老年公寓各项管理制度（通用8篇）
篇1：老年公寓各项管理制度
工作人员规章制度
1、凡在我公寓工作的职员，一律要求穿戴整洁、行为端庄。
2、言行文明礼貌，使用文明用语，禁止粗语脏话。
3、工作态度要热情、体贴、积极肯干、吃苦耐劳。
4、同情善待老人，奉献爱心，日常生活中能处处尊敬老人，对老人要轻言细语，如有辱骂、激怒老人者一律辞退。
5、所有工作人员一律服从和遵守我公寓一切工作制度，并要服从负责人的安排。
6、工作人员不得乱带外人在我公寓逗留和住宿。
7、爱护公寓里的公共财物，如有损坏，应照价赔偿。
8、值班的护理员，如有因失职而造成老人发生意外者，需视情节轻重，追究其应负的责任。
9、工作时间要准时上班，如临时有事不能上班者，要打电话通知，便于安排人员代班。
10、所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话（工作业务除外），并注意水、电、煤气节约使用。
护理员岗位职责
1、面带笑容，仪表端庄，语言文明，护理举止得体。
2、穿戴护理工作服上班，对老人的护理均按护理流程进行，操作要规范到位。
3、保持工作认真的态度，不怕脏，不怕累，不怕麻烦。
4、照顾老人要周到，对每一个老人的护理要充满爱心。
5、工作期间不准离岗，老人呼叫要及时回应，不得辱骂老人，不得顶撞家属，不在工作时间干私活。
6、保持老人身体、衣服、床上用品及室内清洁整齐。
7、不准收老人及家属红包及物品，违者必究。
8、对来访客人及老人家属要热情接待，反应情况要客观实际。
9、实行全天24小时护理制。
10、所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话（工作业务除外），并注意水、电、煤气节约使用。
11、不拿公寓里的公共财物回家，如有损坏，应照价赔偿。
12、不允许与本公寓老人或同事勾心斗角或不团结和争吵。
卫生保健管理制度
1、建立卫生责任制，实行卫生区包干，卫生由专人负责。
2、保持居住环境整洁、舒适，增强老人身体健康。每位老人要自觉维护老年公寓室内外卫生，保持公寓内整洁、卫生、舒适。老人房间要通风、无异味、无明显灰尘、污迹和蜘蛛网，窗明地净，衣物摆放整齐；公共场所、绿化区做到无纸屑、烟头、杂物、垃圾等；水沟、下水道要保持畅通、清洁。
3、室外要明确卫生区三天打扫一次，每个区的环境卫生要明确专人负责。室内环境卫生门窗要经常擦拭干净，生活用品要放置有序。坚持一天一小扫、一周一大扫、一周一小评、一月一初评、一季一大评的卫生评比制度。
4、个人卫生做到“五勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤理发、勤洗衣服。室内禁止吸烟。禁止随地吐痰、保持良好的卫生习惯。
5、室内垃圾实行袋装化，一律送往统一指定的垃圾池，不准随意堆放。
6、搞好食堂卫生，严防病从口入，食堂要勤打扫、餐具要勤消毒，严禁购买和使用腐烂、变质食品。
7、对老人进行定期体检，建立老人健康档案。医务室必须备有常用药品。
8、组织老人开展文体活动，提供有益老人身心健康的娱乐，严禁赌博行为。
9、定期给老人和护理人员讲授有关心理护理、饮食护理、自我保健、老年常见疾病的护理等有关知识，提高自我防护能力。
10.“讲究卫生”既是全体工作人员的职责，也是全体老人职责，造就一个花园式的老年公寓是我们的目标。
11.对老人的衣褥、鞋袜、床上用品做到无油渍，衣物清爽、干净。
12.不随便乱丢果壳、瓜皮、纸屑、不随便乱倒剩饭。
13.各自的食用餐具要洗涤干净，食用食品、水果等要妥善放好，不能同有害物品混放一起，时间不宜存放过长，不准吃过期霉烂变质的食品。
14.工作人员必须穿戴工作服。
食堂餐厅管理制度
1、厨房的炊具和公共物品必须指定专人负责保管，进出物品要登记造册，损坏和消耗的物品需经院长同意方可报损。
2、食堂的库存，如大米、食油、调料等存放在保管室内，老年公寓指定专人保管，进出库要登记并做到帐物相符。
3、安排好食谱，讲究干湿相济，荤素搭配，按时就餐。
4、每天三餐按时供应，开饭时间保持半小时，每天保障老人的热水供应。
5、注意营养，合理配餐，根据老人的饮食特点或医嘱安排好伙食。
6、做好卫生和消毒工作，保持食堂内清洁卫生，做好防蝇、防鼠、防霉变，预防食物中毒和传染病。严格做到食具消毒，做到一清、二刷、三冲、四消毒，餐具达到干净光洁。
7、保护食堂财产，加强成本核算，减少损失和浪费。
8、工作人员、来客到食堂用膳应交伙食费。
9、成立膳食管理委员会，由老人代表和有关人员组成，膳食管理委员会每月召开一次会议，听取意见，改进膳食。
10.食堂工作人员必须身体健康，按时检查身体，厨房内不准吸烟，洗涤间和厨房周围无卫生死角。污水桶，每餐清倒一次，不留弃物。下水道保持畅通。
11.严格做到生、熟菜分装、分存，用具分开使用，工作人员操作生熟食品时必须清洗、消毒双手及案板、刀具等工具。
12.购入食品原料要保持鲜活。严禁使用腐烂、变质食品。
13.购入的包装食品和食品辅料、调味品等，必须要有产品说明书，应标明品名、产地、厂名、生产日期、保质期、批号、规格、配方、主要成分、食用或使用方法等，严禁使用超过保质期或保存期食品。
14.对个别院民自备生菜者，食堂可以代为烧制。
15.食堂每季度制订一份菜单，经院务会议讨论同意，后严格执行，并要上墙公布（包括品种、数量、配置）。
16.食堂工作人员要多专研业务知识，搭配好主辅食品荤素菜等，要菜肴多样化、多品种，并针对个人进食喜好记好档案。
学习和会议制度
1、实行院长会议制度和老人会议制度
2、院长会议原则上每月初召开，特殊情况、重大问题可临时召开。
3、院长及老人会议主要内容为总结、点评上月工作，布置当月工作，传达上级相关会议、文件精神。
4、每月15日和30日为老人集中学习日，学习内容为党的政策和法规、老年公寓各项规章制度，评比好人好事。
5、每周星期一为工作人员集中学习日。
6、每季季末召开一次工作人员会议，主要内容是：学习党和国家有关政策和法规，开展批评与自我批评，进行工作自查，交流思想。会议要求充分发扬民主，做到人人发言，畅所欲言，互相尊重，互相支持，互相信任，相互理解。
老人管理制度
1.全体老人必须服从本公寓领导，自觉遵守本公寓各项规章制度并要以主人翁姿态爱护公共财务，从讲文明、讲团结、讲卫生的高度，互遵互助、自强、自爱、自立。
2.所有老人都必须遵守作息时间，严禁私自翻墙爬栏，造成的伤害本公寓概不负责。
3.老人离公寓外出必须向管区工作人员请假，不准私自外出。
4.本公寓内除自带物品外，所有财产均属老年公寓所有，爱护公物人人有责。
5.不准偷盗他人财物，污骂殴打他人，挑拨他人是非，骗取他人钱财等。
6.所有老人未经允许，严禁到电源区、高空区、食堂，仓库内和有危险隐患的地方活动。
房间安全管理制度
1.本公寓给老人提供了舒适的居住、生活环境，爱护和管理好自己的房间是老人的职责。
2.房间内必须整洁，非主要物品、非日常用品要存放整齐，每月清理一次。
3.各自房间所有实物各自保管，本公寓财产，发现缺少，按价赔偿。
4.房间内严禁烟火，不准带易燃易爆物品进入和存放在房间内。不准私自使用电器，不准乱拉乱接电线。公寓安全小组每月检查一次，如有发生，没收工具，批评教育。情节严重，劝其回去。
值班制度
1.为了使全体老人有个安全的生活环境，本公寓每天晚上值班。每2小时巡查1次，巡查内容：包括大门、围墙内四周、房间。
2.每个房间的人员进行核对老人的身体状况等，并有详细记录。遇到突发事件要及时处理并汇报。
3.值班人员必须住在公寓内值班室。值班人员无故离岗，一经查实将严肃处理。
4.门卫人员必须把好大门关，人员进出要有记录。
仓库管理制度
1.本公寓仓库专人负责，不允许私人物资同放库内。
2.本公寓仓库内，所有物资必须分门别类登记造册，做到帐、物相符。每季度盘库一次。
3.仓库内应做到清洁整齐，无鼠虫害、无霉变现象发生。
4.所有进出物资都必须开具进、出库单，写明物品、数量、用途、价值、经手人、仓库保管员、院长签字后有效，一切工具、低值易耗品都须根据入库单给予报销。
5.对一些旧物资，应洗涤清洁，完整堆放，以备后用，对已故人员的遗物应会同家属，进行清点，属本公寓的物资应放回仓库，并开具入库单，入帐。
评比奖励制度
1.为鼓励先进，促进老年公寓的精神文明建设，每年开展一次文明老人、文明寝室的先进评比活动。
2.对被评为文明老人的个人和文明寝室的集体，给予适当的物质和精神奖励。
3.文明老人评比条件：
①不迷信、不赌博、不打架、不骂人、团结友爱、乐于助人，积极参加集体文化活动和农副业生产劳动。
②遵守纪律，自觉执行各项制度，协助护理人员做好老年公寓管理工作。
③寝室整洁，艰苦朴素、勤俭节约。
④能为老年公寓的发展和管理献计献策。
4.文明寝室评比条件
①遵守纪律、执行制度好。
②团结友爱、互相帮助好。
③室内整洁、卫生工作好。
④爱护公物、文明风气好。
门卫管理制度
1.门卫管理人员应尽心尽职，不得随便离岗。有事要离岗时应得到公寓领导同意后方可。
2.所有进入本公寓人员必须服从其管理。
3.凡非本公寓车辆不得随便进出公寓，有要事者须经院领导同意后方可入内。
4.非本公寓人员不准自由进出。外来人员必须说明由来（除上级领导和进公寓帮助工作的人员例外），办好登记手续。对入公寓收旧、买卖者一律不准入内。
5.对个别精神病患者，离公寓出走不能自理人员，门卫有责任，不予放行，并及时向公寓领导汇报。
6.严格按照大门开启的作息时间，具体大门开启时间根据季节变化，并由院务管理委员会决定。
财务管理制度
1、支出凭证（除老人生活费开支发票外）必须符合国家规定，并有经手人、证明人和领导签字，财会人员方可报帐。
2、严禁挪用公款，严禁以任何名义、任何理由将公款借给或变相借给个人。
3、公寓里所有的固定资产都要登记造册，其它财产要有财产清查表并列入移交。
4、财会人员应妥善管好老年公寓的款、物等，严格按照现金管理条例，单位库存现金原则不能超过200元。出现公款被盗应由出纳赔偿。
5、财会人员要忠于职守，严格执行财经纪律和财政政策，正确履行《会计法》赋予的权利和义务，为公寓理好财，当好家。
6、院长在财务开支审批中，要严格按照财经纪律办事。不得滥发奖金、补贴和实物。
7、公寓工作人员不得利用职权和工作之便谋取私利。在业务来往中绝不允许行贿受贿、收礼送礼、收取回扣和馈赠。
8、公寓领导和工作人员必须自觉做到廉洁自律，改进工作和生活作风，抵制各种不正之风。
9.严格按照有关财务规定建立健全会计帐簿。老人寄养经费、个人或集体捐赠和资助的款物及使用等一切经费收支都必须入帐，做到日清月结、帐款相符、帐目清楚。
10.严格执行审批制度，各项经费开支必须事先经院长同意。经费报销要有原始凭证，采购货物要有专人验收，报销凭证由经办人、验收人、院长签字后方可入帐，不符合手续的凭证不得入帐。
11.及时申领经费，保证供养经费按时、足额到位。
12.建立健全固定资产帐，购置和制作的各类生活设施，要如实登记入帐，坚持一年一次的固定资产清查，并填表造册存档，确保老年公寓的财产完整。
13.集中保管闲置固定资产，落实专人管理，防止流失。
14.按实际需要有计划地购置日常生活用品，确保入公寓入住人员生活需要。
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END
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篇2：老年公寓各项管理制度
养生中心员工职业道德规范公约
一、热爱党，热爱祖国，热爱家老年事业；
二、以公寓为家，视老人为父母，视家属为亲人；
三、爱岗敬业，精益求精，无私奉献；
四、尊重老人，关心老人，爱护老人 ；
五、举止文明，仪表端庄，礼貌待人；
六、文明用语，道德规范，遵纪守法 ；
七、互相帮助，相互团结，共同进步；
八、钻研业务，提高素质，奋发进取。
二不、四轻、五心、十五个允许、不允许 二不：
1、出现事故和严重差错发生原因未查清不放过。
2、出现事故和严重差发生的当事人未受教育不放过。
四轻：
1、说话轻；
2、走路轻；
3、开关门轻；
4、操作轻。五心 ：
1、接待客人要和蔼热心；
2、服务老人要认真细心；
3、解释情况要慎重耐心；
4、对待老人要体贴关心；
5、接受意见要诚恳虚心。
十五个允许、不允许
允许老人挑选服务员，不允许服务员挑老人。
2、允许老人能干的事情不干，不允许服务员将服务推给老人。
3、允许老人给服务员添麻烦，不允许服务员嫌麻烦。
4、允许老人对服务工作不满意，不允许服务员对老人不满意。
5、允许老人不听劝告，不允许服务员不耐心去工作。
6、允许老人委屈服务员，不允许服务员虐待老人。
7、允许老人有缺陷，不允许服务员嫌弃老人。
8、允许老人拒绝接受服务，不允许服务员拒绝服务。
9、允许老人闹情绪，不允许服务员发态度。
10、允许老人给小费或礼物，不允许服务员收小费、礼物。
11、允许老人不明白，不允许服务员借机装糊涂。
12、允许老人犯错误，不允许服务员纵容犯错误。
13、允许老人说家人不好，不允许服务员讲家属坏话。
14、允许家属说老人不好，不允许服务员讲老人坏话。
15、允许老人自由转出转入，不允许服务员鼓励（劝说）老人转出转入。养生中心员工岗位职责
一、养生中心总经理（副总经理）职责
1、认真贯彻执行党和国家政策、法律、法规，各负其责管理全公寓工作。
2、热爱老年事业，无私奉献，搞好老年公寓各项工作。制定好公寓长远规划，工作目标，调动各种积极因素，组织实施。
3、教育员工树立一切为了老人的服务宗旨，加强政治思想和业务技能学习，提高服务质量。定期检查督促各项指标的落实。
4、加强学习，不断提高管理水平和应急处理问题能力。严防各种事故的发生。
5、勤政廉洁，以身作则，团结员工，勇于创建一只服务于老年公寓的思想好，业务精优质高效的团队。
6、经常对员工进行各项安全防范教育，防火、防盗、防止一切事故发生。
7、创办学习型老年公寓，办出自己的特色。不断完善入住环境，使入住老人享受高品质的生活。
二、养生中心健康管理中心医务人员职责
1、认真完成所担负的护理任务，服从领导统一管理和指挥。
2、严格执行护理标准和操作要求，不得简化程序，不得懈怠。
3、加强学习，不断提高护理水平。牢固树立热爱老年工作，尊敬老人，无私奉献的崇高思想。
4、爱岗敬业，工作期间不得办私事，不得脱岗。不得从事与本职无关任何事情。
5、发现问题要及时处理和上报，不得延误和隐瞒。严格执行交接班制度。
6、严格尊章守纪、守法。确保老人和亲属满意。
三、养生中心餐饮人员职责
1、负责全公寓餐饮膳食工作，一日三餐，就餐准时，每天保障开水供应。
2、根据老人饮食特点，注意营养，科学合理配餐。
3、做好卫生和消毒工作。保持厨房清洁，无异味。
4、加强卫生安全防范意识，防止食物中毒及意外事故发生，一旦发生食物中毒要立即报告，保留、保护好现场，封存可疑食品，以待查清原因。
5、保护食堂财产，注意节约，杜绝浪费。
6、加强学习，不断提高烹饪技能。
四、养生中心护理服务标准
根据人入住的身体状核实确定护理级别，分别为自理、半护、全护、特护四个护理级别：
自理：老人属完全行为能力人，思维正常，活动自如。
服务内容: 1.房间卫生 2.洗床单、被褥 3.打开水、送饭4.能参加文体活动自我参与型，院方组织、活动，并提供场所及设施 5.负责清洗、消毒餐具 半自理：老人头脑清醒，身体活动稍有不便。
服务的内容: 含自理等服务内容外，另增加送到洗脸水、洗脚水、负责刮胡须、剪指甲，帮助老人洗澡。局部帮助型，老人个别项目由服务员来帮助。
全护理：老人思维基本正常行动不便，有时大小便失禁。
服务的内容： 在办护理的基础上，送饭到屋，消毒穿衣、脱衣、洗脸、洗脚、洗头、擦身、到便盆。
特级护理：老人不能行动，完全依赖他人照顾。
服务的内容： 在全护理的基础上，增加喂饭、喂水、喂药、帮助翻身，负责处理床上大小便，擦洗全身。
五、安徽金孔雀温泉养生中心简介
安徽金孔雀温泉养生中心是安徽外经建设（集团）有限公司投资建设的一所集中国传统养生保健、体检治疗、特色旅游、休闲度假为一体的综合性高档养生中心。本中心位于风景秀美的安徽省巢湖市温泉古镇汤池，毗邻合肥、南京、芜湖，交通十分便捷。沪蓉高速、合铜黄高速临镇而进，合九铁路、合肥洛岗机场、长江和巢湖黄金水道构成了立体的铁路、水路、航空交通网络，四季分明气候宜人，空气质量优秀。森林覆盖率高达95以上，区内外没有任何工业项目和污染，一级空气质量，空气中的负氧离子含量极高。项目整体按照中国传统建筑艺术风格筹建，山石林溪相互辉映，错落有致，集观赏性、智能化与人性化于一体，突出典雅与闲适，并充分利用功能的现代性和风格的传统性，达到完美统一。本中心以天然优质温泉资源和金孔雀温泉旅游度假村为依托，充分利用中医药养生保健方面的人才和技术优势，及先进的仪器诊断技术和国际化健康管理体系，以一站式、一对一式护理服务为特色，打造国内外特色鲜明的健康养生圣地。
养生中心占地33亩，拥有典型的徽派建筑群；拥有天然优质的温泉资源；拥有先进的医疗体检手段；拥有优雅舒适的高档客房；拥有特色药膳餐饮及中医保健服务，设备齐全，环境优美，是人间的天堂，是养生体检的胜地。养生中心拥有一批高端医疗检测设备，设立先进的医疗体检中心，同时，引进了大批优秀的能够熟练掌握中医药诊疗手段的医护人才，使顾客在放松享受优质温泉沐浴的同时，还能在中医辨证论治、综合调理的原则下，进行中药和药膳的综合调理，针灸和推拿的康复保健，使人体在精神健康层面、信息传递层面、能量代谢层面、功能变化层面均得到有效地调节，改善机体的亚健康状态，从而避免器质性病变的发生，实现治病于未然。
本中心为徽派建筑，总建筑面积约21670平方米，分别为养生楼12980平方米、益寿楼5040平方米、颐心楼3650平方米。养生中心有四星级宾馆标准配置的单间、标间、套房、豪华套房4种房型，共有301间，设备齐全，温馨舒适。所有房间均配备高速宽带网络、空调、免费茶等。
养生中心设有室内、室外两种SPA温泉，泉水清澈，水质良好，经国家和省内权威机构检测，其含矿物质总量高达每升1.2克，水中含有60多种对人体健康有益的微量元素和矿物质，如：钾、钠、钙、镁、锶、铝、锰、钼、钡等，PH值为8左右，有很大的医疗价值。共划分为三个区域：第一区域为温泉养生区，包括男女更衣室、温泉游泳池、十泉池等，共有10个中药池和一个温泉游泳池，水面积为260平方米，220立方米，可同时供80～100人沐浴浸泡。第二区域为休闲观景区，有假山瀑布、古亭、和景观养鱼池，是园区内的观景动感区域。假山高12米，长50米；池长35米，平均宽4.5米，面积为150平方米；假山设置有四处瀑布,高低错落,如天然而成；古亭石桥园路与假山相连,构成一幅美丽的山水画。第三个区域为修身养性区，有红鲤池、桥亭、古亭、室外健身等，是个动静结合，区域内可喂鱼、养鱼、赏鱼，可下棋、看书、赏月；可健身、运动。另外，还为顾客提供药浴、足浴和传统的医疗保健按摩等项目以增加温泉沐浴的疗效。
院内的太极广场和室内的健身房为顾客提供健身活动场所，并配有专业中医保健师指导教授传统中医保健操，如太极拳、太极剑、五禽戏等。益寿楼设有药膳坊、多功能宴会厅、自助餐厅等，药膳坊引进专业药膳师和营养师，配合体检结果，专人制定个人饮食计划。
养生中心毗邻安徽温泉旅游度假村，依托度假村和当地丰富的自然资源，配套建有金汤湖水上娱乐中心、垂钓中心、综合运动场、孔雀园、古堡餐厅、农家乐等项目。周边古迹众多：“天然氧吧”相思林，古树两两抱怀，情意绵绵；金刚寺、白云禅寺历史久远，闻名遐迩；有“小九华”之称的冶父山国家森林风景区，原始植被茂盛，山清水秀、绚丽多姿；百花寨生态区飞瀑直下、怪石嶙峋；周瑜墓、孔雀东南飞遗址、新四军江北指挥部旧址等，带您追溯历史的烟尘，感受历史的庄重和肃穆。除努力加强各项公寓的硬件建设管理外，安徽金孔雀温泉养生中心同时不断提高员工自身的业务水平，经常性的对员工进行思想教育，认真学习各项规章制度，了解国家针对养老机构的方针政策，牢固树立尊老、爱老、服务于老人的奉献精神，为创造和谐社会贡献力量。
安徽金孔雀温泉养生中心有限责任公司
篇3：老年公寓各项管理制度
建筑设计:鹿特丹D3BN
建成时间:2006年
调研时间:2014年1月7日
项目属于中高端老年公寓, 与周围四栋老年公寓共同组成专供老年人居住生活的社区。该社区的五栋老年公寓总共包括366套公寓, 其中22个四居室, 344个三居室。老年公寓内具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系, 基础设施分配合理, 不仅满足老年人拥有私人空间的需求, 同时又能满足其日常社交的要求。老年公寓除提供居住空间外, 还设有餐厅、礼堂、会客室、活动室、医疗室、健身房、洗衣房等, 为老年人提供衣食住行、休闲娱乐全方位保障。
篇4：老年公寓记事
安远县民政局在风景秀丽的九龙山下、龙水路旁，兴建了一所收费低廉、服务周到的老年公寓。
公寓刚开办，参观的人多，住进的人少。持有偏见的人还冷嘲热讽说：“房子再新、条件再好，不是孤寡谁会去住。”２００２年１１月２４日，从福建省公路管理局退休回老家的魏文波与本县退休的陈侃同志，两人儿孙满堂，为了过好晚年生活，他们排除各种阻力，与时俱进，第一批住进了公寓，受到工作人员的热情接待。他们和工作人员同艰苦、共患难，克服创办初期人员少，条件差及资金缺乏等困难，迎来了一批又一批住进公寓的老年人。
（二）
如何保证老年人身体健康，办好盘中餐是关键。有些老年人的家庭条件比公寓好，他们图什么去住公寓，图的就是清静、舒适的生活环境。享受副县级待遇的原农机局局长谢鸿运，夫妻同住公寓就是例证。
随着住公寓老年人的增多，公寓的服务项目由原来的一般护理，扩大到一级护理，服务内容由代领工资，购买日常用品和洗、缝衣服，到送茶、送饭、送洗澡水。公寓服务员在办理诸多繁、琐事中，认真负责，经常受到老年人的赞扬。唐忠基同志晚年生活不幸，２００３年实施白内障手术后，因视力模糊行动不便住进了公寓。服务员就一日三餐，不厌其烦地把热饭、热菜、热水送进房间，既保证他按时用膳，又做到清洁卫生，把纯朴高尚的爱送进了他的心坎里，落实了“替天下子女行孝道，为千万家庭分忧愁”的公寓准则。他深有感触地说：“住老年公寓，不是我家胜过我家。”
（三）
“宝山回来了！”众人交头接耳，兴高彩烈。八十五岁高龄的阳宝山是个眼不花、耳不聋、思路敏捷、身体硬朗的老人，二个月前因房屋搬迁，他热泪盈眶地离开了公寓。二个月后，他又在儿孙们的护送下高高兴兴地回到了公寓，一走进公寓院内就象回到了老家一样，他面带笑容地说：“你们好！我又回来了。”大伙则不约而同地回答他：“回来就好。我们又多了一个伴。”后来，有人开门见山地问他：“为何去了又回？”他悄悄地告诉我：“回家处理好房屋，每月花九十元租房住。白天倒好有茶客、牌友相伴，到了晚上则无人问津，过这种白天哈哈哈、晚上变哑巴的日子，我能不回来吗？”
７月２９日，住２０７房的阳如陶，突然头晕呕吐，被早起早睡的魏文波、陈侃发现后，立即告诉了值班员张明秀，张明秀很快来到老阳身边，一边了解老阳病史，一边用电话通知病人家属，以最快速度把病人送进了县人民医院抢救治疗。下午１７点整，当阳如陶同志精神抖擞地回到公寓时，值班员心情激动地喊：“老阳平安回来了，大家可以放心了。”寥寥数语，蕴含了多少真诚纯朴的爱，她的话拨动了老年人的
篇5：福音老年公寓管理制度
一、学习和会议制度
1、每日早晨5点祷告会开始，6点结束，每月15日和30日公寓老人集中学习日，学习适应老人的课程，通读《圣经》及老年公寓各项规章制度，评比好人好事。
2、每周星期三为工作人员集中学习日，要求每季写出一篇学习心得体会。每周日上午公寓内全体人员参加敬拜。
3、每季季末召开一次民主生活会，主要内容是：开展批语与自我批评，进行工作自查，交流思想。
4、会议要求充分发扬民主，做到人人发言，畅所欲言，互相尊重，互相支持，互相信任，相互理解。
二、财务管理制度
1、老年公寓种、养、加工及所有经营收入，有关部门捐款捐物，上级民政部门、政府拨款、财产转让、出租收入、利息收入等均应入帐。
2、实行一支笔审批制度，所有开支均需报负责人审批，重大支出需集体讨论，并报上级批准。
3、支出凭证（除老人生活费开支发票外）必须符合国家规定，并有经手人、证明人和领导签字，财务人员方可报帐。
4、严禁挪用公款，严禁以任何名义、任何理由将公款借给或变相借给个人。
5、公寓里所有的固定资产都要入帐，其它财产要有财产清查表并列入移交。
6、财务人员应妥善管好老年公寓的款、物等，严格按照现金管理条例，单位库存现金原则不能超过200元。出现公款被盗应由出纳赔偿。
7、财会人员要忠于职守，严格执行财经纪律和财政政策，正确履行《会计法》赋予的权利和义务，为公寓理好财，当好家。
8、负责人在财务开支审批中，要严格按照财经纪律办事，五保金只能用于公寓老人生活，不得挪作他用。不得滥发奖金、补贴和实物。
9、公寓工作人员不得利用职权和工作之便谋取私利。在业务来往中绝不允许行贿受贿、收礼送礼、收取回扣和馈赠。
10、领导和工作人员必须自觉做到廉洁自律，改进工作和生活作用，抵制各种不正之风。
三、卫生保健制度
1、建立卫生责任制，实行卫生区包干，对绿化区、公共场所、厕所的卫生由专人负责，公寓老人住房内外卫生由居住人自己负责，生活不能自理的老人住房卫生由护理人员负责。
2、居民房间要通风、无异味、无明显灰尘、污迹和蜘蛛网，窗明地净，衣物摆放整齐；公共场所、绿化区做到无纸屑、烟头、杂物、拉圾等；水沟、下水道要保持畅通、清洁。
3、个人卫生做到“五勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤 理发、勤洗衣服。禁止随地吐痰、随地大小便，保持良好的卫生习惯。
4、坚持一天一小扫、一周一大扫、一周一小评、一月一初评、一季一大评的卫生评比制度。
5、搞好食堂卫生，严防病从口入，食堂要勤打扫、餐具要勤消毒，严禁购买和使用腐烂、变质食品。
6、对公寓老人进行定期体检，建立公寓老人健康档案。医务室必须备有常用药品。
7、组织公寓老人开展文体活动，提供有益老人身心健康的娱乐，严禁赌博行为。
8、定期给老人和护理人员讲授有关心理护理、饮食护理、自我保健、老年常见疾病的护理等有关知识，提高自我防护能力。
四、食堂管理制度
1、厨房的炊具和公共物品必须指定专人负责保管，进出物品要登记造册，损坏和消耗的物品需经负责人同意方可报损。
2、食堂的库存，如大米、食油、调料等存放在保管室内，指定专人保管，进出库要登记并做到帐物相符。
3、安排好食谱，讲究干湿相济，荤素搭配，按时就餐。
篇6：老年公寓规章制度
第二条 学校认真贯彻教育部关于按班级安排住宿的要求，按照学生公寓物业管理和学生管理分工与合作的原则，体现“重心下移、以学院为主”的管理思路，学生公寓的物业管理由后勤集团负责，学生的思想政治教育和日常行为管理由学生处牵头负责，各学院具体组织实施。
第三条 充分发挥学校公寓内教育、管理、服务队伍的主导作用和学生自我教育、自我管理、自我服务中的主体作用，做到制度落实、管理落实、教育落实、服务落实。
第四条 在教育、管理、服务过程中，学校各相关职能部门、各教学单位要全面、真实、深入地了解学生情况，努力把解决学生的思想问题与解决生活问题结合起来，把教育管理学生与服务学生结合起来，维护学校稳定，促进学校发展。
第二章 学生公寓的管理组织及主要职责
第五条 学生公寓管理由物业管理和学生教育管理两部分构成。物业管理由公寓管理委员会负责，学校分管后勤工作的校领导担任主任，办公室设在后勤及产业集团。公寓管理委员会负责学生公寓物业管理工作的指导，制定学生公寓住宿安排和调整及水电管理、安全管理等工作。学生教育管理由公寓学生工作领导小组负责，由学校分管学生工作的校领导任组长，分管后勤的校领导任副组长，成员由学生工作部(处)、后勤保障处、武装保卫处、校团委主要负责人，各学院分管学生工作的副支书记或书记组成。办公室设在学生工作部(处)。办公室
负责定期分析和研究学生在公寓的思想动态;牵头处理公寓中学生的教育管理等日常工作;组织处理学生公寓突发事件等相关工作。必要时公寓管理委员会和公寓学生工作领导小组可举行联席会议，对涉及到物业管理和学生教育管理的交叉工作商议决定。
第六条 学生工作部(处)由一名副处长分管学生公寓教育管理工作。学生处思政科、学生管理科主要负责公寓内学生的思想教育及行为管理，组织开展各种安全教育、安全警示及文明建设活动，协助做好学生公寓物业管理相关工作。
第七条 后勤保障处由一名管理干部分管学生公寓物业管理工作。后勤集团学生公寓服务中心(以下简称公寓中心)，主要承担公寓物业和安全管理，协助做好学生思想教育和日常行为教育工作，落实物业管理制度。
第八条 保卫处对学生公寓安全工作负有指导、检查、监督职能。负责指导制定学生公寓安全管理制度，积极开展安全教育和安全警示，开展管理人员安全培训，定期牵头组织安全大检查，处理治安案件，会同各职能部门处置突发事件。
第九条 各学院具体负责本学院学生在公寓内的思想教育和日常行为教育。安排辅导员和班主任到学生公寓值班，了解掌握学生思想动态，处置突发事件;建立健全寝室室规、纪律卫生检查制度、住宿反馈制度等管理制度;将学生行为表现与学年鉴定、评优评先、入党、奖助学金评定等挂钩;配合学校相关职能部门处理公寓内发生的重大违纪事件和治安案件。
第三章 学生公寓文化建设活动的开展
第十条 学生公寓文化是校园文化的重要组成部分，营造良好的学生生活气息和文化氛围，提升学生文化品位及精神面貌，可以赋予校园文化新的内涵。学校要以公寓精神文明建设和学生公寓文化建设为“平台”，更好地实现管理与育人的统一。
第十一条 公寓管理员在校公寓学生工作领导小组指导下组织制定本公寓文化建设方案并积极组织开展宿舍文化艺术节等丰富多彩的公寓文化活动。
第十二条 校公寓学生工作领导小组根据各公寓宿舍文化艺术节的开展及其他综合表现，每年按公寓数的10%评选文明楼，每公寓评选10%的文明寝室，5%的文明示范寝室。
第十三条 学校学生民主管理公寓委员会负责公寓各类文化艺术活动的宣传。
第四章 学生寝室的调整
第十四条 学生公寓实行公寓化管理，即统一规划、统一布局、统一管理、统一卫生标准。
第十五条 期末学生寝室的调整安排，由公寓中心提出方案，在征求学生处、各学院意见的基础上报校公寓学生工作领导小组和公寓管理委员会，并通过联席会议审议后，由后勤及产业集团、各学院共同组织实施。学生寝室的零星调整，由公寓中心牵头组织实施。
第十六条 学生公寓调整时，学生必须按时调房或搬迁，不得无故拖延。 第十七条 学生必须按指定房间住宿，不得转让、出租，不得私自相互调整，也不得随意搬出。因特殊情况需要进行调整时，应经所在学院同意，报公寓中心批准后方可。学生不准校外住宿，否则，所产生的一切后果由学生本人负责。 第十八条 毕业生应按学校规定时间离校。凡是不按期离校并经劝说无效者，将强制其搬出宿舍。
第十九条 学生停学、休学期间，寝室床位由学校统一调配，不予保留。
第五章 学生公寓的卫生管理
第二十条 公寓中心负责公寓公共区卫生的清扫、保洁及寝室内务卫生检查，每周在校园网上通报检查情况。为加强卫生监督，各学院做好本学院学生寝室内务卫生的督促和抽查工作。
第二十一条 学生寝室卫生实行每天轮流清扫制度。值日生负责寝室内务卫
生清扫和物品整理工作，全天保持清洁。
第二十二条 每学期开学第一天全校进行宿舍卫生集中清扫。每周星期四下午全校进行卫生大扫除。
第二十三条 学生寝室实行定期与不定期、全面检查与楼层抽查相结合的卫生检查制度。卫生检查等级分为最清洁、清洁、不清洁三个等级。
第二十四条 学生处、团委和后勤集团每年共同组织开展“文明楼”、“文明寝室”、“文明示范寝室”创建活动及新生“寝室美化”设计大赛和叠被比赛。每年开展一次“优秀室长”评选活动。
第二十五条 学生公寓实行集中统一浆洗学生公寓用品制度，由公寓中心组织实施。
第六章 学生公寓的财产管理
第二十六条 学生公寓的财产由公寓中心统一管理，按学校有关程序统一安排维修。
第二十七条 公寓中心负责建立公寓财产登记，做到账物相符。 第二十八条 学生公寓非寝室内公共财产(如厕所、洗手间设施设备、楼梯扶手、窗户、垃圾箱等)由该幢管理员负责管理。
第二十九条 学生毕业离校时，须持毕业离校清单在公寓管理中心办理有关手续。学生财产损失由后勤及产业集团负责，承担相应赔偿责任。
第三十条 对破坏公寓设施设备的行为应及时制止。对检举揭发者，公寓中心给予表彰奖励。
第七章 学生公寓的安全管理
第三十一条 学生公寓安全管理由后勤集团负责，并在门卫处设值班室。后勤集团负责安全管理制度的落实和管理人员的培训，保卫处负责检查监督安全制度的落实、负责治安事件的查处，学生处负责学生的安全教育、学生违纪事件的处理，各学院具体负责组织学生的安全教育活动。
第三十二条 学生公寓实行定时开关门制度，昼夜值班。晚归学生，必须按规定(凭证在值班处)登记后方可进入。
第三十三条 学生实行会客管理制度。外来造访人员必须在门卫或管理员处凭证件登记，在值班室会客。未经门卫或管理员许可，不得入内。
第三十四条 进入异性宿舍，须在管理员处登记，经同意后方可进入，并在规定时间内离开。严禁留宿异性。
第三十五条 为保证学生个人财产的安全，学生离开寝室必须关好门、窗。学生贵重物品(手提电脑等)实行存放管理制。
第三十六条 严禁携带违禁品(包括黄色书刊和音像制品、易燃、易爆、剧毒物品、管制刀具和枪具)进入公寓。学生携物(箱子、大件类)离开宿舍，须持有效证件，经门卫生检查登记后方可带离。
第三十七条 加强学生公寓消防安全。严禁点蜡烛、点蚊香、使用大功率电器和应急灯。严禁在学生寝室烹饪食物、燃放烟花爆竹。不得在无人状态下对各类电器充电。
第三十八条 公寓工作人员实行定期和不定期的安全检查制度。在学生上课期间实行安全巡查制度，节假日轮流值班，重点检查，杜绝安全隐患。
第八章 学生公寓的水电管理
第三十九条 学生公寓用水、用电实行定额计量管理。超标费用由学生个人承担。
第四十条 学生用水用电由公寓管理中心专人管理，每月抄表结算。学生应自觉缴纳超标费用。
第四十一条 学生离开寝室须做到随手关水、关电。严禁私拉乱接电线，杜绝偷电行为。
第九章 学生公寓的假期管理
第四十二条 学校放假期间，学生因个人原因需滞留学校的，由学生本人提
出申请，经学生处审批后，由公寓管理中心安排集中住宿。
第四十三条 假期需提前返回学校住宿的，由学生本人提出申请，经值班老师同意方能到公寓管理中心办理留校手续。
第四十四条 假期留校学生必须参加学校和各学院组织的安全教育大会，必须按学院规定签定《安全告知书》、办理公寓《出入证》、预交水电费，必须凭出入证进出学生公寓。
第四十五条 假期留校学生必须遵守《四川南充经济专修学院留校学生管理规定》。
第四十六条 学生在假期留校期间违纪的，按《四川南充经济专修学院学生违纪处理规定》处理。
第十章 违纪与处分
第四十七条 根据《普通高等学校学生管理规定》、《普通高等学校学生安全教育及管理暂行规定》、《四川南充经济专修学院学生违纪处分规定》，学生违反公寓管理规定，可视其情节轻重，给予警告以上处分。
第四十八条 通过撬门、翻窗、翻阳台等非正常手段进出寝室者，给予严重警告处分。
第四十九条 在寝室内酗酒者，给予警告处分。酗酒滋事者，视其情节、后果给予严重警告以上处分。
第五十条 在寝室内务卫生检查中，一学期内累计出现三次不清洁记录的寝室，给予寝室成员通报批评。
第五十一条 在寝室内私自存放或使用管制刀具、枪械(含钢珠枪)者，给予记过处分。
第五十二条 向阳台外或窗外泼水、扔杂物者，给予通报批评或警告处分。 第五十三条 恶意拖欠超支水电费、损坏公物者，给予通报批评或警告处分。 第五十四条 在公寓内私拉乱接电线、违章使用电器者，视其情节轻重，给予通报批评或警告以上处分。
篇7：老年公寓安全管理工作总结
为了认真贯彻落实连民福[2015]17号《关于加强养老机构冬季安全管理工作的紧急通知》11月11日连云港市康复医院安排院保卫科、公寓负责人等相关人员到福康老年公寓进行安全隐患的排查，发现问题，并立即整改，强化督查，做到年内及将来无任何不安全事故发生，具体工作开展情况总结如下：
一、组织学习政策，增强责任
在2015年11月10日组织公寓管理人员及工作人员学习文件精神及市民政局有关要求，使他们了解政策，掌握并落实好政策，促进工作开展，确保不发生任何安全事故。
要求工作人员爱岗敬业，按照上级的要求做好自己的工作，做到要有爱心，更要有强烈的责任感，发现不安全因素要立即想办法添措施，排除解决，做到无大小事故的发生，确保老人安全。
二、排查存在的问题
1、个别老人不够讲卫生。
2、有个别人使用电器设备。
3、有个别抽烟的老人坐在床边抽烟。
4、有个别老人晚间电视及机顶盒处于待机状态。
三、整改措施
1、要求公寓管理人员加强管理，加强督查，任何人不得私自使用电器。
2、要求老人抽烟到指定区域，值班人员对吸烟老人入住的房间加强巡视，发现老人在房间内吸烟立即熄灭。
3、做到公寓的老人人人讲卫生，个个爱干净，养成好的生活习惯。
4、要求老人睡前将电视及机顶盒电源切断，值班人员要每个房间巡视，发现带电的电器立即切断电源。
四、建立安全制度，明确责任
篇8：浅析老年公寓的投资和开发
一、少子老龄化的家庭结构使反哺式的家庭养老不堪其负
我国正在逐步形成少子老龄化的家庭结构。一方面,伴随着生活水平和医疗水平的提高,我国高寿老人越来越多,另一方面,计划生育政策和提高生活品质,使得许多家庭只有一个或两个孩子,尤其第一代独生子女已经步入婚育年龄,逐步形成了以下人口结构组成的家庭(图1),这在不远的将来会成为城市的主流家庭。中国的养老方式以反哺式为主(1),然而,传统的反哺养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
80后夫妻的父母辈年龄区间大约为50~65岁,爷爷辈年龄大约在70岁以上,假设70岁以上的爷爷辈8个老人中,有3~5个在世,80后夫妻可能生育一个或两个孩子,并且年轻夫妻正处于事业的爬坡期,工作难免加班加点,那么其剩余的时间和精力,恐怕主要用于照顾孩子。对一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体健康并且孝敬老人,由其反哺式地主要照顾70岁以上的爷爷辈。对另一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体不是很健康或有其他情况,那么,就会产生很大的社会问题—老人生活处于没有保障的地步,只能依靠社会力量,而且那些由于种种原因而没有子女的老人日常生活起居更需要社会力量照顾。因此,中国传统的家庭观念正在受到挑战,养老也将从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。
二、老年公寓有一定需求,但相当多的老人支付能力有限
从影响房地产市场发展的国际指标分析来看,我国很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平,如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等,甚至低于世界平均水平,而老龄人口与总人口的比例(老龄化率)则是发达国家的水平,“未富先老”已成为重要的社会问题,也就是通常所说的“外国老人有钱,中国老人没钱。”
1. 老年公寓的需求来自于我国庞大的老年群体
近年来,老年人口占总人口的比例持续上升,2009年我国60岁及以上老年人口达到1.67亿,占总人口的12.5%。与2008年相比,老年人口净增725万(2)(图2)。
大多数老人都得面临这样的选择:单过、和子女一起住或者入住老年公寓。由于上了年纪行动不便、子女忙于工作等原因,许多老人物质能得到满足而精神却得不到满足,面临孤独等现实问题,配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓,必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
随着“十二五”期间老年人口的增多,老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。全国老龄办《2009年度中国老龄事业发展统计公报》显示,2009年我国80岁以上高龄老年人口达到1 899万,今后每年以100万速度增加,“十二五”期间将超过2 600万(3),几乎相当于澳大利亚人口总数。
2. 经济发达地区比欠发达地区对老年公寓的需求高
老年公寓的发展与经济水平的提高、社会习俗的转变以及文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上,就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈,而中西部地区相对不是那么急迫。
3. 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老,尽管现在的老人大多子女较多,但空巢和独居老人所占的比重已经不小,他们热衷于入住老年公寓。许多规模较大、条件较好的老年公寓,处于排队等候入住的状况。与此同时,我国城乡老年空巢家庭超过50%,部分大中城市达到70%,随着第一代独生子女父母进入老年,老年空巢家庭将进一步增多。
4. 部分老人具备入住老年公寓的支付能力
笔者对山东、浙江、宁夏、新疆等地的老年公寓进行了实地调查,发现60%以上的老人入住老年公寓的费用是由自己承担,大部分老人表示可以承担大致千元左右的老年公寓费用。全国每月人均养老金为1 200元。另据安徽省一所在地级市某学院的调查统计,该院有离退休人员70人,其中工资收入3 000元以上1人;2 000~2 999元17人;1 500~1 999元40人;1 000~1 499元12人,没有不满1000元的离退休人员。因此,对于具有较高学历、高职称或儿女有较高经济能力的老人而言,每月1 000~2 000元的老年公寓费用是可以承担的。
三、开发投资老年公寓的疑虑和建议
笔者借工作关系和100多位开发企业的房地产从业人士探讨开发投资老年公寓的问题,现对他们的疑虑加以总结并有针对性地提出一些解决途径和建议。
1. 优惠政策有限或不持续
国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策,尤其是在一些经济发达的地区。但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构,对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大,并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度,应该制定有利于社会力量兴建老年公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。
2. 有支付能力的老年人有限
部分开发企业从业人士认为,尽管我国老年人的总量很高,但有支付能力的老年人有限。在调查中,许多社会养老机构的负责人介绍,平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少,但真正入院的比率并不高,除去观念上的原因外,入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年,但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万,但济南市区有养老机构(老年公寓、托老所等)31处,床位2 365张,平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容,是一种专业化的社会服务,老人们生活在一起,自娱自乐,可以丰富他们的精神生活,有效减少年轻一代的负担。因此,最好的养老方式是社会化养老。而入住老年公寓的费用问题,是社会化养老的瓶颈。
建议对于100个床位以上规模的养老机构,免收或大幅度降低其营业税等一系列税费,其水费、电费的收取也应该按居民用电,而不是按经营性用电收费。
3. 开发企业取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益,实行全世界最严格的耕地保护制度。同时,土地的取得实行招拍挂等方式,加上拆迁的难度越来越大,使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知,开发商从市场上千辛万苦拿到的土地,不会去做慈善事业,所以开发老年公寓的积极性就不会很高。
建议老年公寓的投资者,可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成老年公寓的开发企业,建议在其取得土地时,予以土地招标上的优先和容积率的奖励。
4. 老年公寓投资比普通房地产开发的资金回收慢
从房地产投资的角度来看,老年公寓是租赁型,一次性投入,需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资,见效慢,资金的使用效率不高。据初步估算,普通型养老机构的建设费,单床成本平均需要8万左右,再加上其他成本,建造养老机构的费用十分大。在上海郊区,新建高、中、低档次的养老机构投资额,每张床位分别约为15万、10万和5万,建立一个中等规模、较为高档的100张床位的老年公寓,需要1 500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1 000元(不含伙食费、医疗费、零用费等),则一年为12 000元,不算利息,需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置,则需要15年收回本金。而普通房地产开发,投资35%就可以进行预售,占用的自有资金少。中等规模的项目,运作3~5年就可以完成,回收本金并取得丰厚的利润。
老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小,需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性,有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收,这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步,徘徊不前。因此,建议对于老年公寓的投资者实行政府贴息,或鼓励银行进行低息或无息贷款。
5. 老年公寓投资比普通房地产开发风险大
投资老年公寓比普通房地产开发风险大,短期内的市场容易预测,把握较大,而跨度长的投资,面临的风险更多。如泉州老年公寓规划用地10hm2,建筑面积总量可达3.5万m2,是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后,将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年就开始酝酿了,经过三年完成征地手续,2006年全面建成启用,历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资,还要面临一些老年人在入住时具有支付能力,但一段时间过后,失去了资产或收入,不再具有足够的支付能力的状况,老年公寓不能硬性地将老人赶出去,这种风险还缺乏社会化的解决方案。
6. 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分老年公寓入住率低,也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因,经济收入低是一个重要因素,尽管我国有1.67亿老年人,但相当一部分没有退休金收入,生活节俭。如今七八十岁的老人,要么曾经没有正式工作,要么曾经有工作但退休金不高,因此,多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少,一些老年人的养老金只能维持其基本的生活,显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源,一方面是老年人子女的资助,另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。
7. 老年公寓开发建造的难度大
老年公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看,老年公寓潜在市场巨大,但有效需求不足,其开发建设需投入一定的市场培育工作。
第一,老年公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求,还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于老年公寓的市场目标客源十分明确,推广时无需进行大规模的广告效应,但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对老年公寓概念的认识和接受,示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。
第二,老年公寓的建设比一般住宅更为复杂,建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅,因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。
第三,老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明,老年人对于各方面的需求顺序,首要的是医(医疗),其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中,优先考虑的是医疗费用有保障,有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓,医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”,不能把老年公寓做成一个相对封闭的系统,无法与外界环境发生信息与服务交换,无法进行资源的优化配置与互补。一些老年公寓片面追求“医院化”,门诊量很低,管理、服务、设备维护的成本十分高昂,而效能却很低下,实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式,开发和利用现有的资源,可以大大减少服务成本。
第四,应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化,希望不出自己的居室,就能够看电视,所以每个房间都需要配备电视机。
第五,应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境,公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。
总言之,老年公寓的建设内容除一般居住设施外,还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
四、老年公寓BOT融资方式
1. 老年公寓融资模式
因为老年公寓的资金回收期长,建设难度大,所以建设的关键在于资金来源。
第一种方式,由房地产商单独投资,作为一个地产项目来开发建设、出售,这种形式在国外较为普遍,美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式,房地产商投资与住户集资相结合的方式,住户可将原来住房出售或作抵押来筹集所需资金,入住后只需交纳少量的费用。
第三种方式,BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点,所需资金规模较大,所需资金回收期较长,可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓—BOT融资模式。
2. BOT模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称,即“建设-经营-移交”,BOT投资方式作为一种新的国际融资方式,目前广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中,由于老年公寓的开发特点,可以利用BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。
3. 模式分析
第一,项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司,也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目,发起人更应该拥有优秀的资质和信誉(图3)。
第二,项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓BOT项目中,政府是最重要的参与者和支持者。首先,老年公寓BOT项目必须得到政府的批准,并与项目公司签订各自的权利和义务。其次,由于老年公寓BOT项目属于公益性项目,政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持,政府部门也可持有项目公司的股份。
第三,项目公司与银行签订融资协议。一般来说,商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构,是BOT项目融资债务资金的主要提供者。在项目融资中,往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。我国老年公寓BOT项目可以寻求国家开发银行和四大国有银行的支持。如果政府层面有一定的优惠政策鼓励,就更具有可行性。
第四,项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化,除主要资金从银团获得外,还可以通过发行公司股票及公司债券等来募集资金。
第五,项目公司与承建商签订施工合同,与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造,通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可与承建商商议以入股等方式进入项目,建设款项的支付可根据事先签订的协议,在项目有现金流入的时期内分期支付,同样,设备款的支付也可在项目有现金流入的时期内分期支付。
第六,项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同;老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓建成后,老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同,而是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理,项目公司更可以成为监督方和管理方。
第七,保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方,项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素,要求项目各方准确地认定自己面临的主要风险,并为他们投保。
4. BOT建设老年公寓的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目,通过引入私人投资可提高服务效率并降低服务成本。民间资本的加入,可以提高企业经营效率,提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模地建设老年公寓,可以考虑创立统一的品牌,建立统一的物流配送中心,建立自身的物业管理公司和医疗救护中心;采用银团贷款,降低了单一银行的风险;另外,有保险公司的介入,也可以分散项目各方的风险。
总之,探索老年公寓的投资和开发模式需要集合大家的力量,以共同应对我国未富先老的严峻社会问题。
摘要：本文针对我国社会化养老发展滞后,房地产商不愿意投资老年公寓等问题展开讨论,从房地产投资的角度来剖析我国的老年公寓开发。
关键词：社会化养老,老年公寓
参考文献
②参见:全国老龄工作委员会办公室2010年6月《2009年度中国老龄事业发展统计公报》。