对业主关注问题意见

对业主关注问题意见（共5篇）

篇1：对业主关注问题意见

小区业主对物业整改意见书

***物业公司：

我们小区的全体业主，对你公司的物业服务存在诸多不满，具体如下：

一、安全管理问题

1、保安职责不明，流程不清，人员出入管理混乱。保安上班时间与闲散人员聊天。进入人员不登记，外来人员不询问，以至于各类广告传单遍布小区。

2、保安礼仪不端庄。

3、保安工作安排不合理，夜间很少看见保安人员巡逻。

4、灭火器损毁，部分公共设施损坏未修复。

5、部分路灯电线外露，未及时处理，对业主人身安全有重大隐患。

二、车辆管理问题

1、未清点小区业主车辆。

2、小区车辆停放管理不善。

3、外来车辆进入小区，门卫不登记，从不跟踪安排，造成外来车辆随意占用小区道路，碾压小区绿地，造成小区绿化损坏。

4、垃圾死角较多，乱堆乱放问题影响小区环境。

5、小区内小广告随处可见，严重影响小区美观。

三、保洁问题

1、生活垃圾不能及时打扫。

2、楼道内卫生死角不能及时清洁。

四、绿化问题

1、业主居住区域及部分公共区域绿化踩踏严重，不及时修复，从而降低了小区的景观，绿化档次。

2、绿化维护不到位。

五、小区财务问题

1、严重不符合物价部门收费审批规定的公司资质级别服务所应达到的要求，高收费低服务的行为严重侵犯了我小区业主的权益。虽业主多次反映要求解决有关问题等情况，但仍无改观。

2、物业应公示各项收费标准。

3、小区的共有财务收入没有公开制度。没有公示小区财务收支情况。财务不公开、透明。

4、公益性收入分配比例不明确。

六、公共设施管理

1、未经业委会和业主大会同意，私自转租小区公共设施（包括会所）。

2、小区电梯维护不到位，经常发生电梯关人事件，且电梯关人达不到及时处理。

3、路灯维护部到位，损坏的没有及时维护。

4、二次供水没有按时清洗和检测，没有向业主公示水质情况

为维护我们业主的合法权益，现向你公司进行书面反映你公司今年以来物业服务存在的一直未解决的问题，限你公司进行整改，达到与物业收费标准资质等级的服务标准要求。上述诸多问题，望你物业公司接到此意见书后在一个月内整改完毕，在整改期内，我们将暂停缴纳物业费，整改完成经业主认同并符合《物业管理条例》规定后，我们业主将按主动交纳物业费，否则我们业主有权拒绝交纳物业相关费用，并用合法手段进行解决！

华府沙河小区业主大会

华府沙河小区业主委员会

2016年5月29日

附：

小区业主对物业整改意见书确认联名单：



篇2：对业主关注问题意见

《 并购重组共性问题审核意见关注要点 》（简称《关注要点》），是我会在梳理2009年并购重组项目审核反馈意见所关注共性问题的基础上编制的，体现了现行法律法规的具体监管要求，并将通过 定期增补、调整、充实、完善，供申请人和有关中介机构参考和借鉴，以便 申请人完善申请方案，同时有助于中介机构在尽职调查中重点关注并督导解决共性问题，提高中介机构执业质量。申请人和有关中介机构对《关注要点》如有疑问或意见，可通过“上市公司业务咨询平台”与我会及时沟通、交流。

中国证监会

二O一O年九月十五日

关注一：交易价格公允性.ppt 关注二：盈利能力与预测.ppt 关注三：资产权属及完整性.ppt 关注四：同业竞争.ppt 关注五：关联交易.ppt 关注六：持续经营能力.ppt 关注七：内幕交易.ppt 关注八：债券债务处臵.ppt 关注九：股权转让和权益变动.ppt 关注十：过渡期间损益安排.ppt

并购重组共性问题审核意见关注要点

（二）在梳理2009年并购重组项目审核反馈意见所关注共性问题的基础上，我会于2010年9月公布了《并购重组共性问题审核意见关注要点》，并计划定期增补、调整、充实、完善。近日，我会对其他并购重组项目审核反馈意见所关注的共性问题进一步梳理，增加编制了五个关注点。

中国证监会

二O一O年十一月二十六日

关注十一：收购资金来源.ppt

关注十二：挽救上市公司财务困难的重组方案可行性.ppt 关注十三：实际控制人变化.ppt

关注十四：矿业权的信息披露与评估.ppt 关注十五：审计机构与评估机构独立性.ppt

关注一：交易价格公允性

一、交易价格以法定评估报告为依据的交易项目

（一）普遍关注点

1.上市公司是否提供标的资产的评估报告和评估技术说明（重点关注“特别事项说明部分”）2.评估报告与盈利预测报告、公司管理层讨论与分析之间是否存在重大矛盾，例如对未来销售单价、销售数量、费用种类、费用金额等的测算是否存在重大差异

3.评估基准日的选择是否合理，基准日后至审核期间是否发生了重大变化，导致评估结果与资产当前公允价值已存在重大偏差，在此情况下，评估机构是否已视情况重新出具评估报告 4.标的资产在拟注入上市公司之前三年内是否进行过评估，两次评估值之间是否存在较大差异，如存在，是否已详细说明评估差异的合理性关联交易问题

（二）评估方法与参数

1.基本原则

(1)评估方法选择是否得当(2)是否采用两种以上评估方法(3)评估参数选择是否得当

(4)不同评估方法下评估参数取值等是否存在重大矛盾 2.具体方法(1)收益现值法

（a）评估的假设前提是否具有可靠性和合理性

（b）对未来收益的预测是否有充分、合理的依据，包括但不限于是否对 细分行业、细分市场的历史、现状及未来进行严谨分析，所作预测是否符合产品生命周期曲线、是否符合超额收益率等通常规律（例如，特定公司或产品在较长周期后难以再获取超额收益）；未来收入是否包含非经常性项目；未来收入增长是否与费用增长相匹配等

（c）折现率的计算是否在无风险安全利率（通常取无风险长期国债利率）的基础上考虑了行业风险（以方差或其他形式求出）及公司个别风险并进行调整(2)成本法

（a）重臵成本的确定是否有充分、合理的依据，取值是否符合有关部门最新颁布的标准（b）成新率的计算是否符合实际，而不是主要依赖使用年限法，是否对建筑物、设备进行必要的实地测量、物理测验；寿命期的测算是否通过对大量实际数据的统计分析得出(3)市价法

参照对象与评估标的是否具有较强的可比性，是否针对有关差异进行了全面、适当的调整。例如，是否充分考虑参照对象与评估标的在资产负债结构、流动性、股权比例等方面的差异成新率的计算是否符合实际，而不是主要依赖使用年限法，是否对建筑物、设备进行必要的实地测量、物理测验；寿命期的测算是否通过对大量实际数据的统计分析得出

（三）评估机构

1.资产评估机构是否具备证券期货从业资格

2.以土地使用权为评估对象的，评估机构是否同时执行国土资源部制定的《城镇土地估价规程》，土地估价机构是否具备全国范围内执业资格 3.上市公司聘请的资产评估机构与审计机构之间是否存在影响其独立性的因素 4.上市公司与评估机构签订聘用合同后，是否更换了评估机构；如更换，是否说明具体原因及评估机构的陈述意见 5.上市公司在涉及珠宝类相关资产的交易活动中，是否聘请专门的机构进行评估。从事上市公司珠宝类相关资产评估业务的机构是否具备相关条件。已取得证券期货相关业务资格的资产评估机构执行证券业务时如涉及珠宝类相关资产，是否引用了符合上述要求的珠宝类资产评估机构出具的评估报告中的结论

（四）特别资产类型

1.企业股权价值

对未来收益指标进行预测时是否考虑多种因素，包括行业发展趋势、行业地位、市场需求、市场竞争、对企业未来收入、利润的影响等，与此同时，对主要产品市场价格敏感性的分析是否充分。2.流动资产 坏帐准备、减值准备的冲回是否有足够依据。3.开发性房地产

土地使用权性质（依据相关权属证明认定是划拨地还是出让地，商业用地、工业用地还是综合用地等）是否与土地实际用途相符合；土地使用是否符合规划（包括容积率、绿化率等）；是否在确定评估参数（包括但不限于开发面积、土地成本、可比售价、预计售价等）时结合了目前房地产行业的政策环境、市场环境和标的公司的实际情况；是否考虑批量折扣、再次转让的税费等因素。对采用市价法进行评估的，是否已关注标的土地的地段、具体位臵、规模、形状等与参照对象的可比性

4.土地使用权与投资性房地产

是否充分说明评估所需各类参数的选取原因、选取过程，是否提供与标的土地使用权相类似的其他交易案例的评估参考数据；在对投资性房地产采用收益现值法进行评估中，折现率的选取是否充分考虑了持有物业出租与开发房屋出售的区别 5.知识产权

关注权属是否清晰、完整，评估假设的依据是否充分；实用新型专利（包括包装、外观等）、商标、专有技术等无形资产，其评估价值是否与实际价值匹配；在测算该等无形资产对收益的贡献率时，是否已较全面剔除广告开支等其他影响因素；是否存在重复计算的问题 6.采矿权

重组交易对方是否已取得国土资源部评审备案的储量报告，评估方法是否符合矿业权评估技术基本准则、矿业权评估参数确定指导意见和收益途经评估方法等行业规范，是否对比同类、同地区资源量价格和同类采矿权交易评估案例

二、交易价格不以法定评估报告为依据的交易项目

上市公司吸收合并其他上市公司的交易价格以双方股 票市价、独立财务顾问估值、净资产账面值等为定价依据，关注以下内容：

1.申请人是否提供独立财务顾问对交易定价的意见

2.交易价格是否充分考虑合并双方的股票市价、公司估值（资产和盈利能力）、盈利预测以及隐含资产价值（土地、无形资产）等因素 3.是否充分考虑市盈率、市净率的市场平均值等参数

4.是否充分揭示交易价格的影响和风险并确保投资者在知悉该风险的情况下，严格履行法定表决程序

关注二：盈利能力与预测

一、盈利能力与预测 1.审计报告关注事项 2.利润表关注事项 3.资产负债表关注事项 4.盈利预测报告关注事项 5.其他关注事项

二、审计报告关注事项

1.标的资产是否提供最近两年经审计的标的资产财务报告 2.审计机构是否具备证券期货从业资格

3.非标准审计报告：对于有保留意见的审计报告，关注保留事项所造成的影响是否已消除；对以带强调事项段的无保留意见的审计报告，关注强调事项可能给上市公司带来的影响

三、利润表关注事项

1.是否对标的资产最近两年收入的稳定性作出说明

2.是否对标的资产最近两年盈利的稳定性作出说明；主营业务税金及所得税项目是否与收入或利润匹配

3.标的资产最近两年净利润是否主要依赖非经常性损益；如存在非经常性损益的，是否对扣除非经常性损益后净利润的稳定性作出说明、该非经常性损益项目（如财政补贴）是否具备持续性和可实现性 4.标的资产最近两年的毛利率与同行业相比是否存在异常；如存在异常，是否作出合理解释 5.标的资产的产品销售是否严重依赖于重组方或其他关联方；产品销售严重依赖于关联方的，是否对该产品销售价格的合理性作出充分论证和说明

四、资产负债表关注事项

1.巨额应收或预付款项是否存在关联方占款情形

2.标的资产是否存在固定资产折旧、坏账准备少提、资产减值少计等情形；如存在,是否对标的资产历史经营业绩造成的影响作出说明 3.短期借款项目是否存在大额到期借款未偿还情形，是否导致上市公司面临财务风险

五、盈利预测报告关注事项

1.假设前提是否合理，是否难以实现 2.预测利润是否包括非经常性损益

3.对未来收入、成本费用的预测是否有充分、合理的分析和依据 4.盈利预测报告中是否存在预测数据与历史经营记录差异较大的情形 5.盈利预测数据与历史经营记录差异较大的，相关解释是否合理 6.盈利预测报告中的预测盈利数据与评估报告中（收益法评估）的预测盈利数据及管理层讨论与分析中涉及的预测数据是否相符 7.盈利预测报告、评估报告及管理层讨论与分析中对未来的各项假设如不相符，相关解释是否合理

六、其他关注事项

1.资产负债表与损益表相关项目及现金流量表之间的勾稽关系是否对应 2.标的资产涉及的产品交易是否存在公开市场且能够实现正常销售 3.标的资产涉及的产品或业务是否受到合同、协议或相关安排约束，如特许经营权、特种行业经营许可等，具有不确定性 4.会计政策与会计估计是否与上市公司一致；标的资产是否存在重组前调整会计政策、变更会计估计或者更正前期差错情形；如存在，相关调整、变更或者更正是否符合《企业会计准则》第28号的规定，且是否对标的资产历史经营业绩产生的影响作出说明 5.该项资产或业务是否在同一管理层下运营两年以上；该项资产或业务注入上市公司后，上市公司是否能够对其进行有效管理 6.标的资产在过去两年内是否曾进行剥离改制；如存在，是否对标的资产的业务剥离、资产与负债剥离以及收入与成本剥离的合理性作出论证和说明 7.补偿措施是否合理可行

(1)是否已根据《上市公司重大资产重组管理办法》的要求签订了切实可行的补偿协议，补偿方式是否符合要求（现金补偿方式或股份补偿方式）(2)股份补偿协议是否包含了资产减值测试的相关内容，包括减值测试的具体方式是否可行，以及补偿金额计算是否准确等

关注三：资产权属及完整性

一、标的资产是否已取得相应权证

1.标的资产的权证办理情况是否已分类详细披露

2.对于采矿权证、探矿权证、特许经营许可证、药品食品注册证、商标权证、专利权证等其他相应权属或资质证书的办理情况，比照土地使用权、房屋建筑物权证的关注要点把握

8(1)申请人是否补充披露尚未取得相应权证资产对应的面积、评估价值、分类比例，相应权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式，以及对本次交易和上市公司的具体影响等(2)在明确办理权证的计划安排和时间表的基础上，关注是否提供了相应层级土地、房屋管理部门出具的办理权证无障碍的证明。如办理权证存在法律障碍或存在不能如期办毕的风险，是否提出相应切实可行的解决措施（例如，由重组交易对方承诺，如到期未办毕，则以现金方式向上市公司补偿相应的评估价值，或者对上市公司进行赔偿，赔偿范围包括但不限于上市公司因该等事项承担任何民事、行政及刑事责任而引起的全部经济损失）(3)本次交易标的资产评估及作价是否已充分考虑前述瑕疵情况，如未考虑，是否已提出切实可行的价值保障措施(4)律师和独立财务顾问是否对前述问题进行核查并明确发表专业意见，包括但不限于该等情形是否对本次交易作价产生重大影响，是否对交易进展构成障碍、申请人提出的解决措施是否有效可行

二、标的资产权属是否存在争议或限制

1.标的资产（包括标的公司股权及标的公司持有的主要资产）权属存在抵押、质押等担保权利限制或相关权利人未放弃优先购买权等情形的，申请人是否逐项披露标的资产消除权利限制状态等或放弃优先购买权等办理进展情况及预计办毕期限，是否列明担保责任到期及解除的日期和具体方式。针对不能按期办妥的风险，是否已充分说明其影响，作出充分的风险提示，提出切实可行的解决措施。标的资产作为担保物对应的债务金额较大的，关注是否已充分分析说明相关债务人的偿债能力，证明其具有较强的偿债能力和良好的债务履行记录，不会因为担保事项导致上市公司重组后的资产权属存在重大不确定性。独立财务顾问和律师是否对此进行充分核查并发表明确的专业意见 2.标的资产涉及被行政处罚的，应披露处罚的具体事由、处罚进展或结果，分析其对上市公司的影响。律师和独立财务顾问是否就该等处罚对本次交易的影响发表明确意见。涉及诉讼、仲裁、司法强制执行或其他争议的，比照办理

三、标的资产的完整性情况是否充分披露

1.上市公司拟购买（或出售）的资产涉及完整经营实体的，关注相关资产是否将整体注入（或臵出）上市公司。除有形资产外，相关资产是否包括生产经营所需的商标权、专利权、非专利技术、特许经营权等无形资产。如包括，是否详细披露权属变动的具体安排和风险；如未包括，是否需要向关联方支付（或收取）无形资产使用费，如何确定金额和支付方式 2.涉及完整经营实体中部分资产注入上市公司的，关注重组完成后上市公司能否（如何）实际控制标的资产，相关资产在研发、采购、生产、销售和知识产权等方面能否保持必要的独立性 3.标的资产涉及使用他人商标、专利或专有技术的，关注是否已披露相关许可协议的主要内容，是否充分说明本次重组对上述许可协议效力的影响，该等商标、专利及技术对上市公司持续经营影响。关注是否结合许可协议的具体内容以及商标、专利和技术使用的实际情况，就许可的范围、使用的稳定性、协议安排的合理性等进行说明。如果商标权有效期已经或临近届满，关注是否说明期限届满后的权利延展安排以及对标的资产可能产生的不利影响 4.独立财务顾问和律师是否已审慎核查上述问题，并发表明确的专业意见

四、其他问题

1.土地使用权问题

(1)拟注入上市公司的标的资产是否涉及现行法规或政策限制或禁止交易的划拨用地或农业用地（标的公司为特殊农业公司的除外）。极特殊情况下涉及划拨用地注入上市公司的，关注申请人是否已结合《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）及其他划拨用地政策，明确说明拟采取划拨方式取得国有土地使用权的相关资产注入上市公司是否违反相关规定；如涉嫌违反，是否已采取必要措施进行纠正，并说明由此形成的相关费用的承担方式及对评估值的影响(2)拟注入标的资产涉及农用地转用征收的，是否说明征用农地已取得了相关有权部门的批准，相关程序是否完备有效，相关补偿费用是否已经依法支付，是否存在重大争议及未决事项。同时，对于农业用地的后续审批申请，是否充分说明政策风险和其他重大不确定性因素，是否已采取切实可行的措施避免前述风险影响重组后上市公司的正常生产经营

10(3)拟注入标的资产涉及土地授权经营的，是否已提供有权土地管理部门对授权经营土地的授权或批准文件，以及对本次交易相关的土地处臵方案的批准文件；如尚未取得有关权利或批准文件，是否充分披露该等情况对本次交易及上市公司的影响(4)拟注入标的资产涉及的土地可能涉及规划调整或变更的，关注是否已明确披露存在变更土地用途的规划或可能性，是否已明确由此产生的土地收益或相关费用的归属或承担方式 2.标的资产涉及项目审批或特许经营的

(1)拟注入上市公司的标的资产（项目公司本身）涉及立项、环保、用地、规划、施工建设、行业准入、外资管理、反垄断等有关报批事项的，是否已充分披露办理的许可证书或相关主管部门的批复文件(2)标的资产业务涉及特许经营的，关注是否充分说明特许经营授权具有的排他性、不可撤销性等特殊属性，是否充分解释特许协议约定的相关计算公式、相关参数的变更方式及其具体影响等。特许经营事项需要相关主管部门确认或批准的，关注是否已提供相应的确认或批准意见。特许经营事项已有经营记录的，关注以往开展经营是否获得了相关主管部门批准的经营许可资质，是否已履行了必要的登记或备案等法律手续，是否按期足额缴纳各种资费等（提供相应证明文件）。独立财务顾问和律师是否核查上述问题并发表明确的专业意见 3.标的资产涉及税务事项的

(1)对拟注入上市公司的标的公司及标的资产，关注律师和独立财务顾问是否已充分核查其以往合理期间内的纳税合规情况并发表明确专业意见，是否已提供相关税务部门关于公司纳税合规情况的证明文件(2)拟注入上市公司的资产存在盈利严重依赖税收返还、税收优惠情况的，关注是否充分说明相关税收返还或优惠的依据以及税收政策的持续性和影响(3)对于拟注入上市公司的土地使用权，关注是否说明已按国家现行标准足额缴纳土地出让税费(4)拟注入资产为资源类企业股权的，关注是否充分说明资源税政策对标的资产未来盈利能力及评估作价的影响

11(5)资产交易产生较大税负的，关注是否说明相关税负的具体金额、交易各方如何分担，以及对上市公司未来业绩的影响

关注四：同业竞争

一、竞争性业务的披露范围

1.是否已详细披露收购交易中的收购人（包括豁免要约收购申请人）、收购人的实际控制人及该实际控制人的下属企业（或重组交易中的交易对方、交易对方的实际控制人及该实际控制人的下属企业）2.是否已结合上述企业的财务报告及主营业务构成等相关数据，详细披露其与上市公司的经营和业务关系，并就是否存在现实或潜在的同业竞争（包括但不限于双方在可触及的市场区域内生产或销售同类或可替代的商品，或者提供同类或可替代的服务，或者争夺同类的商业机会、客户对象和其他生产经营核心资源）进行说明和确认 3.独立财务顾问和律师是否对上述问题进行核查并发表清晰、明确的专业意见

二、报告书披露不存在现实同业竞争的

1.经披露或核查确认不存在现实同业竞争的，关注收购人或重组交易对方及其实际控制人是否进一步对避免潜在的同业竞争作出明确承诺，承诺交易完成后收购人、收购人的实际控制人及该实际控制人的下属企业（或重组交易对方、交易对方的实际控制人及该实际控制人的下属企业）与上市公司不存在同业竞争情形，并放弃将来可能与上市公司产生同业竞争及利益冲突的业务或活动。重点关注对不存在现实或潜在同业竞争（利益冲突）关系的解释说明是否充分、确切，普通投资者能否据此判断相关企业与上市公司在业务发展方面的划分定位、判断相关承诺是否限制上市公司的正常商业机会 2.独立财务顾问和律师是否对上述问题进行核查并发表清晰、明确的专业意见

三、报告书披露存在同业竞争的

1.经披露或核查确认存在现实的同业竞争的，关注相关各方是否就解决现实的同业竞争及避免潜在同业竞争问题作出明确承诺和安排，包括但不限于解决同业竞争的具体措施、时限、进度与保障，是否对此进行了及时披露。重点关注解决同业竞争的时间进度安排是否妥当、采取特定措施的理由是否充分，具体措施是否详尽、具有操作性 2.相关各方为消除现实或潜在同业竞争采取的措施是否切实可行，通常关注具体措施是否包括（但不限于）限期将竞争性资产/股权注入上市公司、限期将竞争性业务转让给非关联第三方、在彻底解决同业竞争之前将竞争性业务托管给上市公司等；对于该等承诺和措施，重点关注其后续执行是否仍存在重大不确定性，可能导致损害上市公司和公众股东的利益；重点关注上市公司和公众股东在后续执行过程中是否具有主动权、优先权和主导性的决策权。涉及竞争性业务委托经营或托管的，关注委托或托管的相关安排对上市公司财务状况的影响是否已充分分析和披露，有关对价安排对上市公司是否公允，如可能存在负面影响，申请人是否就消除负面影响作出了切实有效的安排 3.独立财务顾问和律师是否本着勤勉尽职的原则进行核查，并对承诺安排是否切实可行发表明确专业意见

关注五：关联交易

一、重大资产重组行为是否构成关联交易

1.上市公司首次董事会会议是否就本次重组是否构成关联交易作出明确判断，并作为董事会决议事项予以披露；存在关联关系的董事、股东是否依照法律法规和章程规定，在相关董事会、股东大会会议上回避表决 2.重组交易对方是否已经与上市公司控股股东就受让上市公司股权或者向上市公司推荐董事达成协议或者默契，可能导致上市公司的实际控制权发生变化；该等股东是否回避表决 3.独立财务顾问和律师事务所是否已审慎核查本次重组是否构成关联交易，并依据核查确认的相关事实发表明确意见 4.中介机构经核查确认本次重组涉及关联交易的，独立财务顾问是否就本次重组对上市公司非关联股东的影响发表明确意见 5.上市公司董事会或中介机构确认本次重组涉及关联交易的，独立董事是否另行聘请独立财务顾问就本次重组对上市公司非关联股东的影响发表意见

二、重大资产重组对关联交易状况的影响

（一）原则关注要点

重组报告书是否充分披露本次重组前后的关联交易变化情况；重组是否有利于上市公司增强经营独立性，减少和规范关联交易；重组方案是否严格限制因重组而新增可能损害上市公司独立性的持续性关联交易；对于重组完成后无法避免或可能新增的关联交易，是否采取切实有效措施加以规范，相关各方是否作出了明确具体的承诺或签订了完备的协议，以提高关联交易的决策透明度和信息披露质量，促进定价公允性。

（二）具体关注要点

1.是否充分披露关联方和关联人员。是否以列表等有效方式，充分披露交易对方及其实际控制人按产业类别划分的下属企业名录，并注明各企业在本次重组后与上市公司的关联关系性质或其他特殊联系；是否充分披露交易对方的实际控制人及其关联方向上市公司（或其控股或控制的公司）推荐或委派董事、高级管理人员及核心技术人员的情况 2.是否充分披露关联交易在重组前后的变化及其原因和影响。否以分类列表等有效方式，区分销售商品、提供劳务、采购商品、接受劳务、提供担保、接受担保、许可或接受许可使用无形资产等交易类型，充分披露本次交易前后的关联交易及变化情况，披露内容包括但不限于具体的关联方、关联方与上市公司的关系性质（例如母子公司、同一方控制等）、交易事项内容、交易金额、主要定价方式、占上市公司同类/同期营业收入（或营业成本、利润等核心量化指标）的比重等，同时，是否说明各类交易是属于经常性关联交易或偶发性关联交易；是否充分披露上市公司重组完成后（备考）关联销售收入占营业收入、关联采购额占采购总额、关联交易利润占利润总额等比例，相关比例较高的（例如接近或超过30%），是否充分说明对上市公司经营独立性和业绩稳定性的影响；如重组前后相关数据指标存在较大变动或波动，是否充分说明其真实性和具体原因，并提出必要的应对解决措施 3.是否充分披露关联交易定价依据，以及是否详细分析交易定价公允性。是否对照市场交易价格或独立第三方价格进行充分分析说明，对于关联交易定价与市场交易价格或独立第三方价格存在较大差异，或者不具有可比的市场价格或独立第三方价格的，是否充分说明其原因，是否存在导致单方获利性交易或者导致显失公允的情形 4.对于交易对方或其实际控制人与交易标的之间存在特定债权债务关系的，结合关联方应收款项余额占比及其可收回性的分析情况，重点关注是否可能导致重组完成后出现上市公司违规对外担保、资金资源被违规占用，是否涉及对关联财务公司的规范整改，对此类问题能否在确定最终重组方案前予以彻底规范和解决

5.特殊情况下涉及重组方将其产业链的中间业务注入上市公司，重组后的持续关联交易难以避免的，是否已考虑采取有效措施（督促上市公司）建立对持续性关联交易的长效独立审议机制、细化信息披露内容和格式，并适当提高披露频率 6.是否存在控股股东、实际控制人及其关联方通过本次重组占用上市公司资金、资源或增加上市公司风险的其他情形，相关影响和解决措施是否已充分披露 7.独立财务顾问是否充分核查关联交易的具体构成及其（积极和消极）变化和影响，是否已充分分析说明关联交易的发生原因、必要性和定价公允性，是否已审慎核实减少和规范关联交易的承诺和措施，是否明确发表专业意见

三、注意

收购和豁免要约收购义务的行政许可事项，按照相关信息披露准则的要求，比照重大资产重组的上述审核要点予以关注

关注六：持续经营能力

1.重组完成后上市公司是否做到人员、资产、财务方面独立。财务方面独立包括但不限于独立开设银行账户、独立纳税，以及独立做出财务决策 2.重组完成后上市公司负债比率是否过大（如超过70%），导致上市公司财务风险很高 3.重组完成后上市公司是否将承担重大担保或其他连带责任，导致上市公司财务风险明显偏高 4.重组完成后控股股东或关联方是否占用上市公司资金，或上市公司是否为控股股东或关联方提供担保 5.重组完成后上市公司与控股股东及其实际控制人之间是否存在同业竞争问题，如存在，是否已就同业竞争问题作出合理安排 6.交易完成后上市公司收入是否严重依赖于关联交易，关联交易收入及相应利润在上市公司收入和利润中所占比重是否合理

关注七：内幕交易

一、申报材料齐备性

涉及资产重组的行政许可申请文件关注内容：

1.上市公司与交易对方就重大资产重组事宜是否采取保密措施并提供保密制度说明，以及与所聘证券服务机构签署的保密协议和交易进程备忘录 2.是否出具上市公司二级市场股票交易自查报告，即从董事会首次决议前6个月起至重组报告书公布之日止，上市公司及其董事、监事、高级管理人员，交易对方及其董事、监事、高级管理人员（或主要负责人），相关专业机构及其他知悉本次重大资产交易内幕信息的法人和自然人，以及上述相关人员的直系亲属买卖该上市公司股票及其他相关证券情况的自查报告及相关买卖情况说明（如有）3.是否出具登记结算公司查询记录。对于在并购重组停牌（首次董事会决议公告）前上市公司股价出现异常波动（前20个交易日公司股价涨跌幅超过同期大盘涨跌幅20%）的，还要求申请人对其自身及关联方是否存在内幕交易进行充分举证，并要求律师等中介机构发表明确意见不同评估方法下评估参数取值等是否存在重大矛盾

二、相关交易行为合法性

1.如果相关人员有股票买卖记录，但发生在信息披露后，则关注相关人员是否能够清晰说明相关情况，中介机构是否核查并发表明确意见不构成内幕交易 2.如果相关人员有股票买卖记录，发生在信息披露前但数量不大的，则关注相关人员是否能够清晰说明相关情况，中介机构是否核查并发表明确意见不构成内幕交易。此外，关注相关人员是否上缴收益，是否接受所在单位或中介培训，上述买卖行为及整改情况是否及时披露 3.如果相关人员有高度疑似内幕交易的股票买卖行为（例如，敏感信息披露前集中买入或大量买入）或相关部门出具意见认为相关交易不能排除内幕交易嫌疑的，则转交有关部门确定是否存在内幕交易

关注八：债券债务处臵

1.独立财务顾问和律师是否已对上市公司重组中债权、债务的处理的全过程和结果的合法性明确发表专业意见，包括但不限于是否已及时通知债权人、是否已有效地提前偿还债务、是否提供了充分的担保、银 16 行等特殊债权人出具的同意函是否取得相应层级或上级主管部门的有效批准或授权

2.申请材料是否已经详细披露本次交易拟转移的债务总金额及债权人的总数目，在此基础上，是否披露已经同意本次重组的债权人对应的债务金额占债务总金额的比例 3.如确实存在无法联系到债权人或债权人对本次重组债权处理方式不发表意见的，是否明确披露其对应的债权债务数量 4.如果存在明确表示不同意本次重组的债权人，则其对应的债务是否在合理期限内（例如，提交并购重组委审核之前）已经偿还完毕，独立财务顾问和律师是否就此事项对本次重组的影响明确发表专业意见 5.上市公司、重组交易对方、原有控股股东或实际控制人等，是否对没有取得债权人明确意见的占比较小的债务处理提出明确的、切实可行的方案，独立财务顾问和律师是否就方案的合法性和可行性明确发表意见，律师是否就以上方案是否存在潜在的法律纠纷发表明确意见，如存在，相关方是否提供了担保等保障措施，确保上市公司、股东和相关债权人的利益不受损害 6.部分债权人因前期无法联系或发表意见不及时，但在后续审核过程中又明确发表同意或不同意意见的，是否已经按以上的原则进行处理，上市公司和相关中介机构是否及时充分披露了债权债务处臵的最新进展和影响

关注九：股权转让和权益变动

一、注入（臵出）存续上市公司的标的公司股权

1.标的公司在重组前增减资或发生股权转让的，是否详细说明历次增减资及股权转让的原因和必要性，增减资或转让股权的作价依据及其合理性，每次增减资或转让涉及的价款来源是否合法、支付是否到位；是否详细披露股权变动相关各方的关联关系；标的公司存在出资不实或变更出资方式的，关注相关股东是否已补足未到位资金或资产，消除了出资不到位的法律风险，对出资不实或未及时到位对上市公司的影响是否已充分披露 2.结合相关内部决策文件和股权转让协议，说明股权转让是否履行必要的审议和批准程序，是否符合相关法律法规及公司章程的规定，是否存在违反限制或禁止性规定而转让的情形；属于有限责任公司的，还需关注相关股权转让是否已取得其他股东的同意或符合公司章程的规 定，是否取得其他股东放弃优先购买权的承诺。相关政府部门对产权的确认是否具备足够的法律效力；是否引致诉讼、仲裁或其他形式的纠纷

3.历次增减资及股权转让是否存在“利益输送”问题。向上市公司转让标的公司股权时，是否存在做高估价的情形；上市公司转让标的公司股权时，是否存在做低估价的情形 4.上市公司在交易完成后将成为持股型公司的，关注上市公司在交易完成后直接和间接持有的企业股权是否为控股权

二、上市公司股份转让、权益变动

上市公司重组或收购涉及的上市公司股份转让、权益安排（包括股份转让、实质权益托管或让渡等）安排是否已充分披露；是否取得相关部门批准；是否违反特定主体的股份锁定规则或承诺；是否可能导致不正当的利益输送；是否可能导致控制权不稳定或因控制权恶性争夺致使公司陷入僵局；是否可能产生规避信息披露和要约义务等法定义务的效果；是否存在侵害上市公司和公众股东利益的其他情形；对于上述权益变动的风险，是否已充分披露并采取必要的应对措施。

三、其他关注事项

1.增资及股权转让过程中是否存在非法募资行为

2.股权或股份代持情况是否充分披露，相关报告期内的代持情况是否发生过变化，相关变动是否可能引发法律争议 3.相关报告期内是否存在股东超过法定人数限制的情形

4.标的公司股东及实际控制人是否涉及由工会或职工持股会持有主要权益的问题，相关问题是否已有效整改 5.标的公司股权在相关报告期内涉及债转股的，相关债权债务是否真实有效，相关转股程序是否完备、合法、有效 6.独立财务顾问和律师是否在充分核查相关交易事实的基础上发表明确专业意见

关注十：过渡期间损益安排

1.上市公司拟发行股份购买资产，对于以收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方法作为主要评估方法的，关注拟购买资产的在过渡期间（从评估基准日至资产交割日）等相关期间的损益承担安排是否可能损害上市公司和公众股东利益，期间盈利是否归上市公司所有。如期间盈利按约定非由上市公司享有，则关注是否影响标的资产估值作价的合理性，关注交易双方是否做出了其他对等性安排（例如，双方约定资产出售方不享受上市公司在过渡期间的收益，并采取具体措施确保资产出售方不能享有上市公司该项收益）2.上市公司拟发行股份购买资产，标的资产作价自始确定不变的，关注标的资产在过渡期间如发生亏损，资产出售方是否向上市公司以现金等合理方式补足亏损部分

关注十一：收购资金来源

收购资金来源于融资安排的关注点

 收购人是否提供借贷协议，是否充分披露借贷协议的主要内容，包括借贷方、借贷数额、利息、借贷期限、担保及其他重要条款、偿付本息的计划及还款资金来源。除借贷协议外，是否就上市公司股份的取得、处分、质押及表决权的行使等与借款人或其他第三方存在特殊安排，是否披露该安排的具体内容。 结合收购人过往的财务资料及业务、资产、收入、现金流的最新情况，关注收购人是否具备偿还能力以及偿还借款的资金来源，收购人是否具备收购实力,相关借贷协议是否真实、合法。管理层收购中的收购资金来源关注点

 关注上市公司的分红政策与高管人员的薪酬待遇；上市公司及其关联方在过去两年内是否与管理层及其近亲属以及其所任职的企业存在资金、业务往来，是否存在资金占用、担保行为及其他上市公司向管理层利益输送行为。 如收购资金部分来源于员工安臵费、补偿费或者身份臵换费，是否已取得员工的同意，是否符合相关规定并已取得有关部门的批准；如收购资金部分来源于奖励基金，奖励基金的提取是否履行了必要的批准程序以及奖励基金的发放情况。

自然人或者自然人控制的壳公司进行收购的收购资金来源关注点

 上市公司及其关联方在过去两年内是否与收购人及其近亲属以及其关联方存在资金、业务往来，是否存在资金占用、担保行为及其他上市公司向收购人利益输送行为；收购人是否具备收购实力；收购人的真实身份是否充分披露，是否具备持续的诚信记录，是否存在代他人收购的情形。

关注十二：挽救上市公司财务困难的重组方案可行性

收购人拟以重组面临严重财务困难的上市公司为理由申请豁免要约收购义务时，关注重组方案是否切实可行，包括以下内容: 重组方案的授权和批准

 收购人及上市公司董事会提出完整的重组方案，是否已通过相关决议。 重组方案是否取得上市公司股东大会的批准。

 上市公司是否同时向证监会提交重大资产重组申请材料;并且在收购协议中注明生效的前提条件包括“重大资产重组方案经证监会核准”。 重组方案如涉及其他相关部门批准的，是否已取得批准。 是否存在影响方案实施的重大不确定性因素。重组对上市公司的影响

 重组完成后，上市公司是否具备持续经营能力及盈利能力；

 臵入上市公司的资产权属是否清晰，重组完成后上市公司是否具有独立性，是否具有完整的经营性资产、独立的产供销体系，法人治理结构是否完整；  重组方案是否有利于保护公司和中小股东的合法权益，是否在消除公司债务等风险的同时，还兼顾各方利益（如职工的妥善安臵）；  上市公司存在的大股东欠款等历史遗留问题是否已予以解决。

关注十三：实际控制人变化

在上市公司股权在国有持股主体之间转让中, 申请人以《上市公司收购管理办法》第六十二条规定之“收购人与出让人能够证明本次转让未导致上市公司的实际控制人发生变化”为由，提出豁免要约收购申请时，对实际控制人是否未发生变化的关注点包括：

 收购人与出让人是否在同一国有控股集团内，是否受同一股东控制。 国有控股集团或者国有资产经营单位通过在境外设立的全资控股子公司持有上市公司股份的，关注是否仍由相关机构代表国家履行出资人职责，并行使国有资产所有者的权利。

关注十四：矿业权的信息披露与评估

矿业权信息披露的关注点

标的资产涉及矿业权的，关注重组报告书是否充分披露标的资产的有关情况,包括：

 矿业权证（勘察许可证或采矿许可证）情况，取得时间、有效期、开采矿种、开采方式、矿区面积、开采深度、生产规模等，如矿业权是出让取得，披露矿业权出让的合同号、批准文件和文号、矿业权价款已缴及欠缴情况；如矿业权是转让取得，披露矿业权交易价格及依据；矿业权人出资勘察形成的矿业权，披露目前勘察及其投入情况。p生产许可证书取得的情况，最近三年是否存在超能力生产和重大安全事故，如果实际生产能力与矿业权证书登记的生产能力有差异，提供证明实际生产能力经过合法审批的文件。p生产是否符合环保法规、政策要求，最近三年是否曾经受到环保部门处罚，环境恢复治理方案审批及落实情况等。其他相关许可资质证书齐备情况，如黄金开采许可证、煤炭生产许可证、尾矿经营许可证等。 资源储量情况，国土资源部门出具的矿产资源储量评审及备案证明的时间和文号。 矿业权评估的基本情况，包括评估对象和范围、评估机构、评估委托人、评估目的、评估基准日、评估方法及评估价值等。评估选取的主要技术经济指标参数，包括可采储量、生产规模、矿山服务年限及评估计算服务年限、产品方案、评估采用的销售价格及基准日的市场价格、固定资产投资、单位总成本费用、折现率等。

 矿业权评估增减值的原因及合理分析。

 对应处臵矿业权价款而未进行处臵的，披露价款未来支付相关框架协议或意向，在对价中是否充分考虑该因素。 在重组报告书中提示投资者关注评估报告全文，例如,注明“××内容摘自××公司采（探）矿权评估报告书，欲了解采（探）矿权评估报告书的详细情况，请阅读该采（探）矿权评估报告书全文。” 矿业权资产评估的关注点

标的资产涉及矿业权的，对资产评估关注以下事项：  矿业权的有效期。

 有偿取得探矿权、采矿权时价款缴纳的情况。价款实际缴纳情况与矿业权出让协议约定是否相符。如果是上市公司购买拥有矿业权的公司的股权，是否已将应分期支付的款项足额记为负债。最近三年进行过储量评审的，提供由具有相应地质勘查资质的单位编制的地质勘查报告或《矿产资源储量核实报告》、《矿产资源储量评审意见书》、《矿产资源储量评审备案证明》。对于本次交易和最近一次历史储量核实报告存在差异的，披露差异的合理性。 对于煤矿开采企业，关注安全生产问题。在煤炭生产许可证上登记的生产能力,是否超过由煤矿安全生产管理部门核定的生产能力。对于国家进行产品总量宏观调控的矿种，评估中生产规模的确定不超过按管理部门下达的生产指标。 评估参数的合理性。

 对于资源储量大、服务年限长、一次性缴纳采矿价款确有困难的矿山企业的评估，评估范围是否与有偿出让的范围一致；可开采年限是否合理。 采用现金流量法等方法评估时是否充分考虑审批时间的影响。

关注十五：审计机构与评估机构独立性

在上市公司重大资产重组中，关注为上市公司重大资产重组活动提供服务的审计机构、人员与评估机构、人员是否能够保持独立性，包括：

篇3：对“资产黑洞”问题的审计关注

一、“资产黑洞”形成原理

现行现金流量准则基于交易观而非价值观,这为企业出于粉饰经营活动现金流量目的而通过虚拟交易规避现金流量准则提供了可能。在不改变现金流量净额的前提下,企业通过虚拟交易操纵现金流量从“投资活动产生的现金流量”流出,从“经营活动产生的现金流量”流入,同时增加投资活动产生的现金流量(非敏感现金流量)和经营活动产生的现金流量(敏感现金流量),并且必然形成“资产黑洞”——存在于资产账面价值与公允价值之间的虚拟价值。

二、现金流量敏感性分类及审计意义

依据财务报告使用人的关注程度不同,现金流量可分为敏感现金流量和非敏感现金流量:经营活动产生的现金流量是企业生存和发展的源泉,具备评价经营成果的直观性,财务报告使用人关注程度高,是敏感现金流量;而投资活动产生的现金流量对经营成果的影响需要通过多个会计期间才能显现出来,不能直观地评价投资活动现金流量在产生当期对经营成果的贡献程度,财务报告使用人关注程度相对较低,是非敏感现金流量。

现金流量敏感性分类的审计意义在于:在企业真实价值总量不变的情况下,企业对敏感现金流量的粉饰必然引起非敏感现金流量的关联变动。外部审计师可以通过关注非敏感现金流量产生的财务后果的公允性来论证敏感现金流量是否具备商业实质。

三、万福生科经营活动现金流量“加工”流程:巨大“资产黑洞”形成

万福生科采取虚拟交易对从股市筹集的资金进行空转以增加经营活动现金流量:①万福生科以虚构的工程承包公司的名义开设一个银行账户,并向该银行账户汇入所谓工程款;②万福生科虚构一个大客户,并以该大客户的名义开设一个银行账户,将所控制的虚假工程承包公司的银行账户中所谓工程款转至这个假客户的账户中;③将假客户账户中资金以购货款的名义转至万福生科自己的银行账户。

万福生科将通过操纵股市筹集的资金空转一圈后,在洗出经营活动现金流量的同时,在建工程形成巨大的“资产黑洞”。万福生科2012 年度中报显示,该公司“在建工程”账面余额从86 750 113.38 元增加至179 975 363.60元,形成近9 323万元的“资产黑洞”。

四、“资产黑洞”与公司筹资方式选择

资金安全率=(资产变现值-负债额)/资产账面总额:大规模的经营活动现金流量粉饰必然会形成巨大的“资产黑洞”,由于巨大的“资产黑洞”不会给企业带来任何现实的现金流量,其资产变现值为零。因此在有债权资本存在的情况下,隐藏的资金安全风险是巨大的;而在资产变现值存在事实隐患的情况下企业增加债权资本,则进一步加大资金安全风险:债权资本比率越高,资金安全率越低。

当年蓝田股份通过虚拟固定资产投资“放大”经营活动现金流量,粉饰思路与万福生科一致。区别在于蓝田股份不断通过银行贷款筹资,持续放大资金安全风险,最终导致资金链断裂;而万福生科选择股权筹资方式,以吞噬中小投资者实实在在的现金来降低资金安全风险。因此,隐藏着巨大“资产黑洞”的企业为了降低财务风险,一般都热衷于股市圈钱。所以,外部审计师应特别关注上市公司资产的质量。稍有不慎,中小投资者白花花的银子只是购买了上市公司先前留下的“资产黑洞”。

五、“资产黑洞”对企业现金股利分配的影响

由于“资产黑洞”不会产生任何现实的现金流量,因此,存在“资产黑洞”的上市公司为了避免筹集债权资金用以虚拟净利润的现金分红,大多实行低现金股利分配。并且大股东希望利用会计信息的不对称,通过股权转让一并将“资产黑洞”在股市进行交易出售。其经济后果是形成股市泡沫,股市风险加大。因此,现金股利应作为广大投资者进行股票估价的重要考虑因素。

万福生科2011 年度权益分派方案为:以总股本67 000 000股为基数,向全体股东每10股派3元人民币现金(扣税后,实际每10股派2.7元);同时,以资本公积向全体股东每10股转增10股。即分派现金股利2 010万元。而万福生科2011 年年末累计未分配利润达113 035 231.81元,分派的现金股利只占其17.78%。

六、审计对策与建议

由于万福生科将经营活动现金流量的水分隐匿于在建工程,并且在建工程长期不转为固定资产,因此万福生科账面净利润并未受到庞大固定资产累计折旧计提的影响而保持良好走势。万福生科财报显示,2009 ~ 2011年,公司净利润分别为3 956 万元、5 555 万元、6 026 万元,逐年递增。而万福生科自由现金流量显露端倪。自由现金流量指企业经营活动现金流量满足再投资需要之后剩余的现金流量,这部分现金流量是在不影响企业持续发展的前提下,可供分配给投资者的最大现金额。自由现金流量通常可以作为投资者判断公司财务健康状况的依据,而万福生科财报显示,2009 ~ 2011 年,公司自由现金流量分别为332万元、-3 997万元、-10 276万元,连年大幅下滑。

尽管作为自由现金流量评价的例外情况,万福生科作为处于成长期的公司,自由现金流量由于大规模的固定资产投资而出现巨额年负增长并不能说明问题。只是,连年庞大的固定资产投资在以后会计年度是否能够支撑足够的经营活动现金流量是应该值得特别警惕的。实际上,外部审计师如果能够在实地考察的基础上依据项目可行性分析及项目预算对万福生科的“在建工程”项目进行独立的价值评估,便很容易发现万福生科的在建工程隐藏着巨大的“资产黑洞”。

篇4：对业主关注问题意见

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

篇5：对业主关注问题意见

每年年末，催缴物业费的通知就会在小区里随处可见，物业公司想尽各种办法催缴，却很难收齐物业费。多个社区小区物业费收缴状况不一，有的小区业主缴纳物业费达80%，而有的仅有40%的业主正常缴纳物业费，其中，业主拒缴物业费的理由也各种各样。很多人都想知道房屋未入住能否不交物业费?本文介绍一下对拖欠物业费业主进行问题分类催缴物业费。

1、对缴费通知无异议

A、清晰告知其欠费缴金额、欠费周期，以便其做好缴费准备；（如该户可能对收费起始日期有异议，最好不要提及。）B、告知其缴费截止日期，必要的时候，可告知滞纳金事宜。C、确定缴费时间。最好不要询问您什么时候有空过来？（该问题大多无效），应主动给业主提出选择题让业主做答。如：王大哥，您看您是这个周周六还是周日过来呀？确定日期，紧接着确定具体时间点。您是周六早上还是下午过来啊？因为周末工作比较多、前来缴费业主较多（暗示业主交物管费的很多），到时候我好协调好工作带您缴费。如业主周六真来，到时带其缴费有何不可。D、注意事项:主动引导业主在我们的思路框架内回答问题、确定时间。不要给其过多的思考和疑问时间，快速结束通话。

催天下 让失信人寸步难行

2、对缴费通知有异议

A、对物管费起始日期不认可耐心倾听其诉求，找出其问题的薄弱点，在表示理解对方的疑问或异议的同时，解释物管费收取期限的标准。（业主已签按合同交楼期开始收取，且物业前期已开始服务；工程遗留问题属正常问题，可在收楼后维修完成。）

B、无工程遗留问题或业主因无时间未收楼这是业主的问题。不收楼不代表不按合同约定收楼日收取物管费。

C、未入住能不能少交物管费。要点：未入住物业服务照常进行，物业服务不只是针对个体住户，而是属于全体业主；未入住的很多照常交费；空置房的物管费国家法律规定，全额收取。（必要的时候可说出国家关于空置房物管费收取标准的法律条文）

D、工程遗留问题未得到彻底处理该问题属于较难说服的问题，但仍需解释。工程遗留问题（小问题）属正常问题，在收楼后业主通过验房保修的形式，物业会敦促地产公司进行整改，且在维修期内，业主所提问题，地产公司都会负责安排维修。对于那些切实可以维修的小问题，可对业主做出维修完成期限承诺，让业主先行安心缴费。此类业主常把工程问题与物管费相混淆，甚至拿物管费作为拒交或拖延的挡箭牌，一部分业主通过解释可以做通工作，另一部业主则坚持要处理完工程遗留问题才缴费，针对此类业主。催缴 催天下 让失信人寸步难行

后，应马上跟进该户问题的处理，越快越好，处理好了问题，业主答应过缴费的自然很少反悔。

在与业主沟通的过程中，应该反复解释我们的工作流程，特别是从业主报修问题到维修完成期间我们的工作流程。目的在于，向业主表明我们的工作的规范和严格，以及业主所认为的小问题的处理流程和时限，争取让业主理解和支持我们的工作。同时，话题转到他今天电话里所提出的问题，作为公司代表，一定会如实向上反映，向业主表明他的问题会被得到重视、会有人负责到底的态度和决心。紧接着，确定缴费时间。无论业主说什么时间，尽量让其确定一个较具体时间，这样业主来的可能性较大。即使不来，也利于我们下次电话催费的切入。业主答应了没来，下次打电话问他，他便不再好意思一再推脱。

E、对物业服务有意见

对某个员工服务有意见表达歉意，做出改善的态度。对某项服务的不满意如电梯前室、楼道卫生不满意。告知业主马上做出整改，同时接着可以询问业主：您对我们的服务还有没有其他意见或建议？（让业主感受到我们的诚恳和对工作的负责态度，缓和其内心的抱怨或不满情绪）

抱怨配套设施不完善站在业主的角度，表达对业主心声的理解。 催天下 让失信人寸步难行

同时耐心像业主承诺物业 服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和 物业同属恒大地产，但是各自独立运营的两个子公司）。针对业主的抱怨，同时还应向业主表明，将把业主的心声（配套设施不完善，业主生活不便）反映给公司领导，领导会与地产公司进行沟通，维护业主的权益。

以上就是对拖欠物业费业主进行问题分类催缴物业费的介绍，催天下合和社区计划应用智能化大数据，通过系统平台的催缴物业费服务三部曲（主动缴费、自助催缴、委托催缴），有效提升物业管理费的缴费率。催天下与物业管理机构合作，通过大数据分析，为物业管理机构进行满意度调查分析、提出改善物业服务建议等，为物业企业提升管理能力，为业主提供更亲民、接地气的服务，提升业主满意度。欢迎合作洽谈！