居住小区物业管理制度

2024-05-15

居住小区物业管理制度（精选6篇）

篇1：居住小区物业管理制度

物华新洲苑物业服务管理方案

宁夏燕宝物业服务有限公司

二0一一年十二月八日

物华新洲苑物业服务管理方案

根据“物华新洲苑”居住小区的设计特点，现拟定小区物业管理方案。我们真诚希望在服务合作中，能使业主和住户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“物华新洲苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的温馨社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物管处和谐、多赢的经营目标。

一、物华新洲苑概况

“物华新洲苑”位于西夏区黄河路与丽子园南街交汇处。总建筑面积约45万平方米，规划容积率：1.74,建筑类别有小高层、板楼和多层。配有较高价值的超市，占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、会所、公寓、市场等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。一个温馨的小区更需要一个有责任心的物业来为他们服务！

二、接管后将采取的管理档次及服务标准

根据“物华新洲苑”的实况，我处确定物华新洲苑的物业为中档管理。其服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。

（三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%，返修率不高于1%。

（四）每年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务。

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一，防护网安裝統一。

2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知原因。

（3）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，业主刷卡进入，外来车辆须登记。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备，实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到98%以上。

7、室内装饰装修管理。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有“居民精神文明建设公约”。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（代理业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

4、提供维修服务并做到急修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

6、代住户维修户内下水疏通。

7、免费重装电脑系统及提供杀毒软件。

三、管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本物管处的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本物管处从项目前期管理、入伙、装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使物业管理行为向规范化的中等城市惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、物业信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业受投诉主要在于沟通不畅所 6

致。为此，本物业专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏、网上“兴隆花园贴吧、论坛、投诉”等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业、物业与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善和谐温馨的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、和谐的生活与居住环境是我处与业主的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善、和谐的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、人员配备配备

（一）组织机构

（二）人员配备

1、管理处主任1人

2、管理人员：20 人工程部（维修）主管1人安管队队长1人

保洁（绿化）主管1人

行政（资料、社区文化、日常事务）主管1人、助理1人财务会计1人人事部 3人出纳1人收款员2人仓管员1人前台接待3人

3、保安：60人（每班8小时，三班倒）

4、维修人员：10人（持中级以上技工证书）

5、清洁绿化人员：30人

五、兴隆花园物业管理的具体操作

贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期准备

对承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动 1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照复印件）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）3.装修施工全过程监控

装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，将依《物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、天然气、明火安全管理，消除消防隐患；二次

装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；提醒住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、社区出入口、楼宇间设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防大风暴雨、防地震方案等。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车位有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面整洁；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统 1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立2个阅报栏形式的告示、宣传栏，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理

设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排

除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（供水增压变频泵、管网、水表、阀门等）。对变频水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每半年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值 14

班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每天巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每天巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人（与业主签订防火责任书）；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我处对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

1、擦公共防盗门 1次/周无灰尘

2、擦公共天花板 1次/半年无灰尘、蜘蛛丝

3、擦消火栓 1次/月无灰尘

4、擦窗户 1次/月无灰尘

5、道路路面循环清扫无杂物

6、路边绿地 2次/天无杂物

7、路灯柱 1次/周无灰尘

8、绿地清理 2次/天无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（按季节）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：乒乓球台、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适、温馨的生活居住环境是我们与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有

关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是我们服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全体员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本物管沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每年公开一次物业管理服务费用收支情况。2）、特色服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，急修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等。

J 物业服务的企业文化

企业作风：积极、专注、系统、精细！工作作风：想到、做到、建议到！

管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高!服务理念：我服务，我快乐！我解决问题，我展示自我！

服务理念

任何人:我们保证生活在我们服务项目的每一位业主，无论年龄、性别、职业、社会地位……都给予最真诚的服务。任何时间：在我们服务的项目里，提供服务的时间是每年365天×24小时，无论昼夜、无论风雨，为业主提供全天候、全方位的物业服务。

任何地点：在我们服务的项目里，任何地方、任何地点，业主的需要就是我们的指令，我们会竭尽全力满足业主合理的需求。

任何事情：在我们服务的项目里，无论是业主的家居小事，还是社区大事，只要是园区中发生的事情，我们都最大限度的为业主提供满意的服务。

服务标准

诚信：发乎心（诚），出乎言（信），完美服务，诚信为本；体贴：将心比心，以心换心，换位思考，相互尊重；安心：杜绝伤害，预防意外；业主安心

舒心放心，；适度：既不过分，也无不足；举手投足，恰到好处。实施投诉处理与利用策略

客户的投诉将是【兴隆花园】的巨大的财富。

我们根据【颐水花园】相关的基本资料，结合我司物业具体工作经验及实际情况，制作了物业服务管理方案草案书。

通过本方案，物业顾问客观描述了【颐水花园】基本情况，结合实际，有针对性的对项目未来物业管理服务进行了规划与设想，同时详细的提出了可操作性强的物业管理服务实施保证方案与措施，希望能够通过我们的努力将【兴隆花园】的物业管理服务工作做好，以不辜负开发商、广大业主对我们的信任和厚望。

如果能够有幸成为【兴隆花园】的物业管理服务单位，我们将严格贯彻本方案中所提出的服务实施措施，并将此内容作为物业服务委托合同中的备注条款，监督约束我们的工作。我们将不遗余力、尽职尽责的提供各项专业服务，整合物管的专业资源，与开发商携手将【兴隆花园】打造成为三原县的旗舰楼盘！

兴隆花园小区物管处

二〇〇九年六月十九日

篇2：居住小区物业管理制度

小区物业管理方案1

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作。

1。街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。

2。社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3。物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1。已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2。单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3。不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4。对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1。街道物业管理矛盾投诉调解站

站长：储德顺

成员：陶芸

2。街道物业管理应急维修服务站

站长：丁勇

成员：加盟企业

3。街道物业管理服务中心

常务主任：谢洪

成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富

徐长祥周明福陈杰丁勇

孙子明陶芸徐雅珍干程

4。社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1。制定方案阶段（6月12日前）

（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2。宣传发动阶段（6月20日前）

（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3。全面实施阶段（6月21日—6月30日）

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1。加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2。强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3。明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4。突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

小区物业管理方案2

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市创建文明满意城市实施办法》为依据，在巩固文明创建各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际情况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照文明创建的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是：观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。

（二）先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先提供优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取一定的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长：

副组长：

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、责任分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

区局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的和资质审批提供支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

（一）准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

（二）实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

（三）考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要内容。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、8月份由区局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未达到85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要意义

推行社区物业服务，是巩固文明创建成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、创建文明城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确责任和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实责任。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，要把责任落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务提供保障

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要形成。要努力形成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

小区物业管理方案3

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。

一、组织领导

组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）

骆霞（牌楼街道办事处科科长）

陈守元（印盒石社区主任）

陈联国（观音岩社区主任）

黄东方（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（石峰村主任）

叶平（大河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。

太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在2013年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制定方案（2012年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署（2012年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

3、抓好试点（2012年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。

4、总结推广（2012年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

小区物业管理方案4

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

二、工作任务

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3、市物业管理办公室职责。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

1、实施老旧小区自管型物业管理。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、实施老旧小区过渡型物业管理。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“--”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

三、时间安排

（一）20--年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）20--年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）20--年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）20--年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）20--年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）20--年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

小区物业管理方案5

为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：

一、指导思想和工作原则

（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。

（二）工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。

二、工作目标

（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。

（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。

（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到居住小区物业管理方案。

（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。

（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。

（六）建立物业服务信用保证金制度。

（七）开展县城内裸地硬化和绿化。

（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任务及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）

2.二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）

3.负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）

（二）完成裸地硬化和绿化任务

具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。

1.城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）

2.20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）

3.企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）

4.临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）

5.基建工地内的裸土地面（包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路）进行分类硬化。（责任单位：建设局）

（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为

1.依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）

2.严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）

3.强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）

4.依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）

5.加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔20--〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局）

6.依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局）

（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系

城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

1.理顺管理体制，创新运行方式。

对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）

2.建立责权明确的工作体系。

县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。

县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。

县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区（楼）各类经营行为。

县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。

县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。

水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。

四、保障措施

（一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。

（三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

篇3：居住小区绿化工程施工及管理探讨

人们是否拥有良好的生态和生活环境, 可从其居住园林绿化效果窥知一二。为创建更加舒适的居住小区, 在绿化施工过程中, 施工人员首先应明确园林的设计要求, 进而采取科学的规划, 严格控制各施工工序, 确保施工质量, 在其基础上提高施工后期的养护管理工作, 以便能够提高植物的存活率。

2小区园林绿化施工管理的主要内容

2.1停车库顶板设置疏水层

随着社会经济的飞速增长, 人们生活水平也在不断的提高, 交通亦变得愈加发达, 汽车拥有量空前的增长, 刺激着人们对停车位的需求;现代住宅小区的地下停车库就是针对这一问题而采取的措施。然而它的存在给绿化带来了相应的阻碍, 由于大规模的建设地下停车库, 直接导致了只能在车库顶板上进行绿化种植, 而建设车库顶板的材料多为钢筋混土结构, 所以只能依靠在车库顶板上设置疏水层来弥补其不能自然渗水的漏洞, 以确保绿化苗木不至于因长期浸没在水中而无法存活。

(1) 疏水层, 顾名思义, 提供水疏导。若是地下车库顶板的承受能力足以满足园林造景, 那么为了避免绿化苗木长时间的遭受浸泡, 可以考虑采用具有较强疏水性能的材料回填疏水层, 如碎石和陶粒就是不错的选择, 在此基础上, 还可以在回填材料上层铺上土工布。这样一来, 土工布可发挥着过滤的作用而不致会使疏水层堵塞, 而过滤后的水经渗透最终会由排水系统排走, 有效地处理了这一问题。

(2) 当地下车库顶板的承受能力不能满足园林造景的荷载时, 那么可以考虑采用疏水板或复合疏水板对疏水进行处理。另外, 在用较强透水性能的材料进行回填时, 为了能使透水管网被全面覆盖, 应着重注意材料回填的厚度, 厚度不应低于100mm。

2.2回填土的处理

由于种种条件的束缚, 所以只能在车库顶板上来进行绿化, 而这恰恰就决定了种植土方的选择———回填客土;而客土中适合植物生长的养分和水分的含有程度直接影响着绿化苗木的生长。这往往是园林绿化工程实际操作过程中最难以操控之事。对于绿化植物而言, 潮湿松软的土壤则是其必不可少的生存条件, 土壤中的营养成分则是其不可或缺的成长条件, 且提供良好的排水系统是不容忽视的。更重要的是, 土壤中不要富含物理及化学垃圾。

如果种植时选择了透水透气性能差的粘性土种植绿化植物, 那么就需要先对土壤的结构进行改造, 可以在种植前, 对土壤进行深翻, 在这过程中也可以加入适量的沙或肥料;如果选择了石砾土、重砂土等类似土质的土进行种植, 那么在种植时可以适量地添加一些有机肥。

2.3地形的塑造

在绿化工程施工的过程中, 原地形往往不能满足各功能设施的需要, 因此地形的塑造变的尤为重要。例如, 若是建筑的话, 则要求地形平整;若是水体占地面积, 那么就需要控制调整好各标高了;对于园路而言, 则需要掌控好地势, 依据地形要素调整好最大纵坡、最小排水坡度等系数;此外, 若要进行地形堆设, 宜在清洁干净的地面上实施。若为了在保证标高、坡度走向的前提下拥有畅通的地形, 这就要求施工时不仅要依据地形来设计图纸, 更要结合现场实际情况和给排水的设计要求进行充分的整顿。

2.4苗木的选择, 运输

规划设计和施工过程的质量控制决定着小区园林绿化工程的成败, 而选苗更被视为绿化工程中质量控制的首要环节。

首先应明确设计图纸中苗木的规格要求, 在此基础上再选择优秀合格无损伤的苗木。乔木的选择要考虑到现场的实际情况, 苗木的选取要与之匹配, 其次选取的主景树的苗木应该拥有美观的树形和饱满的树冠, 才会让人赏心悦目。类似于靠边的鸡蛋花等, 可以选择具有向水中飘的倾向的苗木。而对于丛植或群植组团式的苗木的选择, 就不必局限于图纸规格了, 只需保证其错落有致即可。但若是选取行道树苗木, 就应该注意其高度的选则, 不能呈现出凹凹凸凸的模样。

3植物配置

植物配置图为小区绿化工程提供了必要的依据。栽植也应按照先高后低的原则有序的进行。可以先挖好圆形或方形的坑壁垂直的种植穴, 其直径依据土球大小而定, 但每边距土球应不低于30cm (大型树木不低于50cm) 。若在挖穴过程中发现建筑垃圾应及时清理干净, 若发现其土壤质量比较差, 可以选择换客土或是加入适量的有机肥料, 搅拌均匀。

在种植前, 要仔细观察苗木的根部是否存在损伤, 为避免因根系损伤而影响苗木的生存状态, 可以依据各种苗木的自然形态特点和生物学特性对其进行适度的修剪。种植时, 坑底种植土应该施足基肥, 为了防止由于深度的不适而造成多次搬弄, 洞穴的深度应与土球高度保持一致, 种植前可以拆除苗木的各种包装材料, 以免影响苗木生长。此外, 应注意土球放置位置, 以种植穴中央为宜。苗木的朝向应格外注意, 宜将苗木美观面呈现在人们面前。在种植地被和花带时, 中心地带的种植密度应比边缘的密度高, 分布要自然而有层次感, 保证其拥有流畅的平面积线形。在经过足够平整压实后的地面上铺好草皮, 同时确保土壤适当湿润, 铺装后应该立即透淋水, 用专用工具拍平。种植完乔灌木, 要固定支撑好苗木防止其倾倒。特性各异的苗木支撑方法也各不相同, 然而它们却拥有着共同点, 那就是保证支撑到受力点上;支撑完毕后, 为预防苗木缺水, 要给刚种的苗浇定根水, 而乔灌木的种植穴则需灌满水, 让苗木与种植土粘结, 使其能够从土壤中吸收足够的水分。

4绿化养护

俗话说“种三管七”, 不仅仅是设计与施工影响着小区园林景观绿化效果, 后期的绿化养护也与之密切相关。绿化种植物往往都具有生命, 然而不少单位往往只注重高标准的规划设计, 而忽略了其施工养护工作, 以至于园林绿化呈昙花一现之势。这就要求应在了解种植物类型及其特性的前提下加强绿化养护管理工作。在栽植后的绿化养护中, 因为不同品种的苗木有着不同特性, 在不同的季节里对水分的需求量也各不相同, 所以需充分把握好这些才能更好地给苗木补给水分。主要以保湿为主, 表土干而不白, 另外为避免烂根应做好雨后排水防渍工作。另一方面, 肥料也是养护过程中不可忽视的存在, 在苗木栽植一段时间后, 需要给苗木施肥, 施肥过程中应注意:施足基肥、合理追肥, 以氮为主, 磷钾结合, 群施薄施, 剪后必施。必要时还要进行根外施肥。

参考文献

[1]覃静静.中小型住宅小区绿色设计初探:以清远市某居住小区绿化设计为例[J].绿色科技, 2011 (10) .

[2]张伏忠.提升居住小区绿化品质的必要性探讨[J].绿色科技, 2011 (6) .

篇4：居住小区物业管理制度

概述

1.居住小区内景观设计现状

居住区公共绿地设置根据居住区不同的规划组织类型，设置相应的中心公共绿地，包括小游园、组团绿地，以及儿童游戏区以及其他带状、块状的公共绿地，居住小区内部绿地景观能够满足住区居民的交通、休憩以及社交的多种需求，但是仅供小区业主使用。

2.开放式街区景观特点

开放是居住街区有两种发展模式，第一种TND模式，以邻里社区为基本单元，400米左右为半径，公共设施围绕邻里中心布置；第二TOD模式以区域性公共交通站点为中心，步行5-10分钟为半径规划设计社区。两种街区形式的公共景观区都有更为舒适的步行距离和更多的、更开放的绿地空间，给城市中的居民提供了更合理以及更丰富的社会交往空间。

居住街区没有像居住小区一样明显的内外之分，而是有多变边界域即建筑周边与街道之间的灰空间，街区外界底层空间的商业与绿化、小品、广场、公共设施构成了复合的边界空间，为生活在此的居民提供了一个从建筑内部到城市道路的缓冲带，为城市增添活力。

现有城市居住小区景观设计与

开放式街区景观设计比较分析

1.规模比较

理想的开放式居住街区一般半私密性区域邻里式院落大约容纳100—150户，封闭式的居住小区一般容纳3000～5000住户，相对较小的组团容纳的住户是300～1000户。相交下城市街区有更合适的交往尺度。

2.公共景观区

居住小区内部的公共景观功能主要针对小区业主的需求进行设计。区域内部的景观设计带有明显的风格特征，休闲运动设施相对比较完善，缺点是只针对本小区住户开放，并不面向公众开放。

居住街区的公共景观主要分为两种一种是半公共的邻里院落，另一种是在居住区周围分散布置的城市广场、邻里公园、小型公园等公共区域。

开放的居住街区相较原有封闭式的居住小区有更多的开敞空间，居住街区内有便捷的交通网络，步行5～10分钟即可到达邻里中心或商业服务区，拥有更宜人的步行距离；开放式的居住街区少了居住小区的围墙，增加了建筑临街面更多样化的建筑边界景观。

3.通达性

我国现有的居住小区被城市道路所包围，城市道路均不穿过居住小区内部，城市道路与居住小区周边围墙平行。交通出行道路的可选性较差，城市道路较为脆弱，一旦城市主干道发生拥堵，不能从周边道路得到有效缓解。

城市街区内部有丰富的路网，街区内部的道路没有车行以及人行的限制，并且能够及时缓解车流及交通压力。由于每一个街区的长度一般不会超过200米，缩短了街口与接口的距离为步行提供更舒适的步行空间，有助于节能环保。

未来中国城市街区景观的发展方向

1.景观面积分散化

居住街区中丰富的路网将居住区分成了若干区块，一种是集中型的市政公共景观空间如多种规模的城市公园、商业广场，均以点状模式分布在城市住区当中；另一种是住区周边的道路景观，以带状的形式贯穿在居住街区当中，为城市丰富的生活次街的塑造提供更多空间；第三种庭院内部景观，分散于各个街区内部，由于庭院景观具有一定半公共空间的特性的同时具有非常多变的形式

2.公共景观形式多样化

（1）多种形态的城市广场：对于城市街区来说，广场不是盲目求大，面积可大可小，重点是为市民活动提供开敞的室外空间，并且具有浓郁的地方特色，和城市特征。

（2）邻里公园：邻里公园主要为城市主要交通干道为边界内的居住区住户服务，园区内应考虑幼儿、学龄儿童、青年、中年、老年人以及特殊人群多种活动，包括为退休及老年人提供更多的交往空间；为年轻人提供非正式的休闲活动区，比如日光浴、野餐、散步、闲坐空间等等；由于邻里公园需要容纳功能较多，一般面积要在1h㎡以上。

（3）小型公园：一般情况下，小型公园的选址应是的周围四个街区为半径范围内的使用者可以不穿越主要街道而步行抵达。小型公园主要服务对象是幼儿、6～12岁儿童以及他们的家长，设计过程中主要考虑儿童活动需求以及场地的安全性。

（4）庭院景观：指的是每个街区内部围合的半公共空间，设计丰富的、具有强烈可识别性的中庭空间，通过外廊、休息平台给街区内住户提供更多的交往空间。

3.公共景观人性化

现有的小区外围道路较长，传统的城市规划当中大型的城市广场、公园一般距离居住小区较远，大型公园以及广场的尺度较大，容易产生空旷感、区域限定感不强，虽然设施设备相对比较完善但是对于大人日常的散步、儿童的玩耍等活动来说距离较远。居住街区中的小型公园能够解决这一状况，一般的小型公园面积都在1h㎡一下，虽然面积比较小，但是贯穿在日常生活的街区当中，为人们在茶余饭后提供更多的、更近的活动空间。

结语

我国的住区建设需要不断发展、进步、完善而又长期的过程，为城市居民提供更亲人城市空间，以及更大面积的城市公共景观是今后居住建设的重要环节，这种推动性的发展需要规划设计师、建筑设计师以及景观设计师的不断专研、实践、和不断努力，相信在我国居住区建设会向着人性化、生态化、可持续发展的方向不断进步。

篇5：居住小区物业管理制度

郑州市人民政府令第65号

第一章总则

第一条为加强城市居住小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设，建筑总面积在10万平方米以上，并有相应配套公用设施的居住区。

本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托，按照合同约定对房屋及其配套的公用设施`设备和公共场地进行维修`养护及其他相关服务的活动。

第三条居住小区内的公用设施、设备和公共场地，由业主及房屋使用人共同使用与维护。

第四条居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。

第五条市房产行政管理主管本市物业管理工作。其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章，制定相关管理制度、标准并组织实施；

（二）负责物业管理企业的资质审查，核发资质证书；

（三）制定行业规划，组织行业培训并进行业务指导；

（四）对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导；

（五）调解、处理物业管理活动中发生的纠纷；

（六）依照本办法规定查处违法行为。

第六条建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会，应依照各自职责，对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。

第七条凡在本市市区（不含上街区）范围内的新建居住小区，应当实行物业管理，本办法施行前已经交付使用的居住小区，应当依照本办法规定逐步实行物业管理。

第二章业主自治管理

第八条新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上，已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时，市`区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会，选举产生业主管理委员会。

业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。

第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集，每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。

第十条业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主管理委员会成员；

（二）监督业主管理委员会的工作，听取和审查业主管理委员会的工作情况；

（三）决定有关业主利益的重大事项；

（四）制定、修改业主公约，批准业主管理委员会章程；

（五）改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。

第十一条业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。

业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。

第十二条业主管理委员会行使下列职权：

（一）召集和主持业主代表大会；

（二）制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约；

（三）选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

（四）审议物业管理企业制定的管理计划，决定居住小区维修和管理服务的重大事项；

（五）监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。

第十三条业主管理委员会履行下列义务：

（一）维护业主的合法权益，接受业主的监督；

（二）保护和改善居住小区环境质量；

（三）接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导；

（四）教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约；

（五）支持物业管理企业落实有关管理工作；

（六）调解业主与物业管理企业发生的纠纷。第十四条业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项，实行少数服从多数的原则。第十五条业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程`业主公约，不得与法律`法规`规章相抵触。违反前款规定的，市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章物业管理企业

第十六条申请成立物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、章程和组织机构；

（二）货

币注册资金不低于20万元；

（三）有固定的办公、经营场所；

（四）有与其所从事业相适应的专业技术及经营管理人员。

第十七条物业管理企业实行资质认证制度。成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。

第十八条物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。第十九条物业管理企业的资质等级，由市房产行政管理部门实行年席审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩，可以升级或降级。

第二十条物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理：

（一）房屋的维修与养护；

（二）消防`电梯`机电设备、路灯、存车房（棚）、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护；

（三）清洁卫生；

（四）公共秩序；

（五）业主管理委员会委托管理的其他事项。

第二十一条物业管理企业可在根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。

第二十二条物业管理企业接受委托后，享有下列权利：

（一）依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度；

（二）依照规定的标准收取管理服务费；

（三）制止违反本居住小区物业管理规定的行为；

（四）自主选聘专营单位承担专项经营业务。

第二十三条物业管理企业接受委托后应当履行下列义务：

（一）根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理；

（二）接受业主和业主管理委员会的监督；

（三）组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务；

（四）配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。

第二十四条物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章物业管理实施

第二十五条新建居住小区竣工后，开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料：

（一）居住小区规划图、竣工平面图；

（二）单位工程的建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）房屋产权明细表。

居住小区业主管理委员会成立后，市或区房产行政管理部门粒将前款规定的资料移交业主管理委员会。第二十六条居住小区业主管理委员会成立前，由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。

新建居住小区交付使用后，开发建设企业应当按规定承担保修责任。

第二十七条业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理，应当签订书面合同，并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。

第二十八条居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施，由受委托的物业管理企业统一管理和维护。居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集，由受委托的物业管理企业统一管理和维护，并接受有关管理部门的监督检查。

第二十九条直管公房、自管公房按房改政策出售后，应按规定从售房款中提取维修费用，用于房屋共用部位、共用设施的维修。

第三十条居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施，由有关管理单位按其管理范围实施专项管理，也可委托物业管理企业管理。

第三十一条居住小区保安服务事项，由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安土派出所的指导下开展居住小区的保安工作，配合公安部门做好居住小区内的治安工作。

第三十二条居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。

用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房，按国家、省有关规定执行。第三十三条无资质证书的物业管理企业，不得接受委托从事物业管理活动；居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。

第三十四条物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的，委托方有权解除委托合同。

未按委托合同约定实施物业管理，给业主及房屋使用人造成损害的，物业管理企业应当贪污承担赔偿责任。

第五章罚则

第三十五条物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的，由市、区房产行政管理部门责令限期补办，逾期仍不办理的，责令停止物业管理活动，并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。

物业管理企业歇业、分立、合并，未按规定申请办理资质变更、注销手续的由市房产行政管理部门责令人满意限期补办，逾期仍不办理的，可处以500元以上1000元以下罚款。

物业管理企业未按规定办理审验手续的，物业管理资质证书自行失效。

第三十六条物业管理企业违反本办法规定，管理服务长期达不到规定标准的，由市房产行政管理部门责令限期改正，逾期仍不改正的，责令停止物业管理活动，吊销物业管理资质证书。

第三十七条居住小区业主`房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的，业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金；逾期仍不交纳的可依法向人民法院提起诉讼。

第三十八条当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请行政复议或向人民法院起诉。

第六章附则

第三十九条城市居住小区以外的其他住宅萆办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等，可参照本办法实行物业管理。

各县（市）和上街区居住小区的物业管理，可参照本办法执行。

第四十条本办法由市房产行政管理部门负责解释。

篇6：居住小区物业管理制度

《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》

北京市普通居住小区住房个人缴费标准

收费项目收费标准服务内容服务标准备注装修房屋垃圾外运费 20元/自然间清运因室内装修而产生的建筑垃圾日产日清。如住户自运，不收此项费用。保洁费楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养。道路每天一清扫，垃圾每天一清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭一次，院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理。执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准保安费 3—5元/户.月维持小区公共秩序。日常巡视。积极与派出所配合，保护小区安全。24小时昼夜巡逻值班。对小区内违法分子，与派出所配合进行处理巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。必须是封闭式小区，雇用专职人员。各项费用统收服务费 1元/户.月代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用。按月查表，记数准确。绿化费 0.55元/平方米.年小区内树木、花草、绿地等日常养护和管理。

（1）植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。

（2）有多种树种，以落叶乔木为基干树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。

（3）花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。

（绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。

绿地率超过30%的小区，标准可上浮20%。化粪池清淘费 0.30元/平方米.年定时清淘，保证正常使用。车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）看管自行车等车辆专用存车场所有专人看管。执行所在区县物价局制定的收费标准。机动车存车费 150—210元辆.月认真检查停车证。专用停车场、位收此项费用。收费同时发给车主存车凭证，车辆如发生丢失，收费单位应按有关规定赔偿。

管理费

（1）一般住宅 2.40元/平方米.年

（2）乙类住宅 2.82元/平方米.年

（3）甲类住宅 3.50元/平方米.年

1，组织接管房屋及设备。

2，办理进住手续和房屋更名、换房手续。

3，计算房租。

4，建立房屋管理帐册、档案。

5，组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。

6，处理违约，办理房屋撤管手续。

7，建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。

8，组织物业管理的其它费用。

（1）组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接定验收工作。

（2）健全完善房屋管理的各种基础资料，台账报表、图册等符合要求，完整准确。

（3）组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。

小区共用设施维修费 1.00元平方米.年电梯费高压水泵费共用电视天线费京价（房）字[196]第274号

小修费

（1）一般住宅 2.36元/平方米.年

（2）乙类住宅 3.54元/平方米.年

（3）甲类住宅 4.72元/平方米.年

按京房修字[1994]第521号通知

（1）完成零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。

（2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

小修工程：

1，凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。

2，综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。

中修费

（1）一般住宅 5.24元/平方米.年

（2）乙类住宅 7.06元/平方米.年

（3）甲类住宅 8.198.19

按京房修字[1994]第521号通知基本保持房屋完好率不降低。

中修工程：

1，凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

2，中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

3，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

4，中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。

北京市房改售房工作程序

根据本市房改有关出售公有住房的规定，公有住房出售单位、购房人和房地产管理部门应按下列程序进行工作：

一、售房单位的工作程序：

１、售房单位所出售的房屋须取得房地产权属管理部门核发的房屋所有权证或出具的确权证明。

２、售房单位按本市房改政策规定编制售房实施方案。方案内容应包括（１）出售房屋范围和房屋的坐落地址；（２）出售对象和数量限制；（３）出售价格和计价公式；（４）对售价的各项调节因素和装修、设备价格；（５）出售旧楼房的折旧年限和年折旧率；（６）按现住房规定应享受现住房折扣的现住房折扣率；（７）购房职工夫妇工龄计算和工龄折扣率；（８）出售房屋的最低限价；（９）购房人交付购房款期限，一次付清或分散付款的办法规定；（１０）公共维修基金的交纳标准；（１１）明确购房人对所购房屋的权益；（１２）售房实施方案的执行截至日期和其他须明确的有关事项。

３、售房单位编制的售房实施方案和所售房屋的所有权证明，按隶属关系一并报经有关房改办审批。没有房屋所有权证明和内容与本市房改政策规定不符的售房实施方案不得批准。

４、已经批准的售房实施方案，售房单位应及时将批复意见和实施方案并附房屋所有权证明报送所售房屋所在地区、县政府房改办和房屋土地管理局备案后，即可进行内部预售工作。

５、对出售房屋进行面积测算。售房单位可以按本市房改规定的面积计算方法自行测算，也可委托专业测绘部门进行测算，无论是自行测算或委托测算的，均须出具房改售房面积测算书面报告，报告内容包括：房屋面积的测算方法，整幢楼房的建筑面积；各单元（套）建筑面积清单，填写北京市房屋登记表。

６、单位售房后对未售出部分应按规定办理房屋产权变更登记。如需继续出售，应由房屋权属管理部门在房屋所有权证或确权证明中注记已售出房屋情况。房屋已全部售出的，不再向售房单位核发房屋所有权证。

７、售房单位统一为购房人办理房屋买卖过户及产权登记领取房屋所有权证，购房人已交清房价款的，单位应将领取的房屋所有权证交给购房人。

二、购房人须办的事项：１、购买公有住房，须由购房人向售房单位提出购房申请，符合购房条件的应同意其购房。２、购房人按单位售房规定向售房单位一次付清房价款或分散付款；交纳公共维修基金。３、与售房单位签订房屋买卖协议（合同），协议内容应包括房屋坐落地址、单元、层次、数量、买卖价格、付款方式、所有权益等。还应按有关政策规定，明确双方对房屋、设备使用、维修、管理等方面的责任和应遵守的事项。４、申请以房屋抵押贷款或分散付款的购房人，须将自己的房屋所有权证抵押在发放贷款的金融机构或售房单位，直到还清贷款或交清房价款后，才能领回房屋所有权证。

三、房地产管理部门的工作：１、房地产权属管理部门对售房单位欲售的房屋进行产权审核确认。２、房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，在房屋买卖协议上加盖房改售房签证章。３、房地产权属管理部门按售房结果填制核发房屋所有权证。房改售房的房屋所有权证，根据售房成本价或标准价分别加盖“成本价出售住宅”专用章或“标准价出售住宅”专用章。北京市房协王孚成

(2000/07/12,09:41 北京市商品房销售面积计算及公用建设面积分摊暂行规定

99年1月26日

北京市商品房销售面积计算及公用建设面积分摊暂行规定

一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算。

三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

（一）套内的使用面积

住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（ＧＢＪ９６－－８６）第２．５．２条建设部住宅建筑设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

（二）套内墙体面积

商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

１．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

２．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

３．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

４．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

五、公用建筑面积分摊原则。

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

六、可分摊的公用建筑面积。

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

七、不应计入的公用建筑空间。

（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

（二）售房单位自营、自用的房屋。

八、其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

九、分摊公用建筑面积的计算方法。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

十一、建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。

十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行北京市商品房（楼房）测绘技术规定。

十五、本规定由市房屋土地管理局解释。

十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。

北京市房屋土地管理局

关于进一步加强出租房屋税收征管工作的补充通知

地税二［1999］87号

北京市地方税务局北京市房屋土地管理局

各区、县地方税务局、涉外、西站、开发区分局，各区、县房屋土地管理局：

为了进一步加强对出租房屋的税收征管，市地方税务局和市房屋土地管理局曾联合下发了《关于进一步加强出租房屋税收征管工作的通知》（京地税二［1998］544号）。现就通知中所附《委托代征税款协议书》第二条第二款关于计税依据的规定补充通知如下：第二条第二款中“如果季度租金收入不足2400元，按取得租金收入的12．5％征收”、“如果季度租金收入不足2400元，免予征税”的规定均仅限于个人。因此，《委托代征税款协议书》第二条第二款修改为：

（1）房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，按取得租金收入的18％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，按取得租金收入的12．5％征收。对在房产税开征范围外出租房屋的，按取得租金收入的5．5％征收；但对个人出租房屋季度租金收入不足2400元的，免予征税。

（2）印花税：按租赁金额的千分之一贴花。

请依照修改后的《委托代征税款协议书》（附后）执行。

附件：《委托代征税款协议书》

委托代征税款协议书

（）地税第号

协议人

甲方（委托单位）：乙方（受托单位）：

地址：

为加强税收征收管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商于年月日于北京市区（县）签订如下委托代征税款协议，并严肃地履行。

一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《北京市地方税务局关于税款征收基本方式的暂行规定》和《委托代征税款管理的暂行规定》的规定，委托乙方代征房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。

二、乙方应遵守的代征规定：

1、代征范围：本区县行政区划内的国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门全额、差额拨付事业经费的国内单位和个人（除外籍个人、华侨和港澳台同胞外）出租房屋应纳的房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。