北京市物业收费标准

2022-08-03

第一篇：北京市物业收费标准

北京市物业服务等级标准

住宅物业服务标准

Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心批准部门：北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局

实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京前言

本标准为推荐性标准。

本标准的主要内容是：1.总则;2.术语和定义;3.基本规定;4.住宅物业服务一级标准;5.住宅物业服务二级标准; 6. 住宅物业服务三级标准;7.住宅物业服务四级标准;8. 住宅物业服务五级标准。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

主编单位：北京市物业服务指导中心北京银达物业管理有限责任公司北京闻达敏斯物业管理服务有限公司北京万科物业服务有限公司北京网信物业管理有限公司北京顺天通物业管理有限公司

主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

1 总则................................................. 1 2 术语和定义............................................ 2 3 基本规定.............................................. 3 4 住宅物业服务一级标准.................................. 4 4.1 基本要求............................................ 4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................ 6 4.3 消防安全防范....................................... 11 4.4 绿化养护........................................... 14 4.5 环境卫生........................................... 15 4.6 公共秩序维护....................................... 16 4.7 装饰装修管理....................................... 17 5 住宅物业服务二级标准................................. 19 5.1 基本要求........................................... 19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护............... 21 5.3 消防安全防范....................................... 26 5.4 绿化养护........................................... 29 5.5 环境卫生........................................... 30 5.6 公共秩序维护....................................... 32 5.7 装饰装修管理....................................... 32 6 住宅物业服务三级标准................................. 34 6.1 基本要求........................................... 34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 36 6.3 消防安全防范...................................... 42 6.4 绿化养护.......................................... 44 6.5 环境卫生.......................................... 46 6.6 公共秩序维护...................................... 48 6.7 装饰装修管理...................................... 49 7 住宅物业服务四级标准................................ 50 7.1 基本要求.......................................... 50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 52 7.3 消防安全防范...................................... 58 7.4 绿化养护.......................................... 61 7.5 环境卫生.......................................... 62 7.6 公共秩序维护...................................... 65 7.7 装饰装修管理...................................... 65 8 住宅物业服务五级标准................................ 67 8.1 基本要求.......................................... 67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 69 8.3 消防安全防范...................................... 75 8.4 绿化养护.......................................... 78 8.5 环境卫生.......................................... 79 8.6 公共秩序维护...................................... 82 8.7 装饰装修管理...................................... 82 引用标准名录.......................................... 84 条文说明.............................................. 86 1 总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准

外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2 术语和定义 2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。 2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。 2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。 3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维

修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 4.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。 4.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 4.1.4 档案

1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 4.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 4.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 张贴或悬挂相关制度、证书。 4.2.2 共用部位 1 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每半年检查1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 4.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换1 次备用水泵。

4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。 3 化粪池

每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。 2 楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复;复杂故障2 周内修复。 3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜

每周巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 5 低压配电箱和线路

每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。 4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每月表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等;每季度表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每年检查1 次外观、接线;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除;每半年表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器

每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁每季度检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。 4.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 4.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行1 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。 3) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每2 年机柜内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 3 绿篱和色块

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。 5 草坪保证基本成活。 4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。 2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次;灌木每1 年至2 年施肥1 次;地被和草坪植物每年开春后施肥1 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。 4 整形修剪

一般乔木每3 年修剪1 次;灌木每2 年修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。 5 除草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。 6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。 4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。 4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。 2) 楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。 3 天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。 4 楼外道路及设施每日清扫1 次楼外道路。 5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。 4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 4.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。 5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 5.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装，佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 5.1.4 档案

1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。

3 应用计算机管理基本信息、基础资料。 5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 5.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 张贴或悬挂相关制度、证书。 5.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每半年检查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 5.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 5.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换1 次备用水泵。

4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。 3 化粪池

每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。 2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复;复杂故障2 周内修复。 3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜

每日巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。

5 低压配电箱和低压线路

每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜

每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。 5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每2 月检查1 次按键、显示屏等;每2 月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器

每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 5 图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点

每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器

每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每季度检查1 次开锁功能、接线。 5.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 5.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。 2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电

控箱内部除尘1 次;每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器

每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 2 灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 3 绿篱和色块

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。 5 草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。 5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。 2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次;灌木每年施肥1 次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况;发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。 4 整形修剪

乔木每2 年修剪1 次;灌木每年冬季修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。 5 除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。 6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。 5.4.3 工作检查和记录

1 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。 2 编制绿化养护措施和工作计划。 5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。 2) 楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。 3 天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每半年清洁1 次雨蓬、门头等。 5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。 5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 5.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 6.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。 6.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 6.1.4 档案

1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。

3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 6.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。

5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织1 次社区文化活动。

10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督管理及评价。 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 6.2.2 共用部位 1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查1 次雨、污水管井等。 3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 6.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。

5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 6.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每季度切换1 次备用水泵。

4 每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池

每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复;复杂故障5 日内修复。 2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复;每月调整1 次时间控制器。 3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。

5 低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。 6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器

每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点

每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器

每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁

每2 月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每2 月检查1 次开锁功能、接线。 6.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 6.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施

控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。 2 灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。 3 绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。 4 地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。 5 草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。 6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。 2 施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。 3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。 4 整形修剪

乔木每年冬季修剪1 次;灌木每年生长季节和冬季修剪1 次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪12 次。 5 除草

每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。 6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。 6.4.3 工作检查

1 生长季节每月检查3 次绿化工作。 2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。 3 有绿化档案。 6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。

2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。 2) 楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。

每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。 2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁2 次电梯轿箱。 3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面;雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。

每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。 5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。 6.5.3 工作检查和记录

1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。 2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。 6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。

6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。 6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。 6.6.8 备勤人员24 小时待岗。 6.6.9 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 7.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。 7.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训、考核。 4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案

1 建立物业管理档案， 2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。

3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 7.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织2 次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。

11 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 7.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 7.2.2 共用部位 1 房屋结构

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每2 月检查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 7.2.3 空调系统

5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2 次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1 次风管。

7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 7.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每2 月切换1 次备用水泵。

4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂; 每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池

每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复;其他复杂故障3 日内修复。 2 楼外照明

每周巡视3 次;一般故障1 日内修复;其他复杂故障5日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况;每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全;每半年检测1 次接地电阻;每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜

每周巡视1 次设备运行状况;每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1 次远控装置。 7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常;每年1 次带负荷运行; 每年活化2 次蓄电池;每日巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好; 电缆进出线和开关标志清晰、准确。 7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每周表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每2 周检查1 次按键、显示屏等;每2 周表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器

每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每2 月表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备

每周检查2 次监视画面、录像功能;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每季度表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每季度表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点

每2 周检查1 次外观;每2 周表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器

每2 周检查1 次外观;每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁

每月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线。 7.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 7.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。 2 消防广播系统每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。 2 灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。 3 绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。 4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。 5 草坪

草坪整齐，覆盖率高于95%。 7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。 2 施肥

乔木每年施肥1 次;灌木每年施肥2 次至3 次;地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的，应使用有机肥料。 3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。 4 整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次;绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1 次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。 5 除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。 6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。 7.4.3 工作检查

1 生长季节每月检查4 次绿化工作。 2 编制每月绿化养护措施和工作计划。 3 绿化档案齐全。 7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。

2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。 3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。 7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2 次信报箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。 2) 楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。

根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。 2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁3 次电梯轿箱。 3 天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面;雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施

每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。

每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。 5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。 7.5.3 工作检查和记录

1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。 2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。 7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24 小时值守。

7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次;22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。 7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。

7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。

7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。 7.6.9 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所

3 客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 8.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。

5 按需求配备具有外语会话能力的管理人员。 8.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。

2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。

3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 8.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 8.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。 7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织3 次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。

11 设置公共信息栏，每月至少更新1 次;配合相关部门进行公益性宣传。 12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 8.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 8.2.2 共用部位 1 房屋结构

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物

1) 每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每月检查1 次雨、污水管井等。 3) 每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4) 每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5) 每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。

5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2 次风机盘管滤网;每2 年清洗消毒1 次风管。

7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 8.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每月切换1 次备用水泵。

4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

8.2.5 排水系统 1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态;每周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池

每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明

每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复;复杂故障1 日内修复。 2 楼外照明每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复;复杂故障3日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜

每日巡视3 次设备运行状况;每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查2 次电气安全;每半年检测1 次接地电阻;每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路

每周巡视1 次设备运行状况;每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜

每周巡视2 次设备运行状况;每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值;每年检查2 次各类远控装置和节能装置。 7 发电机

每月试运行1 次，保证运行正常;每年2 次带负荷运行; 每年活化2 次蓄电池;每班巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测

每年检验1 次内部结算电能表。 9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。 8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每日表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 2 对讲门口机

每周检查1 次按键、显示屏等;每周表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 3 网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 4 红外对射探测器

每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每月表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 5 图像采集设备每日检查1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁1 次; 每季度内部除尘1 次。 6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，

进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 8 云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每季度表面清洁1 次;每半年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点

每周检查1 次外观，表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器

每周检查1 次外观;每周表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁

每2 周检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每2 周检查1 次开锁功能、接线。 8.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在

第二篇：北京市小区物业费收取标准

时间:2012-02-01 01:19来源:车俊作者:七卅之夕郑州律师点击:11

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序号项目收费标准收费依据备注

1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号

2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号 3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年

4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号 5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号 6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号

7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分 8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号 9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号 10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号 11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月

12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5% 13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%) 14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%) 合计2.157元/平米.月

一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出

1、保洁费

根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下: 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括: (1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围; (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理; (3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物; (4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫; (5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; (6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!

2、保安费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准:3-5元/户月

服务内容:维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准: (1)积极与派出所配合，保护小区安全。 (2)24小时昼夜巡逻值班。 (3)对小区可疑人员进行查问。

(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。

(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。

备注:必须是封闭式小区，雇用专职人员。

除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等

3、绿化费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准:0.55元/平方米年

服务内容:小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。服务标准: (1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。 (2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。

(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。 (4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。

备注:绿化率超过30%的小区，糖尿病最新中医疗法。标准可上浮20%。根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图

4、普通住宅管理费

根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下: 收费标准: (1)一般住宅为2.40元/平方米年 (2)乙类住宅为2.82元/平方米年 (3)甲类住宅为3.50元/平方米年服务内容: (1)组织接管房屋及设备。

(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。 (3)计算房租。

(4)建立房屋管理帐册、档案。

(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。 (6)处理违约，办理房屋撤管手续。小区物业费。 (7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。 (8)组织物业管理的其它费用。服务标准: (1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。

(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。 (3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。

这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月

5、电梯运行维护费

6、高压水泵运维费

这2项最迷糊，请物业提供:电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。

根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下: 住宅电梯服务标准

1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明:运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。 2.保证运行时间。

住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00-24:00时连续运行不间断，24:00-6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。 3.保证文明服务。

司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。 4.维修保养及时。

坚持每周对电梯进行一次保养。 5.轿厢清洁。

轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，物业费收取标准。听说糖尿病如何食疗。候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。高压供水运行服务标准

l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。 2.保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。 3.水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

4.保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。 5.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。 6.保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"，并采取临时供水措施。

7.消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。

真详细，晚上仔细算算咱小区的物业费合不合理。

算出来发一下，让大家也看看。

我觉得我们的物业费也忒贵了点是不是啊?

嗯嗯，我也觉得，这可得好好算算!

第三篇：北京市住宅物业服务标准(三级)

附件2：评估项目确定的物业服务标准

一、基本要求

(一) 客户服务场所

1、设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。

2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3、客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 、设置并公示24 小时服务电话。

(二)人员

1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4、项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

(三) 制度

1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2、建立突发公共事件的应急预案。

3、建立培训体系，定期组织培训与考核。

4、建立物业服务工作记录。

(四) 档案

1、建立物业管理档案。

2、配备档案管理人员。

3、应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

(五)标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

(六)客户服务

1、每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。

2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4、水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。

5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。报修进行回访。

6、每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7、每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

8、每年组织业主参观共用设施设备机房。

9、每年至少组织1次社区文化活动。

10 、设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

11 、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12 、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

(七) 专项服务委托管理

1、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。

3、专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

4、对专项服务进行监督及评价。

二、共用部位及共用设施设备运行、维修养护

(一)综合管理

1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5、每年第四季度制定下一维修养护计划。

6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

8、设备机房

1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。

4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。

(二)共用部位

1、房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

2、建筑部件

1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。

4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物

1) 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查1 次雨、污水管井等。 3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。 4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。

(三) 空调系统

1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3、制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

4、每年检查1次管道、阀门并除锈。

5、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

(四)二次供水设施

1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2、每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3、每季度切换1 次备用水泵。

4、每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。

5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

(五)排水系统

1、排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

2、污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每2周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。

3、化粪池每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。

(六)照明和电气设备

1、楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复;复杂故障5日内修复。

2、楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复;每月调整1次时间控制器。

3、应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。

4、低压柜

每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。每年检查一次电气安全。

5、低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

6、控制柜

每2周巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7、发电机

每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和蓄电池。

8、检测

每5年检验1次内部核算电能表。

9、配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。

(七)安全防范系统

1、报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态;每2周表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。

2、对讲门口机每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。

3、网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。

4、红外对射探测器

每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。

5、图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能;每2周表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。

6、摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。

7、解码器

每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。

8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。

9、巡更点

每月检查1 次外观;发现故障隐患，即时排除;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。

10、读卡器

每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次，查看防水状况。

11、电磁锁门锁

每2月检查1 次吸力、外观、接线。

12、出门按钮

每2月检查1 次开锁功能、接线。

(八)电梯

1、电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2、在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5、配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6、制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

(九)水景

1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2、使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。

3、设置必要的安全警示标志。

4、水质符合卫生要求。

三、消防安全防范

(一)综合管理

1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。

4、每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6、消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。

7、发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

(二)消防设施设备维修养护

1、火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每隔3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3 ) 备用电源

每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。

2、消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。

3、防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4、防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。

5、水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。

6、应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。

7、消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

8、灭火器

每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

四、绿化养护

(一)基本要求

1、乔木

植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。

2、灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。

3、绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4、地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。

5、草坪

草坪基本整齐，覆盖率高于95%。

(二)绿化养护内容

1、灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。

2、施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。

3、病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

4、整形修剪

乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。

5、除草

每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有效控制。

6、垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。

(三)工作检查和记录

1、生长季节每月检查3次绿化工作。

2、编制每季度绿化养护措施和工作计划。

3、有绿化档案。

五、环境卫生

(一)生活垃圾的收集、清运

1、按有关规定和标准实行垃圾分类。

2、配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。

4、每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

5、垃圾清运车外观整洁。

(二)物业共用部分清洁

1、楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。

2) 楼道、楼梯

每周清扫1 次、每2周清拖1 次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。

2、电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。

3、天台、屋面

每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。

4、楼外道路及设施

每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。

5、水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年清洁2 次水池池底。

6、有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7、雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。

(三)工作检查和记录每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。

六、公共秩序维护

(一)主要出入口有专人24小时值守。

(二)制定巡查路线，巡视检查并做好记录。

6：00 至22：00 巡视2 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

(三)巡视检查

巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

(四)机动车辆凭证出入。

(五)安防控制

安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。管理制度、应急预案张贴在显著位置。

(六)对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

(七)每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。 (八)备勤人员24小时待岗。

(九)记录与档案

1、各项工作记录完整有效。

2、档案齐全。

七、装饰装修管理

(一)建立装饰装修管理服务制度。

(二)建立装饰装修管理档案。

(三)装饰装修申报

受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

(四)装饰装修巡查

装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

(五)装饰装修结束后进行检查

装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

(六)清运装修垃圾

委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。

第四篇：北京市物业服务收费管理办法（试行）

第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。

第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

-1- 第六条经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。

危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)政策的危改回迁小区。

第七条实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

第八条物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。第九条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

第十条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业 -2- 服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

-3- 业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十二条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十三条执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十五条业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条物业管理企业可按月、按季或按计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费 -4- 用。

第十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

-5- 第二十二条市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

第二十三条本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。

第二十四条本办法自2006年1月1日起执行。

《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1997]第196号)、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》(京价(房)字[2000]163号)、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1998]第394号)《、关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字[1996]第274号)同时废止。

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第五篇：北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范本市高档住宅物业管理服务收费行为，维护物业管理企业、房屋产权人和使用人的合法权益，推动本市物业管理的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及本市有关法律法规和规定，特制定本办法。

第二条本办法适用于北京市行政区域内的高档住宅物业管理服务收费。本办法所称高档住宅，是指经市政府有关部门批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。凡开发建设文件明确为撟≌瑪、未明确是高档住宅，但实际上是按高档住宅建设并需要按本办法确定服务收费标准的，须由受托管理的物业管理企业报市物价局予以确认。本办法所称物业管理委员会(以下简称管委会)是指由房屋产权人和使用人代表组成的、经房屋土地管理局批准成立的，由居民实施自治管理的组织。本办法所称物业管理企业是指经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格、接受管委会委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。

第三条北京市物价局是本市高档住宅物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。

第四条物业管理服务收费，应遵循合理、公开及与管理服务水平相适应的原则。

第五条高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业委托具有资质的价格事务所、会计师事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。

第六条物业管理服务收费分为公共性服务费、公众代办性服务费和特约服务费。公共性服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施公共部位的维修保养和保安、绿化等费用。公众代办性服务费是指为房屋所有人、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等项服务而收取的费用。特约服务费是指为满足房屋所有人和使用人专门需要提供的个别服务而收取的费用，包括房屋自用部分的维修、看护儿童、代购商品、家电维修、住户室内卫生打扫等等。

第七条公共性服务费所涉及的有关成本、费用、税金应执行国家有关部门关于企业单位成本费用列支有关政策和上缴有关税费政策的规定。

第八条物业管理的公共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。

第九条物业管理企业必须与管委会签订物业管理委托合同，双方协商确定的收费项目、收费标准、收费办法应当在物业管理委托合同中明文约定。

第十条物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后一个月内，将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案。

第十一条物业管理企业应遵守下列规定：

(一)物业管理服务收费实行明码标价，收费项目及其标准应在经营场所或收费地点公布。

(二)物业管理企业不得收取与自身管理服务无关的前期开发费用，也不得将应由前期开发投资的配套设施费用，转化为物业管理服务收费。

(三)物业管理企业应当定期(一般为6个月)向管委会、房屋产权人和使用人公布收入和支出账目，公布物业管理年度计划和重大决策，接受管委会和房屋产权人及使用人的监督。

第十二条房屋产权人、使用人应按管委会与物业管理企业商定的收费项目和收费标准交纳各项费用，不按规定交纳的，物业管理企业有权依照物业管理委托合同追偿。

第十三条物业管理企业向房屋产权人收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再向房屋产权人征收性质及内容相同的费用。

第十四条评估事务所、会计师事务所等中介服务机构接受委托测定物业管理费时，应采用科学的方法，遵循客观、诚实、信用的原则，按本办法第七条规定进行。

第十五条高档住宅管委会成立前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。