房地产前期策划实习小结

房地产前期策划实习小结（通用8篇）

篇1：房地产前期策划实习小结

3）经济1002班 王婷婷 20101901

2014年02月31日实习小结（新的一年马不停蹄的到来了，我也步入了工作实习的第三个月，经过两个月的磨练，心态、工作能力都较之前有了很大的变化。不再矫情，不再过分惧怕因工作失误而遭受的批评，心态平和了很多。至于工作能力方面，和不同的领导接触，经过多重工作风格的转化，能够在很多事情上做到转换自如，也算是这一期间算得上是不小的进步了。这一个月马上就要到具体的项目上去实习锻炼，无论是做策划执行还是销售，目的都是为了让我们能够提高一下我们看事情的角度。因为作为前期策划，你站的位置一定要比其他人更高，你才能想的更全面，只有站在更高的角度，你才能为以后的工作打下更加坚实的基础。虽然在以后的一段时间我的双休日就要改为单休，但至少能够提高自己的工作能力，还是欣然接受，并让自己尽快的适应吧。

新年伊始，天津的楼市发生了很多的变化。蓝印政策即将取消，房地产税即将落地，众说纷纭。中国的楼市更是前景不被看好，众多地产大佬，例如王石，均表明今年中国房价会大降，但同时又有反对的声音，总之，中国房地产市场前途不明，扑朔迷离。不过，我认为今年中国的楼市说崩盘，还为时尚早，但是一二线城市的房价相较来说还是比较稳定的，三四线城市的房价可能会有较大规模的下降，区域分化会加剧。

对于房产税，我总结了一些资料：“房产税的推进在最近一两年 会有大的动作。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经不可避免。“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”

一．为什么要推进房产税改革

1.开征房产税最直接的意义，就是要提高房产拥有者的持有成本，起到打压炒房行为、降低房价的目的。

2.房产税是重要的直接税，这项改革有利于优化税制结构。推进房产税改革正是适应我国目前发展阶段转变税制结构的需要，强化税制整体的收入分配功能。

3.推进房产税改革有利于正向发挥地方政府积极性。房产税改革将给地方政府开辟一个稳定财源，地方政府行为将从“如何获取招商引资”转向“如何培育地区发展环境”。

三．推进房产税改革的进程中需注意的问题

房产税在楼市调控中扮演什么角色?这在业内已逐渐形成一定共识,那就是不可或缺,更偏重于楼市的长效机制建设。十八届三中全会传递出消息,“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”尽管房地产税立法是在十八届三中全会后才提出，但是，随后官方对于这方面表态的高频率出现，一定程度上说明，房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

目前,我国房地产领域开发、转让环节的税种很多,收费也较多,且存在重复征税,所以我国房产税改革已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。就整个房地产税体系，房地产税改革过程也存在几个争议点。其一是税收轻重问题，有人认为针对房地产的税负过于庞大有侧面推高房价的隐患。二手房交易产生税，新房的实际房价中也包含很多税收。加之供给不足的现象目前普遍在一二线城市存在，在供给不足的情况下，成本很容易转嫁到消费者身上，所以每一次在房地产业的加税可能对实际房价都是由向上的作用。反之供给出现过剩时，房地产税收对于成交则会出现较大的抑制作用。其次是税收的合理性问题，特别是在房产税对住宅征收的问题上，都比较关注土地出让金和房产税之间存在的征收与否是否矛盾的问题。但从结果上看，房产税没有达到抑制房价的作用，作用很小可以忽略不计。

关注可能发生的房产税转嫁问题。诚然，房产税改革有助于稳定房地产市场，但如果住房租赁市场处于供不应求的状态，一旦推进房产税改革，可能会导致税负转嫁、房租上涨。

设想一个极端例子，一个拥有大量住房的投机者，全部住房用于出租，房产税方案出台后，极有可能发生房产税转嫁给租房者的现象。因此，推进房产税改革时，须与房产租 赁市场的调控配套进行。

由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，房产税一度被市场人士认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

房产税影响最大的主要是投资需求。中房集团理事长孟晓苏认为，房产税的推出将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加了不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，房产税的出台也不太可能导致房价出现大幅下降。中国社科院财贸所所长高培勇称，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

税制的调整，其实也就是对各方利益的调整，要打破原有的利益格局，难免会触动既得利益者。更何况房地产税这种关系到每一个地方政府、每一个企业、每一个居民的税种。

而我的观点是房产税只是声势很大，但是到具体的实施上它还是有很长的一段路要走的。因为一个税制的设立和改革都需要很多方面的设立和保证，例如法制和技术条件。而且，房地产税涉及很多方的利益，例如政府、房地产商、购房者等。而且，房产税可能在一定程度上推高房价，这就和房产税设立的初衷背道而驰了。总之，房产税是要看长期的效应，至于全面落地还需要很长的路要走，不能急于求成。

篇2：房地产前期策划实习小结

一、配套工作的各个阶段

1、项目建议书阶段

（1）地块开发意向

选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。

土地费用（不包括土地出让金）包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费（可不包含）等，可通过协商分阶段支付。

（2）市场调查及营销策划  总体调查

宏观上：区域经济环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析

微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况 相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业  具体调查

同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等  调查报告的内容

市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供求状况；客源分析；市场优劣势分析

环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析 规划定位分析 可行性分析

个案市场分析及预测（3）方案竞选

邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。（4）提交项目建议书 30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标、。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。

项目建议书的主要内容包括：

 建设内容（设计方案提供指标） 分期建设计划

 建设总投资

同时应作出相应的估算分析

2、可行性研究、设计阶段

（1）勘察、设计招标

有资质可自行办理招标，否则需委托代理招标。 首先办理建设工程报建表及建设项目IC卡。

 需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。

 发放招标文件、提交方案、专家评审。 发放中标通知书、签约。

（2）初步设计方案调整、选定 内容包括：  规划总平图

 经济技术指标：占地面积、建筑面积（住宅、地上、地下）、容积率、建筑密度、绿化率、停车位（机动、非机动）、幢数（层数）、户数  建筑设计（平立剖面图、房型图） 结构设计说明  环境设计说明

 交通设计说明

 供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等

（3）用地预审报告

向房地局提交用地预申请表（领表）、营业执照、资质证书、法人代表证书或委托书、项目建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批文、地块示意图及方案图。本报告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、电、煤、通信、道路路口、有线电视等市政、公用配套征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 上水：

给水管网系统由引水管道、水厂、水库、输水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用户组成。

给水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高级公寓500升/人·日、商业25升/建筑平方米、办公15升/建筑平方米、工业20升/建筑平方米。

办理红线内《接水前期业务办理记录卡》（用水征询）提交资料：项目批文、书面征询报告、综合管辖线图、地形图、总平面图。批复意见有三种，直接批复同意接水、需做供水技术方案、需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划，且红线外有工程需付费）。

办理红线内正式申请资料（开工后、竣工前6~8个月）：申请用水报告、接水前期业务办理记录卡、项目批文、消防给水批文、门牌号批文、新型墙体材料协议书、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、扩初设计中给排水、消防给水章节、市政管辖线图地形图（1：500各2份）、小区总平面图及给排水总平面图（1：500各2份）各单体给排水施工图、蓄水池泵房水施工图。

小区红线外市政道路上的上水排管工程，应提前按计划（上水公司内部施工计划、掘路计划、住宅局市政设施建设计划等）实施，并接通施工用临时用水。

上水公司的主要工作流程为：正式受理编号、现场勘察、审批、发单、收费、设计、通知接水、施工、竣工。

上水公司总揽住宅建设配套费（320元/m2或小区包干批文、免征证明）的交付情况，情况未明确则不接水。 排水（雨、污）：

雨水排放有两种方式：一是排出法，即通过雨水管道集中，经雨水泵站排入河湖；二是收集循环利用法，即通过雨水管道汇于蓄水池，略加沉淀过滤，经泵站输入送水管进入家庭作为二级冲洗用水。

污水处理有五种方式：一是通过污水管道集中经污水泵站输入城市污水合流管，排入远离城市的大水体稀释（主要方式）；二是通过污水管道集中直接送入污水处理厂，经二级处理后排入自然水体（主要方式）；三是集中于化粪池，投放好氧菌，经过滤等简易处理，排入自然水体，沉淀污泥半年清运（现代城市禁用）；四是集于蓄粪池，环卫车定期清运到别处处理（旧城区使用）；五是埋地设置中小型污水处理装置（地埋式装置），采用生化接触氧化法经二、三级处理，使之达水源标准。

雨水量经地区降雨量及规范计算而得，污水量约200~250升/人·日。根据小区实际情况确定雨、污水是合流还是分流。开工前向水务局办理排水征询，凭回复意见办理住宅项目配套建设条件审核。

施工进入总体配套阶段向水务局办理接管申请，交纳红线外污水管养护费、接管费、污水处理费等。 供电：

电力系统由电厂、线路、变电站、用户组成。电力需用量为：居民6~8KVA/户、办公80w/平方米、宾馆80~120 w/平方米。

变电的选择：一是街坊站，二是箱变（推广选择）。街坊站体积、占地面积较大（160~200平方米，6000KVA），影响总体布置及景观，但维护方便，在箱变条件不成熟的情况下也较经济；箱变个体小，易布置，对景观的影响较小，但需开关站（占地100~120平方米6000KVA），需露天维护。

办理供电征询时应提交的资料：书面申请（用户名、地址、联系人、电话、邮编、主要用电设备、特殊用电要求、预计用电量及发展容量、预计用电时间等）、立项等批文、1：1000地形图（2份）。

办理住宅用电申请时应提交的资料：填写《用户用电申请单》、申请报告（注明大约建筑面积及计划竣工日期）、计划规划批文、住宅配套费证明（320元/平方米）、公安门牌（出具证明并在地形图上标明也可）、地形图总平图管线图（2份）、电气图及建筑图、对高层建筑及建筑群体的用户要说明用途、分布及性质（出售、出租及最小单元）。

办理街坊变电站或开关站应提交：申请报告、总平图纸（2份，注明用户、地址、建筑面积等）。施工临时用电与正式用电申请一道申请，开工前供电，用电量根据施工进度计划计算施工机械、生活用电。

供电主要工作流程为：用电申请、答复供电方案、付贴费、供电工程设计、设计图审核（用电监察部门）、付供电工程费、施工、签订供电合同、装表接电、竣工。

 煤（燃）气：

燃气系统由煤气厂经中压（或高压）输气管道、储气输配站和中压支管、调压站和低压配气管道、用户组成。燃气用量标准为5~6立方米/户·日。

办理燃气申请提交资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。

如小区周边的管网容量有限，也要争取不将调压站（占地约100平方米）设在本小区内。

燃气主要工作流程为：征询批复、审图、收费、委托设计、委托施工、竣工。

 通信：

通信网络由一个或多个电话交换局所组织的中继线路、用户线路及收发端的话机所构成。通信线路分架空和埋设两种。通信用量标准：居民1.2~1.5主线/户，办公60平方米/主线，商业100平方米/主线。

通信申请提交的资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。小区内需要建设备间（约15平方米）。

通信主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 道路路口

宅前小路宽约2米，单元级道路4~6米，小区级道路约7米，区级道路需9米。道路作为总体规划的一部分由规划部门审核。

路口的设置、施工及验收由路政、市政管理部门审核管理。 有线电视 广电部门管理（有线电视中心）审核，提交资料包括：申请（含面积、户数）、总平面图纸。

有线电视主要工作流程：申请、审图、付费（60%）、设计、施工、竣工（40%）。（5）《住宅项目配套建设条件审核申请表》审核意见通知单 向住宅局提交住宅项目配套建设条件审核申请表（领表）、经批准的住宅建设项目建议书（或上报的住宅项目可行性研究报告或住宅计划文件）、地形图、管线图、水、电、煤各公司征询意见等其他文件。

（6）消防、交通、人防、环保、环卫、卫生防疫征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 消防

公安消防部门办理。提交审核资料包括：项目批文、总平图、地形图及管线图、设计综合管线图、单体平立剖图（附光盘）

关键是审核消防用水方式（合用、分用、变频、水箱），在11层高层是否可不设水箱而采用变频、增压泵供消防用水上，消防与上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 交通

公安交通部门办理（市总队批准）。提交审核资料包括：项目批文、总平图、交通设计图等。主要审核机动车与非机动车停车位数量、人流车流线路及出入口设置是否符合要求。

交付前完成交通标志标线的设置。 人防

向人防办提交资料包括：申请报告、计划批文、规划方案及总平设计图等。人防工程的选择有：按人防办面积及技术规范要求建设人防设施、建一部分人防设施并交纳剩余部分的人防费、全部交纳人防费。

人防工程主要工作流程：申请批复、委托设计、审图、质量安全报监、施工许可、施工、竣工。 环保

有资质单位作出环评测试报告。

向环保局提交申请批复报告：申请报告、计划批文、扩初设计、环评测试报告、建设工程规划许可证等。

竣工时要获环保局竣工验收许可。 环卫

市容管理局审核，主要包括小区卫生清扫、垃圾处理及清运。垃圾处理可考虑设置垃圾压缩站（约120平方米）或生化处理。 卫生防疫 卫生局审核，主要包括水箱等设施的卫生审核。

（7）选址意见书

向规划局提交建设项目选址意见书申请表（领表）、批准的项目建议书、地形图（3）、土地权属证（转让协议）、联建协议书、选址论证（大中型项目、规划设计单位作出）。取得本书后6个月，若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，本书即行失效。

应获红线图。（8）可行性研究报告（商品房建设投资计划）

向计委提交可行性研究报告申请、可行性研究报告、项目建议书批复、用地预审批文、配套建设条件批文、选址意见书等。

可行性研究报告主要内容包括：

 项目概况：包括地理位置、市政公建配套状况、周边环境、建设经济指标（暂定） 基地状况

 市场分析：宏观市场分析、基地周边楼盘分析、主要竞争楼盘分析、楼盘自身定位、目标客户分析等。 项目公司状况  初步设计方案  开发计划与周期  项目经济效益分析  项目敏感性分析

（9）绿化、技防征询  绿化

建委园林所审核。绿化配置可如下考虑：

乔木为主，布置一定数量的落叶木，常绿与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例为1：3~6；考虑布置色叶植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多样性上，绿地面积3000平方米以下不低于40种，3000~10000平方米不低于60种，10000~20000平方米不低于80种，20000平方米以上不低于100种；考虑吸引蜂蝶鸟的植物；采用养植污染少的植物。 技防

区公安分局审核，技防系统为智能化系统的一部分。

本小区智能化系统包括：光纤到楼宽频率局域网、物业信息化管理系统、车库管理系统、电子巡更系统、楼宇对讲及门禁管理系统、闭路电视监控系统、周界防盗报警系统等。

（10）扩大初步设计

召开各部门、单位参加的扩初会审会议，向计委报送扩初方案，获扩初批复。除提供扩初步设计并听取政府、配套部门意见外，还有如下工作要做： 制做效果图、建筑模型：供销售用。

日照分析报告：规划局审核建设工程规划许可证时应提供。街道居委意见：住宅局新开工计划预审时需提出意见、要求。会后获各相关单位、部门审核意见及各配套部门的正式批复。

（11）地名征询

向规划局地名办申请地名查询、征询（暂命名）。待建设用地规划许可证办理后正式申请、定名。获地名办命名通知及地名使用批准书。

（12）门牌号

公安部门办理。获门弄号牌通知。交付前制备门牌标志。

（13）设计方案审核（区府、规划局提供规划设计要求）向规划局提交设计方案送审单（领表）、选址意见书、规划设计要求通知单、地形图、设计方案图（总平及单体平立剖）、命名征询单、计划批准文件等。

设计方案应遵循规划局的详细规划批复。

获规划局技术方案要求批文，之后再获总平图、管线图、交通图、绿化图批复。（14）用地规划许可证

向规划局提交建设用地规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（计委）、地形图（6）、土地使用权出让合同及附图（实际在本证之后办理）、其他文件图纸。（15）建设用地申请

向房地局提交建设用地申请表（领表）、计划批准文件、选址意见书、用地规划许可证、规划核准的总平面图、出让地块勘测定界技术报告及附图、营业执照、资质证书、法人代表身份证复印件等。

获批准后填“内资六类项目用地申请表”（宝山），办理土地出让手续（获政府批文、出让合同），交纳土地出让金。（16）建设用地批准书申请

向房地局提交建设用地批准书申请表（领表）建设用地、建设用地批文及附图、土地出让合同、土地有偿使用费的缴费凭证、项目总平面图、建设工程规划许可证及施工许可证（可在本书之后办理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工图设计

整个工程技术经济指标明确，总平面图、综合管线图、地形图上附建筑单体图、单体平立剖、桩位图、工程概算、人防图、环境设计图等要确定，并尽快出齐结构、水、电施工图。

（18）施工计划预审、申报

向住宅局提交施工计划预审表（领表）、施工计划项目申报表（领表）、施工计划申请书、批准的详细规划、建设用地批文、计划批文、配套费交纳凭证等。预申请表需经街道盖章（日后小区居委会管理）。

（19）建设工程规划许可证

向规划局提交建设工程规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（扩初或可行性报告）、土地使用权属证件或用地批准书、地形图（4）、总平面设计图（4）、建筑施工（平立剖、目录、分层面积表各2）、基础结构图、概预算书（可自编）、消防环保卫生等有关部门审核意见单等。

（20）施工图审核

施工图纸需由由上海市规定的审图公司审核通过，人防图纸交人防部门审核。

3、施工准备阶段

（1）施工监理、施工单位招标

程序与勘察、设计招标基本相同，一般需公开招标。（2）施工图审核

向审图公司提交图纸（4套）、建设工程规划许可证（复印），获审核意见。（3）工程质量、安全报监 住宅工程提交资料：上海市建设工程质量安全监督申报表及上海市建设工程质量监督书（领表）、工程质量联系单、见证单位及见证人员授权书、建筑工程施工人员人身意外伤害保险投保单附件、建设工程中标通知书、施工及设计单位资质等级证明、建设项目施工登记卡、建设单位IC卡、建设工程规划许可证、施工及监理合同、施工图审核意见。

人防工程提交资料：上海市人防建设工程质量监督申报表（领表）、人防立项批复、扩初设计批文、建设工程规划许可证、勘察设计监理施工中标通知书及合同、人防图纸审核意见、建设单位营业执照、施工平面图、勘察设计监理施工单位有关资料等、建设工程质量人员从业资格审查表、见证单位及见证人员授权书、上海市人防建设工程技术档案立项登记表、保险等。

（4）三通一平

水、电、进场道路接通，场地平整。该项可包含在土地费用中，三通为红线外的大市政配套，红线内的临水、临电开发商负担，场地平整主要涉及到拆迁的处理情况。

（5）试桩、预制桩（或买桩）通过试桩（静载荷试验），确定桩基的竖向极限承载力，从而对工程的地质条件、设计要求、施工质量等进行检验与复核，并为优化设计提供依据。

试桩数量不宜少于总桩数的1%，且不少于3根（总数50以内，不少于2根），试桩的选择应具有代表性，模拟实际荷载情况。从成桩到开始试验的间歇时间预制桩7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注桩达设计强度（宜28天）。

试桩加荷方法有重物加荷法（目前较少采用）、锚桩千斤顶加荷法（费用较高但较安全，目前较普遍）、重物-千斤顶加荷法（前两种综合）。根据实验结果绘出荷载和沉降量关系曲线图、沉降量和时间对数曲线图来确定单桩时间承载力。

可利用实际工程桩作为试桩及相应的锚桩，然后接桩以节省费用。买成桩的费用比预制桩要高。（6）施工许可证

向市建委有关部门提交建设工程施工许可证申请表（领表）、建设工程规划许可证、资金入帐凭证、三通一平证明（可自己提供）、建设工程承发包合同幅本及廉洁协议、监理合同、质量安全监督申报所需要的资料、项目施工登记卡、勘察设计施工中标通知书、住宅项目配套建设条件申请审核意见通知单、审图通过证书等。

（7）复验灰线

向规划局提交复验灰线申请单（领表）并现场复验。（8）档案准备

向规划局城建档案管理中心咨询（或委托）档案的制作。（9）物业管理前期介入

从小区物业管理的角度考虑设计调整及施工工艺。（10）营销介入

从小区营销的角度考虑设计调整及施工工艺。（11）开工

筹划开工典礼及广告宣传。

4、施工、预售阶段

预售标准：多层结构封顶，高层主体完成2/3。向房地局申请预售需提交的资料：上海市内销商品房预售申请、审核表（领表）、预售申请书、企业营业执照及资质证书、立项及计划批文、建设用地规划许可证、用地批准文件（附图）、建设用地批准书、建设工程规划许可证（项目表、附图）、建设工程施工许可证、项目施工登记卡、土地出让批准文件合同及土地出让金交款凭证、房地产权证（土地）、新开工审核意见通知单、工程承包合同、水电煤配套文件、项目竣工日期确认单（住宅局）、价格构成表（领表）、商品房预售监管协议及证明、售房方案及预售商品房清单、预售单体工程进度鉴证报告（房地局交易中心）、分层平面图及建筑面积明细表（含暂测面积测绘成果报告）、总平面图（在预售房屋上加盖公司图章）、预售商品房楼盘表（注明建筑面积）、前期物业管理合同及维修基金确认单、地名使用批准书及派出所确定的门牌号。（新增计委散墙办墙体材料审核单）

办理房地产权证（土地）向房地局交易中心提交的资料：上海市房地产转让过户登记申请书（领书）、上海市房地产登记法人代表身份证明书（领书）、上海市房地产登记委托书（领书）、界址确认书（领书、无相邻单位不需）、营业执照、法人身份证复印件、用地批文及附图、建设用地批准书（原件）、建设用地规划许可证、计委批文、土地测量报告（原件）、土地出让合同（原件）、土地出让契税单（贴花原件）、土地出让金发票复印件、地籍图2份。

5、竣工验收交付使用阶段（1）土建工程初验

施工单位组织（2）配套工程验收 开发商组织（3）规划验收

 灰线验收

 向市测绘院提交《建设工程竣工规划验收测绘单》、总平图、建设工程规划许可证及核准图纸（复印）、分层平面图、南立面图、地形图图号；市测绘院现场勘测土地面积并出具测绘报告及附图（在地形图上加上新建的房屋）

 规划合格证明

（4）环保验收

环保局出具环保测试报告及竣工验收单（5）消防验收

公安分局防火监督处出具消防验收意见

（6）质监站验收  验收申请条件

竣工通知单、施工质量保证书、工程费用报告、设计评定报告、勘察评定报告、施工评定报告、监理评定报告  竣工验收备案文件

竣工验收报告及备案表（领表）、工程施工许可证、施工图审图意见、单位工程质量验收文件（工程质量竣工报告、质量检查报告、质量评估报告，由施工单位准备）、建设工程质量检测报告和功能试验资料（施工单位准备）、规划公安消防环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、其他文件等。

此外还有：建设单位验收组长的法人代表委托书，必备规划、环保、消防验收合格报告，此外还有环保、卫生防疫、市政出入口验收合格报告，安装工程（电梯）经安装质监分站验收合格、每幢楼的质量保证书及交付使用说明书、现场验收质监人员的报告  质监站沉降观测  质监站现场验收

 根据结算（或决算）补齐质监费  竣工验收报告及竣工验收备案表盖章（7）办理交付使用许可证

 住宅局办理，准备资料有：

上海市新建住宅配套实施交付使用申请表、投资计划批复、施工计划批复、配套计划批复、建设用地批准书、建设工程规划许可及项目表、经规划部门审批的总平面蓝图（原件核对）、市住宅局统一印制的供电证明（原件）、市住宅局统一印制的供水证明（原件）、市住宅局统一印制的煤气证明（原件）、市住宅局统一印制的通信证明（原件）、雨污水排放证明、建设工程竣工验收备案表（原件核对）、建设工程竣工验收报告（原件核对）、上海市新建住宅配套费证明或包干批复、房屋面积测估表、所在乡镇街道社区接管证明（原件）、公安门牌号证明、技防办证明、住宅质量保证书及交付使用说明书、电梯安全检测证明及消防证明。 住宅局现场检查

（8）办理房地产权证房屋部分（大产证）

交易中心办理

 初始登记建筑面积用地面积核定

提交资料有：核定表（领表）、土地使用权属证明复印件（土地证、建设用地批准书或建设用地规划许可证）、建设工程规划许可证复印件（含项目表、审照总平图）、土地及房屋测绘报告复印件（新测）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）、商品房计划（投资、施工、配套）、土地使用权出让合同（复印）、房屋维修基金发票（复印件）。 办证提交的资料有：

申请书、委托书（原件）、法人身份证明书、经办人身份证明、营业执照（复印）、法人代表经办人身份证（复印）、计委批文、建设工程规划许可证及附图项目表（原件）、房产测量报告书（原件）、单位质量综合评定表或质量核定证明书、房屋交付使用证明（原件）、门牌编号、房屋维修基金发票（原件）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）二套。同时应提交已办好的房地产权证土地部分。

二、配套工作的特点

（1）两条主线

 一是设计方案不断调整完善。从立项到项目竣工验收，整个设计过程经历了创意、初步设计、扩大初步设计、优化设计、施工图设计、施工设计变更等各个阶段，它是其他各项工作展开的前提，又要根据其他各项工作的要求不断调整完善。

 二是各类证照的办理。前期配套工作的落脚点就是各类证照齐全、经营合法。整个项目从头至尾要办理的主要审批、证照包括：立项批复、选址意见书、可行性研究报告批复、扩初批复、建设用地规划许可证、设计方案批复、建设用地批准书、配套及新开工计划批复、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、交付使用许可证、房地产权证等。

 这两条主线相互交织、相互影响，设计的成熟度要满足各类证照的办理，而办理各类证照的过程又不断促进设计进一步深化完善。（2）环节众多，计划先行

粗略统计，前期配套工作需接触的单位、部门在40家以上，各个单位和部门对房地产项目均有不同的要求或提供不同的服务，因此有必要了解各个单位和部门的职能，根据实际工作进度，未雨绸缪。

（3）广交朋友是前期配套工作的推进剂

积极与各个单位和部门的有关人员协调关系，广交朋友，可以迅捷地办妥各项手续，甚至先上船后补票。

（4）成本控制有较大余地

各个单位和部门收取的费用有部分是有调整余地的，比如规费、服务费费率的选取；相关设施的减免；回避实际建筑面积；利用相关政策减免补偿费、增容费等。做好上述工作的关键应是要做好协商和调查工作。

（5）特别需要细心和耐心（6）重大事项需上级领导支持

三、配套工作应避免出现的问题

（1）各项调查工作不深入，信息不准确，影响决策；（2）设计与办理证照未能协调一致，影响整体工作进度；（3）审核、征询意见反馈不及时，影响设计工作；（4）审图不细或提供资料不全，造成工作重复；

（5）预见性不够，计划不周，造成时间紧迫，工作难度加大；（6）相关政策、规范、环节不熟悉，多走冤枉路；（7）只图办事顺利，不求费用、成本控制；（8）责任心不够，小错不断；

篇3：房地产项目前期策划工作浅析

1、房地产项目前期策划的意义

房地产建设项目前期的充分论证, 可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现, 房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究并准确定位, 才能保证在后期的销售过程中适销对路, 从而有效地规避风险。

首先, 房地产开发是一项庞大的系统工程, 就整体项目而言, 前期的开发策略和策划实施极为重要, 在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。其次, 房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势, 发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争, 更要懂得怎么引导市场、创造市场, 所有房地产前期策划至关生死。第三, 能避免项目运作出现偏差, 提高企业决策的准确性, 它可以作为房地产企业的参谋, 使企业决策更为准确, 避免项目在运作中出现偏差。第四, 能有效地整合房地产项目资源, 使之形成优势。

2、房地产项目前期策划的内容

2.1 项目市场调查

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提, 为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析, 才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势, 扬长补短, 在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

宏观环境分析:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况, 国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。中观环境分析:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础, 对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析:本项目所在地块环境分析, 竞争对手情况调查、同类物业情况调查, 市场前景预测。

2.2 目标客户群分析

市场调查及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查, 房地产商可以准确知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 这些正是一个项目成功与否的关键;市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查, 房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势, 从而确定今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

2.3 项目方案策划

2.3.1 地块情况分析

对项目地块的交通、环境、周边配套、区域发展现远景做表述, 这是整个策划方案成功的前提, 只有深刻分析地块各个方面的特点, 才能做出正确的市场定位。

2.3.2 项目市场定位

定位是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求, 而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置, 与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此, 房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准, 使自身的房产项目有独具一格、与众不同的特色。

2.3.3 项目产品研发与设计

项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等, 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等, 即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。

2.3.4 开发建设、营销及物管方案

对开发建设的周期、进度安排做总体规划。对营销的各环节做出总体的进度安排, 在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成, 从而实现总体的营销目标。在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进入的安排和部署。

3、房地产项目前期策划的途径

3.1 了解经济与发展形势及房地产市场发展态势

只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解, 才能克服投资的盲目性, 有助于市场定位准确, 这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况, 以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

3.2 了解房地产政策法规和政府有关措施

房地产企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规, 避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行, 造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等, 近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息, 及时调整房地产开发和销售策略, 有助于项目的成功。

3.3 了解调查项目周边的居民和同类楼盘情况

必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机, 还要深入了解他们对未来住房的期望、可接受的价格及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求, 然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调研有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短, 使自己处于有利地位。

3.4 以点带面, 点面结合

我们常会看到一个小区还没建成, 其售楼部就已建好, 样板间装修的富丽豪华或某房地产公司在进入新地区时为某地区人员赠送玫瑰, 其目的是为了在消费者心中留下深刻的印象, 为消费者日后购买其房屋做好铺垫。例如西安的曲江, 如果没有大雁塔北广场的喷泉广场, 没有“国人震撼、世人称奇”的大唐芙蓉园, 没有曲江一系列景观, 曲江恐怕还是一片荒凉之地, 其房价也不可能快速上涨。所以就房地产开发而言, 先期大投入建设样本间, 建设轴心大道、丘陵式绿化是房地产商需要考虑的事情。这四点构成了“怎么生产”的问题。

摘要：随着改革开放我国房地产业经过多年风雨日渐壮大起来, 成为国民经济中一支重要力量。房地产市场也由卖方市场转向买方市场, 市场的激烈竞争要求企业在项目开始前要进行完善的前期策划, 这对促进房地产业的健康发展及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。

关键词：房地产,项目,前期策划

参考文献

[1]马绍波:《房地产开发中前期策划与规划设计的配合》[J]黑龙江科技信息, 2011 (16)

篇4：房地产开发前期策划

策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告

(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议

篇5：房地产前期策划心得

前期策划主要是打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。一是对楼盘的属性定位，楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念。然后自始自终都要做好的一个工作就是要做好市场调查，了解竞争对手的营销策略。三是楼盘的主题确立及形象推广，比如资金花园就是以花园洋房作为形象卖点。

中期的战术分布实施，要营造一种好的效果，当然是要和主题对应，然后是落实服务，推广营销优惠活动。

房地产营销的后期主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。

篇6：房地产开发前期发展策划报告

第一部分：项目区域分析

1、项目区位

2、项目现状

3、项目周边企事业单位分布

4、项目周边教育配套分布

5、项目周边商业配套分布

6、项目周边餐饮娱乐设施分布

7、项目周边医疗配套设施分布

8、项目周边宾馆酒店分布

9、区域环境小结

第二部分：项目规划分析

1、区域规划-城市规划

2、项目交通环境分析（交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析）

3、区域商业网点发展规划（大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····）

4、区域规划小结

第三部分：区域市场分析

1、区域市场分析（经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介）

2、区域内楼盘销售状况分析

3、区域市场中小户型楼盘现状分析

4、区域市场中小户型楼盘分布特点

5、区域市场中小户型平面布局特点

6、区域市场户型设计特点

7、区域市场户型设计特点总结（1、面积小、功能全、空间设计自由灵活；

2、中小户型、大市场）

8、影响中小户型物业的关键因素（地段、交通、各项生活配套设施、工作性质）第四部分：需求市场分析

1、需求市场分析（住宅市场：

1、周边居民访问：拆迁还建客户；

2、周边企事业单位住房情况；

3、城市各大专业市场及综合市场的生意人；4投资客户）

2、周边居民访谈

3、需求市场分析（周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人）

4、需求市场分析（商业市场：

1、片区商业规划；

2、主打市场目前规划；

3、酒店分布及规划）

5、区域商业网点发展规划

6、本地区主打产业/市场现状分析

7、本地区主打产业/市场目前规划

8、项目周边宾馆酒店分布（商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······）第五部分：项目定位分析

1、项目SWOT分析：

优势：发挥优势、抢占机会

威胁：发挥优势、转化威胁

机会：利用机会，克服劣势

劣势：减小劣势、避免威胁

2、产品定位：

a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

b、商业定位：大地盘商业裙楼*层

篇7：论房地产开发项目前期定位策划

关键词：房地产,前期定位,策划

引言

一般的讲房地产开发项目分成两个阶段, 分别是决策阶段和实施阶段, 其中决策阶段通常是指房地产开发中的项目前期阶段。一个房地产开发项目的胜利, 依赖于对项目的优异决策和后期的组织实行, 然而一个优异的决策对于整个项目的成功与否有着举足轻重的作用。因此可见, 准备好项目开发前的策划工作, 为项目开发提供了强有力的科学性决策, 是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲, 前期的策划任务其实是处理市场定位的问题, 比如产品定位、价格定位、楼盘定位, 即处理“生产什么、为谁生产、怎么生产”的难题。

房地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程, 其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标, 都与前期策划任务的指引分不开。所以, 房地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。

1 房地产前期定位策划的概念与作用

其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说, 策划是寻找到事物因果关系, 权衡将来可采用的方法, 作为当前决策的根据。更具体的说, 策划就是提前决定做什么, 什么时候做, 怎样做, 由谁做。

房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动, 是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策, 预防和降低项目开发带来的危机。它的前期有两个方面的内容: (1) 针对于整个策划来说, 前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部, 其主要包含市场定位研究、土地定位策划、和产品定位策划等; (2) 前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生, 是一种具有科学性的推测活动。

房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标, 通过对市场的全面系统的研究和解析, 综合各种资源, 解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以, 房地产前期定位策划有以下作用: (1) 使企业更为准确的决策, 最大限度的降低项目操作出现的误差; (2) 有利于整合房地产资源, 推测未来市场, 实现目标用户居住要求的作用; (3) 能够提高房地产开发项目的竞争力, 在现今房地产开发日益激烈的状况下为项目取得主动地位。

2 房地产项目开发前期策划的主要内容

主要包括:项目论证与定义、环境调查与分析、环境文化策划、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、风险策划。各种组成成分的主要内容是:项目定义与论证主要是制度开发或建设的目标、宗旨和指导思想, 同时制定项目的规模、组成、功能、标准与布局、总投入及开发或建设时期;环境调查与分析主要是解析项目所在的政治环境、宏观经济环境、自然和市场环境、建设环境及建筑环境等, 并为项目的论证与定义提供材料;组织策划是指制定决策期的工作过程和任务分工及管理职能的分工;管理策划是要确定项目建设和经营期间的管理的具体方法;合同策划是指制定决策期的合同内容、文本和结构;经济策划重视项目的开发成本效益分析, 做出资金需求用量策划和融资办法;技术策划主要是指论证和分析技术方案以及技术标准和规范化的使用和制定;营销策划主要是解析制定应先方法、广告和营销价值等;环境和文化策划着重于项目规划的环境艺术、生态文化等方面;风险分析主要包括政策风险、政治风险、经济风险、组织风险、管理风险、及营销风险等等。根据以上各种原因的解析, 我们能够制定出一个清晰和精确地计划和方法, 从而为开发项目提出决策。项目策划是一个文化管理和创新加值的过程, 根据项目策划, 能够为项目开发中的各个方面实行全面调查和研究, 做出方案, 为项目进行中的控制制定前提。

3 房地产项目前期策划的重要性

(1) 选址错误。比如开发商在高档地区建设低档房, 使大量的土地资源造成耗费, 土地的级别效益不能够全面的体现出来。这样的选址错误是最有代表性的缺乏前期策划, 对地域因素缺少思考的造成的结果。

(2) 房型设计与套内面积控制相互矛盾。比如个别的工薪阶层小区, 则过于要求太大的厅, 太大的辅助设施面积, 使得过大的套内面积超出了住户的实际消费能力的范围, 套内面积过大, 即使单位面积价格低, 但是总的价格需要消费者承受太大的压力。像这种房型设计超出市场定位, 套内面积控制和房型设计相互矛盾很常见。

(3) 功能定位、设计。如有的小区的设计功能、选材过程中与小区的市场定位脱离, 而有的高档商品房外立面、小区规划优异, 但功能设计低档、房型设计不规范, 和高档房自身不般配。

(4) 为了节约设计的成本, 使用以前的设计方案、规划设计陈旧。如个别的高档住宅区的地域、材料、外立面都行, 但小区的设计不好, 单位平面的布置较差, 如有高层点式蝶形, 最后是阴面商品房卖不出, 阳面商品房销售的比较好。

(5) 有的小区称为经济适用房, 但把城市规划的方法利用到小区的规划里是不可行的, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 导致结果是华而不实, 成本加大、购房者负担极大, 而居民住宅前后绿化遭到薄待。像这样的难题都归根于前期策划不到位或缺乏。

4 策划工作中应该注意的几个问题

4.1 开发商对策划工作的认识存在误解

有的开发商轻视基础建设流程, 不注重房地产开发的调查探究, 只注重于地块的价值与位置, 不着重对开发项目实行全面的功能、文化、结构、生态、环境、交通等各方面的具体钻研, 不注重策划工作, 舍不得为策划进程花金钱。

这使得开发商所开发的项目味同嚼蜡, 或者存在很大缺点, 即便项目所在地块位置优越, 其效益也不与之成正比。

4.2 对专业策划单位的不重视

即使有的开发商知道项目开发前期策划工作的重要作用, 也懂得应该怎样全面的进行调研和分析, 做出实践方法, 但常常对自己领导的队伍过于自信, 或者舍不得花钱, 觉得用不着别人的辅助, 依赖于自己去做。有的大型房地产开发公司也拥有自己的项目策划部门, 其员工也拥有较高的素质, 但因为单个项目所在城市、地域环境不同的限制, 公司的策划员对当地的状况分析相当困难, 因此依靠专业策划人员来实现对项目的定位十分重要。专业化的策划企业拥有较好的经验和专业化的组织流程, 依靠他们可以大大提高企业收益。

4.3 策划工作的组织关系问题

策划方是业主的总指挥, 是为业主解决疑难并向其负责。在实际的工作流程中, 策划方通常担负着设计监理的重任。对于项目前期开发的设计工作组织关系来说, 存在有两种状况:一种是业主代表策划方直接指导设计环节 (这使得策划方的设计监理权有名无实) ;另一种状况是业主拜托策划方全程组织设计实行。为了阻止多头管理问题的出现, 进而对规划设计造成不便, 需要在策划委托合同中明确各方的责任。实际上, 解决不好组织间的关系, 通常会导致规划设计效果的脱离。但无法否认的是, 策划方的成就和最后的规划设计图一定要得到业主的认同。

4.4 策划企业自身的组织问题

策划工作在项目开发前期尤为重要, 是项目开发的核心, 因为策划工作是随着日益激烈的房地产竞争的局面产生的, 房地产咨询业正在发展。很多策划公司依赖于监理公司、设计院等, 组织结构不完善, 有的承接到项目之后, 东拉西凑策划人员, 从而使得策划效果不好, 使得开发商对策划工作认识不足。项目策划公司必须要提高自身能力, 创建大型咨询企业, 进而策划出优越的开发项目, 适应时代潮流。

4.5 策划行业的收费问题

由于对策划工作行业的收费没有制定一定的标准, 收费各种各样, 实际上是根据项目的工作内容、策划员的荣誉度和市场行情而定。开发商在讨论策划费用时, 不仅要预测到策划成果的使用价值, 给予策划人员较好的酬金, 也要施展其优秀才能, 做出有新意的产品。这是由于好的策划案给开发商的利益远大于给策划员的酬金。

5 结语

房地产开发作为一个投资大, 建设使用时间长, 成效与风险同在的过程, 其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程, 这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系。精确地策划不仅是科学决策的主要保证, 也是完成目标, 提高效率的重要条件。

参考文献

[1]方茂青, 陶莎, 赵衡宇.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].商场现代化, 2011 (11) .

[2]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[J].科技创业月刊, 2010 (11) .

篇8：房地产前期发展策划报告框架

内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等

公司推介

公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等

城市房地产发展整体状况分析

一、城市经济发展概况

1、宏观经济运行状况

城市经济发展特征、GDP增长情况、人均GDP2、国民经济发展及城市建设情况分析

城建投资总额及方向、城市化水平、建设规划扩展、人均居住面积、房地产业对经济社会发展影响

3、城市城镇人口走势及收入状况

人均可支配收入现状及增长、人口规模及趋势分析、建设用地情况及其增长

4、目前影响城市经济发展的因素

高新技术、财政支出、市政建设、外资涌入、内需拉动、”十二五”规划

二、城市房地产整体发展状况分析

1、城市房地产整体发展概况

总体的投资量、施工面积、竣工面积、销售面积、品牌商介入

2、城市房地产市场板块分析

板块划分及依据、板块内部构造、板块优劣势

3、城市商品住宅政策及价格走势

国家和地区政策走向、社会情绪、官员施政特征、价格水平及其对比、上涨空间、GDP和人均可支配收入相关性

4、城市商品房供需情况

在建住宅面积、在售住宅面积、待建住宅面积、存量、需求及满足情况、未来供需预测）

5、城市典型创新型物业研究

物业概念创新、建筑特色创新、规划超前、注入文化内涵、城市资源接合、市场空白分析、需求调查和预测、创新物业优劣评估、可行性建议）

地区发展及经济概况

1、地区的地理区位

地理坐标、城市坐标、人文坐标、经济坐标

2、地区发展的政策法规

政策、法律、法规、部门规章、地方文件等

3、地区区域的功能定位

商业、旅游、休闲、科教、居住、绿色

4、地区区域的发展规划

愿景使命、市政建设、配套设施、交通旅游、餐饮娱乐、科教文卫、房地产开发、版块划分、人文环境、主题迎合地区房地产发展概况及分析

一、地区房地产市场发展概况

1、地区房地产发展阶段分析

历史回顾、阶段分析、发展历程、现状

2、地区商品住宅市场具体指标分析

价格分析（均价、起价、最高限价、价格比、价格分布、涨幅、走势、空间等）

3、地区地价走势分析

相关关系分析（价格与时间、价格与地域、价格与楼盘、价格与品牌、价格与消费需求、价格与营销策略选择等）

二、地区板块供应量及销售状况分析

1、地区开发楼盘统计

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度2、2009～2010年地区开发楼盘

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度3、2010～2011年初待推出项目

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度

三、地区别墅类产品户型与面积分析

1、市场主力销售别墅类产品

名称、类型、价格水平、套数、总价区间、面积区间、套型比

2、别墅类户型分类统计

分类统计（维度自定）

3、面积及户型分析

主力户型、市场比率、主推宗主、市场迎合度调查评估

4、别墅类产品市场空白点

销售统计、市调、建筑风格空白、配套空白、户型空白、消费心理空白

四、典型性小高层/高层类产品销售分析

1、主力户型与面积配比表

选择性分析、维度（同上）、市场迎合度

2、典型项目户型面积配比

选择性分析、维度（同上）、市场迎合度

3、面积及户型分析

统计概述

4、小高层、高层市场空白点

统计概述

5、典型性项目销售状况分析

（天、周、月、季度）销量统计分析、销售周期、销售进度、售价分析、面积分析

五、地区房地产市场细分分析

容积率（分布和集中）、建筑设计（风格和特点）、客群识别度、建筑风格选择成本、风格与环境接洽、主流趋势预测、未来建材特点、园林景观设计、绿色主题、知名参与、怀旧与现代风、绿化率趋势、建筑与环境融合、物业管理分析、配套及缺憾

六、地区购房客户群分析

阶层特征、财富特征、职业特征、年龄特征、修养特征、学识特征、品味特征、客群收入构成与物业选择、需求特征、社会关系特征、地域特征、客户关注调查分析、购买目的、家庭结构、行为习惯特别是消费性格分析

七、销售个案分析

以地段、价格、品质、宣传力度等为维度进行列举和剖析（swot分析法）、注重借鉴意义

地区房地产发展概况及分析

一、地区房地产市场发展分析

现状分析、趋势分析、现象分析、原因分析、结果分析

二、营销策划情况分析

景观、物业和配套的先后顺序、营销渠道多元化、推广渠道专业化（精细化、系统化、深入化）、品牌建设力度

三、目前地区房地产开发风险及对策

1、风险点

现实可见的风险

2、对策分析

操作化建议

附件一：如：专题研究——“城市综合性高端大盘”

进一步说明或细分、附加项、延伸发散

项目地块深层次分析

一、项目地块情况及周边资源分析

1、地块及周边概况调查

地理位置、周边环境、毗邻、地块技术指标（占地、容积率、覆盖率、绿化率、停车位、限高等）、土地现状（形状、植被、土壤土质、毗邻、七通一平）

2、项目周边环境调查

建筑物、景观

3、地块周边交通资源调查

主干道、次干道、高速（汽车站、火车站、机场等）入口、通车里程、公交线路（线路、班次、驶经、早末班、距离、行车时间、疏松程度、）、交通规划

4、周边市政配套设施调查

商业配套（银行、医院、文教、餐饮、娱乐、住宿等）、风景名胜、距离、到达方式及时间

二、土地SWOT（深层次）分析

1、项目优劣势分析 政策的、市场的、产品的、顾客的、对手的、3、项目综合评价、发展战略分析及建议

综合自评、发展定位、发展战略、发展思路、开发时机、客户需求补充等

项目发展及品牌战略定位

一、项目发展战略思考

1、战略发展问题及思考

自身经营分析、环境适应分析、短期与长期利益关系、品牌建设、树立长久客群

2、企业的战略选择

战略选择（自身的地区发展愿景）、品牌重视度、市场策略选择、开发节奏（快or慢）

二、本案核心理念体系

1、核心发展理念模型构筑

文化（城市）、规划（地区）、主题（本案）（由大及小、自上而下）

2、本案主题理念的推导

参考因素：文化内涵、经济与社会效益并重、运营手段

项目总体开发策略及发展战略

一、“差异化”的领先者战略

创新带来差异化优势（包括建筑设计理念、立意风格、人性化处理、形象包装等）

二、目标客户群定位及分析

1、目标市场分析

选择与排除（谨慎）、顺序定位、构成特点

2、目标客户群定位

区域、收入、品味

三、本案产品定位建议

1、项目用地指标

技术指标、退界、自然特征、人为特点

2、项目基地要素分析

交通要素-规划建议（朝向、间距、出入口、高度、政策应对等）、极限布局（退线等）、地形地势利用、产品类型（住宅和功能分布）、产品布局

四、项目总体发展策略

1、发展策略四大要素

汇总甄别地区建筑风格、系统规划地标建筑、严守政策、保证产品创新

2、项目市场发展策略定位

总述、广告语模式、多方案（可选）、发展定位、形象定位、图例

方案一

定位一

平面布局构想

图形标示功能分区、天际线、街际线

尚美佳观点：

项目整体开发理念及产品建议

一、项目总体规划理念

总体发展策略、大原则、大功能（社区居住、社区商业、社区休闲、社区教育）、总体指导思想（理念观念创新）

1、大原则

2、大功能定位

3、总体指导思想

二、户型设计建议

1、项目户型定位建议

组团分布、面积配比、建筑元素（坡屋、花窗、天窗、局部红砖墙面、步入式室外连廊等）、建筑形式（梯户、样式、面积）、户型参考

2、项目产品配比

产品配比、户型比例配比、总面积配比

3、户型设计原则

克服流行病、应对政策制约（拼接户型、拓展“灰度空间”）、创新引领市场（步入式大凸窗、内阳台、入户花园）、增加附加值（飘板、步入式凸窗、内阳台变房间等）、注重细节处理

4、户型设计亮点——“百变灰度空间”和“惟细为精”

预留价值、规避政策风险（内阳台进深超1.8m架横梁自行搭板。可拆墙面、交错挑高阳台、结构井后架楼板、L型阳台后封闭等）

三、景观园林设计定位

1、园林主题概念：皇室台地山水园林

概念的框架、推导和表现形式

2、“家台地水岸园林”规划理念

利用好自然优势、适度超前

3、景观设计要点

利用自然景观、放大自然景观、建立自然景观层次、融合人和自然景观、绿化植被选择（注重时令选择和生态互补）、设置景观小品、布置照明系统

4、景观特色示意

水、台地、主题空间

公共建筑风格及功能建议

一、“地区名流会馆”——酒店式会所

1、会所功能构成功能分层设置、人性化服务设置、预留设置、创新设置

2、会所功能演示

影像资料演示

3、销售中心演示

影像资料演示

二、与城市融合的公共空间——OPEN街区

1、建筑风格要求

商业、大门、外立面协调统一

2、商业功能要求

定向招商、超前设计、提前布局

项目配套设施及智能化建议

一、配套设施建议

供热、供水、供电、排水、排污、通讯、区外交通平整、垃圾处理、大堂布置、门窗、空调、热水器、车库等

二、舒适严密的安防系统

防盗、报警求救（室内监控和求助按钮）、闭路监控、电子巡更、可视对讲、门禁、人防等

三、社区智能化系统设计

1、社区网络智能化

无线网络、电信优势、社区安保智能化

2、社区一卡通

类似校园一卡通，实现社区内部生活消费一卡结算

3、车辆管理智能化

借助计算机管理车辆

物业服务范围及标准建议

一、提供24小时贴心式物业管理

24小时家政秘书、生活顾问、人性化服务、争取住宅商业价值最大化

二、严密的24小时安全服务级安全屏障

三、提供完善个性化服务

1、常规服务

社区生活设施保养、绿化、保洁等

2、委托服务

会议、代订、看管、中介、办理等

3、有偿服务

市场分析、租赁协助、维修、清洗等

4、租赁服务

代收费、代买代卖等、物业服务企业特征

项目分期开发建议

一、分期开发建议

配套先行、价格高开高走、分期开发、产品调整

二、项目分期开发策略

一次性景观（销售中心）、围绕景观逐步开发、楼王现世、尾楼销售、启动商业经营

销售价格测算及财务分析

一、销售价格测算

1、市场比较法的概念

常用方法：市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法，理论依据、优劣性分析和选择、价值定义、估价步骤

2、项目估价

选取可比实例、竞争楼盘比较法、加权折算、实收均价合成、上升预测、片区上扬趋势、二、财务预算