研究可行性报告（通用8篇）
篇1：研究可行性报告
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一：全行业8000+个真实项目经验，更有参考价值 二：国家发改委颁发 全行业甲、乙、丙级工程咨询资质 三：10余年项目实战经验团队严格把关，保证质量 四：热门行业研究，我们紧跟市场 五：性价比优势 六：售后服务优势
中哲咨询编写可研报告需要准备哪些资料?
1、关于此次项目的项目名称、项目简介、项目背景资料
2、建设单位名称及简介
3、本次项目生产的具体产品是什么?产品介绍资料?产品工艺资料?
4、本次项目的产品方案是什么?即具体生产多少单位?什么价格定位?
5、此次项目的建设内容是?建设规模是?占地多少亩?总平面图?如何布局和规划的?
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6、项目选址地在哪里?
7、项目设备方案是?即设备的型号、参数、功率、数量等资料
8、本次项目的实施进度计划是?即建设多少年?分几期?
9、本次项目总投资额多大?具体投资项各多少?土地购置费多少?固定资产多少?流动资金多少?
10、本次项目的筹资方案是什么?是银行贷款，还是其他?利率、借款期限和还款方案是什么?
11、本次项目财务规模做多大?项目的投资回收期几年?项目产品的毛利润、净利润多少? 如何分析项目可行性研究报告中的融资方案：
分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境，面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题，需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。
中哲咨询整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下：(1)项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式?(2)若采取公司融资方式，则需说明：
公司近几年的主要财务比率及其发展趋势、权益资本是否充足?若不充足，如何扩充权益资本?建设期内公司提现投资的可能数额，若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施?原股东对这些设想持何态度?债务资金占多大比例?公司既有的长期债务及资信情况、所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等;(3)若采取项目融资方式，则需说明：
权益资本的数额及占总投资的比例，各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告)、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同;(4)无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权保证分析。
(5)对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。融资方案分析的对象是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是
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项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：
①根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案;②根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析;③计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影;④进行融资主体的债务清偿能力分析。
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篇2：研究可行性报告
二、食堂项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、食堂项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
篇3：研究可行性报告
可行性研究报告是根据国民经济和社会的发展与需要、国家和地方中长期规划及专项规划、相关政策、社会与市场需求, 编制的对某一具体拟建项目进行投资可行性研究的技术文件。可行性研究是通过对项目主要内容和配套条件进行调查研究和分析比较, 并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测, 从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见, 为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
项目可行性研究报告评估, 是指由符合工程咨询资质要求的机构, 根据项目决策人的委托要求, 在可行性研究的基础上, 按照一定的目标, 对投资项目的可靠性进行分析判断, 权衡各种方案的利弊, 向决策人提出明确的评估结论。评估要从委托人的角度出发, 对拟建项目进行全面的技术经济论证和评价, 预测项目未来的发展前景, 从正反两个方面提出建议, 为决策人选择项目和组织实施提供多方面的咨询意见, 并力求准确、客观地将项目执行的有关资源、市场、技术、财务、经济和社会等方面的基本数据资料和实际情况, 真实、完整地呈现于决策人面前, 以便其做出正确、合理的投资决策, 同时也为项目的组织实施提供依据。政府投资项目的评估侧重于项目的宏观评价, 其主要任务是对所提供的具有项目建议书批复的可行性研究报告的全部内容, 包括所选择的各种方案, 进行系统的审查和核实, 并提出评估结论和建议。可行性研究报告评估是投资决策的必备条件, 是可行性研究的延续、深化和再研究, 通过更为客观地对项目及其实施方案进行评估并出具评估报告, 独立地为决策人提供直接的、最终的依据。
2 可行性研究报告的基本内容
在经过批复的项目建议书的基础上, 项目可行性研究报告的基本内容包括:项目概述、项目建设的理由和目标、需求分析、建设内容和建设规模分析、项目场址选择及建设条件分析、项目建设方、招标方案项目运作方案、项目总投资估算和资金筹措、项目效益分析、项目风险分析、结论及建议、附件等。
3 可行性研究报告评估方法和评估要点
3.1 项目评估方法
项目评估总体上应该采用定量分析与定性分析相结合的方法, 主要有比较评价法和成功度评价法。
比较评价法, 包括前后对比、预计和实际对比、有无项目的对比等。对比的目的是要找出变化和差距, 为提出问题和分析原因找到重点。
成功度法是依靠评价专家或专家组的经验, 根据项目各方面的执行情况并通过系统准则或目标判断表来评价项目总体的成功程度。成功度评价以用逻辑框架法分析的项目目标的实现程度和经济效益分析的评价结论为基础, 以项目的目标和效益为核心, 对项目进行全面系统的评价。
3.2 可行性研究报告与项目建议书批复的符合性评估
依据项目建议书批复文件对项目可行性研究报告提出的建设内容、建设规模以及项目总投资、政府资金投入比例或投入范围进行对比, 评估项目可行性研究报告与项目建议书批复的符合性。
3.3 项目建设的理由和目标合理性评估
依据发展规划、产业政策、区域布局, 以及结合现场踏勘情况等进行分析, 评估项目建设是否符合相关的各类规划要求, 是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定, 是否满足行业准入标准、重大布局优化、自主创新和采用先进技术等要求, 项目目标及功能定位是否全面、合理, 是否切合当前的实际, 对项目建设的理由是否全面、目标是否合理提出评估意见。
3.4 项目建设内容、规模和建设方案的合理性评估
依据相关政策文件、技术规程、规范及评估专家意见, 结合项目具体情况和现场踏勘结果, 对项目建设内容、建设规模是否符合相关建设标准与规范, 是否符合主管部门意见;项目建设内容和建设规模是否合理等提出评估及调整意见。
对项目建设方案是否进行了多方案比选, 是否切合项目的具体情况, 是否满足使用功能要求, 是否适应选定的场址, 是否符合工程标准规范、技术先进、节能环保、经济合理等方面进行系统的审查、核实, 并提出评估意见。
3.5 项目场址选择及建设条件评估
评审可研报告是否在项目建议书提出的场址初选方案基础上, 进一步落实了各项建设条件, 并加以分析论证, 确定用地面积和界限。主要需评审的建设条件有:
1) 项目是否通过国土部门的建设用地预审意见 (或复函) 、规划部门的规划意见书、规划设计方案批复等、环境保护部门的环境影响评价意见 (或复函) 等预审。
2) 场址所在地和周边环境对拟建项目性质、规模是否适当。
3) 场址自然条件, 包括地形、地貌、地震设防等级、水文地质、气象条件等是否适合本项目建设。
4) 城市基础设施条件包括供排水、供电、供气、供热、通讯、交通等是否能满足本项目需要。
5) 地上古迹、地下文物、环境、资源、矿产等情况是否影响拟建项目建设及处理方案。
3.6 项目运作方案评估
应根据国家和有关都门的相关法律、法规, 结合类似建设项目经验, 对拟建项目设想的运作方案 (包括组织机构是否落实、招标方案、融资及运营方案是否合理可行等) 的合规性、有效性和可操作性及建设周期和工程进度安排是否全面、合理提出评估意见, 评估拟建项目实施运作方案的可行性。
3.7 项目投资估算与资金筹措评估
应按照相关法律、法规要求, 根据具体项目特点, 对项目可行性研究报告投资估算编制依据的有效性、内容构成的完整性 (包括是否虚冒或漏项) , 估算指标的合理性, 计算的正确性等提出评估和调整意见, 并按《建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 》中的投资估算应包含的内容列示项目建设投资估算评估对比表, 为满足后续各阶段评估工作的需要, 除特殊情况外, 一般采用概算法。项目总投资为项目的建设投资、建设期利息与流动资金之和, 各行业的投资估算表应按行业要求结合该表的格式和内容列示。评估对比表的对比项及内容应包括:
1) 将项目可行性研究报告的投资逐项与项目建议书批复的投资进行比较, 并重点分析产生差异的原因。
2) 将项目可行性研究报告评估后的投资逐项与项目可行性研究报告申报的投资进行比较, 并重点分析产生差异的原因。
3) 将项目可行性研究报告评估后的投资逐项与项目建议书批复的投资进行比较, 并重点分析产生差异的原因。
另外, 项目如需自筹资金, 应核实自筹资金的落实情况, 需要项目建设单位出具自筹资金承诺函, 对项目资金筹措的可靠性提出意见。。
3.8 项目经济效益、生态环境效益和社会效益评估
政府投资项目主要侧重于社会效益及环境效益的评价。对有一定影响的建设项目, 应依据相关文件和评价方法对项目可行性研究报告做出的项目经济效益、生态环境效益和社会效益分析是否合理进行评估。对按要求进行了经济评价的拟建项目, 应评估其评价过程及结果的合理性。
4 可行性研究报告评估报告的基本组成
可行性研究报告评估报告通常由以下几部分组成:
1) 项目概述
简述项目提出背景, 项目建设的理由, 项目名称, 项目建设单位及基本情况, 项目建设地点, 项目建设内容和建设规模, 项目建设周期, 投资估算及资金筹措方案, 项目的经济效益 (运营成本) 、主要技术经济指标、评估结论和建议摘要等。
2) 评估概述
根据委托机构要求, 简述项目评估的工作过程。诸如:项目建设单位和编制单位、参与评估的单位及人员、评估起止时间;踏勘现场及召开评审会情况;项目建设单位和编制单位补充材料深度是否满足要求;评估报告完成的过程, 遇到的问题与解决处理的办法等。
3) 评估依据
重点应说明项目评估过程中所依据的相关国家法律、法规及地方政府规定;国家、行业相关技术规范、标准;发展和改革委员会对项目建议书的批复文件;土地、规划、环保及相关部门的批复文件;项目建议书的评估报告;拟建项目的可行性研究报告:可行性研究报告评估所依据的主要文件;项目单位及可行性研究报告编制单位提交的补充材料、自筹资金承诺函及申报单位提供的其他相关资料。
4) 评估说明
结合项目的具体情况, 主要对项目评估意见形成过程中所必须强调的的重要事项或条件等进行补充说明。
5) 评估意见
依据委托评估要求和拟建项目的特点, 按上述评估要点对可行性研究报告进行评估, 将评估成果编制为评估意见。主要内容包括:可行性研究报告与项目建议书批复的符合性, 项目建设的理由和目标合理性, 建设内容、规模和建设方案的合理性, 建设条件具备程度, 项目运作方案, 项目投资估算与资金筹措, 项目经济效益等。
6) 评估结论与建议
主要结论。总结上述评估意见, 对拟建项目建设的可行性提出有说服力的评估结论。
主要建议。对拟建项目在下一阶段需要完善的内容、需要注意的问题, 结合其未来发展提出正反两方面的建议, 为决策者提供多方面的咨询意见。
7) 相关附表、附件及附图
提供评估过程中所依据的或形成的相关附表、附件及附图。
5 小结
本文首先介绍了可行性研究报告的基本内容组成, 然后针对各个基本内容在评估工作中所要关注的要点, 了解和掌握项目评估报告中的基本组成和写法。相信通过梳理项目评估工作的思路和关注要点, 将为项目评估工作体系逐步完善起到积极的推动作用, 为项目决策人的项目评估工作规范、有序、有效开展提供体系保障。项目评估工作在项目的整个过程中具有重要的作用, 对整个社会经济的发展, 整个国家的稳定提供强有力的保证。因此, 必须重视项目评估工作, 并尽快熟悉在开展项目评估工作中的思路和要点, 促进项目成功实施, 从而促进我国经济的发展。
参考文献
[1]国家发展改革委与建设部.建设项目经济评价方法与参数 (第三版) [M].北京:中国计划出版社, 2006.
[2]闫军运.建设项目评估[M].北京:机械工业出版社, 2004.
篇4：研究可行性报告
摘要：可行性研究报告的编制工作是建设项目投资决策阶段的重中之重，其质量的好坏直接关系到投资项目的成功与否。针对建设项目可行性研究报告编制工作中所暴露出的一些问题，提出了一系列提高可行性研究报告编制质量的有效方法，进而为建设项目的科学决策提供科学有力的依据。
关键词：可行性研究报告；编制；质量；有效方法
1 前言
建筑工程投资项目是一项系统工程，具有风险性、政策性以及复杂性等特点，并涉及到市场需求、建设规模、施工技术以及环境影响等多方面的内容。目前，建设项目可行性研究阶段是项目提出和论证的过程，这个阶段决定了项目是否能够继续进行的关键性阶段，其中最主要的依据便是可行性研究报告，它从技术、经济、技术以及工程等多个方面进行调查研究、分析比较和论证评价，进而为项目决策提出坚实可靠的依据。可行性研究报告的编制具有很强的技术性和政策性，尤其是对于编制人员的素质要求很高，包含政策水平、技术水平与综合分析评价能力。目前，从整体上看，我国的可行性研究工作获得了很好的成绩，拥有很好的政策与技术基础，然而在实际工作中，可行性研究报告的编制工作中还存在着诸多问题，直接影响着工程项目建设过程的进度，使得投资不断增加，甚至最终成为“胡子工程”，达不到企业预期的经济效益。鉴于此，提高建设工程项目可行性研究报告的编制质量具有非常重要的现实意义。
2 建设项目可行性研究报告编制过程中存在的问题
2.1 可行性研究报告的编制依据不充足
在建设项目可行性研究报告的编制过程中，需要依据国家、地区以及建筑行业的长远规划，并涉及到国家产业政策内容。目前，在大型的建设项目中，缺乏国家的相关资源报告；在矿产资源项目中，没有国家批准的矿产资源报告；在建设投资估算中，缺少设备价格的相关信息。
2.2 可行性研究报告的编制方法不恰当
就当前可行性研究报告的编制方法而言，大多数报告延续传统的“死”数据，缺乏符合项目实际情况的科学方法，尤其是动态投资方法的运用。一般来说，在现有的建设工程项目可行性研究报告的经济评价中，大多数都没有按照国家印发的《建设项目经济评价方法与参数》标准进行编制，缺乏客观的经济分析，尤其是在财务评价中，仍使用多年的历史数据，不能按照当前的市场价格与财务制度进行计算，使项目的效益、费用与偿还能力与实际情况不相符。总之，可行性研究报告编制方法的不当，导致建设工程项目的可行性缺乏有效的说服力。
2.3 可行性研究报告的编制内容不完整
项目的可行性研究报告是建设项目前期工作中的重要组成部分与重要成果文件，在批准项目建议书之后，对项目的主要内容与配套设备进行预测和评价，从而确保建设项目的顺利进行。一篇完整的可行性研究报告包含项目概况、建设必要性、市场预测、选址要求以及建设条件、规划方案、建设规模、内容等多方面的内容，然而在实际工作中，研究报告的内容缺乏深度，过于随意，甚至缺少必设的篇章，比如说，有些研究报告缺乏环境保护篇的内容、建设选址与论证等。
3 提高建设项目可行性研究报告编制质量的有效对策
3.1 落实项目要求，规范编制流程
在建设项目可行性研究报告的编制过程中，拥有一套标准化的规范编制流程非常重要。按照中国建设银行总行所印发的《建设项目可行性研究产品作业指导书》，建设工程项目可行性研究报告的编制过程大致可经过业务承接、准备、实施与终结四个阶段，每个阶段都需具有风险分析和相应的控制目标、措施。一般来说，可行性研究报告的编写过程要经历确定编制意向、签订协议、编制报告、校对报告等多个环节，因此，每个环节都应该具有规范的编写流程和体系，提高可行性研究报告的编制质量，切实保障建设项目各项工作的落实。与此同时，严格依据国家、地方、行业的各项政策要求，并构成以项目、业务与技术负责人为中心的三级审核体系，不断规范可行性研究报告编制的管理程序。
3.2 做好基础工作，科学选取编制方法
编制科学可靠的可行性研究报告最重要的环节就是要全面掌握与可行性研究报告相关的资料数据，其中包括国家、地方的经济与社会、行业规划，此外，可行性研究报告还应满足国家相关规范、标准、参数与指标的规定，符合项目建设双方所签订的协議合同，与社会大众的要求相一致。通常来讲，可研阶段搜集资料的完整性与可行性研究报告的编制质量密切相关，如果因项目的主观因素不能够满足资料数据的质量，那么仅用现有的资料数据并不能编制出符合项目建设要求的可研报告，而导致项目在可行性研究阶段失去了原有的价值。再者，可行性研究评价方法与指标的选取直接关系着可研报告的质量，能够有效的反映出项目建设预测的真实情况，对于建设成本的节约具有很大的效益。所以，在选取可行性研究评价方法中要坚持如下标准：一是国家发改委与建设部编制的《建设项目经济评价方法与参数》，科学的评价建设投资项目的经济性；二是遵循报告编制的同期性、科学性、谨慎性与准确性，并结合项目的建设情况来选取合适的参数；三是及时更新编制依据的计算和判断参数。
3.3 强化风险分析，充实报告内容
项目风险伴随着项目建设的全过程，因此，在项目建设前期，要严格分析项目的建设风险，即对项目建设中可能发生的因素与影响进行估计，进而从源头减少不良因素的影响。工程项目的建设过程需要耗费大量的人力、物力、资金等宝贵的资源，且拥有固定性与一次性等特点。因此，与其他的经济活动相比，建设项目的投资风险更应该受到关注。一般来说，影响建设项目投资的风险因素有很多，包括市场风险、技术风险、环境风险、政策风险等，且每个阶段的风险因素完全不同，基于此，在项目建设前期，要对各个阶段的风险因素进行定量和定性相结合的分析。目前，敏感性分析法作为风险分析的重要方法，可以对项目风险进行初步的分析。然而，由于风险因素具有层次性，应采用相应的方法进行科学的预测。此外，从业人员作为影响可行性研究报告编制质量的重要因素，加强从业人员的职业教育，提高其综合素质是提高可行性研究报告编制质量的有效途径之一。在编制过程中，要严格按照独立。公平、公正与科学的原则，实事求是，既保持客观分析的头脑，又要具备主观的自我评价能力，进而为投资者提供最为准确有效的可行性研究报告。
4 结束语
总而言之，可行性研究报告的编制作为建设项目投资过程中的重要环节，其质量的好坏直接关系到工程项目的投资收益，对于资源的有效利用具有非常重要的社会意义。因此，面对可行性研究报告编制工作中的诸多问题，要落实项目要求，规范编制流程；做好基础工作，科学选取编制方法；强化风险分析，充实报告内容，进而不断提高可行性研究报告的编制质量，满足市场经济的发展需求，为企业赢得巨大的经济效益。
参考文献：
[1]河北省工程咨询协会秘书处.提高可行性研究报告编制质量应注意的几个问题[J].中国工程咨询，2001，9（01）：48-50.
[2]王恩茂，刘晓君.运用价值管理，全面提升投资项目可行性研究的质量[J].中国工程咨询，2005，12（12）：121-123.
篇5：可行性研究报告-可行性报告
项目地点：xx省xx县xx坪镇
项目规模：年产竹胶板13500立方米
项目主管单位：xx坪镇人民政府
项目申报单位：xx坪镇人民政府
项目申报时间：二Oxx年x月xx日
一、项目的背景
二、项目建设的可行性
1、主要原材料供应的可行性
2、产品生产技术的可行性
3、产品销售市场的可行性
4、水、电、路条件的可行性
三、项目的环境评价
四、项目的投资规模及预算
五、生产工艺流程 六、效益分析录。
一、项目的背景
xx坪镇位于大别山腹地，xx县西南部，佛子岭水库上游，全镇总面积230.9平方公里，辖13个行政村，1个居委会，206个村民组，2.6万人，山场面积27.4万亩，是个典型的山区乡镇。
全镇毛竹面积5万亩，是全县毛竹面积最大的乡镇之一，毛竹蓄积量1000多万根，年采伐量200万根，素有“金山药岭名茶地、竹海栗园水电乡”之美誉。
由于地形复杂，一般坡度在30度以上，年平均气温14℃-15℃，年降水量1300mm，土壤为普通黄棕壤，山土黄棕壤，土层以砂砾质为主，质地疏松，海拔一般在250-750之间，境内峰峦起伏，沟壑纵横，风景秀丽，海拔落差大，雨水充足，四季分明，气候宜人，由于优越的地理和气候条件，非常适宜于毛竹的生长，且生长的毛竹具有竹厚空小的特点，因而所加工的产品深受消费者的喜爱。
二、项目建设的可行性
(一)原材料供应的可行性
xx坪镇属里山区，全镇毛蓄积量大，年采伐量达200多万根，该项目的实施，年需求量为150万根，占年采伐量的65%，同时项目所需的毛竹无论大小均可利用，因此仅本镇年采伐量就可保证项目所需，只要认真组织收购即可。
(二)产品生产技术的可行性
该项目采用先进的工艺技术和设备，经过熟练工人的认真操作即可。
(三)产品销售市场的可行性
近年来，随着人们生活水平的不断提高，以及对绿色产品的需求不断扩大，竹制品被广泛运用于工农业生产的各领域，同时城镇居民对竹制品的需求量也在逐年增加，因而投资开发竹制品加工，具有广阔的市场前景。
(四)水、电、路条件的可行性
xx坪镇拥有丰富的水、电资源，小水电装机容量1万多千瓦，同时淠河源头辉阳河纵穿全镇，因而可完全保证项目所需的水、电条件。
xx坪境内公路里程已达200多公里，村组道路已基本贯通，鹿俞路、迎白路、大青公路、龙太路、白千路纵横交错，交通十分便利，六潜高速也从镇边境而过，因而为项目的实施提供了便捷的交通条件。
三、项目的环境评价
xx坪竹制品加工项目是以毛竹为原料进行加工，同时对毛竹的梢头、枝桓进行综合利用，由于毛竹属再生资源，通过有计划地采伐，对环境无任何影响。
四、项目的投资规模及预算
按年生产竹胶板13500m3设计，项目总投资1820万元，其中：设备及固定资产投资520万元,定额流动资金投资根据测算的产品成本，考虑到三项资金占用因素，测算为1300万元，项目正式投入机械生产后，年创产值5494.5万元，实现利税1140.7万元。
五、生产工艺流程
六、效益分析
(一)经济效益分析 以年产竹胶板13500m3计算 1、每立方米竹胶板可获利润 (1)每立方米竹胶板直接成本 原材料采购 1938元 锯材费 50元 干燥费 50元 人工工资 300元 电费 150元 辅助材料 250元 税金 250元 小计 2988元
2)每立方米竹胶片间接费用 销售费用 280元 管理费用 104元 财务费用 103元 小计 487元
生产每立方米竹胶板成本费用为3475元 (3)每立方米竹胶板可获利润
按每立方米市场销售价格4070元计算 获利润为：4070-3475=595元 2、年生产13500m3可获利润为：
13500×595=8032500元 实现税金3375000元 共计实现利税11407500元
(二)社会效益
篇6：研究可行性报告
第一章 投资环境分析
一、国内环境：中国房地产还有以上的好景
XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
篇7：研究可行性报告
编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月
一、总 论
1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
（1）项目名称：“风华盛世”
（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业
（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司
（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级
（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；
（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；
（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；
（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；
（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
4、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表
1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）
7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300
表2：居住区用地平衡控制指标（%）
序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600
市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
（一）2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。
表4 ：商品住宅供应量情况表
价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表
价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表
4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。
表7：购买对象构成情况表
商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。
5、商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8：商品住宅空置结构情况表
按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60
6、存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。
7、房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。
2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。
（二）房地产市场发展中存在的主要问题
1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善
2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
2、住房供应结构不尽合理
目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。
3、商务楼盘增长过快
今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
4、交易税费仍显偏高
我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。
5、房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。
（三）拟定采取的政策措施
为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。
《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：
1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展
每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。
2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房
从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。
4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。
（四）2004年房地产市场发展趋势预测
1、我市房地产发展的有利条件
（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。
（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件
（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测
根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。
（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。
（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析
（一）基本概况
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
（二）交通网络 9、20、25、207
（三）金融银行 工行、农行、中行、建行
（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学
（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场
（六）医疗保健 市三医院、九四医院
（七）楼盘情况
三、本项目地块优劣分析（SWOT）
1、优势（S）①、地处老城区；
②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；
⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；
2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；
3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；
4、威胁（T）
①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；
项目综合定位
一、项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位
（一）、片区规划
南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
（二）、小区整体规划原则
1、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
3、户型设计适合“升级换代”居住要求；
4、体现小区独特的整体建筑风格
（三）、总平面布局
“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
（四）、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。
（五）、规划指标
根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米
多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数
多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层
4建筑层高
多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米
三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（一）、建筑方案总体构思
建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
（二）、平面设计
1、住宅。
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；
2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；
3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；
4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；
5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；
6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；
7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；
8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；
9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；
10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。
表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四
套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8
卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）
Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）
卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）
Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组
电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）
室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）
照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃
夏季＜28℃
卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时
表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积
1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积
5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304
2、公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；
（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；
（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；
（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；
（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；
2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位
（一）、住宅部分
1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表
序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购
C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。
表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格
交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826
表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
2、加权平均法定价过程
表15：本项目住宅价格加权平均价
项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）
A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米
高层住宅单价为：3238元/平方米
（二）、商铺部分
1、市场比较法定价过程
目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计
水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米
2、收益还原法定价过程
目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米
（三）、车位销售价格的确定
根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。
（四）、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：
多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个
四、户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。
多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
项目投资估算
一、项目实施进度安排
本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：
2004年6月：
2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：
2004年10月：
2004年10月~ 11月：
2004年12月：
2005年1月：
2005年3月：
2005年7月：
2005年10月：
2005年10月~2005年12月：
2005年11月~2006年2月：
2005年12月：
2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：
2006年7月~9月：
2006年10月~2007年1月：
2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。
完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。
工程施工进度详见附表12。
二、本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；
三、销售进度及付款回收计划
本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。
表17：本项目销售计划表（%）
项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。
车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。
回款进度详见表18。
表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层
高
层
商
业
车
位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划
200
5多
层
高
层
商
业
车
位90%90%14451111410%10%1606124 2006多
层
高
层
商
业
车
位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多
层
高
层
商
业
车
位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。
四、税费率
本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12
五、项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额
1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357
3、基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251
4、建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额
1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369
5、公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134
6、开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额
1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33
3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764
7、其他费用
本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费
4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42
8、不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。
9、管理费用
本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。
10、销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。
11、财务费用
本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。
六、资金筹措
项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。
篇8：研究可行性报告
政府投资项目是一项系统工程, 它具有复杂性、风险性、政策性等特征, 政府投资决策水平的民主化科学化是通过政府投资项目的研究成果体现出来的。
本文旨在搭设政府投资项目可研报告质量的控制体系, 运用了质量管理、项目管理等方法。
2 创造良好的可行性研究工作的外部环境
要保证政府投资项目可研报告的质量, 就要从外部环境入手, 那么就需要相关利益方的团结与分工合作。
1) 工程咨询机构
工程咨询机构只有完善内部治理结构, 才能在行业中独树一帜。首先, 要树立“公正、质优、独立、科学”的服务宗旨, 强化服务意识;其次, 要打造“诚实自律、廉洁高效”的行业形象;最后, 要打造梯形工程咨询人才队伍, 建立标注化、程序化、系统化的质量体系。
2) 委托方
委托方要重视政府投资项目可行性研究工作, 因为该项工作对投资决策起到指导和参考作用。首先, 选择可行性研究服务要根据质量采取可行的方法;其次, 通过认识可行性研究工作的客观规律, 为工程咨询机构提供合理的时间安排、真实全面的信息以及充分的资金保障。
3 改善工程咨询机构的内部环境
3.1 增强工程咨询机构的知识管理
工程咨询机构要通过不断获取知识、探索知识来提供优质的可行性研究服务, 这不仅仅是运用知识的过程, 也是开发知识的过程。
1) 从时段上看, 知识层面是通过可行性研究工作的不同阶段形成的, 知识在不同的阶段之间进行着共享与传递。
2) 从层次上看, 可行性研究工作涉及内部知识、外部知识、个体知识、项目知识等, 这些知识彼此渗透。
3) 从组织角度看, 参与可行性研究工作的各方知识的彼此补充、协调构建成一个知识系统。
4) 从内容构成上看, 可行性研究工作涉及知识在项目领域的应用。
3.2 加强工程咨询机构的人才建设
政府投资项目可行性研究工作就是要为决策者提供科学、客观、可信赖的依据。这就需要集合从业人员的经验与智慧, 综合利用各方面的知识, 诸如管理、财务、现代科学理论、经济等。
1) 打造高素质的员工队伍
加强人才队伍建设, 需要从业人员以及工程咨询机构自身共同努力。
(1) 工程咨询机构。政府投资项目可研报告质量的好坏很大程度上依赖于从业人员的水平及其能力的发挥。那么, 工程咨询机构就要勇于抓住人才引进、善于人才培养、熟于人才使用, 从而使专业结构匹配, 形成以专业人才为核心, 以优质专家队伍为支撑的梯形人才体系。
(2) 从业人员。一方面, 要注重从业人员素质的提高, 包括与相关利益各方的沟通与配合以及以提高服务质量为宗旨;另一方面, 从业人员要及时拓展自身的知识, 持续加强专业的学习以开阔眼界, 扩宽知识层面, 从而善于发现工作中不断出现的问题, 通过创新的方法, 不断提高可行性研究的质量, 最终为决策者提供保质保量的可研报告。
2) 建立健全专家库
要想提高政府投资项目可行性研究报告的质量, 工程咨询机构就要获得专家们的专业知识, 因为其有利于拓展自身的知识资源以及延伸人才队伍, 那么就要通过建立专家库的形式来实现。专家库的建立一方面要通过邀请知识渊博、具有丰富经验的实战专家进行合作, 这样才能够充分发挥专家的专长, 从而带动工程咨询机构内部员工的成长;另一方面寻求紧密型的专家, 并建立长效机制, 充分利用专家的经验与优势。
4 报告编制全过程的质量管理控制体系研究
工程建设质量的优劣取决于可行性研究的质量。由于项目建设具有一次性的特点, 项目失败就会造成经济损失, 因此可行性研究的质量对于委托方来讲就显得非常重要, 尤其对于政府投资的项目更是如此。
4.1 报告编制前制定合理的工作流程
1) 工作流程的制定
编制政府投资项目可研报告, 其过程是一个复杂而系统的过程, 要提高其质量, 就要提高项目管理的水平以及增强项目管理的理念, 制定符合实际、确实可行的工作流程, 以确保报告编制过程中各阶段的无缝衔接以及各相关利益方的顺畅沟通, 发挥团队力量。
编制政府投资项目可研报告工作流程如下:
(1) 计划阶段
(1) 组建编制团队:组建合适的编制团队, 就要根据可研报告的内容、工作量、时间要求、技术难度、范围等因素。项目所涉及的知识领域要选择合适的项目组成员, 要求他们在专长和能力等方面可以互相补充。依据项目的范围和难度, 根据不同的需求, 提出对专家的需求。
(2) 制定工作计划:工作计划应根据合同的要求, 其内容应包括但并不限于项目组的成员构成、工作分工、工作计划、工作难点及重点分析等。工作计划的制定要科学合理、操作性强, 既能够实现团队各成员的工作目标, 又能为监督、控制编制工作的过程及其质量提供考核标准。
(2) 执行阶段
(1) 调研与收集资料:根据项目的特点及类型, 编制团队提出需要委托方提供的资料清单, 其内容包括但不限于:需求规模、建设条件、政策要求、财税政策、行业标准等。需要现场调研的, 应制定调研计划, 并组织项目组成员和聘请相关专家, 在与客户沟通的基础上开展调研。调研计划应包括时间、内容、形式、成员以及需要准备的相关资料等。现场调研应当包括但不限于:深入了解当地实情、发展态势、存在的问题及制约瓶颈等方面。
(2) 编制报告:项目组成员在仔细阅读、分析资料、了解项目背景、基本情况和顾客需求的基础上进行报告的编制。首先是可研报告提纲的编制, 项目经理应组织相关编制人员将报告分为若干课题, 以便分工研究和编制。待确定提纲后, 进入报告初稿的编制工作。由项目经理组织相关会议, 旨在对项目的编制情况进行沟通与交流, 解决项目中的重点、难点问题, 识别项目的潜在风险, 控制项目进度。
(3) 验收阶段
(1) 内部验收。编制完报告初稿后, 项目经理组织内部评审, 主要对以下几方面进行质量控制。
a.研究水平。研究水平包括对项目结果的评估效果、研究方法的科学性、合理性;要着重审查研究成果的前瞻性, 所研究课题的广度和深度, 是否达到了合同的相关要求。
b.应用价值。应用价值是指报告结论和建议是否符合政策性要求、是否可行;建设方案与相关规划的可操作性与协调性。
c.材料质量。材料质量是指报告的内容、结构、层次以及佐证材料是否充分。
(2) 顾客验收。顾客验收的对象是内部验收通过的送审稿。凡是自行组织验收评审和邀请第三方评审的项目, 应组织上会, 由项目经理制定上会方案、收集上会材料、准备答辩预案。汇报应重点突出、简明扼要, 答辩应合理解释、论据充分。终稿应由项目经理组织编制组成员按照验收意见进行报告的修改。
2) 工作流程的实施
要贯彻项目质量管理责任制并制定项目质量实施计划, 这样报告编制流程才能在实际操作中得到实施, 具体如下:
(1) 建立项目质量管理责任制。报告编制负责人必须主抓质量工作, 大型项目可研报告编制可另设质量经理协助工作。其职责包括:
(1) 明确前期工作每一项工作的质量目标要求, 划分分层次的质量职责, 同时制定质量计划并负责实施。
(2) 按项目质量计划的要求, 检查质量计划的执行情况, 尤其是主要质量控制点的检查和评审活动。
(3) 如果发现前期调查研究不仔细、数据不真实, 分析方法不合理、不科学、不符合相关规定时, 需认真修改相关工作。
(2) 制定项目质量计划。具体内容包括:
(1) 明确客户以及利益相关者的需求, 明确其对咨询成果的质量要求及标准。
(2) 根据咨询企业质量管理的相关规定以及项目编制团队的组织结构的特点, 研究质量管理体系文件在质量计划中的应用范围。
(3) 分解质量目标, 根据质量计划和实施步骤层层落实目标到个人。
(4) 明确在质量计划中的控制节点, 以及质量检查、控制的方法。
(5) 质量管理计划的复杂程度要与业主的需求以及项目的运作方式相匹配。
(6) 执行质量计划时, 要及时反馈执行信息, 以保证执行中遇到的问题及时解决。
综上所述, 只有工作流程的制定科学合理, 才能从编制流程入手, 切实提高政府投资项目可行性研究报告的质量。
4.2 报告编制过程中对报告内容和研究深度的控制措施
评价政府投资项目可研报告质量的优劣, 其核心就是评价可研报告的内容。因此, 只要使报告内容符合深度要求, 就可以从根本上提高报告本身的质量。
1) 加强前期调查工作, 收集整理项目的基础资料
可研报告的科学性一般由前期资料调查研究广度和深度决定。因此, 加强前期调查研究工作, 收集与项目相关的基础资料, 从而为报告编制提供依据, 是提高可研报告质量的关键之路。
调查研究取得的资料应满足下列要求:第一, 应具有一定的深度和广度, 以满足编制过程的需要;第二, 核实已获得资料, 确保资料真实可靠;第三, 辨识资料发布的时间, 确保资料未失效。另外, 在调查研究的基础上, 还要对资料进行整理和分类, 以反映项目的真实情况。
2) 完善报告内容并注重报告研究深度
政府投资项目可研报告内容应完善、全面, 符合各行业内的可研报告编制规定等相关文件的要求。同时研究深度也是报告质量较为重要的衡量指标, 应达到如下要求:
(1) 全面反映可行性研究的成果, 做到论据充分, 内容齐全, 数据准确, 结论明确, 满足决策者的要求;
(2) 要有两个以上建设方案的比选;
(3) 报告最终确定的技术数据应能满足项目下一阶段初步设计及概算的编制要求;
(4) 报告最终确定的融资方案, 应同时满足政府、银行、投资方等相关各方决策的需要。
4.3 报告编制完成后对工作成果进行质量评审
当前, 在政府投资项目可研报告编制完成后, 各工程咨询机构一般采用结构内工程师间互审、部门经理复审等相对简单的内部审核措施, 然而达到的效果一般。目前绝大部分工程咨询机构在可研报告内部评审、可研报告外部专家评估等方面根本没有涉及。本文对上述两个方面的报告质量管理控制措施进行阐述。
1) 建立健全的内部评审制度
工程咨询机构应根据质量标准的具体要求, 建立相对健全的质量管理组织, 针对单位自身的特点, 采取多级评审形式, 对报告的质量严格把关。在明确各类人员的质量责任基础之上, 明确各级人员的质量责任, 确立质量责任制, 并以集体质量审核为补充。项目经理作为项目质量管理的第一负责人, 在报告编制完成后, 应组织本项目可研报告的编写人员对咨询成果进行自我评审, 根据质量要求, 逐项进行检查, 对不符合质量要求的地方进行加工修正。重大项目的内部评审应由企业技术及业务分管领导参加, 并邀请委托方相关部门列席, 由项目经理进行汇报, 对评审中发现的问题应在技术领导的指导下进行完善, 使报告达到质量标准。
2) 重视外部专家对政府投资项目可研报告的评估
外部专家评估是对政府投资项目可研报告内容进行再评价的过程, 对保证报告质量具有较大的意义。经外部专家评估后的可研报告, 其质量可得到进一步提高。
各工程咨询机构应将外部专家评估可研报告的工作规范化、制度化。报告编制人员在采纳专家提出的意见及建议的同时, 要对评估中发现的各类问题进行补充、整改、完善, 进而使报告的内容全面、质量过硬。
总之, 政府投资项目可研报告的质量控制可以看作一个有机体系, 该体系由上述三个措施组成, 第一项措施为外部影响因素, 另两项措施主要为内部影响因素, 可以将其看成是一条质量管理的流水线, 分别从外部环境、人才建设、知识管理、工作流程、报告内容和质量评审等方面入手。只要上述流水线上的各个环节都达到要求, 政府投资项目可研报告的质量就能够得到有效提高。如图1。
5 结语
综上所述, 政府投资项目决策的准确与否与其可研报告质量优劣有着较大的关系, 而可研报告质量同时决定工程咨询机构的发展。因此, 必须采取针对性的质量控制措施, 做到报告内容完善、依据充分、数据可靠、表述清晰、分析全面、信息准确、结论可信、建议合理等, 就可以为政府投资决策提供客观、科学、可信的依据。
摘要：可行性研究报告的编制工作是政府投资项目决策阶段的重中之重, 高质量的可研报告是政府科学决策的主要依据, 并在加强政府投资项目全过程监管、提高政府资金投资效益、提升政府投资决策水平等方面发挥重要的作用。但政府投资项目可行性研究工作同时也暴露了一些问题, 主要表现在可研报告的质量良莠不齐, 存在诸多问题, 制约了其协助决策参考作用的发挥, 因此, 需采取相应措施予以提高报告质量。
关键词：政府投资项目,可行性研究报告,质量控制
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