惠州市住房公积金贷款程序（精选9篇）
篇1：惠州市住房公积金贷款程序
关于修改印发《惠州市住房公积金贷款程序》的通知
各受委托银行、中心各科（部）：
为了进一步规范住房公积金贷款操作程序，防范住房公积金贷款风险，提高住房公积金贷款发放效率，根据《惠州市住房公积金管理暂行规定》，现决定对二ＯＯ六年十月八日发布的《惠州市住房公积金贷款程序》（惠市公积金函〔2006〕12号）进行修改，修改后的《惠州市住房公积金贷款程序》自二ＯＯ九年九月一日起执行，原惠市公积金函〔2006〕12号文同时废止。
二ＯＯ九年八月五日
惠州市住房公积金贷款程序
一、申请贷款应提供的资料：
（一）借款人均须提供的资料
《个人住房公积金贷款申请审批表》原件一式贰份、《个人住房公积金专用折》复印件壹份、身份证复印件肆份、单位开具的家庭（夫妻）月收入证明原件及复印件壹份、近半年的工资存折明细复印件壹份（或最近半年的单位每月工资表中含有申请人工资栏目的册页复印件壹份并加盖单位公章）、户口簿、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、户口所在地民政部门开具的未婚证明）复印件壹份、征信系统查询授权书原件壹份。
（二）根据不同情况应提供的资料
1、购买自住住房
（1）购买商品住房（一手房）
本的有效规范购房合同原件及复印件伍份、叁成以上的首期付款发票复印件壹份。
（2）购买再交易住房（二手房）
须提供以下资料：《房地产买卖合同》原件及复印件壹份、房产交易部门出具的房地产权申请登记收件单据复印件壹份、地方税务局销售不动产税收减免税审批表复印件壹份、完税发票复印件壹份、抵押物的评估报告书原件壹份、肆成以上首期付款的银行转帐凭证复印件壹份、原《房地产权证》复印件壹份。
2、建造自住住房
须提供以下资料：《土地使用权证书》原件及复印件壹份、《建设用地规划许可证》原件及复印件壹份、《建设工程规划许可证》原件及复印件壹份、《建设工程施工许可证》原件及复印件壹份、《工程造价预算书》原件、不低于工程总造价30％的自有资金证明（银行存折）原件及复印件壹份、抵押物资料(评估报告书、房产证)原件及复印件壹份。
3、翻建自住住房（指需全部拆除，另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程）
须提供以下资料：《房地产权证》原件及复印件壹份、规划建设行政主管部门的翻建许可文书原件及复印件壹份、不低于工程总造价30％的自有资金证明（银行存折）原件及复印件壹份、翻建工程预算书原件、抵押物资料(评估报告书、房产证)原件及复印件壹份。
4、大修自住住房（指需牵动和拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程）
须提供以下资料：《房地产权证》原件及复印件壹份、县级以上房管部门出具的房屋安全鉴定证明原件及复印件壹份、规划建设行政主管部门出具的大修许可文书原件及复印件壹份、工程维修部门编制的工程预算书原件及复印件壹份、不低于工程总造价30%的自有资金证明（银行存折）原件及复印件壹份、抵押物资料(评估报告书、房产证)原件及复印件壹份。
（三）凡在与惠州市签署了住房公积金跨市贷款协议的城市
（缴存地）缴存住房公积金的在职职工，在惠州市域内申请住房公积金贷款的，还应提供缴存地中心开具的《住房公积金缴存和住房公积金贷款情况证明》
（四）经市住房公积金管理中心约谈后要求提供的其它补充资料。
二、贷款受理
（一）购买一手房的，由市住房公积金管理中心（含各县区管理部，以下简称市公积金中心）认可的开发商工作人员对上述资料进行收集整理后递交市公积金中心；申请人也可以自行到市公积金中心递交上述资料。购买二手房、自建房、翻建及大修自住住房的，由申请人本人到市公积金中心递交资料。以楼盘所在区域确定管辖范围。惠城区范围直接到中心支取贷款科办理，其他各县（区）到相应管理部办理。
（二）市公积金中心在收到上述资料后对上述资料的完备性进行初审，初审未通过的，由初审人员通知资料递交人补充资料；初审通过的，市公积金中心将约请借款申请人携带上述资料原件到市公积金中心进行面谈，建立面谈记录，并核对上述资料的原件与复印件是否相符；
（三）借款申请人应保证面谈内容真实，如有隐瞒事实真相的欺骗言行，将取消贷款资格。借款申请人需在谈话笔录上签字确认。
初审、面谈均符合规定的，由市公积金中心受理借款申请。
三、贷款审批
（一）市公积金中心自借款申请受理之日起，在15个工作日内完成贷款审批。
（二）借款申请获得批准的，市公积金中心签发《惠州市住房公积金贷款委托发放通知书》，并将贷款资料转送给受委托银行；贷款申请未获得批准的，市公积金中心将贷款资料退回资料递交人并告知未获批准的原因。
（三）与商业银行组合贷款的，另需经商业银行进行商业贷款审批。
四、受委托银行复查
（一）资料复查应当包括：
1、借款人的信用状况；
2、借款资料的真实性、合法性、完整性；
3、抵押物、质押物、保证人的合法有效性。
（二）受委托银行对资料复查有异议的，应当向市公积金中心发出征询函征询。如征询意见未获通过，由受委托银行告知借款申请人贷款未获通过的原因。
五、合同签订
借款申请由受委托银行复查无异议，或有异议但获得市公积金中心征询通过的，由受委托银行与借款申请人签订借款（抵押、担保）合同，办理房屋保险以及办理房产抵押登记手续。
六、贷款发放
受委托银行应按《借款合同》约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。
（一）申请商品房贷款或二手房贷款的，贷款资金以借款人名义以转帐方式转入售房人（开发公司）在银行设立的账户中。
（二）申请建造自住住房、翻建自住住房或大修自住住房贷款的，贷款资金以借款人名义按工程进度以转账方式转入承建人在银行设立的账户中。
篇2：惠州市住房公积金贷款程序
一、申请住房公积金贷款条件
（一）职工购买商品房或经济适用房申请住房公积金贷款，应当符合下列基本条件：
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续正常缴存一年以上；
2、购买商品房或经济适用房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料；
3、销售楼盘经公积金中心审批同意，在签订购房合同之日至合同规定的交房6个月内提出申请，有稳定的经济收入和偿还本息能力；
4、首期付款不低于所购住房全部价款的30%，且同意以所购房作为贷款担保或以住房公积金管理中心认可的抵押房屋抵押；
5、若购买的是期房，房地产开发企业愿意为购房职工作出有关保证承诺。
（二）职工购买二手房申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续正常缴存一年以上；
2、购买二手房为本市自住普通住房，有符合法律规定的买卖合同、交易手续费收据、契税完税凭证；
3、在已办理房产过户手续的6个月内提出申请，有稳定的经济收入和偿还本息的能力；
4、首期付款不低于所购住房全部价款的30%，且同意以所购住房作为贷款担保或以住房公积金管理中心认可的抵押房屋抵押；
（三）职工购买房改房申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续正常缴存一年以上；
2、所购住房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购房审批手续和相关证明材料；
3、在批准购买6个月内提出申请，有稳定的经济收入和偿还本息能力；
4、同意以所购房作为贷款担保或以住房公积金管理中心认可的抵押房屋抵押；
（四）职工回购拆迁安臵房申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续正常缴存一年以上；
2、所购住房为本市自住普通住房，有房屋拆迁（或安臵）协议书和相关证明材料；
3、拆迁安臵房交房6个月内提出申请，有稳定的经济收入和偿还本息能力；
4、拆迁增购面积部分必须自行垫付，且同意以所购房作为贷款担保，或以住房公积金中心认可的抵押房屋抵押。
（五）职工建造、翻修、大修住房申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续正常缴存一年以上；
2、建造、翻建、大修住房为本市自住普通住房，提供有关部门签发的2年内的土地使用手续、建设工程规划许可证或建筑工程施工许可证和相关证明材料；
3、在开工建设进度30%以上提出申请，有稳定的经济收入和偿还本息能力；
4、同意以所建住房作为贷款担保；或以住房公积金管理中心认可的抵押房屋抵押；
（六）申请人在首次住房公积金贷款还清后因改善住房条件重新购房，且符合上述贷款基本条件的，可以申请二次住房公积金贷款。
二、住房公积金贷款额度
（一）额度和期限
1、住房公积金贷款最高限额为50万元，同时不超过购建房总价的70%。
2、贷款期限最长为30年，且不得超过申请人或其配偶的65岁年龄。
3、具体贷款额度和贷款期限由公积金管理中心根据申请人的申请、以及申请人年龄、还款能力、个人信用、住房公积金缴存情况、购房状况和价格总额或评估价值等因素确定。
4、职工住房公积金贷款额度不足的，可申请住房公积金组合贷款，组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与住房公积金贷款一致。
（二）贷款利率
贷款利率按照人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。现行的月利率为1-5年（含）3.45‰；5年以上3.825‰。
（三）贷款偿还
贷款期内，贷款本息偿还采用按月等额偿还方式（见表）。
三、应提交的资料
（一）个人住房公积金贷款申请审批表；
（二）申请人及配偶住房公积金缴存手续、身份证、结婚证及与原件相符的复印件；
（三）申请人偿还贷款本息的能力证明（证明格式由住房公积金中心提供，由申请人所在单位认可盖章）；
（四）购建房资料：按购买方式分别提供以下证件的原件和核对有效的复印件：
1、购买开发公司商品房的，提供已在房管部门备案的购房合同、已付购房款收据及商品房预售许可证；
2、购买市场二手房的，提供经房管部门登记的买卖合同、交易手续费收据、契税完税凭证；
3、自建住房的，提供土地、规划、建设等部门签发的土地使用手续或建造私房审批表、建设工程规划许可证或建筑工程施工许可证，建房进度情况证明；
（五）抵押房屋所有权证、抵押房屋价值评估书或价格承诺确认书；
（六）住房公积金管理中心认可的贷款申请人银行存折或储蓄卡；
（七）住房公积金管理中心要求提供的其他材料。
四、住房公积金贷款办理程序
（一）贷款申请
职工向住房公积金管理中心进行贷款咨询，了解贷款资格、可贷额度，领取并填写申请书，提供上述符合贷款条件的材料，提出贷款申请。
（二）申请受理
住房公积金管理中心根据申请人所提供的材料进行初审，具体审核申请人贷款资格，计算可贷额度，作出是否受理的决定，若不受理的，予以说明理由，退还申请材料。
（三）贷款审批
1、申请受理后，住房公积金管理中心对申请人身份、住房公积金缴存情况、还款能力、个人信用、购房交易状况和价格或价值、担保能力等情况进行审核，提出准予或不准予贷款意见；准予的，提出具体贷款额度、期限、利率的审批意见。
2、贷款审批须查验申请资料及购房交易的真实性。查验时公积金中心与借款申请人履行面谈程序，建立面谈记录；必要时，向房地产管理部门核实购房合同或房屋所有权证的真实性。
3、贷款审批一般自受理之日起7个工作日内完成，7个工作日未办完审批的，经住房公积金管理中心负责人批准，可延长5个工作日，延期原因由公积金中心告知申请人。
（四）合同签订
审批通过的，住房公积金管理中心通知借款人及其配偶和产权共有人（抵押人）与保证人、委贷银行、住房公积金管理中心共同签订公积金借款、抵押合同，办理抵押登记，并由借款人签订借款借据。
（五）贷款发放
借款、抵押合同生效后，公积金中心开具委托贷款通知书，委托银行根据借款抵押合同约定的放款条件发放贷款。
（六）贷款归还
1、住房公积金贷款的还款方式采取按月等额本息还款方式（见表）。具体还款计算公式为：
2、住房公积金贷款按月归还，每月的20日为借款人偿还和支付贷款本息的应付日。凡是在20日前发放贷款的，从当月20日开始偿还；凡是20日后发放贷款的从次月20日开始偿还。借款人应按担保借款合同约定，每月19日前在还款账户中存入足额还款本息金额，由委贷银行按月扣还。
3、借款人在贷款发放6个月后方可申请提前还款，提前还款每一年一次。借款人需提前还款的，应于每月15日前向公积金中心提出申请，经公积金中心同意后签订补充借款合同。
（七）贷款结清
借款人还清全部贷款本息后，应持委贷银行出具的贷款还款单到公积金中心办理贷款结清手续，由公积金中心向借款人出具抵押注销证明，签署抵押注销意见，将房屋他项权证或抵押登记证明书退还借款人，由借款人到房地产权属登记管理部门办理抵押登记注销手续。
（八）期处理
1、借款人未按担保借款合同约定的期限更好还贷款本息的，公积金中心按担保借款合同约定计收逾期罚息或对抵押物进行处臵。
篇3：住房公积金贷款档案的管理
2002年以来, 国务院修订了《住房公积金管理条例》, 住房公积金制度趋于完善, 在住房公积金缴存额度大幅增加的同时, 住房公积金贷款业务得到了快速发展, 并且已经达到相当规模, 住房公积金贷款风险随之显现, 为降低和防范住房公积金贷款风险, 贷款档案管理规范化势在必行。
一、贷款档案材料的组成
目前住房公积金贷款档案包括两部分资料, 即每笔贷款前期 (从个人申请贷款到调查审核到发放贷款) 的办理过程和贷款后期管理 (诸如催收贷款、合同变更、提前还款以及改变担保方式等) 所形成的各种资料。
住房公积金贷款所形成的主要资料包括:借款人及配偶的基本信息 (身份证、户口本、结婚证或单身证明) 、住房公积金缴存证明、住房公积金贷款申请表、借款人及配偶的信用证明、个人住房贷款谈话备忘录、放款通知书、担保协议、共同还款承诺书、商品房买卖合同或房屋转让合同、已付款凭证、住房公积金管理中心与借款人签订的借款 (抵押) 合同 (以下简称借款 (抵押) 合同) 及相关合同等, 至此形成的一系列资料我们称之为“原始资料”;划拨贷款后进行的贷款后期管理所产生的资料 (如贷款催收记录、提前还款证明、贷款还清证明、法律诉讼、贷款核销) 等, 我们称之为“发生资料”, 每一笔贷款业务活动全部完成后, 就由前面所述的“原始资料”和“发生资料”构成了一套完整的、有自身特点的合同文件材料, 形成一宗住房公积金贷款档案。
二、贷款档案管理
住房公积金贷款档案是贷款发放后留存的主要要件, 是贷后管理工作的重要组成部分, 是查考利用的基础, 是贷后催收、法律诉讼的主要依据。因此, 要切实做好贷款资料的收集、立卷、归档和保管工作, 使住房公积金贷款档案管理工作规范化、制度化。
1. 贷款资料的归档范围
根据住房公积金贷款期限长 (最长30年) 的特点, 需要归档的贷款资料贯穿于整个贷款的始末, 因此, 贷款档案管理是动态的。需要归档的贷款资料由两个阶段的资料组成:第一阶段是申请贷款时的原始资料到贷款发放, 第二阶段是贷款发放后至贷款清偿。因此, 确定住房公积金贷款档案归档范围如下:
第一阶段归档资料:贷款申请书、住房公积金缴存证明;借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证或单身证明;商品房购房合同或转让合同;自建、翻建、大修自住住房的批准文件;借款人及配偶的信用证明;住房贷款客户谈话备忘录;已付款凭证;贷款审核表;贷款受理、贷款审核复议表;借款 (抵押) 合同;贷款委托合同;房屋他项权利证书;共同还款承诺书;共同还款人夫妻双方的基本信息 (身份证、户口本、结婚证或单身证明、信用证明、住房公积金缴存证明) ;担保合同;担保人夫妻双方的基本信息 (身份证、户口本、结婚证或单身证明、信用证明、公积金缴存证明) ;贷款发放通知书;贷款发放凭证。
第二阶段归档资料:住房公积金贷款贷后首次跟踪核查表;归还贷款凭证;提前还款申请书;贷款结清凭证;贷款年度对账单;住房公积金借款补充合同;逾期贷款催收通知书;贷款催收电话记录;贷款催收函件;借款展期申请审批书;借款展期协议;民事起诉状;民事调解书或判决书;抵押物拍卖有关资料;与合同有关的文字资料、函电和图表。
2. 贷款资料的移交、归档
信贷员按照贷款资料归档范围的要求收集贷款资料, 并在次月10日前移交至贷款档案管理员, 保证贷款档案资料的齐全与完整, 贷款档案管理员要及时进行整理归档。贷款资料中《借款 (抵押) 合同》是重要的合同文本, 一经签订, 即具有法律效力, 它是住房公积金管理中心 (以下简称管理中心) 收回贷款的法律依据。管理中心必须重视对《借款 (抵押) 合同》的管理, 各种贷款资料要按照发生贷款的时间顺序及时移交, 双方在《借款 (抵押) 合同》移交接收登记簿上办理签收交接手续, 信贷员在合同履行中收到的与《借款 (抵押) 合同》有关的资料, 比照上述程序办理。房屋他项权利证书等重要证件应在取得后即移交归档。
3. 贷款后期变更资料或发生资料的移交、归档
当借款人及配偶信息或贷款情况发生变更时, 要及时将变更资料整理齐全并移交至贷款档案管理员, 由贷款档案管理员对变更资料进行整理和编号, 并及时归档, 在卷内目录中注明变更资料的名称及所在页码, 装入借款人的贷款档案中。
4. 建立健全贷款档案管理制度
贷款档案实行借阅制度。贷款档案管理部门应按照有关保密规定, 严格掌握借阅范围。凡因工作需要借阅贷款档案的, 均需填写贷款档案借阅单, 并逐级审批。贷款档案借阅时应在档案室进行, 并需要档案管理员在场陪同, 贷款档案借阅完毕后, 档案管理员要对档案进行核对检查, 无误后及时归档。贷款档案不得借出, 房屋他项权利证书不得借阅、借出。贷款档案实行定期检查制度。要定期对贷款档案进行检查, 贷款档案不得损毁、涂改、拆页、遗失, 应确保贷款档案的完整与齐全, 保证贷款档案的有效利用。
篇4：惠州市住房公积金贷款程序
随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，购房的人越来越多，购房贷款成为市民热议的话题。通过对住房公积金贷款和商业性住房贷款的比较，找出他们的区别与联系，帮助购房者选择一种适合自身的贷款方式。
关键词：
住房公积金；商业性贷款；区别与联系；组合贷；商转公；公转商贴息
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2016）04014403
0 引言
随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，大量人口进入城市，购置房屋成为新进人口面临的重要问题，购房贷款成为市民热议的话题，许多购房者咨询住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别，以期寻找到一套适合自身的个人贷款方式。
住房公积金贷款与商业性住房贷款是购房贷款的两种基本融资方式，他们有各自的优缺点，下面就两种贷款方式进行比较，找出他们的区别与联系。
1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别
住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款是职工使用住房公积金的重要方式。
住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。目前，住房公积金贷款主要类型有：新建商品房贷款、二手房贷款、自建房贷款、大修自住住房贷款。
住房公积金贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）申请贷款时正常缴存住房公积金一年以上；（3）具有稳定的职业收入，信用良好，有按期足额偿还贷款本息的能力；（4）实际发生购买、建造、翻建、大修自住住房的行为，已支付规定比例的首付款或首期资金；（5）本人及其配偶均无尚未结清的公积金贷款；（6）同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；同意按照管理中心的规定提供担保。
商业性住房贷款是银行用其信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，也称为自营性个人住房贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款。
商业性住房贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明；（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录；（4）与卖方签定有效的购房合同或购房协议；（5）支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款；（6）贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
目前，住房公积金贷款与商业性住房贷款区别主要有以下几方面：
（1）贷款主体与风险承担主体不同。住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，贷款风险是由住房公积金管理中心承担；商业性住房贷款主体是商业银行，贷款风险是由发放款的商业银行承担。
（2）贷款性质不同。住房公积金贷款是不以盈利为目的政策性贷款，而商业性住房贷款是以盈利为目的商业性贷款。
（3）贷款對象不同。住房公积金贷款是正常缴存公积金1年以上，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的职工；而商业性住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力且经资信考查合格、具有还款能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人。
（4）贷款资金来源不同。住房公积金贷款的资金来源是职工及所在单位缴存的住房公积金；而商业性住房贷款的资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款）。
（5）贷款利率不同。利率低是住房公积金贷款的主要优点，例如：5年以内，住房公积金贷款利率为275%，而商业性住房贷款利率为4.75%；5年以上的，住房公积金贷款利率为3.25%，而商业性住房贷款利率为4.90%。例：某借款人贷款35万元，贷款期限为20年，等额本息，公积金贷款月还款为198519元，利息合计126444.44元；商业性住房贷款月还款为229055元，利息合计199733.00元，比住房公积金贷款利息多73288.56元。随着期限延长、额度增加，差距更明显。
（6）所需要费用不同。住房公积金贷款一般不需要评估费、保险费、律师费等，而商业性住房贷款需要评估费、保险费、律师费等。
（7）贷款额度不同。住房公积金贷款额度由房价成数、公积金缴存情况、贷款最高限额、还贷能力四个条件中最小值来确定。计算方法如下：
①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；
②按公积金缴存情况计算，最高可贷款额度=（借款人公积金月缴存额×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3+（配偶公积金月缴存×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3；
③单笔最高贷款额度，南平市延平区、建阳区最高贷款额度为40万元，其他市县最高贷款额度为35万元；
④按还贷能力计算，月供+其他负债+1230×2<双方收入。
商业性住房贷款额度由房价成数、还贷能力两个条件中较小值来确定，计算如下：
①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；
②按还贷能力计算，（月供+其他负债+物业费）×2<双方收入。
（8）贷款流程不同。住房公积金贷款在借款人在签订购房合同后，先到住房公积金管理中心申请，待管理中心审批后再到受托银行去办理贷款相关手续。商业性住房贷款在借款人签订购房合同后，直接到银行办理贷款相关手续。所以，住房公积金贷款较商业性住房贷款环节多，手续复杂。
2 住房公积金贷款与商业性住房贷款的联系
2.1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的组合贷款
住房组合贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人、用同一抵押物发放的住房贷款，是政策性贷款和商业性贷款的总称。
当借款人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受托银行申请配套的商业性住房贷款。商业性住房贷款的额度由受托银行确定，但贷款期限、担保方式和还贷方式等均应与住房公积金贷款一致，利息与收益分别计算。住房组合贷款一般是在住房贷款超过当地规定的住房公积金贷款的最高上限才使用的。例如，武夷山某楼盘商品房，规划用途为住房，总价70万元，贷款比例70%，期限20年，等额本息，双方正常缴存公积金1年以上。现需贷款49万元，住房公积金贷款35万元，商业性住房贷款14万元，35万按公积金利率3.25%计算，月还款2102.53元；14万按商业性贷款利率4.9%计算，月还款993.34元，住房组合贷款月供3095.87元。
组合贷款的流程 借款人提供相关证明材料先向管理中心申请，管理中心审批后书面通知借款人住房公积金贷款额度、期限等；借款人再向受托银行申请配套商业性住房贷款，受托银行审核后书面通知商业性住房贷款额度、期限等；借款人与受托银行签订住房组合贷款合同及其他相关手续；受托银行到房产部门办理抵押登记手续；受托银行将贷款金额划转到售房单位在银行开立的账户。
2.2 商业性住房贷款可转化为住房公积金贷款
商业性住房贷款转住房公积金贷款，是指已办理商业性住房贷款且具备住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性住房贷款余额转成住房公积金贷款。
为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻公积金缴存职工购买住房的商业住房贷款利息支出和还贷压力，住房公积金管理机构制定商业性住房贷款转住房公积金贷款管理办法，让购房时没有缴存住房公积金或贷款额度不够而选择了商业性住房贷款的职工享受住房公积金贷款的。
（1）商转公贷款基本要求 商转公贷款的职工必须符住房公积金贷款条件；有尚未结清且银行同意可提前结清的商业性住房贷款；原商业性住房贷款还款1年以上，无逾期，已办妥得房产证、土地证；贷款金额不得高于原商业性住房贷款余额和住房公积金最高贷款限额，期限不超过原商业住房贷款的剩余年限，利率按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率。
（2）商转公贷款流程 借款人提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、征信报告及原商业性住房贷款的借款合同、贷款余额证明、银行同意提前结清的证明等材料向公积金管理中心提出申请；管理中心对贷款申请材料进行审核，符合条件的通知申请人结清原商业性住房贷款；职工以自有资金结清原商业性住房贷款，原贷款银行注销商业性住房贷款抵押登记；借款人携管理中心批准后的材料，与受托银行签订住房公积金借款合同，受托银行办好相关贷款手续，并重新办理抵押登记手续；最后由受托银行发放贷款。
2.3 住房公积金贷款转商业性贴息贷款
住房公积金转商业贴息贷款，是指公积金中心因阶段性资金紧张，由银行按照公积金中心审批的贷款额度，先向公积金贷款借款人发放商业性住房贷款，由公积金中心按月给予借款人利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将商业性住房贷款置换转回为公积金贷款。
2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、南京、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷的现象。为化解资金流动性风险，满足住房公积金缴存职工购房贷款需求，充分发挥住房公积金制度的作用，各地住房公积金中心制定了住房公积金贷款转商业性贴息贷款办法。
当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心开始启动公转商贴息贷款业务，并根据银行资金规模、利率优惠条件、业务系统支持度、服务质量等情况选择合作银行，签订《住房公积金贷款转商业性贴息贷款金融合作协议》，委托银行办理公转商贴息贷款业务。同时符合公积金贷款和商业性住房贷款条件的职工，可在自愿的情况下申请办理公转商贴息贷款并享有公积金贷款的权利和义务，管理中心按公积金贷款原则进行管理，作为一次公积金贷款，贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
（1）商转公贴息贷款基本要求 贴息贷款实行按人、按户限额制度，具体可贷额度根据公积金缴存额和公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定；贷款首付比例不低于30%；贷款期限最长为30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；贴息金额按照借款人贴息贷款协议约定的公积金借款金额、商业性住房借款合同约定的贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额确定；还贷方式为等额本金，月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。
（2）商转公贴息贷款流程 借款人提供贷款相关材料向公积金中心和银行提出贴息贷款申请；管理中心和贷款银行按各自贷款要求进行审批；借款人按规定与银行签订《商业性住房借款合同》，同时与公积金中心、银行签订《住房公积金转商业性贴息贷款协议》，并按规定办理房产抵押预告登记或抵押登记手续；银行在收妥抵押预告登记或抵押权登記证书后发放贷款；借款人在贷款发放的次月起按月归还借款本息，银行按商业性住房借款合同的约定，在借款人扣款账户中扣收应还本息。贴息支付实行“先付后贴”原则，即在每一个还款日，借款人按约定的商业性住房贷款利率标准偿还当期还款本息，每期还款后的次月，公积金中心将贴息款项划入合同约定的还款账户；住房公积金中心在资金宽裕时，可根据资金供应实际情况和协议约定，将公转商贴息贷款置换为公积金贷款，借款人按公积金借款合同的约定偿还置换后的公积金贷款本息。
3 结束语
公积金贷款、商业贷款、住房组合贷款三种贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式贷款时，应充分考虑到各种方式的特点，依照自身实际情况选择适合贷款方式。对公积金缴存者首选住房公积金贷款；未缴纳公积金或公积金额度不够，银行又不做组合贷款，只能选择商业性住房贷款；借款额度相对较大，公积金额度不够，银行又可做组合贷款，就选择住房组合贷款。对于已办理商业性住房贷款的职工，如满足公积金贷款条件时，可将商业性住房贷款转化为住房公积金贷款；另外，在住房公积金资金紧张的情况下，可将住房公积金贷款转化为商业性贴息贷款。通过对本文的阐述，希望能为现阶段的购房者提供有益的参考。
参考文献
[1]住房公积金管理条例[Z].20020324.
[2]南平市个人住房公积金贷款管理暂行规定[Z].20130605.
[3]南平市个人住房商业性贷款转公积金贷款管理办法[Z].20110712.
[4]南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法，20150824.
篇5：惠州市住房公积金贷款程序
根据省住房和城乡建设厅、财政厅、中国人民银行福州中心支行、中国银行业监督管理委员会福建监管局《转发住房和城乡建设部等四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（闽建金〔2010〕22号）要求，经市政府同意，现就规范我市住房公积金个人住房贷款问题通知如下：
一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
二、缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于本地平均水平的缴存职工家庭（人均住房建筑面积以统计部门公布的数据为准，下同），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。购买第二套自住房提取公积金，仅限于现有人均住房建筑面积低于本地平均水平的缴存职工家庭购买改善居住条件的普通自住房。
四、第二次使用住房公积金购房，必须在还清住房公积金贷款满三年后方可申请公积金贷款或提取公积金，个人住房贷款首付比例不得低于50%，单职工家庭公积金贷款最高额度为10万元，双职工家庭公积金贷款最高额度为20万元。
五、购买首套普通自住房的单职工家庭公积金贷款最高额度15万元，双职工家庭贷款最高额度25万元；购买第二套普通自住房的单职工家庭公积金贷款最高额度10万元，双职工家庭贷款最高额度20万元。
六、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款；停止购买第三套及以上住房的缴存职工家庭提取住房公积金。
七、住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。市住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。同时，要简化办理手续，提高服务水平。
八、各级房地产管理部门、房地产交易登记机构要协助配合住房公积金管理机构，共同做好住房公积金贷款职工家庭住房套数、建筑面积等情况的认定工作。缴存职工家庭在申请住房公积金贷款或提取住房公积金时，应提供职工缴存所在地及购房所在地房地产交易登记机构出具的个人及配偶、未成年子女名下的住房套数、面积情况等的书面查询结果证明，以及人民银行《个人信用报告》中体现的历史购房记录。
篇6：惠州市住房公积金贷款程序
为维护住房公积金缴存人的权益，经研究，在全市开展个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款，具体操作细则如下：
第一条 个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款基本条件：
（一）申请人所在单位和本人均按规定连续缴存住房公积金一年以上；
（二）未曾享受住房公积金贷款；
（三）个人商业性住房抵押贷款无连续2个月以上违约记录；
（四）有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息能力；
（五）原贷款银行同意提前偿清商业性住房抵押贷款本息；
（六）符合住房公积金贷款的其它相关规定。
第二条 个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款，需提供的资料：
（一）《滁州市个人商业性住房抵押贷款转为公积金贷款申请表》二份；
（二）借款人夫妇（或共同申请人）职业及收入证明原件二份；
（三）借款人夫妇（或共同申请人）户口本、身份证原件及复印件二份；
（四）借款人的结婚证、离婚证原件及复印件二份，未婚或丧偶证明原件二份。
（五）办理个人商业性住房抵押贷款《借款合同》原件及复印件一份；
（六）办理个人商业性住房抵押贷款的《他项权利证明》复印件一份；
（七）个人信用报告资料原件一份；
（八）个人商业性住房抵押贷款余额证明等借款情况查询函原件一份；
（九）办理个人住房公积金贷款的其它资料。商品房需原办理个人商业性住房抵押贷款的购房合同、购房发票原件及复印件二份；二手房需过户后的房产证、土地证、契税完税证原件及复印件二份；
第三条 贷款额度、期限和利率。
（一）贷款额度必须同时具备以下条件：
1、不超过个人商业性住房抵押贷款余额(取千位整数)；
2、夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度为30万；
3、夫妻一方缴存住房公积金的，最高贷款额度为20万。
（二）贷款期限必须同时具备以下条件：
1、不超过个人商业性住房抵押贷款《他项权证》的债务履行期限；
2、符合现行住房公积金贷款关于贷款年限的规定。
（三）贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。
第四条 办理个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款流程：
（一）个人申请；（原未办理住房公积金贷款的原因）
（二）住房公积金管理部门受理审批；
（三）申请人与相关银行签订《个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款合同书》、《住房公积金借款合同》；
（四）银行按中心委托贷款通知书金额和期限发放贷款；
（五）申请人必须于贷款发放日还清个人商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款的差额及当期利息。
第五条 本操作细则由市住房公积金管理中心负责解释。
第六条 本操作细则自2010年9月1日起试行。
篇7：惠州市住房公积金贷款程序
借款人 选择贷款银行 进行住房公积金贷款申请 银行对申请资料审核后同意受理 借款人与贷款银行签订《抵押借款合同》 到产权部门 进行抵押登记办理产权证 到银行 办理房屋保险 通知借款人 借款人办理划款手续 需提交贷款银行审核的资料：
一、购买商品房、经济适用住房所需材料
1、借款人资料（1）借款人身份证及四份复印件。（2）本市户口簿及二份复印件，或蓝印户口簿及二份复印件，或暂住证及二份复印件。（3）借款人住房公积金储蓄卡。（4）借款人正楷人名章。（5）首付款或自筹资金凭证。提供《天津市房地产开发企业预售款专用收据》及四份复印件。
2、使用配偶住房公积金贷款额度的借款人，还须提供以下资料：（1）配偶身份证及二份复印件。（2）配偶住房公积金储蓄卡。（3）结婚证及二份复印件，或民政部门开具的结婚证明文件及二份复印件，或与借款人同户籍户口簿本及二份复印件。（4）配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》二份。
3、购买商品房、经济适用房资料（1）加盖房地产管理部门登记备案章的《天津市商品房买卖合同》四份及一份复印件。（2）房地产管理部门出具的《天津市商品房销售许可证》复印件三份。《商品房买卖合同》签订日期应在销售许可证有效期限内，销售许可证和《商品房买卖合同》中应标明所购房屋性质为住宅。
二、购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》住房所需材料
1、借款人资料（1）借款人身份证及四份复印件。（2）本市户口簿及二份复印件，或蓝印户口簿及二份复印件，或暂住证及二份复印件。（3）借款人住房公积金储蓄卡。（4）借款人正楷人名章。（5）首付款或自筹资金凭证。，提供售房人出具的《天津市企业单位往来收据》或《天津市财政局统一收据》及四份复印件。
2、使用配偶住房公积金贷款额度的借款人，还须提供以下资料：（1）配偶身份证及二份复印件。
（2）配偶住房公积金储蓄卡。（3）结婚证及二份复印件，或民政部门开具的结婚证明文件及二份复印件，或与借款人同户籍户口簿本及二份复印件。（4）配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》二份。
3、购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》住房资料（1）《天津市房产买卖合同》四份及一份复印件。（2）房地产评估机构对交易住房的评估报告三份。
三、购买公有现住房所需材料
1、借款人资料（1）借款人身份证及四份复印件。（2）本市户口簿及二份复印件，或蓝印户口簿及二份复印件，或暂住证及二份复印件。（3）借款人住房公积金储蓄卡。（4）借款人正楷人名章。（5）首付款或自筹资金凭证。提供《天津市出售直管公有住房交款单》及四份复印件，或《天津市出售单位产住房交款单》及四份复印件。
2、使用配偶住房公积金贷款额度的借款人，还须提供以下资料：（1）配偶身份证及二份复印件。（2）配偶住房公积金储蓄卡。（3）结婚证及二份复印件，或民政部门开具的结婚证明文件及二份复印件，或与借款人同户籍户口簿本及二份复印件。（4）配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》二份。
3、购买公有现住房资料（1）《公有住房买卖协议书》四份及一份复印件。（2）区、县住房委员会办公室出具的《公有住房出售许可证》复印件三份。●相关知识： 个人住房公积金贷款流程及其相关知识 FD-IM-06006 NOED Page 2 of 2
一、借款人申请个人住房公积金（组合）贷款应符合下列条件：
（一）申请贷款前连续足额缴存住房公积金满六个月，具有完全民事行为能力。
（二）具有本市城镇常住户口或者本市其他有效居留身份。
（三）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（四）购买住房的，具有符合法律规定的购买住房合同或协议。
（五）购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》存量住房的，能够支付不低于所购住房全部价款20％的首期付款。
（六）同意按照中心和贷款承办银行认可的担保方式进行担保。
（七）中心或支行规定的其他条件。
二、申请住房公积金贷款额度的确定 单笔住房公积金贷款额度为以下三项计算的最低值：
（一）、根据还贷能力确定的贷款限额。计算公式为：[借款人月工资总额×（还贷能力系数＋借款人所在单位住房公积金缴存比例）＋借款人配偶月工资总额 ×
（还贷能力系数＋借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例）]×12（月）×借款期限。其中，还贷能力系数为 40%。
（二）、根据房价的一定比例确定的贷款限额。购买商品住房、经济适用住房、私产住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）的80%；购买公有现住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）所需费用的70%。
（三）、贷款最高限额40 万元。
四、住房公积金（组合）贷款年限的确定 购买商品房、经济适用住房的，最长贷款期限30 年；购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的住房、集资建造住房、合作建房的，最长贷款期限20 年；购买公有现住房、危改还迁住房或者建造、翻建、大修自有住房的，最长贷款期限10 年。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定离退休年龄后5 年。例如：某职工（男）48 岁，法定退休年龄为60 岁，那么他的贷款期限最多不能超过17 年。
五、偿还贷款方式 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期，以银行贷款发放日的前一日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣还款。
六、办理偿还贷款提取
（一）进行还贷登记
1、借款人身份证原件及复印件一份。
2、还款凭证原件及复印件一份。
3、借款人本人的住房公积金储蓄卡、当日的查询单和职工单位开具的《提取申请书》一式三联（需职工本人签字）。同时登记配偶的，还需提供以下资料：
1、配偶身份证原件及复印件一份。
2、结婚证伙同户籍户口簿或民政部门开具的可证明夫妻关系证明文件原件及复印件一份。
3、配偶的住房公积金储蓄卡、当日的查询单和职工单位开具的《提取申请书》一式三联（需职工本人签字）。
（二）做完还贷提取登记后，提取住房公积金账户余额所需资料
1、管理部或分中心出具的还贷支取登记表。
2、职工本人身份证原件及复印件二份。
3、偿还住房贷款还款凭证原件及复印件一份。
4、职工本人的住房公积金储蓄卡、当日的查询单。
5、单位开具的《提取申请书》一式三联（需职工本人签字）。同时提取配偶住房公积金账户余额的，需提供以下资料：
1、配偶身份证原件及复印件二份。
2、如配偶不能到场需提供配偶签署的《授权委托书》一份。
3、配偶的住房公积金储蓄卡、当日的查询单。
篇8：浅谈自营住房公积金贷款
关键词：自营住房公积金贷款,贷款风险,防范措施
随着我国房地产事业的蓬勃发展, 住房制度改革的不断深化, 住房公积金作为一种政策性扶助, 为中低收入家庭解决、改善住房问题提供了有力的资金支持, 但随着住房公积金贷款信贷规模的不断增加, 受益人群的不断扩大, 贷款风险日益凸显, 为了规范和预防公积金贷款风险, 自营公积金贷款作为住房公积金贷款新的运作模式应运而生, 分析和评价自营住房公积金贷款就成为我们公积金人新的研究课题。
一、自营住房公积金贷款的含义
(一) 自营住房公积金贷款的定义
自营住房公积金贷款是住房公积金管理中心在符合国家规定的政策、条件下自主选择开发商签订贷款合作协议, 自主选择受托银行发放贷款, 自主审核贷款人资质及信贷额度, 自营发放个人住房公积金贷款, 自负盈亏, 由住房公积金管理中心承担全部风险的一种贷款模式。
(二) 自营住房公积金贷款与委托公积金贷款的区别
1、主导地位不同。
在委托住房公积金贷款模式下住房公积金管理中心做为委托人只负责审核贷款人住房公积金缴存情况是否符合住房公积金贷款的要求, 而不参与选择贷款银行、贷款项目, 即不能自主选择受托方 (受托方由管理委员会指定) , 却要承担全部贷款风险。而受托银行在自营贷款与公积金贷款之间, 出于自身风险及利益的考虑, 存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下, 而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给住房公积金管理中心, 这样, 住房公积金管理中心一方面失去了资质较好的开发商, 另一方面又失去了资信较好的客户, 即损害了住房公积金管理中心的利益, 也无形加大了公积金的贷款风险。自营住房公积金贷款模式下住房公积金管理中心可以自主选择贷款项目、自主审查、评价开发商的资质并与之签约, 并可以自主选择受托银行发放住房公积金贷款, 使委托方占据了主导地位, 实现了责权利的统一, 消除了委托与受托两个利益主体的利益冲突, 降低了贷款风险。
2、审批流程不同。
委托公积金贷款模式下贷款发放实行二级审批, 住房公积金管理中心根据贷款人公积金缴存情况, 确定最大贷款额度, 受托银行负责审核贷款人的贷款年限、信用状况、收入状况、抵押物抵押情况等进行二级审批。商业银行自营住房贷款的利息全归自身所有, 而发放公积金贷款受委托银行只能收取公积金贷款利息5%作为手续费, 且失去了许多贷款客户。正是由于自身利益的驱使, 受委托银行往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段, 抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。自营住房公积金贷款模式下实行住房公积金管理中心一级审批制度, 即审核公积金贷款额度, 又审核贷款人信用状况、收入状况、抵押物抵押情况, 受托银行只负责发放贷款, 不参与任何审批权限, 简化了程序, 提高了速度, 招揽了客户, 加大了贷款量, 降低了贷款风险。
3、贷款回收责任不同。
委托公积金贷款模式下贷款回收、催收贷款的责任不明确。由于受托银行不承担住房公积金贷款的风险, 对公积金贷款的回收主观上不积极客观上催收力度不够, 导致客户逾期比比皆是, 银行既不及时通知客户还款, 也不实行跟踪服务, 甚至对逾期户不及时还款视而不见。而住房公积金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人, 就造成了受托银行与公积金管理中心两不管理的局面, 致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期, 增加了住房公积金贷款风险。自营住房公积金贷款模式下, 实行住房公积金贷款贷前审核与贷后回收、逾期催缴相现结合的方式, 贯彻“谁放贷, 谁催缴”的原则, 划清责任, 实现全过程的跟踪、监督管理, 避免了损失, 减少了风险。
二、自营住房公积金贷款存在的风险及防范措施
(一) 自营住房公积金贷款存在的风险
1、信息不对称风险。
目前全国住房公积金管理中心还没有实现资源共享, 还没有形成一套完善的信用诚信系统。各地住房公积金管理中心、房屋产权登记部门、银行各自为政, 互不衔接。自营住房公积金贷款只能简单借助于银行的信用报告和对公积金缴交情况进行审查, 银行信用报告只能显示出银行贷款和银行信用卡的还款情况, 对贷款人拥有几套住房, 住房公积金贷款的存贷情况没有任何反映。按照国家相关规定, 不论是公积金贷款还是商业贷款, 购房人购买第一套房产享受低利率优惠, 第二套利率上浮10%, 第三套不予贷款, 如某人在AB两地都缴纳住房公积金, 在A地用公积金贷款购买一套住宅, 又在B地用公积金贷款购买一套住宅后再用银行贷款购买一套住宅, 由于各地区住房公积金、银行、房屋交易部门不联网, 某人不仅可以利用贷款购买三套房产, 而且每套贷款都可以享受首套房低利率的优惠, 由于贷款金额大, 对还款能力造成了威胁, 无形中加大了贷款风险。
2、信用风险。
自营住房公积金的信用风险包含缴款单位的信用风险、开发商的信用风险、借款人的信用风险三个方面。
(1) 缴款单位的信用风险。住房公积金贷款的额度是根据公积金缴交基数来测算的, 缴交基数高贷款金额就大, 缴交基数低贷款额度就小, 缴款单位可以人为调整缴款基数来调节贷款金额。如某职工每月交住房公积金500元, 经过试算可以办公积金贷款20万元, 在办贷款前一个月缴款单位将基数调整到1000元, 就可以办公积金贷款40万元, 办完贷款后又将基数调下去, 可见缴款单位的诚信问题, 严重影响并加剧了公积金贷款风险。
(2) 开发商的信用风险。开发商经营不善, 造成房屋不能完工, 形成“烂尾”楼, 房产存在较大的质量问题而不能与贷款人达成协议, 假按揭、假购房骗取公积金贷款, 这些都可加大公积金贷款风险。
(3) 贷款人的信用风险。借款人的信用风险分为主观风险和客观风险。主观风险是借款人提供虚假材料骗取公积金贷款, 故意拖欠贷款, 恶性不还款等, 客观风险是指由于借款人失业、下岗、生病、死亡等突发原因造成无力还款, 还不起贷款的情况。这些都造成了住房公积金贷款风险。
4、管理风险。
由于自营住房公积金贷款实行公积金管理中心一级审批, 贷款风险贯穿于项目审查、贷款审核、贷款发放, 回收贷款全过程, 那一环节的出现失误, 都可造成贷款风险。 (1) 制度制定偏差, 过度发放贷款, 不讲究质量, 形成大量不良贷款。 (2) 运行风险, 管理中心工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽, 审查不仔细等因素, 最终导致贷款人不按时还款, 给中心造成了无法追偿的损失。
5、资金短缺风险。
目前各地区住房公积金实行属地管理, 各地区的住房公积金只能在本辖区内循环使用, 即不能上调下拨, 也不能相互融通。由于各地区经济发展不平衡, 房地产的增速不同, 有的地区住房公积金贷款数量增长过快, 如果忽视存贷比率的控制, 一旦贷款的数量过大, 存款额不能满足缴存职工的支取要求和贷款发放量, 就会出现支付危机, 上一级管理中心也无法拨出资金来帮助下级管理中心解困, 资金缺口一旦形成, 就会形成信用危机, 严重影响住房公积金的保值、增值。
(二) 自营住房公积金贷款风险防范措施的建议。
1、完善个人信用体系, 降低贷款人信用风险。
全国住房公积金管理中心应建立一套完整的信用体系, 并借鉴银行诚信报告模式, 内容上不仅包括贷款人在全国范围内公积金贷款信息, 还款情况, 还包括每月缴交住房公积金增减变动情况及支取情况, 结合银行的信用报告, 形成完整的个人信用体系, 并在此基础上实现公安、税务和工商等各部门的资源共享, 切实做到对贷款个人的信用追踪、分析和监控, 一旦发现有严重影响还贷隐患时, 第一时间做出反映, 采取必要的措施预防贷款风险。
2. 创新管理体制, 打破住房公积金贷款各自为政的局面。
全国公积金管理中心以各地、市为独立法人, 互不干涉。但由于各地经济发展不平衡和房地产价格差距很大, 有的发达地区或房地产增速过快地区住房公积金个贷发放量大、额度高, 资金来源严重不足;而发展缓慢地区房地产价格低, 贷款人群少, 住房公积金资金闲置过剩。为了弥补各地发展差异, 更好地促进公积金的使用效率, 应组建一个住房公积金融资平台, 全省乃至全国统筹安排使用住房公积金。可由各地住房公积金在每年存款余额中按一定比例提取统筹基金, 并赋予住房公积金行业融资职能, 专门用于救助发生资金困难地区住房公积金的运作, 这样如果某一地方发生资金短缺时, 就可以举四方之力, 救一方之难, 化解某地住房公积金资金风险, 提高抗击巨灾风险的能力。
3、加强内部管理, 防范贷款风险。
(1) 树立风险意识, 准确把握住房公积金贷款风险。加强对国家宏观经济调控及有关政策法律法规的研究, 尤其是注意区域经济发展趋势及当地房地产市场发展形势的观察分析, 合理制定住房公积金贷款业务发展方向和规划, 在制定相关政策和细节上, 既要重视业务发展, 又要重视风险管理, 谨慎放贷。
(2) 加强住房公积金管理中心内部制度建设。一、将风险防范融入到每个工作环节中去, 在日常工作中强化内部管理, 建立健全审贷分离、分级审批制度、岗位责任制度和规范的岗位管理措施等, 规范操作流程, 建立风险防范机制。二、遵循贷前调查、贷时审查、贷后检查的原则, 严格实行贷款责任制, 坚决杜绝因工作松懈而导致风险累积, 最终形成不良贷款的现象。三、加强贷后管理和逾期催收工作。完善贷款档案保管、登记制度, 按照“谁放贷, 谁清收”的原则, 加大清收力度, 并密切关注贷款人还贷期间异常情况变化, 建立逾期催收跟踪记录, 早发现、早防范、早处理, 降低贷款风险。
(3) 全面提高信贷从业人员的素质。制度要靠人来执行, 提高信贷从业人员综合素质, 是防范住房公积金贷款风险的关键。改革用人制度, 实行公开招聘、竞争上岗、定期轮岗, 建立优胜劣汰的用工制度, 建立奖励与惩罚相结合的考核机制。并通过各种形式加强从业人员住房公积金的政策理论和实际操作培训, 对从业人员进行深入细致的法制教育、思想教育和纪律教育, 使之增强法制观念和责任心, 在工作中谨遵各项规章制度, 严格按规定程序办事。
4、改变风险准备金的提取方式。
国务院《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金贷款风险准备金按不低于住房公积金当年增值收益的60%提取, 专户存储、专款专用。但增值收益的构成受多种因素的影响, 往往由于国家利率的调整、管理中心资金运作经营的不同, 各地区、各年度增值收益有较大的起伏, 公积金贷款风险却不会随着增值收益的变动而变动, 有时反而会呈现反方向变动, 可见用增值收益的60%来提取贷款风险准备金不符合贷款风险发生的特性, 是不足以防范贷款风险的。在自营住房公积金贷款模式下, 完善贷款风险准备金是我们研究的重点。
(1) 根据贷款人逾期次数和贷款年限提取贷款风险准备金。通常情况下, 贷款人逾期次数越多、贷款期限越长, 出现违约还款的可能性越大, 坏账损失也越大。因而每年末, 建议对未到期贷款进行清查, 根据逾期次数 (正常还款的为1, 逾期一次的为2, 以此类推) *未到期年限划分等级, 按照不同的风险等级设定不同的比例提取风险准备金。
(2) 将住房公积金贷款划分为普通类、关注类、特别类、损失类四类, 普通类为未发生逾期的贷款, 按贷款余额1%提取, 关注类为已发生1-3次逾期或贷款人所在单位破产、贷款人收入发生重大变化、贷款人离异、抵押物变现价值下降等因素, 按贷款余额2%提取, 特别类为发生逾期3次以上、贷款人死亡、抵押物毁损等现象, 通过评估风险程度, 按贷款余额3%-10%提取, 损失类为贷款人不再偿还贷款其房屋的变现价值不足偿还贷款余额或经法院判决无法执行的, 将贷款余额全额计提风险准备金。另外应提取专项风险准备金, 应对因地震、山洪、海啸等自然灾害引起的贷款风险, 提取比例可根据各地的风险程度来确定。
5、发展住房公积金抵押贷款保险。
住房公积金管理中心与商业保险机构相结合, 大力发展住房抵押贷款保险, 在贷款期限内将贷款人、抵押物可能发生的各种风险转移给保险公司, 以降低公积金贷款风险。为此, 第一保险公司要大力发展住房公积金抵押贷款保险, 政府应对保险公司经营住房贷款保险给予一定的政策倾斜和扶助。第二住房公积金管理机构要鼓励贷款人积极投保, 对投保客户要适当给予延长贷款期限、放宽贷款条件、提高贷款额度等优惠政策。第三保险公司要开发新险种, 降低保险费率, 吸引贷款人投保。
参考文献
篇9：惠州市住房公积金贷款程序
进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。
一、“公转商”可能存在的问题分析
（一）“公转商”可能会增加购房者的负担
通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？ 有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。
（二）存在陷入多角纠纷的隐患
在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。
（三）如何保障公积金缴存人的利益
有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。
二、做好“公转商”工作的若干建议
第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。
第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当 “商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。
第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人出一部分，公积金补一部分，银行让一部分，财政贴一部分，再比如出规则明确公积金贷款主要针对为满足购买首套房的刚需族，而“公转商”则主要针对二套等改善型人群，使公积金作用最大化。