北京市物业管理范文

2022-06-07

第一篇：北京市物业管理范文

北京市物业管理招标投标办法

关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知

京国土房管物〔2003〕848号各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：

为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》(国务院第379号令)、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)，结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。 •••

二○○三年九月二十五日

北京市物业管理招标投标办法

第一章总则

第一条为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。

第二条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章招标

第三条物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。

物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。第四条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局(以下简称“市国土房管局”)网站上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第五条招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审后的投标人一般不少于5个。

第六条招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(一)招标人及招标项目简介;

(二)物业管理服务内容及要求;

(三)对投标人及投标书的要求;

(四)评标方法和标准;

(六)物业服务合同的签订说明;

(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第七条前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案;业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：

(一)招标人资格证明文件(政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议);

(二)招标公告或者投标邀请书;

(三)招标文件;

(四)法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

第八条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第九条招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。

在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十一条通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

(一)新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(三)自用物业，应当在入住前3个月完成;

(四)更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成。

第三章投标

第十二条本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力;招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第十三条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

(一)投标函;

(二)投标报价;

(三)物业管理方案;

(四)招标文件要求提供的其他材料。

第十四条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第十五条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第十六条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标和中标

第十七条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并存档备查。

第十八条开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。

评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。

第十九条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

(一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

(二)与投标人有经济利益关系的;

(三)曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。第二十条评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。第二十一条招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第二十二条评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第二十三条投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十四条评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：

(一)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章;

(二)投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限;

(三)投标文件附有招标人不能接受的条件;

(四)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。

投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。第二十六条一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。

第二十七条评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

(一)评标委员会成员名单;

(二)开标记录;

(三)符合要求的投标一览表;

(四)废标情况说明;

(五)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

(六)经评审的价格或者评分比较一览表;

(七)经评审的投标人排序;

(八)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;

(九)澄请、说明、补正事项纪要;

第二十八条评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。第二十九条招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。

评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

第三十条在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十一条中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第三十二条招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。

第三十三条招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：

(一)评标委员会提供的评标报告;

(二)中标企业的投标文件;

(三)与中标企业签订的(前期)物业管理服务合同正本;

(四)法律、法规规定的其他材料;

第三十四条招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。第三十五条中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订(前期)物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。

招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订(前期)物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

第五章附则

第三十六条《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。

第三十七条本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[2001]258号)同时废止。

第二篇：北京市物业项目负责人物业管理实务

考试题型

一、单选题，每题一分，

40-50%

二、多选题，每题二分，

20-30%

三、判断题，每题一到二分，

6-10%

四、简答题，每题三到四分，

6-10%

五、案例题，每题五到十分， 15-20%

001.简述物业服务企业的概念? 答题要点：

1.物业服务企业是依法成立

2.具备专门资质，并具有独立企业法人地位

3.依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 002.简述物业服务企业的特征?

答题要点：物业服务企业特征主要有三点：

1. 是独立的企业法人;

2. 属于服务性企业;

3. 具有一定的公共管理性质的职能。公共管理可以定义为：“公共管理是政府与非政府公共组织所进行的、不以营利为目的，旨在追求有效地增进与公平地分配社会公共利益的调控活动。” 003.按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业分哪几类?

答题要点：按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为以下几类： 1. 全民所有制物业服务企业 2. 集体所有制物业服务企业 3. 民营物业服务企业 4. 外资物业服务企业

5. 企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其它物业服务企业。 004.按股东出资形式来划分，物业服务企业分哪几类?

答题要点：按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为以下几类： 1. 物业管理有限责任公司

以出资额承担责任 2. 物业管理股份有限公司

以持股份承担责任 3. 其他类型物业服务企业

以合作章程划分

005.根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立程序分哪两部分?

答题要点：根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。

006.物业服务企业的工商注册登记包含哪些要点?

答题要点：根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，办理手续与一般企业相同： 1.企业名称的预先审核 2.公司地址 3.注册资本

4.股东人数和法定代表人 5.公司人员 6.公司章程

007.物业服务企业的资质分为哪些等级? 应由哪些机构颁发相应的资质证书? 答题要点：

1.物业服务企业资质等级分为

一、

二、三级。

2.国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理;

3.省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理;

4.直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

5.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 008.一级资质的物业服务企业应符合哪些条件?

答题要点：一级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1.注册资本为人民币500万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

a.多层住宅200万平方米;

b.高层住宅100万平方米;

c.独立式住宅(别墅)15万平方米;

d.办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

009.二级资质的物业服务企业应符合哪些条件?

答题要点：二级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1.注册资本为人民币300万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称;

a.多层住宅100万平方米;

b.高层住宅50万平方米;

c.独立式住宅(别墅)8万平方米;

d.办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

010.三级资质的物业服务企业应符合哪些条件?

答题要点：三级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1.注册资本为人民币50万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4.有委托的物业管理项目;

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 011.新设立的物业服务企业在资质申报时应提供哪些资料?

答题要点：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质： 1.营业执照; 2.企业章程; 3.验资证明;

4.企业法定代表人的身份证明;

5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 012.简述直线制机构组织形式特点及其优缺点? 答题要点：答题要点：

特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

1.主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 2.主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 013.简述直线职能制机构组织形式特点及其优缺点? 答题要点：

特点: 是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

1.主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。

2.主要缺点：机构人员较多，成本较高;横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 014.简述事业部制机构组织形式特点及其优缺点? 答题要点：答题要点：特点：一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。

1.主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策;二是能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性，增强了企业的活力;三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

2.主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 015.简述矩阵制机构组织形式特点及其优缺点? 答题要点：特点:在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

1.主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系、充分利用人力资源;二是有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题;三是具有较强的机动性和适应性。

2.主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导;二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 016.简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些? 企业战略因素

产业定位、发展方向

外部环境因素

行业特点、人力资源、产品条件、

客户市场条件、政策

法规、宏观经济形势

技术因素

设备、技术、管理知识在内的广义技术概念

组织规模及所处阶段答题要点：

017.简述物业服务企业组织机构设置的要求? 按照规模、任务设置

规模大，层次多，分工细; 统一领导、分层管理

分工明确、目标分解; 分工协作

专业化分工与各部门协作相统一的原则; 精干、高效、灵活

权责统一，有效管理的原则，及时调整。答题要点：

二、物业管理招标投标(018-037)20 018.简述物业管理招标的概念? 答题要点：

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 019.物业管理招标主体主要有哪些? 答题要点：

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

前期物业管理，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作; 业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。 020.简述物业管理投标的概念? 答题要点：

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 021.物业管理投标的主体主要有哪些?

答题要点：物业管理投标的主体一般是具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。 022.物业管理招标投标有哪些特点? 答题要点：

1. 综合性：由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，因此物业管理招投标具有显的综合性特点;

2. 差异性：由于各地经济发展、人文地理不尽相同，对物业管理的认知水平，消费观念，需求标准存在着较大差异性。(两方面的差异) 3. 特殊性：物业管理招投标具有行业特殊性。

① 招标主体特殊性：招标主体可以是业主大会(或单一业主)建设单位、政府机关或事业单位;

② 服务内容的特殊性：具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品;物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。 023.物业管理招标的方式有几种? 答题要点：

1.公开招标

指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

特点：邀请对象不确定，程序结果公开。

2.邀请招标

也称有限竞争性招标或选择性招标，指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

特点：邀请对象确定，投标人数量有限。

024. 物业管理招标投标的基本要求原则是什么? 答题要点：

(一)物业管理招投标的基本要求： 1. 合法性

物业管理招投标的法律依据主要有《中华人民共和国招投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。 2. 适应性

在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方式和内容 3. 响应性

招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。 4. 程序性

组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取。 024. 物业管理招标投标的基本要求原则是什么? 答题要点：

(二)物业管理招投标的基本原则： 1. 公平原则

招标人不得以不合理条件限制或排斥投标人，不得对潜在的投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 2. 公正原则

在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

3. 公开原则

招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施。

4. 依法办事原则

在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

(1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，

不得在招标过程中以言行影响评标委员会。 (2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。 (3)投标人不得与招标人或其他投标人串标。

(4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以

其他不正当手段谋取中标。

025.物业管理招标的一般程序是什么??? 答题要点：物业管理招标的一般程序是：

7. 成立评标委员会(≥5人单数，专家≥ 2/3) 1. 成立招标领导小组

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制 026.物业管理招标文件应包括哪些内容? 答题要点：招标文件应包括以下内容：

1. 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

2. 物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

3. 对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等; 4. 评标标准和评标办法;

5. 招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等; 6. 物业服务合同的签订说明;

7. 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 027.物业管理投标的一般程序有哪些? 答题要点：

物业管理投标的一般程序是：物业管理投标程序分述：

1. 获取招标信息

公共媒体上采集公开招标信息 → 接受信息量的能;

招标方的邀请 →企业的知名度大小。

2. 项目评估与风险防范

3. 登记并取得招标文件;

决定投标，取得文件。

4. 准备投标文件：按性质分商务文件和技术文件两类。

5. 送交投标文件;封装、按时送达;

6. 接受招标方资格审查;

7. 参加开标、现场答辩和评标;

8. 签约并执行合同。

028.在物业管理投标活动中，对投标

项目评估时应考虑哪些方面的因素?

答题要点：项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段两个阶段。项目评估主要包括以下几方面的内容：

(1)项目评估：分两个阶段

初选阶段：在调查研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定决定是否参加投标;

准备实施阶段：进行深入的调查和技术、经济论证并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

目的项目评估主要包括以下几方面内容：

① 投标物业的基本情况

招标文件、物业了解、掌握通过现场勘查标前项绍会

性质、类型、建筑面积、投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等;

分析现有条件物业管理服务的利弊。取得基本资料包括 ④建设单位、物业产权人(含业主)物业使用人的基本情况 ⑥竞争对手：知己知彼、心中有数;(实力、背景、关联交易、策略) ⑦企业自身条件分析

分析内容包括：招标项目是否符合本企业发展;项目类型是否符合本企业确定的目标客户;

常规预测盈利;

项目风险控制是否在本企业接受范围内;

本企业现有人、财、物等资源条件是否满足项目需求。 (2)投标风险的防范与控制

包括：1)招标人和投标物业的风险;(实力)

2)投标人的风险;(承诺、测算)

3)竞争对手的风险。(低价)

029.物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效的控制? 答题要点：

物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

来自于招标人和招标物业的风险有：

招标方的实力和诚意

来自于投标人的风险主要有：承诺、测算、信息外泄来自竞争对手的风险主要有：

低价、欺诈、行贿等对上述风险的防范与控制的具体措施有：

1.严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;

2.对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动;完善企业自身的管理;

3.选择信誉良好的招标方和手续完备赢利优势明显的物业;

4.充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人;

5.慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。 (1)商务文件(或物业基本情况也称商务标) 包括：

A. 公司简介：资质条件、以往业绩、人员情况等; B. 公司法人地位及法人代表证明(包括各种资格证明文

件);

C. 投标报价单及投标文件要求提供的其他资料;

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映

企业的情况和详细报价。

(2)技术文件(也称技术标，主要是物业管理方案及招标方要求提供的其他技术性资料); 注意：技术标禁止透露反映企业情况的数据、文字、报价。 030.物业管理投标文件主要应包括哪些内容? 答题要点：

031. 物业管理投标文件编写的基本要求主要有哪些? 答题要点：

使用国家统一的行业标准计量单位使用统一的货币

使用国家统一颁布的行业标准与规范确保资料的真实性使用准确的表述方式

032.物业管理投标文件编写中应注意哪些问题? 答题要点：

1.确保填写无遗漏，无空缺;

2.不可任意修改填写内容;

3.填写方式规范;

4.不得改变标书格式;

5.计算数字必须准确无误;

6.报价合理;

7.包装整洁美观;

8.做好投标文件的保密措施。

033. 制订物业管理方案的一般程序是什么? 答题要点：物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。

1. 组织人员参与物业管理方案的制订;

2. 分析收集相关信息及资料;

3. 进行分工协作;

4. 确定组织架构和人员配置;

5. 测算物业管理成本;

6. 制订详细操作方案;

7. 测算物业管理服务费用(合同总价、单价及组成);

8. 进行方案审核;

9. 排版、印刷、装祯。

034.制订物业管理方案有哪些要求? 答题要点：

响应招标文件，不缺不漏;

根据项目的基本情况制订，符合调查，符合法规; 3.

承诺、计划、目标和方案可实现; 4.

按市场、按实际，价格不高不低。 035.物业管理方案包括哪些基本内容? 答题要点：

1.招标物业项目的整体设想与构思

2.管理方式与运作程序

3.组织架构与人员配置

4.管理制度的制订

5.档案的建立与管理

6.早期介入及前期物业管理服务内容 7.常规物业管理服务综述 8.费用测算与成本控制 9.管理指标与管理措施 10.物资装备与工作计划等

036.物业管理方案基本内容中哪些是关键性内容? 答题要点：关键性内容包括：

1.项目的整体设想与构思(包括项目总体模式

与物业管理服务工作重点的确定)

2.组织架构与人员的配置

3.费用测算与成本控制

4.管理方式、运作程序及管理措施体现/企业/理念/优势/实力

037.物业管理方案基本内容中哪些是实质性内容? 答题要点：实质性内容包括：

1. 管理制度的制订;

2. 档案的建立与管理;

3. 人员培训及管理;

4. 早期介入及前期物业管理服务内容;

5. 常规物业管理服务综述;

6. 管理指标;

7. 物资装备;

8. 工作计划。

038.合同的订立，必须经过哪两个阶段?

答题要点：合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。要约与承诺是订立合同必须经过的步骤。

039.合同要约的概念? 答题要点：要约(Offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人(Offeror)，接受要约的一方为承诺人，或被称为受要约人(Offeree、Acceptor)。简单地说，要约就是订立合同的建议，承诺就是对要约的同意。要约人承诺人

040.合同要约的构成要件有哪些? 答题要点：

作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：

①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图; ②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定; ③要约必须传达到受要约人才能生效。

要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。 041.简述合同要约的法律意义?

答题要点：要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回或撤消方面。

1.要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤消;

2.受要约人有理由认为要约是不可撤消的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。 042.合同承诺的概念?

答题要点：承诺(Acceptance)，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用诺言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

043.合同承诺的构成要件有哪些?

答题要点：承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：

1. 承诺必须由受要约人或其代理人作出。非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺; 2. 承诺必须在要约的有效时间内作出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约;

3. 承诺必须与要约的内容一致。一项有效的承诺，不能对要约内容作任何限制、变更或增减，否则为反要约，并导致原要约失去效力;

4. 承诺必须传达给要约人。如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约人公开表示，则不构成承诺。

044.简述合同承诺的法律意义? 答题要点：

与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。要约人与受要约人(即承诺人)之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然，承诺也可依法撤回。根据《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”

045.简述有效合同应当具备的必要条件有哪些?

答题要点：合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括： (1)当事人的缔约能力：指合同当事人应当具备的合法资格;

(独立民事权利能力、民事行为能力)

(2)当事人真实意思表示：即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映; (3)合同内容合法：合同内容不合法，会致使合同无效;

(4)合同形式合法：形式必须遵守法律、法规，否则合同无效。

合同形式：是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体。 (法律法规约定的) 046.什么是口头合同?

答题要点：

口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以查据。(如：装修) 047.什么是书面合同? 答题要点：

书面合同，是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同的形式。 048.什么是事实合同? 答题要点：

《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同。事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。 049.简述合同签订应遵循的基本原则? 答题要点：

合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的五项基本原则：

1. 主体平等合同当事人的法律地位平等。

法律地位≠经济地位 2. 合同自由自愿、自主

3. 权利义务公平对等规范当事人之间的利益关系，权利义务相对等。 4. 诚实信用诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。 5. 守法和维护社会公益

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规及政策规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。这是人们社会公共生活的基本准则。公序良俗，是合同法的最高要求。

050.物业服务合同有哪些特点?

答题要点：物业服务合同有以下特点：

主体特殊性

由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

政府监管性

物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。(具备资质、合同备案)

服务有偿性

物业管理服务是有偿性质。

个体归一性

物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。 051. 什么是早期介入? 答题要点：

早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动，主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。 052.早期介入可以分为哪几个阶段实施?

答题要点：可分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段。 053.早期介入的必要性? 答题要点：可以协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题。

将知识与经验应用于规划设计等各阶段;

2.协助开发建设单位及时发现和处理存在的问题，前移;

3.减少房地产开发建设的纠纷;

4.消除或减少不利于物业管理、损害业主利益的因素;

5.使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到

保障。 054.早期介入的作用? 答题要点：

早期介入有如下作用：

1. 优化设计

2. 有助于提高工程质量

3. 有利于了解物业情况

4. 为前期物业管理作充分准备

5. 有助于提高建设单位的开发效益 055.早期介入可行性研究阶段的内容? 答题要点：

1. 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式; 2. 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

3. 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准; 4. 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

5. 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 056.早期介入规划设计阶段的内容? 答题要点：

1.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

2.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议; 3.提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见;

4.就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 057.早期介入建设阶段的内容? 答题要点：

1.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案; 2.配合设备安装，确保安装质量;

3.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

4.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。

058.早期介入销售阶段的内容? 答题要点：

1.完成物业管理方案及实施进度表; 2.拟定物业管理的公共管理制度;

3.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续; 4.对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

5.派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

6.将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 059.早期介入竣工验收阶段的内容? 答题要点：

介入内容主要是参与竣工验收。

1. 各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;

2. 分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;

3. 工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面的遗留问题，为物业的承接查验做准备。

060.物业服务企业对工程质量保修期所应该做的主要工作是什么? 答题要点：

物业服务企业的工程质量保修相关工

作，主要是对物业公共区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。

业主产权专有部分的问题也可以向物业服务企业反映，

物业服务企业应及时转告建设单位。

061.什么是物业的承接查验? 答题要点：

物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业公共部位、共用设施设备进行承接查验。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业服务至关重要。 062.物业承接查验的依据? 答题要点： 1. 法律依据：《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等;

2. 规划、设计及施工图纸资料，验收记录和报告，合格证明材料，使用说明书等; 3. 国家建设主管部门及省市有关工程设计、验收的技术规范与质量标准。 063.物业承接查验的物业资料主要包括哪些内容? 答题要点：

1. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2. 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 3. 物业质量保修文件和物业使用说明文件; 4. 物业管理所必需的其他资料。

064.物业承接查验的物业共用部位和共用设施设备主要包括哪些内容? 答题要点：

共用部位主要内容包括：主体结构及外墙、屋面;共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;公共卫生间、阳台;公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

共用设施设备主要包括：供配电系统，供给排水系统，供冷(暖)系统，电梯系统，消防系统，安全防范系统(监控系统、车场系统、入侵报警系统、门禁系统、对讲系统)等; 园林绿化工程：园林绿化分为园林植物和园林建筑;其他公共配套设施：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

065.物业承接查验应具备的条件(按新建物业和原有物业分别叙述) ? 答题要点：

1. 新建物业验收应具备的条件：

a.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格;

b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

c.房屋幢、户编号经有关部门确认。

2. 原有物业验收应具备的条件：

a.房屋所有权、使用权清楚;

b.土地使用范围明确。

066.简要描述物业承接查验的工作流程(流程图或文字描述)? 答题要点: 1. 接发展商/业主通知(合同/中标通知书);

2. 组建新项目接管小组，任命组长/专业人员;

3. 编制计划和方案，与委托方接洽，现场摸底; 4. 物业资料接收;

5. 按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施。 067.物业承接前需要做哪些准备工作?

答题要点：

1. 与产权人联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

2. 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划;

3. 准备好承接查验用的记录表格。

068.物业承接计划应包括哪些内容? 答题要点：

1. 物业接管验收项目清单;

2. 小组人员分工;

3. 接管日程安排;

4. 业主、施工方、物业接管小组三方施工质量整改工作协调安排;

5.其他(如提前介入在建工程验收等)。

069.项目规划图纸中的六图二书是什么? 答题要点：

六图两书指的是：

1. 1/1000比例尺的总平面图(现状图);

2. 规划总平面图;

3. 道路规划图;

4. 竖向规划图;

5. 市政设施管网综合规划图;

6. 绿地规划图;

两书指的是：

1. 环境预评价书;

2. 详细规划说明书。

070. 物业管理机构更迭时管理工作的移交除了要移交新建物业所涉及的相关内容外，还应该移交哪些内容? 答题要点：

1. 物业资料情况：除新建物业涉及的物业资料，对原管理机构服务过程中产生的重要质量记录要进行检查;

2. 物业共用部位、共用设备设施的管理现状;

3. 各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况：

4. 其他：物业管理用房;产权属全体业主所有的设备、工具、材料;与水、电、通讯等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。 071.物业管理机构更迭交接的注意事项有哪些? 答题要点：

1.明确交接主体和次序：此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业;

2.各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点;

3.如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议;

4.在物业管理工作移交中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意作出相关安排，便于后续发现的问题也能妥善解决。

072.何种情况下物业服务企业可以拒绝承接物业?

答题要点：建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。 073.物业承接查验的方法? 答题要点：

核对方式

观感查验：对查验对象外观的检查，目视触摸。

使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。

检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。

试验查验：通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。 074.承接查验发生各类物业工程质量问题的原因主要有哪几个方面?如何处理? 答题要点：

问题原因主要有：

1.设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;

2.施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料; 3.验收检查不细、把关不严; 4.建材质量不合格; 5.建设单位管理不善;

6.气候、环境、自然灾害等其它原因。 1.收集整理存在问题收集《物业查验记录表》，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认 2.处理方法

由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。 3.跟踪验证

安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对发现问题的处理程序： PPT上就是这样，少80几

094. 请简述入住管理服务的重要作用? 答题要点：

特点: 政策性强、涉及面广、管理难度大、易发生矛盾和冲突需要：

优秀的服务品质、高超的管理艺术、严谨的工作作风、良好的专业素养 095. 入住服务阶段主要工作内容? 答题要点： 1.入住的准备：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住通知书》、《物业验收须知》、《业主入住房屋验收表》、《业主(住户)手册》及物业管理有关约定; 2.其他准备：

入住工作计划、入住仪式策划、环境准备、其它准备事项。 096.办理入住时应签署的相关文件有哪些? 答题要点：

业主和物业服务企业要签署物业管理的相关文件包括但不限于：

1.物业管理收费协议

2.车位管理协议

3.装修管理协议等。

097.对房屋验收不合格的部分如何处置? 答题要点：

验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。 098.办理入住后业主的相关资料应如何管理? 答题要点：

业主物业验收以及其他手续办理完结，物业服务企业应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管，不得泄露给无关人员。

099.如何在服务上方便业主办理入住? 答题要点：

1.业主入住实行一站式柜台服务;

2. 入住办理期间，物业建设单位、物业服务企业和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业;

3.一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。 100.物业服务企业实施装饰装修管理的依据是什么? 答题要点：

1.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

2.北京住房及城乡建设委员会颁布的京建房〔2009〕917号文。

“关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知” 101.物业装饰装修管理服务流程?(填空)

答题要点：备齐资料、填写申报登记表、登记、签订管理服务协议、办理开工手续、施工、验收

102.请简述业主需要对所持有物业装饰装修时须提供的资料? 答题要点：

资料的准备由业主或物业使用人和施工队分别准备和提供。

1.物业所有权证明、申请人身份证原件复印件;

2.装饰装修设计方案、装修施工单位资质;

3.原有建筑、水电气等改动设计和相关审批;

4.其他法规规定的相关内容;

5.物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主书面同意。 103.请简述业主需要对所持有物业装饰装修时如何申报? 答题要点：

1.领取装修手册及装饰装修申报登记表;

2.用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表;

3.提交到物业服务企业并完成登记备案;

4.动工装修。

104.请简述物业服务企业对业主提出的装饰装修项目如何进行审核?

答题要点：

1. 要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表;

2. 涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料;

3. 必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

105.请简述物业装饰装修开工前物业服务企业还需要先完成哪些工作? 答题要点：

1. 在装修人开始装修前，物业服务企业可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业;

2. 督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

106.物业装饰装修核准规定日期及超出管理范围的装修项目如何处置? 答题要点：

1. 物业服务企业应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;

2. 超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

107.物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中不予登记的装修的内容是什么? 答题要点：

1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; 4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

5.未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物;

6.未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗; 7.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施; 8.未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施; 9.其他影响建筑结构和使用安全的行为。

108.物业装饰装修核准后须办理开工的一般手续? 答题要点：

1.业主按有关规定向物业服务企业(或指定方)交纳装饰装修管理服务费;

2.装饰装修施工单位应到物业服务企业办理开工证、出入证等;

3.装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

109.请简述物业装饰装修范围管理? 答题要点：

物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如，室内装饰装修，只限于房屋本体单元内的自用部位。封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。 110.物业装饰装修施工时间? 答题要点：

一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。作业时间：8：00—12：00

14：00—18：00 拆打时间：8：30—11：30

14：30—17：30 111.物业装饰装修特殊施工时间? 答题要点：

特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，一般节假日原则上不允许装修。特殊情况需要装修，时间上应视具体情况相应缩短装修时间。 112.物业装饰装修完结时间期限? 答题要点：

装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

113.简述物业装饰装修中的检查内容? 答题要点：

1.有无变动建筑主体和承重结构;

2.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

3.有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、

混凝土墙体;

4.有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

5.有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

6.有无未经标准的以下行为：

(1)搭建建筑物、构筑物;

(2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(3)拆改供暖管道和设施;

(4)拆改燃气管道和设施;

(5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。 114. 在装修管理中重点检查哪些部位的刨凿、穿凿? 答题要点：有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等。 115.在装修管理中室内装修建材材料重点管理内容? 答题要点：

楼地面铺设材料厚度是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等。 116.在装修管理中公共及室外装饰装修材料重点管理内容? 答题要点：

是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等)。

117.请简述物业装饰装修管理费用的相关规定? 答题要点：

装修管理服务费;临时性收费项目;没有明确规定;由装修人和物业服务企业双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。 118.请简述物业装饰装修过程产生垃圾的清运管理及费用?

答题要点：

按规定缴纳装修管理服务费后，物业服务企业应负责装修垃圾的清运，装修人无需再交纳费用。

装修人需要1.将装饰装修垃圾袋装处理;

2.按指定位置、时间堆放。 119. 简述物业装饰装修现场管理要点? 答题要点：

1.严把出入关，杜绝无序状态。 2.加强巡视，防患于未然。

3.控制作业时间，维护业主合法权益。 4.强化管理，反复核查。

120.物业装修管理项目申报登记时应注意的问题? 答题要点：

装修人在准备资料的阶段及装饰装修项目申报登记时，物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或大的拆动项目漏报。 121.物业装修管理项目在施工过程中应注意的问题?

答题要点：

1.在装修施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;

2.是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等);

3.装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。 122.物业装修管理项目验收过程中应注意的问题? 答题要点：

验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。 123.物业装修管理中违规违约行为应注意的问题?

答题要点：

物业装饰装修的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。

124.物业装修管理中业主资料管理应注意的问题? 答题要点：

分为：业主资料(如申报表、装修图、施工人员资料等)和操作记录表。

1.每一单项装饰装修完成后，需及时整理好相关资料;

2.属业主资料部分需归入业主档案资料，并长期保存，以备后查;

3.操作记录则按文件管理进行相应的归档。 125.物业装修装饰中装修人的责任? 答题要点：

1.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等; 2.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害; 3.装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动;

4.装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业;

5.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标;

6.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的„„

7.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物; 8.装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》;

9.装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的。

126.在物业装修装饰中哪些行为，城市房地产行政主管部门责令改正并处罚款?

答题要点：

1.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，限期改正并对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;

2.损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，限期改正并对装饰装修企业处以罚款; 3.擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，限期改正并对装修人处以罚款; 4.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，限期改正并对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;

5.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚;

6.装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚;

7.装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款;情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款;造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。 127.在物业装饰装修活动中物业服务企业和相关管理部门

的责任? 答题要点：

1.物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

2.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。 128.按房屋的建筑结构类型和材料可分为：答题要点：

砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。 129.按房屋承重受力方式可分为：答题要点：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。 130.按房屋的层次和高度可分为：

答题要点：低层建筑、多层建筑和高层建筑。 131.按房屋的用途可分为：

答题要点：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。 132.房屋的基本组成部分有哪些? 答题要点：

1.结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等; 2.装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等;

3.设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。

133.各类物业中常见的设备种类有哪些?可能涉及的设备有哪些?

答题要点：

1.常见的有供配电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调设备、采暖设备、电讯和智能化系统设备。 2.在物业管理中可能涉及的设备设施有：游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。

134.房屋及设备设施管理的基本要求是什么? 答题要点：

1. 设备功能，延长，并始终把安全管理工作放在最重要的位置上; 2. 降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。

135.房屋及设备设施评价参考的主要指标有几种，分别是什么? 答题要点：

房屋完好率、危房率和设备设施完好率。

136.房屋完好率的定义? 计算公式是什么? 计算过程中应注意什么?

答题要点：房屋完好率——是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。

等级评定

137.危房率的定义?计算公式是什么?计算过程中应注意什么? 危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。答题要点：

138.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度。

139.房屋完损等级分为几类?

共分为5类，分别是完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。 140.完好房的评定标准是什么?

答题要点：

房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。 141.基本完好房的评定标准是什么?

答题要点：房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。 142.一般损坏房的评定标准是什么?

答题要点：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 143.严重损坏房的评定标准是什么?

答：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。 144.危险房的评定标准是什么?

答：房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

145.什么是设备设施完好率?计算公式是什么?

设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。答题要点：

146.房屋及设备设施管理主要包括哪些内容? 答：包括使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备管理、外包管理、技术支持。

147.房屋及设备设施管理中使用管理主要从哪些方面进行? 答题要点：

1.一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业服务企业

展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了

解房屋及设备设施使用方法的基础上，正确使用房屋及设

备设施。

2.另一方面，物业服务企业应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设备设施的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用,延长房屋和设备设施寿命。

148.屋及设备设施管理中维护保养管理包括什么内容?

答题要点：

维修保养包括：

1.对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁

及润滑;

2.损耗或故障时的维修;

3.必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试;

4.无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计

方面的改善等。

149.房屋及设备设施管理中安全管理包括哪些内容?

答题要点：

1.通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意

识，了解安全防护知识和安全管理规定;

2.建立健全各类安全管理制度并严格遵守;

3.提供必要的安全和防护装置装备。

150.房屋及设备设施管理中技术档案资料管理包括哪些内容?

答：房屋及设备设施相关技术资料归档前，物业服务企业的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

151.房屋及设备设施管理中采购和零备件管理包括哪些内容?

答题要点：

1.加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量;

2.对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道;

3.严把采购质量关;

4.妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

152.房屋及设备设施管理中工量具和维修用设备的管理包括哪些内容?

答题要点：

1.工量具和维修用设备的管理应该责任到人;

2.建立健全使用、保养制度,定期进行校验，以保证其使用性能;

3.对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，

固定保管地点，强化领用归还手续;

4.普通的工量具和维修用设备要求使用人和保管人会使用、会维

护、会修理。

153.房屋及设备设施管理中外包管理包括哪些内容? 答题要点：

外包主要有两方面的内容：

1.一是将某类设备设施的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等;

2.二是将某类维修(通常是大中修)、改造、

更新工程进行外包。

154.房屋维修基本方式有几种?

答题要点：

有三种，分别是预防性维修、事后维修、紧急抢修。 155.什么是预防性维修?

答题要点：

为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。 156.如何理解预防性维修?

答题要点：

1.预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段;

2.提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设备设施的正常使用;

3.物业管理应提倡的主要维修养护方式是预防性维修。 157.预防性维修的方式有：

答题要点：计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修。 158.什么是计划性预防维修? 答题要点：

计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。 159.什么是状态检测下的预防维修?

答题要点：状态监测下的预防维修是一种以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。它主要适用于重点设备设施，利用率高的精、大、稀设备等。 160.什么是改善性的预防维修? 答题要点：改善性的预防维修是为消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。 161.事后维修的定义是什么?

答题要点：事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。

162.物业管理中在什么情况下可以采用事后维修? 答题要点：

1.故障停机后再修理不会给物业使用造成影响的; 2.修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件的; 3.某些利用率低或有备用设备的。 163.什么是紧急抢修? 答题要点：紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 164. 如何应对紧急事件?

答题要点：由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑，通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备，这是提高房屋及设备设施管理水平的重要手段。 165.设备设施修理类别有大修、中修、小修。 166.什么是设备设施大修?

答：设备设施大修是工作量最大的一种计划修理。它是因房屋及设备设施基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理形式。设备大修一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修理，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高设备效能。 167.什么是设备设施中修?

答：中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。 168.什么是设备设施小修?

答：设备设施的小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件进行检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能;对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。 169什么是设备设施的修理周期? 答题要点：

1.对已在使用的设备设施来说，是指两次相邻大修理之间的间隔时间;

2.对新设备来说，是指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)。 170.什么是设备设施的修理间隔期?

答题要点：指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)。确定修理间隔期时应使设备设施计划外停机时间达到最低限度。 171.什么是修理周期结构?

答题要点：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如：小修--小修--中修--小修--小修--大修。

172.维修养护计划按照时间进度编制的计划有：

答题要点：

维修养护计划、季度维修养护计划、月维修保养计划。 173.维修保养计划包括：

答题要点：大修、中修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。使用专项维修资金 174.季度维修保养计划包括：

答题要点：按计划分解的大修、中修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。 175.月维修保养计划包括：

答题要点：按和季度计划分解的本月各项目、根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。 176.按修理类别编制的计划有：

答题要点：房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。 177.维修养护计划的编制依据是什么?

答题要点：

1.房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期;(经验数) 2.房屋及设备设施的使用要求和管理目标;(特种要求：电梯) 3.安全与环境保护的要求;(eg:排烟，烟感) 4.房屋及设备设施的技术状态。 178.什么是修前预检?

答题要点：修前预检是对待修房屋、设备设施进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。

179. 资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。

180.房屋及设备设施维修养护计划修前准备阶段，除做修前资料准备和修前工艺准备外，还应包括哪些准备工作?

答：包括材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设备设施停修前的准备工作。

181.严格按照房屋及设备设施的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制哪些因素?

答题要点：

1.质量的控制：进行有效控制，并加强质量的验收

检查;

2.进度的控制：减少维修对使用的影响，利于降低

成本;

3.成本的控制：提高维修养护工作的经济性。 182.企业应该根据房屋及设备设施维修养护项目实际

情况和工程量，采取适当的验收方式。

验收时应注意哪些问题?

答题要点：

1.维修养护工作是否按照计划全部完成;

2.维修养护工作是否达到要求的质量标准;

3.维修养护工作的效率如何;

4.成本控制的效果如何;

5.如果未能满足计划要求，原因是什么;

6.采取何种补救措施。

183.维修养护工作存档应包括哪些内容?

答题要点：维修养护工作的存档应该包括：

1.维修养护的计划、预算和批准文件;

2.维修养护工作记录、更换材料和零配件记录;

3.竣工图和验收资料等。

184.消防设施维修保养项目包括哪些?

答题要点：

消防设施维修保养项目包括：火灾自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统(含事故广播和对讲电话)。 185. 消防设施运行责任人的职责是什么?

答题要点：

1.负责提供维修保养所需的水、电供应;

2.负责提供维修保养所需的垂直运输;

3.负责通知楼宇住户(租客)有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌;

4.负责协助乙方进入安装有消防系统的室内;

5.负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。 186. 维修保养人员工作中如何确保安全? 答：

1.维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。

2.维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。

3.在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。 187.共用设备设施运行管理应包括哪些内容?

答题要点：

1.制订合理的运行计划;

2.配备合理的运行管理人员;

3.提供良好的工作环境;

4.建立健全必要的规章制度;

5.设备设施的状态管理;

6.节能管理。

188.共用设备设施运行管理中合理的运行计划应包括哪些内容?请举例说明。

答：根据设备设施和物业的实际情况，制订合理的使用计划。包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

189.物业服务企业配备运行管理人员应注意什么? 答题要点：

1.物业服务企业应根据设备设施的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者;

2.根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设备设施的正常运行和操作人员的安全。

190.物业服务企业必须采取多种形式对职工进行多层次的培训，培训内容应包括哪些内容?

答题要点：

培训包括技术教育,安全教育和管理业务教育等,帮助他们熟悉设备设施的构造和性能。操作人员经培训考核合格后,才能独立上岗操作相关工作专业的设备。

供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。 191.共用设备设施运行管理中建立健全必要的规章制度的基本内容是什么?

答题要点：

1.实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设备设施，应指定专人负责; 2.连续运行的设备设施，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度; 3.操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程。 192.什么是设备设施的检查?

答题要点：设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。

193.什么是日常检查?

答题要点：

日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。

194.什么是定期检查?

答题要点：定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查,属定期维护保养内容。

195.什么是设备设施状态的监测?

答题要点：

设备状态监测是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数,直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。 196.设备的状态监测通常采用的方式有：

答题要点：

直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪音检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。

197. 设备设施检查中需要做哪些预防性试验?

答题要点：

耐压、绝缘、电阻等性能试验,接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验,发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。 198.什么是故障诊断技术?

答题要点：在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、

分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。

199.目前应用中的故障诊断技术手段主要有哪些?

答：红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与震动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。

200.设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在哪些方面? 答：

1.它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修;

2.较科学地确定设备修理间隔期和内容; 3.预测零件寿命，搞好备件管理。 201. 能源消耗的表达式是什么? 答：能源消耗可以用下式表达： ∑Wn = Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb ∑Wn ——设备系统的综合能耗量;

Wb ——设备(或产品)标准能耗;

Wc ——操作人员非正常操作浪费的能源;

Ws ——因维护保养不善设备损坏造成的能耗;

Wf ——运输、保管及其它非正常消耗;

Wsb ——设备状况不良，运行中浪费的能源。 201. 能源消耗的表达式是什么? ∑Wn = Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb 标准损耗非正操作不良保养运保非不良状况

202.什么是技术改造节能?

答题要点：

技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。 203.目前常见的设备设施管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式 204.如果采用设备设施维护管理项目外包模式应从哪几个方面进行分析? 答题要点：

1.物业服务企业的管理规模;

2.所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况; 3.设备设施的生产年代、技术先进程度;

4.政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求; 5.自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小; 6.设备设施生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等; 7.市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平;

8.本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、服务价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。 205.如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要对承包方从哪几个方面进行评估?

答题要点：

1.企业品牌状况; 2.企业规模; 3.资信信誉;

4.技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等); 5.企业质量保证能力(如是否有质量管理体系); 6.管理维护计划、标准; 7.预算价格、付款方式。

评估中应选取多家单位进行综合价格比较，同等条件下原承包方优先，不以价格为惟一选择标准。

206.由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意哪几个方面?

答题要点： 1. 主体一致; 2. 明确责任;

3. 指标明确，便于检验; 4. 保留记录。 207.外包管理合同实施应注意的问题是什么? 答题要点：

1.建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施;

2.建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题;

3.建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改;

4.定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。 208. 排水系统种类如何划分?

答题要点：

排水系统的种类： —污水系统：排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。 —雨水系统：排除屋面雨、雪水。

—工业废水系统：排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。 209.给排水管理应注意的事项有哪些?

答题要点：

1.应保证消防用水的基本储备;

2.北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故;

3.餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4.采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

210.物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由哪几个部分组成?

答题要点：

火灾报警系统、消防控制中心、消防栓系统、自动喷洒灭火系统、防排烟系统、安全疏散和防火隔离系统、手提式灭火器及其它灭火系统。 211.消防系统火灾报警系统由哪几部分组成?

答题要点：

由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通讯联络器材组成。 212.消防系统消防控制中心由哪几部分组成?

答题要点：

由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通讯装置等组成。当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。 213.消防系统消防栓系统由哪几部分组成?

答题要点：

由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。

214.消防系统自动喷洒灭火系统由哪几部分组成?

答题要点：

由喷洒泵、供水管道、喷头等组成，当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火。

215.消防系统防排烟系统由哪几部分组成?

答：由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。 216.消防系统安全疏散和防火隔离系统由哪几部分组成?

答题要点：

由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。

217.消防系统气体自动灭火系统主要用于哪些设备?

答：主要用于变压器房、配电房，发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。 218. 消防系统管理每月应该检查哪些项目?

答题要点：

1.消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次;

2.各类信号指示灯是否正常;

3.各类水压压力表是否正常;

4.消防水泵泵体是否漏水，生锈;

5.检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 219.消防系统管理注意事项是什么? 答题要点：

1. 日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。

2.消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。 220.电梯系统种类按用途分有：

答题要点：

1.用途：乘客电梯、载货电梯和客货梯 2.拖动：直流电梯、交流电梯和液压电梯 222.电梯系统种类按控制方式分有：

答题要点：

单机控制、集选控制等。

223. 空调系统种类按工作原理可分为：

答题要点：

压缩式和吸收式空调。

225.对业主和住户自己安装局部空调

时提供技术指导，主要内容有哪些?

答题要点：

1.用电负荷的计算和供电线路的匹配;

2.安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。

226.在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有哪些?

答题要点： 1.对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整; 2.清理各管道内的灰尘;

3.检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整; 4.检查各类泵、水塔等设备是否工作正常;

5.检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。

227.空调系统管理常用的节能措施有哪些?

答题要点：

1.使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，是空调节能的重要手段;

2.保证和加强相关管道的保温;

3.尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响; 4.保证冷媒液的恰当用量; 5.冷凝水的回收等。

228.什么是物业环境管理?

答：物业环境管理主要指物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。

229.简述清洁卫生服务内容包括哪几方面? 答题要点：

清洁卫生服务内容包括八个方面：

1.室外公共区域清洁;

2.室内公共区域清洁;

3.垃圾收集与处理;

4.管道疏通服务;

5.外墙清洗;

6.泳池清洁;

7.上门有偿清洁服务;

8.专项清洁工作。

230.清洁卫生服务管理通常分哪几类?

答题要点：

大致可分为外包管理及自行作业两大类。外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施。自行作业是由物业管理公司在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

231.简述清洁卫生管理制度的主要内容。

答题要点：清洁卫生管理制度主要包括五部分：

1.各岗位的岗位职责;

2.各项清洁工作的标准操作工艺流程;

3.各个岗位的操作质量标准;

4.清洁质量检查及预防、纠正机制;

5.员工行为规范等相关管理规章制度。 232.白蚁防治的方法有几种?

答题要点：

白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等。可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。

233.简述防、灭鼠害的主要方法有几种?

答题要点：防、灭鼠害的主要方法有四种：

1.防鼠;

2.化学灭鼠;

3.器械灭鼠;

4.生物灭鼠。

234.什么是物业绿化管理?

答：物业绿化管理是对管理区域内的绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括了绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。

235.绿化的日常管理包括的内容? 答题要点：

绿化的日常管理包括的内容有：

1. 浇水、修剪

2. 施肥、中耕

3. 病虫害防治

4. 绿化保洁

5. 日常管理中还包括

园林建筑及园林小品维护

绿化标识制作

观赏鱼喂养

环境条件各不相同

日常管理也有比较大的差别

236.简要回答绿化管理的基本要求。答题要点：

绿化管理的基本要求有如下四点： 1.保持植物正常生长;

2.加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;

3.及时改造障碍，减少人为践踏;

4.创建社区环境文化，宣传、引导业主参与绿化管理。

237.不同类型的物业对绿化管理是否有不同要求?

答题要点：应根据物业不同特点和要求实施针对性管理:

1.酒店及会所绿化

合理划分范围(组)，灵活调整时间;

2.学校绿化管理

精品管理和保持自然生长;(前后)

3.医院绿化

自然、清新、幽雅、舒适;(农药)

4.机关单位的绿化

庄严、整洁、高雅;(修剪、清枯叶)

5.工厂绿化

生长快、成活率高、抗性强;(污染水)

6.大型公共物业绿化

无刺无毒无果、小花、不易断，重围护 238.绿化日常检查内容与重点是? 答：

1.乔木：虫害、病害的情况;枝叶生长状况、修剪养护状况;

2.灌木：植物虫害、病害的情况;植物肥水状况;植物修剪、造型状况;

植物生长势;

3.绿篱及造型植物：虫害、病害情况;修剪造型情况;有无寄生或杂生植

物、杂草;施肥及水分状况;有无垃圾杂物;

4.地栽花卉：有无残花、观花植物结果枝、黄叶;有无虫害、病害;施肥

及水分状况;有无枯黄枝;植物花后修剪状况;有无垃圾杂物等; 5.草坪：杂草状况;修剪是否及时;施肥、淋水是否合理;表面平整度、

秃斑;

6.绿化保洁：草坪内垃圾杂物及落叶;灌木及绿篱下落叶杂物;地栽花卉

内垃圾杂物;花盆内烟头等杂物;室内花木叶面是否积尘等; 7.棕榈科植物：枯黄叶能否及时清除;花苞及花果枝及时清除;病虫害情

况等;

8.花坛：花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等;

9.室内植物：植物枯黄、植物叶面积尘、植物盆内杂物、植物生长情况。

239.什么是公共秩序管理服务? 答题要点：

在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。

240.公共秩序管理服务实施的依据是什么? 答题要点：

一要以国家相关法规为准绳;

二要以物业服务合同的约定为根据。 241.什么是公共安全防范管理服务及内容? 答题要点：

协助政府相关部门，维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动：

1.出入管理

2.安防系统的使用、维护和管理

3.施工现场的管理

4.配合居委会和公安机关开展社区管理等 242.物业管理中的安防系统有哪些种类? 答题要点：

安防系统：区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。

常用：闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。 243.简述物业企业如何配合政府及社区管理? 答题要点：

协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作： 1.组织重大社区活动时，及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故;

2. 发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作;

3.积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。 244.试述安全防范工作的检查方法。答题要点：

1.日检：班组长依标准

对本班各岗位的当班人员进行检查;仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象、安全隐患等;

2.周检：安防主管、项目领导依标准

全面的检查，内容除日检内容之外，各类安防设备设施、业主意见、班组长检查记录、安全隐患分析等;

3.月检：指定人员

各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录;

4.督查：指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行处罚教育。

245.如何理解物业管理服务中消防管理的重要性?

答题要点：消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作：

1.着重消防安全知识宣传教育;

2.消防安全检查;

3.建立义务消防队伍;

4.完善消防管理制度;

5.加强消防设备设施的完善与维护保养工作。 246.什么是指导消防管理工作中的原则与制度? 答：消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为了达到“预防为主”的目的，必须对日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等。

247.物业消防安全检查的内容主要包括哪些? 答题要点：

物业消防安全检查的内容主要包括： 1.消防控制室;

2.自动报警(灭火)系统; 3.安全疏散出口;

4.应急照明与疏散指示标志; 5.室内消防栓; 6.灭火器配置; 7.机房; 8.厨房; 9.楼层;

10.电气线路; 11.防排烟系统。

248.消防安全检查的组织方法和形式那哪些?

答：采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法：

1.专职部门检查：对物业小区的消防安全检查进行分类管理，确保重点单位和重要防火部位的检查落到实处。

2.各部门、各项目的自查：

(1)日常检查：日检应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员，班组长对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时对一些易发生火灾的部位进行夜间检查;

(2)重大节日检查：对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水、自动灭火等情况重点检查;

(3)重大活动检查：举行大型社区活动时，应做出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。 249.动火安全管理的要求有哪些? 答题要点： 1.动火前要求：

(1)重点部位动火，须由消防主管领导会同消防管理负责人会审;

(2)防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火;

(3)凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火; (4)凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不能动火;

(5)凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火; (6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。

2.动火过程中的要求：

(1)动火现场要指定安全负责人;

(2)现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，

发现不安全苗头时，要立即停止动火; (3)发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救; (4)动火人员要严格执行安全操作规程。 3.动火后的要求：

动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。 250.如何对消防装备进行维护和管理? 答题要点：

1.定期检查：常规消防装备，每月进行一次全面检查;

2.定期养护：定期清洗和上油，以防器材生锈、变形、失去原有功能;

3.专人保管：指定专人对消防装备进行统一管理，建立台帐，避免器材丢失和随便动用; 4.交接班检查：对备用、应急和常规配备的器材进行检查;

5.消防器材的定期统计：配置在各项目的消防器材，每月均应作一次全面统计工作。应由项目管理员签字确认，有专人负责指定人员管理。 251.阐述车辆管理的方法与要求。答题要点：

1.建立健全车辆管理队伍：包括辖区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员、车辆收费管理人员等;

2.车辆出入管理：对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理;

3.车辆停放管理：管理人员应引导车辆停放，车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，避免出现法律纠纷。 252.什么是风险? 答题要点：

风险是指未来的不确定性带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。

253.什么物业管理风险?

答题要点：

物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。 254.物业管理风险类型包括：答题要点：

早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。

255.日常管理风险按行为主体如何分类?

答题要点：

1.业主、物业使用人在使用物业和接受物业

服务过程中的风险; 2.物业管理项目外包服务过程中的风险; 3.市政公用事业单位服务过程中的风险; 4.物业管理员工服务过程中的风险; 5.公共媒体宣传报道中的舆论风险等。 256.早期介入的风险主要包括：

答题要点：项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。 257. 日常物业管理的风险包括哪两个方面?

答题要点：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务

过程中存在的风险;

二是物业管理日常运作过程中存在的风险。 258.业主使用物业、接受服务中发生的风险有：

答题要点：

(1)物业违规装饰装修带来的风险 (2)物业使用带来的风险 (3)法律概念不清导致的风险

业主使用物业、接受服务中发生的风险 (1)管理费收缴风险

(2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险 (3)管理项目外包存在的风险 (4)物业管理员工服务存在的风险 (5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险

259.物业管理日常运作过程中存在哪些风险?

答题要点：

260.物业管理风险防范主要作好哪几个方面的工作? 答题要点：

1.物业服务企业要学法、懂法、守法，物业管理相关合同订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能的详尽，避免岐义;

2.物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制; 3.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系;

业主、开发商、市政、政府

4.物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象; 5.物业服务企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力; 6.适当引入市场化的风险分担机制，购买相关保险。

261.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系，主要包括哪些内容?

答：1.妥善处理与业主的关系; 2.妥善处理与开发建设单位的关系。;

3.妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系;

4.妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办、居委会的关系。 262. 为增强企业抵御风险的能力，物业管理中要特别注意什么? 答题要点：

管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 263.什么是物业管理紧急事件? 答题要点：

物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。 264.紧急事件具有哪些性质?

答题要点：

1.偶然性和随机性：能否、何时、方式、程度如何，均是难以预料的; 2.复杂性：原因相当复杂，发展变化复杂的;

3.危害性：不同程度地给社区、企业、业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及到正常生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐;

4.预防性：随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高;

5.及时性：任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失。

265.面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制、及时处置。 266.处理紧急事件的要求有哪些?

答题要点：

(一)主动：紧急事件发生时，企业应控制事态的恶化，

把损失减少到最低限度。

(二)控制：紧急事件发生时，应主动出击，直面矛盾，及时处理。

(三)灵活：对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用。

(四)统一指挥：紧急事件发生后应做好统一指挥，以免出现“多头领导”。

(五)考虑全面：处理紧急事件应以不造成新的损失为前提。 267.紧急事件处理过程分为

答题要点：事先、事中和事后三个阶段。

268. 紧急事件的事先准备阶段包括哪些内容?

答题要点：

1.成立紧急事件处理小组：高层决策者和公关部门、质量管理部门、技术部门及法律顾问; 2.制定紧急事件备选方案：必须细致地考虑各种可能发生的紧急情况，制定相应的行动计划，一种类型要制定两个以上预选方案;

3.制定紧急事件沟通计划：紧急事件控制的一个重要工作是沟通。沟通包括企业内部沟通和与外部沟通两个方面。

269. 紧急事件的发生过程中如何控制? 答题要点：

首先确认危机的类型、性质，立即启动相应行动计划。负责人应迅速赶到现场协调指挥。

调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果。涉及公众的紧急事件，应制定专人向外界发布信息，避免干扰和影响紧急事件的正常处理。 270.紧急事件发生事后处理包括哪两个方面? 答题要点：

一方面，要考虑如何弥补损失、消除事件后遗症;

另一方面，总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度、流程，提高企业应对紧急事件的能力。

271.物业管理服务过程中通常会面临哪些风险?

答：物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件，通常有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪音侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件、台风袭击等。 272.预有火警时，物业处理的基本步骤是什么?

答题要点：

1.确认和了解起火位置、范围和程度;

2.向公安消防机关报警;

3.清理通道，准备迎接消防车入场;

4.立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资;

5.组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防

器材控制火势;

6.及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

273.遇有燃气泄露时，物业处理的基本步骤是什么? 答题要点：

1.易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司;

2.抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花;

3.立即打开所有门窗，关闭燃气闸门; 4.情况严重时，应及时疏散人员;

5.如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位;

6.燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。 274.遇有电梯故障时，物业处理的基本步骤是什么?

答题要点：

1.乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰。

2.立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。

3.被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。 4.督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。 5.将此次电梯事故详细记录备案。

275.遇有噪音侵扰时，物业处理的基本步骤是什么?

答：

1.接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看; 2.必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标;

3.判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施; 4.做好与受噪音影响业主的沟通、解释。

276.遇有电力故障时，物业处理的基本步骤是什么?

答：1.电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班; 2.若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修;有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路;

3.故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理;加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况; 4.故障停电时，物业服务企业应立即通知住户，说明有关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等;

5.供电恢复后，应检查大厦辖内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。 277.遇有侵水、漏水情况时，物业处理的基本步骤是什么?

答：1.检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀);

2.若漏水可能影响变压器、配电室、电梯等，通知相关部门采取紧急措施; 3.利用现有设备工具，排除积水，清理现场; 4.对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。

278.遇有高空坠物时，物业处理的基本步骤是什么?

答题要点：

1.发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话;如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员; 2.尽快确定坠落物来源;

3.确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理;

4.事后应检查和确保项目在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

279.遇有交通意外时，物业处理的基本步骤是什么?

答题要点：

1.在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理; 2.有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话; 3.如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录;

4.安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶; 5.协助有关部门尽快予以处理;

6.事后对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。 280. 遇有刑事案件时，物业处理的基本步骤是什么?

答：

1.物业服务企业或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场;

2.如证实发生罪案，要立即拨打110报警，并留守人员和控制现场，直到警

方人员到达;

3.禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品;

4.若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯趁机逃跑;

5.积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。 281.遇有台风袭击时，物业处理的基本步骤是什么? 答：1.在公告栏张贴台风警报; 2.检查和提醒业主注意关闭门窗;

3.检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失; 4.检查排水管道是否通畅，防止淤塞;

5.物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施; 6.有关人员值班待命，并做好应对准备;

7.台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。 282.物业服务企业的财务管理包括哪些?

答题要点：包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。 283.物业管理收入是指哪几项收入?

答题要点：企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

284.物业服务企业的营业成本包括几项? 答：直接人工费、直接材料费和间接费用。

285.物业服务企业哪些收费项目属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税?

答题要点：代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为。 286.什么是物业服务费用酬金制? 答：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

287.物业服务费用酬金是以什么为基数进行计提? 答题要点：应以预收的物业服务资金为计提基数。

288.什么是物业服务费用包干制?包干制的特点是什么? 答：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。特点是：“费用包干，自负盈亏”。 289.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些? 答题要点：

1.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;

2.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本; 3.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中; 4.物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。

290.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括哪几部分? 答题要点：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3.物业管理区域清洁卫生费用; 4.物业管理区域绿化养护费用; 5.物业管理区域秩序维护费用; 6.办公费用; 7.物业服务企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9.经业主同意的其它费用。

291.物业管理专项维修资金的来源有哪些?

答题要点：

1.法规规定的费用;

2.物业服务费结转的费用;

3.业主大会中决定分摊的费用;

4.业主共有物业的收益;

5.社会捐赠或政府拨款的费用。 292.专项维修资金的管理方法?

答题要点：专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

1.业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨;

2.业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会审定后实施;

3.物业服务企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案;

4.业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户;

5.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

293.物业服务企业采用酬金制确认收入的范围是什么? 答题要点：采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金。

294.物业服务企业采用包干制确认收入的范围是什么?

答题要点：采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

295.酬金制对会计主体定义范围?

答题要点：在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。

296.包干制对会计主体定义范围?

答题要点：在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

297.物业管理项目支出编制管理计划主要包括哪些内容? 答题要点：物业管理项目支出编制管理计划是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。 298.档案的定义是什么?

答：档案是历史的原始记录：一是经过归档保存的原始记录及其载体;二是该原始记录的信息内容。如在工程竣工验收之前，施工图纸是正在使用的文件，既非原始记录，也非档案。工程竣工验收后，经过归档保存后的施工图纸，以及所记载的设计内容就是该项目的历史原始记录，即档案。

299.物业管理档案的内容包括哪些? 答题要点：物业管理档案的内容包括： 1.物业权属资料、技术资料和验收文件;

2.业主、物业使用人的权属档案资料、个人资料; 3.物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录; 4.物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料等。 300.物业管理档案的分类方法有哪几种? 答：物业管理档案分类方法包括以下三种： 1.分类法

分类法：根据形成和处理文件的，将全宗内档案分成各个类别。 2.组织机构分类法

组织机构分类法：按照立档单位的内部组织机构，把全宗内的档案分成各个类别。 3.事件分类法

事件分类法：按照全宗内档案反映的事件进行分类。又称为事由分类法或问题分类法。 301.物业承接查验期物业管理档案收集有哪些特点?

答题要点：物业承接查验期物业管理档案收集主要有以下特点：

1.收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行;

2.档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验，收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响。 302.物业承接查验期的档案收集范围主要有哪些?索取对象是谁?

答题要点：物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。

303.物业入住期收集的业主资料有哪些?

答题要点：物业入住期收集的业主资料包括权属资料及个人资料。权属资料一般包括：房屋产权证、购房合同复印件等。个人资料一般包括：身份证和户口本复印件、联系方式等。

上述资料均应核对原件，并以核对原件后的复印件作为档案资料保存。 304.日常物业管理档案的收集范围有哪些?

答题要点：日常物业管理档案的收集范围主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案。 305.物业管理纸介质档案常用的检索工具有哪些?

答：物业管理档案管理常用的有：目录、簿式索引、指南、卡片式检索工具等。 306.常用检索工具的编制方法：

答：常用的检索工具编制方法包括： 1.分类卡片目录; 2.专题卡片目录; 3.主题卡片目录; 4.名称索引。

307.档案提供利用的方式有哪些? 答：一般包括档案室阅读、外借、制作副本或向查阅者提供档案及档案检索专业知识与方法。 308.档案保存的注意事项有哪些?

答题要点：档案保存的注意事项包括以下三方面：

1.物业承接查验期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，它的保存管理和安全十分重要。 2.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限2倍。

3.各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期限可以较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案室空间被无谓占用。

309.档案毁损的因素有哪些?

答：档案毁损有人为因素和自然的因素。 310.档案的安全包括哪些内容? 答题要点：档案的安全包括档案本身不受到损坏与丢失;档案信息安全包括档案信息不被非法复制、查阅和传播。

311.物业服务企业信用档案包括哪些内容?

答题要点：物业服务企业信用档案，是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录,并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。

312.各级物业管理行政主管部门对物业服务企业信用档案管理的职责分工是什么?

答题要点：各级物业管理行政主管部门对物业服务企业信用档案管理的职责分工如下： 1.建设部负责全国资质一级物业服务企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。中国物业管理协会受建设部委托承担系统管理部门的工作，负责一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作。

2.地方物业管理行政主管部门负责资质二级以下物业服务企业及执(从)人员信用档案系统的建立和监督管理。

3.建设部信息中心负责物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作，并为各级物业管理行政主管部门和物业服务企业提供由建设部统一开发的物业服务企业信用档案系统专用软件。

动态管理，项目和项目负责人信息 313.信用档案记录内容采集的途径有哪些? 答题要点：物业服务企业信用档案系统记录内容，主要通过政府部门、协会、物业服务企业、执(从)业人员、其他中介机构及社会公众等多种途径依法采集。

市、区、县房屋行政主管部门收集

314.企业接到物业服务企业信用档案投诉信息后应如何处理?

答：投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在15天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作为不良记录记入企业或执(从)业人员的信用档案并进行公示。 315.物业企业制定招聘计划的依据是什么?

答题要点：物业服务企业的招聘应根据企业发展战略、管辖项目类型、物业面积的大小、业主构成情况、收入与消费倾向、消费特点等制定招聘计划。 316.物业企业招聘计划制定的内容有哪些?

答题要点：计划招聘人员总数和人员结构，包括专业结构、学历结构等;各类人员的招聘条件;招聘信息发布的时间、方式与范围;招聘渠道的选择。 317.公布招聘信息应注意的相关事项有哪些?

答题要点：公布有关招聘信息，应注意招聘的时间、招聘的职位、招聘人员的数量、性别要求、年龄要求、学历要求及相关资格要求等。 318.应聘申请表能清晰的反映出员工的哪些方面? 答：个人基本信息、受教育情况、工作经验及业绩、能力特长、职业兴趣等方面。 319. 如何筛选初试人员简历?

答：分析简历结构、重点看客观内容、判断是否符合职位技术和经验要求、审查简历中的逻辑性、对简历的整体印象、判断应聘者的态度、关注与职业相关的问题及注明可疑之处。 320.常用的选拔方法有哪些?

答题要点：面试、心理测验、知识测验及劳动技能测验。 321.面试的目的是什么?

答：面试是面试者通过与应聘者正式交谈，达到客观了解应聘者业务知识水平、外貌风度、工作经验、求职动机、表达能力、反应能力、个人修养、逻辑思维等情况，并对是否聘用做出判断与决策的过程。 322.面试的方法是什么?

答：一般可在面试前先确定要提的重要问题，列成提纲，按提纲提问，同时针对不同的岗位要求和应聘者具体情况，在面试中提出针对性问题，全面了解应聘者的情况。 323. 员工解聘包括哪三种情况?

答题要点：员工的解聘包括员工辞职、辞退和资遣三种情况。 324. 员工辞职的定义及管理应注意的问题是什么?

答题要点：辞职是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。辞职管理应注意：

1.员工不符合辞职条件的，人事管理部门不能同意其辞职。如劳动合同尚未到期，与企业订有特殊工作协议等情况。

2.员工辞职时，人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理。 3.物业服务企业在员工入职时即应明确告知，员工辞职应当提前30日以书面形式通知用人单位。

325.在何种情况下公司应对员工予以辞退处理? 答：包括以下四方面：

1.在试用期间被证明不符合录用条件的;

2.严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的;

3.严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的; 4.被依法追究刑事责任的。

326.资遣程序及审核权限是什么? 答：资遣程序是企业人事调整中自上而下的过程。人事部门接到资遣通知后，确定资遣人员，并呈报有关部门主管核实。资遣审核权限与其他人事调整工作相类似。 327.资遣费发放的原则是什么?

答：原则是资遣人员服务年限长、贡献大、地位高，资遣费的发放标准就高。 328.物业服务企业两种培训体系的定义、优势与劣势?

答题要点：

1.一级培训体系

只在公司一级设立专职培训机构。一级培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训标准和培训要求，有利于降低培训成本。但其针对性相对较差。

2.二级培训体系项目机构也可设置相应培训机构，在公司统一管理下分级实施培训

二级培训体系有利于加强培训的针对性、适应性、及时性，加强项目机构培训的责任感，但不利于培训标准和要求的统一。 329. 入职培训定义是什么?

答题要点：入职培训一般包括职前培训和试用培训二个环节。 330.职前培训是在员工上岗前，为新员工提供基本的知识的培训。培训的目的是?

答：使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识。 331.试用培训的定义是什么?

答：试用培训是对新员工在试用期内，在岗位进行的(基本操作技能)的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 332.职前培训的内容包括?

答题要点：公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。

333.秩序维护员培训的知识类培训包括哪些内容?

答：包括物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、秩序维护员的职责和权力、秩序维护员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通常识、消防知识、防卫制度等方面的知识。

334.保洁员培训的知识类培训包括哪些内容?

答：包括物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 335.维修员培训的知识类培训包括哪些内容?

答：包括物业管理基础知识、供水供电基本知识、房屋日常养护知识及房屋维修知识等。 336.绿化员培训的知识类培训包括哪些内容?

答：包括物业管理基础知识、绿地花木养护知识、花卉植物虫害防治知识及绿化工作检验标准、室内、阳台、屋顶绿化管理标准等方面的知识。 337.设备管理员培训的知识类培训包括哪些内容?

答：包括物业管理基础知识、房屋附属设备的构成及分类、三级保养制度、房屋附属设备维修的类型、给排水设备的验收接管、水泵房的管理、房屋装饰性设备等方面的知识。 338.设备管理员培训的能力类培训包括哪些内容?

答：包括房屋附属设备的日常保养能力、给排水设备的管理与维护能力、消防设备的维修管理能力、卫生设备的维修管理能力、电力设备的维修管理能力、电梯设备的维修管理能力、制冷供暖设备的维修管理能力、避雷设施的维护能力等。 339.中高级管理人员的岗位知识培训包括哪些内容?

答题要点：主要包括经济学、组织行为学、心理学、公共关系学、行政管理学、市场营销相关知识，物业服务企业财务管理、物业管理法规、房地产经营等知识。 340.项目管理负责人能力培训包括哪些内容? 答题要点：包括制订物业管理方案的能力、制订物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制订物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力、创优达标的能力。 341.物业服务企业的专题培训的定义是什么?

答题要点：物业服务企业的专题培训包括更新观念的培训、专项管理培训、专项技术培训。 342. 物业服务企业的培训管理主要包括哪些措施?

答题要点：主要包括以下四方面： 1.要严格管理，严格要求，强化奖惩; 2.要采取灵活多样的培训和考试方式; 3.要为被培训的员工创造良好的学习环境;

4.要采取各种措施，培养员工主动参与培训的意识，调动员工参加培训的积极性，提高培训效果。

343.物业服务企业常用的培训方法有哪些?

答题要点：物业服务企业常用的培训方法有：课堂教学法、现场教学法、师徒式培训法。 344.培训效果的评估主要包哪些内容?

答题要点：主要包括三方面：

1.评估被培训者对培训知识的掌握程度。

2.评估被培训者工作行为的改进程度。

3.评估企业的经营绩效是否得到了改善。 345.员工薪酬管理的主要内容有哪些?

答题要点：员工薪酬管理，是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程，即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程。

346.物业企业薪酬管理的目标有哪些?

答题要点：物业企业薪酬管理的目标主要有三个： 1.吸引高素质人才、稳定现有员工队伍;

2.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力; 3.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调。 347.物业企业制定薪酬计划应注意哪些方面?

答：物业企业在制订薪酬计划时。要通盘考虑，同时要把握以下两个方面：

1.企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准。企业的薪酬计划应与企业经营目标相结合。

2.工资是企业的成本支出，压低工资有利于提高企业的竞争能力，但是，过低的工资又会导致激励的弱化和人员的流失。

348.调整薪酬结构的基本原则是什么? 答题要点：对薪酬结构调整主要掌握基本原则，即给予员工最大激励的原则和公平付薪原则。 349.物业服务企业制定薪酬体系的步骤是什么? 答：主要包括以下六步： 1.职位分析; 2.职位评价; 3.薪酬调查; 4.薪酬定位; 5.薪酬结构设计;

6.薪酬体系的实施和修正。

350.物业服务企业薪酬结构设计，一般需要综合考虑哪几方面的因素?

答题要点：物业服务企业薪酬结构设计，一般需要综合考虑三个方面的因素：一是其职位等级;

二是个人的技能和资历; 三是个人绩效。

351.请简述如何针对物业服务企业项目负责人进行考核?

答：对项目负责人的考核一般是通过工作业绩、业务能力、综合素质和个人品质等方面进行考核。考虑到物业管理服务运作特点，对其工作业绩和业务能力的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。定量考核指标，由物业服务企业根据不同物业和项目的具体情况自行设定。

352.如何针对物业服务企业操作层员工及其他物业管理人员进行考核?

答题要点：操作层员工以及其他物业管理人员考核的内容主要包括：业务能力、沟通能力、理解能力、协调能力、学习能力、责任意识、真诚意识、纪律意识、敬业意识、服从意识、团队意识等方面。区分不同岗位，考核的侧重点有所不同。 353.物业服务企业考核管理的原则是什么? 答题要点：考核原则有以下五方面：

1.凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，避免考核的片面性;

2.考核的内容必须与工作相关，个人生活习惯、癖好等内容不要包括在考核内容中; 3.考核标准要便于衡量和理解，尽可能予以量化，做到可定量测定; 4.考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待，或经常变动; 5.考核标准的制定与执行，必须科学、合理、不掺入个人好恶等感情成分。 354.请简述物业服务企业的考核程序?

答题要点：物业服务企业考核程序分为以下七步： 1.进行职务分析; 2.确定考核周期;

3.建立考核的组织机构;

4.根据被考核人员的不同岗位特点，设定相应考核指标权重; 5.对考核指标进行科学分档，并明晰每档的具体要求;

6.组织实施考核。各考核者根据对被考核者情况的了解给被考核者评分; 7.收集整理有关资料，确认考核结果。 355.物业服务企业员工考评办法有哪些?

答：物业服务企业员工考评通常采用定性考核法和定量考核法。 356.定性考核法主要内容有哪些? 答题要点：定性考核法主要包括采用个人述职，群众考评，组织谈话、上级评定等方式进行。一般从“德”、“能”、“勤”、“绩”四个方面组织考核。

357.员工奖励办法是什么?

答：一般说来，对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励。 358.员工奖励应注意的事项?

答题要点：应该注意以下五方面：

1.要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成;

2.员工做出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励; 3.对不同的员工要采用不同的奖励的方式; 4.奖励程度要与员工的贡献相符; 5.奖励的方式可以适当变化。

359.管理者对员工惩罚的形式包括? 答题要点：惩罚方式包括以下几种： 1.批评; 2.扣罚奖金; 3.给予罚款; 4.降低薪资; 5.降低职务; 6.免除职务; 7.岗位调整; 8.给予辞退; 9.其他惩罚。

360.请简述惩罚时应注意的事项?

答题要点：对员工惩罚应注意以下四方面： 1.惩罚要合理。要使受罚者罚而无怨，口服心服;

2.惩罚要适当。首先惩罚的时机要准确恰当，其次是惩罚的比例要恰当;

3.惩罚要一致。首先，要言行一致。其次，要做到在惩罚面前人人平等;

4.惩罚要灵活。即惩罚的方法可灵活多样。 361.沟通的形式与方法有哪些?

答题要点：沟通的形式有语言交流、书面交流和其它形式交流(如网络等)。沟通的方法包括：倾听、交谈、写作、阅读和非语言表达(如表情、姿态)。 362物业管理客户沟通的内容包括哪些?

答题要点：物业管理客户沟通包括如下内容：

1.与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流;

2.与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流;

3.与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流; 4.与业主大会和业主委员会就物业管理事务的沟通交流; 5.与业主、物业使用人的沟通交流。

363.物业管理与业主沟通交流的内容具体有哪些? 答题要点：物业管理与业主交流具体包括如下内容：

1.物业管理相关法规的宣传与沟通;

2.物业管理服务内容、标准和有关账目的公示与解释;

3.物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复;

4.业主、物业使用人物业管理的投诉受理与处理反馈;

5.业主、物业使用人物业服务需求或其它需求的受理、答复、解释和反馈;

6.物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其它事项的沟通交流;

7.物业管理日常服务中的一般沟通交流等。

8.与其它单位和个人的沟通交流。

364.与政府相关部门沟通应做好哪些准备工作?

答题要点：物业管理公司要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备。

365.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位沟通应做好哪些准备工作? 答：要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作。 366.与业主、业主大会和业主委员会的沟通前，应做哪些必要的准备工作? 答：应做好如下准备工作：

1.物业服务的管理人员应熟悉物业管理基本的法律法规，并能将其运用于物业管理实践。如《物业管理条例》、《业主大会规程》、《物业装修装饰管理办法》等。

2.客户沟通相关人员应充分熟悉和掌握物业的基本情况，熟悉物业区域内各类设备设施、场地的功能、特点和要求。

3.在日常的物业管理服务中，要勤于学习，勤于思考，注意观察、了解物业区域内的业主、物业使用人的基本情况。

4.物业服务企业应定期对物业管理服务人员进行必要的培训，使其把握沟通服务的基本形式、方法和要求，以达到良好的沟通效果。 367.与客户沟通的方法有哪些?

答题要点：与客户沟通包括以下方法：

1.倾听。物业管理服务沟通人员应该以极大的耐心倾听客户倾诉，让其充分表达甚至宣泄; 2.提问。在客户表达混乱或语无伦次时，要有礼貌地截住客户谈话，弄清主题和要求，也可以重新组织谈话或转换话题;

3.表示同情。对客户无论其所谈话题与物业管理是否相关，是否合理，应表示同情但不能轻易表示认同，要审慎对待。不可受到客户的情绪影响;

4.解决问题。客户所提问题或投诉，要引起重视，尽快处理;

5.跟踪。管理人员要全程跟踪处理过程，尤其要注意解决问题的方式方法。要有一个积极的结尾，对于无法解决的问题，要有充分合理的解释。 368.如何做好沟通管理工作?

答题要点：做好沟通管理工作应从以下三方面入手： 1.建立定期客户沟通制度

物业管理应区分不同沟通对象进行分析研究，针对客户特点和要求，定期走访客户，与客户进行沟通，全面了解和掌握客户需求，不断改进管理服务工作。 2.建立跟踪分析和会审制度

在与客户沟通过程中，要形成完整的沟通记录，包括时间、地点对象、沟通人员、事件和处理结果等。

3.引进先进技术和手段，加强客户管理客户沟通是客户管理的基础性工作。有条件的物业服务企业要通过引进先进的客户管理技术和手段，建立行之有效的客户沟通和客户管理系统。 369.客户沟通的注意事项有哪些?

答题要点：客户沟通的注意事项包括：

1.选择适宜的沟通地点：良好的沟通环境可使双方在轻松愉悦的环境中进行沟通和交流; 2.摆出良好的沟通态度：物业管理人员与客户沟通交流时，应态度诚恳、神情专注;

3.保持恰当距离：沟通中物业管理人员要与客户保持适度距离，不应有多余的肢体动作或不恰当行为;

4.语言恰当：对业主、物业使用人所提任何问题和要求，均要采取与人为善的态度，给予充分理解，必要时可作耐心解释，但不宜指责、否定或驳斥;

5.因人而异：物业服务的沟通应根据沟通的对象、目的、内容和地点的不同采取相应的沟通方法;

6.保留记录：客户沟通的事由、过程、结果应记录归档。客户所提要求，无论能否满足，应将结果及时反馈客户。 370.客户投诉的原因?

答题要点：客户投诉的原因概括有：物业管理服务、物业服务收费、社区文化活动组织、突发事件处理和比邻关系处理等。

371.物业管理投诉处理的要求有哪些?

答题要点：物业管理人在受理业主投诉时，除了要严格遵守服务规范外，还有以下要求： 1.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”;

2.尽快处理，暂时无法解决，除必要时向业主说明外，要约时处理，时时跟进; 3.投诉要作出详细的记录，并及时总结经验;

4.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主、物业使用人的合理要求。 372.物业管理投诉处理的程序包括哪些?

答题要点：物业管理投诉处理程序包括：

1.记录投诉内容;

2.判定投诉性质;

3.调查分析投诉原因;

4.确定处理责任人;

5.提出解决投诉的方案;

6.答复业主;

7.回访;

8.总结评价。

373.物业管理投诉处理的方法包括哪些?

答题要点：物业管理投诉处理包括以下方法：

1.耐心倾听，不与争辩;

2.详细记录，确认投诉 ;

3.真诚对待，冷静处理;

4.及时处理，注重质量;

5.总结经验，改善服务。 374.何谓客户满意? 答题要点：客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较：而客户的实际感受不一定全是真实的。 375.客户需要包括哪些方面?

答题要点：客户需要包括以下方面：

1.需要被关心;

2.需要被倾听;

3.需要服务人员专业化;

4.需要迅速反应。

376.了解客户满意的方法有哪些?

答题要点：了解客户满意的方法包括：

1.建立受理系统：建立 “客户热线” 的免费电话和“经理信箱”等

2.客户满意调研：客户因欲望和需求而产生期望。要求和期望可以归纳为一系列绩效指标; 3.失去客户分析：公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因。

4.竞争者分析：对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制定并实施行动方案。

377.客户满意度调查基本原则是什么?

答题要点：为做到使自己的客户满意，首先必须了解和评估他们的满意程度，分析他们的满意度是在上升还是在下降。倘若满意程度下降，则必须决定采取哪些必要的措施来促使业主满意度上升。如果客户感到满意，同样有必要了解企业在哪些方面做到了尽如人意。 378.客户满意度调查注意问题?

答题要点：客户满意度调查应注意： 1.目标明确; 2.领导重视; 3.持续改进; 4.协同运作; 5.基于事实。

379.客户满意度问卷调查实施包括哪些步骤? 答：客户满意度问卷调查实施步骤包括： 1.客户满意度调查的策划; 2.利用客户数据库;

第三篇：北京市物业管理招投标暂行办法

【发布单位】80103

【发布文号】京国土房管物字[2001]258号【发布日期】2001-03-27 【生效日期】2001-04-01 【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网

北京市物业管理招投标暂行办法

(京国土房管物字〔2001〕258号2001年3月27日)

第一条第一条为规范本市物业管理招标投标活动，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条第二条在本市行政区域内进行的物业管理招标投标活动，均适用本办法。

第三条第三条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责全市物业管理招投标的管理工作，北京市居住小区管理办公室(以下简称“市小区办”)具体负责本市物业管理招标投标的指导监督工作。

第四条第四条凡在本市行政区域内，建设单位、物业管理委员会、产权人或其他单位(以下统称“招标人”)选择物业管理企业时，均可通过招投标方式确定。其中，政府投资建设项目、经济适用房项目的建设单位以及物业管理委员会选择物业管理企业时，必须通过招投标方式确定。

第五条第五条新建用于出售的物业的招标投标工作，应在商品房销售(预售)之前完成;自用物业，应在入住前3个月完成;已投入使用物业招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。

第六条第六条物业管理招投标活动实行备案制度，招标人在招标前应提交下列材料报市小区办备案，其中，物业管理委员会招标应到区县房地局备案：

1、招标项目简介

2、招标活动方案(包括招标组织机构、时间安排、评标委员会、评分标准)

3、招标书(包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等)

第七条第七条招标人可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标。

第八条第八条招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称、地址、项目的基本情况以及获取招标文件的方法;采用邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，邀请书应包含上述内容。

第九条第九条招标人招标前应编制招标文件，招标文件中应包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准或物业管理收费标准、对投标单位及投标书的要求、评标标准等内容。

第十条第十条招标人应当确定投标人编制招标文件所需的时间，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十一条第十一条具有《北京市物业管理资质合格证书》的物业管理企业和已有市国土资源和房屋管理局登记备案的外省(市)物业管理企业，均可参与本市物业管理投标活动。

第十二条第十二条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当到招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

第十三条第十三条投标人应当在招标文件中规定的时间内，将投标文件送到指定地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。

第十四条第十四条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，应邀请所有投标人参加，还可邀请公证机构参加。

第十五条第十五条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应由招标人代表及物业管理方面的技术、管理方面的专家组成，人数以5至9人为宜，其中招标人代表不得超过2人。

前款专家应当从事物业管理相关工作满五年以上且具有中级以上职称或具有同等专业水平。

市国土房管局应建立全市物业管理招投标评标专家库。招标人可从专家库名单中随机抽取评委，特殊招标项目可以直接从专家库中确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第十六条第十六条评标委员会可以采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出澄清或说明。

第十七条第十七条评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

1、综合评分，以分数最高者为中标;

2、综合评议，经评委有记名投票决定。

第十八条第十八条一般项目的评标活动应在投标截止后七日内完成，重点工程项目可在15日内完成。

项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。

第十九条第十九条招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。并于合同签订之日起15日内，将合同报送市小区办及区县房屋土地管理机关备案。

第二十条第二十条招标人自行组织招标有困难的，可委托市小区办代理组织招标活动，招标活动所需费用由招标人承担。

第二十一条第二十一条招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：

1、项目竣工总平面图;

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图;

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

5、各单位工程竣工验收证明材料;

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;

7、房屋销售清单和产权资料;

8、公共配套设施的产权及收益归属清单;

9、物业管理所必需的其他资料。

第二十二条第二十二条为保证投标活动的严肃性，招标人可向投标人收取适当押金，招标结果确定后7日内，应将押金退还投标人。

第二十三条第二十三条本办法执行中的具体问题由市国土房管局负责解释。

第二十四条第二十四条本办法自2001年4月1日起执行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第四篇：北京市住宅物业管理服务等级标准一级

(一)基本要求

1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。 2 承接项目，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。 4 有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5 服务人员佩戴标志，服务主动、热情，文明用语。 6 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。

7 在公共区域显著位置公示24小时报修电话，水、电、气等急迫性报修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录(依法由专业部门负责的除外)。

8 设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业管理服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

9 每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

10建立各种公共突发性事件(如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

11小区内显著位置设立公共信息栏，配合街道、社区居委会进行公益性宣传。 12冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。

(二)房屋管理

1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。

2 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。 3 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4 定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。 5按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。 6 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

7 保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

(三)共用设施设备运行维修养护

1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，共用设施设备保持正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

2 建立共用设施设备清册档案(设备台帐)，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

3 有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。

5 属于特种设备的，按照政府有关规定，定期进行检验检测，并符合相关规范。 6 设备房保持整洁，无鼠害现象。 7 庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

8 危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

9 公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢。

(四)协助维护公共秩序

1 负责小区公共区域内的公共财产的看护。

2封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，危及人身安全处设有明显标志。 3 夜间对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡逻，每次巡逻人数为2人，做到有计划、有记录。

4 对进出小区的车辆进行管理，车辆有序通行、停放。

(五)保洁服务

1. 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。 2 .小区公共保洁区域每日清扫1次。

3. 按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。 4 .在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

5. 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传，维持正常的生活秩序。

(六)绿化养护管理按北京市园林局规定的《三级养护标准》养护。

(七)消防管理

1 有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。 3 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

4 每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。 5 发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。 6 设有消防箱，备存紧急消防物资，设有消防监控中心的要24小时专人值守。

(八)停车管理

1 有健全的机动车、非机动车停(存)车管理制度和管理方案。 2 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。 3 机动车停车有序，24小时有专人巡视管理。

4 定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。 5 小区主要道路及停车场有交通标志。

6 地下停车场保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

(九)二次供水管理

1 二次供水设施设备正常运行。

2水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁。

3操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证，禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。

(十)电梯管理

1 无人值守电梯,应24小时运行。

2 有人值守电梯，主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号。

3 凡设有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行。 4 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内进行抢修，其它维修应在23点至次日5点以内进行。 5一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

(十一)装修管理服务

1 按照政府有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

2 受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3 装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告政府有关主管部门。

4 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。

5 指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

(十二)水景观

小区内设置水景观设施等，在接管时，维修运行要求应有约定，并按约定提供服务。

第五篇：北京市居住小区物业管理办法

北京市居住小区物业管理办法(1995年市政府第21号令)

北京市居住小区物业管理办法(1995年市政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改) 物业管理处

第一条为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区(以下统称居住小区)。别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。

第三条新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。

第四条本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

第五条市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。

第六条本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住

小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

第七条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。

第八条居住小区已交付使用并且入住率达到50% 以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选

择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

第九条物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。

第十条物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

第十一条物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。合同签订后，由物业管理

企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。

第十二条物业管理企业的权利：

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理;

(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用;

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为;对造成的损害，有权要求赔偿;

(四)要求物业管理委员会协助管理;

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务;

(六)从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。