第一篇：城中村物业管理范文
如何做好“城中村”物业管理项目
2 [摘要]: “城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。
经过23年的风风雨雨，深圳的物管在众多物业人的共同努力和细心呵护之下，如今已茁壮成长。曾几何时，深圳的物管几乎成为了中国物管的代言，这是让每一位为深圳物管默默贡献着的物业人的喜悦!纵观深圳这20多年来的历程，我个人认为深圳之所以长期走在全国的物管行业前列，其最重要的一点在于对管理理论、方法和模式的不断创新。“城中村”的物业管理模式，就是深圳物管的一种新尝试和新挑战。
人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，是农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。随着我国现代化的进程，在北京、上海尤其是深圳这样新兴的大都市，就出现了在城市地域范围内，具有居民小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们俗称为--城中村 。“城中村”是伴随着中国改革开放和城市发展，从而导致大量农村人口进入城市的必然产物。在北京、上海、大连、广州等发达城市，目前都有“城中村”的存在，并将随着我国经济的进一步发展而逐步扩大。
“城中村”的现状
深圳“城中村”的物业产权和业主构成非常复杂，业主和使用人的比例严重失调，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，外来人口是本地户籍人口的10-15倍，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。近几年来，在深圳渐渐迈入国际大都市的城市发展进程中，据统计累计已有300万以上人口居住在“城中村”!
“城中村”实行物业管理的意义
农村人口在全国13亿人口中占绝大多数，城市化水平每提高一个百分点，就意味着可能有1000多万农村人口转移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其与城市发展和社会发展同步，就成为了人们最为关注的问题之一。除了政府和社会各界的努力之外，作为最可能直接与“村民”接触、与社区接触的物管企业，一旦进入这一被城市居民小区物管遗忘的“物管盲区”，就可以在一定程度上把“城中村”作为城市结构的一个重要组成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活质量，从而紧跟深圳向着现代化大都市发展前进的步伐。因此，“城中村”的物业管理更是具有长远和深刻的意义。
“城中村”物业管理的开展
深圳市金洲房地产开发有限公司早在1995年就对金坑山庄实施物业管理。金坑山庄总建筑面积达17万平方米，整个小区有400多户，居住人口达1万多人，70%以上为流动人口。小区管理处成立以来一直立足于解决小区“脏乱差”问题，对小区实行24小时保安管理以及巡逻制度，在小区各安全死角设立治安岗，每幢楼房前都放置垃圾桶，清洁工每天早晚两次对小区进行全面的垃圾处理和卫生打扫，管理人员实施了晚上值班及假期值班制，接待小区住户投诉和咨询等。经过不断地实践和完善，有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境。与此同时，管理处为了进一步丰富小区住户的生活，根据小区住户的兴趣爱好，举办了各种社区文化活动，如象棋、拔河比赛等，不仅活跃了小区的气氛，也增进了管理处与住户的沟通。10年来，小区房屋的出租率不断攀升，如今已高达99%。目前小区正逐渐走向成熟、健康和文明。笔者近期有幸来到该小区进行实践，对“城中村”物管进行初浅的探索，并获得了在“城中村”实施物业管理的直接体验。
总结金坑山庄的物业管理，有以下几方面值得学习和倡导：
1、业主档案管理
“城中村”的产权复杂，这是一种普遍现状。一般都是由村投资公司集资开发，然后卖给村民，再由村民转让或出租给第三者，而在这一过程中容易出现产权不明晰。因此，物业管理进入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，对产权人进行立档及建立完整的资料。同时，作为发起人组织成立业主委员会机构，对产权人或使用人进行物业管理知识的宣传，提高其物业管理意识，充分发挥业主委员会的作用。对业主委员会的选举采取弹性成员，成员结构不仅要有产权人，也要有长期使用人，以及临时居住人(特别成员)，这样才能使不同结构人群的不同需求和建议得到满足。业主委员会在“城中村”的作用不仅有利于管理费的收取，对流动人口(租户)或使用人的管理也起到了举足轻重的作用。因此，物业管理企业在“城中村”的管理过程中，如何与业主委员会建立良好的关系和沟通，是一个非常重要的环节。
2、流动人口管理
改革开放以来，大城市现代化的超常规发展，吸引了大批农村劳动力涌向城市与开发区。大量人口的流动既给城市经济发展带来了廉价劳动力与生力军，同时也给城市管理带来了新的问题，主要体现在外来人口的生活、居住、计划生育、就业等问题。然而在对城中村进行管理的过程中，不可忽视对流动人口的管理。如何有效地对“城中村”流动人口进行管理?
首先，通过与村居委会的沟通并与其建立共建关系，对小区内居住人员进行资料归档，以户为单位，做到及时追踪和资料的更新。同时协助居委会做好计划生育的宣传和管理。虽然“城中村”人口流动量较大，但管理处也要做到入住一个就对其进行资料的登记、建档。对每一位住户都有一定的了解和基本情况的掌握，这不仅有利于日后的管理和服务，也有利于协助居委会等相关部门的有关工作;其次，在就业问题上，管理处可设立信息栏，定期发布一些最新就业信息，为小区待业人员免费提供就业信息平台和就业指导服务。同时，该小区管理处针对区内居住人员情况正在筹划与有关部门建立外来务工维权服务中心，为众多进城务工者提供法律支持，维护其合法权益。只有设身处地的为住户解决其最为关注的困难或问题，才能更好地赢得业主或使用人(租户)的认可和支持。
3、治安管理
“城中村”的治安管理，可以说是一件头等大事，也是一件艰难的工作。人口流动量大，且流动人口的背景复杂，直接影响到治安管理。金坑山庄小区整体结构属于封闭式，整个小区只有一个出入口，相对于深圳多数敞开性“城中村”而言，较有利于管理。该小区对物品放行严格实行由业主或使用人签字许可制度，确保小区财产安全。与此同时，也与小区所属管辖的公安警务、消防等部门达成共建安全文明社区的共识，并对小区住户进行定期的消防知识、治安管理的宣传，同时管理处还与其建立了应急措施和消防演习机制，从而大大提高小区治安管理水平。
另外，深圳下沙村、皇岗村、草埔村等地已经正式的引入了物业管理，但目前它还只是处于试点阶段，它还需要很多的物管企业参与“城中村”的管理和建设，需要更多的物业人为“城中村”管理献计献策，需要不断地实践和探索。
总结“城中村”的特点，对其实施物业管理，首先就要处理好三大现实问题，即建筑物质量差、消防安全标准低甚至还有违章建筑以及建筑密度高、村开敞性大;外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。解决五大难题，即业主问题;管理费问题;治安问题;流动人口问题;封闭式管理问题。更重要的一点就是要让外来人口找到家一般的生活环境，因为他们在住房、医疗、子女教育等方面与市民还不能享受同样待遇，很难真正融入城市，转变为真正意义上的市民，只能在城乡间来迁徙，既没有安身立命的自我认同，也找不到安居乐业的归属感，因此，为居住在城中村的外来人口营造一个家一般温暖的生活环境和空间，是“城中村”物业管理的重中之重。
“城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。
第二篇：关于城中村拆迁安置小区物业管理的调研
关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物
业管理的调研报告
随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成，安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、对于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远的将来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重视的一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入调查的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建议。
一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状 崇业办辖区六个行政村，农业人口2580户9058人，全部处于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在各村先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造范围内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住拆迁安置住宅小区。
1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状
郑家村辖3个村民小组，360户1370人。安置小区由威楠公司开发，王林公司代建，共建设6层安置楼15幢，建筑面积77000平方米，已交付的四幢楼(8#、11#、12#、13#)用于安置中心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分已经入住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有9幢楼施工未结束，小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始
施工，建成区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、供暖、宽带、有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无保洁、无安保，物业管理处于缺位状态
2、白杨村拆迁安置小区物业管理现状
白杨村辖9个村民小组，913户,3400人。安置小区由新宇公司(白杨村城改投资主体)投资建设，小区一期工程已建成6层安置楼7幢，建筑面积3.3万平方米，已安置310国道改线、广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民153户。小区物业处于无序管理状态。
3、王贺村拆迁安置小区物业管理现状
王贺村辖3个村民小组，286户、895人。已建成6层安置楼1幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户，物业由村委会下属公司金马公司聘请人员负责，承诺免收3年物业服务费。
二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的问题
1、无物业管理机制。辖区已经有的3个拆迁安置小区，2个小区无物业管理，1个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小区,为自发管理、临时管理，承诺3年不收物业服务费。当前，关于城中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理，没有一套可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理水平较低。
2、建立物业管理机制需要明确的两个基本问题
一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请?二
是物业服务费用由谁承担?村民被拆迁后从村庄住进小区，认为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触情绪，缺乏花钱买服务的观念。
三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的建议
拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响小区居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象，影响后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会不稳定因素。
从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型居民安置小区。
1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同”的原则，由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由物业管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部门、街道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消防、民政等职能部门协同配合责任。
2、规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则，“鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实施主体。
3、物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担5-10年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时间以6年为宜，前3年由改造单位全额负担，后3年逐步降低比例退出。负担方式可参照合疗个人费用的缴费方式，或采取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费用，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。
4、成立物业主管行政部门指导下的区物业协会。积极协助管委会完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。
5、推行物业管理扶持政策。一是实行困难群众物业管理费用补贴制度，对困难群众的物业管理费用部分或全额补贴。二是实行物业服务企业财政扶持政策，对为城中村拆迁安置小区服务的物业管理企业在税收上给予减免，支持企业发展。
6、强化社区(村)基层组织的管理职能，充分发挥其综合协调优势，同时要适时组织引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。
7、加强对小区居民和租住户的教育引导，充分依靠城中村拆迁安置居民和社会各方面力量，在全社会形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。开展形式多样的宣传教育活动，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导拆迁安置居民和租住人员改变农村生活习惯，提高拆迁安置居民和租住人员共建共享美好家园的自觉性。
二〇一二年十月十五日
第三篇：昆明市城中村改造项目管理办法
第一章 总则
第一条
为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。
第二条 本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。
第三条
本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。
本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
第二章 城中村改造专项规划
第四条 城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。 城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。
第五条 国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。
第六条 城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：
（一）划定规划编制区；
（二）改造目标；
（三）功能定位；
（四）改造模式及策略；
（五）供地方式及拆迁安置方案；
（六）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；
（七）开放空间和园林绿地系统；
（八） 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；
（九）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
（十）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
（十一）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；
（十二）技术经济指标和经济可行性评价；
（十三）改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；
（十四）其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
（十五）实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。
第七条 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。
第八条 专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见；拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过（90%以上）。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。
第九条 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：
（一）规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；
（二）规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A
1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；
（三）光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*、doc）；规划图纸采用ACAD格式（*、dwg）。
第十条 专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录；各区（县）政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区（县）政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。
经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章 土地处置和拆迁安置
第十一条 专项规划批准后，由区（县）政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。
第十二条 土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。 城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发
一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理工作。
第十三条 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区（县）政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益；土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。
第十四条 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区（县）政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。
第十五条 在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第十六条 城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区（县）政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。
第四章 规划建设 第十七条 城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。
主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第十八条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。
第十九条 “城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成（90%以上）后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权；中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》；根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》；持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证；按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。
涉及上述行政许可的部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。
第五章 项目管理
第二十条 市、区（县）政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。 第二十一条 对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。
第二十二条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区（县）政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。
第二十三条 严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区（县）政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。
第二十四条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。
第二十五条 各区（县）政府可以根据本管理办法制定具体实施办法。未尽事宜根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》、云南省政府第109号令《云南省城市房屋拆迁管理规定》及昆明市相关规定政策规定执行
第四篇：西安政府发布城中村房屋建设管理办法
2006-07-14
西安晚报讯 西安市政府日前发布《西安市城中村村民房屋建设管理办法》(试行)。城中村村民乱盖房将会得到有效规范。
村民建房要走五道程序
《办法》规定，村民建房要经五道程序：
一、需申请使用宅基地的，应向所在区城中村改造行政管理部门申请办理《选址意见书》;
二、经所在区城中村改造行政管理部门批准，核发“建设用地规划许可证”后，依照法定程序取得“集体土地使用证”;
三、按照规定的规划设计条件和要求，委托有资质的单位进行设计或选用通过的标准图案;
四、持“集体土地使用证”和设计图纸向所在区城中村改造行政管理部门申请办理“建设工程规划许可证”;
五、经所在区城中村改造行政管理部门放线后施工。验收不合格不登记产权
村民盖房施工也有了规范。《办法》规定，村民应当按照“建设工程规划许可证”核准的图纸和有关技术规范施工，遵守安全生产规定。对辖区内城中村房屋施工进行监督检查，由区城中村改造行政管理部门负责。另外，村民的房子盖好后，要按照国家有关规定进行竣工验收。验收不合格的，不得交付使用，不得进行房屋产权登记。验收合格的，应向所在区城中村改造行政管理部门进行房屋产权登记。
城中村翻建房不得超二层
城中村村民的房子需要新建、改建、扩建怎么办?《办法》规定，列入城中村改造目录的村庄，今后不再审批宅基地，不许新建、改建和扩建房屋。确需翻建的，经所在区城中村改造行政管理部门批准后，可以翻建，但翻建房屋不能超过二层，而且不能超过原房屋面积。
二层以上按残值拆迁补偿
城中村改造中，村民最关心拆迁时咋补偿。《办法》规定，在城市建设或城中村改造拆迁时，按房屋产权登记的面积予以赔偿。二层(不含二层)以上部分的面积在城市建设或城中村改造拆迁时，按残值给予补偿。残值是指专家评估组根据建筑结构、材料、使用年限的综合评定价值。《办法》施行前已建成的房屋，房主应赶快去登记房屋产权。未进行产权登记的房屋，拆迁时一律不给补偿。
第五篇：广州市“城中村”环境卫生管理情况调查
根据广州市抗击“非典”爱国卫生突击月中暴露的“城中村”环境卫生脏乱差的严重问题，为健全和完善市容环卫管理机制，加快“城中村”城市化进程，近期，市市容环卫局组织专题调研小组到有“城中村”的区进行调查研究，其中对67个“城中村”进行了全面的实地调查。
一、基本情况
我市现有“城中村”137条，其中荔湾区3条、海珠区19条、白云区44条、天河区26条、黄埔区15条、芳村区17条、开发区13条。总面积358平方公里，常住人口70万，外来人口125万，日产垃圾2100多吨，占全市日产垃圾量的三分之一。
在现有“城中村”中，被城区包围，城市化水平较高的33条，占总数的24.1%;处在城区边缘，城市化进程有一定发展的47条，占总数的34.3%;距城区较远，城市化进程较慢的57条，占总数的41.6%。按城区标准进行保洁的村55条，占总数的40.1%;自行组织保洁队伍，保洁标准较低的村72条，占总数的52.6%;无保洁队伍，日常保洁制度处于放任自流的村10条，占总数的7.2%o在环境卫生清洁费的收取上，收费率50%以上的45个村，占总数的33%;50%以下的92个村，占总数的67%。垃圾处理费，除极少数经济效益好的村代交外，尚未收取的，环境卫生状况相对较好的有55个村，占总数的40.1%;较差的82个村，占59.9%
二、存在的主要问题
从调研了解的情况看，“城中村”环境卫生脏乱差的问题比较突出，卫生死角比较多，与中心城区的环卫水平差距较大，其主要表现在以下五个方面：
(一)环境卫生状况令人担忧。抗击“非典”突击月整治前，脏乱差现象比较普遍。多数村垃圾清扫收运不及时，乱丢乱倒、露天长期堆放垃圾，甚至就地填埋、焚烧垃圾，尤其是城乡结合部、出租屋和闲臵工地等，乱搭乱建窝棚、乱摆卖、随地丢弃垃圾、乱堆乱放杂物、乱张贴、乱涂画等“六乱”现象比较严重。在抗击“非典”突击月中，全市每天增加垃圾量1000多吨，这些垃圾大多数产生在“城中村”。有的村清理多年堆积的垃圾500多吨。
(二)环卫经费严重不足。按城市居民标准每户每月应收取环境卫生清洁费10元，垃圾处理费5元。但目前只有少数的村收取清洁费，有的村按户收取清洁费仅 3-5元/月，有的村按人收取清洁费1-2元/月。垃圾处理费和外来人员的垃圾清洁费难以收取。以2002年为例，按城区收费标准，全市“城中村”应收取环境卫生清洁费8391万元，垃圾处理费2797万元，但实际收取环境卫生清洁费3737万元，收费率为44.5%，垃圾处理费基本为零。收费缺口部分只能由村经济垫付，经济效益不好的村却无法垫付;大多数“城中村”的环卫收费只能解决日常清扫保洁的费用，无法承担垃圾的运输费用。
(三)环卫管理体制不够健全。目前，“城中村”在环卫管理体制上多种多样，有的由街进行管理，有的由村自行管理。在环卫收费上，有的由村统一收取，有的由街收取，有的则由环卫工人收取，还有的由村集体经济统一支付。在营运机制上，有的实行由区(街)专业队伍统一保洁清运，有的由街发包给保洁公司，有的由村发包给保洁公司，有的则由区市容环卫局保洁所负责保洁清运。由于缺乏统一规范的管理，导致“城中村”卫生保洁水平参差不齐。
(四)环卫配套设施严重不足。从调查情况看，“城中村”环卫设施不配套，布局不合理。有的环卫设施多年失修，破旧不堪，有的村基本没有卫生公厕、垃圾压缩站、环卫工具房等配套设施。
(五)居民环境卫生意识差。“城中村”居民虽然已经“农转非”，但身份转换后思想观念并没有转换，旧习俗和旧习惯难以很快克服，对有关环卫法规知之甚少，乱丢乱吐，乱扔乱倒垃圾的现象比较严重，拒交环卫清洁费的问题比较突出。
三、解决“城中村”环境卫生问题的几点建议 “城中村”环境卫生是一项系统工程，工作面广，涉及部门多。根据市委、市政府办公厅《关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办„2002‟17号)精神，加快城中村城市化进程，必须规划先行，综合治理，分类指导，分步推进。
(一)规划先行，综合治理。
由于历史的原因，城中村的环卫配套设施建设普遍滞后于经济的发展。因此，改制后的城中村的环卫配套设施建设，要按照城市标准，纳入城中村总体规划，科学确定规模和布局，体现功能分区合理，适度超前，设施完善，环境整洁优美的要求。市、区有关职能部门要各负其责，各司其职，相互支持配合，在政策和资金安排上给予倾斜和扶持。各村、街是主力军，要树立“一盘棋”的思想，齐抓共管，综合治理，形成“目标一致，上下联动，全民参与”的工作局面。
(二)适当增加对“城中村”环境卫生经费的投入。 “城中村”的村民已转为城市居民后，“城中村”居民与城市居民应同等对待，每年市、区两级在城维费预算安排时，要按照城区现行标准和办法执行，尤其在环卫设施配套和垃圾运输经费上给予适当倾斜。“城中村”的居民应按照城市居民的标准交纳清洁费，不足部分由区环卫经费补贴，以解决城中村的垃圾出路问题。
(三)理顺管理体制，实行分类指导。
一是理顺管理体制。根据“城中村”距离城区位臵、建成区面积和流动人口等情况的不同，将现有137条村设定分为A、B、C三类，根据不同情况进行分类指导。
A类为已被城区包围，城市化水平较高，经济实力较强的“城中村”。对这类村按城区的作业标准进行清扫保洁，由市、区负责环卫配套设施和垃圾运输，街道和村负责收取居民和外来人口的清洁费和垃圾处理费。在2年内如果居民和外来人口的收费不足，则由原村集体经济补贴。
B类为处在城区边缘，城市化进程已有一定发展，有一定经济实力的“城中村”。对这类村参照城区的标准对建成区进行清扫保洁，由市、区负责环卫配套设施和垃圾运输，街道和村负责收取居民的卫生费和垃圾处理费。在3年内如果居民和外来人口的收费不足，则由原村集体经济补贴。
C类村为距城区较远，经济实力较差的“城中村”。对这类村应重点解决垃圾出路问题，由市、区负责村的垃圾运输，由街道和村负责收取清洁费用于清扫保洁。环卫配套设施视城市市政设施及城市化进程情况再作考虑。
二是理顺营运机制，实行管干分离。A、B类村实行环卫作业社会招标，统一由专业环卫实体负责保洁清运。C类村先由村和街道组织队伍保洁，街道统一检查考核。 三是理顺监督机制。区、街建立专司监督的管理机构，对“城中村”的环境卫生实行经常性的监督。建立和完善社会监督渠道和制度，接受群众和舆论的监督。
(四)改进现行环卫收费办法。 考虑到目前“城中村”环卫收费难度较大，对收费采取如下措施：一是对设定的A类村的居民和暂住人员的环卫清洁费和垃圾处理费与水费一起收取;二是对B类村的居民的环卫清洁费和垃圾处理费实行与水费一起收取，对交纳垃圾处理费确有困难的村可给予免收1年的过渡期;三是对C类村居民的环卫清洁费降低标准，逐年提高收取;垃圾处理费给予免收3年的过渡期。争取到2006年“城中村”环卫收费率达到80%以上。
(五)逐步完善环卫配套设施建设。
1.垃圾压缩站。按照城市垃圾压缩站的建设标准，全市“城中村”需建垃圾压缩站177个，目前已建成73个，缺口为104个，可随“城中村”的城市化进程逐年进行建设。
2.公共厕所。全市城中村仅有城建公厕94座，农厕455座。缺口80座。对缺口的部分，根据城市化进程的需要逐步建设;对现有农厕，按照城区公厕的标准进行改造。力争三年内使“城中村”的公厕数量、分布达到规范的要求。从厕所数量、分布及未来城区的需要来看，城中村现有的农厕都应保留并改建为城市公厕。
3.垃圾压缩车。目前用于“城中村”垃圾运输的运力缺口约40辆垃圾压缩车。应在三年内分批分期配足“城中村”的垃圾运输车辆，解决垃圾运输困难的问题。
4.环卫工具房。随着“城中村”环卫作业管理标准的提高，环卫机具将大量增加，“城中村”应按城区标准，适量建造设臵环卫工具房，避免露天当街存放。
(六)加大市容环卫宣传力度。
当今“城中村”环境卫生脏乱差，首要的问题是农村居民缺乏环境卫生意识。因此，要通过多种宣传教育形式，大力提高村民的环卫意识，普及环卫科学知识，提高全民的环境道德观念和法制观念。引导农村居民抛弃小农经济意识和落后的传统习俗，培养他们的城市意识、文明意识，形成人人自觉关心和爱护环境卫生的良好风气。各街(镇)、村还应通过法律、法规、规章的教育，让他们懂得每个人都有义务、有责任搞好环境卫生，提高村民自治自管的能力。新闻媒体要坚持正面宣传为主的方针，大力倡导社会公德、职业道德、家庭美德，促使农村居民养成讲文明、讲秩序、讲卫生的好习惯，树立现代农民文明新形象。
(七)加强环境卫生管理。
整治环境卫生脏乱差，根本在于加强管理。城中村尤其如此。环境卫生管理必须加强法制建设，抓好建章建制，制定“村规民约”，严格依章依法管理。要进一步加大执法的力度，对违法违章行为要坚决予以处罚，充分运用行政、教育、经济、纪律的手段促环境卫生管理规定落到实处。