业管理，除了为业主和客户提供基本的物业服务外，还能根据业主和客户的实际需要和私人定制提供高标准高质量高品质的私属化服务，这是在一般物业中无法享受到的。私属化的服务更能够体现客户的个人价值感、成就感、尊崇感，比如“家庭健康养生顾问服务、家庭装修顾问服务”。

4.个性化需求。融入了管家服务的物业，能真正体现对人的尊重，体现服务的个性化和差异化。管家服务中，特别重视对客户年龄、性别、心理、文化等要素的细分并进行分析和研究，打破传统物业管理中的条条框框，提供针对性的、超常规的物业服务，核心是以人为本。

三、探索高端物业管理有效服务模式、构建“英式管家”服务体系、打造高品质物业管理品牌

“英式管家”服务，相对于传统意义上的物业管理服务，除了提供一般专业化服务的保安、清洁、绿化、维修等专项常规服务外，遵循“英式管家”的个性化服务内涵，充分整合利用社会的综合资源，对业主所提供的服务面更宽、在服务层次和服务品质上也要更深入一些。英式管理服务理念导入到高端物业管理中，能有效地提高地产的升值空间打造物业管理品牌和提升人居环境质量和高品质。

（一）构建“一站式”服务和360度全程无忧管家服务平台

物业管理公司设置管家服务中心，由服务中心构建起“一站式”和360度全程无忧管家服务平台。管家服务中心就是一站式服务平台的执行者，所有高端物业客户需求均可以通过管家服务中心而得以实现，管家服务中心负责整合服务资源，对各特约服务供应商进行严格的调研、筛选，负责住宅小区内的公共事务，如服务受理，手续办理、客户接待等。

业主或住户只需向物业公司提出服务要求，即可解决任何问题，如同拥有了一位私人秘书般的特别管家，物业公司则有一支训练有素、经验丰富的专业管家服务队伍，随时为业主提供各种尊贵的服务。物业公司可以通过服务展示栏和搭建畅通的服务渠道，360度全程无忧管家服务，让服务无处不在、让服务适得其所，更进一步体现“英式管家”服务的周到、贴心、细致、精细、私属、优质的特性。

（二）建立客户档案，创优质生活服务

业主在享受地产业高品质硬件设施的同时，也理应享受到高品质的软件服务，针对不同的业主提供不同的个性化服务，也是物业管家的职责。管家的主要任务就是为业主带来贴身的需求满足。

优质生活是每个人一生所追求的生活目标，优质代表健康、品味、舒适、便捷、人性化。优质生活服务的管理理念，以热情、快捷、周到为工作方针，同时以客户需求为服务根本。物业将为尊贵的业主度身订造优质生活服务，以期业主在体验物业的服务后，会以成为物业的顾客而骄傲。

（三）培养高端物业管理管家人才

当今，管家已经成为一项日益全球化的职业，在世界各地，专家粗略估计大概有超过7万人从事着高端管家服务。高薪酬、潜在的奖励旅行机会、现代社会家务管理的挑战……这些都吸引越来越多的高素质人才从事管家职业。

1.管家人才的素质要求。“英式管家”的从业者对人才的素质要求很高，要拥有丰富的生活智能与专业素养，熟知各种礼仪、名酒鉴赏、雪茄的收藏与保养、插花及家居饰品的保养、西服及正式服装的保养、水晶银器的保养、私人宴会的设计等等；更高档次的管家，甚至要上知天文、下通地理，才能为那些高档次的客户服务。

管家是物业服务团队的统领、是服务大师、是沟通协调专家，既有丰富的服务专业常识和经验，又能当好业主和客户的顾问和伙伴，能够组织丰富多彩的私家宴会，能够代理业主家里家外的闲杂琐事，能够像亲人朋友一样值得信赖并照顾好业主的亲人朋友，让客户感受到非同一般的温暖、温馨、优质和高效。

2.创建管家学院或者创办管家专业。当前，我国的家政学研究、物业服务研究、管家服务研究远远落后于我国社会经济的发展和人们的需求。物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理起步晚，从事物业管理的优秀人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，使得我国物业管理从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。物业管理是新兴的行业，人才储备基础薄弱，必须加强人才的培养。在有条件的城市，创建管家学院或者在合适的职业院校开办管家专业，系统地、科学地培养专门人才。

3.高端物业公司内部的管家培训。为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员和服务人员队伍上，公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高技能、高效率的人员进行从业，定期组织学习和培训，培育一支训练有素、身穿制服、以住户为中心的物业管理和服务队伍，为业主和客户提供优质高效的服务。

（四）打造高端物业品牌

从目前国内高端地产情况来看，在建筑特色上越来越追求精品化，但与此同时开发商也因此过分看重高端地产的硬件设施，忽略高端地产的软件建设，这个软件建设就是高端地产的物业管理。将高端地产物业与传统物业等同管理，使得物业管理一直成为困扰高端地产的价值短板，高端地产物业管理的优劣决定了高端地产的升值空间，而将“英式管家”的服务理念导入到高端物业管理中，必然将大大提升地产的升值空间。

具备完善“英式管家”服务体系的高端物业公司无疑为打造精品人居注入强劲的动力，同时，“英式管家”服务理念和服务品质导入到社区人居建设和物业管理中来，也无疑能在房地产开发中树立全新的标杆和典范，高端地产物业管理也决定了高端地产的升值空间。

纵观国内外优秀的企业和公司，要想在市场竞争中脱颖而出，一定少不了先进理念、改革创新和科学管理，在越来越多的人们追求品质生活的今天，高端物业管理公司唯有走提升服务品质、创立服务品牌之路，才能在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京交通大学，2011

[2] 我们离英式管家服务还有多远[Z]

[3] 亲情管家服务模式在高端物业服务中的运用[Z]

[4] 英式管家服务青岛进入房产高端物管服务[Z]，http：//house.baidu.com/

[5] 恒大绿洲引入英式大管家服务模式[Z]，http：//sy.housesina.com.cn

[6] 高端物业中心服务体系方案[Z]，http：//wenku.baidu

[7] 尹瑞凤，韩梅，董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨.潍坊高等职业教育，2008（4）

（作者单位：云南旅游职业学院 云南昆明 650221）

[作者简介：周令芳（1974―），女，汉族，云南旅游职业学院高级讲师，酒店管理系副主任，国家旅游局首批旅游业青年专家，美国饭店协会注册高级培训师，国家高级茶艺师，国家职业技能鉴定高级考评员；主要从事旅游、酒店、职业教育的研究。]

（责编：若佳）

篇2：高端住宅物业管理理念

国内高端住宅有哪些发展历程？

约从开始，中国从南到北开始，大量进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”，随着客群居住水平、置业阶段的提升，换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪别墅”，并对住宅风格的纯粹性、文化的纯粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。在深圳，意大利风格的波托菲诺；在北京北美风格的桔郡、北美乡村风格的纳帕溪谷；在上海，纯西班牙风格的鼎邦丽池等，皆以经典异国文化风格取胜，尤其是文化风格竞争是这一时期的焦点，通过对异域生活形态的直接“拿来”，建立纯粹的风格，经典的风格，建立豪宅产品，如桔郡，纳帕溪谷等，

该阶段是中国别墅从粗犷型的简单模仿向精细型综合创造的转型，是一次有益的实践与提高。在高层次、综合性的“临摹”之后，前后，中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展，尤其随着新亚洲经济与文化的复兴，亚洲及中国地缘意识的崛起，中国文化意识开始进入别墅设计中，而中国西部的成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止。之后成都的清华坊、广州的中华坊、北京的观唐、运河岸上的院子等，一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品形成强势产品冲进市场，与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比。这一时期，甚至象纳帕溪谷、万万树这样的北美风格的别墅，以组团形式上，也强调中国庭院式的空间感。

篇3：高端住宅物业管理理念

一、营造过程与过程营造

1、规划过程与过程规划

十年前,当我们第一次踏足这块位于杭州钱塘江南岸的基地,可以用“荒芜”二字来形容。周边除了已建成的之江花园,同期建设的江滨公寓,场地就是一片空白。当年的钱江南岸还属于萧山区,连接南北两岸的交通只有钱江一桥和三桥。随着近几年来城市化进程,钱江南岸的住宅区建设飞速发展。彩虹豪庭的建成为钱江南岸的城市天际线画出浓重的一笔。

彩虹豪庭是50万方的大型居住小区彩虹城最后一个开发设计的组团。设计之初定位为城市高端居住小区。其原因有二,首先是地理位置在钱塘江边,独特的环境资源带来稀缺性的景观;其二,我们于2006年开始着手设计,这个时期杭州的居住区建设开发已到了提升品质阶段,建设方对建筑设计提出更高的要求。

基于上述两点,规划的意念从“尊重”自然景观出发,采用六幢单体建筑呈半围和状态布局,主要展开面以开和有序的方式,基本为线形沿江布置。在确定这个规划布局之初曾想运用板式整体建筑的布局手段直面江景,这种手法虽然大气,布局更加开放,但是板式高层户型相对集中,不能达到均好性。尤其不能达到高端住宅品质的要求。

(见图附1)

2、形象之过程再造

杭州钱江南岸城市的打造是近十年的业绩。可以说是全新的区域,这给建筑形象的创造提供了广阔的空间。也给我们的设计带来更为宽泛的思考。整个彩虹城小区建于2006之前的建筑风格偏向现代简洁但又富于变化,立面色彩呈灰色调,清新淡雅。新的方案是与老的风格适应还是做新的挑战?为此设计师做了设计方案的比较。比较典型的第一种方案延续了原来的风格。第二种方案是最终实施的方案,材料的选择用天然石材装饰立面。形式上提取了简约古典美的建筑设计语言,摒弃那些曾被滥用的夸张、怪诞的部分,来阐释建筑的时尚美,能满足现代人对舒适度要求和主流审美。(见图附2)

二、态度决定最终的成果

建筑设计在考虑了与城市的关系之后,随之应该考虑的是建筑自身的构件如何为人们创造美感。正是由于人们对于美感的判断是以自己的身体大小为尺度,尤其是居住类建筑,要让人们近距离的观看,呈现它的美感。所以建筑整体表现与环境的关系,细部表现和人之间的关系。认清了细部设计的作用,我们在彩虹豪庭建筑立面设计过程,不断推敲细节设计,让各个单体建筑自上而下有秩序的组织结构构件,合理地利用技术手段,让材料发挥其本质,达到设计美感的意愿。

1、态度决定技术

技术是人类文明与实践经验的积累,在物质化的同时,也被精神化和审美化,在当代建筑设计不断更新创造的历程中,技术可以改善构造方法及材料的应用,更能体现美学的观念。技术越来越成为设计师灵感的源泉和设计手段。正因为此,现代建筑呈现出与传统建筑不同的面貌。在彩虹豪庭的建筑设计中,对饰面材料石材的构造进行了精心设计,配和先进的施工技术打造精细的构造节点和细部。众所周知建筑是部石头的历史。石材在古典体系的建造方式是从手工艺建造转化为工业化建造。手工艺时代石头建筑追求外形粗犷,纹路感强,体现厚重的人文气质。转向现代建筑,石材作为外立面装饰,最明显的是由手工艺建造到工业化建造。工业化建造除了它的标准化建造之外,还可以利用技术进行个性化建造,工业化建造带来现代建筑细部追求细腻、精密,标准化和非标准化的细部可以在建筑中自如体现。在彩虹豪庭外立面设计中存在着标准化和非标准化的细部。(见附图3)

2、态度决定审美

六座百米的彩虹豪庭建筑立面整体延续了古典三段式,基座部分自架空层至四层,无论是落地的柱子还是实体部分都刻意加大了水平的尺度。同时进深也加强。这是视觉效果的需要。五层至三十层是标准层。这部分的立面强调的是一种均质的美。率性、简练,唯在22至23层的立面处做了通高窗的变化处理,像是乐曲中的休止符,精彩的篇章还要延续。建筑顶端设计是整幢大楼之精华和尾声。利用钢结构的构件能体现现代建筑阳刚之美。建筑的直插云谷之势显得更加挺拔。

整体来讲,建筑竖向跟随层次变化有规律的表现尺度级差。水平方向考虑以功能为导向变化的手法。建筑的整体和细部是合理清楚的关系。整体和细部的关系还存在于标准化和非标准化设计之中。标准化的细节中,立面石材的分割经过仔细的推算。石材与各个部位交界处都有精细的设计,达到统一、标准化,当然美感、技术层面全都要顾及。

3、态度决定材料

材料是表达建筑的语言之一。在漫漫的历史长河中,建筑的发展,很多是因材料和技术的不同更能突显建筑的个性特征。如在西方建筑史中,古埃及、古希腊善用石材的特点来表现建筑的体量、力度美。这是由石材的特点和当时的构造技术共同形成的。彩虹豪庭建筑外立面设计中采用天然石材干挂幕墙结构。现代建筑学结构提出外幕墙的概念。正如瑞士设计师赫尔佐格与德梅隆所说:“……不管我们用什么材料建造建筑,我们的目的是在建筑与材料之间寻找一个特别的相遇,材料是在诠释建筑……”

我们还是希望彩虹豪庭的六幢建筑能够体现稳重和典雅,最终选定以天然石材为外幕墙材料,也同时为设计的语言给了限定。石头变成符号,它也融入现代建筑里,虽不想让它承载沉重的历史,但可以令观者猜想它所代表的符号、意义。

关于立面色系问题归纳在此,因为石材的色系决定立面情感象征。米色系石材是设计师信赖的色系,它更能表达安稳、柔和,内敛的设计情感。也更能让观者联想到历史的建筑。最初的梦想在江边一座临时建筑里得以实验。但最后呈现众人面前是红色系的建筑群。使用“石岛红”石材。材料品质的问题使设计师让步。略有遗憾吧。这也是营造过程中的一段插曲。

4、应对挑战的态度

全玻阳台护栏的设计在建造过程经受考验,构造方案经过反复推敲,最终得以实现。全玻阳台护栏的设计是为了取最大化的江景之势,玻璃和石材在建筑中同时出现,是现代建筑语言和古典建筑语言的交融。对于高层建筑的阳台护栏,安全性是必须要考虑的,要满足设计规范及防水要求。除此之外我们应对最大挑战是综合因素,首先如前所述技术问题,悬臂玻璃需牢固固定;其二,护栏从北面转向侧面,转角处设计圆弧,弧度不要大,要给人细致柔和之观感。这个弧面采用整块双层夹胶钢化玻璃,建筑师,结构师,幕墙设计师,玻璃厂家会同建设方共同研究,最终这块弧度玻璃半径为750mm,建成后达到我们预期的效果。从下面的节点大样中可以看出解决的几点,包含安全技术措施、防水处理、内部构件装饰等。(见附图4)

类似这样的细部节点我们遇到很多,每个节点的完美表现都是设计、施工、建设方共同探索的共识。我想这是建筑营造过程中的乐趣吧,也倾注着大家为共同目标执着追求的精神。

三、园林小品——自然与人的和谐对话

在彩虹豪庭的组团中建有几个共生的园林建筑小品,和六幢住宅单体形成完整的功能体系。由于地势北低南高,在规划设计时将组团整体抬高在一层的大平台上。北面顺势而下,对话江景。南面设计成阶梯状台地式花园入口。入口轴线正中设置了对称式的入口大堂。步行、车行均可到达。大堂建筑两层高,传递一种尊贵的礼仪感。穿过入口大堂进入组团内部庭院。景观要素用差异性的设计手法为了区别于组团外部公共景观。几何形元素、轴线型有序列感的园林要素。居住者得到的不仅是安全感归属感,也让人们感觉到庭院是附属于建筑美学的部分。楼宇间的另一小建筑是迎接人们回家的又一入口,是交通、交流和观景的空间。这样从围墙到组团入口,再到大堂,行进至单元入口及独享门厅,交通形成五重独有的渐进的空间感。共生的小品建筑此时营造了美好家园的气氛。(见附图5,6)

四、分析结论

现今随着国内经济快速增长时期过去,速度放缓,建造量减少,对建筑设计品质的要求也提高了。彩虹豪庭是在当今高端城市住宅开发时期的创作产物。设计的过程和营造融为一体,因为成功的设计首先要用执着的态度面对。设计师要在建筑营造过程中对新技术、材料等不断探索。在此过程中并没有采用哗众取宠的技术手段,没有为了设计而设计和不求实际寻找变化。而是立足于建筑美学的基本点,从经典的建筑设计中提炼要素。

摘要：文章通过对杭州高端住宅(彩虹豪庭)营造个案的研究,剖析了高端住宅设计应对的各种问题及解决对策。得出态度可以决定设计的最终得失。从整体的设计理念到细部的设计节点都必须始终贯穿于项目执行的实施过程之中,才能得以最终实现。

篇4：远洋转型高端住宅

蔡鸿岩：远洋地产一直以来都是以开发大众住宅项目和商务写字楼项目见长，从未涉足过高端住宅领域，远洋·LA VIE对于远洋地产来说，其涉足的意义在哪里?

胡宇宙：远洋地产已经有十几年的历史，它在发展过程当中，需要不停地创新，不停地求变。由于远洋，LAVIE的定位非常高端，所以给业界的感觉好像是远洋地产首涉高端物业。实则不然，在十几年发展过程当中，远洋地产已成功从一个普通住宅开发商转变为中高端物业开发商。近年开发的中高端产品包括远洋公馆、远洋万和城等。

远洋·LA VIE可以说是远洋地产的一个全新的升级产品。但并不是开发商想当然地想做高端就做高端，而是取决于很多方面：其一，公司具备开发高端物业的条件；其二，远洋地产十几年的开发经验，为高端产品提供了强有力的支撑；其三，从土地资源来看，远洋·LA VIE项目用地是2005年获得，当时是中央别墅区最后一块百万平方米别墅用地。项目绝佳的地理位置和稀缺的土地资源，都决定了它必须做高端产品。

无论开发普通住宅，还是高端住宅，都不是开发商说了算，而是要具备“天时、地利、人和”。而就远洋地产而言，虽然远洋·LA VIE是公司开发产品中，从中高端住宅到高端住宅转型的重要项目，但整个远洋地产的转型也并非只为了做高端产品，而是对高端品牌的打造，使企业走出北京，遍布全国。

蔡鸿岩：高端住宅产品多是“手工打造”，作为上市地产公司，开发往往会受管理机制的约束，比如往复的设计和一些高端设备、设施产品的采购、测试、选用等方面，在一定程度上都会受到公司管理机制的制约，因此，越是大的房地产公司，在打造高端产品方面，反而不太具备优势远洋·LA VIE3项目是否存在同样的问题?远洋地产对此是如何进行操作的?

胡宇宙：诚然，很多上市公司在高端产品打造上，自主程度的确不能与小开发商相比。因此，大家可以看到，不少上市房企打造的住宅类产品多以中端和中高端为主，很少涉足顶级高端物业。但对远洋地产而言不存在这一问题。特别是在远洋·LA VIE的项目打造上，远洋地产总裁李明及整个团队、管理机制，都给予了充分的支持。无论是管理权限，还是资金，支持力度都非常大。比如单是设计费用，远洋·LA VIE就已经投入了上千万元。经过充分的考虑，特别聘请加拿大IBI、ATA等国际知名设计公司担纲建筑设计。

当然，作为一个房地产企业肯定是要赢利的。也就是说，投入肯定是要有回报的，回报主要来自三个方面：第一，所开发的产品销售出去，被市场认可，从而实现经济回报；第二，为社会提供优质的产品，并带动整个区域的发展，即赢得社会效益；第三，从研发成本来看，第一个项目投入几千万，到第二个项目时就变成几百万了，第三个项目很有可能就成几十万了。也就是说，如果公司一直致力于高端住宅的开发，那么，研发成本其实是在递减的。这对公司的长远发展而言非常有利。

蔡鸿岩：去年楼市回落，高端物业市场受到较大冲击，受此影响你们是否对远洋·LA VIE的市场定位进行了调整?如果有的话，是相对调低了产品档次，还是进一步提高了产品档次?尚或保持了原先的定位?决策又是出于什么考虑的?

胡宇宙：应该说是保持了原先的定位。在远洋·LA VIE开发过程中，无论是远洋地产，还是我们项目的开发团队，都坚定不移地坚持走高端路线。因此，市场的下滑并没有影响到我们。因为，房地产终究是要靠产品、品牌赢得市场，如果因为市场一下滑就调低定位，那么最终将失信于市场，甚至被市场抛弃。客观地讲，金融危机爆发之后，我们不仅没有降低研发成本、材料成本。而是更加追求精细。我们相信，只有过硬的产品才会不畏危机，才会在市场中稳步前行。

蔡鸿岩：近年，中央别墅区供应日益增多，同时新国展进驻对这个区域的整体形势产生很大影响，特别是作为高尚住宅区来说，环境的影响可能尤为巨大，你怎么看新国展对这个区域高端住宅项目发展的影响?

胡宇宙：新国展的进驻，虽然带动了整个顺义新城产业格局的提升，但对于区域内的别墅项目而言，我个人认为未必是一件好事。因为，别墅讲究的是宁静、私密、自然。而新国展进来之后，打破了原先中央别墅区的宁静。也就是说，这个区域过去是以别墅为主体，人们在这里生活得非常安逸。而今后则以新国展为主的商业会展为主体，不仅在举办各种展览时容易造成周边道路交通拥堵，也使得整个区域变得嚣闹。

蔡鸿岩：经过为时两年多的打造，远洋·LAvIE如今即将推向市场因这块地的历史原因，以及远洋的潜心打造，使得外界对该项目充满了神秘感。作为该项目的操盘手，你认为，远洋·LA VIE未来制胜的关键取决于哪些方面?

胡宇宙：首先是远洋地产的品牌。因为拥有品牌知名度、美誉度的房地产企业，才可能打造出传世的精品。

其次是不可比拟的产品力。就建筑设计而言，远洋·LA VIE更注重人性化与居家品质。全部建筑坐落于错落起伏的半山地形，“前二后三”式的坡地别墅，产品布局更加合理、舒适；组团设计最大限度保证了客户的私密性；将近1／3的别墅依水而建；主力户型每户都配以上千平方米的私家花园，无论从景观营造还是生活的空间尺度，都体现出居住者的优越与专属。如此设计，在中央别墅区乃至整个京城的别墅项目中都是空前绝后的。据统计，市场中同等规格别墅的花园仅500～600平方米，远洋·LA VIE主力户型的花园达到1000平方米以上，无疑终结了大别墅小花园的时代，将别墅还原成为真正的终极住宅。

篇5：高端住宅物业管理理念

房地产考察：2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察

【课程背景】

房地产考察：2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察；

唯美之地：杭州、苏州是一座景色秀丽、气候宜人的城市，同时也是一座具有两千多年历史的文化名城，历代留下来的名胜古迹很多。这座既古老又年青，既安宁又繁荣，既有很深的文化积淀，又有很强的商业意识的城市，在全国楼市中彰显着自己的本土特色以及世界建筑学的风貌。

【行程安排】

2014年4月11日（杭州）

保利唐宁十号府，莱蒙水榭山，万科公望，滨江湘湖壹号，绿城青山湖红枫园 2014年4月12日（杭州）

绿城富春玫瑰园，绿城曼陀花园，绿城明月江南（坐大巴前往苏州）2014年4月13日（苏州）

拙政别墅，绿城苏州桃花源，金科王府，仁恒观棠，湖滨四季

【考察项目介绍】

项目一：莱蒙水榭山

【建筑类别】联排 独栋

【开 发 商】莱蒙置业(富阳)有限公司

【项目介绍】中国豪宅制造专家莱蒙国际，携传奇品牌水榭山，与世界级园林大师Bill Bensly、亚洲建筑金奖得主肖诚、香港设计师之父高文安合力打造，集合世界设计成就，倾力呈现莱蒙水榭山山水原著。总用地面积达450余亩，总建筑面积50余万方，坐拥10万平方米原生湿地，与14公里富春江北支江默契相合，333公顷原生林木黄公望国家森林公园自成天地，独享江河、岛屿、湿

地、山脉四重原生态稀缺景观资源，以山水人居、度假风情为开发理念，规划为低密度排屋、高端创新院墅及景观公寓于一体的大型高端社区；以东南亚情景院墅为载体，构建街居、山居、岛居、谷居、院居的五重形态，及独有的湿地公园与风情会所。首创墅式空间生长体，三重立体庭院，演绎东南亚风情；四重水系重现东南亚建筑精髓。

项目二：绿城青山湖红枫园

【建筑类别】联排、独栋

【开 发 商】临安绿城置业有限公司

【项目介绍】项目总占地面积约14万方，规划有法式合院、山水独栋、独立院墅等，项目集合环境、风水、产品、习性、服务五重养生要义，是绿城独树一帜的首席养生别墅。建筑立面采用大方、稳重的三段式处理，轴线明确，主次有序，底层结实沉重，中层柱廊虚实相映，厚重而富有法式风情。辅以精细考究的立面细节雕琢，如法式廊柱、窗饰，完美演绎出法式建筑的经典意蕴，恢宏大气，典雅规整，给人以历久弥新的价值感。

项目三：绿城曼陀花园

【建筑类别】别墅 独栋

【开 发 商】浙江宏顺房地产开发有限公司

【项目介绍】约260亩，拥有750米长的水岸线，背倚山林养气，面眺碧波怡情，作为目前绿城在青山湖区域目前唯一一线临湖别墅园区，曼陀花园在秉承绿城第三代玫瑰系别墅营造优势的基础上，以纯粹、精致、典雅的法式建筑为特色，同时整合了绿城建筑设计院、美国Robert Hidey 建筑设计公司、以及美国马克麦克精装公司等国内外知名别墅营造专家，将项目打造成绿城城市湖岸别墅的经典代表。项目规划法式组院别墅、法式独栋别墅、湖景大宅三大系列，形成共约80余套的纯法式独栋别墅住区。

项目四：湖滨四季

【建筑类别】独栋别墅

【开 发 商】新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司 【项目介绍】湖滨四季项目建筑面积逾88,800平方米，绿化率大于60%，建筑密度低于30%，总户数242套，将分两期发展，并分批推售。秉承“以心建家”的卓越理念，新鸿基地产坚持以最高质素构筑“湖滨四季”，从规划、设计、用料至服务均一丝不苟，在园林设计的配置上效法自然，总体设计采用简约的现代欧式设计风格，无论是空间组合还是材料运用，均强调虚实对比，内在空间功能与外在形式结合。灵活的坡屋顶及大幅落地窗，独立的私人室外花园及中空室内空间设计，以及比例考究的门窗及装饰线，都将演绎独具奢华气质的高尚住宅典范。

项目五：拙政别墅

【建筑类别】园林式别墅

【开 发 商】苏州赞威置业有限公司

【项目介绍】拙政别墅，位于世界四大园林文化遗产之首苏州拙政园旁的中心位置，既具有士大夫择址造园所看重的大好风水，又被赋予了浓重的江南历史人文色彩，可谓占尽上风上水，是苏州城中心绝版纯独栋别墅用地。拙政别墅项目仅仅规划有28栋独栋别墅，别墅用料考究，精选百年高级木材及石材，令文物级稀世经典重现当世。住户可置身昔日苏式生活，尽享「不出城郭而获山水之怡，身居闹市而有灵泉之致。

项目六：万科公望

【建筑类别】独栋

【开 发 商】富阳万科房地产开发有限公司

【项目介绍】万科公望位于旖旎的富春江畔，项目总占地面积近千亩，总建面积约25万方，距离西湖景区约20余公里，距离富阳市中心约7公里。公望别墅山环水抱、藏风聚气，北部深入黄公望森林公园腹地，森林公园共约333公顷，原生林木、野生鸟类尽收眼底，四季林茂绿浓，森林覆盖

率达96.5%，是修身养性者向往的诗意之居。三期四期悦山组团深入黄公望国家森林公园腹地，沿山脊线逶迤而上，地势高旷，容积率仅为0.27。其中三期组团营建56栋纯独栋别墅，密林怡景，士气逸风，轩然大成当今名士的风雅生活场。

项目七：滨江湘湖壹号

【建筑类别】联排 独栋

【开 发 商】杭州盛元房地产开发有限公司

【项目介绍】湘湖壹号位于风景秀丽的杭州萧山湘湖度假区内。以自然生态为本色，聚湖光山色、钟灵毓秀为一体，地理位置优越，景观资源丰富，目前杭州市区绕城高速以内低密度住宅用地供应量日渐减少，而湘湖地块凭借其先天的资源优势，将被打造成以别墅和豪华公寓为主的国内一流临湖景观住宅。是杭州市区罕见的临湖景观城市大宅。湘湖壹号占地380亩，规划建筑面积25万平方米，建筑以法式、英式、意式风格为主，建筑面积500平方米—850平方米（不含地下室），会所总建筑面积10500平方米，拥有餐饮、娱乐、SPA、室内泳池，私家酒窖等设施。

项目八：金科王府

【建筑类别】别墅 独栋

【开 发 商】金科集团苏州房地产开发有限公司

【项目介绍】本项目由金科股份［中国地产品牌10强］［中国弛名商标］斥50亿巨资打造，是目前苏州唯一的占地近300亩、建筑面积20万平方米、稀缺的低密度城市中心别墅群，是金科集团目前最高端的“王府”产品系列。——创新的现代中式风格、中国皇家宫殿最高规格屋顶、改良的新苏式别墅立面辅以欧式设计元素，既简约质感，又镌刻出浓郁的文化印迹。精湛考究的园林设计，根植皇室名门庭院，将渝派地产的豪迈和姑苏园林的精致很好地融合在一起。产品以低密度的城市别墅为主，辅以金科“产品标准化”升级换代后的“花院洋房”，打造出苏州唯一的顶级城市中心低密度别墅社区。

项目九：绿城富春玫瑰园

【建筑类别】 独栋、庭院别墅、山景别墅 【开 发 商】杭州华滋绿城房地产有限公司 【项目介绍】绿城富春玫瑰园源自绿城的高端别墅玫瑰系，传承绿城第三代别墅的高贵品质，以法兰西文艺复兴后期的建筑结晶为原形，借鉴法式建筑的风尚，于富春江畔再铸玫瑰经典。绿城富春玫瑰园背倚黄公望国家森林公园，面眺富春江，毗邻富春山居高尔夫球场，以上风上水的绝佳地理位置，结合高尔夫球场高端休闲配套，营造不可复制的尊荣居住品质。绿城富春玫瑰园的产品序列包含有：庭院别墅、山景别墅、法式合院，建筑细节延续欧洲宫廷美学的高贵礼制，瑰丽庄重。同时又引入绿城高端园区服务体系，以卓越的服务实现理想的生活方式，创造城市的美丽。

项目十：保利唐宁十号府

【建筑类别】联排、双拼

【开 发 商】浙江保利房地产开发有限公司

【项目介绍】保利·唐宁十号府，集保利21载筑墅经验大成，仅规划50席稀缺一线江景联排城市别墅，原味精工英伦风格大宅与浩瀚江景交相辉映，园区内步道蜿蜒曲折，灵动水系与多重园林景观交互相生，观景效果错落有致。一线江景“类别墅”、双拼，主力建筑面积340-370㎡左右；中央水景排屋，290-370㎡别墅空间，超大地下室及私家花园、露台等组合赠送面积，户均可超425㎡，完美实现沿江前所未有的奢适居住，是沿江乃至杭城极为罕有的英伦城墅，无论作为第一居所还是财富蓄水池，均具有极大优势。

项目十一：仁恒观棠

【建筑类别】别墅 独栋

【开 发 商】金科集团苏州房地产开发有限公司

【项目介绍】仁恒观棠规划约260套新亚洲风格水堤独栋（约550㎡）、水巷双拼（约310㎡）、联排

别墅（约258-310㎡）。仁恒观棠联排别墅面宽约为8.5米、双拼别墅的面宽约为10米、独栋别墅面宽约为24.5米，卧室全向朝南、坡屋厅、宽间距的国际现代手法重新演绎苏州地脉人文精髓。情致盎然的庭院空间、合理的户型布局、多露台、全明地下室采光为生活带来更多舒适居感。在建造和环保节能方面，整体均采用地源热泵系统、外窗节能保温系统、外墙内保温系统，而联排别墅端户、双拼别墅、独栋别墅均预留电梯井，为业主区与身份的象征。

项目十二：绿城苏州桃花源

【建筑类别】别墅

【开 发 商】苏州绿城玫瑰园房地产开发有限公司

【项目介绍】绿城苏州桃花源项目由352栋中式合院组成，作为融创与绿城合作后研发的高端中式项目，汲取苏州园林传统造园精髓，传承江南人居的花园式宅院的理念，以意境见长，以独具匠心的艺术手法在有限的空间内点缀安排，通过借景、一步一景、步移景异等苏州园林的传统技艺工法，让建筑与自然融为一体，实现宅院合一的最高境界。

项目十三：绿城明月江南

【建筑类别】住宅、公寓 板楼

【开 发 商】杭州绿城中胜置业有限公司

【项目介绍】绿城?杭州明月江南是绿城集团继蓝色钱江、西溪诚园之后又一绿城二代高层公寓典范作品。项目占地153.68亩，地上总建筑面积约24万平方米，规划14幢高层公寓，约1500余户。户型以精致二房85-90平方米，舒适三房135-157平方米，奢华四房175-198平方米为主。绿城明月江南高层公寓将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年4月11-13日 杭州+苏州（详见报到通知）

[培训费用]：3600元/人（含考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费等，并提供酒店住宿代订服务）

篇6：住宅小区设计规划理念浅析

摘 要:住宅小区规划设计最终是为人提供一个良好的环境，使人能更好的实现他们的各种个人与社会活动。因此，适应与满足人的需求是住宅区规划的设计的基本要求。绿色生态住宅又称“健康住宅”。指的是城市中的人与自然和谐共处，可持续发展的居住小区。在设计上，遵循因地制宜的基本原则。根据当地的自然环境，适用生态学，建筑学的基本原理及现代科技手段。合理安排住宅建筑与其他相关因素之间的关系。使住宅和环境等成为一个有机的结合体。

关键字：生态住宅小区 布局结构 景观

生态住区的概念：生态住区是一种新型的建筑风格，同时它也是人居的永恒话题，其主旨是人与自然和谐相处，其目的是追求高品质的健康生活，实现人与自然的和谐，使生活更加美好，更加精彩。正文

近年来,人们不断研究有利于生态与可持续发展的途径和方法,其中“生态建筑”的设计概念成为了当今建筑设计的主流,绿色环保生态型住宅小区也就应运而生了。生态住区是一种新型而又独特的建筑风格，其日渐成为一种生活时尚，并为消费者所亲眯，得到广大客户的主持，并逐渐得到社会的重视，现已逐渐得到推广。生态住区体现的是一种可持续发展的思想，强调人与自然的和谐统一，考虑当地的特色、信息、材料，使用自然光、自然风、自然水。

生态住宅区布局结构：一是从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化......等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。三是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。

生态住宅小区的景观规划设计要以人的感官要求为尺度。1.满足人们的行为需求：园林景观小品的服务对象是人。人是环境中的主体，所以人的习惯、行为、性格、爱好都决定了对空间的选择。园林景观小品的设计首先必须“以人为本”，从人的行为、习惯出发进行设计。人类的行为、生活、歇息等各种状态是景观小品设计的重要参考依据。其次，在进行景观小品设计时，要了解人的尺度，并由此决定景观小品空间尺度的最基本数据，如坐椅的高度、售报亭的尺寸、花坛的高度、电话亭的尺寸等。2.满足人们的心理需求：建筑小品的设计要考虑人类心理需求的空间形态，如私密性、舒适性、归属性等。例如，在设计居住区小游园中的坐椅时，仅仅只是考虑坐椅的尺寸、靠背角度已不能满足游人的需要，必须同时考虑：坐椅的布置方式会对人的居住生活行为产生什么样的影响？3.满足人们的审美要求：林景观小品的设计首先应具有较高的视觉美感，必须符合美学原理。园林景观小品是一种艺术创作，应通过其外部表现形式和内涵来体现其艺术魅力。园林景观小品的艺术美要符合人们的审美需求。4.满足人们的文化认同感：一个成功的园林景观小品不仅具有艺术性，而且还应有着深厚的文化内涵。通过园林景观小品可以反映出它所处的时代精神面貌，体现特定的城市、特定历史时期的文化传统积淀。5.满足环境的整体要求：园林景观小品是寓于城市园林环境中的艺术，它与外部环境之间有着极为密切的储存关系。单纯追求园林景观小品单体的完美是不够的，还要充分考虑景观小品与环境的融合关系。6.满足生态环保节能的原则：人居小区的环境小品应主动借助植物以及其他一些生物物种的作用，把生态因子向着使人更舒适的方向调整，应考虑更多的生物措施以充分发挥其生态服务功能。

实例1：宁波BOBO城住宅小区

宁波BOBO城住宅小区位于浙江省宁波市江东区东北部，甬江南岸。BOBO城的设计是“造城”。即：建设一个社区——现代气息浓郁，智能化，配套完善的生态型社区。追求社会，经济，生态最佳效益。塑造一种环境——既具有现代特色又体现文脉，既丰富多彩又整体协调的景观环境。小区北邻碧波荡漾的甬江，东靠流水潺潺的小河，小区内部设计成南北向和东西相交的水体景观轴线，加强了人与自然的亲和力，表达了人类回归山水园林的理想境地。空间布局上，西边临小河组团设计成多层的违合的院落布局，形成小区的高档精品区：中部组团设计成开敞式的塔式高层区，结合水体景观轴线及人行步道系统和中央生态公园的绿地，形成小区的高尚景观居住区，并且担负起将被测甬江从景观，小气候，心理等多方面引入社区的任务。东部组团通过小高层住宅的错动和穿插，创造出半违合，连续性的院落空间序列，达到景观与院落的相融合，合二为一的精致景观，优美的居住区。北部临江的组团，小高层，高层塔楼，东西向及南北向跌落布置，与江水，江景相互辉映，绘出了甬江边一道亮丽的彩色景观。

实例2：宁波东部新城东方一品住宅小区

东方一品位于民安路南侧，东临河清路，西、南临规划道路。东方一品西临中心商务区，以杨木碶河及河滨道路为界，北面和东面分别以城市次干路民安路、河清路为界，南面为16米城市支路，紧邻雅戈尔锦绣东城。从规划上来看，无论是地铁等基础建设还是行政配套设施，商务的整体格局，东方一品的优势十分明显。但是其在规划上面对于景观的设置相对于BOBO城来说还是欠缺了点。虽然住宅区临河而建，是小区中的最大景观点，但是没有被很好的利用上。住宅区中成院落式，将中心违合起来，在中心建立中心花园，但是这里的景观点却只有寥寥数幢住宅建筑的人能够观赏到。从住宅小区以人为本的设计理念出发,园林景观小品只是住宅小区绿地景观中点缀性的“装饰物”，现代住宅应该综合运用各种设计手法，努力塑造具有人性化、生态化、因地制宜、顺应自然的景观系统,才能符合时代的发展要求。