房地产成本数据分析库

房地产成本数据分析库（精选6篇）

篇1：房地产成本数据分析库

随着房地产竞争日趋加剧,应对复杂的地产形势和将来发展趋势,要向管理要效益,保证成本的支出获得最大效益,以经济合理性提升产品的竞争力,房地产成本管理控制成为重中之重。而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成行业成本优势来迎接更严峻的竞争和挑战。本文从房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究,为房地产成本管理人员提供借鉴、参考。

房地产目标成本概念及现状存在问题

目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现,并作为合成中心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成本,它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。房地产的目标成本是房地产项目开发周期内的全过程成本, 遵循成本的“总值可控、动态管理”。

房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目标成本科目中,土地费用为市场招拍挂形式确定,公共配套费用为各地市缴费标准,开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行,基础设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主,在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题:

1.1 房地产用地规划时对业态规划模糊,未形成真正意义上的目标成本,导致效益降低。例如:像城市综合体等多业态项目,业态规划时未分析市场的销售及业态成本情况,导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。

1.2 方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低,设计满足不了施工及销售要求,产生了大量成本浪费情况,影响了目标成本的准确性。

1.3 实施阶段设计变更、签证较多影响了目标成本的可控性。目标成本存在问题分析

房地产业一直为国家朝阳产业,前几年有可观的利润。随着国家调控及市场的激烈竞争,房地产效益不断缩水,问题也逐渐暴露。许多房企也由原来“核算型”企业(做了再算)向“价值创造型”(算了再做)企业转型。现针对以上房地产各阶段影响目标成本的因素中,现展开进行分析如下:

首先,在房地产用地规划阶段,因业态分类模糊导致了利润的降低,许多房地产公司拿地后便考虑立即进行开发并达到预售条件,往往对用地规划阶段成本把关不严,随意对业态进行规划,不考虑效益最大化。这就使许多项目没有经过考察论证就急于规划报批,致使房地产目标成本前期便处于“粗放式”状态,最终导致项目建设过程中销售、成本压力骤增。

第二,方案图纸及施工图纸设计阶段,许多房地产公司因标准化程度较低,没有限额设计,没有统一的建筑风格,没有较好的设计成本团队,导致了目标成本的不可控制。

第三,施工阶段因为项目人员业务能力差,工作责任心不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施工中出现大量的设计变更及签证。

经过考察诸多房产项目,以上几方面对目标成本影响效果所占的比例如下:第一项本阶段成本控制的效果约为75%~80%.第二项本阶段成本控制的效果约为15%~20%.第三项施工图设计结束至项目实施阶段,本阶段成本控制效果约为5%以内。目标成本控制需采取的措施

3.1 项目产品定位清晰明确,形成房地产目标成本“概算版”

首先,在房地产开发前期(尤其像城市综合体的多业态项目)充分调研当地地产市场,调研各业态的销售情况,应用容积率指标控制面积,结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置,建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房;配置那些基础设施和配套设施,获得最大销售额。

其次,根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等),将各不同业态进行组合,并进行测算(销售收入及成本支出测算),选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后,形成房地产目标成本第一版—成本“概算版”。

3.2 方案的设计比较,进一步细化目标成本。

各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后,对业态和户型进行多方案设计比较,通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算,确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积,并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定,根据扩初方案进一步将目标成本“概算版”细化。

3.3 施工图设计及深化阶段,确定目标成本“预算版”。

施工图设计阶段将价值工程及限额设计两者相结合。

首先,根据价值工程,做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术,通过对产品的功能分析,达到产品适当的价值,以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面:(1)功能不变,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不变,功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系,并确定房屋建造标准。

其次,项目限额设计,限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计,对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,凡是能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定,要充分考控制建筑设计标准,控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法,门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配,室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配,在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程,充分运用价值工程分析,确定合理功能。

第三,在施工图设计阶段,充分考虑细节,对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较,例如:人防工程决策、土建车库与机械车库的技术经济比较、电梯、空调的配置方式、基础形式、主体结构形式、挡墙形式等等。在设计细节上满足后期使用功能,同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计,保证使用功能满足要求,减少后期的设计变更。

施工图经过深化及内部审核后,需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制,同时根据市场价格确定材料暂定价,编制本项目目标成本第二版—目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作,并与投标单位进行工程量及组价的核对,最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确,目标成本“预算版”一经确定不得更改。

3.4 项目实施阶段以目标成本“预算版”来指导工程施工及招投标工作,通过后期成本动态管理及决算管理形成目标成本第三版——目标成本“决算版”。

项目实施阶段原则上不能突破目标成本“预算版”的各个子目,如有突破,应根据金额大小向成本管理委员会各个部门说明,在过程中时刻调整(增减)目标成本。同时在施工过程中工程人员应提高素质及责任心,基本杜绝变更、签证,保证目标成本顺利实施,同时项目结束后,将各总分包工程及设备供应结算进行梳理,最终形成目标成本第三版“决算版”,作为与目标成本前两版本的最终结果进行比较计入最终绩效考核及成本后评估。

篇2：房地产成本数据分析库

（一）房地产成本价格组成1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；

2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；

3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；

4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；

5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；

6．开发商利润。

（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析

1．地块位置及规划情况

该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。2006年初开工建设，2006年底预售。

2．根据规划条件计算主要经济技术指标

以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。

（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析

1．地块现状规划拍买情况

该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。

2．根据规划条件计算主要经济技术指标（见表3）

篇3：房地产项目水电成本控制分析

关键词：房地产项目,水电,成本控制

随着近年来我国房地产市场竞争越来越激烈, 要想在市场中获得较大的经济效益, 房地产企业应该对其成本治理模式进行优化, 同时还要将项目定位、融资手段及治理方式等相关环节做好, 在此基础上展开全面的分析, 这样才能对成本控制做到心中有数。具体来说, 项目开发应该具有属于自己的成本控制方法, 按照相关因素及项目特点制定目标成本与目标收益, 促进产品品质意识的提升, 从而真正实现对项目开发成本的有效控制。

1 房地产项目水电成本控制中的问题

①在房地产水电项目设计阶段的审查工作中, 审查工作部门往往过分关注工程设计方案中的技术性, 经常会忽略设计阶段成本控制问题的审查。受到这些因素的影响, 整个工程项目中出现高估冒算、概算错漏、人为压价等问题的几率开始升高, 不能对工程项目的实际情况与工程概估算投资情况的契合性进行保证;②当前从事房地产项目成本管理工作的人员, 他们的专业知识不全面, 无法在实际工作中使其知识工程与成本控制要求相符合。此外, 这一差距还体现在成本控制人员的专业素质上。以上问题的存在直接造成了工程成本管理与控制中面临着诸多问题, 工程投资达标性根本得不到保证。

2 房地产项目水电成本控制的具体措施

在水电工程成本控制工作中, 涉及到的问题非常多, 这些问题都可以通过对现代信息技术的应用得到改善或者解决, 因此, 现代信息技术的应用对工程成本控制工作的发展是非常重要的。从实际应用的角度上来看, 为了保证工程成本管理工作的合理性和科学性, 相关工作人员应该从以下几方面对成本控制展开分析。

2.1 做好项目全过程的水电成本控制

从项目开始建设一直到动工完成, 成本管理一直都是水电施工管理中非常重要的组成部分, 贯穿于项目工程的全过程。房地产开发企业为了获得追高的投资回报, 水电管理工作中将成本控制作为重点。

2.1.1 水电工程前期的造价控制

(1) 确定水电工程功能定位。在房地产开发项目中, 结合产品的市场定位对建设成本进行控制, 项目产品定位直接关系到工程设计不同阶段的指标, 从水电工程来看, 工程拟采用的设备、材料标准都与其相关。在这一阶段应编制出合理的项目建设标准, 这直接关乎到成本控制的成败。

(2) 制定水电安装设计任务书。在工费用中工程设计费用尚不足1%, 但是对工程建设成本的影响却超过75%, 因此, 在全过程成本控制过程中, 应该尤其重视工程设计环节。设计任务书是设计工作的重要依据, 只有设计任务书保证其合理性与科学性, 才能将建设单位的意图反映出来, 这样才能对设计成果进行准确提交, 从最大程度上保证后期施工中变更的减少, 保证设计质量。

(3) 展开水电设备比选工作。在设计阶段成本控制工作中, 限额设计是最为有效的办法, 建设单位应对相关经济指标进行明确, 将其作为设计院设计的限额。因为房地产项目中与水电相关的设备比较多, 例如水泵、电梯等, 所以, 在都会思安工程成本组成中, 这些水电设备所占的比例通常比较高, 要想对水电设备安装造价进行控制, 就要将设备必选工作做好。

2.1.2 招投标阶段的成本控制

在招投标过程中合理利用低价评标办法, 可以为业主节省建设资金, 并获得更大的经济效益。水电工程是附属于主体工程的, 与土建主体工程一同展开招投标, 一些施工单位为了能够中标, 不惜一切将报价压低, 这为后续工程质量埋下了隐患, 造成工期拖延等问题, 对整个建设项目的顺利完成造成了不良影响。面对这一现象, 笔者建议在水电工程中认真审查施工图纸与工程量清单, 认真推敲招标文件中的相关条款, 货比三家选择呢主材与设备, 从多方面对工程成本展开控制。

2.1.3 施工阶段的成本控制

在工程施工过程中, 施工技术选择、施工齐整、工程设计等因素都会对水电工程造价造成影响, 从水电安装角度来看, 施工技术和施工签证是比较具体的, 但是材料代替和设计变更等方面的管理就显得困难一些。面对这种情况, 笔者建议在水电工程中将成本控制的重点放在设计变更与材料代替两方面, 必须坚持按照程序办事, 没有建设单位的统一不能变更。

2.1.4 竣工决算阶段的成本控制

只要上述阶段的成本控制工作做好了, 竣工决算阶段的成本控制就很好把握。在竣工决算阶段, 应该深入理解工程定额的含义, 施工单位不能将定额子项目拆分成多项计算。例如某工程在决算中, 施工单位将增加普通套管按照刚性套管定额进行计算, 实际上普通套管定额已经存在其相应的定额项目, 且二者之间相差悬殊, 这种情况下如果不熟悉定额, 很容易会被施工单位钻空子, 进而出现工程成本上的偏差。

2.2 对水电负荷进行精确计算

房地产企业电气管理人员应对水电负荷结果进行认真复核, 从中选择最优的供电方案, 并积极和相关部门取得联系, 进行积极的沟通与协商, 以满足相关规范要求为前提做到节约。同时, 供电方案中应对其专业影响进行充分考虑, 并考虑到施工的方便, 尽可能做到一次到位, 避免出现重复施工的问题。

对给排水负荷进行精确计算, 并对管线埋深进行合理确定, 如果不能做到精确计算, 这一环节很有可能会花很多冤枉钱。排水标高是给排水中最容易出现的问题, 因为规划方案需要经常进行修改, 因此设计人员很容易会忽视排水管的标高问题, 在这一环节经常会有问题出现。标高和负荷问题是当前排水规划中的重点问题, 房产开发管理人员应该对这一点进行充分的注意。

2.3 培养高素质的成本控制管理队伍

房地产企业工作中涉及的工作很多, 从规划设计一直到施工验收等, 都会涉及到。从水电工程工作来看, 主要涉及到供电、煤气、供水及环保等问题, 这些环节可能都会对施工成本和工期造成影响, 进而对地产公司的效益与成败造成影响。

2.3.1 在现有工作基础上实现创新

房地产管理者面临的环境时刻都在发生变化, 要想使工程质量得到保证, 就要使团队始终充满活力, 从这一点上来看, 创新理念和创新技术的融入是必不可少的。具体来说, 创新主要通过两个方面来实现:管理上的创新与技术上的创新。市场环境是千变万化的, 水电工程管理者应该积极学习新技术, 引入新理念, 促进水电施工团队整体素质的提高, 充分意识到创新的重要性, 不断提升产品的整体质量。

2.3.2 分工协作, 各司其职

在开始水电设计之前, 需要为相关部门提供水电设计图, 还要对城市给排水管线等情况加以了解, 在开始设计之前, 还要了解城市风力、地震情况等情况。这些资料的获得都要各部门配合。管理人员的工作离不开技术部门的支持, 同时技术部门的方案也要相关部门的支持和引导。只有各部门之间达到相互配合, 才能对水电工程施工成本进行合理控制, 保证工程可以高质量的完成。

2.3.3 组建专家型团队

水电安装在房地产各项工作中是非常重要的一环, 对技术人员的素质要求非常高:①必须具有非常丰富的工作经验, 只要才能避免发生以前发生的错误, 积极总结以前工程施工中的教训和经验, 对施工中可能会出现的问题进行设计和改进;②在本专业上要精通, 具有较高的技术水平, 这样才能给出较好的方案, 对成本进行合理控制;③应该对相关设计规范比较精通, 不仅要保证方案的美观性, 同时还要具有一定的设计经验和工程施工经验, 但是这种人才往往比较少, 因此要求房地产企业要善于发现和留住人才。

3 结语

随着近年来房地产企业的快速发展, 工程建设中开始涌现出很多新的设备与技术, 对于企业来说, 不仅要具有较高的技术管理水平, 同时还要积极适应社会发展的需要, 这样才能在激烈的市场竞争中获得生存与发展, 促进自身核心竞争力的提高。水电工程在建筑工程中的地位可见一斑, 广大房地产管理人员应该充分认识到该项工作的重要性, 从不同角度对水电施工成本展开控制。

参考文献

[1]黄靖洋.“间歇式亲和”:基层政府与行业组织关系研究——基于Q县田野调查的分析[J].社会建设, 2014 (2) :70~83.

[2]蒋家丽.房地产项目水电安装工程全过程的管理措施[J].黑龙江科技信息, 2015 (27) :264.

[3]李火元.大型房地产企业项目目标成本的编制和控制——以广州某房地产企业为例[J].广东建材, 2012 (2) :111~114.

[4]林钟高, 郑军, 彭琳.内部控制信息强制性披露研究——来自沪深两市特殊行业和垄断行业的经验证据[J].上海立信会计学院学报, 2009 (4) :36~48.

篇4：房地产开发成本分析

关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理

房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。

一、 我国房地产开发企业的成本构成

成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。

房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。

（一）横向上成本构成

（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。

（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（二） 业务流程上成本构成

（1）项目前期策划和确立阶段的成本

（2）项目设计与计划阶段的成本

（3）项目施工阶段成本

（4）项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

（二）我国房地产开发企业的成本管理现状

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市场观念

（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化

（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向

（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重

（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析

（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”

（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄

（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够

（4）成本管理没有抓住重点

（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理

（一）项目策划阶段成本管理

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

（二）设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

（三）招标投标阶段的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

（五）竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

（六）维护服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

三、总结

房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。

参考文献：

[1] 徐卫兵.浅议房地产开发企业战略成本管理.现代管理科学，2006，12：188-189.

[2] 王璞. 房地产管理咨询实务， 中信出版社，2005.

篇5：房地产开发商的成本分析

房地产开发商的成本分析

在这篇当中我对开发成本前期工程费作个分析.写之前我对第一篇土地成本的分析所反映出的问题作个简单的说明.人们习惯上将政府性收费.土地财政.土地出让金.土地成本可能等同来看.土地财政只不过是人们带有感情色彩的一种习惯说法,严格的来说应该是政府性收费.一说土地出让金人们首先想到的就是土地财政,土地出让金仅是政府性收费的一部分,一说土地成本人们想到的就是土地出让金,土地出让金仅是土地成本的一部分,在土地成本中除了政府性收费外,还有非政府性收费的部分.它们是不能划等号的.所以我们要有一个正确的舆论导向.前期工程费主要由以下几个部分构成.做过项目前期的大概都有感触,收费大概只有几十元/建筑平米.但让工作人员能跑断了腿.一:总体规划设计费:1总图设计费.2:建筑单体设计费.3:施工图设计费.因设计单位的资质不同其收费也是不一样的.一般都是参照该工程的造价,大概20元/建筑平米左右.二:可行性研究费.一般是一个估算值.三:施工场内的三通一平.接水.接电.平整场地.围挡费.四:项目测量费:1:道路红线规划费.2: 1/500地形图测绘费3:基础验线费.4:正负零验线费.参照规划局收费标准.五:日照分析公示费.环评公示费.交评公示费.六:人防配套费:根据人防办的相关规定收取.如果地下室按人防设计交保证金[可退回] 七:招投标管理费:参照招投标办收费标准.八:规划许可证费:参照规划局收费标准.九:施工许可证费:参照建设局收费标准.十:投资许可证办证费:参照计委收费标准.看项目前期与之相关的审批单位够多的吧!现在公章盖的虽然少了.但审批的环节并没有减少多少.所以我们期待的是审批的提速!

篇6：房地产成本数据分析库

一、建设工程合同

1． 电梯门套花岗石制作安装施工合同

2． 外立面施工合同

3． 基坑边坡支护合同

4． 基桩检测合同

5． 建设工程设计合同

6． 建设工程施工合同

7． 建筑安装工程合同

8． 建筑施工合同

9． 景观设计合同1

10．景观设计合同2

11．栏杆施工合同

12．内墙涂料工程施工合同

13．售楼部拆除施工合同

14．售楼部装修合同

15．消防工程施工承包合同

16．消防水池防水施工合同

17．小区有线电视工程建设及入网协议

18．用电工程施工承包合同

19．用电工程施工合同

20．基建工程预算委托合同书

21．园林工程施工合同

22.模板项目分包工程合同

23.停车场施工合同

24.建筑装修垃圾清运外包合同

25.直读远程抄表系统工程合同

26.样板房施工合同

二、广告发布及商品房预售

（一）广告发布合同

1． 户外灯杆道旗广告发布合同

2． 户路灯杆广告制作安装发布合同

3． 拍摄协议

4． 广告整合推广合同

5． 项目广告整合推广合同

6． 肖像使用许可协议

7.户外公交站台广告合同

（二）商品房预售合同

1． 选房意向申请书

2． 认购书

3．（新版）商品房买卖合同

4． 附件二公摊说明

5． 附件三装修标准

6． 附件四（新版）补充协议

7． 附件五质量保证书

8． 附件六商品房使用说明书

9． 前期物业服务协议

10．机动车停车位买卖合同

11．交楼通知书

12．收楼流程证明

13．楼宇验收交接表

14．物业接收确认书

15．业主/用户消防安全责任书

16．装修管理细则

17．退房申请

18．委托租赁协议

19.小区装饰装修摊位管理服务协议

20.室内停车场车位管理协议

21.清洁外包合同

三、招标文件及其它

（一）招标文件

1． 弱电工程招标文件

2． 土建水电工程招标文件

3． 消防安装工程招标文件

（二）其它

1． 电（扶）梯设备买卖合同

2． 电（扶）梯设备安装合同

3． 反商业贿赂协议

4． 体检服务协议