宜都商业市场调查报告

宜都商业市场调查报告（共5篇）

篇1：宜都商业市场调查报告

--谈陆城住宅市场的发展自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国的房地产业取得了飞速发展，宜都市房地产业发展调查报告。房地产业作为新兴的产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我市也不例外，一方面以住宅建设为主的房地产业，拉动经济增长，扩大就业方面起到了重要作用；另一方面房地产业的快速发展，也得益于国民经济的持续快速的增长，居民收入的提高及域镇化进程的加快。房地产业作为一个与老百姓关联度较高的产业，越来越引起政府、百姓方方面面的关注，我们了解房地产业的发展现状，房地产业在我市县域经济发展中作用，是为了更好地服务于房地产业，从而使其更健康的发展。

一、房地产业发展的现状房地产业作为国民经济主要组成部分，它既是国民经济基础产业和先导产业，它还是支柱产业。它能在一定程度上影响和带动商业、建材、轻工、机电、林业等行业；也能对金融业产生巨大影响，还能带动和影响与房地产业直接相关的建筑、房产中介(评估、测绘、装饰)，物业服务等行业，而从我市近二十年的发展来看，房地产开发本身的发展及带动作用是明显的。(一)房地产开发企业的基本情况(表一)开发企业企业名称开发项目名称宜昌市宏基置业有限公司名都系列及陆逊嘉苑宜都瑞升房地产开发有限公司官桥丽苑宜都三元房地产开发有限公司清江润园宜都华泰房地产开发有限公司绿洲新城湖北嘉置业有限公司锦绣江南湖北大地基置业有限公司雅斯国际广场,都市经典宜都市荣祥实业开发有限公司荣祥茗苑湖北九洲方园开发有限公司宜都国际商贸城宜都现代商贸物流有限公司清江商城宜都丰岛置业有限公司城河花园宜都鑫正置业有限公司同时，宜都现有房地产评估企业1户，房地产测绘企业1户，拆迁公司4户，物业服务公司18户等70余户企业。(二)住房开发的基本状况。宜都市已建成楼盘(小区)一览揽表(表二)楼盘(小区)名称住房套数园林安居·丹桂园196套商品房紫薇苑金源小区清河苑官桥苑园林安居·玉兰苑园林安居·杏林园福泽苑商品房(市纺织机械厂)清沁花园新世纪花园名都花园·系列商品房(高层、多层)佳宁苑商品房(原轻工局)力车厂小区商品房(多层)阳光小区还建房(楼子河村)清江公园还建房(清江公园拆迁)水泵厂小区廉租房宜华一级路小区还建房(宜华路刘家咀)财政印刷厂小区房产公司仓库小区东正街小区宜红路小区城乡路小区宜都市在建、待建楼盘(小区)一览表(表三)名都华庭商品房(高层)名都·陆逊嘉苑商品房(高层、多层)原招待所锦锈江南商品房(原市家具厂-荣祥市场)都市金典商品房(原鑫圣陶瓷厂)商品房(原城河电影院)广场馨苑商品房(原陆城织布厂)150+84(套)解放公寓陆城街办安置房与解放公寓隔排洪沟商铺和住宅雅斯国际广场住宅78094m2商业、办公、住房(原进修学院)文峰中心市场改造廉租房项目(原电线厂-文丰市场)(三)住宅购买方呈现的几个特点：一是乡镇干部、教师在城区购买呈现相对旺盛的一面，且大多数刚性需求。这是因为乡镇教师、干部的工资相对稳定，但乡镇的生活并不能满足他们的消费需求，同时自身事业上的发展，子女教育与及医疗、交通的问题，显然，陆城城区更符合这一购房群体的理想。二是在外打工的农村人员开始在城区购房，且逐步成为最具购买力的一族。父辈的想法是在外出打工后回到农村盖房，70后，80后的乃至90后的新一代的打工仔已经不能截然区分为城市青年还是农村青年，唯一的只是一个户口本，他们几乎没有种过田，在续完初中、高中、乃至大学后，在城市谋生，也已习惯城市的街景、夜景、生活习惯，反而不习惯农村没有路灯的夜生洲，在大城市买房又不现实，就更现实地接受了既不脱离原有的亲朋关系，又有一定熟悉度的县城生活。三是原有城市居民、公务员、城镇居民的投资性购房、改善性购房。这一群体在陆城大多有相对稳定的居所，一方面为改善自己住房质量，环境，另一方面是为了纯投资性购房。我们以一个一百二十人的单位为例：(表四)购房特征刚性购房改善性购房投资性购房12人备注：【一】在120人中有16人为本单位双职工，本表只统计一人。【二】在其他栏中，有23人属已建有私房，28人属已购有改革公房。(四)我市目前，住宅市场发展呈现的趋势。一是房地产开发企业住宅市场开发速度明显加快。这几年中，宜都市除了宏基置业开发了名都花园后，其他房地产开发商先后进军我市开发房地项目，既有目标单一开发住宅的，也有开发商住混合小区的；同时政府也加大了对廉租房建设的力度。二是新住宅小区呈现空置，老城区呈现虚化的情况。随有着城市住宅小区配套设施的逐步完善，物业服务水平的逐步提高，城区核心功能西进，名都花园等小区的业主逐步入住，使城区的人口布局在向西南方向发展。但同时也应看到，在陆城的老城区，如栅子口，南门等地已逐步成为老年人居住之地。三是房价上涨幅度明显。宜都市近几年住房平均成交价格表(表五)楼盘名2003-2006年2007年名都花园800-1400元/m21750元/m22100-2900元%m2备注：名都花园在2009年高层、小高层房屋价格是一层即加50元/平方米，2010年上一层加20元/平方米，调查报告《宜都市房地产业发展调查报告》。宜都市人口、户数及居民年均收入表(表六)总户数总人口同期居民年人均可收入同期年人均可消费支出备注：本表数据来源于2005-2009年宜都市国民经济和社会发展统计公报摘编。房价上涨幅度明显体现在，一是从表

五、表六的数据可以明显看到房价的增长幅度明显快于同期居民年人均可支配收入的增长幅度；二是从2005年到2009年宜都市总人口、总户数的增加并不明显，而2009年陆城实有居民41755户、92649人，这里也可能有一个我国户口管理的问题，但是人口的增幅并不大。

二、房地产对我市经济提升发展的推动作用房地产是我国的国民经济支柱产业之一，房地产税收在我国财政收入中的比重越来越大，但是具体到对我市县域经济发展来说，它的作用主要体现在以下几个方面：一是住宅市场的发展不断地快速扩大了城市骨架，从2003年以来，名都花园、锦秀江南、清江润园、宜化绿洲等小区的建设完善了城市功能，改善了市民住房需求。二是房地产市场的快速发展，极大的提高了闲置土地的利用率。在我市的房地产开发中，加速了老城区的改造，加快了城市功能的利用和合理布局，充分提升了闲置土地的利用率，运用招、拍、挂、捆绑等多种形式。对原市纺织机械厂、原城河电影院、原陆城织布厂等住宅小区的建设极大的完善城市功能的合理布局；同时政府运用经济、行政、法律手段使原教师进修学院与鑫圣陶瓷厂地块集中捆绑拍卖开发，即较好解决了鑫圣陶瓷搬迁的土地利用问题，又不会使该地块被低估利用，同时也使开发商在陆城黄金地段有能力和条件开发“一个”地标性的雅斯国际广场，是城市的形象得到了一个大幅度提升。三是房地产业的快速发展为相关行业的快速发展创造了市场空间，推动了相关行业的发展，同时也是扩大就业的重要途径。在表(一)中，直接从事房地产开发的企业有10余户，但直接从事建筑施工、评估、测绘、监理、拆迁、劳务、物业服务的企业70余户；而与之相关的与房地产行业配套服务的还有装饰装潢，中介等行业，与房产住宅相关的分散的如小区园林养护，修理，清洁，保安，绿化等。同时，房地产市场的快速发展也使本市商业，建材等行业创造了极大的市场空间。我们从以上可以看到，房地产市场的不断发展为房地产相关行业创造了发展空间，推动了与房地产行业关联企业的发展，扩大了就业岗位，也创造了就业机遇。

三、房地产业发展的建议我市作为湖北省统筹城乡发展的七个试点县市之一，进一步加快房地产业发展对我市实现“二个率先”重要目标有很大的促进作用，但应努力进一步加强规范引导，加强宏观管理，使市民居者有其屋，因为仅靠本地人员的购买力是有限的，还是吸引外来人员的购房热情，才能使这一产业发挥更大的作用。一是要政府进一步加大廉租房、经济适用房建设力度和步伐；二是进一步加快城市老旧城区改造，加大闲置土地利用率；三是相应控制商品房开发，特别是大户型的商品房开发；四是在已形成的住宅小区加快物业服务，环境配套的措施；五是对外加大宜都市宜居环境的宣传力度。备注：

一、本文不包括东阳光公司滨江小区，枝城港务局有限公司滨江小区，姚店镇红星小区(市法院旁)，红春民俗村；

二、本文所列不包括个人和个人合作自建但零星对外销售的住房；

三、本文中表

一、表

二、表

三、表

四、表五是作者根据公开的资料及调查的资料整理，表六根据市统计局公开数据整理；参与文献：

三、《宜都市房地产状况的调查与思考》。市房产局课题组，发表于2007年中共宜都市委办公室优秀调研文集

四、《住房制度改革打造“宜居之都”》宜都市房地产管理局发表于《宜都改革开放30年》，党史地方志办公室编p129。

五、2005-2009年国民经济和社会发展统计公报。

六、《宜都市房产分析报告》发布于宜都房产局政务公开网

七、《客观、全面、准确认识房地产业在国民经济中的支柱地住和作用》，孔庆平人民政协网2009.3.30不错，这篇调查报告写得蛮详细！根据帖子中的数据，大概算了一下，2003至今已经建成5778套房，但目前待建成房有6801套，还多过近七年高速发展的数量。而住房刚性需求基本已经释放完，但在房价增长大于收入增长的情况下，改善性需求肯定会被一定压制，在加上现有建完住房的空置率，未来要消化所有建成房，不适当降价就只能提高居民收入，或吸引外来人口。我姓崔，我哥叫牛A，我弟叫牛C，别问我是谁，烦着呢！希望您多发表点这样的文章。感谢三楼的一语中的的评价.因为文章中得出的结论就是这了董事长灌水专业户楼主俩太伟大哒。不服不行啊，分析得如此透彻六楼你伟大,耐烦读完哒,谢谢要怎样提高老百姓的收入,房地产在怎么重要,只是造的过程中才能产生GDp,没有人买的话,不可能一直造下去,要有一个良好的可持续发展的社会环境与产业基础,别人才能到宜都来投资与生活,这才是考验宜都政府领导们的执政能力,要使老百姓能真切的感受到没有后顾之忧,手里的钱才能拿出来消费.不是有多少多少高端的空楼盘造就宜都的辉煌.：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：呵呵，明年宜都房价肯定会轻微地震这个调查报告好！助理3级名。颍川堂路过也看过！活着本身就很有意义，挣扎是为了活的有趣一点！楼主的用心！楼主很强大很给力。！工资怎么都涨不过房价很不错。认真的看完。希望楼主以后多出时评怎么没有什么人评论?深圳宝安区的小产权房88-98平米，高层电梯房，售价是12-15万，一路相隔的有红本的房产，84平米房售价是109万，所以我认为这些钱都是被政府收去了，现在出来要调控房价的也是国家，这叫贼喊抓贼。助理1级烟酒生又见一片浮云任何蔑视重型机车的人我都视他为粗糙的灵魂

篇2：深圳商业楼宇宽带市场调研报告

多年的运营实践表明, 提升有线电视基础网络的覆盖范围和质量, 是保证广电网络公司顺利开展各项增值业务的基础, 是增强有线产品竞争能力的关键, 是保证公司未来盈利稳步增长的重要途径。

为了进一步了解、认识深圳商业楼宇的市场现状, 摸清客户的市场需求, 探索广电商业楼宇宽带业务的发展方向, 制定相应的网络覆盖策略, 天威公司对深圳不同商业圈的近百家写字楼管理处和商业楼宇企业进行调研, 提出了此份研究报告。

1 商业楼宇市场情况介绍

1.1 商业楼宇总体概况

(1) 商业楼宇的定义

商业楼宇是指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等用于办公的楼宇, 本文中的商业楼宇主要特指各种商业机构和企业办理行政事务和从事业务活动的楼宇, 不包括政府部门以及学校、医院等机关事业单位。

(2) 深圳商业楼宇概况

根据写字楼地产公司的相关资料统计, 深圳商业楼宇总数大约430栋左右, 大约有8万家企业, 分布在华强北、地王、中心区、车公庙等十几个商业圈中。

1.2 商业楼宇用户典型的形态

(1) 商业楼宇一般进驻公司的数量

数据表明, 深圳特区内的商业楼宇中进驻的企业主要在50-300家之间, 占总数的60%左右。其中以包含151-300家公司的商业楼宇居多, 占40%左右, 如表1所示。而进驻公司数量在50家以下的商业楼宇, 虽然占比数量较少, 但其进驻的公司和企业规模大, 网络支出高。

(2) 商业楼宇进驻公司的典型规模

如图1所示, 商业楼宇进驻公司主要以50人以下的中小企业为主, 共占商业楼宇公司总数的74%, 其中30人以下的小公司和办事处占商业楼宇公司总数的49%, 30-50人的公司占25%。50人以上的公司占商业楼宇企业总数的26%。

(3) 商业楼宇客户网络方面的业务形态

商业楼宇用户在网络方面的主要需求是宽带上网。有约17%的商业楼宇用户对数字电视有需求, 但需求的数量一般在5个以下, 对数字电视的需求主要是公司高管休闲娱乐和部分期货、证券企业等用于及时资讯的获得, 因此付费财经频道在这类用户中有一定的市场。

(4) 商业楼宇客户在网络方面的付费情况

如图2所示, 商业楼宇用户一般按月支付网络使用费, 其中以500-1500元/月和1501-3000元/月两个付费段最多, 分别占42%和26%。500元/月以下网络使用费的占19%, 超过3000元/月以上的仅占公司总数的13%。

(5) 商业楼宇客户对宽带产品的要求

如表2所示, 对于商业楼宇用户来说, 网络的稳定性是首选, 52%的客户非常注重网络的稳定, 其次是品牌信任, 价格和专业服务处于较次要的位置。用户对中国电信网络的稳定性基本认可。

(6) 商业客户购买宽带的方式

调查表明, 主动申请是商业楼宇客户购买宽带的主要方式, 占被访企业的69%, 其次是技术团队营销, 占19%;业务员推广占9%, 如图3所示。

(7) 商业楼宇网络市场潜力

根据商业楼宇进驻公司的数量和比例, 以及月使用费的情况, 通过加权计算, 可粗略预估平均单个商业楼宇的年网络支出, 即单位商业楼宇每年网络支出平均约在189万左右。

按照深圳400个商业楼宇计算, 商业楼宇宽带市场规模约7.6亿/年。

具体测算如下:

N (商业楼宇平均公司数量) =25×20%+100×20%+175×40%+300×20%=155 (家)

V (公司平均月网络使用费) =400×20%+1000×42%+1750×26%+4500×10%+6000×3%=1015 (元)

P1 (商业楼宇网络月收入) =1015×155=157, 325 (元)

P 2 (商业楼宇网络年收入) =1, 887, 900 (元)

P (深圳商业楼宇网络市场规模) =P2×400 (深圳商业楼宇数量) =7.6亿

1.3 商业楼宇市场情况

(1) 商业楼宇网络业务的市场占有情况

如图4所示, 在写字楼商业楼宇方面, 中国电信占有绝对优势, 拥有85%以上的市场份额。其中, ADSL成为商业宽带的主流产品, 占据70%以上的市场份额;此外, 电信光纤也发展迅速, 占深圳商业宽带市场的15%的份额。其次是中国联通 (原网通) 约有9%左右的市场份额, 其他宽带约有6%的市场份额。

(2) 商业楼宇的网络覆盖情况

深圳写字楼一般包括多家运营商的网络, 在宽带应用方面, 主要为中国电信、中国联通和天威视讯等。中国电信和中国联通的网络覆盖程度最高, 几乎为百分之百。

另外, 即使部分的商业楼宇管理处与中国电信签订了独家合作协议。中国联通 (原网通) 因用户的市场需求也进入了这些商业楼宇。

(3) 商业楼宇典型网络的布线情况

中国电信的网络基本覆盖到户, 用户申请和安装都非常方便。通过对特区商业楼宇的天威数字电视用户查询, 大约80%的深圳商业楼宇都有天威数字电视用户, 未覆盖的商业楼宇多为蛇口、盐田、龙岗这些非公司覆盖范围, 这表明天威网络基本覆盖到楼, 但相当部分商业楼宇未覆盖到楼层。

(4) 网络运营商进入商业楼宇的方式

深圳商业楼宇管理处一般都与网络运营商签订相关的协议, 主要是支付电费、管道费等方面的协议。除了类似天安时代广场和南山科技园区这类工业园同电信签订有独家宽带网络合作协议外, 一般都管理处都与多家网络运营商签有相关协议, 只收取一些基本费用。

新进网络运营商会给商业楼宇管理处带来一定的利益, 因此, 商业楼宇管理处不排斥新进入的网络运营商。

2 商业楼宇竞争对手分析

2.1 竞争对手分析

(1) 主要竞争对手

在深圳商业楼宇宽带市场上, 主要宽带运营商有深圳电信、天威视讯以及新联通 (原中国网通) 、盈通网络、长宽、聚友、蛇口有线等。各运营商在品牌、基础网络情况、产品竞争力、业务拓展能力等方面均有较大的差别。其中, 深圳电信具有明显竞争优势, 新联通 (原中国网通) 位居第二, 是天威视讯的主要竞争对手。与此同时, 还有一些区域性的ISP运营商也对我司商业楼宇市场构成一些竞争压力, 如赛格网络、长城宽带、盈通网络等。

(2) 主要竞争对手的宽带产品介绍

(1) 中国电信

商务宽带:中国电信商务宽带的接入方式为ADSL, 带宽为2M、3M和5M三种, 分为商务宽带商铺版、经济版、标准版和企业版四种产品, 包月费用分别为168元/月、330元/月、480元/月和720元/月。

ADSL专线:ADSL专线是利用ADSL技术, 通过模拟线, 实现速率在512K-2M之间, 并具有固定IP地址的高速上网业务。

LAN (小区) 专线:主要采用以太网技术, 以信息化小区的形式为用户服务。在中心节点使用高速交换机, 为用户提供FTTZ (光纤到小区) +LAN (网线到户) 的宽带接入。基本做到千兆到小区、百兆到居民大楼、十兆到用户。LAN的速率可达10M或100M (根据具体提供的线路而定) , 但由于LAN是共享带宽的, 因此单个用户所享有的带宽 (速率) 受该局域网同时上网的用户数的影响。

光纤专线:光纤专线是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(2) 中国联通 (原中国网通)

宽频通:“宽频通”是面向商业楼宇和密集型工业园区中小企业的互联网接入业务, 多家企业共享楼宇和工业园区的10/100M出口, 企业拥有公网IP地址, 可以实现基于公网的VPN, 也可以假设自身的各类网络服务器。

光纤专线:是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(3) 长宽、聚友

长宽和聚友在深圳地区都没有自己的干线网络, 干线主要靠租用其他运营商的电路或者光纤, 在小区内一部分是重新铺设五类线, 另一部分是依靠原有开发商铺设的五类线。这样形成一种FTTB+LAN的宽带接入方式。另外, 长宽在为数不多的商业楼宇也提供光纤接入产品。

(4) 盈通网络

盈通数据传输业务是基于盈通全光纤传输网络平台, 为客户提供专业的高速率、大容量、远距离、安全可靠的数据传输, 支持实现数据、语音、图像、视频及多媒体综合业务应用, 满足不同客户对信息的实时传输和整合需求。

(3) 主要竞争对手的营销模式和营销组织结构

中国电信自2004年以来一直努力向世界领先电信运营商的营销服务看齐, 不断完善“以市场为导向, 以客户为中心”的营销服务体系。针对不同的客户群需求, 制定相应的产品组合、优惠套餐和一站式服务等, 满足不同客户的个性化需求。

中国电信的营销组织自营销总监以下设置了多层次的营销岗位, 如区域营销总监、片区经理、社区经理和业务经理等, 根据目标客户群的特点捆绑相应的业务, 并与各种不同企业合作, 进行联合营销共同推进业务的发展, 着力打造聚焦客户的营销服务和产品开发体系, 形成政企、家庭和个人三个部门负责所属客户群的营销、服务和产品开发体系。

(4) 主要竞争对手的宣传模式及组合

中国电信的市场宣传由前几年的单一主打产品品牌宣传, 转变为以产品组合套餐为主的品牌宣传, 宣传口号及平面广告由总公司制定后, 各分公司根据当地的媒体宣传策略进行推广。

自2006年起, 中国电信深圳分公司一直在极力宣传的“我的e家”产品组合套餐品牌推广工作, 除通过平面广告、电视、广播等宣传媒介在深圳进行大规模的宣传外, 还利用各个社区的终端媒体资源, 如社区宣传栏、电梯广告等进行了大量的“我的e家”品牌宣传。

中国电信深圳分公司的宣传模式可概括为:由总公司制定营销策略后, 由深圳分公司根据总公司的总体营销策略和宣传规划, 结合深圳特区自有特点, 通过自己的宣传媒介组合和渠道进行产品推广。

2.2 天威商业楼宇的主打产品——天威商务宽带

(1) 天威商务宽带产品

天威商务宽带产品主要分为两大类:一是调制解调方式的高速率CableModem接入, 即天威商务宽频;二是高速稳定的光纤专线接入。两大类商务宽带产品可根据接入速率、使用时段等进一步细分产品。

(2) 天威商务宽带产品的SWOT分析

(1) 优势

价格优势:天威商务宽频与中国电信商务宽带相同速率的产品相比, 价格优势明显, 仅是电信同类产品价格的80%。在光纤专线接入方面, 天威光纤接入在同等接入速率的情况下, 价格仅是中国电信85%。

速率优势:天威商务宽频产品与中国电信商务宽带产品相比, 最高速率高20%, 且HFC网络与CableModem的组合结构, 其接入下行速率可高达50Mbps, 上行速率可高达15Mbps。电信的ADSL的现有成熟技术不能达到。

产品结构优势:结合天威公司的内部经营环境分析, 天威光纤专线接入推出适合企业用户使用的分时限速产品;此外, 为满足企业用户假设各类应用服务器的需求, 天威光纤专线接入推出了上下行速率不同的非对称完全包月产品。这两种产品是深圳商务宽带市场唯一的。

(2) 劣势

品牌:中国电信和中国网通是全国性的ISP运营商, 特别是中国电信, 在南方地区一直有着良好的企业品牌, 是企事业单位网络接入的首选。天威公司是区域性的ISP运营商, 在网络接入服务方面, 特别是企事业单位的网络接入方面是后来者, 在企事业单位对网络接入的信赖度方面与中国电信有着较大的差距。

产品稳定性:天威商务宽频是以HFC网络为基础的, 而HFC网络的噪声汇聚问题多年来一直是世界各国悬而未决技术难题。虽然天威公司在解决回传噪声汇聚方面做了大量的工作, 在全国领先的推出了64QAM的回传调制方式, 取得了较好的效果, 但仍没有彻底解决回传噪声汇聚问题, 这制约着天威商务宽带产品的稳定性, 而稳定性是商业楼宇客户最为关注的宽带产品技术特性。

网络覆盖程度:在家庭住宅小区方面, 天威公司网络覆盖策略为“双向网络到户”;但在商业楼宇方面, 虽然多数商业楼宇都零星地分布着天威视讯的数字电视用户, 但这种网络覆盖主要以到楼为主, 没有同轴线路覆盖到楼层, 天威商务宽频在开拓市场时, 面临着现场施工难度大、工期长等问题, 严重影响着天威商务宽频的市场拓展。中国电信基于其产品在商业楼宇的巨大市场潜力和竞争优势, 长期以来一直采取“终端到户”的商业楼宇网络覆盖策略。因此, 其商务宽带产品在商业楼宇宽带市场中服务具有一定的优势。

管道依附竞争对手:中国电信拥有全市约50%的管道资源, 且市政管道现在也是由中国电信在管理, 另外, 电信还拥有自己的管道建设和管理的单位。天威公司自建的管道非常少, 在网络建设时须有偿使用中国电信和市政的管道资源, 这在增加网络建设成本的同时, 也给了竞争对手制约公司宽带业务发展的机会。

出口依靠租赁:天威公司虽拥有自己的自治域号, 但Internet出口须租赁其他运营商的资源。因为竞争关系, 天威视讯租赁出口资源的成本和难度很大, 同时南方的网络内容资源绝大部分都在中国电信网内, 天威现在租赁的出口资源为北方网通和北方电信的BGP链路, 这就造成了我司的宽带用户访问电信网内内容资源的速度明显较电信宽带用户慢。

(3) 机会

天威公司的宽带用户绝大部分为家庭用户, 这就导致租赁的出口资源利用率低, 天威商务宽带的发展能充分利用企业用户与家庭用户不同的网络使用习惯, 进一步高效的利用出口资源, 降低天威宽带业务的运营成本。同时, 天威公司有着中国电信不可比拟的广电电视资源, 在营销策略上有着自己独特的客户群体的同时能更好的发挥广电行业的优势。

(4) 威胁

天威公司宽带接入的最大威胁是没有自己的Internet出口资源。在出口资源方面受到各大运营商的制约。由于天威视讯没有自己独立的出口资源, 部分企业对其商业宽带的专业性仍持怀疑态度, 这影响了客户购买天威商务宽带的积极性。

(3) 天威商务宽带的主打产品和切入点

天威商务宽带的主打产品是商务宽频和分时限速接入的光纤专线产品。在品牌方面和企业认知度、信赖度方面, 天威商务宽带与竞争对手有着较大的差距, 商务宽带应以高速率、高附加值服务和高稳定性为切入点, 在企业用户群中较快的提升产品形象。

3 商业楼宇的网络覆盖及经营策略

3.1 发展商业楼宇有线业务主要存在问题

(1) 在特区内, 商业楼宇有线业务仍以天威商务宽带为主, 由于相当比例商业楼宇有线网络未能覆盖到楼层, 客户申请有线宽带和数字电视后, 安装难度大。

(2) 天威公司宽带进入商业楼宇市场较晚, 商业楼宇市场已经被竞争对手占据, 市场拓展难度大。

(3) 天威商务宽带的品牌无竞争优势, 获取客户信任难度大。

3.2 商业楼宇经营策略

(1) 策略内容

商业楼宇的经营策略是:“市场为导向, 网络为基础, 全面借力, 重点突破, 建立模式。”

(2) 说明

“市场为导向”——相对于有线业务的其他产品来说, 商业楼宇宽带市场是一个完全竞争化的市场, 竞争对手众多, 实力雄厚。而天威商业宽带的市场拓展仍在初始积累阶段, 处于弱势的地位, 并且没有自己的独立出口资源。此外, 市场调研表明, 商业楼宇客户关注的重点是产品稳定性和品牌, 对价格敏感度不高。

因此, 天威商务宽带在充分满足客户需求的前提下, 进行市场细分, 明确天威商务宽带主要目标客户群, 不断改进和提高现有产品质量和功能, 并与数字电视业务等有线产品进行捆绑, 为客户提供高附加价值的服务, 形成区别于电信的、有天威特色的有线商务产品体系。

“网络为基础”——现阶段, 影响天威有线业务在商业楼宇快速拓展的最大因素是“有线网络覆盖不到位, 用户申请安装难度大”。建立遍布特区的“光纤到楼, 同轴到层”的有线网络是公司未来拓展商业楼宇有线业务的基础。

但限于商业楼宇市场的高风险性和不确定性, 使得天威公司对商业楼宇网络覆盖只能是有条件地、有重点地、探索性地进行, 采取“有点及面”的覆盖思路。先由宽带事业部通过调研后, 选择一处或几处商业楼宇进行网络“光纤到楼, 同轴到层”覆盖试点, 经过成本核算确实可行后, 进行网络覆盖。网络覆盖完成后, 重点对该楼宇进行有线业务市场推广, 对市场拓展效果进行评估, 并加以改善。

“全面借力”——在有线商务产品品牌宣传推广方面, 由于天威公司宣传推广费用和资源的限制, 近期不可能投入大量的宣传推广费用。因此, 有线商务产品品牌的树立, 主要借助于捆绑现有的个人产品宣传平台和公司自有宣传资源, 联合管理处、代理商、合作商等外部资源, 以低成本的方式实现。

“重点突破”——在有线商务产品的市场推广方面, 在全面推广有线商务品牌的基础上, 将人、财、物和宣传资源集中起来, 以商业区域或者行业为界限, 配合相应的产品优惠和免费附加服务, 重点对有潜力的商业楼宇和行业, 进行高强度的市场推广, 在局部获得竞争优势, 为后续市场拓展打下基础。

“建立模式”——在有线商务产品市场推广的过程中, 尝试各种定价策略、宣传组合、产品组合和推广渠道, 建立市场统计分析机制, 评估市场推广效果, 以期确定适合的市场营销策略和推广模式, 并建立标准化的操作流程和规范, 逐步推广。

3.3 商业楼宇网络覆盖策略

(1) 策略内容

商业楼宇的网络覆盖策略是:把新建、在建商业楼宇和现有商业楼宇分开, 实行不同的网络覆盖政策, 有条件地逐步实现“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖。

(2) 应对思路

即对于新建或在建的商业楼宇, 直接实行“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖政策, 让天威商务宽带同竞争对手能在同一起点竞争, 并借助天威数字电视的优势提升天威商务宽带的市场占有率。

摘要：通过对深圳市商业楼宇情况的深入调查了解, 本文分析了深圳市商业楼宇情况的宽带运营市场情况, 提出了网络覆盖策略和经营策略的建议。

篇3：宜都商业市场调查报告

【关键词】二手车交易市场；二手车金融；互联网+

一、我国二手车交易现状

我国汽车市场正式告别高速增长时代，接踵而来的买方市场格局初显，一切以客户需求为导向的市场格局将逐渐细分，促使产业精致化。各大汽车品牌以旧折价抵薪的模式促使汽车市场新车、二手车结合更趋紧密；新一代有车一族随着时代的改变，从而产生消费观念、消费需求上的变化；政策上购置新车研制政策的出台导致新车购买比率增速放缓，二手汽车市场的扶植政策逐步出台，有利于二手汽车市场的蓬勃发展；二手车购置的流程逐步规范帮助二手车购买便捷化、规范化、透明化，有利于二手车购买的比率增长提速；毋庸置疑，二手车市场交易的发展将成汽车产业发展新引擎。由于三限政策的阻碍，各个地区的二手汽车的报废标准、价格、评定标准不一、车源信息产生不对称、不透明现象，不同的地区由于车辆饱和度的不同产生地域差异，导致同车异价，消费者在购买上存在许多疑虑和担忧，同时售后的维修保障发展不到位，异地买车享受不到应有的售后服务，而汽车维修保养服务的健全与否是影响二手汽车交易的重大因素之一，若维修保养问题得不到合理的解决，二手汽车市场难以得到长足进步。

二、二手车金融及增值税相关问题

（一）二手车交易增值税新政策出台，激活市场动力

为了进一步规范二手车交易行为，去年年底湖北省国家税务局发布了关于二手车交易增值税有关问题的公告。公告中第十一条对增值税计税价格的计算方法有详细的说明，二手车交易市场、二手车经销企业、拍卖企业应按二手车实际成交价格开具二手车销售统一发票。以国家《二手车鉴定评估技术规范》确定的评估价格或湖北省二手车交易行业协会《关于规范二手车交易评估价格的意见》确定的最低评估为二手车交易增值税计税价格。这一大政策出台无疑激起了二手车交易市场的活力，更加规范的二手车销售统一发票、更加严谨的评估技术、更加合理的评估价格，为二手车市场多年来鱼龙混杂、一方独大的格局打破，是我们有可能做到统一技术、统一标准、统一价格。正因为有这样的规范性政策出台，才使得消费者可以安心购买二手车，带动二手汽车交易市场的活力。

（二）融资配套金融服务

在市场融资配套成为二手车的主要环节，与汽车金融企业合作，提供针对买家的低首付、审核简便的二手车金融按揭，降低二手车消费门槛，如易车网电商平台与各个银行、网贷平台接口对接直接线上申请金融按揭服务。

激活二手车交易的另一个重要方面便是导入批量的优质车源，依靠金融租赁业务扩大实现。看准车源碎片化供应特性并以此作为交易“痛点”，针对痛点，充分利用互联网+二手汽车交易的手段进行资源整合优化利用，例如二手车电商平台近几年在资本和互联网技术助推下快速崛起，划地域、划档次、划需求地按需个性化推荐，并有第三方电商平台作为中间商，减去不必要的中间供应商，去环节轻结构，真正做到信息透明化、海量化。

未来，随着金融租赁产生的批量二手车导入，构成大数据平台，有更多的对比信息和选择，这个市场才有可能重新进入良性循环，充满活动并为将来经销商集团和厂家认证二手车经销打下坚实基础。

三、二手车电商是互联网+经营模式创新焦点

根据《中国二手车电子商务发展研究报告2015》显示，2014年中国二手车电商交易为60.5万辆，交易金额达到340.3亿元，面对如此庞大的二手汽车市场，电商交易量基本占到二手车交易总量的10%左右。2015年，二手车交易和服务的互联网化仍将进一步发展，各地二手车资源的加速集聚、二手汽车性能评估数据的逐步完善、各大二手汽车电商交易平台的大力补贴和轻渠道的可快速迭代性，二手汽车电商交易平台线上线下正逐步形成互补态势充分吸引消费者。也正因为面对拥有庞大潜力的二手车市场，各方资本才纷纷涌入，各种形式的经营主体都想在这庞大的市场规模和市场利益前分一杯羹。

对于品牌二手车的经销商，一个核心优势在于诚信问题的解决。在二手车消费者最关心的服务方面，由于品牌二手车是依附于自身品牌的4S店网络渠道，在服务的专业性和网络便利性方面天然具有优势，更容易打造一个值得消费者信赖的品牌二手车购买渠道，迅速掠夺市场、站稳市场。而品牌二手车的劣势在于，品牌选择性有限，只能进行按量定需，更侧重于品牌二手车的拍卖方式，难以达成如同第三方二手车交易平台的规模。

具体用哪种互联网方式去刺激二手汽车市场交易的发展，对于不同背景和不同资源的企业或个人来说都有适合自己的最好的方式，二手汽车电商交易平台尚处于摸索阶段，需要大家同心协力去创造更好、更符合实地实情的交易模式。不断创新、不断颠覆，充分利用起互联网的便捷性、透明性打造自己的商业模式。

四、结束语

面对当今我国经济实力稳健上升的大背景下，国民收入水平逐步提升，对汽车的需求量提升，而汽车行业的逐渐发展将推动二手汽车市场的发展，新旧互补、填充市场。而在此大环境下，二手汽车交易市场行业现状混乱、政府监管不力、政策机制不健全成为制约二手汽车市场发展的难题。在这个传统行业纷纷探路互联网+的时代，利用互联网技术能提高交易效益、降低交易成本，并能通过互联网+二手汽车电商的方式倒逼政府进行市场改革、市场规范化，互联网+二手车将大有作为。

参考文献

[1]关于消除地区封锁取消地方城市限制二手车迁入不合理規定的建议[S].

[2]周和双.二手车交易增值税新政将出 千亿蛋糕盼激活[N].经济观察报，2015-06-07.

[3]湖北省国家税务局发布关于二手车交易增值税有关问题的公告[R].

[4]冯军政，陈英英.P2P信贷平台：新型金融模式对商业银行的启示[J].新金融，2013，（5）.

[5]全敏.浅析我国互联网金融发展的机遇与挑战[J].经营者，2015，（3）.

作者简介：万晓彤（1995-），女，湖北武汉人，武汉东湖学院本科在读学生。

篇4：宜都商业市场调查报告

1 资料与方法

1.1 一般资料

资料来源为2010-2012年宜都市上报的224例ADR报告。

1.2 统计方法

依照ADR报告表, 分别按患者年龄, 给药途径、药品种类, 及ADR涉及的系统, 器官及临床表现等方面进行统计分析。

2 结果

2.1 ADR报告来源及构成比

ADR报告主要由市级直属医疗机构上报共112例, 占50%。见表1。

2.2 ADR报告涉及药品联用数分布

引发ADR的病例中联合用药≥3种的最多, 共135例, 占60.3%。见表2。

2.3 ADR患者年龄分布

224例ADR中年龄段为5个月~88岁。见表3。

2.4 ADR给药途径

静脉滴注给药引发ADR最多, 共191例, 占85.3%。见表4。

2.5 ADR涉及的药品种类

224例ADR报告中共涉及87种药品, 其中以抗感染药引起的ADR报告例数居首位 (占42.8%) , 其次为中药制剂。见表5。

2.6 ADR累及的器官或系统及临床表现

ADR累及的器官或系统以皮肤及其附件和消化系统为多见。见表6。

3 讨论

从ADR报告来源看, 224例报告中, 市级直属医疗机构上报的例数最多, 占50%, 而村卫室、个体诊所仅占9.4%, 而市级直属医疗机构上报的病例中有部分村卫生室及个体诊所用药出现ADR而前往市级医疗机构就诊的患者, 因此要加强对村卫生室及个体诊所医务人员用药宣传和培训, 提高用药水平, 减少药物损害事件发生。

从用药联用情况分析, 药物联合应用≥3种的发生ADR比例最高, 而单独使用1种药物发生ADR的比例仅占上报ADR的7.6%, 由此提示联合应用的药物种类越多发生ADR的几率越高, 所以医务人员在选择药品时, 应尽量减少药品种类, 做到有的放矢, 合理使用药物。

从患者年龄分布分析, 224例ADR报告涉及不同年龄段人群, 中老年患者的ADR发生率最高, 其次是婴幼儿, 这是由于婴幼儿肝、肾等组织发育尚不完全。而中老年患者一般患有多种疾病, 体制较差, 用药多, 合并用药现象普遍, 尤其是老年人通常伴不同程度心脑血管损害和其它、脏器疾病, 同时老年人肝、肾功能减退, 代谢力差, 组织器官功能降低, 靶器官对某些药物作用敏感性增加[3], 因此老年患者成为ADR多发人群。故建议临床医师在临床用药中, 应考虑人群综合因素, 根据明显指征及相应药代动力学特点选择药品, 加强ADR高发人群用药观察, 确保用药安全。

给药途径与ADR关系, 静脉滴注给药引发ADR居首位, 其次是口服用药, 这与临床常用的给药途径有关。另外, 静脉给药时药物直接进入血液循环, 由于给药时间长, 配伍复杂, 静脉注射液的p H值、渗透压、微粒、内毒素等都可引发ADR。提示医务人员注意正确的静脉药物配制、操作, 避免因药液配伍不当, 浓度过高, 配制液放置时间过长, 滴注速度过快等引起的不良反应事件, 建议临床给药时, 遵循“可口服勿注射”的原则。

药品种类与ADR关系, ADR涉及的药品种类以抗感染药物居首位, 其次是中药制剂, 验证了抗感染药物和中药注射剂在临床应用中不良反应发生程度严重[4]。这与临床对抗感染药物的应用水平有关, 临床医师应严格执行《抗菌药物临床应用指导原则》, 把握抗菌药物临床适应证, 避免超抗菌谱, 超剂量用药, 从而减少ADR的发生。中药制剂不良反应发生与质量不稳定, 质量标准低, 质量控制指标少及其成份复杂有关, 建议中药注射剂应单独静脉输注, 减少ADR的发生。

ADR累及的器官 (系统) 与ADR关系, 上报的主要为皮肤及附件损害最多, 其次是消化系统, 循环系统的损害。这可能与皮肤及其附件的损害显而易见, 而对肝、肾等内脏器官及血液系统的损害则需一系列长期的临测才能发现有关, 因此长期用药的患者应定期检查, 生化指标, 避免引起严重的ADR。

ADR监测报告在我市逐步提高, 但仍存在一些问题, 需进一步加强和完善。尽管一些ADR的发生具有不可预测性, 但多数ADR是可避免的。医务人员用药前应详细询问患者的ADR史, 家庭过敏史, 注意药物的配伍禁忌, 提高合理用药水平, 减少ADR的发生。

参考文献

[1] 卫生部.药品不良反应报告和监测管理办法[Z].卫生部令第81号, 2011.

[2] Vessal G, Mardani z, mollai M.Knowledge, attitudes, and Perceptions of pharmacists to adverse drug reaction reporting in Iran[J].pharm World sci, 2009, 31 (2) :183-187.

[3] 蔡小燕.212例中药不良反应文献分析[J].广东药学院学报, 2003, 19 (3) :352-353.

篇5：2014上海商业地产市场报告

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望