合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则（精选6篇）

篇1：合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

合价房〔2006〕325号

第一条 为进一步规范和明确住宅小区物业服务收费行为，收费标准和物业服务项目，遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务市场健康发展。根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》、安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、《合肥市物业管理条例》和省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》（皖价房〔2005〕154号）规定精神，并结合我市实际情况，特制定本细则。

第二条 本细则适用于本行政区域内物业管理的企业。

第三条 本细则所指物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 住宅小区物业综合服务费、住宅小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。非住宅物业的综合服务费实行市场调节价,具体收费标准由物业管理企业和业主或物业使用人约定。

第五条 住宅小区物业综合服务费实行分等定价。由市、县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据行业平均成本和经济发展水平，制定物业管理服务分等定价办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。合肥市住宅小区物业服务等级标准见附表一。

合肥市住宅小区物业综合服务收费指导价标准见附表二。

住宅小区物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。电梯、增压水泵、小区景观照明、水系、消防设施等设施设备在运行过程中，所需能耗费用可以单独建帐按实分摊。具体分摊办法由业主大会和业主委员会及物业使用人，与物业管理企业协商，并在物业服务合同中约定。

实行前期物业管理的住宅小区，物业服务收费应遵循谁委托谁付费的原则，具体收费标准由物业管理企业参照物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。双方约定不成的，由物业管理企业提出申请，按价格管理权限报价格主管部门核定。

已成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。并将约定的收费标准报市、县价格主管部门备案确认，并领取《安徽省经营性收费许可证》。双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第六条 住宅小区车辆停放管理费，由市、县人民政府价格主管部门按合理补偿、保本微利的原则，同时综合停车场设施、室内、室外、地理位置、服务条件、供求关系等因素，体现“同质同价、优质优价”制定指导价格，具体办法另行下达。

第七条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收的，双方应当签订服务合同，不得向业主收取手续费。

第八条 业主在实施装修前，应与物业管理企业依照《业主公约》或相关规定签定协议，并在协议中约定处置方式和违约责任。委托物业管理企业清运装饰装修垃圾的，垃圾清运费标准按建筑面积不高于2.00元/平方米收取，具体收费标准由装修人或装饰装修企业与物业管理企业约定。

第九条 物业管理企业根据业主或业主委员会委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由双方约定。

第十条 住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的，物业综合服务费的具体标准由双方约定。

第十一条 前期物业综合服务费，业主入住前，由建设单位全额承付。业主收到入住通知并办理完相应手续次月起，物业综合服务费由业主承付。

纳入物业管理范围的已竣工，但尚未出售或者因开发建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。已交付因业主的原因暂未入住的，物业综合服务费由业主全额交纳。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。第十二条 严禁物业管理企业向业主或使用人收取装饰装修保证金。

第十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十四条 对五保户和实行生活低保的住户,经业主委员会和物业管理企业双方商定,可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业管理企业收费前，应将服务内容，服务标准，收费标准等在管辖区域内显著位置进行公示。并按规定申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。同时，加强对物业管理企业收费人员管理，开展业务培训，考核合格者颁发“收费员证”。无证收费的，业主可以拒付。

第十七条 县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

第十八条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第十九条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人

民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等予以处罚。

第二十条 本细则规定公布之日起执行（2006年9月14日发布）。

篇2：合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

文 号:发文日期:2011-08-0

1名 称: 《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实施

关 键 词: 物业收费办法

《合肥市住宅小区物业收费管理办法》于2011年8月1日起正式实

施

■ 发布时间：2011-08-01

在充分调研、广泛征求意见、反复修改完善的基础上，经市政府批准，《合肥市住宅小区物业收费管理办法》（下称《办法》）将于8月1日正式实施。《办法》针对当前社会反应强烈的物业收费管理方面存在问题，推出了新举措，体现了新特点。将更加有利于规范物业服务收费行为，缓解物业服务收费矛盾，促进行业健康发展。

一、坚持“以人为本”，在统一中降低标准。近年来，价格水平上涨较快，一定程度上加重了群众生活负担。此次新修订的《办法》，将公共能耗统一纳入物业综合管理范围，通过调研和成本测算，多层、高层一级物业综合服务费，修订后维持原标准，二至四级物业综合服务费提高0.10元/平方米。从实质上讲，对实行政府指导价的物业服务收费标准没有提高，反而有所降低，减少了群众生活开支。

二、坚持“还权于民”，在指导中规范行为。《办法》对物业服务

收费实行政府指导价，不是最终定价。根据物业服务行业社会平均成本、规定的利润率，制定基准收费标准和浮动幅度，而具体的收费标准则由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据小区物业服务内容、服务质量、服务标准等，在政府指导价范围以内确定，并在物业服务合同中予以约定。价格主管部门则根据双方合同约定的收费标准实行备案管理。是真正“还权于民”的举措。

三、坚持“一费缴纳”，在创新中强化管理。《办法》实施物业收费“一费制”，把原小区共用电梯、照明等公共设施设备运行收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，解决收费项目杂乱、繁多的情况。一方面简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，在很大程度上有助于物业服务企业加强内部管理，深挖潜、降能耗、促效益。同时，“一费制”也有助于提高物业服务费收缴率，减少物业服务收费纠纷。

四、坚持“杠杆调节”，在细化中缓解矛盾。《办法》对小区停车收费进行了细化统一，根据小区地下车库规划及配比情况，以优先地下停车的原则，分别确定统一的最高收费标准。一方面，确定地下停车最高收费标准180元/月/辆，大幅降低之前开发企业、物业公司确定的200-400元/月/辆地下停车收费标准，解决原先标准不

一、管理混乱的局面。同时，通过地面和地下停车收费标准的比价关系，鼓励车主选择地下停车，优化小区停车环境，缓解停车收费矛盾。

五、坚持“市场运作”，在探索中完善措施。《办法》区别不同消费群体的消费理念，针对非住宅、别墅和实行酬金制的住宅小区，对

篇3：合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益, 又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养,导致物业服务企业的服务品质下降,经营出现困难,并进一步影响服务质量,加剧物业费收取的难度,从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈, 危害物业管理行业的健康发展。 本文以住宅小区物业为例,在总结我国物业管理收费难现象的基础上,分析原因,结合实际提出一点对策和建议。

1物业管理收费难的现状及危害

物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。 物业管理费的支出,一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利,一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”,即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。若物业管理费用交纳率不足,小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响, 进而小区整个物业资产将贬值。

在我国物业管理市场上,物业收费难的现象目前普遍存在,收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。目前,我国的物业服务企业基本上是低利润运行。 特别是在经济相对落后、 老旧小区多的地区, 物业服务收费的情况更不容乐观。 收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。 若未能很好地解决,势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。

(1)物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务, 其他缴费业主的合法权益的侵害, 缴费意愿下降。 进而业主和物业公司的矛盾更升级,已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列,加剧物业费拖欠矛盾。

(2)业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。 当公共设施和设备得不到及时的维修和保养,物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。 小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产, 当共同财产没有很好的保护,损失的就是业主自己的利益。

(3)业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。 物业管理行业是个微利行业,当业主拖欠物业费不缴纳,物业公司的福利待遇就得不到应有的保证, 这样必然导致人员流失, 服务品质下降,严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管,这会让整个小区的业主的资产贬值。

(4)业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。 物业费收费标准的核定和审批, 物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。 业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解,但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳,物业公司可以依照业主委员会的委托,依法提起法律诉讼,来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。

2我国住宅小区物业管理收费难的原因

我国物业服务行业经历了30 余年的发展,物业服务也走进了城市千家万户,但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因,物业收费难现象还较为普遍,已经严重制约着行业的健康发展。

2.1 开发商遗留问题多导致小区管理先天不足

住宅小区既要满足业主的居住功能, 也要具备提高业主生活质量的功能;既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局,也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。 但在我国的住宅小区当中,由于规划、施工等环境监管不严,加之物业服务企业前期介入不足,许多住宅小区配套设施不完善,缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所,甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。 这直接导致了物业管理对象存在先天不足,后续物业服务难度加大。 此外,许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺, 得不到兑现加剧了业主的不满,甚至将原因归咎到物业管理服务企业,并通过拒交物业管理费用以示不满。

2.2 物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高

由于物业服务企业专业人才紧缺、 物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因,部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧, 特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下,物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本, 甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。 进而使物业服务企业无法提到高质量的服务,更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。 低质量的服务,最终会引起许多业主的不满, 导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭,这些都会是业主拒交物业费的借口。

2.3 行业制度建设、落实和政府管理不到位

物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障,我国物业服务行业尽管经历了30 余年的发展,制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法,对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。 但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因,相关法律法规程序在实际操作中很难去执行,无法满足时代的需求。 同时,走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾,不利于后期的管理。

在物业收费方面,我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价,存在一定的弊端。 如,在同一小区,不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大,如果采用政府指导方式定价,势必引起部分业主的抵触心理,不利于物业管理费的收取。 在实践中,由于物业收费项目的归纳类不明确,性质不清晰,而且对物业服务费的收取没有精准的计算。 特别是随着物业公司的发展,增加了新型服务,物业费不断提高。 但业主却未必认可,进而导致了业主对于物业公司的不信任,使物业收费难上加难。

2.4 业主物业消费理念落后认识不清

目前物业管理已走进大部分城市小区,但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利,而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。 业主心目中的物业服务项目中,保洁和保安非常简单,成本极低,甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑,认为物业公司只是为了收取物业费。因此,业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵,就觉得物业费缴得不值,从而产生了业主拖欠物业费的情况,甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主,造成收费困难。

3解决物业管理收费难问题的对策

3.1 完善有关法律法规,制定市场化的新的定价模式

物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构,须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。 特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上,征求社会各界有关人士的意见,尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见,制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。

在物业管理费用的定价问题上,政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主,实行竞标市场化的形式。 可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素,将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别,不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级,对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要选择。同时,物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。

3.2 加强第三方监督维权,维系业主和服务企业合理权益

目前,之所以业主对物业服务费的定价缺少信任,其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。 因此,新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构,科学、客观、公正的算物业费价格,若业主不满意,还可以找第三方评估机构重算。 对老旧的小区,业主大会首次选聘或更换物业服务企业时,也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。 也许有第三方的存在,能让业主更加安心些。

在费用的缴纳方面,也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。 特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。 由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系,因此能够做到公平公正。 同时,能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾, 把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。

3.3 物业服务企业要进一步加强与业主沟通,提高服务水平

为解决存在的物业费拖欠问题, 物业服务企业要勤与业主沟通,明晰问题的原因和责任方,不回避自身的责任,也不乱承担开发商等其他责任方的责任,但要详细说明,并主动协助业主解决问题,赢得谅解和满意。

在日常服务方面,要加强职工专业素养,提高服务意思,通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术,进一步节约物业服务企业的管理成本,提高企业利润和服务品质,创建物业品牌。

篇4：小区物业收费管理系统

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

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[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

篇5：合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

来源：市物价局 发布日期：2011-06-0

1一问：为什么要重新修订《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》?

答：我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定。实施几年来，对推动物业市场发展，加强和规范住宅小区物业服务管理和收费行为等起了积极的作用。随着城市建设的迅速发展，住宅小区建设规模、标准、档次不断提升，业主对物业服务的要求也在不断提高，原实施细则与现行物业管理范围已经不相适应，不能全面包含物业服务的内容。2010年1月1日，省人大常委会颁布实施了新的《安徽省物业管理条例》，根据省条例有关规定内容，原实施细则需要进一步修改完善。因此，需要从政策法规、管理方式、收费范围、责任与义务以及我市实际情况等方面，重新修订出台《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）。

二问：物业服务收费的价格管理形式是如何规定的？

答：经国家发改委批准的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号）规定：普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施的《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

三问：物业服务收费实行政府指导价，如何理解政府指导价？

答：指导价不是最终定价。具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。物业服务收费涉及千家万户，新的《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%，这就决定了物业管理行业是微利行业。物业服务收费实行政府指导价，物价部门根据物业服务行业的社会平均成本、规定的利润制定一个基准收费标准和一定的浮动幅度，划定一个合理区间对物业收费最高标准作出规定。

价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。

四问：物业服务收费实行政府指导价，具体包含那些项目？

答：根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕154号）文件规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。五问：物价部门与房产部门如何加强物业管理？

答：根据省条例规定，本《管理办法》进一步明确了物价和房地产行政主管部门的物业管理职责，房地产管理部门为物业小区的主管部门，负责制定物业服务等级标准并对其服务质量进行监督管理，物价部门根据等级标准制定各等级物业收费的指导价标准并对其监督管理。

六问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）基本原则是什么？

答：修订原则坚持服务质量与收费标准相统一、管理服务成本与实际收费标准相衔接，结合我市实际，综合考虑确

定。

七问：物业服务收费水平总体是上升还是降低？

答：修订后的物业服务收费总体比现有收费标准有所降低。例如：我市多层、高层现一级物业综合服务费现收费中准价为0.70、1.20元/平方米，修订后维持原标准，二至四级每平方米提高0.10元。但修订后的物业综合服务费包含了原有的电梯、照明等公共设施设备运行所分摊的综合能耗费用。根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用的成本监审，目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊的综合能耗费用约在0.15元—0.20元/平方米。

八问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）重点有哪些？

答：本次修订围绕近年来社会反映较多的问题、管理中发现存在的不足作为修改的重点，主要在收费管理方式、政府指导价管理范围、地面、地下停车收费标准以及涉及业主共同利益等方面。目的是通过市场竞争形成合理的服务收费标准，从而逐步规范物业服务行业收费行为。

九问：如何理解物业综合服务费的“一费制”？

答：针对目前物业收费管理中公摊费用收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，把现在小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加收费透明度；另外一方面，也有助于强化物业管理公司内部管理，减少公共设施设备运行等方面费用支出。

十问：对住宅小区停车收费是如何进一步规范管理的？

答：目前执行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》对地下停车收费没有具体规定，住宅小区停车管理中，地面车辆乱停放、地下车库闲置、地下停车收费价格混乱等问题比较突出。为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况和小区住户基本需求，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为加强住宅小区停车管理，满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

十一问：地面停车收费标准是否有所变化？具体如何确定的？

答：在统筹考虑住宅小区有车住户和没有车住户的不同利益，老旧小区和新建小区规划建设标准不

一、配套设施不同等情况下，区别对待，制定了不同的收费标准。充分利用价格杠杆，最大限度缓解停车管理中的突出问题。

1、未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆，维持原来收费标准不变。

2、规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆，地下停车180元/月/辆。提高地面停车收费，兼顾小区住户基本需求。

3、规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，地面、地下停车统一为180元/月/辆。大幅度提高地面停车收费标准，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。

十二问：物业收费管理范围方面是否有变化？

答：依据最新公布的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号），参照外地经验做法，结合我市实际情况，在此次修订中把别墅物业收费纳入市场调节价范围，由双方协商解决。积极推进市场化管理，减小政府指导价管理范围。

十三问：对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备，从事经营性活动的收益处置是如何确定的？

答：根据《安徽省物业管理条例》规定，首次把利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动的收益进行合理分配，保障业主的共同利益。即业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务，70%纳入专项维修资金。

十四问：物业费收缴起始时间是如何规定的？

答：在修订的《管理办法》中明确了物业费收缴起始时间。已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。十五问：前期物业服务收费标准是如何确定的？

答：为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，鼓励通过市场竞争合理收费。我们在这次修订中明确：住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

十六问：目前物业收费在管理方式上是否有变化？

答：为进一步做好物业管理收费工作，将住宅小区物业收费的价格备案和申领《服务价格登记证》等日常管理、监督工作由各区实行属地管理。

十七问：《管理办法》实施后，与原有办法如何衔接？

答：为确保新的物业服务收费管理办法能顺利实施，平稳过渡，我们采取不同时期、不同办法来逐步推进，力争在较短时间内全面完成。具体为：

1、对《管理办法》实施后新建的、首次移交的物业服务收费的审核备案，严格按照新颁布修订的物业服务收费管理办法执行。

2、对《管理办法》实施前双方签订委托合同有明确期限，并没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按新的《管理办法》重新约定；原合同到期后按照新颁布的物业服务收费管理办法执行。

十八问：对物业服务收费管理，物价部门有何总体要求？

答：物业服务涉及千家万户，逐步走进我们的工作、生活，在整个行业发展过程中，还亟须不断自我完善。为进一步做好物业服务收费管理工作，一方面要加大监管力度，严格执行服务等级标准和服务合同的相关规定，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，进一步提高物业服务水平。另一方面要积极培育、规范物业服务市场，实行市场竞争，在竞争中发展、在竞争中规范，通过市场竞争，使物业管理、物业服务更加规范，物业服务收费更加透明、公正，促进物业服务行业及房地产业长期稳定健康发展。

合肥市物价局

篇6：合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则

读

南宁小区物业收费细则公开征求意见

物业服务与群众生活息息相关，物业服务收费管理问题涉及面广、关注度高。10月28日，南宁市物价局联合住房局发出关于公开征求《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）修改意见和建议的公告。《意见稿》中提到对分期开发的小区内由同一物业公司管理的实行统一服务等级及收费标准，获得优质物业服务称号的可上浮物业服务费等。这些规定您觉得合适吗？您有什么好的建议意见欢迎通过微信给我们留言或直接向物价局反映。

无业委会小区 物业费实行政府指导

按照《意见稿》，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。

但是记者在采访中发现，一些小区即使有业主委员会，物业服务收费标准也由物业公司制定或按照政府指导价实行，比如荣和·山水绿城小区虽然有业委会，物业管理服务费却为1.5元/月平方米。

物业管理优秀 小区物业费可以上浮

从2009年10月开始，南宁小区物业服务收费已经实行按等级定价，服务等级为一级别的物业企业，服务收费可以收取1.35—1.65（带电梯）元/月平方米，服务等级为四级别的物业企业，服务收费则为0.36—0.44（无电梯）元/月平方米。在实际的操作中，低等级物业企业服务的小区有电梯房的则会另外收取电梯维护费，如南湖国际小区及翡翠园小区一期是单独交30元/月电梯费。

按照《意见稿》，物业服务按等级定价将被延续下来。相关部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。当然，服务等级并不是一成不变的，市房产行政主管部门每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。不达标的需整改，整改不达标的会进行降低服务等级处理。

另外，《意见稿》规定，对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。

对此，有市民提出，本身物业服务公司都已按级定价，级别高的物业服务企业收的物业服务费也高，提供与之相应的高质量的物业服务是其职责所在，如果在此基础上再上浮物业服务费，会增加业主负担。

分期建设小区 同一物管实行统一标准

“我们小区一期物业费是0.8元/月平方米，二期是1.3元/月平方米。”家住翡翠园小区的阮小姐提出，同一个小区，同一个物业公司，二期的物业费每平方米就高出了0.5元，按照100平方米的房子算，一个月多出了50元，而一期的房子交的电梯维护费是30元/月，这样算下来一个月就多了20元。

对于此种情况，《意见稿》中规定，分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。

此外，对于分期开发、分批交付使用的住宅，物业服务费由谁来交也是很多业主争议的问题。《意见稿》明确开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，房屋物业服务费用由开发建设单位交纳。

小区内停汽车 车位物业费与停放费收其一

《意见稿》对车位物业服务及车辆停放收费也进行了明确，拥有车位（车库）产权的开发建设单位或业主，应交纳车位（车库）物业服务费。

而住宅小区停车收费方面，车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。

车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位（车库）、人防车位停放车辆的车主收取的费用。业主在物业管理区域内的公共车位（车库）、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。车位租赁费是指室内车位（车库）产权单位将车位（车库）出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。

《意见稿》同时规定，物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位物业服务费。

“重复收费的倒是不多见，但是很多小区都有只卖不租车位的问题。”市民王女士提出，车库的车位产权属于开发商，不受物价部门指导价的限制，如果政府定的价格低于其平时出租的价格，开发商就会出现只卖不租车位的问题，业主的停车难问题也较为普遍。

公共经营所得 经业主同意公示开支

“小区里设有很多广告牌，电梯里面也有，花坛旁边也被开发成了停车位，物业公司的这些经营收入都不知道用到哪里去了。”市民黄先生对物业公司利用业主公共设施赚钱牟利很愤慨。而这一情况在不少小区都出现。

《意见稿》明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

另外，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理，专款专用。物业服务企业每年3月底前须将上一收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。

优质优价

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。

《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》征民意

物业服务不达标 收费要降级 广西新闻网-当代生活报讯（记者 袁夏岚 实习生 李艳芬）10月28日，记者从南宁市物价局获悉，日前南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局草拟了《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），公开征求民意。《征求意见稿》对物业服务收费的各个方面都进行了较为详尽的规定，其中包括对实行政府指导价的小区物业服务费实行等级定价；物业服务不达标可降级等内容。

两种定价

业委会成立前后物业收费不一样

《征求意见稿》指出，有业主委员会和没有的小区收费规定上会有不同。成立业委会之前，通过招投标并经市房管部门同意且备案后采取协议方式选聘物业服务企业的小区，实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。成立业委会之后，小区的物业服务收费（除车辆停放服务费和车位租赁费外）则实行市场调节价。车辆停放服务费和车位租赁费，不管业委会成立前还是后，都是实行政府指导价管理。若业主将住宅、车库改为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由业主和物业公司协商确定。

南宁公开征求民意

优质优价

物业费按服务等级定价，3年一定

《征求意见稿》规定：“实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。”这意味着物业服务费和物业服务水平是挂钩的，物业的物业服务水平级别越高，则收费也越高。南宁市房产行政主管部门将制定物业服务等级标准并向社会公布。市物价部门和房管部门制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。

物业服务等级原则上每三年评定一次，对达不到原评定的物业服务等级标准的小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经南宁市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理。等级降低后，收费也要按规定降低。

对因管理优秀而使小区获奖的，物业服务费可按现行收费标准适当上浮（获国家级奖项的上浮10%，获自治区级奖项上浮8%，获市级奖项上浮5%）。

最高限价

三类收费实行最高限价

虽然有业委会的小区实行市场调节价，但有三类收费实行的是最高限价。分别为：电梯维护费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费。物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。

对实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超额配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。

延伸阅读：

南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）第一条

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》（自治区人大常务会2012年11月30日修订通过）以及《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制订本实施细则。

第二条

本实施细则适用于南宁市行政区域范围内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的物业服务收费管理。

第三条

本实施细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条

物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

第五条

市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

第六条

物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。

业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。

第七条

制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。

第八条

实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。

市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》，根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布；同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。

住宅物业服务费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报市价格主管部门核准备案后执行。

超出市房产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准的非普通住宅，其物业服务等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案。

第九条

首次申办物业服务收费备案的住宅小区，物业服务企业可在市房产行政主管部门确认的招投标中标合同约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续。

首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。

第十条

市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理；物业服务企业须在降低后的服务等级相对应的物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。

第十一条

对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。

第十二条

开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，房屋物业服务费用由开发建设单位交纳。

第十三条

分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。

第十四条

业主对物业服务企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的，可向市房产行政主管部门申请核准。

第十五条

拥有车位（车库）产权的开发建设单位或业主，应交纳车位（车库）物业服务费。市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位（车库）物业服务费政府指导价收费标准。

第十六条

住宅和车位（车库）的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收；未办理《房屋所有权证》之前，按购房合同标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

第十七条 住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。市价格主管部门负责制定车辆停放服务费和车位租赁费政府指导价收费标准。

车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位（车库）、人防车位停放车辆的车主收取的费用。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。业主在物业管理区域内的公共车位（车库）、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。

车位租赁费是指室内车位（车库）产权单位将车位（车库）出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。

业主或物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。

第十八条

物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位物业服务费。

第十九条

电梯维护费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。

物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。

实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。

第二十条

物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯维护费另行计收）；

3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域消防设施维护费用；

6、物业管理区域秩序维护费用；

7、物业服务企业办公费用；

8、物业服务企业固定资产折旧；

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按住宅小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第二十一条

物业服务企业在实施收费前应到市价格主管部门办理物业服务收费备案手续。申请办理物业服务收费标准备案手续须提供以下材料：

1、按市价格主管部门要求填写的《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》；

2、物业服务企业资质证书副本；

3、房产行政主管部门确定物业服务等级的相关材料；

4、市价格主管部门需要的其他相关材料。

第二十二条

申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。

第二十三条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条

住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，依据市价格主管部门核准并备案的收费项目及收费标准按月交纳物业服务相关费用。物业服务合同中有预收物业服务收费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月物业服务相关费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务相关费用由开发建设单位全额交纳。

第二十六条

物业服务企业应与业主签订物业服务合同，约定物业服务等级、服务内容、合法收费项目、具体收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十七条

物业服务企业除可按本实施细则规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。

第二十八条

物业服务企业违反相关政策规定以及物业服务合同，擅自设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

第二十九条

物业服务企业不得向物业管理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收取车辆停放服务费。其他车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内不得收取车辆停放服务费。

第三十条

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第三十一条

物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十二条

电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理，专款专用。物业服务企业每年3月底前须将上一收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。

第三十三条

物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示本企业名称、营业执照、资质等级、服务等级、服务内容、服务标准、服务项目、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、收费依据、12358价格举报电话等，自觉接受业主的监督。

第三十四条

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十五条

市价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第三十六条

市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特定服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十七条

本实施细则公布实施前，已评定服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按原备案的收费标准执行。

本实施细则公布实施后，新申请评定服务等级及办理物业服务收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按本实施细则的有关规定执行。

本实施细则公布实施后，已评定服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，如要求执行新的住宅物业服务费等级收费标准，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏将征求意见结果公示七天，并经房产行政主管部门认定服务等级，向市价格主管部门申请办理住宅物业服务费收费标准备案手续后，方可按新的收费标准执行。

第三十八条

市辖县价格主管部门和房产行政主管部门可参照本实施细则执行。

第三十九条