北京市物业服务项目管理办法

北京市物业服务项目管理办法（通用8篇）

篇1：北京市物业服务项目管理办法

北京市物业服务项目管理办法

第一条【目的】 为加强物业服务项目及其负责人的监督管理，规范建设单位、物业服务企业和项目负责人的服务行为，根据《北京市物业管理办法》,制定本办法。

第二条【适用】 本市行政区域内的物业服务企业、物业服务项目及其负责人的管理适用本办法。

本办法所称物业服务项目，是在依法确定的物业管理区域内，物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业共用部分进行的管理与服务活动。一个物业管理区域通常视为一个物业服务项目，本办法简称项目。

本办法所称的物业服务项目负责人，是指物业管理区域内管理与服务活动的组织者和责任人，本办法简称项目负责人。

第三条【行政管辖】 市房屋行政主管部门负责全市项目及项目负责人的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内项目及项目负责人的监督管理工作。

北京物业管理行业协会（本办法简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，对违法违规企业及项目负责人按照行业自律办法进行处理，并向市房屋行政主管部门提出建议。

第四条【网签与备案制度】 本市实行（前期）物业服务合同网上签约与备案制度，对项目进行动态监督管理。

前期物业服务合同作为商品房预售或现房买卖合同的附件，在建设单位与购房人完成商品房预售或现房买卖合同网上签约、联机备案时一并签定，签约后即为备案完成。

本市及外埠在京的物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

全体业主决定自行管理的，应当自业主共同决定之日起15日内，书面告知项目所在地区县房屋行政主管部门。

第五条【备案内容】 前期物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

（一）《前期物业服务合同》；

（二）《北京市物业服务项目负责人岗位考核合格证书》（本办法简称《合格证书》）、项目负责人身份证；

（三）物业服务费用评估报告摘要。物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

（一）《物业服务合同》；

（二）企业资质证书正、副本；

（三）企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；

（四）组织机构代码证；

（五）《合格证书》、项目负责人身份证；

（六）物业服务项目的合法来源证明文件。

第六条【变更备案】（前期）物业服务合同中物业服务内容及费用、项目负责人等主要事项发生变更的，或项目退出或解除合同的，原备案申请人应当在变更后15日内到原备案部门办理变更或注销备案。

第七条【备案时限】 各区县房屋行政主管部门受理（前期）物业服务合同备案、变更和注销的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第八条【信息公示】（前期）物业服务合同网上签约和备案的项目基本信息，将通过北京建设网和北京市房地产交易管理网及时向社会公布。

第九条【申报责任】 物业服务企业应当坚持诚实守信的原则，保证所申报的物业服务合同及项目管理信息真实、合法、有效。拟退出项目的企业，应当在发出退出公告的同时，以书面形式告知项目所在地区县房屋行政主管部门及街道办事处乡镇人民政府。

第十条【项目负责人责任制】 本市实行项目负责人责任制。项目负责人对所在项目负有依照合同约定向全体业主履约的责任。

一个物业服务项目应当有一名驻场项目负责人，物业服务合同另有约定的除外。

第十一条【岗位资格】 本市实行项目负责人持证上岗制度。项目负责人经考核合格的，由市房屋行政主管部门颁发《合格证书》。

北京物协负责组织实施项目负责人的培训，负责项目负责人的继续教育工作。

第十二条【信用档案】 市房屋行政主管部门建立项目负责人信用档案，区县房屋行政主管部门负责对项目负责人岗位职责的日常监督工作。

第十三条【岗位条件】 项目负责人应当具备以下条件：

（一）恪守职业道德；

（二）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

（三）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科知识；

（四）能够熟练运用物业服务相关法律、法规和有关规定；

（五）具有物业管理实践经验；

（六）具有岗位资格考核《合格证书》、参加继续教育；

（七）无违法违规行为处罚记录。

第十四条【岗位职责】 项目负责人应当履行以下职责：

（一）制定并组织实施物业服务方案，教育和督导专业人员安全作业，保障物业服务质量达到合同约定标准；

（二）审定并监督执行项目物业服务财务预算；

（三）法律法规规定和《物业服务合同》约定的其他事项；

（四）接受房屋行政主管部门的信用管理。

第十五条【证书管理】 项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应注销其《合格证书》，并在项目负责人信用档案中予以记录：

（一）在房屋行政主管部门或北京物协组织的岗位考核、继续教育中连续两年不合格、连续两年未参加继续教育的；

（二）在一个记分被累计扣分超过规定分值的；

（三）其他应予注销《合格证书》的情形。

项目负责人被注销《合格证书》的，自证书注销之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家；三年后可重新参加岗位资格考核，取得《合格证书》。

项目负责人的违法违规记分、处罚和《合格证书》的取得、注销信息，将在北京建设网予以公告。

第十六条【动态监管】 本市建立物业服务企业及项目负责人信用信息系统，对物业服务活动实行动态监督管理。市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业、项目负责人做出的行政处罚决定、处理决定、检查记录和所扣分值记入相应的信用档案及建设系统行政管理执法监督平台。

第十七条【施行】 本办法自2010年**月**日起施行。

北京市物业服务企业及 项目负责人信用信息管理办法

第一章 总则

第二章 信用信息的采集与发布 第三章 信用信息的管理 第四章 信用信息的使用 第五章 附则

第一章 总则

第一条【目的】 为推进物业服务企业信用体系建设，规范物业服务企业经营行为，构建诚实守信的市场环境，促进物业管理行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《物业服务企业资质管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用】 本办法适用于本市物业服务企业及项目负责人信用信息的采集、发布、使用，以及利用信用信息开展相关服务及其管理活动。

本办法所称物业服务企业，是指取得《物业服务企业资质证书》，在本市行政区域内从事物业管理和服务活动的企业（以下简称企业）。

本办法所称信用信息，是指物业服务企业及项目负责人在物业管理相关活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息。

第三条【职责】 市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，依据法律、法规、规章的相关规定，制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业服务项目负责人考核记分标准》（以下简称《记分标准》），并适时调整补充。

区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务项目及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，并将结果记入信用信息档案。物业服务企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门，按照相应职责分工，依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录，负责对企业资质管理工作。

北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）可以制定发布物业服务企业信用等级评定规范，形成物业服务企业信用评价体系，建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。第四条【管理原则】 物业服务企业信用信息管理应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

第五条【信息共享】 市、区县房屋行政主管部门应当做好其职责范围内的物业服务企业及项目负责人信用信息体系建设工作，加强与工商、税务等相关行政主管部门、行业协会联系，实现信用信息互通、共享。

第二章 信用信息的采集与发布

第六条【信息采集】 信用信息的采集是指对物业服务企业及项目负责人的信用信息进行收集、记录、分类、储存，形成反映其执业情况的信用信息档案的活动。

信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报。

信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。

第七条【信息内容】 信用信息主要包括基本信息、业绩信息、警示信息。

（一）基本信息。企业及其项目负责人在市、区县房屋行政主管部门登记的基本情况、物业服务项目基本情况、资质等级核定情况以及管理和专业技术人员、项目负责人执业等情况。

（二）业绩信息。企业或者法定代表人、企业总经理、项目负责人在从事物业管理服务活动中受到的省部级以上的奖励、表彰、认定情况，或我市区县人民政府，或市政府相关行政主管部门物业管理服务方面的奖励、表彰、认定情况。

（三）警示信息。企业或者法定代表人、企业总经理、项目负责人在从事物业管理服务活动中违反相关法律、法规、规章或者行业规范，被行政处罚、行业通报或者市房屋行政主管部门认定应该记录的不良行为等情况。

第八条【信息承诺】 信用信息提供单位和自行申报人应当保证所提供和申报信用信息的真实、完整，并对其提供和申报信息内容的真实性负责；发现提供和申报的信用信息变更或失效的，应当及时修改并在信用信息变更或失效之日起7个工作日内向原报送部门提交修改后的信用信息。

第九条【信息更改】 市、区县房屋行政主管部门对信用信息的录入、更改、增加，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。

任何单位和个人非依规定权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。

第十条【信息库】 市住房城乡建设委建立物业服务企业及项目负责人信用信息数据库，由记录信息数据库、公示信息数据库和存储信息数据库组成。

第十一条 【信息发布】 信用信息的披露方式，包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。

物业服务企业及项目负责人的信用信息通过市住房城乡建设委政府网站（http://）网站或者其他方式向社会公开。

任何单位和个人均可直接查阅公示信息，或者按照信用信息查询的有关规定，通过物业管理信用信息统一发布平台查询信用信息。

第三章 信用信息的管理

第十二条【记分制度】 物业服务企业及项目负责人的信用信息的监督管理实行信用记分制度。

物业服务企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。

《记分标准》中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分15分，按记分标准类别予以相应减分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业及项目负责人的信用行为进行调查、确认，按照《记分标准》记分，并记入信用信息系统。记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或项目负责人。

依据物业服务企业及项目负责人信用记分结果，企业的法定代表人和项目负责人应当接受市房屋行政主管部门或其委托的北京物协组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。

第十三条【企业记分结果的利用】 根据项目及其负责人记分，对企业分别进行如下处理：

（一）企业记分达到3分时，项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加示范项目考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。

（二）企业记分达到5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该公司法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新项目，一年内不得参加示范项目考评，一年内不得晋升资质等级。

（三）企业记分达到20分时，市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件，一年内不得承接新项目，不得参加示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。

市、区县房屋行政主管部门对企业做出重新核定资质等级，或注销资质证书的，不再记分，将企业违法违规行为和处罚结果记入信用信息系统，并在北京建设网上予以公示。

上述处理措施中，依法应当由住房城乡建设部核定一级资质等级、注销资质证书的，由市住房城乡建设委将企业及项目负责人违法违规行为信用信息和处理建议报告住房城乡建设部。在住房城乡建设部做出处罚或处理决定前，不予办理该企业在京承接新的物业项目合同备案、不予开具出京诚信证明材料和参加示范项目考评，不予办理项目负责人执业注册。

第十四条【项目负责人记分结果的利用】 根据记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理：

1、项目负责人记分达到3分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；

2、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案。

3、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业服务项目负责人岗位考核合格证书》（本办法简称《合格证书》），市住房城乡建设委建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分。

第十五条【荣誉信用的利用】 荣获物业管理示范项目称号的项目，记入信息系统，作为企业晋升资质核查条件；项目负责人获得本市物业管理相关荣誉的，可作为优先物业管理执业注册、入选物业管理行业专家的业绩条件。

第十六条【信用排行】 市住房城乡建设委可以建立全市物业管理行业信用排行系统。以物业服务企业及项目负责人身份信息、业绩信息、警示信息等为评定指标，进行信用排行，并向社会公布。

第四章 信用信息的使用

第十七条【使用部门】 信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、有关行政主管部门、北京物协等部门，以及企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家等工作，提供监督管理的依据。

个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以申请查验和使用本办法中企业及其项目负责人信用信息。

第十八条【激励机制】市、区县房屋行政主管部门对于没有任何违法行为记录或者有多项业绩信息记录的物业服务企业及项目负责人，给予激励：

（一）在市场经营活动中可以优先提供相关服务；

（二）在物业管理示范项目评定中，可以作为优良业绩；

（三）法律、法规、规章规定的其他鼓励措施。

第十九条【监管依据】 发生本办法第十三条、第十四条情况的，市、区县房屋行政主管部门应当对违法违规企业及其法定代表人、相关负责人、项目负责人予以处理。

第二十条【行业警示】 北京物协可以建立行业失信警示制度，对于信用记分中减分累计达到20分以上的企业，从业人员记分达到15分以上的项目负责人，可将其列入严重失信名单予以公布，进行公开谴责，并报告有关主管部门。

第五章 附则

第二十一条【建设单位】 建设单位自行承担前期物业服务的，物业项目及其项目负责人的信用信息纳入本系统.前期物业管理期间,物业服务企业接受建设单位委托提供物业服务的,该物业项目不计入其管理规模.第二十二条【外埠】 外埠物业服务企业在京从事物业管理服务活动，按照本办法纳入企业及项目负责人信用信息系统进行管理，对于记分达到重新核查资质条件的，将书面通报该企业注册地所在省级房屋行政主管理部门依法处理。

第二十三条【施行】 本办法自2010年**月*日起施行。《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》（京建物〔2009〕398号）同时废止。

篇2：北京市物业服务项目管理办法

来源：

作者：

日期：10-10-19

京建发[2010]603号

各区县住房城乡建设委、房管局，各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)，进一步规范物业项目交接活动，市住房城乡建设委研究制订了《北京市物业项目交接管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：北京市物业项目交接管理办法

北京市住房和城乡建设委员会

二〇一〇年十月十九日

附件：

北京市物业项目交接管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市物业项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进本市物业管理行业健康有序发展，促进和谐社区建设，根据《北京市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内，建设单位或物业服务企业与全体业主之间进行物业项目交接的，适用本办法。

第三条 本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

第四条 市房屋行政主管部门负责全市物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

区县房屋行政主管部门负责本辖区内物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责协调处理本辖区内物业项目交接纠纷，指导协助业主共同决定有关事项。

第五条 物业项目交接活动应当遵循依法有序、平等协商、维护社区和谐与社会稳定的原则。

第二章 交接内容和程序

第六条 已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。

第七条 物业项目交接前应当签订交接协议。

交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

第八条 业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知建设单位;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第九条的规定进行交接。

第九条 业主共同决定不再接受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：

(一)物业服务企业提前3个月书面告知全体业主;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。

全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。

第十一条 业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

第十二条 本办法第八条、第九条规定的物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;

(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

第十三条 物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

第三章 交接行为规范

第十四条 物业项目交接可以参照《新建物业项目交接查验标准》进行交接查验。

第十五条 物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现下列行为：

(一)拒不移交物业服务用房和相关资料;

(二)拒不配合交接查验;

(三)拒不撤出物业管理区域;

(四)强行接管;

(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第十六条 本办法所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十二条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

第十七条 本办法所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

(一)未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外;

(二)原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

第四章 应急物业服务

第十八条 有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

(一)物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

(二)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;(三)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

第十九条 应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。

第二十条 组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

第二十一条 应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。

第二十二条 应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

第二十三条 应急物业服务期限一般不超过3个月。

应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。

第二十四条 应急物业服务期间，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。

第五章 监督管理

第二十五条 违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。

第二十六条 违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由市、区县房屋行政主管部门按照本市物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第二十七条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

第二十八条 建设单位、物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

第六章 附则

篇3：北京市物业服务项目管理办法

北京市的制度文件体系由两大方面构成,第一部分“物业项目交接管理”、第二部分“物业服务第三方评估监理”,具体内容见下图:

从制度建设发展的角度而言,北京市第三方制度的构建,不仅是制定一套文件体系,而且创建了新的行业并引进了新的社会中介组织,使第三方机构按照一定的业务规则或程序为委托人提供中介服务。例如,在房地产及物业管理服务领域中:审计机构;资产、土地、工程等评估机构;工程监理机构;法律、档案等服务机构;信息、技术、工程等咨询机构;检测、检验、公证、认证机构;工商登记、商标、专利、税务、房地产招投标等机构。

这一新领域的创建是试图采用新的程序和社会机制,培育新的市场和社会要素,从而可以用这些力量和机制替代纯行政手段解决物业领域的痼疾。

例如,根据北京市立法后评估报告,“第三方”评估查验机构三年期间在20个小区物业交接项目案例显示,在这些项目交接中牵涉到区县政府、街道办事处、建设单位、物业企业、业主委员会等主体,但经过纠纷调解和评估查验,逐一使各方能够依法依规、履行北京市物业项目交接办法及其配套政策规定,最终实现了当事方签署协议,并且化解多方的宿怨和纠纷,没有再次走上司法诉讼和群访围攻政府的行动,也没有一个小区陷入无序的局面。

一、物业服务第三方评估监理的概念、内容与资质

(一)概念与业务范围

北京市383号文件规定“本办法所称物业服务第三方评估监理,是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托,依照法律、法规、规章规定和合同约定,对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动”。该文件还规定物业服务评估监理业务范围包括:1、物业项目交接查验;2、物业服务费用评估;3、物业服务质量评估;4、其他需要评估监理的事项。

(二)机构与专家资质

文件规定了第三方机构与专家的资质,并要求其在市房屋行政主管部门备案。市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理专家库并定期公布专家名单和备案机构名单。要求物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理时应当从专家库中选择专家。物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责,评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。

文件规定委托人可以从专家库外选择专家,但应当向市房屋行政主管部门提供库外专家的信息。

二、物业服务第三方评估监理的内容要点

(一)物业项目交接查验

根据383号文件规定,建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准,从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中,随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算,测算结果应当在销售场所予以公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当同时向物业服务评估监理机构提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。

建设单位向全体业主移交物业项目时,委托物业服务评估监理机构进行交接查验。全体业主选聘新物业服务企业时,也可以委托物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关文件规定,对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。

(二)物业服务评估

1、物业费评估

业主大会首次选聘或更换物业服务企业时,可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时,可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估。

文件列举了三种方法:

·同类参考项目法:对物业类型、规模、物业服务等级方面相近的已入住项目。

·市场比较法:对类似服务费用已知价格的修正。

·运营成本法:提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金估算价格。评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格,分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项,物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。

评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单项评估数据,根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

2、评估资料

委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容:

①项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料。

②项目物业管理区域划分说明。

③项目物业共用部位、共用设施设备清单。

④项目物业服务项目和等级标准;其他评估需要的材料。

3、物业服务质量评估

物业服务质量评估中的评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容,遵循评估原则,按照评估程序,对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。

业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等,对物业服务质量进行评估。物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。

①评估原则

·合法原则:遵循合法原则,评估人员在进行评估时,应以符合相关法规的规定为前提。

·评估时点原则:遵循评估时点原则,要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。

②评估依据

·评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。

③评估程序

·委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容:《物业服务合同》《(临时)管理规约》;项目物业区域划分意见书;项目物业共用部位、共用设施设备情况;其他涉及评估事项的项目资料。

·评估人员到项目现场进行考评,根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。

·评估人员到项目现场进行考评后,物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。

三、物业服务第三方评估监理的规范

(一)查验规范文件

为了规范建设单位、物业企业、业主与物业服务第三方评估监理机构和专家在物业项目交接中对于对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验,北京市在383文件后出台了《北京市物业项目承接查验》391号文件和相关的两个地方标准,详细规定了查验活动的承接活动中的具体内容。同年底,国家住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的建房[2010]165号文件,明确了承接查验的这一内容。

1、承接查验内容

①物业区域划分状况:查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。

②物业构成状况:查勘现状与《建设工程规划许可证》《规划意见书》是否一致;查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。

③物业服务用房状况:查勘现状与《建设工程规划许可证》《规划意见书》是否一致;查勘现状与测绘成果备案是否一致;查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

④物业共用部位状况:查勘现状与《建设工程规划许可证》《规划意见书》是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

⑤物业共用设施设备状况;查验现状与建设工程设计文件是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

⑥物业资料交接状况:查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。

2、承接查验评估

文件规定,查验的评估是专业评估人员根据评估目的,遵循评估原则,按照评估程序和评估标准,对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。文件还规定了评估原则、程序、评估基本事项、内容、评估项目资料、评估作业方案、现场进行初步查勘、评估依据等内容。

四、物业服务第三方评估监理在项目交接中的实施

(一)物业项目交接的程序与办法

1、交接协议

文件规定已经成立业主大会的物业项目,可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的,可由全体业主授权的业主代表进行交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照383号文件委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估,并出具报告。

物业项目交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括:物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

(二)交接程序

1、业主与建设单位的交接程序

业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的,全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接:

①书面告知:全体业主将业主共同决定书面告知建设单位。

②签订协议:双方协商签订交接协议。

③告知政府:全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门。

④移交与承接:双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定,对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

2、业主不再接受事实服务或者合同期满后不再续签的交接

全体业主与物业服务企业应当按照文件的程序规定,书面告知、签订协议、告知政府后按规定移交与承接。

3、物业服务企业不再提供事实服务或者合同期满

后不再续签的交接

物业服务企业应当与全体业主按照文件规定程序进行交接:

①提前告知:物业服务企业提前3个月书面告知全体业主。

②签订协议:双方协商签订交接协议。

③告知政府:物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门。

④移交承接:双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定,对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

文件规定,物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的,应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域,不得擅自停止物业服务。

全体业主怠于履行交接义务的,街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。

(三)交接注意事项

1、物业项目交接

建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接,并撤出物业管理区域。交接的起算时间为:

①约定期限的物业服务合同终止的,自物业服务合同期限届满之日起算。

②其他情形,自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

2、续聘合同

物业服务合同期限届满前,业主共同决定续聘原物业服务企业的,应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

(四)应急物业服务

北京市规定在物业管理项目交接期间,有下列情形,住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。

①物业服务合同期限届满,建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的。

②物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同,撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的。

③物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

2、应急服务提供方式内容

根据辖区实际情况确定,可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。但仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务费用由全体业主承担,业主委员会应当协助收取。

综上所述,北京市2010年物业管理立法中通过对当前物业管理制度中核心难题的制度设计,将物业管理项目交接与第三方评估监理相结合,在项目交接中必须进行规范化的查验评估的制度规定,给北京市物业项目交接的制度化解决提供了一个出口,给冲突中的各方一个解决的路径,给政府一个应对严重冲突事件的制度化途径的“抓手”,给第三方社会专业机构开辟了一个新业务领域。对于当前物业纠纷中冲突烈度最高和对社会安定影响最大的物业交接的平稳实施提供了制度程序和技术保障。

北京市法制办对《北京市物业管理办法实施效果评估课题项目报告2014》的评价与结论中指出,《北京市物业管理办法》第三方制度的设计和实践,是采用社会机制解决社会问题的有益探索,也取得了较为明显的成绩。报告也指出,目前的第三方机构正处于发展阶段,需要加以培育,也需要借鉴民政系统对社会组织建设规范的举措,以促使其制度建设的健康发展。

篇4：北京市物业服务项目管理办法

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.

篇5：北京市物业服务项目管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范(五星)项目。

第三条 物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。

第四条 北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管理示范项目考评的监督管理工作。北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公室。

各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等工作。

第二章 申报条件

第五条 物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件：

（一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。

1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。2．物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。

（二）由一家物业服务企业实施统一专业化管理。

（三）统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报，其中的一栋或几栋不得单独申报参评。

（四）申报项目须投入使用两年以上。

（五）住宅项目应至少达到住宅物业服务三级技术标准。

（六）物业服务企业在申报前一年内从事物业服务活动中未发生违法违规行为及重大投诉。第六条 申报考评项目应符合本办法第五条规定，在申报前完成以下工作：

（一）物业服务企业在项目显著位置进行公示，告知全体业主有关参评事项，公示期不少于7天。

（二）由业主委员会就是否同意参评征求全体业主意见，经专有部分占专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意方可申报。未成立业主大会的，可由物业项目所在地社区居委会负责组织。征询意见结果应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天。

（三）由项目所在地房屋行政主管部门就物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉进行核实，并出具意见。

第七条 物业服务企业持以下材料到考评管理办公室进行申报。

（一）在市住房城乡建设委或北京物协网站下载《北京市物业管理示范项目考评申报表》一式两份；

（二）《征询意见结果》一份；

（三）申报项目的物业服务委托合同；

（四）物业服务企业资质等级证书；

（五）区县房屋行政主管部门意见；

（六）其他需要提供的材料。

第三章 考评程序

第八条 物业管理示范项目依照申报星级进行评定。第九条 物业管理示范项目考评工作程序如下：

（一）申报：申报物业管理示范项目的物业服务企业将本办法第七条规定的材料报送至考评管理办公室。

（二）审核条件：考评管理办公室依照申报条件对参评项目进行审核。

（三）现场考评：考评管理办公室组织物业管理行业专家到项目现场对资料及档案管理、客服管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理等模块进行评分。

（四）公示：现场考评合格的项目在市住房城乡建设委及北京物协网站进行公示，接受社会监督，公示期为10天。公示期内，经查证属实，不符合申报条件的，取消参评资格。

（五）公开答辩：经现场考评合格的住宅（五星）项目应进行公开答辩。

（六）表彰通报：市住房城乡建设委对通过考评的物业管理示范项目颁发证书并表彰通报。

第十条 物业服务企业对考评结果有异议的，可就现场争议问题做好记录，留存相关材料，并由考评双方签字确认后提交考评管理办公室申请复核，考评管理办公室应当在3日内作出复核意见。

第十一条 物业管理示范项目考评依据《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》，住宅项目现场考评总分值在90分以上（含90分），大厦、工业区现场考评总分值在95分以上（含95分）的授予北京市物业管理示范（四星）项目称号。现场考评总分值在98分以上（含98分）、住宅项目通过现场答辩的授予北京市物业管理示范（五星）项目称号。

第十二条 取得北京市物业管理示范项目称号满一年且通过北京市物业管理示范（五星）项目考评，物业服务企业可向市住房城乡建设委申报参评全国物业管理示范项目，经审核通过后上报住房城乡建设部。全国物业管理示范项目按住房城乡建设部要求应复验的，物业服务企业应申报并通过当年物业管理示范（五星）项目现场考评，未通过的将上报住房城乡建设部建议，取消其全国物业管理示范项目称号。第十三条 物业管理示范项目考评活动中应当邀请北京市物业管理行业专家进行考评，并提供专业意见。同时可以邀请人大代表、政协委员、学者、律师等社会专家作为特约专家参与考评活动。第十四条 物业管理示范项目考评每年进行一次，具体时间由考评管理办公室确定并公布。

第十五条 北京市物业管理示范（五星）项目有效期为三年，北京市物业管理示范（四星）项目有效期为二年。

第四章 监督管理

第十六条 物业管理示范项目有效期内实施动态管理，确认不满足申报条件的，取消其称号。第十七条 物业服务企业提供的考评材料不得弄虚作假，一经发现，记入企业信用档案，五年内该企业所有管理项目不得申报示范项目考评。

第十八条 物业管理行业专家应当依据本市物业管理示范项目考评标准及评分细则进行评定，在考评过程中严格执行考评标准和考评纪律，客观、公正履行职责，对所提出的专业意见承担相应责任。发现并经确认存在违法违规行为的，按照《北京市物业管理行业专家管理办法》的有关规定处理。

第十九条 物业服务企业应在考评工作完成后5日内对物业管理行业专家的考评活动作出评价，在市住房城乡建设委或北京物协网站下载并填写《物业管理示范项目考评意见表》，报送至考评管理办公室。

第五章 附则

篇6：北京市物业服务项目管理办法

第一条 为规范本市高档住宅物业管理服务收费行为，维护物业管理企业、房屋产权人和使用人的合法权益，推动本市物业管理的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及本市有关法律法规和规定，特制定本办法。

第二条 本办法适用于北京市行政区域内的高档住宅物业管理服务收费。本办法所称高档住宅，是指经市政府有关部门批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。凡开发建设文件明确为撟≌瑪、未明确是高档住宅，但实际上是按高档住宅建设并需要按本办法确定服务收费标准的，须由受托管理的物业管理企业报市物价局予以确认。本办法所称物业管理委员会（以下简称管委会）是指由房屋产权人和使用人代表组成的、经房屋土地管理局批准成立的，由居民实施自治管理的组织。本办法所称物业管理企业是指经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格、接受管委会委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。

第三条 北京市物价局是本市高档住宅物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。

第四条 物业管理服务收费，应遵循合理、公开及与管理服务水平相适应的原则。

第五条 高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业委托具有资质的价格事务所、会计师事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。

第六条 物业管理服务收费分为公共性服务费、公众代办性服务费和特约服务费。公共性服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施公共部位的维修保养和保安、绿化等费用。公众代办性服务费是指为房屋所有人、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等项服务而收取的费用。特约服务费是指为满足房屋所有人和使用人专门需要提供的个别服务而收取的费用，包括房屋自用部分的维修、看护儿童、代购商品、家电维修、住户室内卫生打扫等等。

第七条 公共性服务费所涉及的有关成本、费用、税金应执行国家有关部门关于企业单位成本费用列支有关政策和上缴有关税费政策的规定。

第八条 物业管理的公共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。

第九条 物业管理企业必须与管委会签订物业管理委托合同，双方协商确定的收费项目、收费标准、收费办法应当在物业管理委托合同中明文约定。

第十条 物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后一个月内，将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案。

第十一条 物业管理企业应遵守下列规定：

（一）物业管理服务收费实行明码标价，收费项目及其标准应在经营场所或收费地点公布。

（二）物业管理企业不得收取与自身管理服务无关的前期开发费用，也不得将应由前期开发投资的配套设施费用，转化为物业管理服务收费。

（三）物业管理企业应当定期（一般为6个月）向管委会、房屋产权人和使用人公布收入和支出账目，公布物业管理计划和重大决策，接受管委会和房屋产权人及使用人的监督。

第十二条 房屋产权人、使用人应按管委会与物业管理企业商定的收费项目和收费标准交纳各项费用，不按规定交纳的，物业管理企业有权依照物业管理委托合同追偿。

第十三条 物业管理企业向房屋产权人收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再向房屋产权人征收性质及内容相同的费用。

第十四条 评估事务所、会计师事务所等中介服务机构接受委托测定物业管理费时，应采用科学的方法，遵循客观、诚实、信用的原则，按本办法第七条规定进行。

第十五条 高档住宅管委会成立前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。

第十六条 物业管理企业与房屋产权人、使用人之间发生收费争议的，双方可向有关部门申请仲裁，也可向人民法院提起民事诉讼。

第十七条 对于违反本办法的行为，由物价部门依照国家有关法律规定予以处罚。

第十八条 本办法由市物价局负责解释。

篇7：北京市物业服务项目管理办法

北京市物价局、市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第196号文1997年7月1日起执行 第一条 根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。

凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

第六条 一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。

第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10-25%，可调整的项目为：（1）保洁费；2）保安费；（3）小修费；（4）公共设施维修费；（5）管理费。

第八条 居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。第九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。

第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。

对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字[1989]第170号文件规定执行，由产权人交纳。环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字[1997]第186号文件规定，每户每年21元由产权人交纳。

第十二条 本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。

第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它不执行本规定的行为。

第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十五条 本办法由市物价局负责解释。

篇8：北京市物业服务项目管理办法

北京市住建委相关负责人认为, 《标准》的发布有利于业主发现物业管理的核心价值, 有利于实现对物业服务内容的量化考核, 有利于构建质价相符的物业服务市场环境。

业主可根据服务等级定物业费

该《标准》将物业公司的百余项服务划定为五级服务标准, 对物业服务事项作了科学分类和细化, 对进一步明确物业服务提高质量, 规范物业服务行为, 促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。

据了解, 过去北京实行过三个等级的物业服务技术标准, 此次增加到五级, 对物业服务具体的内容划分得更加详尽。一级标准为最低标准, 每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

北京市住建委物业处处长于良表示, 级别越高, 提供服务内容越多, 服务质量也越高。根据质价相符的原则, 业主若选择更高标准物业服务, 物业费的标准也会相应越高。今后, 若物业服务不能达标, 业主可在合同到期后不再签订合同。

事实上, 物业服务本身具有无形性和即时性的特点, 因此难以量化评估, 而《标准》对物业服务事项予以细化, 对服务频次、深度、结果等进行定量描述, 几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求, 改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状, 可以作为评估物业服务质量, 测算物业费的依据和基础。

记者发现, 《标准》对工作人员资质、设施设备检查、绿化养护、公共区域的消毒清洗、公共秩序维护等方面都分别进行详细规定, 比如最低服务标准中, 要求物业公司周一至周五每天提供不低于8小时的业务接待, 其他时间则设置值班人员;水、电、气等急迫性报修, 服务人员要在20分钟内到达现场。

不过, 尽管《标准》详细量化了五级服务, 但并没有给出每级标准对应的物业费到底多少。对此, 相关负责人的解释是, 由于物业公司雇佣的人员不同, 成本也不一样, 不好统一规定, 业主可以参照物业协会和物业公司公布的成本数据, 考量确定物业费。“《标准》中的条文都是用来评估物业服务质量的, 业主们可以根据标准, 自己判断或委托第三方来评估物业公司的服务是否达到某个级别, 物业费是否合理。”北京市住建委相关负责人说, “物业服务与业主是合同关系, 业委会在聘用物业公司时, 还可以在合同中增加不能履约的追偿条款。”

业主可选混搭物业“菜单”

据介绍, 业主在确定物业管理方式前, 可根据小区实际情况以及业主需求, 选定相应的物业服务标准。

于良说, 业主可以直接选择一到五级的标准, 也可以将标准中所涉及的所有具体服务内容单个抽出来, 组成符合自己需求的组合式菜单。比如, 对保安要求高但对卫生要求低的, 《标准》也能为这类小区的业主提供依据, 量身打造混搭“菜单”, 可以选择四级保安服务和三星级卫生服务。

此外, 由于长期以来宣传引导的不足, 业主对物业服务的认识仅停留在保安、保洁等内容, 忽视了房屋使用安全管理。为此, 此次《标准》强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理, 包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护。此部分内容占《标准》全部内容的50%以上。

《标准》要求, 每个小区配备房屋建筑安全管理员, 三级标准以上的还要求每年组织业主参观共用设施设备机房。“目的是让业主了解共用设施的日常养护情况, 只有养护好才能延长使用寿命。业主们也能明白物业费中共用设施的费用花在了哪里。让物业公司和业主共同保障房屋的住用安全。”该市住建委相关负责人表示。

据了解, 《标准》做出了部分物业需要配备外语人员的规定。一级至五级物业服务标准对项目负责人任职条件分别提出要求, 最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历, 经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。五级标准提出, 可以根据项目特点和业主需求, 配备具有外语会话能力的管理人员。

另外, 一级至五级标准对垃圾清运车的配置也提出了不同要求, 四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。生活垃圾收集、清运后达到的标准为:垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁, 周围3米内无垃圾和污水, 区域周围无明显异味。垃圾收集作业时生活垃圾不得落地, 垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器, 做到车走地净。垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。

几个需要释疑的问题

——服务标准如何挂钩物业费

据介绍, 开发商或业主大会确定物业标准后, 可委托第三方, 参照按季度发布的物业服务成本信息, 测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中, 确定物业费。同时, 业主可对应服务标准和成本信息判断物业费是否合理。

——前期物业是否会定低标准

10月实施的《北京市物业管理办法》规定, 新小区前期物业由开发商负责, 业主无须交费。开发商是否会将物业标准定得较低, 节省开支?

对于这个问题, 相关负责人说, 如果服务标准与小区定位不符, 会影响房子销售。如果业主大会成立后无法确定物管方式, 开发商就可以收物业费, 如果起初把物业标准定低, 会影响收费。因此, 这个问题不必担心。

——业主选择物业服务级别的根据是什么

相关负责人说, 选择什么级别完全由业主决定。业主大会讨论通过后, 选择权在业主手里。当然, 第一年选择低级别了, 第二年觉得不好, 在新签订合同的时候, 可以选择高级别的, 这是自由的。

此外, 根据北京较早之前出台的第三方检验办法, 业主或物业公司可以委托第三方机构对小区内公共部分进行查验。此时, 业主或物业企业可让第三方机构根据《标准》测评物业服务内容, 同时根据级别定价。这个环节中, 业主有权选择级别。

——物业服务级别不同, 业主怎么监督

对于监督问题, 相关负责人指出, 《标准》本身就对服务内容、频次做了细化和公示, 业主可以通过两种方式监督, 第一就是根据量化指标, 由业主自己或业委会成员定期进行检查;第二, 可聘请第三方机构做监理, 对服务过程进行监督。

——新小区可参考《标准》, 老小区怎么办

据介绍, 《标准》在新交用小区比较容易实施, 老小区只能执行已签订的合同内容。若要想参考《标准》, 必须等到物业更换或到期重新订立合同时参考。相关负责人同时指出, 《标准》是个参考意见, 并不要求强制执行。业主和物业公司可以根据自己的需求, 超越《标准》内容, 规定适合自己的服务内容。

——第三方评估监理机构怎么找

第三方评估监理机构怎么确定同样是业主很关心的问题。对此, 负责人介绍说, 业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构, 确保这些机构有从业资格。目前, 在北京市住建委备案的第三方机构已经有6家, 而且该市住建委的网站上已公布了这些机构人员名单, 并成立了专家纪律委员会监督第三方机构专家的行为。一旦出现问题, 其终身不得从事这个职业。

据了解, 业主和物业企业找第三方机构是自愿的。如果业主信任聘请成熟的物业公司, 能够自己根据《标准》与物业企业制定服务合同, 也可以不找第三方机构评估, 不是强迫业主必须找。

【链接】物业公司部分服务内容

◎客户服务中心工作时间, 工作日不少于12小时、节假日不少于8小时, 其他时间设置值班人员。

◎每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。

◎水、电急修15分钟内, 其他报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

◎业主或使用人提出的意见、建议、投诉在一个工作日内回复。

◎每年至少公开征集一次物业服务意见, 问卷率85%以上, 公示整改情况。

◎每年至少组织3次社区文化活动。

◎重要节日进行美化装饰。

◎有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。