房地产法律风险与防范

房地产法律风险与防范（精选6篇）

篇1：房地产法律风险与防范

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房地产抵押贷款的法律风险与防范

目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。

一、房地产开发抵押贷款的风险和防范

1、房地产开发应具备“四个证”，按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。

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2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。

银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。

二、房产抵押贷款的风险与防范

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1、商品房预购人对房产抵押权人的对抗权问题。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。

2、房产抵押期限问题。实践当中房屋管理部门内部规定贷款期限与抵押权必须一致，人为地为抵押权设定了期限，如贷款到期未还，抵押权过期失效或房产部门主动撤销抵押权，给贷款造成很大的风险，而按照《担保法》及司法解释的规定，抵押权与债权同时存在，同时消灭。登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续，不具有法律约束力。

因此，银行应看到这种矛盾情况，从法理上讲，行政部门内部规定与法律相抵触的，部门内部规定自然无效，但为减少贷款风险和避免不必要的法律纠纷，可采取变通做法，在到房产部门办理登记时，把房产抵押担保合同中的贷款期限尽量约定较长一些，这样就避免了

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抵押权过期问题。

3、家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照《担保法》司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。

4、已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。

一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。

二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵

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押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具有约束力。

5、“借新还旧”房产抵押风险与防范

“借新还旧”的旧贷款与新贷款是两个借贷法律关系，旧贷款还清后，旧的债权也就消灭，按照《担保法》的规定，抵押权也同时消灭，所以用不存在的抵押权来对新的贷款进行担保是无效的。

因此银行在办理“借新还旧”过程中，旧的房产抵押贷款还清后，在办理新贷款的同时，应重新办理房产抵押登记，以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。

6、抵押人变相变卖房产的风险与防范

部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。

因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。

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7、抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范

借款人对抵押房产的某些行为，如改变结构、装饰、增添等，可能会使抵押房产的价值产生变化，如果抵押房产价值减少，或发生灭失，从而使房产抵押贷款发生风险。

一是抵押人的行为足以使抵押房产价值减少的，按照《担保法》的规定，银行有权要求抵押人停止其行为，抵押房产价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押房产的价值，或提供与减少的价值相等的担保。

二是抵押借款合同签订后，抵押人在原土地上增建房屋，这部分新增的房屋不属于抵押物，需要拍卖该抵押的房产时，银行可依法将其抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得无权优先受偿。

三是如果抵押房产因某种原因发生消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

三、在建工程抵押贷款的风险与防范

1、以在建工程作为抵押只能为开发商本人借款作抵押物，不得

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为第三人提供抵押。

建设部发布的《城市房地产抵押登记管理办法》第三条规定：“本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款旅行担保的行为。”

2、在建工程占用范围内的国有土地使用权已经抵押，那么在建工程抵押无效。

3、房屋竣工验收后，如开发商尚未还清贷款，应及时将在建工程抵押置换为房屋所得有权证和国家土地使用权证齐全的房产抵押。

以正在建造中的房屋当然可以设定抵押权，尚未完工取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证，加之工程未完工也增加了抵押的不确定性，影响了其变现能力，增加了贷款风险，因此当房屋竣工验收后，对未还清贷款，应及时将在建工程抵押变为“两证”齐全的房产抵押。

四、国有土地使用权抵押贷款的风险与防范

1、弄清国有土地使用权的取得方式，是否交纳土地出让金。

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国有土地使用权分为出让、划拨方式，一是以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押贷款，银行在实现抵押权时，拍卖所得价款，在扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金后，才享有优先受偿权。而部分土地使用权拍卖所得在扣除出让金和有关费用后，已经所剩无几。二是以出让方式取得的国有土地使用权作为抵押贷款，应查清是否已经缴纳土地出让金，在实践中只要缴纳了部分出让金后，就能取得国有土地使用权证，也就增大了贷款风险，使抵押房产不足值，因此银行应当要求抵押人出示出让合同、出让金缴纳原始发票，并应当在抵押人已足额缴纳土地出让金的前提下设定抵押。

2、弄清国有土地使用权的期限。国有土地使用权有一定的期限，在办理土地使用权抵押时，应查清土地使用权还剩下多少使用期限，对即将到期的土地使用权不应办理抵押。

五、农村宅基地和房屋的抵押问题

农村土地使用权属于农村集体所有，因此村民的宅基地是一种集体土地，因此农民个人无权以此设定抵押，按照《担保法》第三十七条的规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，按照土地使用权、房屋同时抵押的原则，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋当然不能办理抵押。

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六、用公司的房地产为公司的股东或其他人债务提供抵押担保的效力

根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资金为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保无效。”因此银行在办理公司房产抵押担保时要高度谨慎，防止抵押无效。

 收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

 二手房公积金贷款可以转按揭吗

http://s.yingle.com/y/fc/948707.html

 中介避税高招暗藏四大风险

http://s.yingle.com/y/fc/948706.html

 论公益征收的流程步骤

http://s.yingle.com/y/fc/948705.html

 业主支付委托保证合同

http://s.yingle.com/y/fc/948704.html

 男子伪造购房合同帮人取公积金入狱 http://s.yingle.com/y/fc/948703.html

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 工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html

 房产中介人员拟设备案管理制

http://s.yingle.com/y/fc/948701.html

  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

http://s.yingle.com/y/fc/948699.html

  租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

 二手房买卖中介违法行为

http://s.yingle.com/y/fc/948696.html

 中美房地产中介之比较

http://s.yingle.com/y/fc/948695.html

 重庆市商品房买卖合同

http://s.yingle.com/y/fc/948694.html

 定金转让买期房有风险

http://s.yingle.com/y/fc/948693.html

 50平米二手房贷款银行拒贷

http://s.yingle.com/y/fc/948692.html

 二手房贷款办理的五个要素

http://s.yingle.com/y/fc/948691.html

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 什么是认证，为什么要办理认证

http://s.yingle.com/y/fc/948690.html

 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

http://s.yingle.com/y/fc/948687.html

 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

 二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

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  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

http://s.yingle.com/y/fc/948678.html

 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

http://s.yingle.com/y/fc/948676.html

 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

 对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

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 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

http://s.yingle.com/y/fc/948666.html

  什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948661.html

 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

 市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

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 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

 因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

http://s.yingle.com/y/fc/948647.html

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 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

 为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

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 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

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 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

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 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

 无锡市房屋白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948609.html

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篇2：房地产法律风险与防范

房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现

（一）房地产企业在内部管理中的法律风险

房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险

房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。

其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。

再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。

（三）房地产企业面临行政上的法律风险

由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。

（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险

我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

二、房地产企业法律风险防范

房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。

（一）加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识

树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。

（二）高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷

房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。

（三）增强服务意识，加强房地产企业品质控制

篇3：房地产法律风险与防范

近年来, 随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善, 如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务, 是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前, 房地产行业作为法律风险较高的领域, 进行有效的法律风险的有效防范和化解, 是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此, 本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。

在现实法务实践中, 律师在为房地产企业提供顾问服务时, 常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范, 仅仅做“消防员”的角色而存在, 尽管有时灭火成功, 但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险, 甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此, 如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善, 引入有效的法律风险评估与防范机制, 从而做到“防患于未然”有效避免经济损失, 实现企业利益的最大化, 引领房地产行业的健康合法发展, 笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析:

一、对房地产行业的法律风险进行评估, 评定房地产行业的法律风险行为等级

法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的, 风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外, 一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄, 企业从此止步破产;或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果;又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任;抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任, 诸如此类等等……

从上述风险行为我们不难看出, 房地产行业同其他行业一样, 风险行为的后果造成的损害程度不一, 因此我们有必要对风险行为的等级进行评定, 对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分, 从而引起业主不同程度的重视。

笔者认为, 可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为, 或者按照1、2、3、4、5 级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序, 从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1 级风险行为, 承担行政责任的风险行为列为2 级风险行为, 承担侵权责任列为3 级, 以此类推……

对应以上各个等级的风险行为, 同时制定相应的防范等级及防范模式, 并同时列出法律建议。如:对待1 级风险行为应当严格禁止, 2 级风险行为应当有替代解决方法, 诸如此类等等。

以上房地产行业的法律风险评估等级确定后, 风险防范机制的雏形已经完成, 框架建造完毕, 下面就是充实内容了。

二、建立房地产行业风险行为大数据库

依据房地产领域的产业特点及运作程序, 房地产开发全过程分为五个重要阶段:投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务, 其法律风险行为的表现形式也各不相同。

在投资决策阶段, 需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等, 具体表现为项目的位置、地块的使用性质, 土地交易类型及环境安全等方面的法律风险;在土地获取阶段, 主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上, 重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面;在项目建设阶段, 则是确定招投标选择的承包商, 主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同, 严格控制项目建设成本及工期, 因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险;在销售管理阶段, 针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作, 应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。

根据上述, 我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此, 对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作, 我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库, 对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理, 对所有法律风险行为分门别类同时进行风险等级的对应。只有这样, 才能形成完善的风险评估体系和防范机制。

三、对房地产行业常见法律风险行为进行整理

房地产行业大数据库可能会事无巨细, 不管法律风险行为是频发行为还是不常发生的行为均囊括在内。如果对此风险行为不加区分的均同等对待势必造成不必要的人力和物力浪费。因此我们应当对风险行为库中的常见风险行为进行整理, 制定相应的常态防范机制。整理常见风险行为需要我们进行数据整理, 统计各个行为的发生几率。对此, 我们可采用对司法系统公布的案例进行数据统计, 律师同行问卷调查、房地产企业人员问卷调查等等方式进行。

四、设立相应的法律风险评估和防范常态机制。

一个完善的机制必须具有可操作性, 因此房地产行业法律风险行为数据库的建立和常见法律风险行为的整理并不代表机制的完成。如何有效的运用数据库来加强房地产企业的法律风险管理, 避免法律风险的产生把企业风险最小化才是最终目的。因此, 法律风险的常态评估和防范机制才是重中之重。

现实房地产企业的法律服务中, 非诉讼业务主要限于房地产项目前期谈判所涉及的法律咨询、法律论证意见;房地产项目运作过程中所涉合同的拟定、审查;项目建设中工程施工与销售过程中的合同审查、各类纠纷的调处等相对固定的环节。工作相对被动和受限, 法律服务的作用并没有最大化的体现。而法律风险的常态防范机制就要求房地产企业将专业律师团队引入公司日常管理, 由企业高级管理人员进行配合, 为企业的日常经营中的法律风险进行常态预警并提供法律防范建议。只有这种常态机制的建立, 才能有效发挥法律风险评估与防范机制的作用。

五、对企业员工进行风险行为防范机制培训, 提高防范意识

目前房地产企业普遍将房地产开发过程中的投资决策、土地获取及施工销售等事务, 依赖于自己企业内部工作人员独立完成相关全部事务。因此, 法律风险评估与防范机制需要企业员工的深度参与, 将这种风险意识根植于日常工作, 对防范措施能够灵活运用。这就需要顾问律师就风险行为及防范措施对房地产企业的员工进行系统的培训, 定期对机制的运行情况进行评定, 对企业风险行为的发生进行统计, 以更好的进行机制的改进和行为风险等级的调整。同时结合企业内部的奖惩机制, 提高员工的风险防范意识, 树立房地产企业法律风险防范理念。

综上, 我们通过合理的制度设计和完善的律师服务可以有效的规范房地产市场主体的各类行为, 保障交易安全, 构建诚信安全的交易秩序, 最大化的保障企业利益。

六、依托上述房地产行业法律风险评估与防范体系, 开拓房地产领域法律服务市场

伴随我国当前社会基础建设发展的需要, 房地产产业蕴藏着巨大的法律服务市场潜力。由于房地产开发特点, 为了防止因移转中的欺诈、信息失真等高风险行为造成巨大经济损失, 就必须使开发商充分了解整个项目开发过程中的相关法律风险, 并系统构建与之相应的防范保障机制。这就为律师开拓市场创造了新的契机, 既能突破原有的房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单一性, 又能通过律师自身的专业素养及实务技能将防范理念与举措融入到整个房地产企业开发进程中去, 形成科学高效的法律风险防范保障机制。

同时, 房地产项目呈现投资规模变大、研发周期的变长、竞争更加的激烈, 由律师提供全程完善的法律服务支持显得尤为重要。形成优势决策及运作体系, 占据最终的商业胜券。这都需要精英化的专业律师团队将构建法律风险防范保障机制的理念完全植入具体项目开发进程中, 需要专业律师通过为房地产企业开发商集中培训的途径, 法律服务不能仅停留于简单的个案咨询, 提供法律意见及合同审查, 而要在整个项目开发过程中针对各项法律风险行为进行有效的防范。从根本上打破传统的运作模式, 真正实现专业律师在房地产领域法律服务市场的全面开拓。

结语

结合房地产领域的特点, 由专业律师团队将法律风险行为识别、评估与防范保障机制融入到房地产企业产品研发始末, 对于律师法律服务市场的业务拓展有着积极的意义。作为一名专业律师, 要想在竞争激烈的法律服务市场中深得认可, 就亟需深入房地产开发的每一个环节引入科学高效的法律风险评估及防范机制, 实现企业的利益最大化, 并助推房地产行业的良性竞争和健康发展。

摘要：在当前房地产行业进入洗牌和国家对房地产市场进行宏观调控的过程中, 随着房地产领域法律服务的发展和深入, 大量的法律服务实践为我们研发有效的法律风险评估和风险防范机制提供了有利的条件。以团队化、专业化的律师法律服务模式, 引入科学高效的法律风险评估与防范保障机制, 可以实现企业的利益最大化, 并助动房地产行业良性发展, 突破原有房地产领域专项法律服务的单一性, 为律师法律服务市场的开拓提供更为广阔的空间。

关键词：房地产,法律风险,风险评估,常态防范机制

参考文献

[1]许华英.关于房地产非诉讼业务的拓展思路.晟颠律师评论, 2005年01期.

[2]张义忠.防范与化解房地产市场风险的法律保障机制.商业时代, 2004年第3期.

篇4：浅析商业地产租赁的法律风险防范

关键词：商业地产；法律风险；防范

一、商业地产租赁在装修期间的法律风险及防范

开发商将商铺出租时，往往会为承租人预留一定的装修期限，在装修期内承租人是享受免租的优惠待遇，这种情况下就会产生极大的法律风险，这样的情况商铺的所有权是否与使用权分离，承租人已经实际控制商铺是否承担作为使用者的责任，都是存在着疑问的。甚至有的开发商为了达到处理业务的简单化，将装修期独立于正式的合同租赁期限内。

装修期是一个可能会产生较多纠纷的阶段，可能会发生安全事故，可能会产生承租人违约将商铺返还原状的情况，也可能出现装修期限无法及时按时完工的情况等等，因此，建议将装修期限纳入正式的租赁期限，同时对于安全问题、相应的租金、违约问题进行详细约定，以防出现纠纷时可以有效解决。

二、商业地产租赁物业管理的法律风险及防范

对于商铺出租后的物业管理问题，物业部门可能是开发商的下设部门，如某某房地产开发公司物业服务部，当然也可能是另外独立的第三方物业公司。物业与承租人在日常经营过程中势必会产生诸多摩擦。因此，建议承租人与开发商在确定物业部门后，尽量签订单独的物业管理合同或协议，如果已经将物业管理条款约定在租赁合同中，建议进一步明确物业部门的职责以及承租人的相关权益，如相邻权等等，以防在产生相关纠纷后，可以有协议内容作为约束，积极的保护自身的合法权益。

三、商业地产租赁后期的合同履行过程中发生欠租违约时的法律风险及防范

在商铺出租过程中，往往会出现承租人欠租的情形，很多时候开发商会在催要无果的情况下，对承租人停水停电或者是强行收回房屋，处理遗留物品，有的甚至出现人去楼空的情况，开发商在处理这些情况时，应当注意其中存在的法律风险，能否直接停水停电，能否强行收回房屋，能否擅自处理遗留物品等等，都是应当注意的问题，因为这些问题都是可以引发法律风险的事实问题。

对于停水停电，一定要在租赁合同中明确承租人在欠租的情况下，开发商有权对承租人采取停水停电的权利。在有此约定权利的前提下，如果承租人没有单独与用电单位、用水单位签订独立的使用协议，那么在出现承租人欠租的情形下，可以直接采取自助措施，即直接进行停水停电；如果承租人与用电单位、用水单位签订了独立的使用协议，那么承租人的用电、用水权是受到法律保护的，开发商是不能够擅自进行停电停水惩罚措施的，因为承租人可能会以此造成的损失为由请求开发商进行赔偿。开发商应担提前通知承租人停水停电的惩罚措施，在通知后采取停电停水措施可以减少可能会产生的法律风险，更好的保护守约人的合法权益，不会出现采取了合理但是不合法的方式，从而使守约方处于被动的、不受法律保护的局面。

对于承租人拒不腾房并不缴纳房租，大部分开发商会强行收回房屋，处理遗留物品的情况，可能会产生欠租承租人以丢失贵重物品为由请求开发商赔偿的情形出现。为此，在承租人出现严重拖欠房租或者其他严重违约的情形后，开发商应当向承租人告知解除租赁合同的意思表示，同时向承租人送达解除租赁合同书面文书，在文书中注明如果不在限期内清空房屋，将会强行收回房屋。如果在合理通知承租人后，仍无法解决，需要进行强行收回房屋时，应当请公证人员在场或者是居委会、街道办事处以及派出所的人员、律师在场进行见证，同时应当进行全程摄像，并将遗留物品妥善存放，通过书面形式进行清查，之后將书面清查单据交给承租人并告知其物品保存地点。如果承租人不接受或者无法寻找到承租人，那么可以将上述物品进行提存或者交由合法管理机构保管，在承租人出现或者有相关处理权限的部门对所遗留的物品进行处理。

对于以上在合同后期履行发生的欠租及违约情况，应当在签订租赁合同时，对相关的问题进行明确约定，如对遗留物品约定放弃所有权的时间，对于商铺恢复原状的恢复方及费用进行约定等等。

总而言之，商业地产租赁实务存在的问题随着经济的发展会进一步凸显，租赁纠纷的解决应当以前期的预防为主，事后的补救为辅，积极预防其中可能出现的法律风险并进行防范。（作者单位： 山西云冈律师事务所）

参考文献：

[1] 蔡剑：“商业地产业主在签订租赁合同时的法律风险防范”，载于《市场周刊（理论研究）》2013年第12期；

[2] 杨小丽：“浅析我国商业银行房地产开发风险贷款防范”，载于《中国集体经济》2011年第6期；

篇5：房地产法律风险与防范

房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。

根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个：

一是国家宏观经济调控的风险；

二是项目开发的法律风险；

三是市场风险；

四是不可抗力的风险。

在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。我们结合司法实践就房地产开发中的法律风险作简要的分析，供各位企业家参考：

一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性

尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。

（一）、房地产项目的合法性问题

这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触

犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。

房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。

（二）法律风险主要表现

1、土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷；

2、成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷；

3、房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；

4、前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；

5、房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；

6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要，要从源头和流程上解决疏漏和失误，实

现开发行为的规范运作。

以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制，往往在发生了法律纠纷，到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略，更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。

二、法律风险的防范

扁鹊是我国古代伟大的医学家，当人们都在称赞他功劳的时候，他却谦虚地说，其实他的两位兄长比他更优秀。人们惊讶地问那为什么他们的名气没有扁鹊的名气大呢？扁鹊解释道，那是因为大哥是给没有生病的人保健预防的，二哥是负责给刚生病不久的人治疗的，他们的医术都很高超，只是因为他们是做病理的事前防范的，所以很少有人知道他们的名字。而我扁鹊只是给病入膏肓的病人负责治病，所以更多的人记住了我的名字。

从上面的故事可以看出，法律风险的防范也是一样的道理。事前预防和事后控制一样重要。房地产企业法律风险防范的措施主要有以下几个方面：

1、建立完善的项目运作体系

项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

2、建立企业内部完善的合同管理体系

合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体，事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。

建立完善的合同管理体系，需要从以下几个方面着手：

（1）完善对合作对方履约信用和能力的审查机制

（2）完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制度

（3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循

（4）制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本

（5）对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训

（6）建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法

3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识

企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。

4、外聘专业律师事务所作为顾问单位，内设企业内部法务工作人员通过内外法务的相互配合，可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重，律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等；企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理，同时，作为企业和律师事务所的工作对接人，和律师事务所相互配合，形成内外法务双险机制。

我们也经常碰到这样的搞笑条款：一方违约，应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷

篇6：票据融资的法律风险与防范

票据融资的法律风险与防范

文/朱林

一、票据融资的发展及现状

随着我国经济的发展以及国家有关政策的鼓励，我国票据融资业务步入了一个快速发展的轨道。2000年，全国票据融资16559亿元，比1999年增长90%。

在快速发展的同时，我国票据融资业务发展也呈现出一些新的特点。一是票据专营机构成为票据市场的组织者和造市商。继工商银行在全国率先成立票据专营机构后，其他商业银行借鉴工商银行票据业务的经验，在很短的时间内组建起了自己的票据专业化经营机构，依托人民银行当地行的支持迅速发展起来，成为市场主角。二是票据交易价格的市场化机制已初步形成。由于票据融资业务具有的低风险和高盈利性，票据市场竞争激烈。从2002年初开始，票据市场贴现利率一路下滑至人民银行规定贴现利率底线2.97%(再贴现利率)，转贴现利率也随之下滑，市场上转贴现利率已远远低于再贴现利率。三是票据融资规模不断扩大。在中央银行的扶植下，我国票据市场的参与者已由原来的票据签发人、国有商业银行发展到票据专营机构、股份制银行、各类财务公司和办理人民币业务的境内外资银行及农村信用社，大型企业使用票据结算更是陡增，票据融资的容量和规模逐年上升。

进入2011年以来，由于各家银行贷款额度愈发紧张，票据贴现利率曾出现疯狂飙升。某票据网站公布的各区域直贴利率显示，自1月26日至2月11日，国有银行和股份制银行的票据直贴利率均在8%以上，票据期限最多不超过1年，利率水平明显超过最近一次加息后1年期贷款基准利率6.06%。自江苏宜兴3.7亿元票据诈骗案曝光后，江苏地区票据市场已不再“平静”。受到票据案影响，江苏一带的票据贴现利率从年初的4.5‰已猛涨至约7.8‰（月息），涨幅接近80%；当地企业通过票据贴现融资的财务成本已超过年利息10%。

二、票据融资的法律风险

1、银行对票据业务的真实性审核流于形式。一些商业银行为追求票据业务量的增长，对商品交易的真实性把关不严，甚至漠视有关管理规定，给企业持有的无真实贸易背景的银行承兑汇票贴现。

2、银行主动操作 “贷转票”，造成存贷款虚增。假设企业申请贷款1000万元，银行同意给企业放贷，但是在目前考核体制下，由于存款任务重，银行便以贷款利率在基准利率经常上只上浮10%、不上浮30%为优惠条件，要求企业把

《南京担保》18期 风险管理

这笔贷款金额作为保证金，存入该行的保证金账户，然后该行给企业开等额承兑汇票。这样，该行存款增加1000万元、贷款增加1000万元。之后，该企业再持票到其他银行贴现，贴现出的资金不管存放在哪个账户，如果忽略贴现率，存款又增加1000万元，整个社会存款虚增。同时，贴现额又计入金融统计的贷款余额，整个社会贷款余额虚增。而这种票据业务扩张带来的存贷款增加，相当部分是游离于真实经济之外的信用膨胀，一旦企业信用破裂，对银行乃至整个金融系统都会造成严重后果。

3、利用银行承兑汇票敞口业务，为企业滚动签发汇票，虚增保证金存款和贷款规模。部分商业银行受利益驱动，为企业开展银行承兑汇票敞口业务，利用企业存入一定比例的保证金，增加银行的保证金存款。而企业在取得银行承兑汇票后全额贴现，将贴现资金再作为保证金存款开票，银行在新增保证金存款的同时，又为企业签发更高额度的银行承兑汇票，存款和信贷规模被成几何级数地虚增放大。

4、贷款转保证金签发银行承兑汇票。商业银行为企业发放短期流动资金贷款，企业通过关联交易，以购货的名义，将贷款转到保证金账户，获取银行承兑汇票，并利用银行承兑汇票贴现套取利差。

5、票据犯罪。在银行内部风险控制不严、经办人员素质不高的情况下，极容易发生银行内外来人员利用票据在承兑、背书、转让和贴现等环节的漏洞互相勾结，发生金融大案要案。银行票据业务已经成为犯罪分子进行金融犯罪的主要工具之一。

三、票据融资风险的防范

票据融资的风险防范是一个全社会范围内的系统工程，可以从以下几方面来防止和降低风险。

1、完善票据法制建设。《票据法》制订于1995年，实施于1996年，本身缺陷较多，司法解释又不能起到更明确的作用。单就转贴现这项业务而言，《票据法》的条文明显落后，票据业潜在风险最大的业务恰恰正是转贴现交易过程。有关部门应制定落实好《票据法》实施细则，把票据市场的主要内容纳入法制化管理体系，使金融机构办理票据融资业务时能够依法处理。

2、加强对票据市场的监督管理，明确监管主体。2003年以前，票据市场实行的是市场准入制，设立银监会以后，银监会发文将准入制改为备案制。金融机构开展票据业务是先经银监局批准，后到人民银行备案。在法律上明确监管主体，《南京担保》18期 风险管理

解决人民银行和银监局两方管理又监管不到位的境况。对票据市场进行全程监督管理，以减少和防范票据市场所引发的金融风险。

3、提高风险防范的意识。票据融资产生的风险往往数额巨大，给金融业和社会经济的各方面带来的危害是十分严重的，提高风险防范意识是开展票据融资业务的基本保障，所有从业人员要认真学习金融法律法规，牢固树立法制观念，依法用票、按章审票、循规管票。切实坚持商业汇票的真实贸易背景原则，加强对票据的合规性管理。在对真实贸易背景的审查方面，主动权在银行，银行在开票时要对贸易合同进行检查，事后企业要补备增值税发票，贴现时也要求审查商品贸易合同和增值税发票，并从贸易合同、增值税发票和银行承兑汇票三者的日期和金额之间的对应关系来控制贸易背景的真实性。

4、加强社会信用制度建设，将企业的票据不良信息记录录入人民银行的征信系统，建立标准统一的信息系统。建立完善的社会信用登记、咨询体系和严格的监督、执行体系，对社会行为起到制约和规范的作用。对票据融资行为而言，通过企业征信系统查询，企业能够主动地规避与信用差的单位或个人发生业务关系；同时也敦促自己规范操作，不被列入无信用单位或个人的黑名单内，从而减少风险的发生。最终实行形成稳固的票据信用观念，有效控制票据风险，并充实和完善企业征信系统。同时利用高科技手段加大对票据业务信息网络的建设，在一定区域乃至全国范围内建立统一联网的票据业务管理系统，以电子数据来替代企业的各种信息，包括企业信用档案、银行信用档案、企业经营及资产负债情况、相关信息披露、查询查复、业务监控等信息，利用高科技手段在提高工作效率、降低经营成本的同时，达到最大限度减少票据风险之目的。

5、加强票据融资的刑事风险防控。随着经济的发展，金融票据诈骗的手段呈现多样化，如使用“克隆”票据、伪造投递假汇款电报等；诈骗手段已从传统的办法向借助高科技手段转化，如采用计算机高清晰度扫描技术伪造他人签章；部分犯罪分子具有较高的文化程度，较熟悉银行业务。票据诈骗犯罪性质恶劣，危害极大。各方必须相互配合，积极采取多种措施共同防范和打击票据诈骗犯罪。这些措施主要包括广泛宣传票据知识，动员全社会力量防范和打击票据诈骗犯罪；完善内部控制机制，建立票据审核责任制；采用高新技术手段，提高科技含量，加强技术防范；加强案例分析，建立案情报告和通报制度；强化部门协作，坚决打击票据诈骗犯罪。