银行住房贷款流程

银行住房贷款流程（精选8篇）

篇1：银行住房贷款流程

银行个人住房贷款办理流程

一、个人住房按揭贷款申请条件

1.合法的身份；

2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；

3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；

4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。

二、个人住房按揭贷款办理流程

1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。

3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。

5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。

一、操作流程图 提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。（2）受理申请 借款人在向中国银行咨询后，根据要求填写《中国银行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明），借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，契税凭证，信用评估报告，保证人同意担保的书面证明及中国银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

三、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同 贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人 名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续 会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

四、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

五、贷后管理（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

贷款偿还

可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款合同生效后，如果有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。

等额本息

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在贷款末期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]

等额本金

即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

篇2：银行住房贷款流程

第一：申请并办理银行按揭贷款准入：（此环节由公司财务部完成，其他部门配合）

⑴向贷款行提出按揭贷款准入申请。

⑵贷款行对开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，符合条件后签订按揭贷款合作协议。

第二：个人住房按揭贷款的流程：（以下环节由公司营销部设专人完成）

借款人提供申请资料 ：

1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照

等）、户口簿或当地长期居住证明、结婚证书、单身证明的原件和复印件；

2..借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收

入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；

3.有关购房合同、协议；缴纳契税、领取契证；

4.提供购房首付款证明；借款人预付（首套住房30%以上，第二套住房40%以上，营业用房50%以上）的预付款收据及现金缴款证明原件及复印件；

5.贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。

↓

经调查、审查、审批同意后签订借款合同

↓

办理合同的公证（公证处一般由银行指定，费用客户自理）↓

办理保险业务（保险公司一般由银行指定，费用客户自理）↓

办理产权抵押登记（费用客户自理）

↓

银行发放贷款（此环节由公司财务部完成，并及时通报营销部）

篇3：银行住房贷款流程

个人住房抵押贷款信用风险是指由于个人住房抵押贷款的借款人由于自身原因拖欠或不能偿还贷款的可能性。而个人住房抵押贷款合同签订的基础是购房借款人的信用水平。我国个人房贷的期限长, 一般为20-30年, 而在这长时间的还款期限内借款人的家庭工作等变化所引起的借款人收入变动导致借款人还款能力与意愿的变动, 而这些变化如果使还款能力变弱或偿还意愿降低, 那么商业银行违约风险就会加剧。因而商业银行个人住房抵押贷款面临的最主要的风险是信用风险。

我国商业银行个人住房抵押贷款产生于20世纪80年代, 经过十几年的发展, 我国商业银行个人房贷有了较大发展, 个人房贷余额也在逐年增长。1998年我国居民个人住房抵押贷款余额为426.16亿元, 从2000年开始房贷余额迅速增长, 2014年个人住房抵押贷款余额达到了10万亿元左右。

根据国际经验, 个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3-8年才逐步暴漏出来。我国住房抵押贷款证券化程度低, 不良信用贷款风险基本聚集在银行体系内。在中国, 间接融资是主要的融资模式, 80%的土地购买与房地产开发资金直接或间接来自银行贷款;而通过贷款买房的人占购房人数的90%左右。但我国的房地产市场并不稳定, 因为我国目前的购房需求中包含大量的投机需求而不仅仅是自住性需求, 这使得如果一部分借款者出现还贷问题, 会诱发连锁反应。

当前国内银行个人住房抵押贷款的不良贷款, 越有80%是因为虚假按揭造成的, 这也说明商业银行贷款三查管理非常薄弱, 极大增加了商业银行的风险。而且我国并没有建立个人信用体系并进行信用分级, 且存在信息不对称的问题, 银行无法全面了解客户资信情况。目前我国商业银行个人住房抵押贷款产品形式单一, 而借款购房者的特征又不尽相同, 借款者的购房动机也是不同的, 对于不同需求不同特征的借款者而提供几近相同的贷款条件, 这种差异也提高了违约风险。我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理能力与个人住房抵押贷款的发展不相匹配, 因而需要不断改进与提高风险管理体制。

二、商业银行个人住房抵押贷款成因分析

个人住房贷款违约风险的成因比较多, 主要从银行自身和宏观层面两方面来分析。

(一) 商业银行信用风险管理体系不完善

1、违约风险管理理念:银行信用风险管理文化缺失。目前我国商业银行盲目扩大业务, 忽视违约风险的管理现象普遍而有严重, 而且短视现象严重。银行并没有充分重视违约风险管理与银行发展的紧密关系, 并没有考虑到该风险所能导致的严重损失程度, 在银行内部并没有形成整体的违约风险管理文化, 尤其是基层员工的理念缺失非常普遍。

2、银行信息系统:我国商业银行的信息系统并不完善。目前我国商业银行对于借款申请人的基本信息处理不足, 并没有建立一个完善的客户信用的资料库, 存在信息堆积、丢失或者银行间信息不一致的问题, 信息化程度与速度都落后于国际水平。而客户基本信息的不完善进一步限制了风险管理技术的应用, 这就进一步限制了我国的个人住房抵押贷款违约风险管理体制的发展。

3、违约风险管理技术:银行个人住房抵押贷款信用风险管理技术落后。现代商业银行注重风向管理的定量分析。而我国商业银行处于由传统向现代的转变阶段, 风险管理技术既包括定性分析, 又包括定量分析。这种信用风险管理技术并不完善。对于借款申请人的申请, 我国商业银行并没有一套科学规范的信用风险度量模型来计量信用风险, 因而可能会造成同一业务在不同银行间的操作结果不同。并且我国贷款审查的主观性比较强, 这也是由于标准缺失而引起的。

4、违约风险管理体系:目前我国商业银行的信用风险管理体系不太科学。当前我国商业银行的风险管理独立性不强, 部分银行没有真正独立的风险管理部门, 组织机构设置不合理。并且存在贷、审没有实现真正的分离的问题。审查职能较易受到个人信贷科片面追求业绩和市场份额目标的影响而偏离。尤其是相关法律缺失和银行间的激烈竞争使得银行的房贷部门为了扩大其市场份额而采取相对宽松的政策。

(二) 宏观层面金融体制不完善

1、信用意识淡薄, 个人信用体系未建立:在市场经济时代下, 人们金钱意识较重。当违约的收益的大约成本时, 人们就会产生违约行为。而个人信用体系记录了个人的资信情况并根据这种资信情况进行信用分级, 为以后该个体的信贷提供可靠依据。目前西方许多国家已建立个人信用体系, 但我国起步较晚, 还没有建立一个统一的个人信用体系与信用评级标准。

在我国, 由于个人信用制度体系缺失, 个人信息无法评估, 导致各家银行的违约风险增加。个人信用体系的空白严重制约了银行信贷业务的违约风险管理。我国商业银行在各自银行内部有各自的客户信用体系, 但效率低下, 这种缺乏整体性的信用体系也存在信息漏洞。为弥补该缺陷, 商业银行必须进行严格的信用审查, 但信用审查主观性强, 且无统一标准

2、宏观经济形势和房地产市场变化引发的风险:个人收入水平能够反应在国际宏观经济形势中, 宏观经济运行良好时, 失业水平下降, 违约率也下降, 当宏观形势变差时就会导致大量借款者违约。近两年国家采取的一系列宏观调控政策就使提高了一部分非自住的购房者的违约风险。房价水平一定程度上反映了房地产市场的形势, 当房地产市场发展较好时, 房价上涨可能性变大, 而借款者理性违约概率变小。

3、个人住房抵押贷款担保机制不健全。建立个人住房抵押贷款政府担保机制, 有利于中低收入者既能解决住房问题, 又能降低该违约风险发生概率, 推进银行违约风险管理。我国目前并没有建立该担保机制, 是一部分中低收入者无房可买, 而买房者又因收入水平原因很容易违约。

三、商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理对策与建议

1、营造违约风险管理环境。我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 与发达国家相比有很大差距, 当前银行并没有形成一种良好的信用风险管理环境。美国次贷危机的发生也告诉我们, 良好的违约风险防范意识对于优化银行风险管理非常必要。目前我国商业银行的高层管理者的风险防范意识比较好, 但基层工作人员违约风险防范意识薄弱, 倘若这种情形持续, 那么未来违约风险发生概率将大大提高。因而银行全体员工都应该提高对违约风险的重视程度, 形成防范意识, 在银行内部营造良好的信用风险管理环境, 促进银行信贷业务的优质发展。

2、提高违约风险管理技术。提高我国商业银行违约风险管理技术是银行持久发展并适应当前我国经济形势的需要。而且新巴塞尔协议的颁布也对我国商业银行的风险管理起到了促进作用, 新协议对于信用风险管理有标准法和内部评级法两种方法, 但我国实施标准法的条件不足, 内部评级法为我国商业银行的风险管理提供了新的选择。内部评级法实施的一个必要条件就是定量化的风险评级系统。因而定量化风险管理技术是当前商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的必要手段。

我国商业银行应建立合适的个人住房抵押贷款违约风险定量评价模型并制定科学的个人住房抵押贷款违约风险的评价指标体系。在定量分析过程中应加强对借款人购房目的、月还款额占家庭月收入比等反应借款人违约概率的指标分析。

3、完善违约风险管理体制。

(1) 业务流程的改进。合理的业务流程有利于降低违约风险。目前我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理的独立性相对较差, 当前大多数国外银行都具有从董事会到风险管理部门的独立风险管理系统, 商业银行内部设立风险管理部门专门负责风险管理。借鉴国际经验我国商业银行个人住房抵押贷款应实现审批过程真正的审贷分离, 以及银行个人信贷部门操作与管理的分离, 因此我国商业银行应在组织架构上设立风险管理部门, 并与其他部门相配合, 在业务流程上实现审、贷分离, 并确保贷款操作与风险管理的分离。

(2) 银行信息化建设。银行信息化建设能够提高银行本身的核心竞争力, 推动银行未来发展。当前很多国际银行开始采用实时监控风险暴漏的信息管理系统。目前我国商业银行也正在不断推进信息化建设。运用信息化建设建立全面的信用风险管理体系, 通过数据的集中与处理, 实现信用风险由定性分析向定量分析的转变。

(3) 个人住房抵押贷款产品创新。美国金融机构提供了与家庭生命周期相适应的金融创新产品, 降低违约发生的可能性。也就是说针对不同的借款人特征可以设计出不同的个人住房抵押贷款产品以适应不同人群的需要并利于银行违约风险的管理。我国商业银行目前在该领域并没有太大的创新产品。这就要求我国商业银行应加强个人住房抵押贷款产品创新, 针对不同客户需求开发新产品, 既能拓展业务, 有降低了违约风险水平。

4、完善违约风险管理制度。

(1) 建立合适的个人信用评级制度。个人信用情况与个人住房抵押贷款违约风险有很大的相关性。个人信用评级可以有效防范违约风险, 保证银行贷款的安全性, 我国信贷市场因缺少这种个人信用评级制度而造成了很多违约案例。当前我国应逐步建立个人信用档案并通过电子信息化实现信息的同步与更新, 进而建立适合我国国情的信用评价制度, 为银行信贷业务提供帮助。

(2) 建立政府担保与商业保险相结合的金融担保制度。美国实行该担保制度并且作用显著。政府担保对于解决中低收入家庭的住房贷款问题起到了积极作用, 而且政府的信誉高, 实力强, 大大降低了银行个人住房抵押贷款的风险。我国应借鉴其经验建立为中低收入家庭提供贷款担保的相应机构。这样做既增加银行业务, 降低银行风险, 又有利于房地产金融的发展。商业保险能够减轻政府担保压力。但目前我国商业保险在个人信贷领域涉及较少, 应鼓励商业保险介入该领域。

(3) 健全相关法律建设。我国在个人住房抵押贷款方面法律建设不完善, 违约惩罚力度不够。完善相关法律法规的建设, 加大执法监察力度和对违约者的惩罚力度, 提高违约成本, 使不守信用的人得到应有惩罚, 有利于建立良好的市场信用体系。

参考文献

[1]、赵新华, 商业银行居民住房抵押贷款风险控制, 中国房地产研究, 2000 (1)

[2]、吴念鲁, 郧会梅, 高远达美国次级抵押贷款危机的警市与思考[J].金融研究:实务版, 2007 (12)

[3]、赵江, 美国的住房抵押信贷及风险控制, 中国金融, 2001年第3期

[4]、刘疆, 美国个人住房贷款的评估与决策, 中国房地产金融, 2001年第8期

[5]、钟亨师.香港个人住房贷款业务的启示.中国房地产估价师, 2002 (2)

[6]、王福林, 田传浩, 阙伟亚, 国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示.中国房地产金融, 2003 (8)

篇4：银行住房贷款流程

关键词：贷款审批流程；Web应用；金融数据

一、基于Web的银行贷款审批流程的现状分析

贷款业务是商业银行最主要的资产业务之一，是商业银行产生经济效益主要手段之一。目前金融改革不断深入，银行业间的竞争也日益激烈，对商业银行贷款的管理水平提出了更高的要求，对减少不良贷款率的要求也越来越高。

当今社会发展越来越快，信息化发展速度也越来越快，在金融界已经有很多的商业银行将自己的银行业务应用到网络中来，并且为商业银行取得不错的商业效益。使用网络给客户提供贷款申请、贷款审批，成为了商业银行在电子网络中的又一目标。

目前银行管理已经趋于电子化，贷款审批也逐渐趋于电子化。基于Web的银行贷款审批流程管理系统将贷款审批电子化管理，不仅能方便客户申请贷款，通过简单的操作来进行贷款，而且该系统能更加方便的提供给贷款管理人员、审批人员进行记录、管理和审批等，对商业减少不良贷款率有很大的帮助。

二、商业银行对银行贷款审批流程的研究

目前已有不少商业银行将他们的银行业务应用到电子网络中来，并且为商业银行取得了不错的效益，例如网银、网上基金、网上汇款等等。对于现在所处的电子化的时代，网上贷款也许会慢慢成为贷款的主导，而管理起来也会比传统的方式要方便、明了，对减少不良贷款率有很大的帮助。

对于贷款审批流程的复杂度，用电子化管理，可以避免审批中因疏忽所跳过原本应有的审批流程，而各级审批人员可以对这份贷款申请给予自己的意见，这样也就可以通过查看其它人的审批意见对自己审批作为参考，避免不良贷款产生，并且各级审批人员的都有着各自的审批权限，这样对于贷款的管理也将变得更加方便。

现在网络项目所使用的Web技术，大多都使用SSH框架作为网页开发的框架。采用这种方法构建贷款审批的网络应用系统，也是商业银行研究的一个范围，利用网络申请贷款不仅方便了客户申请，而且网络审批也方便了审批管理人员对各个贷款的管理，能更好地对各个贷款进行评级，统计不良贷款的概率。所以商业银行对网络贷款申请和审批具有浓厚的兴趣。

三、基于Web的银行贷款审批的设计

系统根据功能对象总的分为三大模块、客户模块、职员模块、管理员模块。其中客户模块包括贷款模块，客户信息模块；职员模块包括贷款模块，职员信息模块，管理客户模块；管理员模块包括管理部门、职位模块，管理职员、用户模块，管理审批流程、贷款模块。

首先系统面对的用户群主要是银行客户群及银行职员，他们将会同时使用系统，同时访问甚至是修改数据库，由于客户群庞大，所以所需要的数据库的项也因此很庞大，所以数据库的项目要能存储足够多的数据。

其次数据库安全性尤为重要，所以利用权限的方法来规定用户只能获得权限内的数据，例如客户从客户登陆端登陆后，只能获得与自己相关的贷款信息、个人资料信息，不能查看他人的贷款信息及个人资料信息；职员从职员登陆端登陆后只能获得自己权限内的功能，贷款审批只能获得自己需要审批的贷款项目，贷款签约、贷款贷后管理、管理客户都必须需要拥有权限才能够操作和管理。

四、银行贷款审批流程管理的改进

在项目开发出来后，在审批流程这个功能中，采用了一个审批详情表来储存整个审批过程的详情的方法，而不是将每个审批过程分开，创建多个审批表的方法。由于审批详情仅在几个地方存在差异，所以利用一个审批详情表，将大部分相同的数据项作为审批的共同点，再将不同的数据项同时创建在这个数据表中，，这样大大减轻了因系统调用多个数据表带来的繁琐，这也是这个系统与其他审批系统相比中的优点之一。

由于系统仅仅面向贷款审批，对于这个系统，拓展空间还很大，可以拓展其他业务功能。比如可以将银行存款、取款、汇款等银行基本功能加入其中。

五、结论

当今商业银行慢慢电子网络化，很多的银行业务的操作都在网络下进行，所以开发网络型的银行业务系统存在着其自身的价值，也是为银行业务电子网络化做出其微薄的贡献。

对于这个基于Web的系统开发到网络应用中也是比较有前景的。因为银行业务对于系统的安全性要求很高，所以对将来加强这个系统的安全性也十分的重要。

参考文献：

[1]张 捷：中小企业的关系型借贷与银行组织结构[J].经济研究，2011（6）：34-36.

[2]李志：银行结构与中小企业融资[J].经济研究，2012（6）：45-49.

[3]陈天河：轻量级Web应用开发宝典[M].北京.电子工业出版社.2011：20-103.

[4]张 格：中小企业融资与中小银行的发展[J].金融论坛，2009（9）：56-58.

[5]Allen N.Berger，Gregory F.Udell. The economics of small business finance：the role of private equity and debt markets in financial growth cycle.Journal of Banking and finance，2008（22）：39-41

篇5：银行贷款流程

一、客户人群

中小型商户

二、贷款金额

一般金额在100万~300万

分行审核400万以下（含）

分行审核1000万以下（含）

贷款发至时间一般在10个工作日内完成。贷款流程：

接触客户﹣收集资料﹣集齐资料﹣

评估（抵押物）价值﹣审查﹣抵押登记﹣营业部登记﹣入库﹣营业部审核﹣支用合同﹣放款

三、经营客户

支持行业：流通快

需慎重行业：钢材贸易、建筑行业、污染类（化工）【原因：风险较高】

贷款优势：贷款率最低 发放速度较快

四、材料的准备

1.个人材料：夫妻双方身份证、结婚证、户口本（3大证件需齐全）

2.自由资产：银行存单。分红型保险、基金（需了解）

3.固有资产：房产证、汽车行驶证（由汽车型号决定）

4.经营实体：营业执照、税务证、组织机构代码证（可不需要）

Tips：特种行业需特种行业许可证、所有证件需复印件，最好带上原件审查。

经营情况需上2个年度报表（资产负债表、利润表）及上个月报表（财务明细账）

5.抵押物：房产证、抵押人房产证，结婚证，身份证、出租房需出示租赁合同、土地证（需了解）

6.贷款用途：合理合法贷购物合同（合同金额>贷款）

消贷益（除了购房，其他都可以）金额：100万以下(含）

个人材料同上（经营情况 收入证明 工资单）适用客户群：事业单位、机关单位等

抵押物：房产（第三方房产抵押不超过50万）购车合同、装修预算合同。

抵押率：最高70%

非住宅60%

标准厂房（必须在工业园区内）

自然人担保可提升比率20%左右，但最高不超

过100%

一年内还款： 每月返息 一次还本

一年以上：每月返本息

贷款提前还款不收违约金

篇6：银行贷款基本流程

宣传营销 客户申请 业务受理 业务调查 业务审查（贷审会审议）审批人审批 贷款发放 贷后管理 信用收回

宣传营销

市场营销规划

市场营销执行

市场营销效果监督包含行业分析和基础数据整理

市场营销监督

通过现有客户的市场营销

通过其他渠道的市场营销（比如：商会）

划片营销

面对面营销

银行贷款市场营销的途径

大众媒体宣传

电视电台宣传 报刊宣传 车体广告 短信营业网点的宣传 „„

其它宣传方式

“口头宣传” 团队营销 通过客户的关系网链营销延伸 „„

横幅产业

客户贷款申请

业务咨询、受理

一、业务受理的功能

业务受理环节处于整个贷款业务流程的前端环节，受理环节做得好坏直接影响到整个贷款 效率。业务受理的意义主要体现在以下几个方面：

1、筛选符合我行小额贷款条件的目标客户，对于不符合我行标准的客户委婉拒绝，避免到客户处进行现场调查才发现客户不符合基本条件（这样会极大浪费人力）；

2、初步掌握客户的软信息和基本财务信息，从而做出是否 进入调查环节的决策，为 贷前准备做好铺垫，同时在调查的过程中可以对关键信息进行交叉验证；

3、深入介绍产品基本要素，增进客户对我行产品的了解，引导客户作出正确的贷款 决策，从而做出贷款申请；

4、告知客户需要准备的资料与担保人或抵、质押物的要求。客户贷款申请

实际申请客户

首先确认是否了解我行产品？ 如不了解，要首先介绍金额、期限、还款方 式、担保要求等关键信息。确认申请人寻找担保人是否会有困难。确认我行 产品符合客户的需要、客户能满足担保的要求。了解客户行业、经营地址、规模等基本信息、请客户介绍其业务运作方式、申请贷款用途。如行业、规模、用途等不符合我行信贷政策，则可以讲明原因、委婉拒绝。

如无明显问题，则可以请客户填写贷款申请表。并进一步了解经营历史、家庭 情况等软信息。询问全面的财务信息，填写《受理信息登记表》。介绍整体贷款流程，告知客户需要准备和提供的资料清单。附：还款方式：等额本息、等额本金、一次性还本付息、阶段性等额本息。客户贷款申请

客户所需提供资料 以邮储银行小额贷款为例

1.借款人及配偶身份、户口及婚姻证明。2.相关经营证明（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、股东决 议、公司章程、近一年的公司经营银行流水、近六个月的公司财务报 表、其他觉得需要提供的证明。）

3.保证人的相关证明（身份证明和单位出具的工资证明，工资证明附 银行流水）

贷款调查与沟通技巧

贷款调查的目标 申请人评估

进一步获取软信息 经营历史 对经营业务的了解 生意评估

店面、店面、生产经营场地情况 业务经营循环 获取、获取、验证重要的财务信息

担保评估

保证人、抵/质押物的核实、评估 保证人、质押物的核实、质押物的核实

贷款评估

评估贷款目的的合理性 评估所需的贷款金额 还款方式评估

需要调查了解的信息

软信息：店面情况、员工工作情况、客户对待员工、顾客的方式、客流情况，家庭成员情况、经营历史，从事现行业的原因，与保证人的关系等。

整体业务信息:经营业务种类、经营模式、上下游关系、淡旺季等。

财务信息：销售额（淡、旺、平）、毛利率、营业费用；资产负债、现金流，主要资产科目；家庭资产负债、收入开支。沟通技巧

一、沟通的目标

高效完成业务目标 树立良好的银行形象 创造良好的客户体验 提升客户满意度

与客户的沟通避免产生隔阂

着装：穿正装 干净整洁

明白客户的需求：抓住客户的需要 语言：平等,不亢不卑!有礼貌

真诚：不要试图含糊回答客户（如利率问题）

不要做无法保证的承诺

业务审查

1.检查真实性、合规性（审查岗）检查真实性、合规性（审查岗）

2.抽查细节，查看是否有计算错误（审查岗）抽查细节，查看是否有计算错误（审查岗）

3.关注客户的贷款目的，评价是否合理 关注客户的贷款目的，4.评估衡量非财务信息是否逻辑对称 5.衡量财务信息逻辑检验是否合理 6.衡量保证人、抵押物质量 衡量保证人、7.风险评估

业务审批

二级分行审核后上报一级分行（信贷处）一级分行审查部门审 查后经贷审会审议，会议同意后下达批复，确定单笔担保额度及总额 度。由一级分行信贷部经理签署审批意见。贷款发放

签署借款合同，保证合同，抵、质押合同。保证人签字，抵、质押物的落实、登记。资金出账。

贷后管理

1.定期监管、收集信息（包括生产经营情况、重要人事变动、股权 转让及担保变化等）。保证贷款资金的安全收回。

2.贷后管理同样是一个良好的营销机会： 你的客户有社会关联人

-客户贷款到期收回后的资金需求，与客户建立长期稳定的合作关系。贷款回收

正常客户：贷款到期收回贷款本息，终止 贷款合同。不良贷款：采取诉讼、资产保全措施。贷款五级分类：按风险程度将贷款分为正 常、关注、次级、可疑、损失（次级、可 疑和损失为不良贷款）。

附注：贷款风险控制

风险产生的因素

1、客户诚信度及全社会的信用水平；

2、客户的经营管理能力和财务状况；（实地调查）

3、客户的贷款用途以及还贷资金来源；

4、抵押品的质量和反担保措施的落实；

5、银行的风险管理水平和对风险的控制能力。

风险控制

风险控制措施

1.建立和完善信贷风险评级制度，优化信贷投向。2.推行专职审批制度，实行审、贷分离制度。设置专人专岗，岗位不得兼任。3.加强贷后管理。4.完善风险预警机制。5.规范信贷档案管理。

篇7：银行贷款流程

一、借款单位必须具备的几项基本条件：

1、须经国家工商行政管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照；

2、实行独立经济核算，自主经营、自负盈亏。即企业有独立从事生产、商品流通和其他经 营活动的权力，有独立的经营资金、独立的财务计划与会计报表，依靠本身的收入来补偿支 出，独立地计划盈亏，独立对外签订购销合同；

3、有一定的自有资金；

4、遵守政策法令和银行信贷、结算管理制度，并按规定在银行开立基本账户和一般存款账 户；

5、产品有市场；

6、生产经营要有效益；

7、不挤占挪用信贷资金；

8、恪守信用等十余项内容。还应符合下列条件：

1、有按期还本付息的能力，即原应付贷款本金及利息已偿还，没有偿还的已经做了银行认 可的偿还计划；

2、经工商行政管理部门办理了年检手续；

3、资产负债率符合银行的要求等等。申请贷款情况说明书 要求填写两份，加盖公司公章，提供法人的人名章以及法人委托他全权办理贷款手续的委托 书，企业法人的概况。

二、借款申请表 填写并按照所需提交书面文件的细目准备材料：

1、法定发证机关办理的年审合格的本企业贷款证；

2、贷款申请报告。报告载明了下列内容：

企业的基本情况，包括注册资金、企业性质、隶 属关系、办公地点、联系电话、联系人、主营业务及企业介绍；

企业法人概况，包括姓名、性别、文化程度、专业职称、曾经从事的职业及职务、有何业绩等；

详细写清借款金额、用 途、期限、还款途径及担保形式，以及附上项目可行性报告、购销合同等；

企业财务情况，包括货币资金、存货量、负债总额、所有者权益合计、总资产、本期净利润以及最近一年累 计利润总额；

3、财务报表。包括两方面内容：上的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的 资产负债表和损益表；

4、有关证件、证明（借款人、担保人均须提交）。

这些证明包括：营业执照的副本及其复 印件；法人身分证及其复印件；如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法 人授权委托书（授权书需有法人亲笔签字并加盖公章）；

5、保证贷款需提交的资料。即保证单位的营业执照副本及复印件；保证单位的财务报表，包括上的资产负债表、损益表和财务状况变动表，本期的资产负债表和损益表；保证单 位同意保证的证明书，需加盖公章；

6、抵、质押担保贷款需提交的资料。

如：抵押、质押物的详细目录和产权或所有权证明；

抵押物和动产质押物价值证明；

抵押物和动产质押物经银行指定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等。

篇8：银行住房贷款流程

近年来, 受欧美金融危机影响, 国外金融市场异常动荡, 金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用, 国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管, 限制混业经营, 没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机, 但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视, 特别是高速增长的个人房贷业务。

金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足, 而不良贷款的根源可能是泡沫经济, 也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源, 跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联系。就我国而言, 银行储蓄存款众多, 中间业务收费占比过小, 利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。

一、正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险

按照金融学有关理论, 风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。一般而言, 个人房贷业务会存在以下风险:

(一) 信用风险, 即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;

(二) 流动性风险, 由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务, 造成商业银行面临流动性不足的情况;

(三) 操作风险, 由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;

在我国, 商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点:

1. 信用风险, 不良违约增加, 投资用途贷款潜藏较大风险

目前我国的个人信息管理状况, 使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面, 国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济, 进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化, 导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加, 有可能出现违约导致放弃所购房屋, 从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面, 借款人还可能故意欺诈, 通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款, 从而产生道德风险。

2. 流动性风险, 个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显, 但局部值得关注

商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的, 但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内, 对这个缺口进行管理, 就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末, 我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近10%。并且值得一提的是, 20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言, 对于像我国房地产业正处于快速成长阶段, 这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说, 实际上已经开始要关注到流动性问题。

二、对症下药, 防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险

要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险, 首先, 颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》, 从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次, 在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上, 由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌, 制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例, 切实加强监管, 规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者, 商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面, 个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲, 个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品, 属于我国商业银行的优质资产和利润增长点, 银行绝不可错过发展的良好时机;但另一个侧面来看, 个人房贷并非无风险资产, 目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此, 我国的商业银行应该有足够清醒的认识, 面对困境, 正视重视风险, 多想对策。除此之外, 加快推进以下方面的革新:

1. 加大金融改革, 稳妥引进新的金融商品。

尽快导入资产证券化和房地产投资信托, 这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性, 降低个人住房贷款风险, 以及作为处理房地产危机的金融工具。

2. 推进资产证券化市场的发展

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险, 推进资产证券化市场的发展。首先, 逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立, 即房地产抵押债权转让市场, 房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后, 再转售给其他投资者, 或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接, 提高银行资金的流动性, 一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求, 另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配, 分散了流动性风险。在此基础上, 住房贷款的证券化应当提上日程。

3. 强化内控制度建设

按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则, 建立完善个人住房贷款的风险控制政策, 根据房地产贷款的专业特征, 按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程, 明确了权责和考核标准, 并强化贷款操作过程的监督管理。

三、总结

风险并不可怕, 只要你去了解它, 熟悉它, 掌握它, 那它并没有什么可怕的。围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此, 只要你有信心, 有决心, 有智慧, 早行动, 从完善制度建设, 严密内控监督, 严格制度落实, 加强奖罚措施力度, 范防和控制风险自然是水到渠成。

摘要：本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注, 分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式进行了客观的分析, 并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。

关键词：金融危机,个人房贷,风险防范及控制

参考文献

[1]杨帆.赵晓.江慧琴.亚洲金融风暴后的中国.石油工业出版社.1998

[2]赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.2001

[3]张小霞.现代商业银行内控制度研究.中国财政经济出版社.北京.2005