老年公寓经营计划书（通用8篇）
篇1：老年公寓经营计划书
天嘉湖老年公寓经营预案
一、养老事业现状。
中国是奉行家庭养老的国家，“养儿防老”视为天经地义，“居家养老”长期占据社会养老方式的主导地位。老年人居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是由家庭解决人养老的全部问题。然而近年来，在社会生活模式和养老意识变化的影响下这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。除计划生育政策和人口老龄化造成的直接且显性的影响之外，社会对“养老”需求的理解从基本的“伺候吃穿”逐渐向“让老人保持有尊严的社会生活”过度，这就使得传统的居家养老模式日渐无法满足人们的心理需求。
因此，社会需要形式多样的养老机构来满足不同层次的养老需求，多见的形式有：
机构养老模式：此种养老模式包括养老院、老年公寓等，社会老龄化加剧的产物，近些年来，我国在推进机构养老的过程中，已形成了国家或集体兴办、民间资本兴办等多种投资经营模式。
社区托老模式：小型家庭养老是许多个体为了满足社区内对养老的需求，自建的小型养老所，配套设施简单，规模一般在10床左右，遍布在住宅小区内，主要针对小区内居民及附近居民，经济实力较低，无自理能力，家中子女没时间照顾的老人。
产权式老年公寓：属新兴地产模式，它不同于一般的地产开发项目，具有周期长，回报率低，公益性较强的特点。相应成功案例较少，北京太阳城国际老年公寓，率先开发了这种老年住宅产业模式，管理追求硬件设施的优质，更注重在养老理念、模式、服务方式等方面的创新。
二、天嘉湖老年公寓项目定位
天嘉湖老年公寓计划依托天嘉湖生态旅游度假区，结合周边居住人群的消费水平和环境特点，打造成面对高尚社区人群的国际化、现代化、绿色环保并具有一流服务和管理水平的城市高端老年居住社区，建立以会员制养老公寓为主、酒店度假和传统老人公寓为辅的经营模式。
核心价值理念：天嘉湖老年公寓是采取居家健康护理(简称HHC,Home health care,)形式的持续照料退休社区(简称CCRC,Continuing Care Retirement Community)。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续与配偶共同居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。一定程度上缓解了老龄化过程中因环境变化造成更大的心理危机。另一方面，天嘉湖老年公寓所提供的优质管家服务使得生活在社区的老年人体验到优越的生活掌控感，从而更易于摆脱老年生活中的孤独感、提高生活适应能力。
三、会员尊享服务。
基础服务：为入住宾客提供房间清扫、衣物送洗服务、每日配送营养膳食或依照宾客口味提供特别料理、24小时全程安全监控和各
处紧急呼叫按钮保证您的日常生活安全；
管家服务：代缴日常水电、煤气费用、代购日常生活必需品、邮件收寄、出行订车订票等服务、生日宴会预定；
医护服务：定期组织及随时预约体检活动、为每位会员建立健康档案、为有需要会员提供半护或全护服务、子女不在身边的老人可预约就医陪护、提供老年思维及末梢肢体运动训练等课程，以延缓老化进程提高生活质量。
娱乐活动：配套的棋牌、老年网吧、书画活动、台球、乒乓、沙狐球、射箭、迷你高尔夫、温泉戏水、室内健身等各种康体活动，定期或根据老年需要组织观影、观剧活动和会员旅行活动。
四、经营方案预想。
计划仿照高端养老公寓多采用的：房屋（使用权）销售、会员制销售与散客短期出租相结合的经营方式。
具体价格以北京将府庄园和太阳城项目为例,会员资格价格为：
产权（使用权）销售价格为：
五、营销策划手段
篇2：老年公寓经营计划书
甲方(发包方)：阜阳市颍泉区宁老庄镇政府(社会统一组织机构代码：)。
法人代表： 职务：
乙方(承包方)：(社会统一组织机构代码：)。
公司注册地址：
法人代表： 职务：
乙方通过公开投标，中标甲方的阜阳市颍泉区宁老庄镇老年公寓十年的经营管理权，为进一步明确双方权利义务，经协商，特制订如下合同条款供双方遵守：
第一条、项目地址及设施
宁老庄镇老年公寓位于颍泉区宁老庄镇姜堂村，目前已建成2673平方米三层楼房一幢，及院墙、电动门、门岗室等等，设有电梯，洗浴室，卫生间等。
第二条、承包经营期限
乙方承包经营的期限为10年,即从 年 月 日起至 年 月 日止。
甲方在承包经营期限内将老年公寓的经营管理权提供给乙方，签订合同后，乙方应当缴付押金五万元，此款作为乙方履行合同的责任金，如乙方经营承包期内不能按时缴纳承包费，甲方可以用此款抵扣。如乙方按期履行每年的承包费，本合同期满后如乙方不再续约，此款原数退回乙方（不计利息）。合同书签订后第一至五年承包方每年缴付承包费人民币 元整，后五年内每年缴付承包费 元，除承包押金及第一年的承包费在合同签订时支付外，以后每年的承包费需提前付清，以后以此类推。
第四条 双方的权利和义务 发包方权利和义务：
1、确保宁老庄老年公寓房屋、设施、土地性质、承包权限及四邻地界清明，无争议；
2、有权维护老年公寓的利益不受损害，根据合同书要求收取承包费，同时按照国家标准承担入住五保供养人员的费用支出；
3、有权监督老年公寓的经营活动、业务范围和财务，每年对乙方的经营管理情况予以考核，考核优秀给予表彰、不合格予以通报批评，督促整改；
4、不以任何形式干涉承包方的合法经营权，在甲方允许的范围内，同意乙方对老年公寓不动产作改造更新，对动产及设备升级换代；
5、按本合同规定保障承包方的合法权益，如因乙方拖延承包费或经营不善，甲方有权取消乙方的经营承包资格，并收回承包权，若乙方中途放弃承包，甲方有权扣留履约保证金；
7、全面履行合同中应由发包方履行的全部条款。承包方权利和义务
1、有权聘任院长、副院长和各部门负责人组成本公司的领导机构,并报法人备案,承包期满或合同解除后,该领导机构即告解散。所有聘任人员的劳动关系由承包方安置；
2、有权决定公司的机构设置，制定规章制度，人事聘用、任免和奖惩；
3、有权根据实际需要购置新设备和资产（这部分资产属承包人所有）；合同提前解除、终止或到期后乙方购置的资产由乙方自行处理，但房屋装修及固定设施等不得拆移，甲方不予任何补偿。
4、承包方有权根据本合同规定,取得其应得的合法收入；
5、承包方有权在承包期内使用公司公章、合同章、支票、账号、发票等财务凭证；
6、承包经营期间,乙方对老年公寓实行自主经营,自负盈亏，并承担全部安全生产、涉法、涉诉等责任；
7、承包经营期间,承包方必须在老年公寓的法定业务范围内从事经营活动，限于集中养老、养老护理、医养结合项目等为老年人服务，不得经营其他业务。并无条件接收本镇范围内的符合五保供养条件的五保人员入住；
8、在承包期间,未经甲方同意不得对老年公寓内房屋结构、土地使用、设备设施等擅自更改或占用、挪用；房屋、配套设施等在承包期内，由乙方负责维护保养。
9、不得以老年公寓的名义对外提供担保、融资，不得以发包方财产设定担保行为，否则，发包方有权行使撤消权，因此产生的损失由承包方承担；
10、承担承包期间因管理不当给老年公寓造成的一切损失；
11、承包期内服从政府和当地有关部门的管理，承担综合治理、消防、环境卫生、食品安全、计划生育等各方面的管理责任。
第五条 法律责任及争议解决
1、承包方必须全面履行本合同中应由承包方履行的全部条款和其他诚信经营义务及老年公寓的章程规定；
2、在承包期内发生因工资、社会保险等劳动争议的，经法律裁决后应由乙方承担的费用；
3、本合同生效后即具有法律约束力,发包、承包双方均不得随意变更或解除，本合同需要变更或解除时,须经双方协商一致达成新的书面协议,在新的书面协议未达成之前,本合同仍然有效；
4、本合同履行期间,如国家有关政策与本合同签订时相比，发生重大变更，发包、承包任何一方利益受到重大影响,受影响的一方可以提出变更本合同；
5、由于不可抗力的原因使本合同无法完全履行或无法履行时,须发包方、承包方双方协商一致,可以变更或解除合同；
6、本合同期满后,如本老年公寓继续承包经营,且承包方履行本合同情况良好,承包方在同等条件下，有优先再承包的权利。
7、双方在履行合同中发生争议的，应协商解决。如协商不成的，双方可申请仲裁或诉讼解决；
第六条 合同终止
1、本合同规定的承包期满或上述合同无法继续履行情形出现时，发包、承包双方的权利义务履行完毕后,本合同自行终止；
2、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件及补充协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件与本合同内容不一致，以本合同为准，补充协议与本合同内容不一致，以补充协议为准。
3、发包方承包经营招标文件、承包方投标文件为本合同文件的组成部分。
本合同书一式三份，各执一份，另交颍泉区民政局备案一份。经甲乙双方签字盖章后生效。
发包方：宁老庄镇人民政府 承包方：
法定代表人： 法定代表人：
联系方式： 联系方式：
篇3：老年公寓经营计划书
建筑设计:鹿特丹D3BN
建成时间:2006年
调研时间:2014年1月7日
项目属于中高端老年公寓, 与周围四栋老年公寓共同组成专供老年人居住生活的社区。该社区的五栋老年公寓总共包括366套公寓, 其中22个四居室, 344个三居室。老年公寓内具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系, 基础设施分配合理, 不仅满足老年人拥有私人空间的需求, 同时又能满足其日常社交的要求。老年公寓除提供居住空间外, 还设有餐厅、礼堂、会客室、活动室、医疗室、健身房、洗衣房等, 为老年人提供衣食住行、休闲娱乐全方位保障。
篇4：老年公寓经营计划书
【关键词】独立式；老年人公寓；建筑计划；总体规划设计
目前，我国社会中人口老龄化现象的加重，需要我国政府采取有效的措施解决。居家养老模式已经不能适应目前我国新的养老需求，针对这一问题，政府加大对独立式老年人公寓的建设，可以在一定的程度上缓解养老问题的压力，为老年人提供一定的生活保障。
1 老年人心理与社会需求分析
老年人目前已经成为我国人口构成的一项重要组成部分，在社会人口中占了很大的比例。随着人口老龄化现象的逐渐加重，我国政府为了解决养老问题，开始建设独立式的老年人公寓。在建筑公寓的过程中，政府需要根据社会需求，对老年人的心理进行一定的研究，才能保证独立式老年人公寓建筑计划和总体规划设计的合理性，为老年人提供一个舒适、满意的生活环境。对于老年人的心理学研究，主要的研究理论基础是马斯洛的需求层次理论。马斯洛认为，人们的一些没有发生变化的需求是促使人们进行不同行为的前提，如果满足了低一级的需求，就会对高一级的需求变得迫切。在马斯洛的《人的动机理论》中，分了5种不同的层次需求，分别是生理需求、安全需求、交往需求、自尊需求和自我实现需求。例如，对老人而言，他们的生理需求在居住的设施中，主要体现为建筑设施的无障碍设计、采光和通风需求、居住和储藏空间的使用需求等。针对建筑中的附属设施，老年人的主要需求是保证清洁的卫生，满足基本饮食、医疗和照护需求等。
2 独立式老年人公寓建筑的规划计划
2.1 空间基本模式的设计
独立式老年人公寓的建筑规划设计过程中，对空间基本模式的设计非常重要，主要是指以建筑的基本平面结构为基础构成的不同的空间组成方式。设计人员可以根据不同的空间组成方式的特点，结合老年人的实际需要，设计出不同类型的建筑结构组织方案。设计人员在选用建筑结构的时候，要充分的考虑影响因素，综合建筑的区位要求、社区的配套设施、用地条件和一定的资金要求进行。独立式老年人公寓的空间基本模式，主要分为3种。第一种是老年公寓社区——居住平面；第二种是老年公寓社区——社团——居住平面；第三种是老年公寓社区——组团——居住平面和老年公寓社区——居住平面的混合结构组成。例如，独立式老年人公寓的一级空间结构模式，主要的组成元素是平面层。这种老年人公寓的空间基本模式设计，比较适合相对来说比较简单，而且对建筑规模要求比较小的老年人。在城市和地区的规模上不存在特定的限制，适合在大城市、中等城市或者小城市建设。
2.2 服务设置的空间配置
独立式老年人公寓的建筑设计和总体规划中，需要对老年人设施服务的空间设置需求进行充分的了解，为老年人的使用提供方便。在设计公寓服务设置的空间配置的时候，主要的参考依据应该是老年人的活动范围，根据老年人对设施空间的层次需求，设计出符合老年人需求的服务设置空间。老年人的活动范围主要分为5类圈，分别是基本生活空间活动圈、扩大邻里活动圈、社会活动圈、社区活动圈和设施类活动圈。根据老年人不同的活动圈，设计人员在设计独立式老年公寓的时候，对服务设置的空间配置设计，可以按照这些活动圈的功能和特点进行，设计出独特的、符合老年人需求的空间配置。例如，老年人在日常生活中停留时间最长和应用频率最高的一项场所，就是基本生活空间活动圈。主要是以家庭作为老年人出行的中心，老年人活动的范围从自家内院或者附近院落到绿地、户外道和住宅单元入口和老年人活动站等。基本生活空间活动圈的活动半径相对比较小，老年人的活动时间也比较短。在设计的时候，保持180米—220米的距离，保证老年人可以在5分钟内到达的距离最好。
2.3 建设规模的确定
在独立式老年人公寓的建筑设计和总体规划设计过程中，保证公寓规模和使用的合理性是一项重要的工作内容。判断是否合理，主要的判断依据是服务的目标人群是否满足；建筑的投资是否具有一定的经济效益；公寓是否满足老年人的实际需求。独立式公寓作为一项养老的社会机构，在设置的过程中，占据主导作用的是老年公寓是否具有一定的投资和经济效益。独立式老年人公寓规模的大小，对公寓使用功能价值的发挥具有重要的影响。因为规模的大小，决定了公寓中的服务质量和服务范围。一般情况下，如果老年人公寓的规模比较大，组成的元素就相对比较复杂，在建筑内包括的体系就有很多。例如，公寓内部应该包括餐饮体系、文化娱乐服务体系、医疗卫生保健体系等。而规模较小的老年人公寓，经济条件相对较差，入住的老人比较少，导致一些老年缺乏交流的条件和氛围。因此，在独立式老年人公寓的建筑设计和总体规划过程中，确定公寓的建设规模十分重要，需要设计人员掌握科学的规模划分依据，根据实际的建设需求和老年人的需求实现对公寓规模的科学划分。
3 实例分析——以清凉山老年公寓设计为例
清凉山老年公寓位于西安市长安区清凉山公园内，建设的主要目的是为了解决西安市中日益突出的老龄化问题。建立清凉山老年公寓，建筑的目标是为老年人提供全方位的服务，包括修养、居住、治疗和保健等服务，旨在为老年人打造一处理想的家园，让老年人可以健康养老、精彩养老和快乐养老。该项目的东侧和北侧是西安市的规划路，南边是清凉山公园，具有便利的交通条件，而且周围的环境比较优美，具有非常好的建设条件。为了保证清凉山老年公寓的使用安全，设计人员在建筑设计和总体规划的过程中，按照7级的抗震、设防烈度进行设计，为老年人的安全提供了有效的保证。
清凉山老年公寓项目的占地面积大约是260亩，计划在地上实施的建筑面积是14万平方米，容积率是0.8。在项目的控制性详细规划书中定义相关的经济技术指标作出了严格的规定，为项目的建设和施工建立了一定的技术参考和约束。本次项目的整体建筑设计和总体规划方案的设计目的，主要是保证不同的设计单位可以积极的参与和配合此次项目的设计规划，集思广益，选择出最加的设计方案作为本次项目最终的实施方案，保证清凉山老年公寓可以成为一所国内一流的示范性养老公寓。因为清凉山老年公寓是一项比较特殊的民用建筑，对设计方案的要求比较高，设计成果必须包括设计思想的文字说明、总平面布局图、总体效果鸟瞰图等。
4 结束语
随着我国人口老龄化问题的不断突出，在社会的发展过程中，解决老年人的养老问题已经成为了一项紧急的工作。为了解决目前我国的养老问题，政府在调整和颁布新的政策法规的同时，还应该采取有效的措施，保证老年人的健康生活。建立老年人独立式公寓可以为老年人提供舒适的生活环境，对于解决我国的养老问题，具有重要的作用。
参考文献：
[1]陈演生.独立式老年人公寓建筑计划及总体规划设计研究[M].西安建筑科技大学 ，2011.
[2]汪俊旭.独立式老年人公寓居住空间设计研究[M]. 西安建筑科技大学 ，2012.
[3]董昕.昆明市老年公寓室内空间的调查与研究 [M].昆明理工大学 ，2013.
[4]王军民.老年公寓的楼栋空间组合及总平面设计 [J].中华建设，2013，（06）.
篇5：九公寓超市经营计划书
九公寓超市经营计划书
——店长﹡﹡﹡ 第一部分：现在情况分析
营业额较以前有所下降，亏库问题尚未解决，在经营过程中 也出现了管理上的问题，员工未能从心理接受超市的规章制度等一系列问题，为了使问题得到有效解决，从以下各个方面分析原因。
一、员工在接货品，在清点数量方面存在问题。例如，在供货商清点数量较快时，未能及时制止，在数量方面含糊不清，就这么草草了事，从根本上来说是员工责任心不够强，未能把这份工作当作是本职并且应该做好的工作。在规格较大时，没有认真清点数量，导致亏库问题严重。
二、超市内所有商品保质期未能得到不保证，一方面是店长的失职，另一方面是供货商来货的问题，还有导购上班接货是只对货物的数量进行了验证，并未仔细观察货物日期是否新鲜，是否漏气。供货商在来货时日期已不太好也占了一方面，例如双汇肠；鸿运的软面包，蛋黄派，金麦圈，等达利园系列；圣之润的小王子系列；万盛家的金针菇，竹笋等；佳龙的包装不好，总是出现漏气现象。这些问题导致损货很多，在经营过程中又造成了不必要的麻烦。
三、员工上班不认真，收银和导购聊天，对于空缺的货架置之不理，有时员工以上厕所为由出去逛一圈，时间较长，而收银未能起到监督的作用，这是收银的失职。在一个班快要结束的时候导购有不想上货的想法，站在一个方便的位置等着下一个接班人的到来，在这个过程中，管理层也未能做好应尽的责任，在上一，每个班都有管理层
检查的规定也没有坚持下去。
四、学生素质有待提高，学生买东西会顺手牵羊，或者有时候干脆不付钱，拿到东西直接就走，这种现象我在十公寓超市上班当收银的时候遇到过，也进行了及时的制止。每逢高峰期时派人在店里很重要，人多的时候，导购可以不用上货，对顾客进行必要的观察，把不好的动机扼杀在摇篮中。
第二部分：问题的解决
想要解决问题，还是得从管理上下手，店长一个人的力量是不够的，管理层的力量也是不够的，要培养出一批负责任的员工帮助店长一起管理超市才是最重要的，只有员工负责任了，以上的问题才会得到有效解决，亏库的根源也会少很多。
一、在超市给员工一个家的感觉，让大家更爱这个氛围，可以再超市内部设立各个角色，安排给不同的人担任，适当的组织活动让大家有上班之外更多的交流机会，增进员工之间的感情。
二、要软硬兼施，对于不同的员工采取不同的办法，管理层与员工多交流，但是在交流之外也要让员工对管理层有敬畏，这就要求管理层的业务水平要足够硬，这才能让员工从心里服从管理。
三、内部监督。这不仅是收银与导购的相互监督，也是管理层之间的相互监督，更是员工和那个对管理层的监督，一个企业要想完善经营，内部监督很重要。
四、九公寓超市地理位置没有五公寓与八公寓那么占有优势，但是与十公寓超市相比还是要好很多，这可能是导致九公寓超市营业额在四个店的评比中一直排第三的主要因素之一。但是也受其他方面的影响，也许会是订货方面的问题，在这方面我会多多向各个店长请教，比如哪些商品针对男生顾客销量比较好。
第三部分：未来努力方向
一、营业额
相比店面占地面积，九公寓超市比五公寓超市占地多；货架也比五公寓多好几组。我会虚心向各个店长学习，利用好我们所占的优势把我们店的营业额提升一个高度，在此基础上缩小与五公寓超市的差距，争取赶上五公寓。
二、亏库
每个月总会有部分资金以亏库的形式流出超市，几乎成了一个很严重的问题。我会从各个方面下手，把对超市的责任心深入到每一个员工的心中，不管是高峰期还是平常，都会多到店里，手把手教好现任员工该会的业务能力，也会从自身做起，给店里员工做一个榜样，让他们从心里服从管理，把店里的事物当成是自己的事儿，让每一个人起到监督的作用，以减少亏库。但是对于那些对超市影响不好的员工，也会采取强硬的措施。
三、管理方面
篇6：老年公寓经营计划书
在____民政局的大力支持下，在公寓领导的正确领导下，公寓全体工作人员共同努力，紧紧围绕公司“创新理念、提升素质、强化服务、有序发展”的工作目标，结合本公寓的实际情况，认真完成各项指标与任务，实现了社会效益和经济效益双丰收。现将20工作计划如下：
一、以制度管理为抓手，不断促进公寓效益上台阶
公寓成立不足一年，各方面还存在一定不足和欠缺。年，公寓将始终坚持“敬老爱老、积德积福”宗旨，强化内部管理，继续建立健全各项内部管理制度，确保各项制度落到实处，推动公寓效益不断提升，努力完成2015年目标任务。
对现有的《学习和会议制度》、《卫生保洁制度》、《食堂管理制度》《食品中毒应急预案》、《值班、交班制度的管理》等，将加强管理、明确分工、责任到人;对出台的《门卫工作职责》、《服务人员工作职责》、《炊事员工作职责》等，实行岗位定人，实施监督检查。通过既分工又合作的形式，提高员工的整体素质和服务水平，切实实现以制度管人、管事、减少工作的随意性，力求每个工作人员做到严于律己，宽以待人，积极进取，毫不懈怠，进一步促进老年公寓内部管理工作细化、量化、人性化、科学化。
二、以人才培养为抓手，努力实现服务质量得满分
为提高公寓新老工作人员基本素质，最大限度实现规范服务、文明服务、优质服务，实现入住老年人满意度100%目标，2015年将从三方面进一步强化全体工作人员培训培养工作。一是要定期组织工作人员进行政治学习继续;二是坚持会议制度，对日常工作和突发性问题及时总结工作经验和纠正工作中存在的问题;三是抓好业务培训工作，根据国家行业标准基本规范要求，加强员工业务学习，尤其是陪护、急救技能等培训和形态语言、礼节礼貌、服务技巧培训等，采取“请进来，走出去，自己学”的方法，定期实施培训使员工队伍建设向规范化、标准化、职业化方向发展。通过业务培训使我们护理队伍由传统的经验型向专业化、标准化、科学化转变，为提高服务质量提供有力保障。
三、以安全保卫为抓手，大力营造安心安稳好氛围 公寓安全是开展一切工作的基本点，2015年公寓将把卫生安全、安保任务提上重要议事日程，通过多种方式确保老人住的安全、吃的放心。一是定期开展安全宣传教育知识培训工作，不仅要对新上岗的人员进行细致耐心的安全和内务管理培训，对老员工同样要加强警示，并且要努力通过老人们喜闻乐见的方式，同时将老人纳入安全管理培训范畴，让老人们在寓教于乐中懂得安全的重要性，更懂得如何更好地保护自身安全，共同增强安全防范意识，营造良好氛围;二是强调《服务人员工作职责》，细化分工、明确责任，除管理人员在早晨及班中不断地向老人灌输安全第一的思想外，做到24小时细心服务、24小时关注安全，努力确保安全;三是重视用电细节，规整好公寓电缆电线，随时提醒老人注意关闭电热毯等电器，并由公寓护工和保安人员每晚23点定时巡查老人房间电器关闭情况，未关闭的及时关闭电源，避免因电热毯运行时间过长造成安全隐患等。四是杨额落实厨房管理相关制度，确保采购人员及厨房工作人员照章办事，对采购的产品进行索证，将采购的食材按要求放置到储物区域，做好清洁卫生和食品安全，对餐用具进行清洗消毒、并做好记录，将每日饮食留样48小时被查，并做好食品留样记录，做好餐厨废弃处理，并做好记录，对入口食物坚决做到细心细致。
篇7：老年公寓经营计划书
2016年是公寓业务范围与增资扩股的一年。全体员工在李萍院长的领导下精诚团结一致，完成了2016计划的全部工作任务。我们始终以争创养老机构服务品牌为目标，秉承“老吾老，以及人之老”的核心价值理念，以中华民族尊老爱老的传统美德精神为中心，本着为政府分忧，替百姓解难，为老年人养老、安居、健康提供最全面的服务，坚持以人为本的原则，为老年群体在生活中的健康监护、日常照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面提供最全方位的服务，帮助孤寡老人和贫困家庭解决生活困难，真正使老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐。现将2016工作小结如下：
一、公寓转变观念，推行无纸化办公
实行老人档案与护理信息化管理,从2016年底开始。院长办通过强化培训使员工逐步掌握电脑操作，通过电脑记录《护理交班记录》。大部分数据实现电子化，特别是实施公寓与敬老院远程数据的链接，达到统一管理。所有老人、员工数据通过数据库管理，达到动态管理、即时掌握各种信息。各种表格电子化，数据不仅准确全面，真正做到无纸化办公。
二、提高认识，增强防范意识
强化老人护理安全，针对公寓的特点，我们重点抓好老人护理工作的安全：
1、强化员工安全教育，提高员工安全意识。我们每月员工会议时对员工进行半小时“安全教育”；在员工中开展消防灭火、水电、器材使用等方面的知识和技能培训，特别是灭火器的使用，以及“火灾防护流程”教育。
2、加强安全防护器材的保存和管理。实行分管院长部门全面负责，分级管理，全员共管的安全行机制。
三、加强硬件建设，促进软件建设，提高老人护理水平
我们在强化硬件的基础上，进一步完善软件建设，全面提高我院的老人护理水平。一是在社会志愿者的捐赠获得“善款”xx元，新增三台大功率洗衣机。安装一套“Ip网络监控攝像头”，全面提高我院安全防范水平，[第一课件]二是强化员工职业技能培训，两名护理员通过国家培训，获得“护理专业中级证书”。目前公寓获得国家中级护理员证书的有三人、高级的一人，十五人获得海南人事劳动局颁发的初级护理员证书。三是全面提高护理质量，增强老人对养老院“养老”的信心，除每月对员工进行护理考核外，奖勤罚懒。我们还通过老人家属对员工进行“满意度”测评，达到提高护理水平的。
四、围绕“运行考核达标”工作，全面提高内部管理水平
在2016年开始院长办就向各部门下达加强“运行规范考核达标”工作制度，我们以“达标”为动力，全面提高管理水平，提高护理技能，分阶段、分层次地完善我院的各项管理制度。首先及时召开员工大会及时传达国家养老政策信息，提高员工对“考核达标”工作的认识，二是对照“规范标准”各部门自查自纠，分步实施，做到逐项达标。三是完善文档管理机制，做到“建立制度”、“严格执行”、“逐项记录”。
五、加强培训、提高技能，不断提升集中供养服务质量
公寓始终将管理队伍和护工队伍建设作为提高整体工作水平和工作能力的首要切入点，与2016年一样先后组织管理和服务人员到外地学习交流，并结合公寓自身情况，制定出一套切实可行的管理方案。建立了定期培训制度，提升护理员的工作技能。员工进入公寓必须先进行岗前专业技能培训，安全常识的教育考核等。平时每月组织员工进行一次护理技能培训，把培训内容系统化，并将理论和实践结合，把实际操作也纳入培训范围内。通过对老人基本生活照料、医疗保健等老年常规护理、老年阶段的特点、老年人的心理护理、临终关怀等专业知识的学习。使公寓管理和护理团队在管理和服务上逐步走上科学化和规范化的轨道。在此方面我们主要做了以下几项工作： 1、2016年12月公寓选派王富川、韦颜2名护士参加国家民政部举办的中级护理员培训班学习
2、李xx院长参加第九界全国养老院院长论坛
3、引进农垦医院原总护士长王x到公寓任副院长主管公寓护理工作
六、完善实施创新工程，注意积累、总结提高 创新服务形式
在做好生活护理工作的同时，我们一直把老人文化养老作为2016年的重点工作，组织志愿者每周给老人表演文艺节目，让老人感觉到天天这里歌舞升平；敬老院我们做到每季度都有社会志愿者慰问，让老人远离城市一样感觉到城市的温度。完善2016年创新管理模式
针对2016的创新服务模式，我们做了相应的调整使此模式在养老服务工作中得到更加完美的发挥，2016我们的服务更温馨、更加人性化。继续紧抓提高床位入住率这个龙头，进一步加大宣传公寓养老力度，[第一课件]继续完善2016年提倡“关爱父母天天行”活动，并把次活动推向公寓与家属的联系纽带，充分展示了2016老年公寓的良好新形象。
扩展经营思路。充分利用服务设施齐全、服务队伍专业规范的优势，把服务送入社区，积极开展了以“助餐、助急、助浴、助医”为主要内容的短期寄养、文化娱乐、医疗保健、联谊互动等居家养老服务。利用公寓完善的设施和场地，组建了志愿者服务文化娱乐队伍，吸引周围的居家老人到公寓参加活动，实现公寓老人与社区老人的融合，取得了良好的经济效益和社会效益，“关爱老人人人有责”。
七、志愿者服务与合作 1、2016年在志愿者服务上我们联合了多所中学、与大中专院校爱心志愿者服务上门到敬老院、老年公寓、居家养老送温馨与文艺表演活动，公寓员工自编自导了两场精彩的文艺汇演。爱心活动得到老人与社会一致赞同，老人开心的说那些孩子就跟孙子孙女一样可爱可亲。在这方面我们基本上保障了每月都有志愿者服务团队到养老公寓慰问老人，每季度都有志愿者服务对下敬老院慰问五保户（注：公寓2016年志愿者上门服务x次，人数达到x人次；慰问老人的礼品金额约x元；敬老院志愿者慰问x次，人数约x人慰问物品约x元，物资一批总价值约x元）。
2、我们延续了与海南医学院国际护理学院长期合作，同时作为国际护理学院的学生见习基地。国际护理学院志愿者学生将定期到我公寓做义工或慰劳人表演歌舞。
3、我们同时也是志愿者，2016年我们向孤寡老人赠送了价值x元的慰问品，并继续救助了孤寡老人何x（金额：x元），免除林x阿婆（孤儿王x的奶奶）x元的水电费与伙食费。
八、努力做好居家养老服务、敬老院管理、养老公寓管理等工作 居家养老服务方面：
1、美兰社保局居家养老服务：从09年开展居家养老服务以来，我们一直把上门服务质量放在第一位，在2016年在老人人数增加的同时我们没有因为人数增加服务质量下降或服务次数、时间减少的情况，2016年内我们实现了0投诉服务。一年以来我们开展的社区服务上门次数x次、累计服务时间x小时（政府核准时间4469小时）超出政府购买服务时间x个小时。
社保局居家养老服务工作虽然是全新的工作，但是经过一年半的服务过程中我们实现了0投诉服务。
在居家养老服务过程中我们为老人做了以下工作：买菜、做饭、洗衣被、个人清洁与家庭清洁、聊天读书看报、陪同就医、给老人倒屎倒尿、维修水电、安装电视天线等服务，受到老人与街坊连理的好评。一年中我们每逢老人住院公寓领导都会委托员工带上温馨的礼物与祝福到医院看望，并交代工作人员及时跟踪老人病情做好老人后勤保障工作。（比如王丽文亲自多次免费为住院老人熬汤；包饺子等）敬老院管理方面：
x镇敬老院现安置五保老人x人（其中自理x人；半护理x人；全护理x人），配备管理服务护理人员x人，自费老人x人，孤儿一人。
为了更好的服务五保老人，从分体现了以人为本的管理理念。积极配合区民政局完善敬老院基础设施的建设（路灯设置；旧房改造成强制监护区；健身娱乐器材的配置），生活用品及娱乐设施一应俱全。现三江镇敬老院内环境优雅，设备实施完善，绿草满地，花果飘香，十分适宜老人居住，是五保老人安享天年的精神乐园和幸福家园。是发展庭院经济，改善老人伙食。我们充分利用敬老院现有的空地，坚持部分“以院养院”的办院方针，大力发展庭院经济。养殖鸡100多只，种植各类瓜果，全部用于改善老人伙食，发挥五保老人自身的优势鼓励他们参与集体劳动。为了更好的服务五保老人我们主要做以下两方面工作：
1、时时翻新菜谱，让五保老人吃得满意。食堂伙食每餐有一荤一素，两菜一汤，每周变换食谱，做到荤素搭配，营养丰富，以满足老人们的不同口味并做好病号饭。
2、定期组织体检，2016年我们组织了所有入住五保户与孤寡老人的免费体检工作，为确保老人身心健康。2016年xx之家老年公寓还安排医生护士每周定期巡诊，配备各类常用药品，每天可为老人测量血压、血糖等数据，定期为老人进行细致全面的身体检查，为每位老人建立病历档案，详细记录老人的身体状况和病史等基本情况。同时我们还引进xx中山医院、xx中医院xx分院、海南省中医院专家小组为老人义、巡诊。
九、在统筹管理方面我们秉承以人为本的方针：
1、精心选人，配备一支赖以信任的坚强班子
为了把养老院办成具有一流水准的养老院，我们首先是精选管理人员。养老院内的每位工作人员都是经过反复筛选认可并严格培训择优录取，特别是2016年2月份引进前海南省农垦医院总护长王文贞任护理院长后公寓各项护理工作有声有色，服务更加有丰富多彩。院长李萍作为法人她不断加强自身学习，是一名组织观点强，思想素质好，工作积极性高，敢于创新，勇于奉献，是一名处处以身作则的好领头人。炊事员王宁是一名专职厨师，手艺精良。其次是解决工作人员的后顾之忧。我们对养老院工作人员一视同等对待，享受同等待遇，也及时为他们生活排忧解难，充分调动他们工作的积极性，安心地工作。
2、强化管理，在敬老院与养老院同时建立一个规范有序的服务中心。加强养老院的管理，我们落实了管理责任制，达到了“二个到位”。
一是生活管理到位：各项管理设施征求大多数老人的意见，严格执行食堂管理制度、卫生制度、文体活动制度、值班制度、院规民约等一系列规章制度，定期组织全体员工学习新知识新技能，不断提高自我服务技能。在敬老院五保老人之间，建立了互帮互助小组，相互之间开展帮护活动，使一些高龄、生活不能自理的老人能够得到及时帮助。二是工作管理到位：为调动院内工作人员的工作极性，我们落实岗位责任考核制，每月有奖罚，年底有大奖。
3、热诚服务，营造一座老有所乐的理想乐园
为让老人们度过一个欢乐的晚年，我们在加大硬性设施建设投入的同时，我们始终把服务工作放在第一位，继续强化了“二个服务”。
一是社会化服务:这些年来，全市上下尊老爱老已蔚然成风，大中专院校组织红领学雷锋志愿者服务对定期上门为公寓与敬老院打扫卫生、送温馨慰问品、表演文娱节目等爱老助老宣传养老服务活动。
二是亲情化服务:对养老院的老人，我们总是千方百计满足老人们的愿望，从不把老人当外人看待，而是热心、尽心、全心地做好服务工作。每位老人生病，工作人员都能像亲人一样地热心服务，在伙食上安排病号饭，不厌其烦地为他们端汤、送水、喂茶，守候床前，精心侍候，周到服务。每位生活不能自理的病危老人都是工作人员为其端屎拉尿，没早没晚地照料，直到安详去逝。如今，养老院的老人可以玩得开心，吃得满意，过得幸福。2016年重阳节我们为老人举办“夕阳暖”的爱心文艺节目，引进大学生志愿者举办两场盛大的元旦文艺联欢会，分别是海南师范大学爱心志愿者协会12月12日三江敬老院表演文艺节目与送温馨活动；小记者海南站的小朋友们给老人带来了欢歌乐舞、送温馨活动得到老人一致好评。
在未来的2016年工作重点是:锐意进取、创新求实、促进发展
一、进一步完善敬老院、养老公寓老人入住手续规范化、各项操作规范化与标准化
二、各项工作责任细化与落实到位化
三、加强志愿者服务定时与多元化
四、提高服务质量与服务层次化
五、做好落实与xx市中医院xx中医院的协议工作
六、做好启动护理康复中心的工作
康复中心基本完工预计2016年4月份开始试运行，新的分院将会是一座全空调、设备设施比较完善的养老康复中心。
篇8：浅析老年公寓的投资和开发
一、少子老龄化的家庭结构使反哺式的家庭养老不堪其负
我国正在逐步形成少子老龄化的家庭结构。一方面,伴随着生活水平和医疗水平的提高,我国高寿老人越来越多,另一方面,计划生育政策和提高生活品质,使得许多家庭只有一个或两个孩子,尤其第一代独生子女已经步入婚育年龄,逐步形成了以下人口结构组成的家庭(图1),这在不远的将来会成为城市的主流家庭。中国的养老方式以反哺式为主(1),然而,传统的反哺养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
80后夫妻的父母辈年龄区间大约为50~65岁,爷爷辈年龄大约在70岁以上,假设70岁以上的爷爷辈8个老人中,有3~5个在世,80后夫妻可能生育一个或两个孩子,并且年轻夫妻正处于事业的爬坡期,工作难免加班加点,那么其剩余的时间和精力,恐怕主要用于照顾孩子。对一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体健康并且孝敬老人,由其反哺式地主要照顾70岁以上的爷爷辈。对另一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体不是很健康或有其他情况,那么,就会产生很大的社会问题—老人生活处于没有保障的地步,只能依靠社会力量,而且那些由于种种原因而没有子女的老人日常生活起居更需要社会力量照顾。因此,中国传统的家庭观念正在受到挑战,养老也将从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。
二、老年公寓有一定需求,但相当多的老人支付能力有限
从影响房地产市场发展的国际指标分析来看,我国很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平,如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等,甚至低于世界平均水平,而老龄人口与总人口的比例(老龄化率)则是发达国家的水平,“未富先老”已成为重要的社会问题,也就是通常所说的“外国老人有钱,中国老人没钱。”
1. 老年公寓的需求来自于我国庞大的老年群体
近年来,老年人口占总人口的比例持续上升,2009年我国60岁及以上老年人口达到1.67亿,占总人口的12.5%。与2008年相比,老年人口净增725万(2)(图2)。
大多数老人都得面临这样的选择:单过、和子女一起住或者入住老年公寓。由于上了年纪行动不便、子女忙于工作等原因,许多老人物质能得到满足而精神却得不到满足,面临孤独等现实问题,配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓,必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
随着“十二五”期间老年人口的增多,老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。全国老龄办《2009年度中国老龄事业发展统计公报》显示,2009年我国80岁以上高龄老年人口达到1 899万,今后每年以100万速度增加,“十二五”期间将超过2 600万(3),几乎相当于澳大利亚人口总数。
2. 经济发达地区比欠发达地区对老年公寓的需求高
老年公寓的发展与经济水平的提高、社会习俗的转变以及文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上,就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈,而中西部地区相对不是那么急迫。
3. 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老,尽管现在的老人大多子女较多,但空巢和独居老人所占的比重已经不小,他们热衷于入住老年公寓。许多规模较大、条件较好的老年公寓,处于排队等候入住的状况。与此同时,我国城乡老年空巢家庭超过50%,部分大中城市达到70%,随着第一代独生子女父母进入老年,老年空巢家庭将进一步增多。
4. 部分老人具备入住老年公寓的支付能力
笔者对山东、浙江、宁夏、新疆等地的老年公寓进行了实地调查,发现60%以上的老人入住老年公寓的费用是由自己承担,大部分老人表示可以承担大致千元左右的老年公寓费用。全国每月人均养老金为1 200元。另据安徽省一所在地级市某学院的调查统计,该院有离退休人员70人,其中工资收入3 000元以上1人;2 000~2 999元17人;1 500~1 999元40人;1 000~1 499元12人,没有不满1000元的离退休人员。因此,对于具有较高学历、高职称或儿女有较高经济能力的老人而言,每月1 000~2 000元的老年公寓费用是可以承担的。
三、开发投资老年公寓的疑虑和建议
笔者借工作关系和100多位开发企业的房地产从业人士探讨开发投资老年公寓的问题,现对他们的疑虑加以总结并有针对性地提出一些解决途径和建议。
1. 优惠政策有限或不持续
国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策,尤其是在一些经济发达的地区。但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构,对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大,并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度,应该制定有利于社会力量兴建老年公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。
2. 有支付能力的老年人有限
部分开发企业从业人士认为,尽管我国老年人的总量很高,但有支付能力的老年人有限。在调查中,许多社会养老机构的负责人介绍,平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少,但真正入院的比率并不高,除去观念上的原因外,入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年,但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万,但济南市区有养老机构(老年公寓、托老所等)31处,床位2 365张,平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容,是一种专业化的社会服务,老人们生活在一起,自娱自乐,可以丰富他们的精神生活,有效减少年轻一代的负担。因此,最好的养老方式是社会化养老。而入住老年公寓的费用问题,是社会化养老的瓶颈。
建议对于100个床位以上规模的养老机构,免收或大幅度降低其营业税等一系列税费,其水费、电费的收取也应该按居民用电,而不是按经营性用电收费。
3. 开发企业取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益,实行全世界最严格的耕地保护制度。同时,土地的取得实行招拍挂等方式,加上拆迁的难度越来越大,使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知,开发商从市场上千辛万苦拿到的土地,不会去做慈善事业,所以开发老年公寓的积极性就不会很高。
建议老年公寓的投资者,可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成老年公寓的开发企业,建议在其取得土地时,予以土地招标上的优先和容积率的奖励。
4. 老年公寓投资比普通房地产开发的资金回收慢
从房地产投资的角度来看,老年公寓是租赁型,一次性投入,需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资,见效慢,资金的使用效率不高。据初步估算,普通型养老机构的建设费,单床成本平均需要8万左右,再加上其他成本,建造养老机构的费用十分大。在上海郊区,新建高、中、低档次的养老机构投资额,每张床位分别约为15万、10万和5万,建立一个中等规模、较为高档的100张床位的老年公寓,需要1 500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1 000元(不含伙食费、医疗费、零用费等),则一年为12 000元,不算利息,需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置,则需要15年收回本金。而普通房地产开发,投资35%就可以进行预售,占用的自有资金少。中等规模的项目,运作3~5年就可以完成,回收本金并取得丰厚的利润。
老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小,需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性,有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收,这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步,徘徊不前。因此,建议对于老年公寓的投资者实行政府贴息,或鼓励银行进行低息或无息贷款。
5. 老年公寓投资比普通房地产开发风险大
投资老年公寓比普通房地产开发风险大,短期内的市场容易预测,把握较大,而跨度长的投资,面临的风险更多。如泉州老年公寓规划用地10hm2,建筑面积总量可达3.5万m2,是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后,将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年就开始酝酿了,经过三年完成征地手续,2006年全面建成启用,历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资,还要面临一些老年人在入住时具有支付能力,但一段时间过后,失去了资产或收入,不再具有足够的支付能力的状况,老年公寓不能硬性地将老人赶出去,这种风险还缺乏社会化的解决方案。
6. 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分老年公寓入住率低,也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因,经济收入低是一个重要因素,尽管我国有1.67亿老年人,但相当一部分没有退休金收入,生活节俭。如今七八十岁的老人,要么曾经没有正式工作,要么曾经有工作但退休金不高,因此,多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少,一些老年人的养老金只能维持其基本的生活,显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源,一方面是老年人子女的资助,另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。
7. 老年公寓开发建造的难度大
老年公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看,老年公寓潜在市场巨大,但有效需求不足,其开发建设需投入一定的市场培育工作。
第一,老年公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求,还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于老年公寓的市场目标客源十分明确,推广时无需进行大规模的广告效应,但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对老年公寓概念的认识和接受,示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。
第二,老年公寓的建设比一般住宅更为复杂,建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅,因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。
第三,老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明,老年人对于各方面的需求顺序,首要的是医(医疗),其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中,优先考虑的是医疗费用有保障,有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓,医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”,不能把老年公寓做成一个相对封闭的系统,无法与外界环境发生信息与服务交换,无法进行资源的优化配置与互补。一些老年公寓片面追求“医院化”,门诊量很低,管理、服务、设备维护的成本十分高昂,而效能却很低下,实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式,开发和利用现有的资源,可以大大减少服务成本。
第四,应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化,希望不出自己的居室,就能够看电视,所以每个房间都需要配备电视机。
第五,应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境,公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。
总言之,老年公寓的建设内容除一般居住设施外,还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
四、老年公寓BOT融资方式
1. 老年公寓融资模式
因为老年公寓的资金回收期长,建设难度大,所以建设的关键在于资金来源。
第一种方式,由房地产商单独投资,作为一个地产项目来开发建设、出售,这种形式在国外较为普遍,美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式,房地产商投资与住户集资相结合的方式,住户可将原来住房出售或作抵押来筹集所需资金,入住后只需交纳少量的费用。
第三种方式,BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点,所需资金规模较大,所需资金回收期较长,可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓—BOT融资模式。
2. BOT模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称,即“建设-经营-移交”,BOT投资方式作为一种新的国际融资方式,目前广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中,由于老年公寓的开发特点,可以利用BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。
3. 模式分析
第一,项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司,也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目,发起人更应该拥有优秀的资质和信誉(图3)。
第二,项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓BOT项目中,政府是最重要的参与者和支持者。首先,老年公寓BOT项目必须得到政府的批准,并与项目公司签订各自的权利和义务。其次,由于老年公寓BOT项目属于公益性项目,政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持,政府部门也可持有项目公司的股份。
第三,项目公司与银行签订融资协议。一般来说,商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构,是BOT项目融资债务资金的主要提供者。在项目融资中,往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。我国老年公寓BOT项目可以寻求国家开发银行和四大国有银行的支持。如果政府层面有一定的优惠政策鼓励,就更具有可行性。
第四,项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化,除主要资金从银团获得外,还可以通过发行公司股票及公司债券等来募集资金。
第五,项目公司与承建商签订施工合同,与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造,通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可与承建商商议以入股等方式进入项目,建设款项的支付可根据事先签订的协议,在项目有现金流入的时期内分期支付,同样,设备款的支付也可在项目有现金流入的时期内分期支付。
第六,项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同;老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓建成后,老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同,而是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理,项目公司更可以成为监督方和管理方。
第七,保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方,项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素,要求项目各方准确地认定自己面临的主要风险,并为他们投保。
4. BOT建设老年公寓的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目,通过引入私人投资可提高服务效率并降低服务成本。民间资本的加入,可以提高企业经营效率,提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模地建设老年公寓,可以考虑创立统一的品牌,建立统一的物流配送中心,建立自身的物业管理公司和医疗救护中心;采用银团贷款,降低了单一银行的风险;另外,有保险公司的介入,也可以分散项目各方的风险。
总之,探索老年公寓的投资和开发模式需要集合大家的力量,以共同应对我国未富先老的严峻社会问题。
摘要：本文针对我国社会化养老发展滞后,房地产商不愿意投资老年公寓等问题展开讨论,从房地产投资的角度来剖析我国的老年公寓开发。
关键词：社会化养老,老年公寓
参考文献
②参见:全国老龄工作委员会办公室2010年6月《2009年度中国老龄事业发展统计公报》。