银湾物业管理制度

银湾物业管理制度（共5篇）

篇1：银湾物业管理制度

银湾人在南昌打响了第一枪

——江西南昌“乾茂宫园”投标成功

１０月２８日银湾物业江西公司参与江西省乾茂实业有限公司开发的“乾茂宫园小区”竞标成功。

乾茂宫园小区位于江西南昌市湾里区风景秀丽的旅游胜地磨盘山脚下，总面积达１４万平方米，工程分二期进行，一期工程９万多平方米，以多层住宅和别墅为主，二期工程４万多平米，以亚健康康复中心和酒店为主。

乾茂宫园投标成功，对今后开拓江西物业市场，具有很大的影响作用。我们在寻找项目的过程中，很多开发商集中的问题是，我们在江西南昌有没有在管项目。乾茂宫园投标成功就是对这个问题的最好回答，这也对我们进一步开拓江西物业市场增加了信心。意味着银湾人终于在南昌扎下了坚实了根，意味着银湾人用热情与真情、靠着品牌与实力终于博得了南昌人民的认可。南昌市场的投标成功是团队合作的结晶。总公司和广西公司的大力支持，为我们取得投标成功起到了关键性的作用，从标书的起草到竞标离不开广西公司的马群总经理、雷林总经理的倾力相助与友情互爱。银湾人之所以有今天的辉煌成绩，从这两位老总身上就窥见一斑。江西公司全体员工凭借对公司高度负责的精神，克服种种困难，一心一意共谋发展。尽管面临的困难非常多，但在总公司的大力支持下，在同志们的共同努力下，我们战胜了一个又一个艰难困苦，终于在红旗升起的地方，银湾人打响了第一枪。

（银湾物业南昌公司通讯员 林彪英）

月 光 之 夜

---营口美景华府中秋联欢party

秋风送爽，中秋团圆。2007年9月23日，营口美景房地产有限公司和营口银湾物业管理有限公司共同主办了 “月光之夜--中秋联欢party 暨2007中秋业主联谊”大型活动。本次活动，共邀请美景华府业主百余户参加。到场的300多位业主深深地感受到了银湾人对业主的真挚友情,邻里之间和睦相处的浓浓情意，更增添了业主们对美景华府“家”的归属感。

此次晚会是全体物业人员精心策划准备的，早在几周前就开始安排，并得到房地产公司和各位业主的大力支持。工作人员经过精心策划准备，使整台晚会在热闹、祥和、温馨、安全的氛围中与业主们共同欢度。

当天,园区内彩旗飘飘,彩灯高挂,桌子上摆满了饮品和水果,人们的脸上洋溢着节日的欢笑,晚会在园区广场正式拉开序幕。18：30分，在晚会现场近300人的期盼中，吉祥欢快的大型舞蹈“开门红” 正式拉开序幕，接下来由营口银湾物业公司的胡祖虎先生作精彩的开幕致辞，代表银湾物业营口公司全体员工向各位业主各位朋友致以节日的诚挚祝福,并祝愿银湾物业的温暖、温馨、温情三位一体的社区服务为业主打造出一流的和谐社区。

整场晚会的演员阵容十分强大，既有省内优秀的各专业演员，又有物业公司和房地产公司的员工及园区的业主，节目内容丰富多彩，形式多种多样，演出活动高潮迭起，演员们分别给现场的业主们带来了洋溢着喜悦、欢畅的歌舞类、互动性表演，其中业主们登台奉献了四个精彩纷呈的才艺表演节目（评剧、儿童歌舞民歌、通俗歌曲），精彩的表演博得了业主们的阵阵热烈掌声，业主们还以高涨的热情参与了互动性节目。

九点半，晚会达到高潮——中秋焰火盛放，璀璨夺目的烟花点亮了花城的天空，幸福的笑容绽放在现场每位业主的脸上，活动最终以圆满、祥和地气氛结束。节目结束后，业主们久久不能离去，他们对银湾人的付出给予极大的赞扬。园区内业主王先生说：“真的没有想到，物业公司把晚会举办得这么精彩，丰富了业主的业余生活，同时增进邻里之间的相互了解。生活在美景，让我们有在家的感觉。到美景华府安居是营口人最明智的选择。”

(银湾物业营口公司美景华府服务中心通讯员

杨爽)

东源名城迎检阅

银湾物业展英姿

东源名城是崇左首席商业步行街，城南新区高尚生活代表项目，建筑面积15万平方米，集商业、娱乐、休闲为一体。地处崇左未来城市行政、文化、商业中心，周边为市行政中心、市政广场、石景林公园，距崇左高速路口约2公里，将城市交通轴心线、商业核心辐射圈融为一体，宜商宜居。

2007年10月17日, 东源名城迎来了自治区建设厅等省级10个厅委局领导组成的工作组对小区进行了全面大检查。东源名城银湾物业服务中心始终坚持把“管理于物，服务于人”作为工作的核心，坚决依照总公司以“接管一个楼盘，创出一个优秀”的经营理念来开展各项工作。全体员工团结一心，秉承“急业主之所急，解业主之所困”的优良作风。东源名城环境优美,女保安英姿飒爽,巡逻岗哨24小时巡察,小区物业服务得到了工作组领导们的充分肯定。

2007年10月23日，崇左市电视台记者来到崇左东源名城，针对小区业主的物业服务环境，以及市民最关心的楼盘增值度和商业经营状况进行了电视采访，业主们普遍反映东源名城物业服务良好，对东源名城的未来市场发展前景充满信心。

相信在未来不久的日子里，东源名城将成为崇左市商住小区中市民们最理想,最向往的家园。

（银湾物业崇左公司东源名城服务中心通讯员 覃潞）

钦州分公司组织新一期消防安全培训活动

九月，秋风徐徐，倍感清凉，钦州移动服务中心在与钦州移动公司有效的沟通联系后，参加了由移动公司联合开展的第三季度消防知识培训活动，消防教官对协管员进行了火灾的防范知识、火场救援、逃生技巧、灭火工具的正确使用方法等一系列消防知识的培训和实战消防演练，并通过大量的真实案例，在理论与实践相结合的有效指导下，让我们的协管员掌握到更多的实战技术，充分认识到安全保卫工作的责任重于泰山。

（银湾物业钦州公司

农艳芳）

热烈祝贺

银湾物业广西公司与河池工商银行联姻暨成功接管

2007年9月17日，银湾物业广西公司与中国工商银行河池分行首次联姻，成功签订了《工商银行河池分行物业服务合同》，并于2007年9月20日如约接管工商河池分行物业服务项目。中国工商银行河池分行物业服务项目的签约并实现平稳交接，再现了银湾物业服务继中国移动钦州分公司项目成功接管后的又一个大型单位项目的成功取得。

2006年3月,随着银湾集团胡祝帮董事长“广西化发展动员令”的下达，银湾物业广西公司根据周正东总经理的指示成立了河池分公司，并迅速将物业服务区域扩展到河池与宜州。2007年6月的银湾物业广西公司总经理扩大办公会议上，河池分公司雷林总经理经过认真考查河池地区市场，并根据河池地区房地产开发与物业的实际情况，结合银湾物业管理十多年的物业服务经验与广泛的社会资源，向总公司汇报了《关于将河池的物业服务市场拓展目标转向市政、金融、学校、医院等单位》的可行性报告，得到了总公司主要领导的认可，并亲自挂帅成立了市场拓展小组。2007年7月16日,银湾物业广西公司与宜州市人民政府签订了《宜州市公务员小区物业服务合同》，宜州市公务员小区物业服务项目的接管，也证明了分公司市场拓展战略转移的正确性。

2007年7月下旬，河池分公司雷林总经理开始与中国工商银行河池分公司洽谈物业服务事宜，当得知工行河池分行准备将后勤管理引向社会化的意向时，及时向工行提交了《物业服务方案》，经过近2个月的不断接洽与商谈，最终达成了协议——工行河池分行将写字楼、招待所、住宅区、食堂等项目交与银湾物业广西公司实施物业服务。服务合同签订后，根据总公司领导“接一个项目、创一个优秀”的指示，河池分公司报请总公司任命了从事物业服务工作多年的张军同志出任工行服务中心主任，并迅速组建了工行服务中心领导班子与一线服务队伍。

2007年9月19日晚，工行河池分行物业服务移交工作会议在工行会议室召开，工行河池分行人力资源部覃部长及办公室主管后勤工作的相关领导、银湾物业河池分公司主要领导与工行服务中心全体员工参加了本次会议。会上，覃部长为银湾物业取得工行物业服务项目表示祝贺，并为银湾物业实现工商项目的成功接管与平稳过渡提出了建议，工行办公室黄副主任与后勤黄主管等领导向工行服务中心员工对今后的服务提出注意事项，银湾物业河池分公司雷林总经理衷心感谢工行河池分行对银湾物业的信任，并表示银湾物业全体员工有信心、有能力将工行物业服务项目服务好，将工商项目作为银湾物业金融项目服务的窗口，把银湾物业“优质、高效、细心”的服务宗旨落实到每一个服务项目。9月20日，银湾物业河池分公司与工行河池分行物业项目进行了工作对接，银湾物业河池分公司利用优势的人力资源，调动分公司相关部门员工从保卫安全、卫生环境等方面进行了详细安排与整改。9月21日晚，工行服务中心工行西环路宿舍区协管员韦洪辉勇擒偷车贼，捍卫了工行职工的财产安全；9月23日下午，翡翠服务中心韦延频等5名保洁员利用休息时间在工行服务中心主任带领下对工行服务中心食堂、办公楼卫生进行了全面清扫。

9月23日晚，河池分公司主要领导出资为全体员工举行了主题为“过中秋、迎国庆”的团拜会，会上工行服务中心员工与翡翠服务中心员工融洽交流、互致节日问候，分公司雷林总经理向服务在各岗位的一线员工表示了节日的祝贺。总公司质检部汪兴永经理出席了团拜会，并向全体员工带来了总公司领导的问候。

银湾物业精益求精、服务不止！

银湾物业人精诚团结、追求不懈！(银湾物业河池公司总经理

雷林)

编者按：最近，《银湾人》9月刊上登载的上海银湾物业连锁集团河南商丘公司张红霞总经理的《心怀感恩，快乐工作》的文章引起了集团全体员工广泛的关注和热议。为此，10月6日，胡祝帮董事长和银湾物业北海公司中层管理人员举行了一场以感恩和爱心为主题别开生面的座谈会，请听来自他们的真诚感受：

董事长：学会感恩才能发现事情美好的一面，对上级、对同事、对下级、对环境都要常怀感恩的心态，你就不会有太多的抱怨，作为管理者，只有对下属常怀感恩之心，才能真正了解属下的生活、工作、心态，爱护、关心员工，及时地为员工解决实际困难，从而激励员工努力工作，这个团队才有凝聚力、战斗力，才能创造辉煌的业绩。

张总监：感恩各分公司、各服务中心，对财务工作的支持，没有你们在基层努力的工作和辛勤的工作，就不会有公司的今天。

郭诚助理：感恩公司的支持和信任、感恩公司提供的机会和空间、感恩各服务中心对工作的支持。

王卫国主任：感恩是一种美德，良好的美德不是与生俱来，也不会一劳永逸，需要不断的学习，不断的反省，不断的完善，作为管理者，感恩落实到行动上就是做到负责任、有信誉、有影响。

柯志玲：刚毕业的时候，在找工作的过程中碰到了很多的困难。在我最彷徨的时候，感谢银湾给了我这份工作。怀着一颗感恩的心我进入银湾，在银湾我每天都在成长,点点滴滴让我感觉每一天都是那么的充实。感谢银湾!……

通过阅读这篇文章，很多员工也开始反省自己、调整心态、摆正工作态度，精神面貌焕然一新。可以说，文章收到了很好的效果。象一束光芒，温暖着我们的心，如一盏明灯，指引我们按步前行！从本期开始，《银湾人》将陆续刊出系列有关《心怀感恩 快乐工作》读后感，敬请关注。

父 亲

父亲出生在农村，姐弟三人，在他还只有13岁的时候，我的祖父母一年中先后过世。姑姑早已出嫁，他只好带着9岁的弟弟，相依为命，靠着亲朋好友、街坊邻居救济度日。也许是因为出身书香门第的缘故，他从小就刻苦好学，又非常有毅力，硬是靠自学，考上了师范学校，毕业后在当地做了小学民办教师。

父亲在当老师的时候非常爱他的学生，但要求是非常严格的。爸爸常说“一日为师，终生为父”。

妈妈曾给我们讲过这样一个事：说爸爸当年有一个学生非常聪明好学，成绩名列前茅，可是由于家境贫寒，交不上学费辍学了，他家里也已准备放弃。爸爸闻讯后，立即赶到学生的家中了解情况，做学生家长的工作，并找到教导处、学校、人民公社等领导，说明原因，为了不让孩子辍学，希望能免除其学费。经多方努力，费尽周折，终于得到有关领导的同意，免除了这个学生的学费。孩子得于重回他心爱的课堂。记得在我十来岁放暑假的时候，一天爸妈不在家。家里来了一位二十多岁的小伙子，要找我父亲。他告诉我，他就是小时候因困辍学，是我父亲的上下奔走、多方努力才得于重新上学的那位学生。如今他已是武汉医科大的学生了。他这次来就是专程来看望吴老师，感谢吴老师的。听说父亲不在，要好几天才能回来，他一个大小伙子竟痛哭流涕„„。

父亲的敬业是出了名的，后来他还当了小学校长。但由于那个时代，非常看重的是人的出身，他的出身成份就象一个印记在他身上深深打下了烙印，他无论怎样努力也无法改写，无法将“民办老师”升级为“公办老师”。随着我们兄妹四人的先后出生，且随着妈妈由于小时候感染血吸虫而滋生的肝硬化、胆结石等疾病的不断发作，父亲那微薄的工资捉襟见肘、入不敷出，爸爸只好离开了自己心爱的教育岗位，弃教从商。我六岁的时候，我们举家背井离乡搬到了外地的一个小镇。几经周折，父亲到当地的镇童装厂工作，先后任出纳、会计、供销科长、最后还当了副厂长。由于厂子经营得当，销路畅通，童装厂成了镇上的名牌企业。

父亲始终信奉“万般皆下品，唯有读书高”，且根深蒂固。“望子成龙”的愿望让他将自己的梦想都寄托在哥哥的身上。虽然爸爸不再教书了，但他却把当年在当老师时候的做法转移到了我们兄妹四人身上，非常严厉。爸爸的对子女的教育方法是比较简单的，他相信“棍棒之下出孝子”，对哥哥，那是没有任何商量余地的，也不容许哥哥说“不”，不然的话就是“罚”。犯了严重的错误就是“打”，罚跪槎板，罚站，直至棍打，扇耳光或纠耳朵是常有的事。哥哥是个聪明伶俐、能歌善舞的男孩子，可偏偏又是个经常惹事生非、不安份、不长记性的“跳皮蛋”，所以爸爸对他的“管教”也是隔三差五的，每每让我和弟弟妹妹心惊肉跳，有时还要陪着受罚„„。从小学开始，我的理科成绩一直不好。初二的物理期中考试成绩只得了48分。我不敢把试卷拿回家，但老师要家长签名才能进教室。我只好揣着忐忑不安的心战战兢兢地将试卷捧着放在爸爸面前，让爸爸签字。爸爸犀利的眼睛一扫卷子的分数，浓黑的眉头一顿，一巴掌就打过来，然后一跺脚咆哮道：“我就是养一头猪也不止考这点分！”我的眼泪齐刷刷的落下来，但在爸爸的怒气中却不能哭出声来，含着眼泪我还必须吃饭，而喉咙却是硬的。

妈妈的疾病、债务、人情世俗、兄妹四人的读书与吃喝、工作与生活的压力让我们很少看见爸爸的笑容，我们都很怕他。所以只要听见爸爸出差，我们都很高兴，觉得有一种得“解放了”的感觉。

到了放暑假，妈妈要去住院治疗，爸爸因为要去照顾妈妈，就会将家里的柴米油盐买够，然后将每日买菜的钱交给我，并交待我看好弟弟妹妹，甚至还包括哥哥。对我交待一大堆的事，除了写暑假作业，还要照料弟妹吃饭、洗澡穿衣、写作业，特别叮嘱不能带他们去河边游泳。为了不挨骂，每天我都小心翼翼地做好每一件事，还要说服哥哥和我一起干活„„

那时候我对父亲是又敬又怕，心里还有些许怨恨。随着自己的长大，到上初二的时候，我渐渐地似乎了解了父亲对我们兄妹的一片良苦用心，逐渐读懂了爸爸妈妈对生活困境一筹莫展的无奈表情，理解他们生活的艰辛。看到他们为了解燃眉之急，给人陪笑脸、说好话东挪西借的时候，我知道了就心酸。

家庭的贫困，使我懂得了很多事情，也有了许多的憧憬。我用平日爸妈奖励的一分两分积攒来的零花钱买了一张大大的地图，可在地图上找了半天，却找不到我们的小镇。我望着地图，常常想，难道我的一生就在这地图上都找不到一个小点的地方呆一辈子吗？不，绝不！这外面的世界有那么大，还有很多我没有到过的地方，一定也有好多我所不知道的东西，外面的世界一定很精彩，要是有一天我能够看看书上描绘的那美丽的风景和那精彩的世界该多好啊！由于受父亲的熏陶，我知道，要想走出去，只有读书。所以，我想我一定要好好读书，读书成了我唯一的希望与出路。

被父亲骂了的第二天，我发誓：我不相信我真的那么笨，就算我很笨，但不是还有“笨鸟先飞早入林”说法吗？从那以后，我起早贪黑，同学们6：00上早自习，我5：30就到了教室；晚上同学们都走了，我还要多学习半个小时再回家„„

也许爸爸对哥哥失望了，也许哥哥厌倦了，也许爸爸看见了我的改变和我的更加沉默，慢慢地，爸爸更加地关心起我来。对我说话的声音也轻柔了许多，也不再骂我笨了。常常，他会在深夜里悄悄地推开我和妹妹的卧房，轻轻地把被我们踢开的被子盖好，掖好被角。看到窗户的玻璃破了，他会先用纸箱盒子挡住冬夜里的寒风，第二天他做的第一件事就是买来玻璃换上。我的鞋小了，爸爸去出差，我怯怯地对他说，我想要一双新鞋。等他出差归来，还真的带回了一双非常漂亮而耐穿的球鞋„„

就这样，在爸妈的亲切关怀和我的努力下，我考上了中专。虽然不是什么高等学府，但在八十年代的时候，这已足以让人欣喜若狂了。况且小镇很小，穷乡僻壤，许多孩子读到初中毕业就很不错了。记得录取通知书到的那时候，镇上的人都前来祝贺，街坊邻居你10我20地给我钱，说给我上学用。爸爸喜笑颜开地逢人就自豪地与人谈论我入学的事，骄傲地说我们家出了一名女秀才。爸爸叫妈给置办学习和生活用品，说要一切都是新的。蚊帐是白色的顶，淡蓝色的尼龙，床单是乳白色的，当时已很时尚了，都是我所喜欢的。爸爸甚至还专门请木匠师傅给我做了一个新的床头柜，小板凳还有其它的一些用具。爸爸调侃道：“我这是在为你办嫁妆喏！”我也对他说：“爸爸！以后我嫁人决不再让你操心了。”那段时间，我第一次看到爸爸如此高兴，爸爸的脸上总是挂满了笑容。为了那张录取通知书，八八年的那个暑假，酷热难耐，爸爸妈妈却冒着烈日一趟趟地往县城跑，请姑父帮忙联系面试的学校。姑父一家也为我的入校面试忙碌着，姑父和爸爸陪着我，大热的天，稍微动一下就汗如雨下。可为了省钱，爸爸和姑父都舍不得买冷饮，口干了，姑父也和爸爸一样就着自来水龙头，咕咚咕咚地喝上几大口。后来，这件事便成了爸爸常挂嘴上的典故，他说：“滴水之恩当涌泉相报，琼子，无论日后你走到天涯海角，你都不能忘了本啊！”

仿佛真的应验了父亲的话和我的承诺，三年求学两年工作后，我离家千里迢迢来到了南国他乡，在陌生的城市，举目无亲，和丈夫一起白手起家。经历了求职、奔波、失业下岗、生育小孩、打拼。百般滋味的打工生涯与生活的艰辛，我深深的理解了“不养儿不知父母恩”这句古训的份量，我永远忘不了父母的养育之恩。

那时尽管生活一直不是很宽裕，但每年春节，我都会将家乡人都喜欢吃的干海味墨鱼准备好，尽量给每一位亲人都准备一份。想象着在喜庆祥和的新春佳节，亲人们一边喝着海味汤，一边念叨着我的乳名那种温暖的情景„„

在异地他乡，很少回家，十年之中回去过三次，爸爸却到我这里来了四趟，第四次来我这儿看到我的女儿很乖，买的房子很大，很是欣慰的样子。

但我们没有想到的是，他第四次来，竟是他最后一次来看我们了。回家不久后他就病倒了，他得了晚期淋巴癌。听到这个消息，我毛骨悚然。而对着癌症晚期的死亡通知，爸爸似乎非常的镇定，很坦然。我知道他那是不想让我们难受，而我却永远都不能忘记他那痛苦呻吟中那一抹对生的渴求的眼神，也永远忘不了爸爸对我最后的嘱托“娘家你要常回来，家里的人你要记得„„”

挣开双眼，我早已泪流满面，回忆父亲劳碌奔波，流离失所的一生我感慨万千。

是的，父亲在世的时候，他的严厉让我常常紧张，语无伦次，我和他讲话从来都是战战兢兢的，成了一问一答式的问答对话。在我儿时的记忆中，父亲没有抱过我一次，没有夸过我一回。就是生前的最后一次探望，临别时，我想抱抱骨瘦如柴的父亲，他却说他身上很脏也没有答应。我没有看到他咽下最后一口气的情景，我也没有对他亲口说过一声：“爸爸，我爱你！爸爸，我感谢你！”当我明白“父爱恩重如山”的这一天，父亲早已离我而去，这是我一生的遗憾。如今，与他阴阳相隔，父亲对我的教导以及我对他的思念常常温暖着我，激励着我面对生活的一切磨难与遭遇。

是的，面对与经历生活不同的处境，回忆父亲与命运挑战的一生，我终于明白父亲说“滴水之恩、涌泉相报”“受人之托、忠人之事”的道理与份量。怀着这种感恩去面对生活，我也收获了许多生活的美好。如今，我知道要珍惜每一天，过好每一天。生命是短暂的，在这世界上，每个人只不过是一个客旅，无论路途的风景是风和日丽还是风雪交加，只要心中有爱，有盼望总有一天会到达理想的彼岸。

（银湾集团总裁办总裁助理

吴亚琼）

请别把你的坏情绪传染给我！

——另读《心怀感恩 快乐工作》

某天，儿子突然对我说“妈妈，你今天真漂亮！”我问他“妈妈今天哪里漂亮啊！” “你笑起来很好看！”儿子的回答令我很意外，突然明白，每天机械地忙着工作和家务，神经已被千篇一律的日子麻木了。没有笑脸的妈妈，连儿子都不喜欢。醒悟后我决定，要笑对工作和生活，不要让坏情绪传染了儿子。

坏情绪会传染吗?

社会心理学家对此给予了精彩的描述：某天，公司经理正在气头上，恰好主管来请示工作，于是他满面怒容将主管斥责了一番。主管莫名其妙，又怒气冲冲地将前来汇报工作的秘书训了一顿。秘书无缘无故被训，把这股恶劣的情绪带回了家，训斥了扑在她怀里调皮捣蛋的儿子。儿子受了委屈，一脚踢向趴在一旁睡懒觉的猫。这就是“踢猫效应”。

在我们的工作和生活当中，发生这样的事情还真不少。最后是什么中止了这种可怕的传染呢？也许是一个微笑、一句幽默的话、也许是一个纯真的眼神，让这种不愉快情绪突然消失得无影无踪。

近读了上海银湾物业商丘公司张红霞总经理的《心怀感恩快乐工作》，心有戚戚，想来与“踢猫效应”应是殊途同归吧，倡导的都是一种主动调整心态、积极向上的态度。

“每天花上几分钟过过‘感恩节’，„„这是多么幸福的一天！”是啊，虽然我们贫穷，但感恩我们拥有健康的体魄；虽然我们没有权力，但感恩我们拥有幸福的家庭；虽然我们没有名利，但感恩我们拥有宁静的生活„„。就象那个古老的故事：一个老婆婆总是不停地在哭泣，晴天哭，雨天也哭。老和尚问她为什么哭得这么伤心？老婆婆说：“我有两个女儿，大女儿卖伞，小女儿卖布鞋。天晴的时候，大女儿的雨伞卖不出去；下雨天的时候，又没有人去买小女儿的布鞋。一想到这些我就难过。”老和尚说“你为什么不反过来想呢？晴天，你小女儿的鞋店前门庭若市；雨天，上街的行人又都往你大女儿的伞铺里跑。这样心不就不苦了吗？”是的，与我们形影不离的是心情，它甚至比影子的追随还要牢固的多，光不存在的时候影子就不见了，心情却深藏在我们身体最隐秘的地方陪伴与左右着我们的一生。“平凡与精彩、烦恼与快乐、腐朽与神奇”看你自己是怎样选择。而这种选择，还影响着你周围的人：快乐传递给别人，两个人都快乐。正如谚语所说的那样：你笑，人人陪你笑。同样痛苦传递给别人，两个人都会受不良情绪的影响，而负面的情绪比正面的情绪更容易传染，因为接收情绪的人会努力去安抚释放情绪的人，这使得这种情绪更容易蔓延。

“学会感恩，享受生活。学会快乐地工作，就是学会发掘自己蕴藏着的内在活力、热情和巨大的创造力，就是学会享受每一天的幸福。如果说良好的心态是前提，适当的压力是促进，工作业绩是激励，那么快乐的工作就应该是贯穿始终的主旋律。”我们心怀感恩，我们就向周围的人传达了一种愉快自信的信息，一个团队的领导人心情不错，团队的成员也会被感染，大家的默契程度会提高，做起工作来也更得心应手。

无论是出于养家糊口，还是实现自身价值，既然选择了这份工作，让自己快乐地工作吧，不为谁，只为你自己。为了不把你的坏情绪传染给我，请你每天早晨对着镜子里的自己微笑着说：“我很快乐，真的很快乐，真的真的很快乐！”

一直很欣赏《菜根谭》这句对联中的境界：“宠辱不惊，闲看庭前花开花落，去留无意，漫随天外云卷云舒。”花开花落、物转星移，一个“闲”字，道尽心中洒脱豁达；云卷云舒，变幻莫测，一个“漫”字，已跳出三界之外，物我两忘。

感谢张红霞总经理给我们端上了心灵鸡汤，让浮躁的心重归宁静、让工作变得快乐。

今天，你快乐了吗？

（银湾集团总裁办

何晓洁）

感恩的心

“感恩的心感谢有你，伴我一生让我有勇气做我自己，感恩的心感谢命运，花开花落我一样会珍惜”。一首旋律优美的《感恩的心》，感动着千万颗人的心。感恩，意味着乐观、平和、宽容、微笑与奉献，代表着一种良好的心态。有了感恩的心，就能客观地认识自我。面对表扬和批评都能一视同仁，用平和的心态去面对一切，也就能在情绪纷扰中保持清醒的旁观自我的能力。有了感恩的心，就能主动的激励自我。

感恩是一种利人利已的责任，在面对自然、社会、公司、老板、同事、客户以及亲人等等时，对于他们的付出心怀感激，并想努力给他们回报。这时我们就会主动的要求自己，推动自己不断地来实现这些回报，而不是去计较个人的得与失。有了感恩的心，就能更好的完善自我。

感恩是一份美好感情，是一种健康心态，是一种良知，是一种动力。怀着感恩的心，总是会站在对方的角度想问题，总是会朝着好的方面想，总是能保持愉快、开放的心情和心态。有了感恩的心，就能真正做到宽容、微笑与热忱。心存感恩，知足惜福，人与人之间会变得和谐、亲切，还有什么不可以宽容的呢？心存感恩的人，摈弃没有意义的抱怨和批评，面对顺境与逆境，成功与失败都觉得是幸福，一切都很美好，微笑自然从心中流露了。心存感恩的人，不会自寻烦恼，朝气蓬勃，努力回报，充满了热情与激情。

感恩是一种自我要求，一种内涵，它必须是发自内心。具备了这种心态，也就为成为一名“情商高手”奠定了良好的基础。拥有一颗感恩的心并不是难事，其实我们每个人或多或少都已经拥有。面对父母，想着他们给予我们生命，辛苦将我们养大，照顾我们的生活，教导我们如何做人，有什么理由不对父母感恩呢？回到家中，看到家人、孩子给你营造的温馨的家，想着他们让我们的生命这么丰富多彩，体验到人生的快乐，有什么理由不对家人感恩呢？面对公司和老板，想着他们给予我们工作，给了我们“带薪学习”的机会，不仅得以养家，还能不断充实、完善自己，有什么理由不对公司和老板感恩呢？面对客户，想着他们不仅为我们提供了薪水，还提供了那令人自豪的工作成就感，有什么理由不对客户感恩呢„„

在生活中我们要感恩的事物有很多，比如感谢坎坷，坎坷教会了我坚持，感谢失败，失败带给我成长。每一段曲折的路都让我们更接近生命的真谛。感谢身边的朋友们，是他们让我体会到友谊的芬芳，感谢我的老师，是他们带我在知识的海洋中畅游，带我寻找到生命中最真最纯的意义。感谢生命带我在这世上体味缤纷、感悟生活。

当耳旁不再喧嚣，当眼睛不再迷茫，当心不再悲愤，让我们沉淀下来，用一颗感恩的心去生活，用感恩的心去发现，去学习，去品位生命中的至真至纯！

感谢生活，在时间还没有完全流逝得无影无踪的时候，教会了我用感恩的心去触摸那点点滴滴的感动！

“感恩的心感谢有你，伴我一生让我有勇气做我自己，感恩的心感谢命运，花开花落我一样会珍惜„„”

（银湾物业广西公司通讯员

庞玮艳）

篇2：银湾物业管理制度

银湾。天麓项目现在的销售困境，周边项目竞相拼价格，基本上当地的市场去化不大，外来客户的拦截力度又不够，海南的销售旺季也即将结束。现在必须启动岛外营销战略，只有更积极的走出去，带进来的团购策略，才能达到更好的去化目的。根据两个项目的客户成交情况，重庆、贵州、北京、辽宁是我们重点拓展的区域。

异地营销-----是近几年旅游房地产常用的营销手法，海南国际旅游岛旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。

海南旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着海南所有旅游海湾与海岸线，雅居乐集团在清水湾、富力集团在香水湾、恒大集团在海口、新世界集团在海口新埠岛、中粮集团三亚亚龙湾、中信集团琼海博鳌、中铁集团在三亚、鲁能集团在三亚湾与海口东海岸和澄迈迎宾半岛等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面根据海南旅游房地产销售重点介绍几种营销渠道：

一、异地营销，直销与分销

异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。

直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。

二、异地营销，客群的选送

在远离项目城市搞营销，没有客户群体，在异地怎样来拓展客户。很多内地房地产精英都认为，客户没有见到项目，项目周边情况又不了解，当地价格又不清楚，凭我们几句话，人家就买你的房子啦？所以，异地营销最大困难就是怎样说服客户，要想让客户相信，那就是核选有望客户输送到项目所在地，一切才能变为真的。这并没有奇怪。下面是几种异地累积客户方法：

1、通过当地房地产展销会来累积客户，并通过在房地产展销

会展出与传播项目品牌，在现场登记来访客户，然后以独自回访，确定到项目看房旅游客户，统一安排时间到项目所在地看房旅游，以达到异地销售策略。

2、用当地媒体开展旅游看房专题活动，用推广活动累积客户，策略性、计划性的宣传，用事件营销、品牌营销、视觉营销在当地掀起一股项目品牌热潮，回访登记客户。累积成有望客户，及时输送到项目所在地。

3、利用当地的著名旅游机构，投放项目DM介绍或设计成小型经典旅游指南楼书，突出项目周边旅游优势和项目主要卖点，吸引有望客户联想与欲望。登记、回访累积客户。

4、以当地房地产协会或商会强强联手，开展一系列推广活动。

组织协会人员先前到项目参观，了解项目与周边旅游环境，用情景销售法引导当地有望客户购房。

5、异地营销客户群体的累积在于营销策略与推广，以及当地

资源的利用。在营销节点上，关键是我们怎样异地平台的搭建，也即是说异地合作伙伴的资源与实力是项目推广的最主要部分。

二、异地营销，网络传媒作用

异地网络传媒是旅游房地产项目主要宣传工具,可以通过当地著名网络传媒机构，大力宣传项目。分三个步骤进行。一是海南旅游风光及项目品牌宣传；二是项目投资升值与长期远景；三是从项目配套及自然环境来点缀购房理由；四是更具体地介绍项目概况、建设、销售、市场情况。

二、异地营销，保障系统

旅游房地产异地营销模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护客户权益至关重要。异地营销是新模式产业，客户权益保护的重点是看房旅游与购房权益的保护，旅游房地产异地购房权益的保护中涉及到很多法律问题,比如客户旅游看房制度，购房后双方合同约定，房子的质量，支付房款、退款的保障，以及信息诚信制度,货不对板的惩罚,物业管理及服务质量制度承诺等。

篇3：制度管理与人本管理

制度管理是根据管理制度进行管理的一种管理方式, 是指根据企业中制定的规章和制度进行程序化的管理, 它是与现在比较流行的人本管理相对应的管理方式。任何企业想保持高效的运转, 都必须有坚实制度管理和管理制度为基础。制度管理有如下一些特征:

1. 制度管理对人的约束是刚性的, 企业中的任何人在制度面前一律平等, 必须服从制度管理。

企业员工只需按照既定的制度工作既可。

2. 制度管理通常体现为管理的规范性、有序性和程序性。

任何工作都有一定的工作程序和制度加以保证, 人员在制度许可的范围内工作。

制度是企业高效运转的前提和基础, 也是企业领导者在管理活动所要关注的基础性工作。它能够保证企业的稳定发展, 使企业不因人员等因素的变动而发生动荡。当然, 严格的制度化管理在保证企业高效运转的同时, 也因忽略了人的个性和创造性, 带来对人员积极性的压制。

二、人本管理的内涵

所谓人本管理, 不同于“见物不见人”或把人作为工具、手段的传统管理模式, 而是在深刻认识人在社会经济活动中的作用的基础上, 突出人在管理中的地位, 实现以人为中心的管理。具体来说, 主要包括如下几层涵义:

1. 依靠人——全新的管理理念。

在过去相当长的时间内, 人们曾经热衷于片面追求产值和利润, 却忽视了创造产值、创造财富的人和使用产品的人。在生产经营实践中, 人们越来越认识到, 决定一个企业、一个社会发展能力的, 主要并不在于机器设备, 而在于人们拥有的知识、智慧、才能和技巧。人是社会经济活动的主体, 是一切资源中最重要的资源。人没有活力, 企业就没有活力和竞争力。

2. 开发人的潜能——最主要的管理任务。

生命有限, 智慧无穷, 人们通常都潜藏着大量的才智和能力。管理的任务在于如何最大限度地调动人们的积极性, 释放其潜藏的能量, 让人们以极大的热情和创造力投身于事业之中。

3. 尊重每一个人——企业最高的经营宗旨。

每一个人都是具有独立人格的人, 都有做人的尊严和做人的应有权利。无论是东方或是西方, 人们常常把尊严看作是比生命更重要的精神象征。一个有尊严的人, 他会对自己有严格的要求, 当他的工作被充分肯定和尊重时, 他会尽最大努力去完成自己应尽的责任。因为一个企业之所以能够存在, 是由于它们被消费者所接受、所承认, 所以应当尽一切努力, 使消费者满意并感到自己是真正的上帝。

4. 塑造高素质的员工队伍——组织成功的基础。

一支训练有素的员工队伍, 对企业是至关重要的。每一个企业都应把培育人、不断提高员工的整体素质, 作为经常性的任务。尤其是在急剧变化的现代, 技术生命周期不断缩短, 知识更新速度不断加快, 每个人、每个组织都必须不断学习, 以适应环境的变化并重新塑造自己。提高员工素质, 也就是提高企业的生命力。

5. 凝聚人的合力——组织有效运营的重要保证。

组织本身是一个生命体, 组织中的每一个人不过是这有机生命体中的一分子, 所以, 管理不仅要研究每一成员的积极性、创造力和素质, 还要研究整个组织的凝聚力与向心力, 形成整体的强大合力。从这一本质要求出发, 一个有竞争力的现代企业, 就应当是齐心合力、配合默契、协同作战的团队。

三、现代企业需要制度管理与人本管理相结合

现代企业管理有一项重要的特征, 就是重视人的作用, 实行以人为本的管理。在企业所有的资源中, 人力资源是最重要、最关键的资源。重视利用和开发好人力资源, 是企业生存和发展的关键。因此, 企业的管理应该遵循刚性与柔性相结合的原则。

1. 管理的刚性原则。

企业管理的目的是为了能以最小的投入获得最大的经济效益。企业有形或无形的资源无一例外都需要人去操作, 使资源要素形成最佳组合, 使企业运行处于最佳状态。因此, 制定一套系统、科学的管理制度就显得迫切和必需了。这些规章制度在企业内部具有权威性、约束性, 全体员工必须人人遵守、自觉维护、贯彻实施, 也就具有严肃性和很强的刚性。

企业制度建设是企业管理的基础性工作, 离开企业制度, 企业管理就是无源之水, 无本之木。企业运用一整套系统、科学的规章制度实施管理, 就能保证企业有序进行, 制度面前人人平等, 有利于调动员工的积极性。强调制度建设, 强化制度作用, 就是强调企业由“人治”进化为“法治”。企业管理的刚性原则, 就是要求企业的全体员工都处于企业规章制度的硬性约束之中。

2. 管理的柔性原则。

企业强调制度建设的过程, 也就是强调企业由“人治”进化为“法治”的过程。然而, 企业管理制度再详尽、科学, 也不可能无所不包, 无所不在, 把制度定得细而又细, 则从条条框框出发而失去了其灵活性及应变力。另一方面, 若完全通过制度实施硬约束, 管得又严又死, 员工的抵触情绪反而越大, 制度就越难实施, 效果会越差。人力资源不仅需要利用, 更需要的是要合理开发, 它不仅是数量方面的多少, 更重要的是质量方面的高低。企业需要的是充分挖掘人力资源的无穷潜力, 实现企业的目标。因此, 在坚持刚性原则的同时, 更需要强调由“强制”进化为“自觉”的柔性原则。人是要有一点精神的, 企业同样需要有自己的企业精神, 需要有积极向上的风气, 需要有能使员工的潜能充分发挥的环境, 而这种精神、风气和环境是需要营造的, 即需要通过企业文化建设来完成。企业文化建设强调尊重人、理解人、关心人、培养人。通过企业文化建设, 员工处在企业文化道德规范和行为准则的无形的约束之中, 若想违犯将受到舆论和情感压力的约束, 企业文化建设使员工产生自控意识, 达到内在的自我管理和自我约束, 更重要的是培育员工高度的工作热情和工作责任感, 激发其发自内心的贯彻执行规章制度的自觉性。企业实行制度化管理, 是由“人治”进化为“法治”, 企业进行文化建设, 是使制度执行由强制升华为自觉。企业实行刚性管理是基础, 使企业运行有序, 有章可循;企业实行柔性管理, 是刚性管理的进一步升华。刚性和柔性管理应该合二为一, 刚柔相济, 相得益彰, 不能偏颇。这样的企业管理, 才能称得上是较为完善的人本管理。

四、对人本管理理念的实践

1. 实践人本管理需要建立相应的管理机制。

有效地进行人本管理, 关键在于建立一整套完善的管理机制和环境, 使每一个员工不是处于被管的被动状态, 而是处于自动运转的主动状态, 激励员工奋发向上、励精图治的精神。人本管理主要包括相互联系的一些机制, 如:动力机制、压力机制、约束机制、保证机制、选择机制、环境影响机制等。

2. 人本管理需要构筑”以人为本”的企业文化。

文化管理作为一种科学的管理手段, 已逐渐被认同, 管理的重心已从过去的”以物为中心”转移到”以人为中心”。研究企业文化, 就是要研究如何调动所有员工的积极性, 研究如何提高企业全员的素质。实施人本管理的重要途径就是借助于”以人为本”的企业文化建设来实现对人的引导和激励。并以此使员工对企业产生心理上的归属感, 从而更加积极主动的为企业做出更大的贡献。

3. 人本管理需要保证制度管理和文化管理相结合, 做到“刚柔相济, 张弛有度”。

与单纯的制度管理有显著的不同。单纯的制度管理主要强调外在的”他律”, 而人本管理则强调通过对人的管理, 使企业内所有成员达到各得其所和各尽其能的境界, 从而实现”自律”;单纯的制度管理使员工走入”别人要我这样做”的被动误区, 而人本管理则通过对人性规律的把握来实现”我自己要求这样做”的主动观念。单纯的制度管理是一种”刚”性的管理方式, 而人本管理则是以”柔”为特性的全方位的潜移默化。单纯的制度管理更多的是针对人性中”恶”的一面来强硬的约束, 而人本管理则通过发扬和彰显人性中”善”的一面来抑制”恶”的一面, 实现人自身的改善。

刚性管理有利于建立秩序, 柔性管理有利于推动协同、和谐的发展, 企业管理才能得以完善。偏向两者中的任一方, 而不是两者互动, 就都会出问题。”过刚易折, 过柔易卷。”, 这是古人的处世哲学, 其中蕴含的道理用到管理中也同样适用。人本管理与制度管理应是相辅相承, 二者缺一不可。没有”刚性”的制度做支撑则约束会显得苍白无力, 无法深入人心。只有二者互为补充, 有机结合, 才能在得到员工认可的前提下, 更好地约束和规范员工行为。只有这样, 才能恰当把握运用文化的”柔性”与制度化管理的”刚性”二者的尺度, 做到“刚柔相济, 张驰有度”。

摘要：人本管理是现今企业比较流行的一种管理方式, 与之相对应且并存的是制度管理方式。本文在分析制度管理特征的基础上, 提出了现代企业应突出人在管理中的中心地位, 即现代企业管理应该遵循刚性与柔性相结合的原则, 既要有严格的管理制度, 又要突出以人为本的管理思想。

关键词：制度管理,人本管理

参考文献

[1]胡君辰等:人力资源开发与管理.上海:复旦大学出版社, 2005年

篇4：浅谈小区物业管理制度

关键词：小区物业管理；小型交通工具丢失与索赔

一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。随着中国经济飞速发展，物业管理也随着经济发展而崛起，慢慢自成一体系。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

本文仅就小区物业管理制度与小型交通工具在居民小区丢失赔偿问题简要分析。现有一事实案例：原告梁某诉称，其是居住在某清河园小区的业主。2011年3月8日早晨，其刚买的黑色两轮摩托车在小区门岗室停放时，被他人偷走。事发后报案，认为其作为小区业主与某鑫泰物业公司是服务合同关系，该小区保安在自己当班时未尽职责，因此，要求物业管理公司赔偿损失。被告鑫泰物业管理有限公司辩称：①梁某的摩托车是否被盗仍处于侦查取证阶段。②梁某的摩托车被盗与否，与物业公司没有事实和法律上的联系，更不具有法律上的因果关系，其双方没有形成物业管理服务法律关系。③如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。

审理人民法院认为，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。且现有证据证明被告对业主的自行车、摩托车提供的服务是“维护相关秩序”，不是一种保管合同。故原告要求被告赔偿丢失8600元的损失没有依据。于是该人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：

一、驳回原告梁某的诉讼请求

二、案件受理费100元，由原告承担

由此案可带给我们对小区车辆停放、妥善保管及丢失责任负责等多方面民事法律关系问题的思考。

第一，此案中，审理的人民法院根据《物业管理条例》规定，认定物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。但实际上大部分住宅小区中的业主一般将本小区中的公共管理事物委托给物业公司来管理，由物业公司为整个小区的业主提供公共秩序、交通秩序、卫生、保安、绿化、维修等方面的服务和管理，同时由物业公司向业主收取物业管理费，物业公司的职责在于通过对小区行使管理和服务活动，使小区保持良好的居住环境，给各业主提供一个舒适、安全的居住空间。

这里就有一个很模糊的概念，即应该怎样看待物业管理所维护的“公共秩序”问题。倘若丢失一辆车辆算不上破坏公共秩序，那么接二连三，一次又一次的丢失了？业主最基本的财产安全都保证不了，谈何公共秩序的维护呢？因此，笔者认为，当停放在小区里的车辆发生丢失事件时，除了车主与盗车人之间存在侵权的民事法律关系之外，在车主与物业公司之间还存在着是否正确履行合同义务，以及如何正确履行合同义务的法律关系。

第二，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第三十二条：物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

我们都知道，大部分小区业主在缴纳一定的物业管理费后，与物业管理公司是没有约定财产保管义务的。但是法律条文所规定的“物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。这里的“在其职责范围内”与“未配置应有的安全防范设备”以及“对财务丢失有过错”，都将成为我们老百姓的思维误区，因为法律并没有明确其所指范围究竟是什么。人虽有情，但法律却是无情的，有些看起来虽合情合理的事情在法律面前是没有任何说服力的。

第三，上述案例的物业公司辩称“如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。”但是笔者认为我们完全可以理解为，出现第三人即盗车人的侵权行为导致车辆丢失的损害结果发生，是由于物业公司没有尽合理限度范围内的安全保障义务造成的，物业公司在主观上存有过错。因此即使应该由实施盗车行为的第三人承担赔偿责任，但物业公司也应当在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。而不是像判决结果那样，物业公司不承担任何赔偿责任。当然，物业公司承担责任后，可以向第三人追偿。

物业管理尤其是小区物业管理在经济不断发展的今天依然存在很多弊端，业主权益受到侵害所面临的救济也随之存在诸多问题。我们应不断完善相关物业管理制度并健全相应的法律法规，以便更好的保护业主的合法权益。

参考文献：

[1]岳娜.《物业管理法律法规》.清华大学出版社，2011年版

[2]马克力，王磊，罗海艳.《物业管理纠纷》.法律出版社，2007年版

作者简介：

王崧年，（1987～）性别：男，民族：汉，重庆人，法学法律硕士，西南科技大学法学院2013级法学法律硕士，研究方向：经济法。

篇5：我国物业管理制度浅谈

毋庸置疑, 由于物业管理所属行业的服务性和特殊地位, 使其在一系列纠纷中始终处于"风暴眼"地位。业主与物业管理公司、地产商与物业管理公司、行政主管部门与物业管理公司、业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷, 都或多或少地将物业管理问题牵扯进来。作为物业管理企业如何正确运用法律法规, 维护业主权益, 规避企业风险, 化解物业管理纠纷和矛盾, 推动行业健康发展, 创建和谐社会, 成为物业管理迫切需要解决的问题。

1 物业管理的概念

物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物。它与房地产市场的繁荣发展息息相关, 相互作用。我国房地产业起步较晚, 普遍存在"重建设、轻管理"的倾向, 忽视了物业管理对房地产市场的反作用。实际上, 物业管理在国外有100多年的历史, 但在我国, 从深圳开始到目前, 也只有20年左右的时间。是伴着改革开放而出现。在七八年前, 对普通老百姓来讲, 住宅小区作为城市的缩影, 成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会, 而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高, 广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明, 物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时, 我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业, 维护业主权益, 推动房地产市场, 促进城市社区建设。物业管理是一种综合性的经营服务方式, 它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理, 如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务。对每个业主来说, 只需面对物业管理企业一家, 就能解决问题, 而无需面对各个不同部门。一个完善的物业管理法律制度, 将有助于规范物业管理行业, 维护业主权益, 推动房地产市场, 促进城市社区建设。对于物业管理的定义我们可以从广义和狭义两个方面来理解。广义的物业管理是指业主队物业进行的依法自治管理和受物业业主委托和选聘的的物业管理企业进行的专业管理的结合。而狭义的物业管理则是指是指专业组织或机构, 受业主委托, 按合同或契约, 运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理, 一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理, 对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、公用设施、道路养护统一实施专业化管理, 并向住房或使用人提供多方面的经营服务。我国的《物业管理条例》就采用了狭义的解释。

2 物业管理的实践模式以及立法模式

2.1 实践模式

实践中主要有两种操作模式, 一种称之为自营式物业管理所谓业主自营式物业管理, 就是住宅小区 (台湾称社区) 的物业管理, 既不由房地产开发公司负责, 也不聘请社会上专门的物业管理公司负责, 而是由楼房业主自己管理。业主自营式物业管理的最大优势是, 业主基本不用花钱或者花很少的钱, 也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理, 并实现政府要求达到的管理目标, 即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理, 创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。另一种是委托式物业管理即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是, 可以对整个小区实行集中统一管理, 专业化程度比较高, 管理效果相对要好一些。其主要弊端是:管理费用较高, 很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低, 不少中低收入者反映, 买了房改房以后, 交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。

2.2 立法模式

由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提, 物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有:a.民法模式。以意大利和瑞士为代表, 在民法典中若干条款规范物业管理的法律关系。《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围, 共有人对共同所有物之权利, 共同部分之不可侵害性。b.单行法模式。以德国、日本、法国等为代表, 专门制定建筑物区分所有权法, 其中设专章或专节对物业管理规范调整。1962年4月4日, 日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”, 内容包括:管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等。

比较而言, 民法模式的优点在于, 以民事基本法形式确立物业管理法律制度, 将物业管理纳入民商法的整体调整范围, 使民法典更加丰满和完善;其缺点是, 无法详尽物业管理的诸项制度, 使法律的操作性削弱, 而且物业管理涉及众多的行政管理规定, 无法在民法中一一体现。因此, 认为, 设置专门物业管理立法的模式较为可取。

3 物业管理立法的必要性

在市场经济下的物业管理具有极其重要的地位, 它不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务, 而且影响市民工作生活的质量。因此物业管理牵涉多方面关系, 包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者, 既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系, 也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中, 通过立法能够明确各方主体———政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务, 使物业管理有法可依, 避免产生纠纷。

摘要：作为一个新兴的行业, 是伴随着住房制度改革和房地产业的发展而逐渐出现的, 其产生具有必然性。我国的物业管理尚处在起步阶段, 物业管理在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多法律问题。究其原因包括立法上存在诸多不足、业主自治制度不完善、前期物业管理疏漏多等。可见, 我国的相关法律规范还有很多不足的地方, 影响着物业管理行业的发展, 这就要求我们进一步完善物业管理立法。便对我国物业管理制度作了分析和研究, 对如何完善我国物业管理制度提出了意见。

关键词：物业管理,物业管理制度,业主自治,物业前期管理

参考文献

[1]何培华.房产法[M].北京:法律出版社, 2003, 4.[1]何培华.房产法[M].北京:法律出版社, 2003, 4.

[2]程信和、刘国臻.房地产法学[M].北京:北京大学出版社, 2001, 2.[2]程信和、刘国臻.房地产法学[M].北京:北京大学出版社, 2001, 2.

[3]夏善胜.物业管理法[J].法律出版社, 2003, 4.[3]夏善胜.物业管理法[J].法律出版社, 2003, 4.

[4]杨育林.房地产案件审判要旨与判案评析[M].北京:人民法院出版社, 2004, 1.[4]杨育林.房地产案件审判要旨与判案评析[M].北京:人民法院出版社, 2004, 1.

[5]济南时报～2004年购房完全手册[J].济南时报2004-1-14.[5]济南时报～2004年购房完全手册[J].济南时报2004-1-14.

[6]美国.UNIFORM CONDOMINIUM ACT.[6]美国.UNIFORM CONDOMINIUM ACT.

[7]中国社会科学院法学研究所主办.法学研究 (2003年第1～6期) .国内统一刊号:CN11-1162/D.[7]中国社会科学院法学研究所主办.法学研究 (2003年第1～6期) .国内统一刊号:CN11-1162/D.

[8]山东省政法管理干部学院主办.政法论丛. (2002年各期) .国内统一刊号:CN37-1016/D.[8]山东省政法管理干部学院主办.政法论丛. (2002年各期) .国内统一刊号:CN37-1016/D.

[9]梁慧星.关于物权法草案. (西南政法大学五十周年学术讲座) 演讲稿, 摘自http://law-thinker.com/detail.asp?id=1782.[9]梁慧星.关于物权法草案. (西南政法大学五十周年学术讲座) 演讲稿, 摘自http://law-thinker.com/detail.asp?id=1782.

[10]中华人民共和国城市房地产管理法, 1995年1月1日实施.[10]中华人民共和国城市房地产管理法, 1995年1月1日实施.