物业垃圾房管理制度（精选7篇）
篇1：物业垃圾房管理制度
一、工作中要求着工服、工牌、手套、口罩、水鞋防护。
二、每周清洁一次(周六)
三、每次工作完毕，要把清洁工具摆放整齐。
四、垃圾有专人封闭收集负责管理，并运往处理房，依次摆好。
五、每天外运垃圾走后，及时清洁，地面、垃圾桶用水冲洗干净。
六、地面卫生随时清扫，保持干净。
七、垃圾房节约用水用电。
八、垃圾房内每天消毒、消杀一次、阴凉、通风。
标准
1.地面无污渍、水渍、垃圾。
2.墙面、窗门、无污渍、灰尘、无蜘蛛网。
3.垃圾桶表面，无污渍，灰尘。
4.工具等摆放整齐。
5.垃圾房无异味。
篇2：物业垃圾房管理制度
1.请将干湿垃圾区分后分类放于干、湿垃圾房内
2.干垃圾要扎口，按从里到外的顺序摆放
3.禁止在垃圾房内放置建筑垃圾，危险废弃物要入箱
4.禁止将垃圾放在门外或倒在地上
5.放置垃圾后请随手关门
篇3：经济适用房物业管理经验谈
大家都知道, 北京的经济适用房物业收费标准是政府定价, 自2006年新出台2662号文件后一直未能调价, 物业管理企业承受着物价飞涨、成本暴增的压力, 如何才能平衡各方利益, 继续做好物业管理服务呢?这的确是非常矛盾的事情, 但是从企业本身来讲, 为了生存就必须在市场经济的大潮中学会把控, 及时掌握管理经验对提高企业绩效尤其重要。我公司凭借多年的风雨践行, 逐渐摸索出了自己的管理经验。下面我们主要介绍一下对经适房特点和重点管理内容的认识、实践中的困境与解决对策、创新管理等等方面的管理心得, 与大家分享。
一、对经适房特点和重点管理内容的认识
(一) 了解经济适用房的特点
我公司始终认为要管理好一种类型物业, 首先要清楚知道它的特点, 因地制宜的开展服务工作。除了具有住宅物业管理的一切特点外, 经济适用房还具有以下特点:
1. 是市政府政策性用房, 如集居住、服务、经济和社会功能于一体;
2. 统一规划, 综合开发, 规模一般超过百万平米, 社会功能较齐全;
3. 面对低收入人群、重点项目拆迁户及部分教育、科研、事业单位, 业主对物业管理的需求标准参差不齐。
(二) 经济适用房物业管理的重点
经过对物业管理需求和要求的逐步摸索, 我公司在制定经济适用住宅小区物业管理总体方案时, 除了一些常规的重点管理内容外, 重点主抓以下几个方面:
1. 解决物业管理经费不足的矛盾
经济适用房物业管理的收费, 实施的是政府定价的“保本微利”政策, 物业管理收费远远低于市场价格。物业管理收费低于成本, 必须要车位费收入完全补贴, 甚至面积小的还会出现亏空。我公司经过多年的探索, 总结出:一是要推进物业管理市场化进程, 逐步实现多边经营, 利用住宅小区现有的物业管理资源, 开展经营创收, 弥补小区经费不足;二是物业管理企业实施规模化运作, 在企业内部合理配置人员, 提高科技含量, 以降低成本。只有这样两者齐抓共管才能取得基本的平衡运作。
2. 与各主体及相关部门建立良好关系
物业管理活动涉及的主体和相关部门较多, 经济适用房的物业管理工作更加离不开这些主体和相关部门的支持与协助。与其建立良好的沟通关系, 能够及时化解物业管理过程中遇到的众多难题。因此, 我们会经常借助政府有关部门的力量, 加强对小区治安等方面的综合管理, 促进小区物业管理和精神文明建设等各项工作的顺利开展, 建立和谐社区。
3. 坚持不懈的抓好小区的消防安全管理
消防设施设备的管理一直是我公司非常重视的工作之一。它关系到千家万户的生命财产安全, 一刻也不能马虎。我公司除了做一般物业消防管理的工作, 如制定消防预案, 进行消防演习、定期检修消防设施设备等, 还与北京市昌平区消防局回龙观分队建立共建关系, 经常性的组织进行“消防进社区的培训”, 使广大业主得到很好的教育培训, 完成从被动防止火灾到主动控制源头的转变。多年来我公司管辖的小区未发生一起因管理责任造成的火灾事故。
4. 善待投诉业主, 认真处理投诉
我公司一直以来都非常重视业主的投诉处理, 公司在每个项目显著位置公示监督电话, 并在公司总部设24小时值班, 多年来接待业主万余次。其中对于有效投诉的跟踪处理和回访工作是最为重要的, 事后的跟进培训也必不可少。“不能让投诉的业主失去了投诉的信心”这是我们领导对前台工作人员的叮嘱。就是凭借这种一丝不苟的敬业精神, 我公司连续获得2009、2010中国物业服务百强满意度领先企业大奖。
5. 开展特色的社区文化活动
据统计回龙观经济适用房的购房人群以年轻人为主, 但平日居家常住的多半是老人和孩子。我公司根据这个特点, 因地制宜地制定各种适合老幼参与的社区文化活动, 如六一、重阳节的主题活动, 老年人趣味运动会, 联合旅行社开展近郊一日游活动, 家庭亲子游等等, 一方面加强了业主之间的交流和沟通, 丰富了业主、非业主使用人的文化生活, 另一方面, 加强物业管理企业与业主沟通, 创造融洽的社区环境, 便于物业管理工作的顺利开展。
6. 加强人文环境建设
人文环境与物业管理可以互为所用、互补所长、互相促进。人文环境建设是物业管理部门文化内涵的重要表现, 它无时无刻不在潜移默化地影响置身其中的每一位员工。我们宝地物业的企业文化, 在服务对象中也具有深远的影响。如自2000年秉承开发商打造的“文化居住区”的主题, 多年来不断加强人文环境的建设, 形成了一个“品牌”。再如公司的标识“浩鸿标”蕴涵的含义是心怀高远、脚踏实地的天鸿企业精神, 有了良好的企业文化, 员工们能够团结互助, 为创建良好的社区环境打下坚实的基础, 同时将企业的服务理念灌输到业主的思想当中, 让其产生共鸣, 建立特殊的情感链条, 继而使小区物业管理服务得到广大业主的支持, 促进社区和谐。
二、实践中的困境与对策
随着我国城市化进程的进一步加快, 原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期, 亟需完善的法律制度来加以调整和规范。由于我国物业管理起步晚, 法制不完善, 因此存在着不少的问题。我们经过对这些问题进行专题分析研讨, 发现一些普遍存在的问题不容忽视:
(一) 存在的主要问题
1. 业主财产损失赔偿纠纷
一般是由小区内业主的摩托车、自行车的丢失引起, 这也是经济适用房小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全, 物业的秩序维护工作又不能预防犯罪, 在如何合理判定赔偿责任方面无相关依据, 因此极易发生该类纠纷。
2. 小区公用设施损坏维修难
回龙观小区给水主管线主要是地埋直铺的形式, 目前我公司许多项目就不断遇到自来水、中水主管线沙眼、腐蚀跑水等问题, 如按正常维修则必然超出了物业小修范围, 一两个修也就修了, 如大批损坏我公司肯定承担不起, 如申请公共维修资金则遥遥无期, 不修则影响多户居民的正常用水, 这种矛盾日渐增多。
3. 小区公用部位的侵权纠纷
个别业主进住小区后擅自圈占绿地、乱搭乱建, 引起了其他大部分业主的不满, 要求处理个别业主的乱搭乱建行为。在此类纠纷中, 如我们处理个别业主的乱搭乱建行为, 则存在着无行政执法权的制约, 不能强拆;如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物, 势必造成大部分业主不满, 甚至欠费。
4. 小区内公共部分经营问题纠纷
物权法、物业管理条例等法律法规出台后, 业主经常会片面理解, 认为车位收益及多种经营收益都应属于全体业主, 与我们的掌握和理解差距太大, 极易造成纠纷。
(二) 解决对策
1. 签订明确详尽的物业管理合同
为了避免发生纠纷, 在合同内容上应当就可能发生的争议做出明确的规定。我公司将签订详尽明确的物业管理合同作为防范纠纷的重要手段。在确定服务内容和标准时, 切实遵循质价相符、诚实信用原则, 做不到的事情不能承诺, 这是非常重要的一点。并且我公司有着严格的逐级合同评审制度, 能够确保合同版本及时更新。
2. 依法成立业主委员会
我公司认为依法成立业主委员会虽然对于物业管理企业的要求会更加严格, 但我们更要看到政府所倡导的这种趋势, 特别是北京市物业管理办法的制定, 更加强调成立的急迫性, 对于一些公共事务和维修资金使用等问题的矛盾解决是有着积极因素的。我们还可以要求其履行法定义务:督促欠费业主交纳物业管理费;对于损害全体业主利益的个别业主及时予以处理, 要求其停止侵害、消除妨碍、赔偿损失等。
3. 聘请法律顾问
我公司汲取外国物业管理中的成熟经验, 聘请在物业管理方面有专长的律师作为固定的法律顾问。这样能够有效地规范合同、规避物业管理风险, 得到必要的法律帮助。虽然会因此增加费用支出, 但对于保障我们自身的合法权益至关重要。
三、创新管理
何为创新?所谓创新, 简单地讲就是新构想、新观念的产生及对新构想、新观念的运用。许多人认为, 作为服务业的物业管理工作是一项相对缺乏创造性的工作, 相对于高科技行业, 物业管理没有那样瞬息万变。但创新并不单单是新产品的创造, 企业的创新还包括服务、流程及管理模式等其它方面的创新, 内容十分广泛。对物业管理创新而言, 我公司认为大体可分为观念创新、管理创新、人力资源创新等。
(一) 观念创新
在现实中受传统观念的束缚。思维定势的局限, 人们对物业管理没有全面的认识, 对物业管理企业没有准确的定位, 因此我们首先要做的就是解放思想, 从思想上深刻认识到现代物业管理是一种企业行为, 而不是行政行为, 更不是个人行为, 其活动必须符合和满足市场规律的要求。从新角度去审视它, 用新观念去理解、研究它。
(二) 管理创新
管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化, 不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程。如我公司早在1996年就引入了ISO9000质量认证管理体系, 成为北方第一家物业管理企业, 在2006年正式建立ISO9001 (质量) 、ISO14001 (环境) 、OHSAS18001 (职业健康) 三体系认证, 这些体系文件的建立实现了管理服务各流程要素更加合理的运行, 从而取得更高的工作效率。
(三) 人力资源管理的创新
我公司一直以来努力打造一支团结、专业、稳定的物业管理队伍, 包括建立富有弹性的激励机制与淘汰制, 激发员工的敬业精神, 培养企业文化归属感, 以留住人才、稳住人才。
1. 福利激励
我公司与员工签订劳动用工合同, 并为员工购买五险一金。同时根据公司的经营状况, 实行年终绩效、带薪休假、伙食补助等福利措施来保障员工利益, 使员工全身心投入工作, 提高工作效率。另外公司领导对待员工的人文关怀、对人才的悉心培育都是稳定队伍的保障措施。对全年绩效考核成绩优异、素质高、业务能力强的员工, 增加薪酬;每年对工作业绩突出的员工授予先进个人等荣誉称号, 对素质高品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训, 提高他们的业务能力, 重点培养。
2. 考核激励
我公司建立绩效考核与经营指标挂钩的考核机制, 制定考核办法。绩效考核分为物业费收缴率考核和服务质量考核两大部分, 根据全年工作情况确定年终绩效发放金额, 充分调动员工积极性。落实“末位淘汰制”, 提高员工敬业爱岗、服务业主的敬业意识。所谓“末位淘汰制”即是将公司本年度工作效绩最低, 表现较差的服务处经理降岗降薪, 不良员工处于末位的3~5位人解除劳动用工合同, 淘汰出公司的一项办法, 这样有助于保证队伍的战斗力。
3. 企业文化激励
开展丰富多彩的文化、娱乐活动, 不是可有可无的, 它是一种潜移默化、围绕企业核心价值观、凝聚企业团队战斗力。推动企业进步和发展的重要途径。如:组织员工喜闻乐见的文艺体育活动, 成立活动队;组织员工旅游、青年拓展、党工团活动, 每年数次;创办“天鸿宝地.物业管理人”内刊杂志, 鼓励员工踊跃投稿, 展示自我。
在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新, 勇于突破“旧观念”、“老框框”, 才能充满生机与活力, 不断蓬勃发展。21世纪是创新的世纪, 创新将在社会生活、生产、经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流, 在政府、业主、开发商的引导、配合下, 不断创新, 积极探索。
篇4：物业水泵房管理制度
水泵房是向小区住户提供生活用水和消防储备用水的重要场所，直接关系到小区住户的生命和财产安全。为确保水泵房内设备运转正常，特制订如下管理制度。
一、水泵房管理
1、非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修主管同意并在值班人员陪同下方可进入。
2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品。
3、水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。
4、泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水、墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。
5、水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。
二、设备管理
1、水泵房及水箱、消防系统全部机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运转情况，认真做好工作记录。
2、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。
3、消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置、操作标志都应标实明确。
4、操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。
三、运行管理
1、生活水泵24小时自动轮换运行，定期检查泵的运行情况，填写《水泵巡视记录表》。于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交维修主管存档。
2、泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录，其他无证人员不得操作，更不得进入泵房。
3、消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次全面检修。
4、消防水泵应保证随时投入使用，所有长期停用的水泵必须每月进行一次预防性运转。
5、水泵每次启动或停泵后，都应仔细观察有关仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时报告。
篇5：安置房物业管理探讨
安置小区物业管理的衔接
从90年代开始，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展，物业管理范畴已从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关企事业单位、公共场所、学校医院、工业园区、安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、绿化养护、门卫值岗扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆车库管理、园艺绿化、家政服务、居家养老、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的重要组成部分。
一、物业管理在城市长效管理中的地位
物业管理是城市管理的基础
物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位。
物业管理是城市管理的延伸
物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。
物业管理是城市管理的缩影
物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。
二、物业管理在城市长效管理中的作用
物业管理转换了城市管理体制
物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
物业管理有利于长效管理
城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化，这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
物业管理拉动了消费需求
今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。
物业管理促进了和谐社区的建设
物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。
三、安置小区的物业管理
安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表现在：
一是在建设层面：主要是建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等；
二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现
象比较严重。
四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。
五是协作配合差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合和广大业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。
因此政府在指导和实施安置小区的物业管理时：
建立健全管理体制
一是按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置小区物业管理办公室负责本辖区内安置小区的物业资产管理，物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行安置小区物业管理工作的主体职责。
二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。
三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。
把握安置小区的工作重点
在安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要根据安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的安置房小区，要推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。在小区竣工前后要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续、完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实，安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳物业费等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。
四、拓展安置小区物业管理新思路
政府物业，利弊不一
政府物业即乡镇（街道）政府所开办的物业公司，享受政府财政拨款，管理与服务水平一般，大多数没有资质或者只有三级资质，主要服务于本区域范围内的安置小区和老小区物业管理，目前大多数乡镇（街道）都是这么做的。其利在自家物业自家管，肥水不外流，随时能调动、应急。其弊在政企不分，政府事事包办，财政包袱加重，且安置户不理解物业管理所引发的矛盾、社会舆论、企业用人等风险四起，政府可谓吃力不讨好，你物业投入再大、管得再好，麻烦事情还是不少。作为政府分管城市管理和物业管理工作的领导，我认为发展政府物业不确定因素较多，难以体现领导岗位个人业
绩。除非政府物业所聘请的职业经理人很专业且敬业，不仅能管好自己的安置小区物业，同时还有能力承接其他物业；不仅能减少政府财政补贴，还能为企业创造效益；不仅使安置小区业主满意、政府满意，同时还能衬托主管领导的政绩。
让企业担当，政府既当裁判又坐庄
篇6：安置房物业管理条例
建设单位在安置房交付使用或商品房销售前，应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分，并告知建设单位。
建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
篇7：物业垃圾房管理制度
本文以广州JS保障房小区为例,通过实证调查的研究方法,总结保障房小区区别于商品房小区的特点,阐述保障房物业收费存在的问题并分析其产生机理,在此基础上提出改进建议。
1 保障房小区特点
1.1 房屋产权形式多样
我国保障房建设至今已有二十多年历史,由于不同时期政策规定的不同,形成目前多种产权形式的保障房产品。从产权性质上进行分类,保障房小区可分为三种类型:一是混合型小区。这类小区可能同时存在商品房、廉租房、公租房、经适房、限价房等多种产权性质不同的住房产品。二是政府与个人共有产权的限价房、经适房小区。三是政府拥有完全产权的廉租房或公租房小区。第三类公租房小区中政府是唯一业主,在物业服务企业(以下简称“物业企业”)选择、物业服务标准及收费等问题上有绝对话语权。但在第一类小区和第二类小区中,由于小区内房屋产权性质复杂,住户(业主和使用人)利益诉求多样,使得物业收费问题变得复杂。究其原因,“物业产权属性决定物业管理产品属性,进而影响物业管理产品产权安排”,保障房小区物业收费难是市场化供给和房屋产权属性模糊的结果。例如,持有限产权的经适房、限价房住户会更倾向于行使业主的权利,希望接受更为优质的物业服务,而没有产权的廉租房、公租房住户则更多希望政府介入保障房小区的物业管理,竭力争取少缴或不交物业服务费。不同的利益冲突同时存在于同一个小区中,若全盘照搬商品房小区的物业管理模式将使物业管理工作难以展开,也因此,以个人拥有完全产权为前提所制定《物业管理条例》无法完全适用于保障房物业管理。例如,《物业管理条例》对经适房等保障房产品中政府的投票权如何行使没有明确规定,在双过半的投票权规定下,作为大业权人的政府(代表国有产权)行使一票的投票权。此外,在政府作为唯一产权人的保障房小区中,物业管理事务实际转变成政府职能,既加重政府的社会事务管理工作,也有违“大社会小政府”的社会发展趋势;同时,政府部门事事介入有公权力滥用的嫌疑,也可能会忽略住户的利益诉求。
1.2 住户结构特殊
保障房小区住户结构特殊,多数年龄偏大,家庭收入普遍较低,重症、残疾、精神病等特殊情况较一般小区多。以广州JS保障房小区为例,该小区总建筑面积49.08万平方米,共6288套住宅,自2008年到现在已入住5000多户,其中3000多户为廉租房。经本次调查,在247位受访者中,年龄29岁及以下的仅占5.7%,30到59岁之间的占80.8%,70岁及以上的占1.6%。85%为已婚,8.1%为未婚,离婚、离异、丧偶的有22位,占近10%。收入方面,超一半(52.1%)的受访者家庭人均月收入在500元以下,32.7%的受访者家庭人均月收入在501到1000元区间,如表1所示。从实地调查情况看,多数受访者家庭劳动力不超过2人,而家庭人口数却多达5-6人。此外,在247户受访家庭中,家中有残疾情况的就有39户,高龄情况的有14户,重症情况的有13户,精神病情况的有4户。特殊家庭集中是JS保障房小区的一个突出问题,这对该小区居住安全与和谐产生严重影响。如有些精神病患者病情发作时会往楼下扔重物,或者大声吵闹影响其他住户。保障房建设的初衷是为保障城市低收入群体获得适当的居住保障的人权,以满足其“安全、和平和尊严”的价值需求,但在城镇化过程中,市场上能够满足低收入人群的住房极度缺乏,从而造成了贫困的集中,而当这一群体扎堆涌入保障房小区时却又形成另一个贫困的圈子。诚如Edward Doherty所言,“有限的住房选择造就了贫困的高度集中”。低收入群体的过度集中,使得保障房小区演变为特殊群体的“围城”,出现特殊人群从居住割裂到社会分层割裂的趋势。
2 保障房物业收费存在问题及原因分析
2.1 物业收费标准偏低,企业运营压力大
2014年12月,《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中放开非保障性住房物业服务的定价管理,回归市场调节,但对保障房依然实行政府指导价标准。在这一“保本微利”的政策调控下,保障房小区物业管理收费远低于市场价格。以广州JS保障房小区为例,小区住宅建筑面积共44.65万平方米,每月物业服务费收入35.69万元,平均收费为0.8元/平方米/月。根据广州物业收费分级指导价标准(最低五级的级别收费标准为0.62元/平方米/月,最高一级级别的收费标准为2.8元/平方米/月),JS保障房小区的物业收费标准接近最低级别,尚未达到第四级别。其价格反差亦可从另一组调查数据得到反映。根据2015年1月南方报业组织的“广州超50盘物管费大调查”的数据,被调查楼盘的物业管理费集中在2-4元/平方米/月之间,与JS保障房小区同样规模较大的小区,如广州雅居乐花园、南沙奥园、花都合和新城、番禺奥园等商品房小区,其物业收费分别为2.2、1.95、1.7、1.25元/平方米/月。在收费偏离市场正常轨道的情况下,大部分物业企业只能通过减少人员、降低服务水平来维持物业管理的运营甚至退出。
2.2 管理职能二元化,企业负担过重
由于保障房小区不同于商品房小区,物业企业不仅要提供一般物业服务的内容,还要承担一部分政府委托的社会管理职能,如协助登记保障房入住、使用情况,监督防范违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况;协助办理保障房住户入住、腾退等相关手续,及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况;开展日常巡查,加强房屋安全监管,发现、制止住户违章搭建、改变房屋用途或擅自拆改房屋等行为;协助有关管理部门核实、处理有关投诉、举报等。管理职能的二元化,一方面加重了物业企业的经营成本,另一方面也强化了企业和住户的对立冲突,增加管理和收费难度。低收入人群重权利轻义务的认识落差,导致对物业服务不足诟病较多,对付费购买物业服务期许过高,当实际情况与其预期有差异时,表现出强烈的不满,当企业肩负部分政府职能而对住户实施监管时,会进一步激发住户内心的不满,进而采取拒缴物业服务费等方式进行对抗。在保障房小区物业企业的社会管理职责负担明显重于其他物业小区的情况下,若缺乏政府必要的扶持,必然打击了物业企业进驻保障房小区的积极性。
2.3 住户收入较低,物业服务费支付困难
以JS保障房小区为例,其6层高(无电梯)、11层高(有电梯)、18层高(有电梯)三类住房的物业收费标准按政府指导价严格执行,分别是为0.52、0.8、1元 / 平方米 / 月,但是,该小区仍有23.2% 的受访者认为小区的物业收费标准过高,20.9%的受访者表示物业服务费支出超过家庭月收入比例的5%,最高甚至占家庭月收入16%。调查中另一高层保障房小区(有电梯),其物业服务费为1.35元/平方米/月,已远低于市场价,却有超过六成(65.8%)的受访者认为收费标准过高。根据本次调查测算所得,目前保障房的受访者表示可以承受的物业服务费的价格分别为0.66元/平方米/月(楼梯房),1.036元/平方米/月(电梯房),如表2所示。受访者对物业服务费收费标准的评判主要受收入水平影响,卡方检验显示,P=0.003 < 0.05,也说明住户的收入水平与其小区物业服务费标准的评价存在明显差异。物业服务费是部分低收入家庭一笔不菲的支出,这一群体对价格波动非常敏感,一旦服务费价格超出心理预期会强烈抗拒。
注:JS保障房小区为本次调查的6个小区之一,表2的数据是根据6个小区的调查数据进行测算。
3 完善保障房物业收费机制的建议
3.1 适当提高物业收费标准
广州保障房物业收费标准偏低,制定收费标准时主要是考虑保障性人群的收入和消费水平,但是对物业企业的市场生存发展考虑不足。基于非市场调节的因素,会引发恶性循环——优秀的物业企业不愿接手管理提供服务,而服务质量差的物业企业又得不到住户的认可。根据实际情况,比照《广州住宅物业收费参考标准》规定,考虑到管理保障房小区的物业企业运作成本普遍高于商品房小区,可以适当提高保障房物业收费标准,但同时要求物业企业应当提供对应优质的服务。具体可以设计为:在政府主导新建的保障房小区,综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务等四项执行四级标准,绿化则根据小区的实际绿化面积情况而定,按一至四级标准执行。经测算,带电梯的住宅物业服务费宜定价在1.38-1.48元/平方米/月区间,不带电梯的住宅则定价在0.92-1.02元/平方米/月之间,如表3所示。
3.2 对低收入家庭进行适当补贴
放开非保障性住房物业服务定价管理,使其回归市场调节是符合经济规律的。但涉及基本民生方面如保障性人群居住管理问题,政府仍然需要介入。一方面,保障房作为政府提供的公共或准公共产品,其后续的物业服务也具有准公共产品或服务的性质,所以不能单纯地依靠市场提供;另一方面,无论从保障房住户的经济承受能力,还是从保障房物业企业的实际运营角度而言,政府都有介入物业管理的必要——以财政补贴的形式。目前,保障房小区住户中带电梯的保障房物业服务费为1.04元/平方米/月、不带电梯的物业服务费为0.66元/平方米/月,与文章测算的较为合理的物业服务四级收费标准(带电梯保障房物业服务费在1.38-1.48元/平方米/月的区间,不带电梯的保障房在0.92-1.02元/平方米/月之间)仍有较大差距。因此,建议根据低收入家庭的收入水平、承受能力,相应地给予补贴。具体措施:一是对执行物业服务四级收费标准,带电梯保障房按照平均1.40元/平方米/月收取,不带电梯保障房按照平均1元/ 平方米 / 月收取。二是租住廉租房并享受低保的困难家庭,物业服务费全额减免。三是租住廉租房、公租房、经适房的城市低收入家庭,则考虑其收入水平和经济承受能力酌情予以补助。按照调查数据及目前收费标准测算,带电梯保障房可以按照平均1元 / 平方米 / 月缴交,不带电梯住宅按照平均0.6元/平方米/月缴交。即:不管是否带电梯,政府平均每月每平方米补贴物业管理费0.4元。四是补贴以全额财政划拨给物业企业的方式进行。按照收支分离的原则,要求物业企业所管理的保障房小区的经营性物业(含停车场)所得经营收益单独建账并全额上缴财政,统收统支。
3.3 将物业服务费纳入租金范畴
调查发现,部分保障房小区物业服务费缴交率不高,一方面与物业企业管理水平和住户收入水平有关,另一方面也与制度设计相关。以廉租房为例,住户每月缴纳的租金为1元/平方米,远低于市场平均租金,但其中不包括物业服务费用,住户除了缴纳租金外还要支付物业服务费,但物业服务费缴纳与否和住户是否可以继续租住保障房没有必然联系。对低收入群体而言,可以少交则少交,物业服务费缴费率自然无法上去。广州制定的《保障性住房小区管理扣分办法》罗列多种扣分情形,但没有把拖欠物业服务费的情形列进去,造成住户拖欠物业服务,缴费率低的情况严重。对此,可以借鉴我国香港公屋管理经验,将物业服务费用包含在租金中,在开放申请时即标明不同房屋的租金价格,让保障房申请者在申请时便一目了然。同时,物业服务费包含在租金当中,一旦住户拖欠租金,即可按照扣分办法予以相应处罚,提高了住户的违法成本。将物业服务费纳入租金后,带电梯的廉租房月租金调整为2元/平方米,不带电梯的月租金为1.6元/平方米,依然远低于市场平均租金。虽然,当前多数保障房小区有廉租房、公租房、经适房、限价房等房屋产权形式不同的多种产品并存,但按照现行政策,限价房、经适房将逐渐退出市场,未来的保障房产品将以廉租房、公租房这些租赁型保障房产品为主,故将物业服务费纳入租金范畴的方法具有较大的可行性。
4 保障房物业管理政府财政补贴测算——以广州 JS 小区为例
以下以广州JS保障房小区为例,对该小区物业管理财政补贴数额进行测算。根据调查,JS保障房小区目前的物业服务各项服务基本达到五级标准要求,其中,由于绿化面积过大,可按照一级标准测算。因此,建议按照绿化一级、其他项目按照五级标准测算合理的物业管理收费标准,差额部分予以补贴。据此,绿化费用从五级标准的0.05元/平方米/月上调为0.15元/平方米/月,测得电梯房收费标准为1.02元/平方米/月,非电梯房收费标准为0.72元/平方米/月,如表4所示。以此标准进行测算,JS保障房小区住宅物业服务费用为491.33万元/年,而目前实际收费为428.29万元/年,如表5所示,在不增加住户物业服务费用的前提下,需要政府补贴的金额为63.05万元/年,每月补贴额为5.25万元。
5 结论