房地产信贷风险监测

房地产信贷风险监测（精选6篇）

篇1：房地产信贷风险监测

房地产市场及信贷风险监测报告

根据内蒙古银监局呼伦贝尔银监分局（2011）114号通知要求，现将我社房地产贷款情况报告如下:

一、基本情况

我社房地产贷款共两户，分别为：

1、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：杨晓晨、注册资金1500万元、为一人有限责任公司，公司主要经营民用建筑开发、建材销售。该公司先后在海区兴建了“广慧综合楼”、“广厦兴安小区”等工程，2008年在位于河西西郊界街和广场路交汇处开发“广厦数码大厦”总投资1.2亿元，现工程正在收尾阶段。该公司因购钢材资金不足，于2011年5月25日在我社贷款461.7万元、期限一年、由公司自有门市房抵押。

2、呼伦贝尔市华融房地产开发有限责任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫辉；注册资金1005万元、公司主要经营建筑开发、建材销售。该公司已在我区商业中心建成“华融假日酒店”并投入，现酒店经营良好，收入稳定。目前二期扩建工程正在施工中，预计2012年6月投入使用。因工程购买材料资金不足于2011年9月29日在我社贷款540万元，期限一年，由华融假日酒店1-5层房产抵押。

二、房地产贷款需求和实际发放规模

海区是呼伦贝尔市经济、文化中心，随着城市改造步伐的加快，房地产市场资金需求逐年上升，目前我社接到的房地产贷款申请已接近5亿元，我社结合国家调控政策以及风险因素只发放了1000余万元。

三、对房地产信贷工作的建议

1、掌握房地产市场行情不依赖中介机构的评估结果。

2、加大对房地产贷款风险进行识别、监测和控制的手段和能力。

联社营业部

2011年10月9日

篇2：房地产信贷风险监测

第一章 总则

第一条 为了提高XX农村信用社信贷管理工作水平，增强对信贷风险的自我防范，自我控制和自我化解能力，促进我社可持续发展，根据《中华人民共和国银行业监督管理办法》、人民银行有关法律法规和《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系》，建立XX农村信用社信贷风险预警监测制度。

第二条 信贷风险是金融部门的传统风险和主要风险，其预警和防范的有效性直接影响着金融部门业务的稳健经营。信贷风险预警是客户经理、贷后管理员通过有效手段，对借款客户进行系统性、连续性监测，及早发现和识别风险来源、风险范围、风险程度和风险走势，发现相应的风险警示信号，XX农村信用社及时采取措施防范化解风险的一种贷后管理行为。

第三条 建立信贷风险预警监测制度系统指标体系与中国银行业监督管理委员会发布的《农村合作金融机构风险评价和预警指标》及人民银行的要求一致。根据XX农村信用社经营需要和预警监测实际需要或行业管理规定，增加必要的监测指标。

第四条 信贷风险预警监测应当贯彻及时性原则：按月对本单位、本系统信贷风险情况进行监测、分析和评价，并及时向上级联社、当地银监部门、人民银行报告风险状况和风险处置措施。

第二章 监测指标

第五条 总量监测：对信贷资金来源和运用总量、不良贷款总额、存贷比率、不良贷款比率、不良贷款变动率等总量指标进行监测、趋势分析和预测预警，及时发现潜在风险。其中 ：

（一）存贷比率=各项贷款余额/各项存款余额*100%，一般以不超过75%为标准值，借入支农再贷款的各支行可将支农再贷款纳入资金来源计算存贷比率。根据存贷比率的大小及变化，判断是否存在盲目扩张信贷规模使潜在信贷风险增大的现象。

（二）不良贷款比率=不良贷款余额/全部贷款余额*100%，一般以不超过15%为标准值。对于超过标准值的，需对不良贷款变动作重点关注；对于不良贷款比率有上升趋势的，需提出信贷风险预警。

（三）不良贷款变动率=期末不良贷款余额/期初不良贷款余额，一般以1为标准值，超过1则说明不良贷款绝对额上升。对于不良贷款变动率大于1且有上升趋势的，需提出信贷风险预警，并分析其原因、提出整改措施。

第六条 结构监测：对信贷资金来源和运用的期限结构、行业结构，以及中长期贷款比率、贷款行业投向比例等结构指标进行监测分析和预测预警，重点关注资金来源和运用的期限结构搭配是否合理、行业投向是否合理，是否存在信贷集中“垒大户”等可能引发未来潜在信贷风险的现象。

（一）期限结构。主要是关注活期存款、定期存款与短期贷款、中长期贷款、票据融资的资产负债结构匹配问题，对于期限结构失衡的，需提出信贷风险预警。其中：

中长期贷款比率=余期一年以上的贷款/余期一年以上的定期存款*100%，一般以不超过120%为标准值。

（二）行业结构。主要是关注房地产贷款、个人消费贷款，钢铁、水泥、纺织等重点行业贷款的比重和资产质量，对于行业集中度高、比重大、资产质量下降的，需提出信贷风险预警。其中：

贷款行业投向比例=对某行业贷款额/全部贷款额*100%，一

般以不超过15%为宜。对于行业投向比例过大的，需重点关注资产质量的变化情况，及时进行信贷风险预警。

第七条 利率监测：对贷款欠息率、利息回收率等指标以及贷款最高利率和最低利率进行监测，关注信贷资产的价格和信贷业务收益情况。其中：

（一）贷款欠息率=本期应收未收利息/本期应计利息收入*100%，一般以不超过20%为标准值。若超过标准值，表明信贷业务收益存在风险，需提出信贷风险预警。

（二）利息回收率=（本期利息收入-本期表内应收利息变化额）/（本期利息收入+表外应收利息变化额）*100%，一般以100%为标准值。若低于100%，说明利息的回收存在一定的风险，对于利息回收率较低的，需提出信贷风险预警。

第八条 风险预警信号

（一）贷户财务状况风险预警信号：

1、信用等级、贷款形态由正常转为不良贷款；

2、不能按要求提供当期或充足的财务信息，或提供虚假财务信息；

3、利润、销售、利润率、现金流量的持续下降，存货积压，对外部融资的过度依赖（流动比率明显降低，资产负债率增加较快）；

4、存货周转率放慢或存货增多；

5、速动比率下降；

6、负债率升高；

7、为了维持盈利或保留现金储备，经常推迟或延迟支付有关费用；

8、应收账款增加趋势；

9、企业为了保存现金而采用拖欠等不正常手段，因而无法 正确反映应付款，或其他应付债务；

10、采用其他不正常行为影响现金流动量；

11、企业毛利率下降；

12、审计部门及会计师事所对企业的账簿和财务记录不断进行检查；

13、企业欠税。

（二）行业风险预警信号：

1、行业整体衰退或属于新兴行业；

2、出现重大技术改革，影响行业产品和生产技术的改变；

3、政府对行业有严格的限制；

4、经济环境变化，如经济萧条或出现金融危机，对行业发展发生影响；

5、不能适应市场或顾客需求变化；

（三）生产经营风险预警信号：

1、持有一大笔定单，如果不能如期履约可能引起重大损失；

2、产品较为单一；

3、对一些客户或供应商过份信赖；

4、对存货、生产和销售的控制能力下降；

5、在供应链中的地位关系发生变化，如供应商不再供货；

6、企业地点发生了不利的变化；

7、购货商减少采购；

8、收购其他企业或开设新的销售网点，对销售和经营有明显影响；

9、出售变卖主要的生产经营性固定资产；

10、厂房和设备未得到很好的维护；

11、建设项目的可行性存在偏差，或计划执行出现较大的调整，如基建项目的建设工期延长，或处于停缓状态，或概预算调整；

12、借款人的产品质量或服务水平下降；

13、受到台风、火灾等自然或社会灾难影响。

（四）管理风险预警信号：

1、借款人组织形式发生变化，如进行了租赁、承包、联营、并购和重组等；

2、管理层对环境和行业的变化反应较为迟缓；

3、高级管理层之间出现严重的争论分歧；

4、最高管理者独裁，听不进不同意见或者周围都是说好话的人；

5、管理层品德低下，缺乏修养；

6、高级管理层或董事会变动频繁；

7、管理层的核心人员突然死亡、生病或辞职，没有相应的继承者；

8、中层管理层较为薄弱，企业人员更新过快或人员不足；

9、管理层对企业的发展战略性眼光和计划，没有实施或无法实施；

10、管理层缺乏足够的行业管理经验和管理能力，如有的只有业务特长而没有专业特长；

11、管理层经营思想变化，表现为极端的冒进或保守；

12、理事会和高级管理人员以利润为中心，并且不顾长期利益而使财务混乱，影响收益质量；

13、借款人的主要股东、关联企业或母子公司发生了重大的不利变化；

14、借款人遇到纠纷和法律问题，如受到税务工商等部门的处理，主要管理人员受到涉及处罚问题；

15、借款人还款意愿较差，与本社不合作；

16、管理层的态度突然发生了变化；

17、借款人提供虚假的财务信息和报表资料；

18、借款人突然更换注册会计师或结算银行；

19、外部机构对借款人的评级进行调整；

20、借款人违反与其他银行或债权人的协议，不能偿还其债务；

21、借款人以不正常途径或不合理条件从其他银行取得贷款；

22、借款人向其他银行的借款被拒绝；

23、借款人的存款余额和结算量不断下降；

24、接到许多银行的资信咨询和调查；

25、借款人延期支付本金和利息；

26、借款人不能提供本社所要求的信息资料；

27、借款人拒绝与注册会计师、评估师接触；

28、借款人提出再融资或重组贷款。

（五）银行信贷管理风险预警信号：

1、违反规定发放贷款；

2、对关系人发放信用贷款，或贷款条件优于其他借款人；

3、借款人采用欺骗手段骗取贷款，或用贷款牟取非法收入；

4、借款人未按规定用途使用贷款；

5、偿付来源与贷款目的不一致；

6、违反XX农村信用社信贷政策和程序发放贷款；

7、贷款合同存在法律性的问题；

8、信贷档案不全，重要文件遗失对偿还贷款有实质性的影响；

9、本社对贷款缺乏有效监督，不了解贷款的实际使用情况和还款来源；

10、贷款抵押价值下降或本社对抵押品失去控制；

11、本社无法与借款人进行正常的联络；

12、本社不能取得财务报表等信息资料；

13、到期贷款不能按期偿还或贷款不断增加，没有压缩；

14、贷款需要重组或已经被重组；

15、本社已通过法律诉讼的贷款。

（六）保证担保预警信号：

1、不履行或消极履行保证责任记录；

2、对外提供担保管理不严，显得随意；

3、有未经授权而对外提供保证的历史；

4、与借款人之间有互保协议，或与借款人之间存在连环担保关系；

5、保证人因为与借款人之间存在债权债务关系而被迫提供担保，如保证人欠借款人贷款，或其为贷款人提供借款担保并非出自本意；

6、保证人与借款人之间存在母子公司等股本关联关系，当本社要求保证人履行保证责任时可能造成牵一发而动全身的局面；

7、保证人具有特殊地位和背景，本社要求其履行保证责任时可能会遇到较大阻力；

8、保证人对外承担债务保证责任的未清偿余额较大，已超出其承受能力；

9、保证人的财务实力较弱，对外商业信誉较差；

10、保证人所在行业的发展前景较差，或者保证人不具备对外提供担保的资格或没有经过充分授权等。

（七）抵押担保预警信号：

1、担保的所有权出现争议；

2、担保品的流动性变差；

3、担保品的变现价值下降；

4、担保品的折扣率上升；

5、担保品的评估与账面价值偏离较大；

6、担保品的占有与控制程度下滑；

7、担保品的保险、登记便利性和成熟性较差；

8、选择荒地、荒滩的土地使用权、项目或在建工程、机器设备等作为担保品；

9、对办公楼、商品住宅、土地使用权的价值风险估计不足，抵押率普遍较高。

10、担保品过于集中为某一类物品，或某类担保品过于集中在某地区域，这会给本社处理担保带来一定的困难。

第三章 监测要求

第九条 各支行要高度重视信贷风险的预警监测工作，密切关注信贷资金在不同行业、不同企业间的动态变化和风险状况，尤其要关注房地产、消费信贷、以及国家宏观调控限制行业的信贷投入，加强信贷政策与产业政策的协调配合，不断促进信贷业务健康发展。第十条 贯彻好“区别对待、有保有压”的方针。及时为有市场、有效益、有利于增加就业的企业提供流动资金贷款，控制好中长期贷款，着力优化信贷资金结构。

第十一条 对出现风险预警的客户，贷后管理员和各分行行长应在2日内报告，XX农村信用社贷审会接到风险预警报告的5个工作日内采取措施处理。

（一）召开贷审会，研究应对措施；

（二）下达决策措施意见书；

（三）督促下级监督客户限期改正；

（四）加强账户监控，收回到期贷款，做好未到期贷款的提前催收准备工作；

（五）关注担保物，监控担保物是否能转移，隐匿损坏或损失；

（六）关注借款合同诉讼时效；

（七）停止发放新的贷款。

第十二条 对提示风险预警的客户三个月内或预计三个月内不能消除的，要及时上报专题汇报材料，报原审批机关研究制订风险化解措施，由联社负责实施。

第十三条 认真填报信贷风险预警监测指标体系表和报告，对于信贷业务经营中发现的各类风险，要建立不定期的风险预警和报告制度，正确评估和预警所存在的信贷业务风险，分析风险形成的条件原因，并提出相关改进措施。同时，要根据不断变化着的信贷经营情况，从实用性和可操作性的角度出发，对目前所初步建立的信贷风险预警监测体系提出有益的改进意见，促进信贷预警监测体系的不断完善。

篇3：我国商业银行房地产信贷风险探析

(一) 房地产面临较大的宏观调控力度

近几年来, 特别是2011年以来, 我国政府针对房地产市场制定了有史以来最为严厉的宏观调控政策, 进一步细化房地产调控政策, 进一步增强整治措施和调控力度。“国八条”、“国六条”、“国十五条”的相继颁布就是一个典型的例子。在土地方面, 政府采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度, 以增加保障房和中小型商品房用地供给, 从而严厉打击房地产企业囤积土地及炒地的行为;在资格审查方面, 不断提高购房首付比例、提高第二套房贷款利率, 多方面限制第三套房购买等措施, 严厉打击炒房投机行为;从税收来看, 对不同购房者采取差别税收政策, 加大对炒房者的税收征管;从保障住房来看, 增加对保障房建设的财政投入, 鼓励保障性住房建设。

(二) 房地产信贷仍较高依赖商业银行

根据国家统计局关于房地产开发资金的统计数据显示, 2010年房地产企业开发资金总量72494亿元, 同比增长25.4%, 其中国内银行贷款12540亿元, 外资占款796亿元, 自有资金26705亿元, 定金及预收款19020亿元。从以上数据得出, 商业银行为我国房地产开发提供的信贷资金占据最大比例。目前我国的房地产开发资金链条中, 商业银行信贷贯穿于土地开发、建筑装饰及房地产销售等的过程, 预计银行融资占房地产全部开发资金的60%~70%。资金高度集中于商业银行, 使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅使商业银行的经营难度加大, 而且还隐藏着巨大的潜在风险, 银行资产质量开始受到威胁。

二、新形势下我国商业银行房地产信贷存在的风险

(一) 贷款制度执行不严, 信贷政策更偏重于“大户”

当前, 金融机构之间的无序竞争加剧, 商业银行为增加信贷金额, 对某些大客户贷款审查不严, 未能严格执行贷款制度, 无形中使得贷款风险加剧。

(二) 缺乏贷款风险评估机制, 对风险缺乏全程监控

信贷风险的防范管理相当于一个系统工程, 包含的方面有基础工作、管理水平、员工素质等, 其内涵应该包括识别防范风险能力、经营理念风险意识、风险管理机制、风险评估技术、规避化解风险措施等手段。这就需要商业银行对贷款风险评估机制进一步完善, 实现事前、事中和事后的全程管理, 以达到事前有评估、事中有监控、事后有总结的目的。然而目前, 由于我国金融机构缺乏高级风险管理人才, 致使风险评估机制不够完善, 尤其是对中长期基础设施贷款风险缺乏评估机制。

(三) “重营销轻管理”, 缺乏对客户的全程管理

一直以来, 我国商业银行的积弊就是重贷款营销轻贷款管理, 总是抱着款项贷出去了, 任务就完成了的工作心态。因而一些商业银行在前台客户方面配备的营销人员较多, 对贷后管理人员配备较少, 造成贷后管理工作疏忽, 贷后管理责任制不落实, 风险预警机制尚未建立, 新的不良贷款继续产生。事实上, 贷款管理是否严格直接关系到不良贷款是否产生。在这一点上与企业应收账款相当类似。究其原因不难发现由于管理松懈、款项拖延, 导致不确定因素增加, 必然款项收回的可能性就会降低, 因而, 落实贷后管理责任制, 对客户进行全方位的全程管理尤为重要。

(四) 风险管理意识薄弱, 风险管理人才严重匮乏

风险管理要求相关人员必须具备很高的素质, 而且需经过专业的严格训练。就目前我国银行人员配备而言, 内部提拔的人员大多专业知识和专业技能匮乏, 职业素质相对较低, 必然导致银行的风险管理相对匮乏。

(五) 调整性政策法规的颁布可能导致风险上升

房地产是国民经济的重要产业, 具有产业门类广, 产业关联度大的特点, 因此受到多种政策和法规的影响和制约, 具有较强的发展惯性。对此政府有关部门在土地使用, 土地投资规模、投资方向、租金和售价方面的限制, 以及新税务政策的制定和金融政策做出相应调整, 都有可能会给房地产行业带来系统性风险, 同时转嫁于与之关系密切的商业银行。所以, 商业银行应该详尽地分析解读政府颁布的相关政策, 根据所得信息调整房地产信贷业务, 防范信贷风险的产生。

(六) 商业银行不完善的内部机制带来的信贷管理风险

银行内部人员的道德水平和风险意识的高低与房地产信贷业务的风险水平密切相关。一方面银行内部人员道德水平不高不可避免地会出现违规操作, 出具不实调查报告来骗取银行贷款, 为信贷风险埋下祸根。另一方面风险意识不强就可能发生贷前审查过于形式化、对抵押物管理不规范、个别基层银行贷后管理混乱等现象。

三、商业银行房地产信贷风险的成因分析

(一) 房地产市场长期过热带来的潜在风险

近几年来, 我国房地产一直保持着高速增长的势头, 从2000~2007连续7年中全国房地产开发完成投资额均保持在25%以上的年均增速。商品房销售额也在大幅增长, 经济热点区域的大部分房地产市场过度开发和投机现象较为严重, 直接导致其房价高速上涨, 房地产市场泡沫潜在着巨大的风险。由于房地产市场价格决定着商业银行的房地产抵押贷款额度, 一旦房地产市场出现衰退, 泡沫破灭, 必然会导致房地产价格大幅度下降, 抵押品价格大幅度贬值, 巨额的房地产贷款必然成为巨额的呆账、坏账。2007年的美国次贷危机就是由于房地产价格暴跌引起的大量金融机构倒闭, 从而引发金融危机, 进而引起经济危机甚至是政治危机, 这对社会的稳定和经济运行造成巨大的负面影响。

(二) 房地产开发企业的高负债经营模式造成的信用风险

对于房地产业来说巨额的资金投入对于开发建设到最终销售尤为重要, 同时房地产业又属于高风险的资金密集型产业, 长期以来, 我国房地产企业都是采用高负债的杠杆经营模式, 其自有资本的投入并不高。此外, 相关法律还规定, 房地产企业只有在房地产项目竣工验收合格之后才能开始预售商品房, 这无形中更加重了房地产企业在开发项目中资金链的运用。一旦其中一个链条迫于压力断裂, 就会导致银行大量房地产贷款成为无法收回的坏账。另一方面, 有些房地产开发企业擅自挪用银行贷款资金和其他债务资金从而加重了房地产信贷风险。商业银行是风险的主要承担者, 其面临的信贷风险之大不言而喻。

(三) 房地产融资市场发展不完善导致的市场风险

我国直接融资市场的不完善致使房地产企业融资渠道过于单一, 绝大多数企业仍然以贷款的形式从商业银行取得开发资金, 据估计, 房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。我国房地产金融市场尚不完善, 特别是二级流通市场发展缓慢。商业银行巨额的房地产贷款很难通过资产证券化到二级市场上流通转让, 因此贷款资产缺乏流动性, 风险难以分散致使房地产贷款风险过度集中, 商业银行面临较大的市场风险。

(四) 银行内部管理不规范

商业银行房地产信贷中存在贷前资产评估不规范、信贷人员操作不规范、贷后风险管理不到位等情况。我国的个人信用评级体系尚未完善, 个人消费信用制度滞后, 消费者财产状况不透明, 商业银行对个人贷款者的真实经济状况无从了解, 致使无法对借款者做出客观、公正的评价。

四、商业银行房地产信贷风险的防范与对策

(一) 国家政策方面

1. 避免政策性风险

目前, 国家宏观调控政策对房地产发展影响较大。因此, 商业银行要认真解读地方出台的房地产实施细则, 准确把握国家调控政策, 通过实行房地产限额管理, 提高定价, 限制客户准入等方式, 控制房地产贷款总量, 避免政策性风险。

2. 鼓励发展融资方式多元化

由于我国融资方式相对单一, 房地产开发资金主要依赖于银行信用贷款, 因此房地产行业与金融行业密不可分, 房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如房地产信托、住房公积金、房地产保险、房地产证券等融资方式发展, 使金融行业房地产信贷压力得到减缓, 金融行业信贷风险将有所减少。

3. 健全我国信用评级机构

信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。建立健全我国信用评级机构, 对房地产开发企业信用进行评级, 可以降低房地产信贷风险。

4. 完善房地产金融体系

尽快加强金融监管, 完善房地产金融体系。单一的央行监管模式无法适应现代金融监管的要求, 有必要建立起包括央行、银监会、房地产管理部门等在内的, 多元化、全方位的房地产金融监管体系。

(二) 商业银行方面

1. 制定合理的信贷标准, 加强贷前评级和审核

商业银行针对具体地区房地产开发的具体状况, 制定符合本地区的房地产开发贷款的标准。对于房地产信贷风险比较大的一线城市, 商业银行适当制定比较严格的信贷政策, 而对于房地产贷款风险比较小的二三线城市, 商业银行可以适当降低贷款条件设置, 这样不仅可以根据不同风险程度降低房地产开发贷款风险, 也可以促进商业银行房地产信贷业务的开展, 促进商业银行发展。商业银行发放房地产信贷资金之前, 应该对房地产开发企业的企业素质、信用记录、存在风险、贷款开发项目资金来源等进行综合信用等级评估。对于信用等级较高的企业, 可以适当制定宽松的贷款政策, 对于信用等级较差的企业, 商业银行在发放贷款前要相对谨慎。

2. 严格管理贷款资金

房地产开发贷款能否顺利回收很大程度上决定于房地产开发项目资金的使用, 对房地产开发资金要进行严格的管理与监督, 防止房地产开发商挪用房地产开发贷款的资金, 用于储存土地、炒股等, 以减少商业银行房地产信贷风险。

3. 加强商业银行内部管理

改变商业银行“重营销, 轻管理”的模式, 加强商业银行风险意识。商业银行应成立专门的房地产贷款研究机构, 灵活制定的房地产贷款政策, 促进商业银行房地产贷款发展的同时降低房地产开发贷款风险。商业银行应建立房地产抵押物科学评估体系, 科学地评价房地产抵押物价值, 减少房地产信贷风险。制定相关规章制度约束房地产贷款操作人员行为, 减少商业银行信贷内部风险。商业银行应该加大内部监控力度, 提高风险预警能力, 推进房地产信贷业务的规范运行。在内部管理上, 应要求信贷人员必须牢固树立风险意识, 培养良好的职业道德规范。

(三) 房地产开发商

1. 努力提高其企业竞争力, 增强抗风险能力

房地产企业要不断准确把握市场走向, 提高核心竞争力, 树立品牌意识。只有这样才能有足够抵御风险的能力。企业抵御风险的能力提高了, 商业银行信贷风险也可相应的降低。

2. 提高企业意识, 注重企业信誉建设

信誉是企业的无形财富。企业信誉是一个累积的过程, 企业只有在日常经营中保持自律, 诚实守信, 才能在市场中逐渐建立信誉, 提高自己的信誉资本, 而弄虚作假必将使企业的信誉毁于一旦。因此房地产开发企业要提高企业意识, 注重企业信誉建设, 诚信经营。

(四) 个人信贷方面

防范个人按揭贷款风险。商业银行要支持合理性住房消费, 限制投机性住房需求, 应加强房地产楼盘和个人客户的准入管理, 合理把握个人住房贷款利率浮动幅度, 审慎确定不同客户的首付比例和贷款年限, 坚持个人住房贷款调查的面谈制度, 防止出现虚假按揭贷款的现象。

参考文献

[1]张晓华.房产信贷风险恐拖累银行高盛.南方都市报, 2010.7.01.

[2]王文珊.我国商业银行信用风险管理研究[J].时代金融, 2010.3.

篇4：房地产信贷面临巨大风险

迪拜危机之后,中央政府出台了一系列关于遏制高房价的政策。高房价为什么要遏制?仅仅是由于绝大多数居民无能力购买高价住房吗?这是一个方面的原因,更为重要的是,当房价被银行的信贷杠杆推高时,它将给中国银行体系带来巨大的风险。

前几天去上海,到了淮海中路的一些中介公司,其挂出的房价让我目瞪口呆:公寓房以千万计,老式的公房以几百万计。这样的房价,不仅完全超越了当地居民购买力,而且也完全超过了想购买住房居民的想象能力。当一种商品的价格连人的想象都赶不上时,这个市场疯狂到何种程度就可想而知了。

2009年1-10月,上海的房价上涨50%以上,目前,上海的房价已经攀高至国际主要中心城市的水平。比如,2009年三季度纽约独栋别墅的中位价是26.53万美元,相当于人民币180万元,而纽约居民的收入则是上海居民的5倍以上。由此,中国许多城市的过高房价,已经成了整个社会密切关注的大问题。

国内房价过高,最重要的原因是房地产投资为主导的赚钱效应。在中国,如果住房是投资品,它就与股票有一个根本性差别。当前国内股市价格再高,其杠杆率都很低,即股票泡沫一般不会通过信用杠杆来吹大。但住房市场则不然,离谱的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果。在这种情况下,它一定会给国内银行体系及金融体系带来巨大的风险。

对于国内房地产信贷风险,我们可以从两个方面来分析。一是房地产开发贷款;二是个人住房按揭贷款。2009年随着政府对房地产业特殊优惠政策出台,国内商业性房地产贷款余额增速快速上升。截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14%;个人住房贷款比年初增加9520亿元,同比增长7089亿元,这种情况在第四季度更为严重。估计2009年全年个人住房按揭贷款达到2万亿以上。

从上述数据可以看到,2009年国内房地产之所以能够短期内迅速逆转,并出现量价齐涨的局面,最为关键的因素,就是房地产优惠政策导致大量银行信贷进入房地产市场,房地产市场也由消费为主导转变为投资炒作为主导的市场。

从房地产供给方资金来源的情况来看,在政府救市政策下,不仅银行贷款利率快速下降,而且房地产企业成为商业银行信贷规模扩张的主要对象,再加上股市融资功能的恢复,从而使得房地产企业在2009年比较容易从商业银行获得低成本的资金。在这种情况下,房地产企业的流动性危机得以化解,囤地推高房价也具备了条件。由于大量的资金流入土地市场,全国的土地价格迅速推高;土地价格上涨又给房价上涨提供了理由。更为重要的是,鉴于早几年的炒房赚钱效应,以及过低的个人住房按揭贷款利率、过低的贷款和从银行获得住房按揭贷款的便利性,使得大量城市居民涌入房地产市场。

那么,我们应该如何来认识房地产信贷的风险呢?如果以房地产贷款所占整个信贷比重来说,其所占的比重不足18%,个人按揭贷款所占比重也只在10%。但是,这些个人按揭贷款是什么人持有?是多少人持有?2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸,但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国,估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款,其持有住房多套。

现在普遍存在着一种观念,就是认为购买一套住房或所谓的改善住房,不是投资而是消费。实际上这个观点是错误的,在没有征收住房物业税及住房销售所得税的情况下,购买住房赚钱效应十分明显,投资者自然会根据自己的能力作出不同的住房投资选择。如果以为购买一套住房就不是投资,那是太低估投资者的智慧了。当住房购买都是投资时,在优惠的信贷政策下,房地产泡沫不吹大是很难的。

因此,如果不尽早调整现行住房信贷的优惠政策及出台公平公正的物业税,而放任投资者利用银行的金融杠杆炒作,那么国内房地产泡沫只会越吹越大。日本危机、美国危机、迪拜危机就是前车之鉴。

易宪容

中国社会科学院

篇5：银行业房地产信贷风险论文

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。

四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

（四）市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

五、小结

篇6：房地产信贷风险监测

学年

论

文

论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风

险的策略

指导教师评语（以下内容要求手写）

成 绩

指导教师签字

年 录

月

日

目

内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 导言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我国房地产信贷风险特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我国房地产信贷现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地产信贷结构较合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地产信贷质量总体较好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 资本风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流动性风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企业行为风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 严防房地产贷款资金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险 导言

随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。

而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。我国房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性

房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。2.2 房地产信贷风险具有不可避免性

银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性

房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性

房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。

2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应

金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。我国房地产信贷现状

根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1％，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。

3.2 房地产信贷结构较合理

从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60％以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75％的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好；另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。3.3 房地产信贷质量总体较好

总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6％，较2005年的4.4％进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8％，也较2005年2％有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5％，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。商业银行发展房地产信贷业务面临的风险

当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险

由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会（第四届夏季达沃斯论坛）上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。4.2 期限风险

房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。4.3 资本风险

根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。4.4 流动性风险

资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。4.5 企业行为风险

一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。商业银行应采取的控制风险的策略

随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险

商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度

商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回；第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。5.3 严防房地产贷款资金被挪用

房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理

在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。5.5 尽快实施住房信贷资产证券化

2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。

参考文献