城中村物业管理思路

城中村物业管理思路（精选6篇）

篇1：城中村物业管理思路

城中村改造思路

1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程

五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。

“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。

2、将城中村的规划纳入统一的城市框架

要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。

目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来

城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。

另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。

2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。

3、将城中村的管理纳入统一的城市管理

要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集

体经济组织的依赖。

在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。

4、将外来人口纳入统一的城市群体

城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。

（8）加强研究，完善改造配套政策

城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体

制是实现城乡一体化的一把钥匙，是打造和谐社会的关键所在，也是政策研究的一项重要课题。

篇2：城中村物业管理思路

摘要：快速城市化过后，城中村问题变得越来越突出，尤其是随着三旧改造政策出台，城中村改造已经走向了改造的成熟时期。在规划实践中，如何应对新政策要求，本文试在土地优化、拆迁补偿安置、自然环境保护、历史文化延续等方面上进行改造策略探讨。

关键词：城中村 三旧政策

改造策略

广州市，国家中心城市之一，多年来经济持续增长，GDP增速在11%以上，2009年，广州市实现地区生产总值（GDP）9112.76亿元，比上年增长11.5%。1相对经济增长，广州市的土地资源消耗非常惊人，到2009年全市（老八区）城乡建设用地约1250平方公里2，占合理开发规模的75%，未来可发展的用地相对较少，必然要求广州走内涵挖潜的模式，节约集约用地道路3。

1广州的城中村政策新机遇

近年来，城中村的改造，成为了广州市政府工作的重点之一。自2001年开始，着手对城中村进行改制和改造，遵循“先行试点，积极稳妥，逐步升温，不出乱子”的原则，进行改造。2002年出台《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》，明确了城中村改制过程中：身份转变、产权处理、市民待遇（社保）、公共事务管理等实施办法。但从“身份改变”到“待遇改变”，还需要一段时间，市政府组织编制了《广州市城中村改制过渡期规划指引》，通过研究城中村改造制度和技术标准，提供技术指导。2007年启动康乐村、杨箕村，猎德村、2008年启动潭村、冼村的城中村改造。在具体实施层面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因时制宜，滚动改造”的工作思路和方法。

2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出，“希望广东在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使广东不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。”随即，广东省启动建设节约集约用地示范省，省部合作共同推进。并提出“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造

2009年8月25日，广东省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》明确了三旧改造的总体要求和基本原则，确定三旧改造范围，和对三旧改造方式和用地处理提出了指导意见。在补办征地手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”。广州市人民政府为落实推进“三旧”改造工作，提出市推进的具体实施意见，明确村改造模式的分类及相应政策，在土地、财政、拆迁补偿安置办法、保障措施等提出了具体的实施意见。

广州市的三旧改造工作开始迎来了新的政策契机，在这个背景下，开展基于新的三旧政策 12 《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》

根据广州最新二调土地数据推算，不含水库和水工类建设用地、平整地、闲置地等，市区建设用地面积约1250平方公里。3 《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》 研究和规划实践，能够为下步的三旧改造工作提供新的规划思路。

2新政策下的新策略

广州市城中村新政策是在《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办„2002‟17号)和《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办„2008‟10号)的意见上进一步深化。其总体目标是遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧’，改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机的结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。

2.1基于土地优化的改造前提

土地的整治和利用是城中村改造的落脚点4。城中村改造的难点就在于改造资金的缺乏和改造实施村民的反对。实现城中村改造的最重要突破点就在于土地的整治优化。挖掘出土地价值，通过项目运作和开发，能够通过资金的运作实现财务平衡。同时村民反对的根源就在于对土地的剥夺，如果能找寻到未来的发展收益，虽然土地的利用方式发生转变了。但其收益仍然能够得到保障。

实际上，在分析新政策对于如何促使实现经济效益与环境形象的统一，就在于促使土地价值和土地使用方式从分离走向融合。主要通过适当放宽土地政策，真正做到土地的二元归一。原2002年“城中村”改制中提出户口的“农转非”，也提出剩余集体土地按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，一次性转化为国有土地，在实际调研中，发现这种改变只是身份发生了变化，而土地并没有得到明确的调整。释放土地价值，突破土地政策的困境成为了新政策的重要的突破点。除了在农村集体建设用地改变为国有土地提供了政策保障，同时在补办征地手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、三类地处理、土地出来收益支持等几个方面实现了政策保障。

2.2实现从物质环境的改造到综合改造

相对原拆迁安置补偿，新政策主要在以下几个：第一，明确拆迁补偿安置的标准,具体体现在确定基准建筑面积和改造复建成本5，在全市范围内规范了城中村改造标准指引，建立了一个可以比较的标准。并同时考虑一村一策，政策具有一定相对灵活性。如考虑现状的有证建筑部分较大，在确定基准建筑面积相对而言拆迁的难以实施下去，补充了“拆一补一”原则进行安置。第二，制定了相关标准改造带来的高容积率、高密度、大建设规模的压力。由于基于资金平衡的改造方式的进行，相应的安置还建成本必然需要相应的建设量来平衡。为减缓这种压力，政策要求每户建筑面积原则上不大于170平方米的标准进行设计和建设，同时鼓励村民按照2：1置换住宅建筑面积为物业建筑。来建设住宅量，增加相应的相应的公共服务设施配套。

2.3构建融合地方特色、历史文化、生态环境于一体的整体空间框架

自然村落大部分建在地势较高、与农田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用难以耕作的山地，达到节省土地的目的（梁傅，1935）。传统村落的形成是与自然环境相适应，根据了地形、气候等自然条件进行用地选择建设而成。

李俊夫 城中村的改造 北京：科学出版社，2004 《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》穗旧改函[2010]9号 村落风俗和历史文化往往产生于村落的独特自然环境和村落的建筑风貌中。对于新的改造规划来说，对于物质环境的改造的意义远不在建筑的更新和改造，更需要重视传统文化的传承。新政策明确要求保护旧村历史内家族祠堂、名人故居等历史建筑、具有岭南风格的特色建筑及古树名木等，制定相应的措施以有利于村文化延续，烘托具有岭南文化特色的历史和风俗。6

2.4财务运作，形成行之有效的可操作的规划文件。

与珠海、深圳等地开发推进城中村改造实施，关键在于如何形成可实施的规划文件，能够在政府不投入、不进行土地拍卖情况下保证改造实施。

改造资金保障。城中村改造的成本核算、资金来源、资金的投入保障等等。

3土华村改造案例介绍 3.1土华村现状特征

土华村位于广州南中轴线地区，果树保护区内，现隶属海珠区华洲街道，北临龙潭村，南靠小洲村（属于历史保护区）。西侧为沥滘村，东与生物岛隔水相望。规划研究范围总面积为496.98公顷，即现状村域范围；改造范围为村现状建设用地范围，总面积119.85公顷。

土华村村域整体格局由石榴岗涌和土华涌两条河涌穿越，形成双涌汇珠江，将土华村分为南部旧村域、中部半岛新村及北部工业仓储区。规划区的果林翠绿飘香，盛产闻名遐迩的石硖龙眼、鸡心甜黄皮、红肉甜杨桃及有岭南果王之称的木瓜等名优水果。在旧村区内分布有多颗古树。

土华村现状建筑主要为村居住建筑与工业厂房，建筑质量普通较差，整体建筑布局呈现北工南居的功能形态，部分工业建筑与居住建筑相互交叉。

3.2规划目标与策略

从广州市层面上，《2008－2020年珠三角改革发展规划纲要》明确了广州市国家中心城市的地位，在更高层面上确定了广州市的战略地位。在《广州城市总体发展战略（2010－2020）》中提出构建宜居宜业、活力魅力的云山珠水名城。从市层面上明确了未来广州市宜居宜业型城市远景和目标，在空间结构中在原八字方针上新增了中调的战略构想。目的就是调高、调优、调强，在空间上旧村的改造是对应中调的相关概念，就是激化中心城区的活力，提升功能的能级。

从次区域的发展来看，全村位于南中轴线地段内，未来将成为城市的形象区和魅力区，将能够进一步集聚人气，承接从中心城区疏解外围人口。同时土华村北与员村—琶洲地区、广州大学城、生物岛等城市重点地区相毗邻，依托良好的区位条件和环境条件，为城市重点地区提供居住。

从地处周边环境来看，地处万亩果园这一广州绿肺之中，水网密布，水环绿绕，绿荫，富有岭南水乡景观特色，生态景观价值十分优越，旧村的改造不光是对村内生态环境良性建设，挖掘土地价值，而且适度发展旅游，能够对生态资源适度利用，化单纯的限制为有效利用。

3.2.1 发展目标

通过全面改造，改善村人居环境，提升土地价值，促进村集体经济良性可持续发展，促进 6 广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（征求意见稿）村景观环境融入万亩果园，将土华村改造成为广州市具有岭南特色的集生态旅游、文化休闲功能的生态宜居新社区和三旧更新改造示范。

具体目标:土地价值和土地使用方式从分离走向归一，实现经济效益与环境形象的统一。即保障村集体增效和农转居居民的增收；改善居住环境，塑造地区整体城市形象。制度文化与经济发展从对立走向融合，实现城乡二元机制的统一。即推动全面城市化发展,实现城乡一体化，保护村落文化，与城市文化融合。

3.2.2 规划策略 1土地利用策略

我们在调研和访谈中，了解到2002年改制，尚未对土地实施真正的转变，本次规划在充分考虑村尚有历史留用地指标没有得到落实，并考虑到未来的征地的可能性，实现从集体土地向国有用地的转变。同时按照2007年的土地利用总体规划的现状数据对现有的建设用地进行核准，作为现状地类。通过对现状用地的分析评价，可以看出用地布局较为分散，尤其是华南快速路以西部分，从整体生态环境和基础服务设施集中布局的角度考虑，规划对用地进行适当整理，按照建设用地增减挂钩政策进行处理，并确保改造后的实际建设用地不超过现状规模。

2拆迁补偿策略

拆迁的改造的主要原则是：充分保护有历史价值的建筑，考虑经济效益与社会效益、环境效益相结合点、坚持符合法律规定的权限和程度，坚持市场经济公平交易。

在考虑原地回迁、异地回迁、货币补偿等多种情况下，考虑到城中村村民对土地的眷恋和对地缘关系的寄托，采取原地回迁的模式进行。在满足政府的相关要求前提下，按照回迁面积按照于1：1实行“拆一补一”。

3空间策略

空间布局主要从区域的功能影响辐射、减少对万亩果园的生态压力和村民对原住地的风水文化、恋土情节等角度进行考虑。

从区域的功能角度，环城高速以北与广州市南中轴线的行政中心毗邻，可以提供相应的休闲商务等功能服务，可适当提高开发强化，在区域内来平衡南侧建筑量，建设对万亩果园的相对压力。

同时考虑到土华村现状居住主要分布在环城高速为南侧，祖辈祠堂、寺庙等都建在此地，规划对尊重这种群体记忆留存和文化传统，把安置区布局在原居住用地处、而将高速公路北侧规划为融资地块。

最终形成“外密内疏，北高南低”的空间形象和“三心两片绿野绕，三轴三带碧水连”的空间结构意向。三心指的是综合休闲商业服务中心、社区商业服务中心、社区文化休闲中心；两片区是滨水居住小区、生态居住小区；三轴是两条主要发展轴线及未来预留发展轴线；三带：石榴岗河、土华涌、东头涌。

4历史环境保护策略

针对良好的自然资源环境，确定果林—潮道生态系统为基调，适度开发生态旅游项目，形成“林、涌、园、水”的自然景观体系，打造成水乡风情生态湿地园。同时对于区内的自然景观环境注重保护和恢复必要的自然格局，保留了东头岗、西头岗两处自然山头，成为改造后的公共开放空间，恢复被填埋的绕西头岗的水道，依托两岸的建筑风情，打造成为水乡风情的载体。

从原有的“云山高照壁，珠海静归怀“的大区域自然生态观到现有的“城央绿野间、碧水映土华”的整体环境景观。规划充分尊重现有富有岭南风情的历史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝庙等文化建筑和建筑肌理格局，并延续小洲历史文化保护区脉络，并依托复原水道，建设特色风情名居区，布置书画艺术体验、形成传统文化游览、特色餐饮、生态旅游服务街。4结束语

随着三旧政策不断完善，城中村改造从摸索开始走向成熟，从注重拆迁开始走向了综合平衡，从注重结果走向了程序完整。对于新政策下的三旧改造规划探索对于政策的实施具有良好的检验作用。

三旧工作真正走向成熟，尚有一段距离。对于目前采取的自主改造，以资金平衡进行开发强度的测算的规划思路在一定程度上实际推高了开发容积率。另外一村一策的开发策略在一定程度上推动了开发的进行，也考虑到具体的开发实际情况，但是在区域开发中，往往最容易开发的或者改造成本代价最小的村最先开发，这种挑肥拣瘦的做法实际上是不利于整体的区域平衡发展的。这些问题，会对下步规模化的三旧改造造成较大的障碍。这也将是未来城中村改造的另外话题。

篇3：城中村改造新思路

“城中村”, 顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”:“‘城中村’里的许多房屋建设挺豪华, 但往往华堂与陋室并存, 杂乱无章的建筑挤成一片, 只见新屋不见新村, 只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局, 没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新, 也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹, 缺少下水管道和排污管道, 缺少公共垃圾堆放与处理, 偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了, 城市的气息在这里全然不见。”

“城中村”问题由来已经, 可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。北京、上海、深圳、西安、广州等大城市的“城中村”问题更是受到当地政府、人民甚至全国的高度关注。

“城中村”改造是城市发展的必然条件, 究其原因大致可归结为两个方面:第一, 即“城中村”的“形”。“城中村”是城市的一种夹生态, 它是介于城市和农村夹缝中的一种形态, 在城市化过程中极力去适应城市发展的需要, 但由于多方约束无法摆脱原有的乡村格局, 最终停留在我们所看到的杂乱无章的格局状态, 严重影响整个城市的总体形象;第二, 是“城中村”的“魂”。“魂”即“城中村”的内在机制, 相对于外在的“形”而言, 它包括村民意识, 归属感以及相应的社会保障, 生存生活基本诉求等等。在长期二元体制的发展条件下, 城中村虽然城市化了, 但相应的内在机制并没有得到配套发展。

二、“城中村”的问题

“城中村”由于自身的复杂性、地域性和差异性, 导致了各种社会问题和矛盾堆积。经过总结, 将其存在的问题归结为三个部分, 即管理问题、经济问题、环境问题。

(一) 管理问题

1、权属管理。

“城中村”虽然在城市化过程中已转入城市范围, 村民的户籍问题也基本上从农业户口变成了非农户口, 按照村所在区位划分入相应的社区街道, 但其大小事务基本上还是由原来的村集体组织进行管理, 政府部门只是对原有集体组织进行更名或简单重组, 使其更具备城市组织管理的要求, 但实际上这种方式只是换汤不换药的做法, 例如浙江省在“城中村”的改造过程中, 将农村收入城市并改“村”为经济合作社, 出台了《浙江省村经济合作社组织条例》。这种形式的管理基本上还是属于自治管理形式, 社区、街道、政府对其进行的管理采取的仅仅是间接管理, 不能对其起到主导的作用, 在某种程度上来说是这种间接管理是致使“城中村”问题难以解决的一大根源。

2、公共设施及房屋建设管理。

“城中村”的公共基础建设在过去很长一段时间都是属于“村”集体组织自行管理, 未纳入到城市基础建设统一规划当中, 加之各个村之间, 财政收入与经济水平的差异, 造成了各“城中村”与城市间公共基础设施建设的差异。而“城中村”的公共基础设施标准往往落后于城市规划标准, 因而, 在城市中形成一片“公共孤岛”, 严重影响了城市的外观。“城中村”在城市化过程中虽然被城市所收纳, 但是其土地的性质尚未改变, 土地为村集体所有, 村民在没有居住房屋的情况下有权申请审批土地用以建房。而今, “城中村”范围内大量土地被征用, 村民失去赖以生存的生产资料, 加之城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺, 致使城郊土地价值大幅上升, 在经济利益的驱动下, 农民利用其自有多余的住房, 想尽办法“见缝插针”式的乱搭乱建, 以低廉的价格租赁给城市外来人口, 租房手续简单, 出租管理松散, 使得“城中村”人口混杂, 房屋出租管理无序。

3、人口管理。

“城中村”的出租房量大, 且其价格低廉, 因而在此地区聚集了大量外来流动人口。“城中村”的人口构成主要可以概括为三方面:一是原有村民;二是城市低收入人群;三是外来务工人员。“城中村”人口结构复杂, 对城市人口的登记管理产生一定的影响。其中, 大部分租住人口收入较低, 工作不稳定, 文化层次偏低, 卫生意识较差, 乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是, 这样的复杂人口和环境给城市的人口、环境管理带来一定的难度。

(二) 经济问题

1、村民的生活保障。

“城中村”由于村原有性质的改变以及村民自身身份的转变, 生活方式也在发生着变化。村民不能继续从土地上获得收益, 但又受到受教育程度、年龄等各方面条件的限制, 他们很难找到稳定合适的工作, 没有工作就无从落实各类社会保障;另一方面, 城市发展, 使他们从“农村人”变成了“城市人”, 但在社会保障待遇上却享受不到应有的城市居民待遇, 城市的养老、医疗等社会保障制度并没有很好地覆盖这部分人群, 这些都是村民“农转非”的后顾之忧, 也是“城中村”违章建房现象张狂的原因之一。

2、“城中村”建设资金问题。

“城中村”在城市化过程中数量不断增多, 一些原本规模较大的村落, 需要改造的范围很广, 改造资金成为“城中村”整治的首要问题。部分“城中村”经济实力较为雄厚, 但由于长期受小农意识和农村生活习惯及观念的影响, 不愿意投入大量资金用以改造建设。另外, 对于资金不充裕的“城中村”而言, 政府也不可能对其进行直接的大规模投资, 一般只能在公共基础设施上给予适当的支持。开发商介入是一条很好的途径, 但其往往要考虑更多的经济利益, 一般不愿意接收“城中村”的改造工程, 因此“城中村”改造的资金筹措是一个难题。

(三) 环境问题

1、生态环境恶化。

“城中村”无疑是城市“脏、乱、差”的代名词。绝大部分“城中村”的城市规划落后, 缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章, 污水随意排放, 垃圾成堆, 蚊蝇滋生, 生活条件恶劣, 有人描述“城中村”是“村外现代化, 村内脏乱差”, 也有很形象地描述城中村的顺口溜说:“住在‘城中村’, 不知晨与昏;难见窗外一线天, 一日三餐要开灯。”居住环境问题可见一斑。在“城中村”村民建筑往往单家独院, 建筑密度高, 居住人口稠密, 使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患, 一旦发生火灾和疫情, 消防车和救护车将无法通行。

2、人文环境恶化。

首先, “城中村”形成后, 村民以出租房屋为生, 为了追求租金的最大化, 村民的出租行为往往比较盲目和混乱。“城中村”的房屋基本上是出钱就可以租住, 租住人口在自身因素和城市因素的影响下, 具有很强的流动性, 随时可以从一个村庄搬至另一个村庄;其次, “城中村”的建筑杂乱而稠密, 出租屋租金低、隐蔽性强, 管理比较松散、人口密度大, 这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便, 对社会治安来说也是一重大考验;最后, “城中村”村民大多失业在家, 村民间往往存在血缘联系, 易形成各个小群体, 与周围城市居民格格不入, 在特定事件的刺激下, 易引发冲突, 导致群体性事件。

三、“城中村”改造的主要模式

(一) 政府投资建设模式。

政府投资建设模式是指以政府为主导, 提供“城中村”改造的方案、资金, 并由政府组建专门的机构集中建设或委托给市场上的项目管理公司负责建设, 建成后再移交给村民集体或使用方, 由村民集体负责项目的运营。在这种模式下, 政府委托专门机构或公司充当开发商的角色, 直接投资“城中村”改造, 解决村民拆迁安置问题, 达到改造目标。这种模式多见于大型项目如大学城、工业园区的建设等。上海的“新天地”城中村改造等项目也是这一模式成功运作的例子。这种模式的优点在于:能够从整体上体现城市规划的要求, 从城市景观、社会效益和环境效益出发根本上解决“城中村”问题, 能够保证改造质量, 同时能直接减免一部分成本 (如土地出让金和部分税费) 。局限性体现在:适用于位于市区边缘的大型项目, 拆迁成本低, 开发成本小, 城中村的问题并不明显。

(二) 村民自建模式。

村民自建模式是指以村为主体, 以村集体经济为基础, 自行组织实施非市场化的改造, 村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案, 并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务, 政府无须投入财政资金, 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚, 村民筹资能力较强。这种模式的优点在于:一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位, 充分调动了村民的积极性, 不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍, 还省去了开发商的部分利润, 总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本;二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位, 理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系, 便于政府职能的发挥;三是有效化解了城中村改造资金不足的难题, 减轻了政府的财政负担。局限性体现在:如果村集体缺乏改造经验, 往往会降低城中村改造的品质。

(三) 开发商投资改造模式。

开发商投资改造模式由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求, 将开发用地和建设用地捆绑招标, 并提供相关优惠政策, 开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后, 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北省保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。这种模式的优点在于:一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入, 使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上;二是开发商的介入加剧了市场竞争, 易于实现土地市场价值最大化, 避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾;三是村民只是政府政策的受体, 无需支付改造成本, 使村民的既得利益得到有效保护。实践证明, 这种模式在许多地方是很成功的。其局限性在于:政府土地收益受到损失, 开发模式存在被动性, 不利于大面积改造城中村。

四、“城中村”改造新视角

从“城中村”目前的改造模式来看, 主要依靠的是改造机遇和改造资金, 只有在政府具备开发项目和资金的前提下, “城中村”改造才会被提上日程, 不然会受到上述因素的制约, 而无法实质性地进行改造。2010年3月5日温家宝在所做的政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”。2011年4月的十一届人大四次会议, 温家宝再次在政府工作报告中明确提出了“要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1, 000万套, 改造农村危房150万户, 重点发展公共租赁住房”的建设要求。今后, 公共租赁房的建设将大规模地在全国各大中小城市进行开展, 将这一项目与“城中村”改造进行有机结合, 将会形成多赢的局面, 既有利于保障房的建设, 也可以有效地解决“城中村”改造所面临的问题。

五、“城中村”改造与公共租赁房建设的有机结合

(一) “城中村”改造与公租房建设的相似性。

“城中村”与公共租赁房在一定程度上都是城市化发展过程中出现的问题, 两者并非完全孤立, 在某些方面“城中村”和公共租赁房具有一定的相似性:首先, “城中村”和公共租赁房都是城市化发展的产物。“城中村”是城市扩张的结果, 城市面积逐步向外扩张的过程中将原郊区农村合并为城市范围, 形成现在我们所看见的“城中村”。城市化建设发展进程加快, 城市人口激增, 随之产生了一系列的社会问题, 如教育、医疗、住房等等。公共租赁房是社会保障性住房之一, 是解决城市住房问题的新举措;其次, “城中村”改造与公共租赁房建设都属于城市规划建设范畴。“城中村”迫切需要改造的原因之一是其与城市格格不入的外观, 由于自身条件的限制以及经济利益的趋势, “城中村”乱搭混建现象比较普遍, 在改造“城中村”时, 需要对其进行合理规划, 使其与城市总体面貌相匹配。公共租赁房的建设亦是如此, 既要对其内部的面积户型进行设计, 更要进行合理城市选址外观设计, 使其符合城市规划的总体要求。总之, 两者的建设都离不开政府规划的引导;再次, “城中村”改造和公共租赁房建设都涉及到资金、土地等相关问题。目前, “城中村”改造较有成效的多在一线城市, 很难在二三线城市展开, 主要是因为二三线城市缺少城中村改造的专项资金。而公共租赁房的前期建设主要在北京、上海、厦门、重庆等城市试点, 政府较为重视, 给予了一定的资金支持, 随着近年来公租房建设工作在全国的推广, 各地政府对这一工作都非常重视, 而摆在公租房建设面前最大的问题无外乎资金与土地;最后, “城中村”改造和公租房建设面对相似的社会群体。“城中村”村民的住房较为宽敞, 一般都有多余住房用于出租, 由于其低廉的价格, 较好的交通地段, 往往能吸引那些无购房能力的外来务工人员和新进就业毕业生等城市中低收入人群租住, 而公共租赁房建设的目的是为了解决城市低收入人群的住房问题, 虽然几大试点城市的保障对象有所不同, 但总体上与“城中村”的租户会有所交叉重叠。

(二) “城中村”改造与公租房建设的思路

第一, 将“城中村”改造与公共租赁房建设进行统一规划。各“城中村”由于地域、经济、人文等因素的影响, 无论从现状、外观、经济条件上都存在一定差异, 我们可以根据“城中村”的现有情况, 选择相应的适合公租房需要的规划方案, 或改造或重建来实现两者的建设要求。

第二, 共用建设资金和土地。在这种结合模式里, “城中村”与“公租房”存在一种互惠供求关系, 即“城中村”向公租房建设提供建设用地, “公租房”向“城中村”建设提供资金, 一来可适当减轻政府的土地压力, 二来则解决了“城中村”改造资金缺乏的问题。这是一种共赢的模式, 在这种模式下可以适当减少政府的财政支出, 集约城市建设用地。

第三, 统一管理。在结合模式形成的前提下, 我们可以建议一套统一的管理系统, 系统针对有公租房建设的城中村进行统一登记, 登记内容可包含房屋质量, 面积, 位置, 户主信息, 租户信息以及房租等内容, 可以有效的对公共租赁出租情况进行网上监控, 实时更新。同时也是对“城中村”出租混乱的一种有效管理, 有利于监控这一地带的外来人口, 加强“城中村”的治安建设。

摘要：当前我国城市化高速发展, “城中村”问题日益突出, 从现有的改造模式来看, 很难在实质上进行大范围的城中村改造。本文对城中村问题进行剖析, 总结当前的改造模式, 提出一种改造的新思路:将城中村改造与公共租赁房建设相互结合, 实现资源共享的共赢改造模式。

关键词：城中村改造,公共租赁房

参考文献

[1]杨安.“城中村”的防治[J].城乡建设, 1996.8.

[2]罗清和, 蔡腾飞.深圳城中村问题的思考[J].深圳大学学报, 2007.6.

篇4：广州冼村城中村改造“黑幕”

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

篇5：城中村物业管理思路

城中村综合部按照区相关部门的工作任务和要求，本着“承上启下、协调左右、联系内外”的工作原则，着力做好上情下达及各部门的协调、协助工作。

一、20**年工作总结

（一）城中村拆迁及项目建设工作

截止目前共制定并实施保护性施工行动10余次，协助做好重大工作现场安保工作5次，落实项目建设工地安全检查4次，协助疏导村民（农户）上访7次。

1、配合拆迁地块项目清零工作。做好拱宸地块上塘路沿街商铺、店面房、企业（如雨豪假日酒店、杭州银行）搬迁、腾空及建筑物拆除的安保工作；做好拱宸77亩地块拱墅职高店面房清退及建筑物拆除工作；配合好石祥路提升改造（如讴歌4s店）及茶汤路（如瓜山衡利称重厂）、东文教路（如绍兴路611号店面房）征迁工作；做好蔡马53亩地块信联宿舍劝搬及腾房工作。

2、做好改造地块现场安保工作。落实拱宸36号地块废土禁倒及53研究所外墙禁修工作；做好隽逸花苑北侧菜地平整的保护性施工；处理好拱宸、七古登地块种植物清理；做好建设工地、出让地块夜间安保及安全生产检查工作。

3、配合做好街道重点工作。做好瓜山佳苑地下车位抽签安保工作；做好拱宸堂十字架“上改下”安保工作；做好瓜山立交下违章建筑三次强拆行动安保工作；牵头联系城管科及施工单位落实新惠大酒店沿街广告牌拆除工作；配合好蔡马回迁安置筹备工作。

4、协助处理群众信访投诉工作。做好瓜山村民上访疏导工作；处理好村民阻挠石祥路提升改善工程事件；完成纪委交办涉及城中村改造案件调查。

（二）日常管理工作

1、效能监察：根据区政府要求，对建设工程项目实施全程监测，及时填报重大项目进展。共操作效能监察平台百余次，其中各类资料扫描及上传50余次，施工现场照片上传50余次。未出现红灯情况。

2、档案管理：完成善贤安置房、小学等项目的竣工验收资料整理工作；完善拱宸、七古登、蔡马安置房等项目的前期手续资料整理工作；完成拱宸、七古登安置房项目廉政文化进工地台账；完成拱宸国有标房、农户及大关路道路整治国有标房一户一档资料归档工作；完成拱宸异地安置选房资料归档工作；完善拱宸国农户、拱宸39号地块、东文教路拆迁补充协议编号归档工作。

3、日常管理：分指挥部通过劳务派遣方式共聘用相关人员5人，做好日常工资发放、合同续签工作；分别在善贤、七古登、拱宸等设立安保值勤点，负责各工地及拆迁现场的日常安保工作；做好瓜山、拱宸等地块夜间渣土禁倒值班工作；完成合同归档300余份，发文40份；对外盖出450余份材料进行登记及留底备案。

二、下阶段工作思路

工作目标：进一步强化综合执法工作，深化执法成效，打好组合拳，有效推进重点地块拆迁工作；完善效能监察平台建设，保证异常情况零发生；提高办公室工作效率和质量，确保政令畅通；继续完成拆迁户信息归档和前期手续资料整理工作。

20**年思路

（一）继续有效推进重点地块拆迁清零工作。配合做好政府重点项目及重点地块的扫尾工作；部署好征迁对象的劝搬、清退和保护性施工工作。

（二）筹划好街道重点工作的`安保任务。做好蔡马（一期）安置房分房后续处置工作；做好后续上访人员疏导应急预案；部署好各建设工地的夜间值勤工作。

（三）做好综合部日常管理工作。完善效能监察平台建设，保证异常情况零发生；提高办公室工作效率和质量，确保政令畅通；继续完成拆迁户信息归档和前期手续资料整理工作。

“十三五”思路

配合做好政府重点项目及分指挥部新启动项目的征迁工作；协助做好七古登、拱宸等回迁安置项目的筹备工作，做好选房现场的安保方案、人员配备；加强对各重大项目建设进程的监察，完善平台建设；及时做好相关拆迁资料、拆迁协议、前期资料的归档和整理；进一步规范人员管理、印信管理、合同管理及收发文管理。

篇6：城中村物业管理思路

引言

所谓的城中村，是指在城市化进程中，农村村落由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

城中村是深圳历史的“活化石”，记录了历史文化、宗族变迁、人文风情等，像下沙黄氏重阳祭祖习俗、下沙大盆菜宴、沙尾村莫氏点灯礼等声名远播。

深圳“城中村”房屋产权多数属于个人，物业产权和业主构成非常复杂，导致物业管理、维护和服务混乱；业主和使用人的比例严重失调，外来人口是本地户籍人口的十几倍，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。

深圳市福田区对城中村管理状况进行大规模的整治行动始于二十一世纪初，主要模式是由原村落集体股份公司成立专业化物业管理公司或引进品牌专业物业管理公司对城中村进行规范化物业管理，改变城中村物业经营管理模式。

深圳市上城物业管理有限公司是深圳市最早实施城中村专业化管理的物业公司，早在1993年，上步实业股份公司就注册成立了物业公司。经过十八年发展，上城物业已经成为具有良好的品牌美誉度和200多万平方管理规模的品牌物管企业，以成功实现城中村专业化、规范化管理而名闻遐迩，是深圳城中村专业化物业管理的标杆企业。

上城物业的历史渊源

上个世纪八九十年代，随着特区经济的高速发展，取消农村组织、取消农民 1 户口、提升城市管理成为深圳发展的需要。

从1991年，深圳农村城市化开始启动，而特区内的上步村成为第一个试点，由时任深圳市委书记的厉有为亲自挂帅，推进上步村改居工作。

其实在上世纪90年代初，上步村的电脑产业早已与闻名海外的北京中关村不相伯仲。这里集中的多是电子工业部的下属企业和科研院所创办的企业，除研发之外，这些企业更注重吸收国外信息和技术，注重技术的转移和制造，还致力于收录机、彩电、电子零组件等方面的制造。此时的上步村，云集了当时国内最多的电脑电子产业人才，企业集聚成片，城市化改造条件早已成熟。

1992年4月1日，由市、区两级共同组建的试点工作组正式在上步村开展工作。试点工作组和村党支部、村委会决定首先实行政企分开，先撤销村民委员会和村民小组建制，成立居民委员会，将原村里承担的社区管理职能转到居委会，各自然村的经济组织归属上步村企业公司属下各经济管理部。

根据上步村土地已被征用完毕，业已形成的产业结构、经营机制和分配方式，试点工作组和原村党支部、村委会决定进行“股份合作制”改革，把股权分为三种形式：集体积累股、个人分配股和个人集资股。经过两个多月的清产核资和资产评估等筹备工作，1992年7月16日，上步村在特区率先完成农村城市化试点改革，成立了深圳市最早的农城化股份公司——上步实业股份有限公司。此时，公司拥有近20万平米的自有物业，物业租赁是上步公司的主要经济来源。

农村城市化后公司的经济发展向哪里去？如何利用现有的资源来发展和培养自己的专业公司？如何在激烈的市场竞争中确保自有物业保值增值、解决股民子弟就业的问题、建立自己的专业管理团队、保证集体经济做大做强？

上步总公司董事长林展强先生以及公司决策层在公司成立伊始，便审时度 2 势，很快把目光投向了房地产开发和与之配套的物业管理行业。在还不被大多数人认同的情况下，力主组建自己的物业管理公司。

实际上在城中村纳入城市范围之初，各村在原有的基干民兵连的基础上组建起治保会并逐步承担起治安维护的职能。但是由于外来人口的增加，村级治保会的职能由原有的治安维护逐步过渡到外来人口管理、治安秩序维护、环境卫生维护等职能，其沉重的费用负担基本由股份公司全部承担。在城中村整体拆迁改造之前，物业管理已经逐渐成为城中村规范化管理的必经之路。

而在上世纪90年代初，深圳物业管理行业刚刚起步，甚至并不被人看作一个独立的行业，物业管理商品消费意识还很淡漠，上步人创办物业公司不仅难以得到当地居民的理解和支持，甚至在工商管理部门的注册也一波三折。当时深圳也只有那几个大的地产开发商为了管理自己开发的物业才成立物业管理公司，农城化股份公司创办物业管理公司，这没有先例！

没有先例，可以开创先例！深圳创办特区何尝有先例？上步村的农村城市化又何尝有先例？上步人还真不信邪。

1993年11月13日，上步总公司公司注资500万元成立了深圳市第一家由集体股份公司组建的全资子公司——深圳市上城物业管理服务公司（规范化登记后改为深圳市上城物业管理有限公司），主要从事住宅区、写字楼及其它用途物业的管理服务，提供清洁绿化、保卫安全、机电设备维修保养、房屋租赁代理等综合管理服务，逐步展开了对上步公司物业的规范管理。

在物业管理行业的起步阶段，许多居民对自己的房产还要交纳物业管理费不理解，甚至有所抵触。为了争取上步居民的理解和支持，时任上城物业总经理的郑伟佳领着公司的骨干成员挨家挨户做业主的思想工作，直至得到大多数居民的 3 理解和支持。

从农民到居民，换了身份，更要换脑筋。上步股份公司董事会一班人深深地认识到，要办好物业管理公司，使之能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。公司放远眼光，决定让思想活跃、观念求新求变的年轻人挑起上城物业管理公司的大梁。于是，20多名德才兼备的上步青年走马上任，成为上城物业管理公司的创业主力军。

在上步，有一条雷打不动的“村规”：每位青年都必须参加民兵应急分队，并“服役”2年。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队。应急分队实行部队军事化管理，通过军事训练、理论学习、国防教育等方式，培养、锻炼年轻人成长、成才。成立之初的上城物业管理公司除聘请少数业务骨干外，其经营班子和部门负责人几乎都“出身于”民兵应急分队。“深圳市第二届十佳青年”、应急分队首任队长的郑伟佳担任了物业管理公司第一任总经理，几名副总经理都曾是民兵应急分队骨干。

这帮年轻人凭着在民兵应急分队磨练而成的闯劲、拼劲，以及自强、自立、自信、自律意识，边学边干，白手起家。公司实际上于1996年借助接管上步大厦为契机挂牌开始运营，由于管理团队缺乏专业知识，缺少管理经验，就主动请来福田物业管理公司加盟，共同管理上步大厦，在共同管理过程中学习经验，总结管理模式。经过不断学习和实践，通过专业化公司的“传、帮、带”，到1999年最终从福田物业公司手中全部接管了大厦的物业管理工作。上步大厦也先后被评为“广东省城市物业管理优秀示范大厦”、“全国城市物业管理优秀示范大厦”。

由于以郑伟佳为核心、以罗利安等人为骨干的这帮年轻人，一开始就以不服输、敢想敢干的精神进行创业，将公司发展战略定位于高起点、高标准、高要求，4 服务管理水准上定位于向万科、中海等一流物管企业看齐，经过两届领导及上城物业人的共同努力，上城物业管理公司逐步走上了现代化、专业化、品牌化道路。

1999年通过ISO9001—2000质量管理认证后，并于2002年在所有管理物业全面导入ISO9001—2000质量管理体系，使公司管理规范化水平大大提高。

2003年罗利安升任物业公司总经理后，秉承上步人不断开拓进取的创业精神，进一步推进公司管理升级工程，将环保理念和职业健康安全理念融入公司文化之中。

2004年该公司又相继导入ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全体系标准，逐步形成专业化、品牌化的物管体系。

上城物业管理公司在坚持专业化、品牌化的同时，致力于走规模化经营之路，不断扩大其专业品牌的辐射力、影响力。一方面积极向外拓展经营，大胆走出去承揽社会物业。通过参与市场竞争，先后取得了鹏丽大厦、兴华苑小区和御景华城等物业管理权。另一方面，结合“城中村”改造，将“城中村”物业纳入专业化管理，改造一栋接管一栋，改造一批接管一批。时至今日，上城物业已经基本上将原上步村民分散的物业全部纳入专业化管理，管理范围覆盖了整个上步的“城中村”。

2004年上城物业管理公司取得国家二级物业管理资质，2008年取得国家一级物业管理资质，一举跻身深圳市物业管理品牌企业之列。

城中村管理典范创建

在城中村实施物业管理，与商品房住宅小区的物业管理相比较，最大的差异就在于物业基础条件的差异。

其

一、基础设施不完善，消防设施不足。

由于历史的原因，所有的城中村不在城市规划范围之内，街巷布局杂乱无章，缺乏规划设计，市政配套建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施等的布局杂乱横陈。再加上城中村配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄，消防车辆根本无法驶入。一旦遇到火灾时，后果不堪设想。

其二、出入口众多，规格各异，管理难度大。

城中村在由乡村整体转入城市时，不少村民的楼房属于抢建、私搭乱建，房屋质量堪忧外，还造成城中村联通外界的街巷数量众多，有的能通过车辆，有的则只能让路人通行。

其三、环境卫生设施设备欠缺。

由于城中村在整体配置环卫设备时缺乏全局观念，再加上缺乏后续管理，街巷路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，经常见到村内路面污水横流、垃圾成堆、老鼠白天到处游走、蟑螂四散。

其四、外来人口无法控制，居住人员成分复杂，治安环境严峻。

由于城中村出租房价格低廉，吸引来数量众多的外来人员暂住。这些暂住人员的成分非常复杂，作奸犯科者隐于其间，也有通缉逃犯藏身其间。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有摄像头、治安岗亭的不多;城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。而缺乏诸如24小时监控、治安岗亭及其他硬件，则加大了治安防范的难度。

其六，村民素质参差不齐，商品意识差，缺乏物业管理观念。

城中村的居民，世代耕种谋生，文化素质不高，商品意识差，缺乏物业管理观念，在城中村推行物业管理服务，并向村民收取费用，收费难成了最大的问题。若收费率过低，则物业公司将难以维持盈亏平衡。而且，由于股份公司囊括五个自然村，不同村落因历史因素存在着不同的利益格局，收费标准和模式缺乏成熟的操作方式。

18年前，对于刚刚成立的上城物业来说，既没有先例可供借鉴，又面对城中村这个从未有人啃过的硬骨头，艰难程度，可想而知。

上城物业的年轻创业者们脚踏实地，因地制宜，根据股份公司实际状况，在公司组织方式和经营管理模式上进行了开天辟地的创新，采取了一系列扎实有效的管理策略，迅速开创出宏大的组织布局。

首先，上城人以上城物业总部为核心，建立办公室、财务部、品质部、市场部、工程部、保安部等职能组织，统一品牌，统一经营，统一管理，使企业的经营管理占领战略制高点。公司制度的确立，为上步村物业管理事业发展奠定了制度基础和组织基础，这个颇有远见的制度创新和组织安排，后来的发展证明十分关键，是上城物业事业发展的最根本的出发点。而专业职能部门的设置则大大强化了物业管理专业管理组织能力和服务管理水平，是公司规范化、高水平发展的组织保障。

然后，以原来的自然村落为单元，组建物业分公司，实施独立经营核算，以清晰的责权利分配模式建立起科学合理的总分管理模式。在收费方式上采取居民出一点，分公司承担一点，基层服务单位创收一点的模式。这种组织模式类似于物业管理项目的独立核算制度，基于谁交费谁受益的市场化基本原则，尽管和完 7 全市场化的商品房物业项目财务制度有所迥异，但核心的基本市场原则是相同的。

第三，采取旧有旧办法，新有新办法的差异化管理策略。在旧村落格局的城中村，以构建完善服务体系、提升居民生活品质为宗旨，采取保本经营、服务提升的管理策略，通过城中村安全、环境、设施硬件改造和服务体系软件建设相结合的方式，大幅度改善城中村环境、安全、设施管理服务水平，使城中村居民生活水平大大提高，令原村民的物业租赁经营收益率获得提高；在城中村改建项目，以建立与市场接轨的服务管理模式为目标，采取高端商品房物业管理模式，进行高端服务创建和品牌展示，形成公司市场外拓发展潜力。这种差异化管理策略，是城中村物业项目的管理各取所需，适应了不同类型物业产权模式和物业使用状态对不同物业管理服务水平的需求，也使公司能够在不同区域不同类型的物业之间实现不同的战略定位和价值功能，从而取得业主的广泛认同和良好的社会效益、经济效益与品牌效益。

第四，明晰企业发展战略规划，确定了以股份公司自有物业经营管理为核心，以专业化、市场化、规范化、高水准服务管理体系和知名物管品牌创建为目标，以落实总公司可持续发展，搭建居民就业、骨干培养平台为基点，实施差异化市场竞争策略，择机进行资产投资，走上步特色的发展道路。

十八年过去了，上城物业的前瞻性战略规划已经落到实处，取得了骄人的经营业绩。正是上步股份公司领导人超前的经营意识和果敢的经营决策，创建了物业管理专业公司的制度平台和组织平台，上城物业才能够抓住历史发展的机遇，使企业从无到有，从小到大，从粗到精，从低端到高端，创造出城中村物业管理公司不断发展壮大的奇迹。正是上城物业一帮不甘人后、高瞻远瞩的战略定位和 8 发展规划，为企业梳理出清晰的发展思路，创建出科学合理的组织管理模式，采取正确的经营管理策略，使企业在激烈的市场竞争中逐渐脱颖而出，不仅实现了总公司赋予的物业保值增值、员工就业培养的历史使命，而且在市场上屡有建树，形成了上步特色的社会化、市场化发展道路。就这样，上城人以敏锐的社会洞察力、果断的决策力、科学的组织力、超前的创新力，开创了中国城中村实施专业化物业管理的先河，以准确的定位、周密的规划、强力的执行、卓绝的努力，塑造出城中村管理模式的一代典范。

永无止境的创新

上城物业的历史，是城中村管理模式不断升级的历史，也是上城经营管理模式不断创新的历史。

1993年，上城人率先成立全国第一家以城中村管理为基础背景的物业管理公司，开始了一系列制度创新。

1996年，以上步大厦管理为开端，开创了全国第一个城中村物业公司管理甲级写字楼先河。

1997年，上城物业管理的上步大厦成为第一个取得全国优秀示范大厦荣誉示范称号的城中村物业公司在管项目。

1999年，赶在深圳物业管理行业第一波物业管理质量管理国际化标准体系建立和认证，成为全国第一个完成质量管理体系认证的成中村物业管理公司。

2004年，上城物业成为全国第一家引进环保和职业安全管理理念，进行质量、环保、职业健康安全管理体系三合一认证的城中村物业企业。

如果说1999年接管深圳市上步大厦，成为上城公司经营管理创新发展的一 9 个里程碑，那么2005年接管赤尾旧村改造项目——御景华城，无疑已成为上城公司创新发展历程中的一个新的起点。

2005年初，由深圳著名房地产开发公司京基集团开发的26万平方米大型现代化酒店公寓社区——御景华城隆重开盘，上城物业成为御景华城的“大管家”。

为了把御景华城打造成酒店式管理的智能化物业小区，上城物业“接单”后，推出了一系列现代化、专业化、品牌化管理措施，让数千名业主、住户享受到酒店式星级服务。步入御景华城“酒店式”大堂，着装整齐、彬彬有礼的服务生、服务小姐即刻迎上，犹如走进了星级酒店。比照“酒店式”物业服务要求，上城物业御景华城管理处设有服务中心、管家部、服务部等，小到“叫醒”、干洗衣物，大到房屋租赁、理财咨询等等，只需拨打一个电话即可搞定。社区装备了全套智能化管理系统，住户出入刷卡，客人来访由楼宇可视对讲系统联系。每家每户都配置了居家智能安防系统、煤气远程抄表系统等，居民尽享安全舒适的数字化生活。

如果说御景华城的接管和服务模式创新，不仅是上城物业在接管物业类型上的创新。那么，也可以说，这是上城物业进一步创品牌、树形象，进而走出村落边界，走进社会化市场竞争的开端。

此后上城物业开始大胆走出去承揽社会物业，面向社会参与竞争。数年来，公司先后获得鹏丽大厦、玉福大厦、兴华苑、光华园小区和基伍伟业厂房物业项目的物业管理权。其中地处罗湖的兴华苑是一个老住宅区，引入上城物业的专业化管理后，小区面貌焕然一新，住户满意率达98%以上。光华园小区则是公司通过公开投标方式取得的第一个外接楼盘。到2008年，上城物业又成为深圳市第一家由集体股份组建的城中村物业管理公司取得国家一级资质的知名企业，十八年来，上城物业始终坚持走创新之路，在制度创新、经营创新、管理模 10 式创新、组织方式创新等方面充分体现了敢为天下先的首创精神，并且取得了卓著的经营业绩。此外，他们还把这种创新精神和理念应用到员工素质改造、管理骨干培养以及观念、文化更新升级上。

一是观念创新缔造精英团队。

从农民到居民，换了身份，更要换观念。上城人深深认识到，要办好物业管理公司，使其能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。上城物业成功发展的决定性因素之一，就在于公司决策层高瞻远瞩，大胆用人，放手让一批思想活跃、求变求新的年轻人挑起上城物业的大梁。20多名德才兼备的上步青年被委以重任，成为上城物业的创业主力军。

上城公司的成立和运作是高起点的，上步总公司遵循“扶上马，送一程”的原则，在公司成立之初不仅在财力和物力上予以大力扶持，更为公司配备了众多的优秀人才。在上城公司这个充满朝气和活力的集体中，锻炼和造就了一大批企业骨干。

上步股份公司决策层的高瞻远瞩，无疑给上城公司创造了生存发展的机遇和空间，而上城物业领导班子的精诚团结，开拓创新和无私奉献，更为上城物业十几年的发展，为深圳物业管理行业的壮大添上了色彩浓重的一笔。

经过十多年的发展，上城物业造就了一支优秀的、专业化的管理团队，上城物业负责人班底几乎都“出身”于民兵应急分队。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队，其实行部队军事化管理，通过军事训练、理论学习、国防教育等方式，培养、锻炼年轻人成长、成才。“深圳市第二届十佳青年”、上城物业首任总经理、上步实业现任董事长郑伟佳就是应急分队首任队长，几名副总也都曾是民兵应急分队骨干。这批热血男儿凭着在民兵应急分队 11 磨练而成的闯劲、拼劲，以及自强、自立、自信、自律意识，边学边干，边干边学，逐步成长为现代化的企业管理精英人才。

与此同时，深知人才是竞争取胜法宝的上城物业注重面向社会选聘英才，逐步形成人才优势。十多年来，公司始终坚持“以人为本”的用人机制，任人为贤，广纳英才，通过对人才的开发和利用，人员结构日趋合理。截止2011年中，公司员工总计400多人，其中具有中高级职称技术人员31人，管理人员中大学本科和大专以上学历的占85%，物业管理人员和特殊工种人员持证上岗率均达到100%。

二是文化创新成就上城未来

物质资源是会枯竭的，唯有文化才会生生不息。

上城物业在长期的发展过程中已制订了一整套完善的运行机制和规章制度，形成了健全的运行机制，并通过全面详实的诊断，加上自然的沉淀，上城人提炼设计出自己的企业精神、企业目标和企业口号。

上城精神：团结、责任、学习、创新。在上城精神之中，团结是上城凝聚力的表现，责任是上城执行力的保证，学习是上城提升力的基础，创新是上城竞争力的核心。

上城目标：培养一流人才、创造优质服务、塑造知名品牌、争当行业先锋。上城公司的奋斗目标是在物业管理领域，用一流的人才，优质的服务，一流的管理，建设成为一流的品牌企业，实现社会效益、经济效益双丰收。

上城服务口号：尽心尽意、尽善尽美。尽心尽意：用心做事、用心待人、用我们的真诚让业主满意；尽善尽美：不断改进，不断完善，力求完美。

为了进一步构建独具特色的企业文化，上城物业提出了《企业文化实施规划 12 纲要》，通过对企业文化的宣传和推广，上城人将逐步建立和完善自然明晰的公司文化理念，塑造上城物业特色文化，提升企业综合竞争能力，用上城特有的企业文化铸魂、育人、凝心、塑形。

三是经营创新夯实企业发展根基。随着物业行业的竞争日益激烈和成本压力的不断加深，给上城物业的各项工作带来巨大的压力，面对严峻的形势，公司审时度势，及时调整经营策略，在巩固和稳定原有物业项目的基础上，进一步挖掘增收潜力，杜绝不必要的开支，稳步拓展多元化市场，并且通过严谨的市场分析，稳妥地投资低风险高收益的物业资产项目和金融投资项目，完善了企业资产结构，夯实了企业发展的基础，确保公司平稳发展。

创新，制造奇迹；创新塑造未来。上城人就是这样通过永无休止的创新，缔造出一个城中村物业管理企业专业化、市场化、品牌化的发展道路，同时，获取永续发展的不竭动力。

新上城，新战略

上城物业现任总经理罗利安是上城物业公司创新精神的新一代传承者，也是上城物业的创业元老之一。上世纪八十年代末，深圳经济特区发展方兴未艾，大学毕业任职中学教师的罗利安毅然辞职回村，成为村委会的得力助手。1996年上城物业开始管理第一个物业项目——上步大厦时，那时合作公司福田物业的项目经理、现任深圳物管协会会长的曹阳前来挂帅担当统筹，罗利安作为上城物业的核心骨干，在上步大厦管理处担任副主任。七年后，这个当年的毛头小子成了上城物业的担纲者。

尽管上城物业领导层有所更迭，但是在林展强、郑伟佳等前任领导带领下所 13 塑造的上城精神、上城文化和上城战略依然坚持下来，上城物业的战略核心主线依然坚持下来，那就是确保股份公司主要资产——物业资产的保值增值和可持续发展，保障居民生活环境和居民就业、骨干培养。在此基础上，上城物业的每次新突破，都是城中村物业管理经营管理模式的创新，是城中村物业管理质量的层进式提升。从物业公司注册的制度创建，到接管物业实施实质化物业运营；从旧村落环境的大幅度改善，到商品化旧村改造项目引进酒店式物业管理模式，从住宅物业管理模式完善到写字楼、高科产业厂房管理，上城物业都是在总结城中村物业管理经验基础上，跨出新的步伐迈向新的台阶。

十八年过去了，上城物业逐渐形成了自身特色的产业结构。

一是股份经济体物业资产的租赁经营，承担着商业办公类物业的商业定位、布局规划、招商租赁、日常经营业务。

二是物业服务管理，从旧格局村落物业管理到商品化旧村改造项目的物业管理；从旧村改造项目的日常物业服务，延伸到新城规划设计的前期介入顾问服务；从一般的物业服务，到设备设施管理；从住宅区物业管理，到高新企业综合物业后勤服务。物业服务产品体系日渐丰富和完善，品质管控体系日趋周密。

三是投资理财经营。上城物业在物业资产投资和金融产品投资领域完善了公司的资产结构和经营方式，投资收益率高达数十倍，取得了卓越的业绩。

在市场发展策略方面，上城人最早设置专门的市场拓展职能部门，早期的目的在于保持企业与市场的互动，在互动中和一流的品牌企业处于一线竞争平台，使这种手段成为投入企业“鱼缸”里的沙丁鱼。使企业时时保持警醒，在服务管理、模式设计和竞争意识上与社会市场需求对接，促使企业和员工不断进取，近年来，上城物业在市场领域不断有所斩获，甚至从中国最知名企业手里通过公平公开的 14 招投标竞争夺得物业项目，实施管理后业主评价上城物业的服务品质和管理水平丝毫不弱于杰出品牌物管，某些方面更是胜出一筹，充分验证了上城物业十八年坚持市场化、专业化、规范化、品牌化、高端化企业发展理念的努力。

如今，上城物业在股份公司的大力支持下，积极参与旧城改造项目前期介入服务，全程参与200万平方米旧城改造项目的规划设计，并拟参与旧城改造工程的全过程。除了为自己股份公司旧城改造提供前期物业介入顾问服务外，上城物业还为上梅林等股份实业公司提供物业顾问服务，从公司注册、组织设计、人员培训、制度建设、流程梳理、模式建立，到资质审核升级、企业文化品牌建设、品质管控、财务管控、收费模式等方面进行顾问指导，甚至为其他股份实业公司提供旧城改造和设施完善、土地存量功能规划、物业资产租赁招商经营等也不遗余力地给予指导。

目前，上城物业通过对企业自身资源和社会市场环境的现实研究，制定了差异化市场竞争策略，将高科技企业的设备设施管理与物业后勤综合服务管理纳入公司的目标市场体系，针对目标市场积极开拓，去年上城物业公司通过招投标接管了基伍伟业项目，该公司座落在深圳市龙岗区坂田上雪科技工业城，是一家致力于通讯产品的研发与销售的高科技企业，其服务需求包括办公楼、厂区、员工公寓、会所、食堂等一揽子综合后勤服务。基伍伟业项目的取得，使上城物业在新市场发展战略实施的新成果，成为上城物业市场发展的新的里程碑。

因为创新，所以发展；因为精心，所以周到；因为专业，所以卓越。上城物业的发展历程，是不断创新、不懈拼搏、不断进取的历程，是专业提升、建树品牌、一路层进的历程，是精神传承、文化重塑、强化责任的历程，是明晰目标、落实战略、成就辉煌的历程。