第一篇：老年公寓项目建议书
老年公寓建设项目建议书
金山老年公寓项目建议书
二0一三年九月
目
录
一、项目名称、
二、项目地点
三、项目提出的依据
四、建设内容与规模
五、投资估算及资金来源
六、社会效益和经济效益分析
七、结论
一、项目名称
1、项目名称：金山老年公寓
2、项目发起人：XXXXXX置业有限公司
二、项目地点
项目建设地址位于XXXX镇XX村前岗组，该地块属前岗村民组废荒地。
三、项目提出的政策依据
1、中共“十八大”报告明确指出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。近日，李克强总理由明确指出要“推动社会力量成为发展养老服务业的主角”，通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
2、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(豫政办[2006]105号)
3、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福[1998]19号
4、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》(国办发[2000]19号)
5、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号)
6、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉(财税[2000]97号
7、《中华人民共和国土地管理法》
四、建设规模、建设内容和设计理念
(一)建设规模
项目占地100亩，规划建筑总面积5万平方米;以干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体组成建筑景观群，分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每25亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积1.25万㎡。每个小区建设2层单体公寓8栋，每栋建筑面积260㎡，每栋配套餐厅50㎡，共计建筑面积2480㎡。6层集体宿舍式公寓2栋，每栋约4100㎡，每栋配套餐厅300㎡个小区，综合娱乐活动室300㎡，共计9400㎡。社区中心建设大型文化活动中心2480㎡。每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体，四个小区总建筑面积约50000㎡。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内,设置2个出入通道。
(二)建设内容
1、主体建筑:二层单体公寓32栋,6层集体宿舍式公寓8栋，大型配套餐厅8个，小型配套餐厅32个，小型综合娱乐活动室4个，大型综合娱乐活动室1个。
2、图书馆1个,用以满足老年人读书需求。
3、诊所、药房各1个为老年人提供健康保障。
4、垂钓园：依托该区域三面环水的特点建设垂钓场。
5、蔬菜种植园：在周边租用耕地兴建5-10亩菜园，老年人自愿参与种植活 4
动，同时可为老年人提供绿色、健康、新鲜的蔬菜。
6、风雨走廊：连接于各个建筑物之间建设风雨走廊。
7、院内道路、地坪均为混凝土。
8、社区绿化不低于50%。
9、停车场和大巴车：为探亲家属提供停车位，并配备大巴车2辆，每周
2、
4、6定点接送老年人进城探亲、购物、访友等。
10、社区超市：满足老年人日常必备消费。
11、其他附属设施。
建设内容低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
(三)总体平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射(可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感)，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。
(四)产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
(五)项目社区文化活动室设计与布置
社区文化活动分两大块，一是整个社区的大型文化活动室，一是各小区的小型文化活动室。所有文化活动室都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。文化活动室配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
(六)社区内环境规划设计
园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观 6
功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰;应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
(七)单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构;楼层：低层为2层，多层为6层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室内管线暗 7
敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。
房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。
(八)户型面积控制及户内设施
户型多层主要是一房和二房，均带厨卫;一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的50%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
(九)车位、商业配套的设置
在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。
商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
五、投资估算与资金来源
(一)投资估算依据
1、河南省建设工程造价标准。
2、本项目的建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。
3、相类似建筑近年的投资估算指标。
(二)投资估算范围
投资范围包括本项目的建筑工程、设备及安装工程、绿化和水土保持工程、 给排水工程和配套附属设施费用及运营成本等。
1、项目投资估算
经估算，项目总投资为7620万元，全部为固定资产投资。具体如下：
(1)主体楼建筑工程费和土地成本核算5500万元。
(2)主体楼安装工程费2000万元。 ( 3)图书馆50万元。 (4)诊所、药房30万元。 (5)、垂钓园200万元。 (6)蔬菜种植园50万元。 (7)风雨走廊150万元。 (8)院内道路、地坪190万元。 (9)社区绿化300万元。 (10)停车场和大巴车150万元。
(11)周转资金1000万元。
2、资金筹措
本项目建设投资7620万元，全部由项目实施单位自行出资。
七 经济效益分析
该项目属公益福利事业，投资属一次性投入，而收益具有长期性、慈善性。 数千名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物3.9万斤，鸡蛋6.6万个，肉类
1.69万斤，蔬菜6.6万斤，水果2.3万斤。需要服务人员1000余人。有效地拉动了地方经济。
(一)成本估算
1、职工工资，服务管理人员按1000人计算，每人工资福利按30000元/年计算，年工资福利共计3000万元。
2、管理办公及取暖费900万元/年
3、固定资产消耗成本900万元/年
4、其他不可预计费用100万元/年。
5、年均总成本4900万元。
(二)年收入估算
入住人(含饮食保健活动)人均收费17000元/年，以3000人计，年收益为5100万元。
(三)资金回收
每年回收资金为5100-4900=200万元，基本属于福利慈善性项目。
八社会效益分析
1、提高周边地区居民的生活水平和生活质量
该项目建成的服务宗旨是“全心全意为入住老年人服务”，使每一位入住的
老年人都能在这里感受到大家庭的温暖。因此本项目可以提高周边地区居民的
生活水平和生活质量。
2、增加就业渠道
项目建成后需要一定数量的护理人员，可直接解决1000人的就业问题，另外可提供30个人以上的临时性工作。
3、按每4个老人需一个劳动力照顾计算，可节约劳动力750个，每年可为社会创造1500万元以上财力。
4、解决部分老年人的养老问题
来此居住的老年人不仅可以很好体会到老有所养，还可以充分体会到老有所乐的愉悦，做到人与社会的和谐相处，高质量的安度晚年。
5、解决部分社会矛盾，促进社会和谐
子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化进而招致老人的抱怨，同时由于生活方式、生活习惯及思想观念不同也常常会产生冲突，由此导致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以缓和家庭矛盾，促进社会和谐。
6、形成良好的社会影响和示范效应
能够在社会上会造成很大影响，吸引各界对于社会化养老的重视、关注和积极探索，同时通过良好的示范，在全社会树立起良好的尊老敬老的风尚。
九 结 论
以上报告分析表明,本项目的建设可改善当地养老状况，改善养老院老年人居住条件和环境，促进城镇整体水平提高，有利于和谐社会的建设，具有良好的社会效益，因此，建设本项目很有必要，并且是可行的。
驻马店市恒基置业有限公司
2013年9月25日
第二篇：老年公寓可行性研究报告及项目建议书
(一)
已有 15266 次阅读 2011-4-23 10:44 |个人分类:房地产|系统分类：:营销实战|关键词:老年公寓 项目建议书 可行性研究报告 目 录 第一章 总论
第二章 项目背景 第三章 市场预测
第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案
第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论
第一章 总论
一、项目名称：
重庆”XXXX”老年公寓
二、项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、项目投资单位：
1、重庆XX职业技术学院：占51%;
2、德国社会福利保障联合会：占49%。
四、建设内容：
1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套(一期一阶段);
2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米(一期二阶段);
3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米(二期);
4、环境建设(一期、二期)。
五、建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩;
2、建筑面积：160000平方米(其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米);
3、床位：4000个(其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个)。
4、人均居住面积：40平方米。
六、项目总投资：
项目预计总投资约为4.7435亿人民币(其中：一期投资约：5185万元;二期投资约：42250万元)。
七、项目筹资方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第二章 项目背景
一、建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要;拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。
学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书;与意达丰业(加拿大)国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业(加拿大)国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证;与爱因斯特——中国(IAESTE-CHINA)达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平;与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据：
《中华人民共和国老年人权益保障法》; 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》; 《中国老龄事业的发展》白皮书; 《中华人民共和国土地管理法》; 《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》; 《社会福利机构管理暂行办法》;
《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》; 《老年人建筑设计规范》;
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》;
《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》; 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》; 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。
三、项目提出的理由与过程：
1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用;
2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章 市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上;
2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的
一、
二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人(即“三无”)和低保对象等困难老年人的养老;
3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用;
4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求;
5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：
1)由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。 2)将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。 3)今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式， 另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人(即“三无”)和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：
由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展(有限)公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住;二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。 据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张;
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1)据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2)现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过;80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过;工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。
因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
1)最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升;今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。
2)随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市(83.8%)、银行(64.7%)、健身场地(56.6%)、农贸市场(55.1%)、棋牌室(47.1%)、餐饮(44.9%)、茶馆/茶楼(39.7%)和蛋糕店(30.1%)。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为;
3)随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动(63.5%)、参加老年协会(48.0%)、参与教育和培训(32.4%)，参加老年公寓管理工作(15.5%)。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章 项目的重要性和必要性
一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等;使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设;另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。
二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：
1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨;
2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级;
3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要;
4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。
三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”(高文凭、高职称、高收入)老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益;另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。
四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：
目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
第五章 项目选址及建设条件
一、项目选址：
(一)拟建地址状况：
项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。
沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。
歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。
(二)拟建地址的建设条件：
1、基础条件有利：
项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。
2、自然环境优越：
歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有"渝西第一峰"的美称，有"山城绿宝石"和"天然氧吧"之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。
项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。
3、交通即将改善：
项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。
目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。
4、医疗配套完善：
项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心;8公里内有新桥医院、肿瘤医院;重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。
5、“五通”条件具备：
项目所在片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
6、发展前景广阔： 项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。
重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。
第六章 项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1)该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓;
2)结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。
3)为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4)以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：
后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道;楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动;建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米(国际高档老年公寓标准为50平方米);
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好;
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施;
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备;
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统;
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅;
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室;
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施;
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施;
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
(一)总体布局： 酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
(二)建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩;
2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米;
3、床位：4000个。
4、人均居住面积：40平方米。
5、绿地率：>50%;
6、容积率：<1;
7、停车位：100个。
(三)建筑项目 A、改建项目：
1、改建4栋学生公寓：
将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。
增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。
2、改建专家小院：
一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。 B、新建项目：
1、综合大楼：
新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1)底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心(超市商场、银行、保险、邮局等)等; 2)二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等; 3)三层：为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室; 4)四层、五层：
为老年公寓(二期后为度假酒店客房)。客房总计设150间(套)左右，可接收300人入住。
2、老年公寓：
新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。
(四)项目功能建议
1、老年公寓：
1)4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。
2)新建综合大楼，客房区总计设150间(套)左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右(一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房)。
3)新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务;二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1)老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务; 2)商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅(兼西餐厅)等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施;室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心： 1)协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。 2)会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带;同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容： l 沿湖绿化 l 滨水景观 l 休闲广场 l 广场绿化 l 庭院景观 l 园艺小品 l 林荫小道 l 运动场
四、建设周期
该项目分为二期建设(其中一期又分为两个阶段)：
(一)一期工程：容量达到500人，投资达到5185万元 A、第一阶段：容量200人，投资955万元。
1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ;
2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;
3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。
4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。 B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。
1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元;
2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元;
3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元;
4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。
6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。
(二)二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。 其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。
1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元;
2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元;
3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元;
4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。
5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。
6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。
第七章 投资估算及资金筹措
一、投资估算：
(一)一期投资估算：
1、土地费用：约450万元
新征土地15亩，征地费用15亩×30万元=450万元
2、土建工程费用：约3835万元
1)原校舍房屋改造7000平方米，635万元; 2)新建房屋：16000平方米×2000元=3200万元;
3、房屋配套设施建设费用：约550万元
按500个床位，每个床位平均投入1.1万元 4000床位×1.1万元=4400万元
4、公共设施建设配套工程：约300万元
5、其它：约50万元 合计：5185万元
(二)二期投资估算：
1、土地费用：约9450万元
新征土地300亩，征地费用300亩×30万元=9000万元
2、土建工程费用：约31235万元
新建房屋：137000平方米×2000元=27400万元;
3、房屋配套设施建设费用：约38500万元
按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元 3500床位×1.1万元=3850万元
4、公共设施建设配套工程：约1700万元
5、其它：约300万元 合计：42250万元。
(三)总投资估算
一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第八章 投资效益预测
一、一期投资效益预测：
按该项目一期建成(包括第一阶段和第二阶段)以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小;房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。
(一)年均营业收入：
1、客房收入：863.43万元
1)学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位，按平均每张床位1500元/月(含餐饮)，80%入住率计算(目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右)：
200张床位×1500元/月×12月×80%=约288万元; 2)综合楼老年公寓：约288万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓 150张床位，按平均每张床位2000元/月(含餐饮)，80%入住率计算： 150张床位×1500元/月×12月×80%=约288万元; 3)商务客房：287.44万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房： 75套(间)，按平均每套(间)150元/天，70%入住率计算： 75套(间)×150元/天×365天×70%=约287.44万元;
2、护理收入：151.2万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算： 350张床位×1200元/月×12月×30%=约151.2万元;
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元
4、商场收入：91.25万元
按平均每天每人产生5元利润计算： 500人×5元/天×365天=约91.25
5、养生收入：116.8万元
按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算： 40元/人×80人×365天=约116.8万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租(医院、协会办公、商业)收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：30万元
按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×50人×12月=约30万元
9、老年大学：25.2万元
按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元
10、洗衣：33.6万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×350人×12月=约33.6万元
11、其他收入：73万元
按每天收入2000元计算： 2000元/天×365天=约73万元
年均营业收入
=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =约1684.61万元
(二)年均营业支出：
1、营业费用：596.69万元 1)工资及福利费用：360万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月(含福利)： 100人×3000元/月×12月=360万元; 2)管理费用：168.46万元
按营业收入的10%计算：1684.61万元×10%=168.46万元 包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。 3)水电气费用：68.23万元
按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元 营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元
2、营业成本：293.92万元 1)餐饮成本：258.92万元 l 老年餐饮：115.2万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 576万元×20%=115.2万元
l 度假酒店餐饮：143.72万元 按餐饮营业收入的50%计算 287.44万元×50%=143.72万元 2)养生成本：35万元
按养生营业收入的30%计算： 116.8万元×30%=35万元
营业成本合计：258.92+35=293.92万元
3、营业税金及附加：941.21万元 1)营业税：68.23万元(5%) 1684.61万元×5%=68.23万元 2)城建税：117.92万元(7%) 1684.61万元×7%=117.92万元 3)教育费附加税：67.38万元(4%)： 1684.61万元×4%=67.38万元
营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元
(三)年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=1684.61-1144.14=540.47万元
(四)项目投资回收期：
一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元， 投资回收期：5185万元÷540.47万元/年=9.6年 预计一期项目投资9.6年收回成本。
二、二期投资效益预测： 按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。
(一)年均营业收入：
1、客房收入：6720万元 1)老年公寓：
新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月(含餐饮)，80%入住率计算： 3500张床位×2000元/月×12月×80%=约8400万元;
2、护理收入：1890万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算： 3500张床位×1500元/月×12月×30%=约1890万元;
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63万元
4、商场收入：638.75万元 按平均每天每人产生5元利润计算 3500人×5元/天×365天=约638.75万元
5、养生收入：511万元
按每天有10%的人进行养生，每人40元计算： 3500人×10%×40元/人×365天=约511万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租(医院、协会办公、商业)收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：60万元
按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×100人×12月=约60万元
9、老年大学：168万元
按20%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×3500人×20%×12月=约168万元
10、洗衣：336万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×3500人×12月=约336万元
11、其他收入：365万元 按每天收入10000元计算： 10000元/天×365天=约365万元
年均营业收入
=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =约11080万元
(二)年均营业支出：
1、营业费用：4254万元 1)工资及福利费用：2520万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月(含福利)： 700人×3000元/月×12月=2520万元; 2)管理费用：1108万元
按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。 3)水电气费用：554万元
按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元 营业费用合计：2520+1108+554=4254万元
2、营业成本：1497.3万元 1)餐饮成本：1344万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 6720万元×20%=1344万元 2)养生成本：153.3万元
按养生营业收入的30%计算： 511万元×30%=153.3万元
营业成本合计1344+153.3=1497.3万元
3、营业税金及附加：1772.8万元 1)营业税：554万元(5%) 11080万元×5%=554万元 2)城建税：775.6万元(7%) 11080万元×7%=775.6万元
3)教育费附加税：443.2万元(4%)： 11080万元×4%=443.2万元
营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元
(三)年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=11080-7524=3556万元
(四)项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元， 投资回收期：42250万元÷3556万元/年=11.9年 预计11.9年收回成本。
该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。
第九章 项目风险分析及规避建议
一、项目风险分析：
1、观念的风险
中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、价格的风险
目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。
3、季节的风险
由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。
4、交通的风险
该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。
另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。
5、多元化的风险
该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动;能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品;能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。
二、风险规避建议：
老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：
1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住;
2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，
3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势;
4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险;
5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务;二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住;
6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险;
7、本项目每年上缴的各类税金高达1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险;
8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。
第十章 结 论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造重庆”XXXX”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解决4000位老年人入住养老服务机构，有效缓解重庆市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧;
本项目建成后将填补重庆市高档老年公寓的空白，解决重庆市没有高档老年公寓的难题，为“三高”(高文凭、高职称、高收入)老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。开创了让老年人“老有所为”的养老服务机构模式，这样既能快速地提升重庆市的城市档次与品位，同时又能有力地促进重庆老年公寓结构调整，从而进一步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。
本项目是由重庆XX职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该老年公寓可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达1800多万元，此外老年公寓还能提供800人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。
该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为XX职业技术学院家政专业学生的实训基地，同时也将为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。为重庆市培养高级护理人才作贡献。
老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。重庆作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国50个养老产业示范点之一，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
综上所述，我们的结论是：建造”XXXX”老年公寓，具有显著的社会效益和较好的经济效益，因此这是一个建造可行性很强的项目。
第三篇：重庆“XXXX”老年公寓可行性研究报告及项目建议书
(一)
目 录 第一章 总论 第二章 项目背景 第三章 市场预测
第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案 第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论
第一章 总论
一、项目名称：
重庆”XXXX”老年公寓
二、项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、项目投资单位：
1、重庆XX职业技术学院：占51%;
2、德国社会福利保障联合会：占49%。
四、建设内容：
1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套(一期一阶段);
2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米(一期二阶段);
3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米(二期);
4、环境建设(一期、二期)。
五、建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩;
2、建筑面积：160000平方米(其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米);
3、床位：4000个(其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个)。
4、人均居住面积：40平方米。
六、项目总投资：
项目预计总投资约为4.7435亿人民币(其中：一期投资约：5185万元;二期投资约：42250万元)。
七、项目筹资方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第二章 项目背景
一、建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要;拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。
学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书;与意达丰业(加拿大)国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业(加拿大)国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证;与爱因斯特——中国(IAESTE-CHINA)达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平;与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据： 《中华人民共和国老年人权益保障法》; 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》; 《中国老龄事业的发展》白皮书; 《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》; 《社会福利机构管理暂行办法》;
《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》; 《老年人建筑设计规范》;
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》;
《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》; 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》; 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。
三、项目提出的理由与过程：
1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用;
2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章 市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上;
2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的
一、
二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人(即“三无”)和低保对象等困难老年人的养老;
3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用;
4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求;
5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建： 1)由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。
2)将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。
3)今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式， 另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人(即“三无”)和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。 据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如： 由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展(有限)公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住;二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。
据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张;
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1)据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2)现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过;80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过;工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。 因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
1)最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升;今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。
2)随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市(83.8%)、银行(64.7%)、健身场地(56.6%)、农贸市场(55.1%)、棋牌室(47.1%)、餐饮(44.9%)、茶馆/茶楼(39.7%)和蛋糕店(30.1%)。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为;
3)随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动(63.5%)、参加老年协会(48.0%)、参与教育和培训(32.4%)，参加老年公寓管理工作(15.5%)。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章 项目的重要性和必要性
一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等;使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设;另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。
二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：
1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨;
2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级;
3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要;
4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。
三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”(高文凭、高职称、高收入)老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益;另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。
四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：
目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
第五章 项目选址及建设条件
一、项目选址：
(一)拟建地址状况：
项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。 沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。
歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。
(二)拟建地址的建设条件：
1、基础条件有利：
项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。
2、自然环境优越：
歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有"渝西第一峰"的美称，有"山城绿宝石"和"天然氧吧"之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。
项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。
3、交通即将改善：
项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。 目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。
4、医疗配套完善：
项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心;8公里内有新桥医院、肿瘤医院;重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。
5、“五通”条件具备：
项目所在片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
6、发展前景广阔：
项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。
重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。
第四篇：老年公寓项目可研报告目录
目 录
目
录 ................................................................................................................................................ 1 第1章 项目总论 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1 项目概况 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
1.1.1 项目名称 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.2 项目建设单位 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.3 项目建设地点 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.1.4 项目建设内容 ....................................................................... 错误!未定义书签。 1.2 编制的依据 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 1.3 编制研究范围 ................................................................................... 错误!未定义书签。 1.4 可行性研究概论 ............................................................................... 错误!未定义书签。
1.4.1 投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.2 资金筹措 ............................................................................... 错误!未定义书签。 1.4.3 主要技术经济指标 ............................................................... 错误!未定义书签。 1.4.4 可行性研究结论 ................................................................... 错误!未定义书签。
第2章 项目背景及建设的必要性 ............................................................... 错误!未定义书签。
2.1 项目背景 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 2.2 项目建设的必要性 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第3章 市场分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1 中国老龄事业发展分析 ................................................................... 错误!未定义书签。
3.1.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.1.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.1.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2 北京市老龄事业发展分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
3.2.1 老年人口基本信息 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.2.2 养老服务 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.2.3 发展趋势 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3 项目市场调查 ................................................................................... 错误!未定义书签。
3.3.1 居住意愿调查 ....................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.2 目标项目接受度调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.3 项目目标群体界定 ............................................................... 错误!未定义书签。 3.3.4 社区软硬件需求调查 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.5 经营模式与价格定位 ........................................................... 错误!未定义书签。 3.3.6 调研结果 ............................................................................... 错误!未定义书签。 3.3.7 项目定位 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第4章 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.1 项目选址原则 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.2 项目建设地点 ................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3 项目建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.3.1 气候条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.2 地形、地貌 ........................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.3 水文 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.4 自然资源条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.5 社会经济条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.6 交通条件 ............................................................................... 错误!未定义书签。 4.3.7 基础设施条件 ....................................................................... 错误!未定义书签。 4.4 项目建设条件评价 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第5章
5.1 项目建设方案 ................................................................................... 错误!未定义书签。 总体规划 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.1 建设思想 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.2 建设原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.1.3 建设项目功能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.2 总平面布置 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
5.2.1 布置原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.2.2 总平面布置 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.3 道路工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.3.1 道路设计原则 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.2 道路设计方案 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.3.3 路基及路面结构设计 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4 景观与绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。
5.4.1 规划设计原则及目标 ........................................................... 错误!未定义书签。 5.4.2 景观规划设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.4.3 绿化工程 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5 建筑设计 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.5.1 设计原则 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.2 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.5.3 设计方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.6 土建工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.6.1 设计范围及依据 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.2 建筑结构设计 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.6.3 新建建(构)筑物一览表 ................................................... 错误!未定义书签。 5.7 给水排水工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.7.1 给水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.7.2 排水系统 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8 电力工程 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.8.1 设计依据 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.2 设计范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.3 负荷等级 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.4 供配电设计 ........................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.5 电力及照明设计 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.6 防雷接地 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.7 火灾报警与消防 ................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.8 电话通讯与计算机网络系统 ............................................... 错误!未定义书签。 5.8.9 闭路电视监控系统 ............................................................... 错误!未定义书签。 5.8.10 有线电视系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.8.11 紧急呼叫系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。 5.9 燃气系统 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 5.10 智能化系统 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 5.11 暖通空调工程 ................................................................................... 错误!未定义书签。
5.11.1 通风方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.2 采暖方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。 5.11.3 空调方案 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第6章 环境保护 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
6.1 环境评价依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 6.2 项目现状 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 施工期环境影响分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3.1 施工期噪声影响分析及防治措施 ....................................... 错误!未定义书签。 6.3.2 施工期大气环境影响分析及防治措施 ............................... 错误!未定义书签。 6.3.3 施工期固体废弃物环境影响分析与防治措施 ................... 错误!未定义书签。 6.3.4 施工期水环境影响分析 ....................................................... 错误!未定义书签。 6.4 建成后的生态环境保护 ................................................................... 错误!未定义书签。
6.4.1 废水处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.2 固体废弃物处理 ................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.3 废气处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.4.4 噪声处理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5 环境管理与监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。
6.5.1 环境管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.5.2 环境监测 ............................................................................... 错误!未定义书签。 6.6 环境保护评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第7章 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1 项目所在地能源供应条件 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.2 项目使用能源品种的选用原则 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.3 合理用能标准和节能设计规范 ....................................................... 错误!未定义书签。
7.3.1 相关法律、法规、规划和产业政策 ................................... 错误!未定义书签。 7.3.2 节能标准及技术规定 ........................................................... 错误!未定义书签。 7.3.3 相关终端用能产品能效标准 ............................................... 错误!未定义书签。 7.4 节能原则 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.5 能源消耗种类、来源及其流向 ....................................................... 错误!未定义书签。 7.6 能耗计算 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 7.7 节能措施 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.7.1 建筑结构专业节能 ............................................................... 错误!未定义书签。 7.7.2 电气专业节能 ....................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.3 给排水专业节能 ................................................................... 错误!未定义书签。 7.7.4 节能管理 ............................................................................... 错误!未定义书签。
第8章 劳动安全、卫生及消防 ................................................................... 错误!未定义书签。
8.1 劳动安全防护 ................................................................................... 错误!未定义书签。
8.1.1 安全与卫生法规 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.1.2 项目运营过程中危害因素分析 ........................................... 错误!未定义书签。 8.1.3 安全与卫生防护 ................................................................... 错误!未定义书签。 8.2 消防 ................................................................................................... 错误!未定义书签。
8.2.1 消防平面布局 ....................................................................... 错误!未定义书签。 8.2.2 消防灭火系统 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第9章 企业组织与劳动定员 ....................................................................... 错误!未定义书签。
9.1 组织结构 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 9.2 劳动定员及人员招聘 ....................................................................... 错误!未定义书签。 第10章 项目实施进度安排 ........................................................................... 错误!未定义书签。
10.1 项目建设周期 ................................................................................... 错误!未定义书签。 10.2 招标方案 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
10.2.1 招标范围 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.2 招标组织方式 ....................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.3 招标方式 ............................................................................... 错误!未定义书签。 10.2.4 招标基本情况 ....................................................................... 错误!未定义书签。
第11章 投资估算与资金筹措 ....................................................................... 错误!未定义书签。 6.3 投资估算依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 项目总投资估算 ............................................................................... 错误!未定义书签。 11.2.1 固定资产投资估算 ............................................................... 错误!未定义书签。 11.2.2 流动资金估算 ....................................................................... 错误!未定义书签。 11.3 资金筹措 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第12章 财务分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
12.1 财务预测依据 ................................................................................... 错误!未定义书签。 12.2 营业收入和成本费用估算 ............................................................... 错误!未定义书签。
12.2.1 营业收入和税金及附加估算 ............................................... 错误!未定义书签。 12.2.2 总成本费用估算 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.3 预计损益表 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.4 预计资产负债表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.2.5 预计现金流量表 ................................................................... 错误!未定义书签。 12.3 不确定性分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。
12.3.1 盈亏平衡分析 ....................................................................... 错误!未定义书签。 12.3.2 敏感性分析 ........................................................................... 错误!未定义书签。 12.4 技术经济评价 ................................................................................... 错误!未定义书签。 第13章 风险分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
13.1 政策风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.2 市场风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.3 财务风险分析 ................................................................................... 错误!未定义书签。 13.4 运营风险 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第14章 效益分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
14.1 经济效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 14.2 社会效益 ........................................................................................... 错误!未定义书签。 第15章 可行性研究结论与建议 ................................................................... 错误!未定义书签。
15.1 结论 ................................................................................................... 错误!未定义书签。 15.2 建议 ................................................................................................... 错误!未定义书签。 11.1 11.2
第五篇：老年公寓入住协议书
老年公寓
(
本)
入 住 协 议 书
老年公寓
入 住 协 议 书
甲方： 老年公寓
法定代表人： 地 址：
电 话：
乙方：(入住老人)姓名： 性别： 出生： 年 月
身份证号：
家庭住址：
丙方：(监护人/保证人)姓名： 性别： 身份证号：
与乙方关系： 住 址：
工作单位：
通讯地址：
办公电话：
家庭电话：
手机号码：
2 第一条：甲方的性质
甲方黑龙江广通达老年公寓是合法成立的养老机构，能够为老年人提供居住、文化、娱乐及其他相应的服务。
第二条：乙方入住需具备的条件
1、 乙方自愿入住
2、 能够承担入住费用
3、 无传染病或精神病史及目前无急待在医院治疗的情况 第三条：丙方的连带责任
1、 丙方同意乙方入住甲方，作为乙方履行本协议所发生的各项费用的连带责任保证人。
2、 乙方指定丙方在紧急情况下为自己的代理人，代理乙方处理本协议中的相关事务，丙方对此表示同意。
第四条：服务地点及设施
1、 乙方选择的房间为
⑴单 间 ⑵双人间 ⑶三人间
2、 乙方选择的具体房间为
3、 甲方提供的服务设施包括房间设施及公共设施，具体明细见服务科收费一览表
第五条：收费
1、乙方需在入院初一次性交纳一季度费用 元，(中间出院不退款)，其后可每月一交。
2、乙方需每月交纳费用 元，主要是指床位费、服务费。
3、取暖费按取暖期收取，每床每月90元，共计六个月。
4、如遇特殊情况需退费的，须住满一季度后，不足半月的按半 3 月收取，超半月的按全月收取。
5、费用需在每月5日前缴纳，超过交费日期每天按费用的1‰收取违约金。超过一个月不交者，甲方有权将乙方送回，并追缴违约所欠费用。
6、押金，乙方入住时本地医保须交纳5000元作为入住押金，夫妻间可交纳7500元(并将医保本/卡交公寓保管);没有医保或外地入住老人须交纳10000元押金，夫妻间可交纳15000元;用于支付床费、违约金、物品赔偿金及医疗备用金(用于乙方突发疾病和意外伤害的救治，交付给医院的押金及支付相关费用)等，协议终止时结算，多退少补，不计利息。
7、凡乙方已缴纳的费用，除双方有约定外，其余一律不予退还;乙方外出治疗或探亲访友期间的费用不予减免。
第六条：甲方的权力和义务
1、按照协议约定收取各项费用，在乙方未按约定支付各项费用(丙方亦未代其支付)的情况下，甲方有权单方解除协议，所收费用一律不予退还，并有权追讨乙方所欠费用。
2、甲方有权根据本单位需要，调整房间用途，征得乙方同意，为其安排相应的房间。
3、甲方有权根据乙方的身体状况、自理能力等情况进行调整，必要时有权利要求乙方转入非自理老人护理区域。
4、按照本公寓的各项管理制度对乙方进行管理，不服从管理的，甲方有权终止本协议并不承担任何责任。
5、甲方对乙方提出的合理建议和要求，应认真听取，并及时给予回复，在甲方当时的物力、人力及时空条件范围内，尽最大可能满足乙方的要求。
6、当乙方发生紧急情况时及时通知丙方或其他约定的联系人。
7、为乙方建立个人档案，将包括乙方的入住登记表，体检报告等个人信息归入其中，不得对外透露。
8、在乙方无力支付养老服务费用，丙方不能及时承担担保责任时，送回原居住地。
9、以下情况甲方不负法律责任，但有义务协调和帮助： ⑴乙方在公寓居住期间如出现意外，包括算自伤、自残、自杀、跌伤或他伤、走失、外出不归等情况。
⑵原有疾病加重或慢性疾病急性发作或突发疾病，甚至猝死。 ⑶乙方因患骨质疏松而造成的骨折及其他意外情况。 ⑷乙方在自行饮食出现吞咽堵塞而造成窒息的情况。 ⑸乙方服用私带的外配药品出现的任何后果。 ⑹乙方食用携带的外来食物出现的任何后果。 ⑺乙方因自身原因造成的纠纷或意外事故。
10、甲方应在乙方解除协议离院时对所居住的房间进行检查，物品完好将抵押金退还乙方。
第七条：乙方的权力和义务
1、乙方按照约定的服务项目获得甲方的服务。
2、乙方对甲方的服务有批评建议的权利。
3、乙方在办理入院手续时，需携带有效证件(身份证、户口本、介绍信)原件及复印件，一寸免冠照片2张，如实准确填写《入住登记表》。
4、乙方需向甲方提供区级以上的医疗机构出具的乙肝、肺结核、骨质疏松检验报告单。
5、乙方入住后要自觉遵守老年公寓的规章制度制度，接受管理，
5 爱护公共财物，对于损坏的公物照价赔偿。
6、与其他入住的老人和谐相处，如老人之间发生纠纷，造成伤害的(致病、致残、致死)后果由乙方自负。
7、乙方自带服务员需在服务科办理正式手续，与他人合住房间不能自带服务员。
8、乙方伤及他人造成的损失应由乙方承担责任。
9、乙方外出时，需告知本楼层服务员或服务科，包括去向，可能联系的方法和大致归院的时间，以便妥善处理。
10、乙方应遵守甲方的院内安全管理规定，在房间内不得拉电线，使用电加热设备，如：电暖气、电热宝、电水壶，电热杯、电饭锅、电炉子等，不得卧床吸烟，与他人合住者不得在房间内吸烟。
11、乙方因看病或其他原因须短时离开甲方居住地时，有权选择保留住房，如保留房间需继续付费。
第八条：丙方的权力和义务
1、经乙方同意，在乙方的权益受到损害时有权代表乙方向甲方主张权利。
2、丙方在乙方入住前应如实反映老人的健康情况，确认乙方目前无传染性疾病及无精神病吏。如发现，应做好转离工作。
3、在乙方入住后，丙方应随时与乙方经常保持联系，按时看望，在乙方需要时按时到场。
4、丙方在乙方患有较重或突发疾病且甲方医疗条件有限时，在甲方的协助下，安排乙方到医院就诊。
5、丙方应协助乙方并确保协议约定的和按时缴纳费用，逾期不交时，应与乙方共同承担违约金和有关费用的交纳责任。
6、丙方有权利和义务将乙方的意见、需求和其他有关情况向甲方反映，并协商解决办法。
7、丙方的地址、电话及联系人如有变动或特殊情况应及时通知甲方，以便乙方出现紧急情况时与丙方联系，使乙方的利益得到保障，否则连带出现的一切责任由丙方负责。
8、如乙方伤及他人或造成他人(主要指老人)损失时，丙方应负连带责任。
第九条：特别约定
1、出现疾病或事故等紧急事件的处理
⑴如乙方在入住期间突发疾病或身体伤害事故，甲方应及时通知丙方，同时尽自身所能，立即采取必要救助措施及时联系120急救车辆。如需到医疗机构急救，丙方不到时，甲方无手术签字权，甲方对乙方在医院期间治疗不承担任何责任和费用。
⑵因丙方提供的联系地址，方式不准确或不详细或变更后未及时通知甲方，或其他原因致使甲方无法与丙方及时联系，此种情况连续一个月，则视为联系中断。甲方与乙方协商后，有权重新确定联系人，但不免除丙方应承担的义务。
⑶如果在丙方联系中断的情况下，出现丙方应承担保证责任的情形，丙方应承担由此发生的一切费用。
⑷因不可抗力致乙方受到伤害，如发生坠床、烫伤、噎食、误吸所造成的后果由乙丙方承担。
⑸本协议有效期内，如乙方去世，甲方应及时联系丙方。如联系不上或虽取得联系，但自通知2小时内(如乙方在房间发生)不到，丙方授权甲方合理善意的原则进行善后处理，发生的费用由丙方承担。
第十条：协议履行中如发生争议，应通过友好协商的方式妥善解决，若协商不成，依法提交甲方所在地的人民法院予以解决。
第十一条：协议的变更与中止
1、在协议的有效期间内，如甲方根据本单位发展的需要调整房间或楼层，甲方根据市场总体价格变化调整收费标准，应提前15天通知乙方、丙方，给乙方重新选择的时间，届时重新修改协议有关项目。
2、协议的中止：乙方因就医或其他原因不在院中住宿，协议中止，待乙方归院后自行恢复。
第十二条：协议的终止与解除
1、本协议在乙方不按规定时间内交费，且甲方通知乙方、丙方后15日内拒不交纳，自行终止。
2、乙方无论任何原因要求离院办理离院手续后，以及其他不适宜与其他老人共同居住，事件发生时，协议自行终止。
3、因诊断乙方有精神病(包括老年精神病)，身患久治不愈或急慢性传染病时，甲方可解除协议，并协助办理离院手续。
4、如乙方病故，协议自行解除，并由丙方代办结算手续。
5、如另外签订协议，本协议终止。
第十三条：本协议未定事宜，三方随时协商补充。
第十四条：本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，各方签字或盖章后生效。
甲方： 乙方： 丙方： 年 月 日 年 月 日 年 月 日
附件：
1、入院申请表，入院体检表
2、乙方身份证复印件
3、丙方身份证复印件