电梯知识重点

电梯知识重点（精选6篇）

篇1：电梯知识重点

电梯简介

电梯;是一种以电动机为动力的垂直升降机，装有箱状吊舱，用于多层建筑乘人或载运货物。也有台阶式，踏步板装在履带上连续运行，俗称自动电梯。服务于规定楼层的固定式升降设备。它具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的或倾斜角小于15°的刚性导轨之间。轿

厢尺寸与结构形式便于乘客出入或装卸货物。

近几年来，随着国际社会对环保认识的关注，各大电梯公司现在在其电梯表面基本都采用了粉末涂料喷涂，这是一种新型环保无溶剂的涂料，并且各种性能皆优于油漆。

电梯结构简介

电梯的结构包括：四大空间，八大系统

四大空间

机房部分、井道及地坑部分、轿厢部分、层站部分。

八大系统

曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统、安全保护系统.八大应用技术

1、全数字识别乘客技术(所有乘客进入电梯前进行识别，其中包括眼球识别、指纹识别)

2、数字智能型安全控制技术(通过乘客识别系统或者IC卡以及数码监控设备，拒绝外来人员进入)

3、第四代无机房电梯技术(主机必须与导轨和轿厢分离，完全没有共振共鸣，速度可以达到2.0M/S以上，最高可以使用在30层以上。)

4、双向安全保护技术(双向安全钳、双向限速器，在欧洲必须使用，中国正在被普遍使用)

5、快速安装技术(改变过去的电梯安装方法，能够快速组装)

6、节能技术(采用节能技术，使电梯更节约能源)

7、数字监控技术(完全采用计算机进行电梯监控与控制)

8、无线远程控制及报警装置(当电梯产生故障时，电梯可以通过无线装置给手机发送故障信息，并通过手机发送信号对电梯进行简单控制。)

改进电梯安全监察工作探析

对电梯如何进行有效的管理，确保电梯安全，现在已经成为质监部门的一个重要责任。本文作者提出对电梯监管要改保姆式的监管为安全监察，变被动监察为主动服务，并结合其实际工作，进行了分析探讨。

随着经济社会的持续发展和城市化进程的加速，电梯数量不断增长，电梯运行安全问题与人们紧密联系，已经成为社会广泛关注的热点。

为了加强监管，各地也陆续出台了一系列地方性电梯安全管理办法。质监部门作为特种设备的安全监察部门，对电梯如何进行有效的管理，负有重要责任。近年来，我们福建省南平市质监局直属分局深入调研，不断探索研究，在工作中取得了一些经验、做法。

改保姆式监管为安全监察

“保姆监管”，就是以“保姆”的方式对对象进行监管。就电梯而言，监管者要承担起监管对象的一些责任、义务，导致主次不分、责任不清，各方责任没有落实。

“安全监察”，特种设备的唯一一部法律《特种设备安全监察条例》，其中对“监察”两个字的释义为监督(督促)考察及检举。如果面对的目标是设备，可以解释为监测、监视、监控、检查等。质监部门对特种设备是进行安全监察而不是监管，回到正确的安全监察就要摈弃保姆式的监管。

首先，理顺关系，落实责任。一是要理顺电梯使用过程中的各种关系：产权单位、使用单位、维保单位、检验单位、监督单位，划分出明确的管理方(产权方或使用方)、维保方(维保单位)、检验方(法定检验单位)、监察方(监督单位)。二是根据2011年10月1日起施行的《福建省电梯安全管理办法》，我们印发了《住宅电梯安全管理运行各方职责须知》，确定每部电梯的产权单位和使用单位以及维保单位，明确了使用单位为电梯的责任人，应当履行法定的义务和责任以及各方的责任和义务，并通过多次改进，以漫画的形式加以宣传，让群众一目了然。三是对每台不确定使用单位的电梯予以强制封存。对产权不清晰、无物业单位也无业主委员会的电梯及时通知当地居委会，并张贴公告向每个业主说明，在规定的时间如没确定使用单位，就依照相关规定对该电梯予以强制封存。

其次，强调重点，明确监察。明确特种设备安全监察人员主要职责是抓源头，落实使用单位主体责任，摈弃以电梯台数定人，以检查率100%为目标的工作。加强对重点单位的电梯安全监察，把大型商场、人员密集区域、医院、学校等确定为重点区域，重点检查这些区域的各方责任是否落实，并采取多次检查方式让使用单位进行整改，消除隐患。加强管理人员的培训及监察，专门举办物业公司及使用单位电梯安全管理人员培训班，确保人员持证上岗且具有一定的安全知识。重点监察屡次发生投诉举报及检验不合格的电梯，要求维保单位加强维保，对确认不符合技术规范要求的电梯依照相关法律法规的规定予以强制封存。

不定期对检验单位检验过程进行监察，对新安装的电梯验收竣工过程进行监察，查看检验单位是否按照规范要求进行检验及验收，查看检验单位是否存在违反相关规定的做法，并不断加强对维保单位的安全监察。

变被动监察为主动服务

被动监察意为发生情况后进行监察并善后处理，这样就给特种设备安全监察部门造成了很多被动情况，不能主动发现安全隐患，并及时排除;对情况不了解，在新闻媒体介入后不知所措，事态的恶化有可能进一步扩大。

为此我们在电梯安全监察方面提出了“早介入、早发现、早服务、早消除”的工作思路。

首先及时发现，消除隐患。一是认定何为拒检电梯。当检验单位上报某小区电梯拒检时，监察单位第一时间去现场了解情况，对开发商、物业公司、小区业主、当地居委会进行详细了解，并予以协调。当场不能解决的，及时召开沟通协调会，避免事态扩大化。二是处理检验不合格且超期未整改的电梯问题。先与检验单位、业主委员会或小区物业沟通，通过张贴一次提示、二次提示，三次公告的方式告知小区全体业主，电梯未年检存在安全隐患，最后再采取强制措施，避免发生群体性的事件。三是要求检验单位及维保单位发现安全隐患或使用单位未设置管理人员的及时上报，第一时间到现场进行监察，督促其整改到位，并通过物业协会对该公司予以通报。

其次，构建网络，实施救援。规定乘客被滞留电梯轿厢不能超过1个小时。因维保单位驻点问题，在一些偏僻的地方虽能1个小时赶到，但乘客滞留电梯轿厢心情迫切，遇到病人及老人小孩等将有可能造成人员伤害事件。我们充分考

虑到相关情况，构建网络，实施第一时间救援。

一是成立特种设备应急处置专家组。选择经验丰富、尽职尽责的电梯维保单位负责人为电梯应急处置专家组成员，明确专家的职责、义务，在发生事故时带上专家，第一时间赶到现场解决问题。

二是充分发挥电梯安全管理人员的作用。电梯安全管理人员大多为物业公司保安或楼管员，基本都是24小时值班，发挥好他们的作用，才能第一时间将电梯轿厢门开启，对滞留人员实施救援。

三是构建同一地区电梯维保安全救援网络。要求在同一地方开展电梯维保业务的维保单位互通互联，相互有联系电话，有互相帮助的机制，共同开展电梯应急救援事项，一定程度上弥补了人员不足或第一时间赶不到现场的缺陷。

四是打造纵、横向电梯事故救援体系。要求监管、检验人员通讯24小时畅通，在接到电梯困人报告的第一时间联系到维保单位，并赶往现场参加救援;与当地政府沟通，对当地的消防官兵每年进行一期的电梯困人救援培训，提升救援效率。

我们在电梯安全监察方面的做法，是在遵循现有的法律、法规体系下进行的探索，希望能对促进这一工作有所助益。

篇2：电梯知识重点

昨日获悉，韩志鹏等36名委员提交的关于多层住宅改造加装电梯的提案，已被广州市政协纳入重要提案摘报，送市委、市政府、市政协主要领导参阅。委员们提出建立绿色通道，简化审批程序，财政出资30%，分期付款等建议。

该摘报指出，根据市房管局委托广州大学房地产研究所调查显示，80%受访者对加装电梯表示赞成。

但目前依然存在缺乏相关政策法规、缺乏有力牵头组织者、住户意见难统一以及资金筹措困难、牵涉诸多审批部门等4大问题。对此，委员们建议，尽快出台《广州市既有住宅增设电梯暂行办法》，明确是按2个2/3要求，还是必须全体业主同意等多个问题。由政府引导，确定牵头单位，主动推进这项幸福工程。并建立绿色通道，简化审批程序。

在资金筹措方面，王桂林等委员建议采取“四个一”的办法，政府补一点，原单位出一点，维修基金和个人各出一点，允许业主提取住房公积金。

韩志鹏委员则建议借鉴兄弟城市做法，由财政出资30%。据了解，目前各地在老房加装电梯方面的做法，宁波由财政出资70%，而厦门则由财政出资50%。他还建议由政府与银行沟通，建立加装电梯分期付款机制。

旧楼加装电梯申报程序

（一）根据建筑设计方案审查的有关要求备齐资料、图纸后向广州市规划局申报加建电梯的建筑设计方案审查。

（二）根据广州市规划局方案审查复函的要求办理相关事项，包括进行批前公示、修改设计、征求相关业主或专业部门的意见等。

批前公示办理：申请人应在规定时间内对拟加建电梯工程进行现场、“规划在线”网站及业务综合大厅同时进行的批前公示，申报人并需对现场公示进行公证。

（三）批前公示结束后，申报人应在规定时间内备齐相关资料（含批前公示公证书）及图纸后再报广州市规划局申领加建电梯的建设工程规划许可证。申报人应按许可证要求在有效期内动工建设，并在竣工后报规划局办理建设工程规划验收手续。

业主个人也可申请报建

提醒1加装电梯除了单位可以进行规划报建，业主个人、业委会等受法定委托者也可进行规划报建。

提醒2旧楼原有电梯井的，加装电梯时不需再进行规划报建，直接找相关技术管理部门和电梯供应商就可以了。

加装电梯过程中，实际上每一个具体的报建都是不一样的，需要花大量的时间进行协调。

提醒3市民有相关的疑问，可以在每周三上午9：00到12：00的处长接待日，到吉祥路80号广州市规划局进行可行性咨询，将可得到明确的指引。

报建相关资料

包括立案申请表、申请函、申请人的身份证明，还有房子加装电梯的结构安全证明，以及地形图、总平面图，还有就是加装电梯的建筑设计方案。

这些基本的材料拿齐之后，就可以到政务中心窗口报建。

旧楼加装电梯;3万,增值20万

sale.aspx “没想到在有生之年能用上电梯，告别爬楼梯之苦就在今日。”将近70岁的华南农业大学茶山小区的卢老先生激动地说。

电梯加装后楼房更通风

在现场看到，电梯加装设计合理，在楼梯口外侧加装的电梯看起来与原建筑融为一体。据了解，08年年底广东省建设厅就下发《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》，提出对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。09年，华南农业大学第一批旧楼加装电梯工程交付使用，标志着广州首次小区批量加装电梯成功启用，同时也为广州众多翘首以待盼望电梯加装的居民提供了一个好的范例。

花3万装个电梯楼价能增20万

据了解，茶山小区有13栋楼加装了电梯，受惠用户达到208户。其中出钱参与加装电梯的用户达到169户，所占比例为81%。而169户中每户平均缴费金额约在3万元左右。除了给自己生活带来便利外，加装了电梯的楼房价格会马上升值20%左右。据某地产中介介绍，茶山小区当年的市场均价为1.1万元左右，从市场反应来看，加装了电梯的房子可以卖到1.3万元。也就是说一套90方左右的房子，通过加装电梯，升值空间大概为20万。

茶山小区批量加装电梯回顾：

2007年，华南农业大学倾听民声，顺应民意，将茶山小区旧楼装电梯项目提上议程，列入07年学校工作要点。

2007年6月，学校专门成立了茶山小区高层住宅电梯建设工作小组，学校统筹规划，学校后勤处为组长单位，基建处、设备处、校工会、离退休工作处、后勤服务集团负责人组成筹建小组，并抽调一名正处级干部专职负责此事。同年6月，开始组织教工讨论加装电梯建设问题。首先是征求住户意见，再规划公共用地、工程结构和加建费用等问题，另外，购买电梯确定施工队也是一大难点。记者采访工作小组成员之一的徐先生表示，现在加建费用较贵，光是考虑购买哪个品牌的电梯就讨论了很长时间，参加竞标的有多个知名品牌，如日立、奥的斯等，也有德国著名品牌如快意。业主们通过综合比对，最终选定了性能良好，价格实惠的德国快意电梯。徐先生介绍说，厂家为住户提供从设计方案、土建设计、报建、土建施工、电梯制造、安装、维护保养等“一条龙”便民服务外，还免费提供防止恶作剧捣乱功能、到站钟功能。

2008年中旬茶山小区改装开始办理报建手续。

2009年3月拿到市规划局建设许可证。

3月30日正式开动兴建，首批启动13台电梯的建设

9月16日：已有6台电梯通过广州市质量技术监督局验收，剩下7台也将陆续交付投入使用。

厦门旧楼加装电梯通用图发布

据了解，厦门市老旧住宅加装电梯梯井钢结构通用图已在网上发布，市民可自行下载。今后加装电梯可参照通用设计图进行施工。

厦门从2009年10月起允许老旧住宅加装电梯，到免收加装电梯增容地价，再到去年决定对2012年底前完成旧住宅加装电梯的工程费用给予50%的补助，厦门市就老旧住宅加装电梯已推出多项鼓励政策。不过加装电梯需要专门设计梯井，因工程太小，一些勘探和设计单位往往不大愿意接。

针对这种情况，市建设与管理局去年底委托专业设计单位，专门就旧住宅加装电梯的梯井钢结构设计了标准图集。图集分600、750、1000公斤三种载重和0.63米/秒、1米/秒两种速度，业主可根据实际需要进行选择。这一举措相当于为申请加装电梯的业主省去了电梯井设计环节，可以直接参考通用图进行施工。

特别值得一提的是，厦门市有关负责人表示，通用图集并非强制要求，也只局限于钢结构电梯井。此外，地基部分由于各幢楼情况不同，仍需进行专门的勘探设计。如果业主决定不选用通用图集，也可自行委托设计单位另行设计。

老旧住宅加装电梯目前在虎园路已有一例成功个案，有关负责人介绍，根据这例成功案例再参考上述三种通用图集，粗略算下来加装一部电梯所需要的全部费用(含设计、施工及购置电梯等)大约平均需50万元，根据去年11月我市出台的50%的补助鼓励政策，算下来加装一部电梯业主大约需要出资25万元。

旧楼加装电梯一直是关注度很高的民生热点，广州嘉立电梯认为厦门市的措施，对旧楼加装电梯有一定的鼓励作用。

广州旧楼加装电梯专家建议

难分摊？有现成分摊公式

“我住的是9层旧楼，需要加装电梯，几十万元的费用怎么分摊，虽然知道高层应该多给，低层可以少给，但到底什么比例比较能被大家接受？希望专家能给点建议。”住在天河的关师奶一早就挤到专家“摊位”，询问解决办法。

广东省电梯技术学会（以下简称“学会”）针对关女士这类问题，专门细心地印制了《旧楼加装电梯义务咨询会资料汇编》，并免费派发。记者看到，里面有现成的费用分摊比例公式。根据公式，假如是楼高9层的旧楼，1-2楼一般不需交费，以6楼为基数1交费，每加减一层，基数各自加减一个固定比例。按固定比例18%计算，3至9楼的分摊比例分别是0.46、0.64、0.82、1、1.18、1.36、1.54，其中9楼的费用大概是3楼的3倍多。

阻采光？要合理选择玻璃井道

“我住的旧楼，高层住户想加装电梯，低层住户却说阻碍采光，死活不肯加装，怎么办？是不是能通过玻璃电梯井的办法来解决？”陆先生希望专家能给他们支招。

总工程师李茂刚表示，以通透的玻璃电梯井来替代，确实可以减少对采光的影响，但最好还是理性选择，“虽然在初装费用上，玻璃井比混凝土井要便宜，但玻璃井后期的维护费用比混凝土高，每隔一段时间，金属的框架就要上油、补漆。和混凝土井几十年的寿命相比，玻璃井的寿命要短。”

建多久？大概需要小半年

不少市民还对电梯的工期长短很感兴趣。专家们答复，虽然都是装电梯，但因为不同房子所处的工程条件各异，因此很难给一个统一的时间。但是仅混凝土电梯井的建设时间就不短，大概需要小半年；反而是安装电梯很快，大概两周就能搞定。

加装电梯为何时间这么长？广州嘉立电梯提示，要在旧楼旁“塞”下一个电梯井，首先要进行地质勘探和管线摸查，假如地下有电线、煤气、电信、水管等管线或者化粪池，就必须向主管部门申请迁移。在了解的案例中，几乎没有不需要迁移管线的旧楼，这些手续花费时间长，假如涉及技术难点，有时甚至更长的时间。

惠州：旧楼加装电梯 符合条件都可批

惠州市委副书记陈仕其就市民王女士希望政府对我市多层旧楼加装电梯的建议作出批示，要求市住房和城乡规划建设局进行研究。记者昨日从市住建局获悉，对于我市符合要求的旧房，可办理加装电梯手续。

反映 希望政府补贴加装旧楼电梯

日前，市民邱先生和王女士向惠州报业传媒集团反映，市区上世纪九十年代所建高层住房几乎没有电梯，但大多数业主家中都有60岁以上的老人，老人由于年迈体弱，上下楼极为困难。尤其碰到老人生病时，去医院看病背上背下十分辛苦和危险。

不少业主希望能在多层旧楼加装电梯，既方便老人出行，也提高居住舒适度。但由于加装电梯的费用太高，动辄几十万元，分摊到每家每户也要几万元，很多家庭承担不起。因此，邱先生和王女士建议政府，把多层旧楼加装电梯纳入惠民工程来操作，由市财政给予适当补贴，以此改善老百姓的居住条件，提高居民的幸福指数。

批示 可解决很多市民住房问题

陈仕其在《三会热线速递》第4期上看到王女士的诉求后，2月23日批示：“请李德友(市住建局局长)同志研究，如可行，可以解决很多市民的住房问题。”

回应 业主及相关利益人要一致同意

昨日，市住建局方面在接受记者采访时表示，旧楼加装电梯的呼声近几年逐渐增多，市民建议旧楼加装电梯政府给予补贴的问题，需要相关部门予以研究。市住建局相关负责人称，目前，该局正在拟定的《惠州市既有住宅加建电梯暂行办法》(征求意见稿)提出，旧住宅楼加建电梯所需要的资金，可以鼓励使用单位住房维修基金、房屋所有权人名下的住房公积金、住房补贴或住宅专项维修资金，还可通过社会投资。

对旧楼加装电梯的申请，该负责人说，市住建局在旧楼平面布局具备加装电梯的条件并符合国家相关规范要求、全体业主及相关利益人一致同意、土地占用等相关手续资料齐全的前提下，经规划审查，符合要求的给予办理规划许可手续。也就是说，我市旧楼要求加装电梯的，只要条件符合，都可以办理相关手续。

回访 建议先搞试点再逐步推 昨日，记者回访了邱先生和王女士，他们听到这一消息后表示终于看到了解决这一问题的希望。王女士说，希望政府部门能切实解决好这一问题。邱先生则建议，先搞试点，逐步推行。“每个小区的情况不同，有的小区可能许多业主有住房公

积金，有的无住房公积金。因此，在解决这个问题时，对不同的小区要实际情况区别对待，制定不同的实施方案。”

各地方措施

由多方投资加市场运作

北京：《住宅建筑设计规范》、《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》均硬性规定：“7层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”

上海：上海首幢多层住宅加装电梯的费用，由政府出一部分,住户出一部分，再在6层上面加一层变7层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道作老年活动之家，所得费用与前两部分凑在一起，完成综合改造。目前上海正考虑采取政府全额投资、政府和居民共同投资、政府和单位共同投资、开发商投资和电梯厂商投资5种方式解决旧楼加装电梯问题。

广州：1998年曾经出台《广州市城市规划管理办法实施细则》，规定7层以上的住宅应加装电梯。2007年几大电梯公司在广州地区加装了200多台电梯,都是由单位协调出资。

佛山：2008年3月，佛山禅城区花园二街一座8层旧楼成为该市首座报建电梯获规划部门批准的旧楼。佛山市建设局相关负责人称，该局一直鼓励有条件且业主能对旧楼加装电梯问题达成一致意见的单位，进行加装电梯的试点工作。

旧楼加装电梯成功案例经验

1丽江花园丽茵2座终于拿到了《建设工程规划许可证》，将于年内动工加装电梯。它成了丽江花园业主首例自费装电梯的样板，也是番禺区首例旧楼装电梯。

丽茵2座的业主阿诚无疑是这一样板的主要“功臣”，其从头到尾跟进和推动了三年。

目前，广州约5万幢无电梯旧楼中，住着超过180万名老人。可作为全省加装电梯进展最快的城市，加装电梯成功率也仅有10%左右。丽茵2座凭什么修成正果？阿诚表示，取得低层业主的赞同票、资金分担公平、打持久战三点是成功关键。

丽茵2座加装电梯成功后，成为了丽江花园乃至番禺首例业主自费旧楼加装电梯的成功样板，其他楼的业主深受鼓舞，丽江花园丽字楼（即以“丽”字开头的楼）甚至掀起了一波加装热潮，丽影楼、丽波楼、丽茹楼等都想自费装电梯。

丽江物业工作人员表示，丽字楼有很多业主想自费装电梯，至少有十几栋，但目前大都在签名阶段，低层住户反对比较多，觉得对他们的物业价值产生影响，比较抗拒。

而已经拿到2/3以上业主签名的丽影5座，倡议者表示由于加装电梯政策不明朗，陷入僵局。

“去年5月，我到规划局咨询的时候，对方表示由于低层住户意见太大，政策需要调整，暂停报批。”坚少说，广州市规划局曾表示，批了多次旧楼加装电梯后，产生了很多问题。低层用户觉得房子贬值，闹得很厉害，甚至坐在电梯口，阻碍电梯施工，加装电梯政策需要调整。7月份，坚少再次到规划部门，仍然得到等待的回复。随后，坚少出差，暂停跟进此事。

南都记者致电番禺规划局，工作人员表示，没有暂停受理旧楼加装电梯，业主可上广州规划在线查阅相关报建文件，1

如何取得赞同票？不要求人人出资

丽江花园丽字楼（以“丽”字开头的楼）建于1992年，共48栋，其中有31栋未安装电梯，每栋9层高。

天天爬楼梯上9楼的丽茵2座业主阿诚想装电梯，“以后老婆怀孕了可以用电梯，老父亲过来也不用爬得那么辛苦”；住在8楼的60多岁邻居老太更想装电

梯，其每天爬得吃力，大呼吃不消。于是，像阿诚一样天天爬楼梯的高层住户开始倡议自费装电梯。

但是，加建电梯必须有建筑物总面积2/3以上且总人数2/3以上业主同意的书面意见。高层住户的热情遭遇低层邻居的“冷水”，低层住户认为，装了电梯，影响采光，自己的物业贬值，大多不赞同。

为此，几个高层住户碰头商量：电梯将采用刷IC卡的形式，二楼业主只要签名同意建电梯，不承担任何费用，可以免费使用电梯。但是如果不签名同意，则不能用电梯，没有IC卡。一楼为大堂，没有住户。用免费一招，二楼8个住户，有6户被“攻陷”。

“二楼用免费这一招得到了人心，但是三楼以上要交钱的住户，有的不看好装这事，认为肯定要拖上很多年，有的则认为楼层不高，自己没这个需要”。阿诚说，很多人犹豫不决不签字。于是，半年多来，他和几个热心业主每周末整栋楼跑上跑下，磨破了嘴皮。

眼看就差那么几户就够2/3了，阿诚他们决定：如果愿意签同意加装电梯，但是不愿意分担加装费用的业主，可以免费试用电梯一年。如果试用后，觉得电梯好用，想第二年继续使用电梯，就得把试用期的钱补交回来。

最后，整栋楼64户业主中，终于有46户业主签字同意加装电梯，超过了2/3.但是只有34户业主分担电梯费用，“也就是说，除了二楼的住户，有6户将免费试用电梯一年”。

如何分担费用？按楼层和面积递增

为公平起见，阿诚做了一个分担费用方案，电梯安装的总费用约30万元，各业主出资费用将根据楼层和面积递增，约在3000元-12000元之间，楼层越高、面积越大，出资费用越高。同时对电梯实行IC卡管理，只有出资的业主才能拿到IC卡，刷卡进梯，二楼除外。阿诚说，下面这个分担方案早在2003年的时候，就有业主在小区论坛上提出，可惜他们没有实行，自己只是在此基础上做了修改。

电梯安装资金分担方案：

按总费用30万元，每层有88平方3个单元、66平方5个单元（具体面积以房产证为准），总计整栋有48个费用分摊单元（其中：3楼88平方单元1户，66平方单元1户；4楼88平方单元2户，66平方单元5户；5楼88平方单元2户，66平方单元5户；6层—9层全体住户）来举例，具体以实际情况为准。

费用分摊楼层数：9（层）+8（层）+7（层）+6（层）+5（层）+4（层）+3（层）=42（层）

费用分摊每楼层面积：88（平方）×3+66（平方）×5=594（平方）

层面积系数：1 /（4 2×5 9 4）=0.00004

以4层为例：

4楼66平方单元=4层×66平方×0.00004×300000元=3168元

4楼88平方单元=4层×88平方×0.00004×300000元=4224元

提个醒

“要做好长期准备”

取得2/3以上业主同意后，为加快加装电梯的进程，阿诚向广州市市长信箱反映，希望简化电梯报装手续，并减免报建费用。为此，广州市规划局还发函鼓励：将为街坊“特事特办”，简化报建手续，并减免报建费用。

“根本没有绿色通道，手续按程序走，报建费用一分也没少。”阿诚说，“走了一年多程序。单是批前公示就走了两个月，还有规划许可证等了一个月。”业主们在银行联名开了一个账户，每户出资1000元加上自己的房号（如901房，要存入1901元），作为愿意出资加装电梯的保证金，“防止有业主中途退出”。

阿诚说，业主们都有工作，没有专职的时间去跑部门。于是，2009年初，丽茵2座业主投票选了一个愿意帮忙跑报建且电梯价格适中的专业电梯公司；各楼层还就此推出一名业主成立“电梯委员会”，专门管理资金、发通知等各项事务。

对于为什么跑了那么久部门，广州嘉立电梯认为，主要卡在了消防政策上。由于之前的文件规定必须有符合消防要求的批文，才能到规划局报建电梯，而丽字楼属于90年代老楼，没有办理过消防验收，拿不到消防证。而拿不到消防证，就拿不到规划许可证。在上世纪90年代，新楼盘没有硬性规定需要消防验收。直到2009年5月，新消防法出台，允许拿了规划许可证后，才去做消防备案。

对于业主所说的特事特办，番禺规划局工作人员表示，受理此案时，都是按正常程序办。如果是特事特办的项目，比如区重点项目，受理时会盖有绿色通道的章。

旧楼加装电梯欠缺带头人

南方日报讯(记者/闫业伟亓欣欣通讯员/穗协宣)旧楼加装电梯，资金和邻里矛盾都容易协调，而牵头张罗的热心人与相关政策法规成为难题。在昨日召开的广州市政协《多层住宅改造加装电梯的建议》提案办理“回头看”座谈会上，多位与会者认为，目前旧楼加装电梯最缺的是“带头大哥”和“尚方宝剑”。

市规划局提供的数字显示，而因条件不允许或业主之间矛盾较大而未同意加建的电梯数量不足5%。而家住先烈中路某单位家属院的雷鸣春老人说，大院内的80多住户中，2/3住户同意加装电梯，且愿意业主自掏腰包，但难找到热心人张罗申报；大家想让原单位牵头，原单位只是拖延，住在高层的老人不得不每天爬上爬下。

昨日，广州市规划局建管处处长李秋霞介绍了审批旧住宅加建电梯案件情况。而因条件不允许或业主之间矛盾较大而未同意加建的电梯数量不足5%。

不过，从已办理的案件来看，以原房改单位为主申报的成功率较高，而由业主自发组织申报的案件比例较低。

在已申报的案例中，越秀区申报数量占总案件近一半，天河区和白云区的申报主要集中在华工、华农、机场集团等单位，荔湾区申报案件也比较少，而黄埔、番禺、花都、南沙等基本没有旧住宅加建电梯案件。

“让我们业主自发去申报很难。”家住先烈中路的雷鸣春老人说，大院内的住户多数都是老人，虽然强烈要求加装电梯并愿意全额承担费用，但多数行动不便，“大家都希望单位牵头，不过单位说要等市里的文件下来以后再做。”

“申报过程比较麻烦，华农茶山那里加装电梯光动员会议就开了好几次，现在要求加装电梯的又多是老人，很难有那个精力去张罗。”有政协委员表示，虽然理论上业主自发申报也可以，但能做到的寥寥无几，其关键原因就是缺少“带头大哥”。

昨日，广州最大电梯企业之

一、广日集团相关人士介绍，在企业每年做的3万多台电梯中，属于旧楼加装的不足200台。而此前媒体报道中，称广州目前有5万栋老楼需要加装电梯，涉及的老人住户有100万位之多

“加装电梯的难度主要是住在低层、相邻建筑住户与高层住户意见不一。”《多层住宅改造加装电梯的建议》提案撰写人、市政协常委王桂林说，旧楼加装电梯，高层老人住户的要求最强烈，但低层住户甚至高层住户因涉及采光、分摊等多个问题而反对。

政协委员支招解难题

在昨日的座谈会上，与会代表就旧楼加装电梯的难题展开热议，针对有关部门提出的难题，政协委员纷纷支招———

难题

①:住户矛盾支招:政府依法推进，住户之间协商好加装电梯费用的分摊比例，高层多出一点，低层少一点。

市政协老领导雷鸣春说，广州市相关的政策没有出台，原单位就不好牵头落实，“只要有政策，不管政府还是业主自己做这件事都有法可依，老人才能早点坐上电梯”。

市政协委员王桂林说，旧楼加装电梯一定要分批、逐步落实。而来自低层住户的反对意见主要是当初分房时住到高层的人已经占了便宜，而加装电梯后高层不仅又占了便宜，还影响到低层房屋的采光，更会带来噪音污染等，“这些问题都很现实，所以要做好低层住户的工作，必须把加装电梯的分摊比例计算好，让高层多出一点，低层少出一点。”

市政协委员韦振瑛认为，现在旧楼加装电梯的阻力之一就是低层住户不同意，如果可以在加装电梯的时候加建一层，让一楼业主搬至楼上，估计不少低层业主都会认可。

难题

②:申报难支招:电梯改造归口“三旧办”，视为旧建筑物改建。

市政协委员王小强认为，可以将旧楼加装电梯工作管理归口市“三旧办”，纳入政府“三旧”改造的范畴，将现有的个人行为转化为政府行为。

市政协委员韦振瑛说，目前所有动工必须取得施工许可，而施工许可的前提之一就是规划许可。如果把旧楼加装电梯归为旧建筑物改造，不是新建建筑物，在行政审批许可方面就会简化很多。

难题

③:出资难支招:由政府、原单位、业主三方各出一点，或加盖一层，楼下卖车位。

市政协委员卢庆普认为，由业主全额出资加装电梯的方式并不十分可行，可以考虑上海的经验，由政府牵头，政府、原单位和业主各出一部分。他说，天河北某个单位旧楼加装电梯的模式就是单位出40%，业主出60%。

市政协常委王桂林说，加装电梯时，政府可以从城市建设资金、房改房的住房基金等划拨一部分，用作旧住宅改造资金，同时在规划报建、项目审批、税务等方面给予相应优惠。

市政协委员韦振瑛说，如果可以在加装电梯的时候加建一层，让一楼业主搬至楼上，而原来的一楼可以建成停车位，根据目前广州车位价格，收回加装电梯投资问题不大。

旧楼加装电梯样板诞生记

“我在电视上看到过你”，一见面，邻居们就用这样的方式打招呼，让卢吉祥还有些不习惯。最近，年过7旬的卢吉祥已成为了人们眼中的新闻人物。

卢吉祥的成名与华农茶山小区加装电梯息息相关。16日，茶山小区6台电梯同时投入使用，成为广州旧楼装电梯的“标准模式”。作为小区业委会主任，卢吉祥见证了小区电梯诞生的全过程。这个胜利果实也是他和邻居们一起“催熟”的。

目前广州有5万栋旧楼未加装电梯，成功加装电梯的楼房寥寥无几，小区整体加装电梯成功的更是屈指可数。正因为如此，华农茶山小区被视为广州旧楼房成功加装电梯的样板。

为何茶山住宅区能够成功突围呢？又有哪些值得总结和借鉴的经验呢？解读茶山小区加装电梯的秘密，无疑给其他仍然找不到突破口的小区带来希望。

为什么茶山小区取得了业主如此高的支持率？卢吉祥认为，关键是要解决好费用分摊问题。

2006年的一天，住在华农茶山小区16栋（西）的卢吉祥对一件事产生了兴趣：附近的一批宿舍楼只建到6层就封顶了。细心的卢吉祥一打听，原来“政策变了，楼盖到7层以上就要装电梯”。

住户盼望给旧楼装电梯

小区里的一个故事至今流传着：两老夫妇住在6楼，买菜很辛苦，就拉绳子吊菜上楼。

政策改变的消息，让家住6楼的卢吉祥兴奋不已。“这意味着我们属于新政策规定的可以装电梯的楼了。”他所住的华农茶山小区是在1996年竣工的，当初每栋楼建了8层。

住户们有一个心结，就是盼着能给旧楼加装电梯。有着10多年历史的茶山小区住宅楼是华农的第一批集资建房，也是华农第一批公房改革房。如今，住在这里的老师大多退休了。

“很多老同志回家时，都是爬两层就要休息一下。”一位住户说。

学校既出力又出钱

2006年，茶山小区住户开始向学校反映加装电梯的问题。不到一年时间，华农把茶山小区住宅楼加装电梯一事列入了华农2007年上半年学校的工作要点。这使得茶山小区加装电梯的进程大大提速。

2007年6月份，华农成立了关于茶山高层住宅区电梯建设工作小组，由学校多个部门组成，并由一名正处级的干部杜老师专职负责这件事，而且还有一个副校长分管。

工作组成立后具体做了哪些工作？杜老师说，跑规划局跑了很多趟，最主要是学校的基建处去报建。学校也出了一部分费用。

然后，由学校工作小组召集与同意加装电梯的业主开会，确定一些大纲性的内容报到学校。比如，为什么要加装电梯。“学校表示支持，希望发动业主来支持这事，分摊费用，学校也分摊一部分费用。”一位住户称。

“设计费、报建费、公示费都是学校出的。管道迁移费由谁出还要商量。”

小区业委会“复活”

2007年，随着茶山小区加装电梯工作的加速，小区里“消失”快两年的业主委员会又“复活”了。

卢吉祥成为业委会主任，“这次小区业主委员会„复活‟，只办一件事就是加装电梯。”

业主委员会的全力推动，成为茶山小区加装电梯的第二个加速器。

“要在整个小区大面积地加装电梯，必须要有人动员，这就必须要专门的工作机构：业主委员会主任与电梯工作小组。先让每栋楼成立一个3个人的加装电梯小组，然后由这个3人小组回到楼里去宣传。”卢吉祥说。

2007年，70岁的庄秋兴成为了茶山小区16栋（西）的加装电梯小组的组长。庄秋兴退休前曾任华农党办主任，是大家认为能有效推动加装电梯的进程的人员。

随后一系列密集的会议不断在茶山小区里召开。“前前后后开了多少次会，都记不太清了。当初制订方案、动员就有五六次，开工以后还开了五六次。”

绞尽脑汁解决费用分摊

茶山小区加装电梯的做法是，由学校出面负责前期的报建和办理规划手续等工作。小区内业主自己组织动员业主同意，并组织业主交纳相应的电梯费用。

在整个加装电梯过程中，并不强求一刀切，而是成熟一栋加装一栋，不成熟的等到成熟了再装。

“现在有学校的支持，报建手续不是问题了，最难的就是做业主的工作。特别是一楼和二楼业主的工作是难点。”卢吉祥说，“我们是绞尽脑汁想到各种办法。”

卢吉祥说，光是一二楼的分摊方案，就讨论了两三个月时间。多次召集组长来讨论，让他们提意见，然后再修改，反复了好多次，再确定下来。

加装电梯后可增加的公摊面积，这也成了一个重要的激励手段。庄秋兴所在的16栋（西）为一梯两户，共计8楼，有14户参加，加电梯后按自然层算每户可以多增加5平方米的公摊面积。卢吉祥说，旧楼加装电梯，不需要再另外报批用地，按茶山小区的做法，只要在楼房退缩线内的用地，不用另外批准的。最终，卢吉祥和大家一起想出了一个办法：一楼的住户只用交一个绝对数500元，然后房产证上可以享受加多5~6平方米的公摊面积，二楼的住户不用交电梯的维护费。这样的方案出来后，7楼、8楼的住户也都同意了。

“500元是象征性的，只是表示他参与其中。交了钱，心态就不一样了。”

另外，茶山小区业委会定出一个十分详细的加装电梯费用的业主分摊办法。具体的政策是：二楼作为分摊的起点线，并且给二楼住户一个优惠，只出电费，不用支付电梯的维护费用。各层业主所出的费用为：平均值乘以该户的有效层数。

楼层 有效层数（每层两户）

211

322

依此类推

877

对于这个稍稍显得有些复杂的计算办法，卢吉祥举了一个例子来说明，比如：总投资31万元。如果这个单元楼的16户都参加，该栋楼的有效层数的总和就是56。算平均值，就要用投资总额31万元除以56，等于5535.7元。这样算下来，2楼只用交5535.7元，8楼的住户就得交3万多元，即5535.7元乘以其有效层数7。但他所在的楼栋当初有3户没有参加，一、二、三楼各有一户，平均值就增加到了5849元。

“现在没有出钱参加的人，我们没有永远把他排除在外，我们不占他的公摊面积。在未来的五年内，业主随时可以参加，还是按照这个造价来补交钱，到时同样算回他的公摊面积。”

没达到2/3就不被受理

茶山小区一共有35个楼梯单元，目前已经有13个楼梯单元加装了电梯，占37%。13个楼梯单元总户数208户，出钱的169户，占到80%以上。现在还有8个楼梯单元进入申报程序，加起来总共21个单元，占到了全部小区的60%。其中，有两个楼梯单元是100%的人参加。

为什么茶山小区取得了业主如此高的支持率？卢吉祥说，“关键是在发动业主时，解决好经济分摊问题。最难的就是业主同意要达到三分之二，要动员、做思想工作、甚至还要搞好关系，同时要有一二楼的特殊政策，综合起来才行。”

一人管存折一人管密码

如果业主同意加装电梯，需要签一份协议。规划局批下来加装电梯的许可证后，由大家一起商量找设计单位和工程队。

谈妥施工单位后，由每个单元的加装电梯小组的组长与施工单位签施工合同。每一个组长签两份合同，一份设备合同和一份土建合同。然后由组长按协议向每名业主收钱。

“由于是业主集资来加装电梯，如何收钱很难办，学校财务部门不肯代收。后来，茶山业委会想出办法，用卢吉祥的名义开一个存折，“把收到的钱转到这个存折上，有几百万元。每栋楼交的钱，有的正好31万元，有的多于31万元。”

“我从来没这么多钱。我掌握存折，杜老师掌握密码。两个人同意后，根据合同转钱给工程队。现在，几百万都花出去了。最后会算一个账，多退少补。”

目前，茶山小区里的电梯已经开始工作了，还有一个问题等着业主们去想办法解决，那就是电费如何分摊的问题。到本月中旬，16栋的电梯已经运行了10天左右。“我观察一下，一天才几度电，因为电梯的主机才4000瓦。”

16栋的业主第一次出的电费钱是按照“二楼100元，3楼200元，每一楼加100元上去这样收取的”。第一次一共收了5000多元，可用8000多度电。以后具体电费怎么收，还是一个问题。

广州旧楼加装电梯热出现

广州老城区有5万旧楼未加装电梯，但却由于费用和申报程序等问题，成功突围者十分少。到去年12月，广州只批准了33宗（注：每宗包含多户）旧楼加装电梯的报建。

去年年底，广州市政府法制办公布了《广州住宅加建电梯暂行办法（草案）》。《暂行办法》规定，旧宅加装电梯并不需要每户都同意，并且还可以动用住房维修基金和公积金。

目前，在茶山小区成功加装电梯后，广州市也迎来了小区加装电梯的小高潮。9月份，广州医学院、华南理工大学等数个小区加装电梯纷纷在广州市城市规划局网上公示，进入了最后的冲刺阶段。

广州市城市规划局政务中心有关人员表示，目前该局已经专门制定了旧楼加紧装电梯的业务流程，服务前来办理此业务的市民。参照《广州住宅加建电梯暂行办法》，在审批住宅加建电梯案件时，需要具备以下几个条件：

一是有合法的产权文件；

二是加建电梯间设计符合现行规范、标准的要求，加建后满足消防、结构安全等方面的要求；

三是根据物权法第七十六条的规定，要求取得专有部分占拟加建电梯建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上业主同意的书面意见。

同时该局还要求进行现场和网上的批前公示，征求周围邻里群众的意见。

以上几个条件都具备了才会同意加建，所以对整幢建筑及周围情况的考虑是比较全面的。

对于涉及的低层住房的采光、通风等问题，该局目前在具体审批加建电梯的案件时，会根据有关规定严格进行把关。

电梯选型建议

电梯系列选型之一

电梯是建筑物的垂直交通工具，其选型配置的优劣关系到整个建筑的合理利用，特别是对高层现代化建筑。优良的选型配置意味着乘客和货物在大楼内快捷、便利、安全地流通，意味着增加建筑面积的利用率、节省设备和能源而降低成本。因此在建筑设计阶段，建筑师、电梯工程师和业主就应紧密配合选配合理的电梯，让电梯真正成为建筑物这曲凝固音乐的和谐地跳动的音符。

电梯选型配置时应认真了解建筑物的自身情况和使用环境，包括建筑物的用途、规模、高度、客货流量等。比如在作电梯交通分析时需要了解以下内容：（1）建筑物用途，分办公楼、住宅、旅馆、百货商场、医院、图书馆、车站等，还有多功能、多用途的综合建筑，如智能大厦。即使是办公楼，也有公司专用楼、准专用楼、分区出租楼、分层出租楼之分。（2）楼层数、楼层高度、电梯的提升高度。（3）大楼的人数及在各层的分布情况。（4）各层的有效使用面积及其用途（如会议室、餐厅、售货店、办公室等）。（5）每人使用的地板面积。（6）大楼周围或地下有无交通车站、地下街道等。选型配置过程中应考虑的因素很多，为了方便，下面将以影响电梯输送效率的因素为主线并兼顾其它相关因素进行讨论。电梯类型的选择

每种类型的电梯都有其功能配置要求和适用场合，对其合理地选择是保证大楼高效交通的基础。电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯、客货电梯、病床电梯、住宅电梯、杂物电梯、观光电梯、船用电梯、汽车电梯、建筑施工电梯等，还有一些特殊用途的电梯如：防爆电梯、冷库电梯、家用电梯、残疾人电梯、矿井电梯、电站电梯、消防电梯等。比如观光电梯可以安装在室内或室外，外形有圆形、棱形等多种，乘客可以透过玻璃轿壁观赏外景。再如残疾人电梯，它有普通残疾人客梯、轮椅平台电梯和楼梯升降椅等种类，其特点是轿厢尺寸、开门宽度、操纵盘等应适合乘轮椅的乘客或盲人进出和操作，一般还要设置语音报站和故障声音报警等功能。轮椅兼用的自动扶梯有几个相邻梯级可以联动形成支持轮椅的平台。

电梯按驱动方式分为曳引驱动电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯、齿轮齿条驱动电梯、卷筒驱动电梯、螺杆式电梯、斜行电梯等。曳引驱动电梯又分为交流电梯和直流电梯。交流电梯经历了交流单速、交流双速、调压调速、变频调速等发展阶段，最终变频调速电梯以其良好的调速性能和舒适感、节能、驱动设备小、噪声低、平层精度高、可靠性高、电路负载低而成为当今主流电梯产品。直流电梯具有调速性能好、调速范围大等优点，但需要直流电源和电机维护难，如今常用于无齿轮驱动的2.00m/s以上速度的电梯。液压电梯具有井道结构强度要求低、井道利用率高、提升载荷大、运行平稳、安全可靠、机房布置灵活等特点，常用于提升高度低于30m，速度低于1.00m/s的电梯，特别适合于一些旧楼增设电梯的场合。液压电梯在欧美的使用量很大，但是因其能耗高、泵站噪声大（采用浸油式泵站可以降低噪声）、运行状态易受油温影响、需处理油管安全与泄漏问题等近来受到了无机房电梯的挑战。直线电机驱动电梯利用直线电机原理，一

般线圈装在整个井道，轿厢或对重装有永磁材料，采用光控技术或无线电波控制，适用于未来1 000m高的超高层建筑。斜行电梯的轿厢在倾斜的井道中沿导轨运行，是集观光和运输于一体的坡道交通工具，行程可以超过200m。但为了安全其最高速度极限为4.00m/s，最大减速度极限为0.5gn。

电梯按操纵控制方式分为手柄开关操纵、按钮控制、信号控制、集选控制、并联控制、群控等，如今发展到单梯集选控制和多梯的智能群控。电梯按机房位置分为上机房、下机房、侧机房和无机房（曳引系统和控制柜置于井道中）等。电梯按曳引机有无齿轮减速分为有齿轮驱动（包括V型带驱动）和无齿轮驱动等。

自动扶梯与电梯相比输送能力强，可有效使用建筑空间，层与层之间可连续输送乘客，适用于人流集中的公共场所，如大型商场、车站、机场、剧院、码头等。自动扶梯按其结构特点分为标准型、苗条型、加重型。苗条型适用于客流量不太大且需要节省空间的场合，加重型适用于大客流量的公共交通。按提升高度分为小提升高度、中提升高度、大提升高度自动扶梯。按驱动装置的位置分为端部驱动式（或称链条式）和中间驱动式（或称齿条式），后者可以装设多组驱动装置，应用于大提升高度自动扶梯。按驱动控制方式分为常速型和变频调速型，后者可以通过传感器在无人乘坐时实现低速运行或停止运行，乘客到来时自动恢复到额定速度，以节省能源和延长设备寿命。按梯路线型分为直线型、多坡度型、螺旋型。多坡度型一般中间设有水平段，在大提升高度时可降低乘客对高度的恐惧感，并能与大楼土建楼梯协调配置。螺旋型可以节省建筑空间，具有装饰艺术效果。

自动人行道可进行水平运输，允许有小于12°的倾角，适用于机场、大型超市（载运购物小推车）等。按结构分为踏步式（最常见）、带式、双线式。最近，日本研究了加速型带式自动人行道，即自动人行道以分段速度运行，乘客从低速段进入，然后进入高速平稳运行段，再后进入低速段离开，这样保证了乘客上下自动人行道时的安全，缩短了长行程时的乘梯时间。

电梯、自动扶梯、自动人行道的合理搭配使用可有效发挥它们各自的长处。

旧楼装电梯民生大件事

日前，新“国八条”广州细则已获市政府原则通过，从化、增城也将列入限购范围。此次新“国八条”从出台到各地陆续落地，预示着本轮楼市调控将以一种前所未有的力度重拳打击投资性需求。而其效果将如何，眼下在市场心理上仍存较大分歧，乐观者有之，观望者有之，担忧者亦有之。

在这种语境下，一个“老大难”的问题有必要被纳入楼市“大调控”的视野，并取得突破和转机——这就是旧楼加装电梯问题。日前，在市“两会”前夕本报举办的“权威在线”活动中，这一问题受到代表、委员以及市民的高度关注，而韩志鹏委员年初二为了接年迈的父母到自己家，两边楼梯竟爬了一个多小时的讲述，更是令很多人感觉鼻酸。旧楼加装电梯，确实不该再拖下去。

从最直接的民生需求来看，推动旧楼加装电梯，是实实在在的民生、民心工程。目前住在全省18万栋、全市5万栋无电梯旧楼中的，中低收入的老人所占比例尤高，这一群体买不起价格高企的电梯楼，却不得不日益严峻地面临迟暮之年、带着病弱之躯上下楼难题。改善居住条件、提高生活质量，是他们的迫切需要。面对他们的呼声，我们不应无动于衷、无所作为。无论是从以人为本的层面，还是从建设宜居城市的角度，切实推进旧楼加装电梯都势在必行。

从更开阔的视野来看，在当下，提升旧楼居住质量、盘活旧楼存量资源，还将有助于楼市调控。如前所述，旧楼居民多属中低收入者，其改善居住条件的需求属于刚性需求，但这种需求很难通过商品房来解决，因为他们的财力十分有限；就算个别业主咬紧牙去买房，也将助推房价上涨。试想，如果能够通过优化旧楼居住环境，满足这一群体中一部分有着改善居住需求者的诉求，一定程度上就相当于“增加”了供给，有利于楼市供需关系的良性回归，有助于冲淡目前楼市过于浓厚的上涨预期。从这个意义上说，旧楼加装电梯，亦属一种楼市调控手段。

思路决定出路。纵观上海、武汉、福州、杭州、深圳……一项技术门槛并不高的“旧楼加装电梯”工作，却长期成为各地的老大难问题，究其原因，其中固然有着具体政策（规划、环评、房管、消防等）障碍、不同群体（高层住户与低层住户）利益博弈等原因，难度之大，可以理解。但如果我们将这个问题放到改善民生的高度来认识，放到楼市大调控的层面来加以审视和考量，或许我们会在理念上豁然开朗，并在行动上有所突破和创新。

只要形成这种共识，充分发挥政府和民间的智慧，旧楼加装电梯的各种障碍，没理由成为跨不过去的坎。一方面，通过制度创新，破解政策障碍，为民心工程打开绿灯；另一方面，通过灵活的补偿机制，提供更多元的补偿渠道，打破协商僵局。我们希望在全社会的关注下，旧楼加装电梯能柳暗花明，为众多“困”在旧楼上的老人送去福音，为楼市调控、促使房价理性回归增加一股力量。

回顾旧楼装电梯样板诞生全程 费用分摊成关键

装上了新电梯后，卢吉祥居住的旧楼房焕发出新颜。

“我在电视上看到过你”，一见面，邻居们就用这样的方式打招呼，让卢吉祥还有些不习惯。最近，年过7旬的卢吉祥已成为了人们眼中的新闻人物。

卢吉祥的成名与华农茶山小区加装电梯息息相关。16日，茶山小区6台电梯同时投入使用，成为广州旧楼装电梯的“标准模式”。作为小区业委会主任，卢吉祥见证了小区电梯诞生的全过程。这个胜利果实也是他和邻居们一起“催熟”的。

目前广州有5万栋旧楼未加装电梯，成功加装电梯的楼房寥寥无几，小区整体加装电梯成功的更是屈指可数。正因为如此，华农茶山小区被视为广州旧楼房成功加装电梯的样板。

为何茶山住宅区能够成功突围呢？又有哪些值得总结和借鉴的经验呢？解读茶山小区加装电梯的秘密，无疑给其他仍然找不到突破口的小区带来希望。

为什么茶山小区取得了业主如此高的支持率？卢吉祥认为，关键是要解决好费用分摊问题。

2006年的一天，住在华农茶山小区16栋（西）的卢吉祥对一件事产生了兴趣：附近的一批宿舍楼只建到6层就封顶了。细心的卢吉祥一打听，原来“政策变了，楼盖到7层以上就要装电梯”。

住户盼望给旧楼装电梯

小区里的一个故事至今流传着：两老夫妇住在6楼，买菜很辛苦，就拉绳子吊菜上楼。

政策改变的消息，让家住6楼的卢吉祥兴奋不已。“这意味着我们属于新政策规定的可以装电梯的楼了。”他所住的华农茶山小区是在1996年竣工的，当初每栋楼建了8层。

住户们有一个心结，就是盼着能给旧楼加装电梯。有着10多年历史的茶山小区住宅楼是华农的第一批集资建房，也是华农第一批公房改革房。如今，住在这里的老师大多退休了。

“很多老同志回家时，都是爬两层就要休息一下。”一位住户说。

学校既出力又出钱

2006年，茶山小区住户开始向学校反映加装电梯的问题。不到一年时间，华农把茶山小区住宅楼加装电梯一事列入了华农2007年上半年学校的工作要点。这使得茶山小区加装电梯的进程大大提速。

2007年6月份，华农成立了关于茶山高层住宅区电梯建设工作小组，由学校多个部门组成，并由一名正处级的干部杜老师专职负责这件事，而且还有一个副校长分管。

工作组成立后具体做了哪些工作？杜老师说，跑规划局跑了很多趟，最主要是学校的基建处去报建。学校也出了一部分费用。

然后，由学校工作小组召集与同意加装电梯的业主开会，确定一些大纲性的内容报到学校。比如，为什么要加装电梯。“学校表示支持，希望发动业主来支持这事，分摊费用，学校也分摊一部分费用。”一位住户称。

“设计费、报建费、公示费都是学校出的。管道迁移费由谁出还要商量。”

小区业委会“复活”

2007年，随着茶山小区加装电梯工作的加速，小区里“消失”快两年的业主委员会又“复活”了。

卢吉祥成为业委会主任，“这次小区业主委员会‘复活’，只办一件事就是加装电梯。”

业主委员会的全力推动，成为茶山小区加装电梯的第二个加速器。

“要在整个小区大面积地加装电梯，必须要有人动员，这就必须要专门的工作机构：业主委员会主任与电梯工作小组。先让每栋楼成立一个3个人的加装电梯小组，然后由这个3人小组回到楼里去宣传。”卢吉祥说。

2007年，70岁的庄秋兴成为了茶山小区16栋（西）的加装电梯小组的组长。庄秋兴退休前曾任华农党办主任，是大家认为能有效推动加装电梯的进程的人员。

随后一系列密集的会议不断在茶山小区里召开。“前前后后开了多少次会，都记不太清了。当初制订方案、动员就有五六次，开工以后还开了五六次。”

旧楼装电梯”也应纳入调控

楼市调控新政可谓接二连三，这些调控政策能否降下房价，还有待观察。但以往的经验告诉我们，指望调控降楼价，还真不好说。

调控新政矛头指向的都是购房者，无论是停贷还是限购令，目的无非是要打消那些准备购房的人的念头，似乎只要限制住购房者，房价就会应声而降。但为什么不站在购房者的立场上，转而想想他们为什么要购房呢？

在这些购房者之中，有不少是因为旧楼住得实在不方便，无奈之下才想新购一套房，以改善居住条件。以家中有老人的家庭来说，没有电梯的旧楼，上下楼一次，对他们都是一种苦力。而倘若为旧楼装上电梯，或许这一部分买家就不会有购房的念头了，也就无须再为什么“限购令”而费尽心思了。

旧楼装电梯，是个老话题。遗憾的是，随着今年6月，广州市规划局暂停《广州市既有住宅增设电梯规划管理办法》的制定，何时出台还需等待，意味着广州5万栋旧楼依法“加层”又变得遥遥无期，而住在这些旧楼里的60岁以上近100万居民又不得不想着是否新购一套电梯房，来改善居住条件。

当然，旧楼装电梯，面临的问题有很多，比如说，要征得低楼层住户的同意，要为费用的如何分摊而争论不休，还要为那些规划许可证、施工许可证、安全证、文明施工证、消防许可证等程序而奔波于不同部门。但所有这些，与解决旧楼里的住户，特别是老人的出行难问题相比，都不是问题。关键是政府要出面，真正为旧楼高层住户着想，简化审批程序，出台配套政策，推动旧楼装电梯尽早进入立法程序。广州市那些加装电梯成功的旧楼，其经验表明，只要有部门出面协调，问题都可以解决。眼下不妨考虑，允许提取公积金用于加装电梯，或者由政府组

织，对符合条件的老房进行加建，再出售加建的楼房来筹集电梯加装资金。资金难题解决了，其他问题也就好办多了。

说住房是时下最大的民生问题，恐怕也不为过。楼市调控新政要解决住房这个民生难题，不能只盯着限购、停贷等隔靴搔痒措施，也应把旧楼加装电梯的老话题纳入到调控中。这不但体现了公平，也能以更见效的成果，为调控赢得诚信之名。至少与限购令相比，旧楼装电梯的调控来得更为实在。

装电梯不如连片改造 广州旧楼装电梯成功案例

从广州目前旧楼加装电梯的情况看，“高层受益、低层受损”是旧楼装电梯难推进的主要矛盾所在。

目前广东省加装电梯的旧楼不足3%，推进工作非常困难。陈白帆摄

全省18万栋无电梯旧楼里住着800万中老年人，然而加装电梯推进极艰难

据了解，在广东18万栋无电梯的旧楼中，住着约800万名中老年人，目前全省加装电梯的旧楼不足3%。随着近日广东省政协主席黄龙云亲自督办“试点推进城市老楼加装电梯”重点提案，这项工程再次引起广大市民的关注。

无电梯迫使很多人去买房

“我们这些住在高层的住户想装，住在低层的不同意，又没有预留电梯井位，很难搞。由于众口难调，我们这栋楼装电梯的可能性很小，除非单位能够将低层业主的思想工作做通，否则让高层业主自己去做说服工作，又要去跑报批找施工队，谁也没有那工夫啊。”住在海珠区某房改房小区的范先生早就觉得加装电梯无望，于是在2005年已购买了某小区的带电梯商品房，打算爬不动楼梯楼时就搬过去居住。“幸好当时楼价便宜，如果拖到现在，根本没钱买房，又不能装电梯，老了只能坐楼监了。”

事实上，像范先生这样预料到电梯难装而买商品房的市民并不少，他们往往具有一定经济实力，选择的多是郊区或者市区边缘的电梯楼。但由于工作和生活需要，平时仍然住在市中心的房改房，周末才到商品房住一住。与范先生同在一个单位的高先生，2005年购买了金沙洲万科四季花城的三房单位，当时价格不到6000元/m2。高先生告诉记者，“由于爱人膝关节不是很好，现在一周在四季花城住两三天，等到老两口退休后，考虑把楼梯楼留给女儿一家，自己两口子就到四季花城常住。”

然而，随着这几年楼价飙升，很多经济实力不强的市民，唯有把不爬楼梯的希望寄托在旧楼加装电梯上。

预留电梯井位就容易装

市中心那些重新安装了电梯的旧楼，价值立即飙升。王阿姨所在的大院楼，在建设时已预留了电梯位，由于分房时大家资金都很有限，而且正值壮年，谁也没把电梯当回事。直到去年，越来越多业主年龄增大爬不动楼梯，这栋楼才安装了电梯。幸好当时预留了井位，一个月左右就顺利装好了电梯。这栋楼的高层单位未装电梯前二手价1.5万元/m2，现在已飙升到2万元/m2以上。

可见，安装电梯对于高层住户来说获得了很大的升值空间，可对于低层住户来说，安装电梯前，低层比高层值钱，但装了电梯后，低层明显没有高层单位抢手。这也是导致很多低层单位业主不愿安装电梯，或者同意安装但要求高额补偿的原因所在。记者 陈白帆

旧楼加装电梯最新政策跟进——

程序简化了 立法暂停了

报建程序：近两年，旧楼报装电梯的程序已经简化不少，市民可以前往珠江新城广州市政务服务中心的市规划局服务窗口进行咨询，并取得《广州市城市规划局立案申请表》以及《市规划局加建电梯的报建程序》，倘若资料齐全，旧楼加建电梯的审批最快可在三个月内完成。

立法暂停：由于加装电梯的反对声音多过支持声音，广州市规划局已在最近暂停了《既有住宅增设电梯规划管理办法》的制定，加建电梯似乎又陷入了僵局。

公积金用于加装费用：广东省住建厅副厅长杜挺提出，既然住房公积金已经可以用于装修，若可以提取用于加装电梯，则对筹集资金是非常好的途径。还有意见认为，资金筹措可有三个渠道：单位渠道；个人渠道，比如住户货币补贴或者考虑住户公积金，以及政府渠道。

广州旧楼装电梯 成功案例剖析

华农茶山小区探索出旧楼加装电梯的一种成功模式。(资料图片)

从广州目前旧楼加装电梯的情况看，“高层受益、低层受损”是旧楼装电梯难推进的主要矛盾所在。但尽管如此，仍有华南农业大学茶山小区、江南西紫山大街11号住宅、丽江花园丽茵楼2座等成功案例。这些楼宇成功安装电梯的经验，值得总结学习。

“华农模式”是单位作主导

华南农业大学茶山小区加装电梯工作中的“华农模式”颇值得其他类似住宅小区借鉴。主要有以下八大特点：

一是单位给予经济支持。电梯加装的工程勘探、设计、报建以及管线迁移等费用，由学校住房维修基金支付。二是无需业主跑腿。学校成立相关工作小组，加装电梯的工程项目申报等，全由工作小组和相关职能部门负责。三是业委会、学校离退休协会发挥协调作用。四是解决了通风、采光问题，专门请来设计单位，把电梯管井适当向外延，设置候梯间，并在两侧开窗，结果甚至比原来的楼梯间采光通风还好。五是解决低层住户噪音问题，把防盗门改为缓冲式，关闭时只有轻轻的“咔”一声，比不加电梯前的防盗门关门声音还要小。六是解决低层住户经济补偿问题，对低层住户实行特别优惠，一层住户不列入分摊范围，只需一次过交500元，日后的电费和维护费概不分摊，照样分得电梯管井的房产分摊面积。七是对反对者不敌对。方案对未出资参与户，敞开大门欢迎他们随时加入，规定5年内加入，仍按现在的费用交费。有一梯原来只有6户出资参与，等电梯交付使用后，紧跟着就新加入6户，原来负担6万多元的4户，各被退回2万余元。八是尊重个体要求，不搞一刀切。每个加建梯的设计都有所不同，有的是开在北面，有的首层开两个门，没有搞一刀切，尊重各梯住户的利益与个性化需求。

“紫山模式”关键业主不怕烦

相对于有学校牵头的华农茶山小区，很多老旧的楼梯楼只能靠业主自己。比如去年成功安装电梯，成为旧楼装电梯典范工程的江南西紫山大街旧楼，就是几个牵头业主奔波了4年半的结果。据了解，江南西紫山大街11号楼仅在业主达成一致意见上，就耗费了半年多时间，最后虽然大楼所有住户都同意装电梯，但只有11户愿意出资，电梯只能选择IC卡开门。之后，就是到市规划局进行报批，手续也相当复杂。总算拿到建设工程许可证后，紫山大街11号楼筹建组又得寻找施工队和购买电梯，总计花费近40万元。最终，紫山大街11号楼的住户中，最多出资4.3万元，最少的出资3.7万元，电梯的使用维护费和电费将由各户平摊。紫山大街11号筹建组的付伯建议，旧楼装电梯应先找技术人员看楼宇环境能不能安装电梯，然后再做住户的工作，再去报建，这样效率高。记者 陈白帆

深圳引入开发商改造80年代小区

广州市区有大量建于上世纪七八十年代的无电梯房改房，若能参照深圳的做法进行连片改造，又何须经历加装电梯之烦？ 陈白帆 摄

除了通过征询全栋楼业主意见、跑各种报批手续再找施工队和电梯设备供应商外，对于需要加装电梯的旧楼，是否还有其他改造办法呢？

据记者了解，深圳一些建于上世纪80年代末的商品房，目前有部分已被纳入了旧城改造的范围，而被纳入深圳需要进行城市更新的240平方公里中，旧住宅区大约有8平方公里。那么在广州存在的大量建于上世纪七八十年代的无电梯房改房，是否也可以参照深圳的做法，纳入旧城改造的范围连片改造？一方面可以解决旧楼无电梯的问题，另一方面也能让这些外观已十分斑驳陈旧的“火柴盒”式老房子变身为靓丽的新住宅社区，为城市面貌增色。

广州现状：

加装电梯耗资巨大

根据相关部门的估算，广州未装电梯的旧楼超过5万栋，在住人口仅60岁以上的居民就有近100万。如果其中三分之二符合加装电梯的条件，则至少需要4万台以上电梯，仅仅电梯一项所需资金就要50亿元以上；加上大部分旧楼需要加建电梯井道，所需资金总量在140亿元以上。

而目前广州旧楼新加电梯还不到300台，而且主要在政府、国企和高校的职工住宅区，多由单位出资并组织实施，以集资方式成功安装的电梯数量很少。因

此，建议政府考虑可否效仿深圳，将部分楼龄过长的楼梯楼纳入旧城改造范围，让居民将来回迁可住上带电梯的新房子。

深圳经验：

纳入城市更新改造

据了解，深圳除了将对城中村、旧厂房区域进行旧城改造外，还引入开发商对楼龄较长的商品房小区进行改造。

旧住宅区改造问题属于城市更新的范围，深圳市已于2009年年底出台《深圳市城市更新办法》。据了解，建成于1987年的罗湖区布心花园由于其房屋质量、配套设施已不符合城市规划发展，将被改造。承担这项改造的开发商是深圳时代财富集团，今年3月给居民开出1：1.2的回迁补偿方案。此外，从业主接到搬迁通知书并开始搬迁之日算起直到回迁，开发商补偿业主每月每平方米80 元的租金。

家住天河的李先生认为，一些楼龄超过20年的旧房改房小区同样存在质量差、配套设施不全、影响城市景观等问题，不妨借着目前的三旧改造的热潮，也纳入改造范围。但这类改造的关键将是原住户是否可以回迁、面积可否得到保障、回迁房会不会烂尾等问题。如果广州市也出台相应引入开发商参与城市更新的方案，也许将使得目前众多旧楼加装电梯难的问题得到有效解决。

组织难审批难成本高成广州旧楼装电梯“拦路虎”

今年1-8月，广州市想加装电梯的住户依然有九成在“上下求索”，只有一成多住户喜获规划局批准加建。昨天，广东省电梯技术学会公布《广州市旧楼加装电梯情况调查》，提出组织难、审批难、成本高等问题，已成加装电梯“拦路虎”。

仅一成旧楼获批加装

广东省电梯技术学会从7月下旬开始，对广州、佛山部分企业在广州进行旧楼加装电梯的情况进行调查，调查对象涵盖广州南亚电梯、广州永日电梯、广州广日电梯、日立电梯(中国)、广州建设工程总承包公司等多家主流企业。截至8月8日，调查结果显示，获批加装电梯的业主仅11%。

共有801台欲加装电梯的业主联系过电梯企业，其中向规划局申报的有180台；本已获规划局批准加装的有91台。

在12家受访企业中，2009年以前曾成功加装电梯277台；2009年落实及完成60台电梯加装。

学会有关人士表示，加装电梯是一种特殊的补充建设行为，但并没有特事特办的审批制度。现在，包括电梯厂家、设计单位、建设单位，谁都无法对项目能否通过有把握，但报批时一般就需要提供大部分的设计资料，设计费用也要先支付，还没定论就要支付不菲费用，无论是住户或厂家、设计单位、建筑单位，都不愿意承担风险，加装电梯常常“胎死腹中”。

加装电梯拦路虎不少

有关负责人表示，一般来说，规划局只要能批准加装的，都会批准；但要真正成功为旧楼加装电梯，还要克服很多困难：

第一，住户意见难统一，组织困难。

第二，审批困难。加装电梯的旧楼一般楼龄都在十几年以上不少楼房的建筑规范性根本达不到现行的法规要求，加建井道就更成问题；同时，加建井道大多对低层或周边住户有影响，各种各样的因素，都可能成为审批不能通过的因素。

第三，管理和附加成本高，住户难以接受。据了解，一个小小的旧楼加电梯工程，在报建过程中的手续相当于一幢新建楼宇，手续、费用“一个也不能少”。在整个加装电梯中，井道的硬成本(人工和材料)只占约一半不到，另一半则是设计、报建审批、验收、税收等管理成本，行政收费不菲。按9层楼的加装电梯工程计算，需缴纳1万多元的市政设施配套费；此外，加装电梯可能涉及交通、市政、质监、住建、电力、供水、煤气、通信、网络、有线电视、消防等部门及企业，花样收费让住户吃不消。

第四，资金有风险。大部分旧楼加装电梯项目都是业主私人行为，没有单位主持，企业也担心收不到业主的钱。

建议政府降低收费

加装企业希望，政府能通过推出降低收费、推出方案“模板”、放宽审批条件等方法，帮加装电梯“添一把火”。各家企业向政府部门提出不少建议：

制定广州地区的加装电梯规范，推出规范通用的设计方案“模板”，统一推荐电梯配置和井道建造方式。

放宽审批条件，明确审批要求，简化报批手续，缩短公示时间，建立预审批制度，即只对加建井道位置方案进行初步审批的制度，通过后再提交设计图纸作正式审核。

委托社会专业社会团体，对旧楼加装电梯方案进行指导、修改和初审，减少项目的风险。同时推荐补偿受影响(采光和通风等)住户方式。

专门为旧楼加装电梯开设一条绿色通道，特事特办，减少众多部门的干扰，并进行税收优惠。

成立担保基金，对项目风险进行担保；最低限度也要成立专用账户，对资金的收集、使用和领取作作出规定。

降低政府管理方面的收费。对附加费用实行限价和优惠。(记者蒋铮 粤典缇）

广州市国土房管局局长李俊夫

广州市国土房管局:旧楼装电梯3月底选定试点

广州市国土房管局负责人昨与人大代表、政协委员座谈时回应——

昨日，广州市国土房管局与20多位市人大代表、政协委员进行座谈。会上，代表、委员们纷纷就保障房、旧楼加装电梯、办证难等一系列热点问题提出了自己的看法和建议，市国土房管局局长李俊夫对这些问题一一进行了详尽的解答，并披露了诸多新举措、新思路。

最后，李俊夫表示：今天的座谈会是一次难得的智慧大餐，我们将认真整理、吸纳各位代表、委员的建议和意见，集思广益努力做好今后的土地管理和住房工作。

文/记者李婧、赖伟行、严利 通讯员穗房宣

图/记者莫伟浓

分析形势：

广州土地资源越来越稀缺

有地才有房，才能承载二产、三产，才有住房……但目前广州可用土地资源日趋紧张。“按照目前的耗地速度（1996~2009年，全市年均新增建设用地41.9平方公里），不到15年。”李俊夫表示，如果扣除平地上的基本农田和已经使用的建设用地，全市未来可新增用于城市建设的平地资源总量只有约600平方公里。“集约节约用地已成为广州市土地管理紧抓不放的重点。”李俊夫说道。

保障房建设任务更艰巨

李俊夫透露，目前，广东省分配给广州市今年的保障房建设任务很重，“如何确保工程进度、工程质量、工程安全、财务成本，以及控制廉政风险，带给我们前所未有的挑战和压力”。而保障房受益对象中被讨论最多的是“夹心阶层”的住房问题，而今年也将加快求得突破。

焦点披露：

建房市预警预报指标体系

李俊夫向与会的代表、委员透露，今年广州将把节约集约用地作为加快转型升级的突破口，“最近我们正抓紧制定„十二五‟土地利用规划，也是第一个土地利用五年规划。”李俊夫披露，规划中将体现土地利用规划对重大战略性基础设施、重大战略性主导产业、重大战略性发展平台和重大民生用地的优先安排。结合建设“山水城市”、“滨海城市”的战略，把“建设规模上山、基本农田下山”的思路，作为当前解决用地指标不够的问题的一个重要抓手，优化全市尤其是北部山区和南沙滨海区域建设用地的布局。

另外，广州将强化各区土地开发中心在土地储备中的基础地位，重点推进八大功能区（新中轴线南段、琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区、云城西区）的核心启动区的土地储备工作。

六大功能区今年拟出让

经营性土地2.73平方公里

李俊夫表示，广州将争取成为国土资源部批资用地审批制度改革试点城市，合理调增广州用地规模和指标，同时建立包括投资率、科技率、低碳率等指标在内的项目准入标准。

今年，广州市国土房管局将全力推进实施已经批准的经营性土地储备计划和出让计划，其中包括六大功能区(琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区）出让经营性用地67宗、2.73平方公里。

闲置地处理将更严厉

今年广州市国土房管局将采取更加严厉的措施查处闲置土地和批而未用土地，力争用2年左右的时间完成历史闲置土地和批而未用土地的处置工作。

另外，坚持“属地管理、共同责任”的方针，对违法用地实行刚性治理、铁腕执法，确保通过国家2010执法检查验收。

保障房建设“多条腿”走路

李俊夫介绍，广州保障房建设今年将采取“多条腿走路”的方式，在政府主导的基础上，抓紧制订引入社会力量参与保障房建设的实施办法，鼓励单位（企业）利用自有土地建设保障房，通过团租集体土地上房屋、利用空置直管房、配建公共租赁住房等多种方式拓展保障房房源。进一步完善住房保障管理，实行用地储备、方案设计、工程建设、住房分配、物业管理、准入退出等全过程规范化管理。

完善地产信息发布机制

在谈到楼市调控问题时，李俊夫表示，广州会坚决落实国务院房地产宏观调控新政，结合广州实际出台实施细则并组织实施，明确新建住房价格控制目标，加强住房用地管理，执行差别化的信贷、税收和限购措施，完善符合广州市实际的多层次商品住房供应和消费体系。在把握房地产市场运行规律的基础上，建立房地产市场预警预报指标体系，完善房地产信息发布的机制，增强宏观调控的能力。

建立“地-楼-房”一体

信息化动态管理平台

为从源头上减少信访投诉，广州市国土房管局今年将完善信访责任考核机制，提升应急处置工作水平。通过网上信访、远程视频信访，建设网上问政平台和手机上访平台等措施，拓宽民情表达渠道，提升信访公共服务水平。

另外，该局信息化建设已形成了很好的方案，形成了很好的组织管理，下一步将有序、有力和有效地推进，6月份初见成效。近期重点做好政务办公系统和局公众网站的升级改造，力争用2年左右的时间，建立全市“地-楼-房”一体的信息化动态管理平台，实现一张图管理、一个平台运作。

保障房体系扩大

将覆盖外夹心层

民生热点问答：

保障房体系扩大

将覆盖外夹心层

问：旧楼加装电梯何时有进展？

答：3月底前选定试点

广州市政协委员韩志鹏表示，自己刚刚参与了《广州日报》权威在线栏目，倾听了市民心声，其中旧楼加装电梯问题想咨询房管部门何时才能有进展。

广州市国土房管局相关负责人表示，此前由于旧楼加装电梯推进的政府主体一直没有确定，所以进度相对较缓，目前法制办正在制定相关的规范性文件，即将尽快出台，关键焦点在于加装电梯是需要超过2/3的业主通过还是需要全部业主通过，目前政策初步制定倾向于前者。市房管局将在3月底前选定两个旧楼加装电梯的试点。

“旧楼加装电梯今年一定要有所突破。”李俊夫表示，市国土房管局将尽最大努力推进该项工作。

问：金沙洲新社区配套设施何时完善？

答：争取早日建学校医院

广州市人大代表叶雪文表示，此前人大代表在金沙洲新社区调研发现，保障房小区的物业管理水平和公共配套设施仍然不足，希望能尽快解决。对此，李俊夫表示，目前广州的保障房建设还处在探索的过程之中，市已经成立专家咨询委员会，将就如何加强保障房小区的物业管理开展深度研究。对于金沙洲新社区的遗留问题，土地开发商已经上报市政府，争取让当地的学校、医院等设施早日建成开放。

问：外来人才何时能租到政府公租房？

答：保障房体系将扩大覆盖到外夹心层

广州市政协委员林高潮认为，当前低收入群体的保障体系覆盖已较完善，但不少夹心层依然感到住房“无着落”，特别是一些外来人才，需要政府提供一部分公租房以留住他们。李俊夫就回应，在加大新建力度的同时，广州去年已经清退了一部分闲置的存量公房，今年会进一步加大清退力度，以用作保障房之用。而广州的保障房政策已经明确，会建立以公共租赁住房为主的保障体系，未来该体系惠及的阶层除了内夹心层外，也会包括外夹心层。

历史遗留办证难年底前完成发证

广州市人大代表刘莲香比较关心历史遗留办证难问题何时可以得到解决，希望房管部门能加快进度。

广州市国土房管局相关负责人就透露，今年广州会继续推进解决历史遗留房地产办证难问题，对于在册的剩余案件，力争在2011年底前完成发证工作。同时对于其他历史遗留问题，广州也制定了一揽子的解决方案，力争用2年左右的时间，基本解决国土房管工作中主要的历史遗留问题。对于21宗在册历史遗留烂尾地，按照“一地一策”的办法制定方案加以盘活，对无法经济平衡的在册“烂尾地”，由政府补贴建设安置房，优先解决被拆迁户的拆迁安置遗留问题。

“国土房管工作充满了焦点、热点、难点，当局长半年感觉到工作有很大难度、如履薄冰，但我们要敢想会干为人民，为加快转型升级和幸福广州建设作出新贡献。”

“面临新形势，人才是关键，建立一支想干事、能干事、干净干事的队伍，国土房管工作要进行规范化、精细化、信息化管理。”

——李俊夫

广州市规划局副局长彭高峰对旧楼加装电梯问

题向媒体进行答疑

7月29日下午，广州市规划局副局长(兼亚组委场馆部长)彭高峰主持召开了关于旧楼加装电梯有关问题的小型答疑会。会议邀请了南方日报、广州日报、羊城晚报、广州电视台等记者参加了答疑会。彭高峰副局长、建管处处长(省人大代表)李秋霞就记者提出的相关问题进行解答。

旧楼加装电梯，规划部门全力支持

改革开放以来，广州市民的居住条件已发生了巨大的改善。但由于历史原因，上世纪90年代以前建造的住房，尤其是单位福利分房，基本上没有安装电梯，给居民，特别是老年居民的生活带来诸多不便。可以说，能给旧住宅楼加建一部电梯，一直是许多无电梯房居民的梦想。为了实现这个梦想，市城市规划局从解决民生出发，在办理了大量加建电梯实际案件的基础上，总结经验，经过多次研究，近期编制了《住宅加建电梯规划指引》，并提交了市政府法制办。旧住宅加建电梯，是与时俱进的呼唤，是建设“首善之区”宜居环境和和谐社会的重要举措，是解决居民困难的一件大好事。但旧住宅加建电梯是一件涉及面比较广的工程，不仅需要业主的配合，同时，还需要各级政府、街道、周围邻里、物业公司、设计单位、施工单位等多方面的介入和配合，目前仍有许多政策层面的问题需要解决。在市政府尚未就加建电梯问题出台规范性文件的情况下，市规划部门先行先试，通过审批群众报来的申请加建电梯的个案来一步步推进加建电梯工作。

旧住宅加建电梯，规划审批加快节奏

(一)旧住宅加建电梯的规划报建流程。首先备齐资料前往市政务中心的规划局办事窗口(天河珠江新城华利路61号)办理加建电梯的方案审查手续。如设计合理、符合各规划控制及消防安全相关要求，并按要求进行批前公示且无有效反对意见后，到市规划局政务窗口申领加建电梯的《建筑工程规划许可证》。

(二)旧住宅加建电梯所需的报建资料。

1、立案申请表;

2、申请函;

3、申请人身份证明文件(以单位为主体申报的，应提交《中华人民共国和组织机构代码

证》或其他有效证明文件;以业主为主体申请的，应有证明申请人的业主身份、业主代表身份或者业主委员会身份的材料及专有部分占拟加建电梯建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上业主同意的书面意见;

4、结构安全说明;

5、设计单位的建筑设计资质证书(图纸盖出图章可视为已提交)或单项建筑设计资质证书;

6、绘制在1/500现状地图上的总平面图一式两份;

7、拟加建电梯的建筑设计方案一式两份(含各楼层平面图、各向立面图、剖面图)。

(三)规划部门在旧住宅楼加建电梯的工作职能。规划部门在加建电梯审批工作中的职能，主要是审查加建电梯在建筑间距、建筑退让、消防间距、住宅采光、通风等方面是否满足规划建设及相关规范、标准的要求。关于资金筹措、产权分配、电梯管理等问题不属于规划部门的职能范畴。

(四)旧住宅加建电梯的报建手续办理时限。目前，对于建筑单体类的规划审批案件，批复时间均限为30个工作日，对于加建电梯类案件，市规划部门将根据实际情况加速办理。

(五)规划部门对旧住宅加建电梯提供的服务举措。市规划部门对旧住宅加建电梯的案件给予大力支持和配合，加建电梯类案件采取事件咨询;加速办理;简化办事环节及所需资料，化繁就简、方便群众。由于不同的住宅楼现场情况千差万别，可持相关资料，对于加建电梯的方案可行性前往市规划局办公楼一楼业务综合大厅进行业务咨询(时间：每周三，上午9：00至12：00，地点：广州市吉祥路80号)。

(六)对两个“三分之二”业主同意及批前公示问题的说明。根据《物权法》及市规划局《加建电梯内部工作指引》的要求，申报时应当“经拟加建电梯建筑所有业主中专有部分占拟加建电梯建筑物总面积三分之二以上且总业主数三分之二以上业主同意”。其中所指业主即拟加建电梯所在建筑物的全体业主，在实际操作中若申请人仅申请本楼道加建电梯，市规划部门则只要求取得本楼道内专有部分占拟加建电梯建筑物总面积三分之二以上且总业主数三分之二以上业主同意的书面意见。为保障周围邻里的规划知情权，加建电梯的方案需要进行批前公示，批前公示并非是要征得所有人同意，而是侧重于知情权，便于利益相关人知晓信息及了解反映意见的途径。公示结束后规划部门将综合各方意见并综合公示的反馈情况，在依法依规、最大限度地保证大多数人利益的基础上作出最终审批决定。

(七)关于《施工许可证》办理问题。《施工许可证》由市建委负责核发，取得《建筑工程规划许可证》不等于《施工许可证》。取得了《建筑工程规划许可证》之后，还需到市建委咨询是否需要办理加建电梯的《施工许可证》。

旧住宅加建电梯的规划报建大部分得到审批

近年来，市规划部门收到加建电梯设计方案审查及申领《建筑工程规划许可证》的案件近400宗，其中同意核发《建筑工程规划许可证》的案件占总数的89%。其中有以原建筑单位或房改房单位牵头报建的，也有业主代表自行办理的，也有委托设计院等第三方来申请的。

(一)市民对旧住宅楼加电梯的主要诉求。目前，市规划局在审批过程中遇到的主要诉求是支持和反对方意见不一致如何处理的问题。对此，市规划部门在为市民提供加建电梯规划报建的手续和政策咨询外，还注重听取双方对加建电梯的业主的意见和诉求。但同时强调从规划管理层面难以协调双方的矛盾。据统计，由于加建电梯的条件所限或业主内部矛盾难以协调而暂时无法核发许可证的案件仅占一成。规划部门为推进该项民生工程作出了很大的努力。据了解，市政府相关部门拟出台相关政策以解决加建电梯存在的意见分歧和矛盾，乃至部分业主的损失或补偿等问题。

(二)为推进该项工作的下一步工作设想。

1、协助市府法制办尽快出台广州市或市规划部门内部关于加建电梯方面的政策性文件，作为下一步工作指导;

2、加大宣传力度，使广大群众能更清楚地了解加建电梯方面的政策和办法以及相关的规划审批流程，少走弯路;

3、缩短加建电梯类案件的办理时间，提高效率;

4、对旧住宅加建电梯规划报建案件安排专人办理;

5、每周三上午的处长接访日及日常业务管理中，强化对加建电梯的各类咨询和诉求的解释和宣传;

篇3：电梯知识重点

一、高层建筑消防楼梯与电梯设计的意义

消防电梯是具有特殊功能的电梯, 其对保证高层建筑的安全性有着重要意义, 高层建筑一旦发生火灾, 会严重威胁住户的生命安全, 而楼梯与消防电梯的设计, 可以有效降低火灾带来的危害。高层建筑的楼层比较高, 在发生火灾后, 可能会影响电梯的正常使用, 对于一些楼层不高的住户可以利用楼梯进行逃生, 而对高层住户, 可以通过消防电梯尽快撤出危险地。高层建筑楼梯与电梯消防, 可以为消防人员提供较大便利, 有利于消防工作者携带消防设备进行灭火, 其还对老弱病残人员疏散逃离带来了一定帮助, 避免因逃生人员过多, 而出现踩踏伤亡事故。所以。高层建筑楼梯与电梯设计, 有利于为消防人员争取更多的救援时间, 也有利于人员的疏散, 可以为高层建筑的住户提供多种逃生路线, 还可以降低火灾对住户带来的经济损失。

二、高层建筑楼梯与消防电梯设置范围与要求

1设置范围

高层建筑一般都设有楼梯与电梯, 为了保证建筑的安全性, 设计人员必须考虑多方面因素, 要根据建筑的功能、高度、占地面积以及性质对其安全等级进行划分, 这样有利于优化设计方案。对于高度超过32m的高层建筑, 其在设计电梯与楼梯的同时, 还需要在防火分区设置消防电梯。不同性质的高层建筑, 对消防电梯设置的形式有所不同, 这也考验了设计人员的经验与能力。另外, 在一些超过32m的公共高层建筑、12层以上的单元住宅以及塔式建筑中, 也需要设置消防电梯。

2设置数量

高层建筑楼梯的数量与楼层有关, 而消防电梯的数量与建筑楼层的面积有关, 在设计的过程中, 需要根据国家相关规定进行操作, 在不同的防火分区设置规定数量的消防电梯, 一般情况下, 当建筑面积≤1500㎡时, 需要在高层建筑中设置一台消防电梯, 当1500㎡>建筑面积≤4500㎡时, 需要设置2台消防电梯, 当建筑面积>4500㎡时, 需要设置3台消防电梯。

3设置的位置

消防电梯的设置应分布于不同的防火分区之内。这对其中哪个分区有火灾发生都处置起来比较方便, 而且能在第一时间将扑救工作展开, 在与外界联系比较方便的平面位置进行设置是必要的, 也要有首层与室外出口进行直通相关的设置。

三、高层建筑楼梯及电梯消防设计的重点问题

1高层建筑楼梯设计

高层建筑由于楼层较多, 需要设置电梯, 这给住户带来了较大的便捷性, 但是也容易引发安全事故。电梯一般与多种线路连接, 而且属于垂直运输, 在建筑发生火灾后, 电梯可能无法正常使用, 所以, 高层建筑一般都设有楼梯, 其可以增加高层建筑逃生的途径, 还可以降低建筑发生危险的概率。高层建筑楼梯在设计的过程中, 要提高楼梯通道的实用性, 这样才能使其发挥应用的效用。

2消防电梯构造的原理以及环境设置

消防电梯具有特殊的功能, 其与普通电梯有较大区别, 而且安全性更高, 普通电梯在火灾中可能无法正常使用, 而且伴随着较多的烟雾, 如果连接电梯的绳索出现着火现象, 可能会威胁电梯内人员的生命安全。消防电梯的构造比较特殊, 其具有一定的防火功能, 而且可以有效控制烟气的蔓延速度, 其对火灾扑救有着一定帮助。消防电梯设置的环境对其安全性影响较大, 如果消防电梯与易燃物体过于靠近, 而且降低安全性, 而且还可能延误火灾扑救时间。所以, 消防电梯在设计的过程中, 需要远离易燃物体与电线电缆, 还需要用耐火性较高的物体或者设置防火门将消防电梯与周围物体隔开。

3消防电梯电源与电缆的设计

高层建筑在发生火灾后, 需要将消防电梯切换到消防电源, 保证其在火灾下正常使用。我国很多高层建筑的消防电梯的电源都没有进行严格铺设, 这影响了电气电路设施的完整性, 也无法保证电力在紧急情况下的使用情况。为了提高高层建筑的安全性, 相关人员要增加消防电梯设计投资的费用, 使双电源自动切换设施可以更加普及, 而且要保证该设施铺设的防火性与封闭性。另外, 消防电梯配电线路应垂直敷设于电气竖井内, 竖井设丙级防火门。

4消防电梯的防烟设计的问题

当火灾发生的时候, 工人都可以顺利的进入到相对的无烟区域内, 并且利于消防电梯的安全疏散工作, 按规范, 为防止烟气进入楼梯及消防电梯内, 应设置消防电梯前室, 设于消防电梯前, 应靠外墙侧设置可自然排烟的窗口, 发生火灾时利用该窗口进行自然通风, 同时达到对消防电梯的保护。建筑消防电梯前室的面积, 居住建筑不小于4.5m2, 公共建筑不小于6m2, 当消防电梯与防烟楼梯间合用前室时, 居住建筑合用前室面积不小于6 m2, 公共建筑合用前室面积不小于10m2。消防电梯前室应设置乙级防火门, 在首层设置直通室外的安全出口, 如果条件有限时, 应当设置通向室外的通道, 此通道长度不应超过30m, 这样也方便于消防人员迅速抵达到消防电梯入口进行工作。

结语

高层建筑在城市中数量越来越多, 建筑设计人员在优化高层建筑施工方案时, 除了需要考虑其美化城市形象的效果, 还要提高建筑的安全性。高层建筑由于聚集的人员比较多, 其一旦发生火灾等事故, 会给住户带来较为严重的损失, 如果高层建筑的楼梯以及消防电梯设计不合理, 不但会错过扑救与控制火灾的最佳时间, 还可能威胁到住户的生命安全。建筑设计人员, 一定要不断的优化高层建筑楼梯与电梯消防的设计, 为疏散人群提供更多的便利。

摘要：高层建筑是建筑行业不断发展的产物, 高层建筑的增多加快了现代化城市的建设。为了保证高层建筑使用的安全性, 必须优化其楼梯与电梯消防设计, 这样才能有效降低火灾对建筑的危害。消防电梯是高层建筑中具有灭火与救援功能的工具, 其可以有效的疏散建筑内的人员, 还可以为消防人员扑救工作带来较大帮助。本文对高层建筑楼梯以及电梯消防设计的重点内容进行了讨论, 希望对相关工作者有所帮助。

关键词：高层建筑,楼梯,电梯,消防设计,重点问题

参考文献

[1]李国强, 李杰.建筑火灾损失的预测模型[J].四川建筑科学研究, 1992 (01) .

[2]杨则华, 白蔚君.室内空气品质对“病态建筑”的影响与对策[J].鄂州大学学报, 2000 (02) .

篇4：电梯知识重点

山西公布食品包装材料等产品监督抽查结果

近日，山西省质监局发布食品包装材料、混凝土外加剂产品质量监督抽查情况，结果显示全部合格。据悉，本次共对山西省15家企业生产的39个批次的食品包装材料质量进行了监督抽查，经检验全部合格；本次共对山西省69家企业生产的120个批次的混凝土外加剂质量进行了监督抽查，经检验全部合格。

内蒙古检查医院消费品和医疗设备质量

近日，内蒙古质监局开展消费品质量安全主题宣传活动，活动中执法人员对呼和浩特市3家医院的絮用纤维制品质量和强制检定医疗设备受检情况进行了检查。针对其中一家中医院和呼和浩特市玉泉区红十字医院医疗设备超期未检的问题，依据《计量法》有关规定，做出封存、责令停止使用的处理决定；针对呼和浩特市玉泉区红十字医院经营性使用不合格絮用纤维制品的违法行为，将进一步进行调查核实，依据相关规定作出行政处罚。另外一家医院未发现问题。

黑龙江省质监局连续10年开展“春雷行动”

今年3月至5月，黑龙江省质监局开展“春雷行动”，为该省农民备耕春播生产保驾护航。自2007年至2016年，黑龙江省质监局已连续10年持续深入开展“春雷行动”，该省质监系统干部职工放弃“五一”等节假日休息，工作人员和检验检测设备深入备春耕生产一线，结合该省备春耕生产实际，开展便农利农惠农任务。一是严厉打击制售假劣农资行为，二是深入抓好免费检验检测服务，三是深入推广普及农业标准化，四是认真抓好基层农业服务机构建设，五是积极培育具有地方特色的名优农产品，六是深入开展农业（农资）科普知识宣传。

全国电子商务质量管理标准化技术委员会成立

篇5：电梯安全技术知识

众所周知，电梯安全光靠维保人员的控制还达不到相对的安全，因为近年来，随着电梯维修保养市场化，电梯维修保养费与电梯维修保养人员的工资，日益增长的电梯数量与电梯维修保养人员的数量存在着较大的矛盾，故电梯的维修保养质量渐渐的取决于电梯维修保养人员的责任心。但近年来由于电梯维修保养人员维保不到位、责任心不强所造成的事故越来越多，故提高电梯的维修保养质量成为了重中之重。我们可以在电梯的机房、轿顶、底坑设置感应器、视频图像等，加强对电梯维修保养人员的保养时间的控制，更可以随时调取维修保养人员的维保进程以及维保内容。使维保单位、使用单位时时关注电梯维修保养人员的动态，加强对维修保养人员的管理，增强维修保养人员的责任心以及维保质量。进一步记录电梯维修保养的时间以及内容，减少由于电梯维保不到位而造成的故障及事故。

电梯困人紧急救援

在现阶段电梯出现故障时，轿厢内人员通过电话对讲系统向监控中心报警，维保记录也是纸质的或是手工录入系统储存的。这种传统的电梯监管系统存在着众多缺点，如无法主动报警、监控效率低、检测故障单一、维护成本高等等。我们可以通过各种数据采集查看电梯的各种状态，如称重装置与视频功能完成对轿内人员数量以及被困人员状态的显现，旋转编码器体现电梯发生故障的层楼等，并结合对门系统、控制回路、主回路、安全回路等的监控，及时的发送故障信息故障代码予电梯维修保养单位、电梯使用单位、以及监控单位，以致各个相关的单位能有效的拿到第一手资料，并根据故障信息及时安排人员进行紧急困人救援及排除故障，以此解决了响应时间长、轿内报警装置失效等情况。

故障时智慧电梯的体现

电梯电气回路一般有门回路、控制回路、安全回路等组成，而80%的电梯故障和70%的电梯事故是有门系统所引起的。我们可以通过采集电梯门系统中的门机电流、编码器脉冲信号获取门速度、开关门指令、门机转矩等参数，结合强迫关门力以及门与地坎的摩擦力，勾划出一个电梯门系统的模型，并通过这些数据得出门系统是否故障的结论。当然我们还可以在门回路中检测门回路的通断状态，通过门回路的通断状态以及电梯的指令信号，得出电梯的门锁是否被维修保养人员短接等情况，并通过物联网及时的显示故障于远程的监控系统中，为电梯门系统的维修保养、故障率的减少提供最有利的理据。电梯的安全回路和控制回路的监控我们可以通过利用自检程序逐个对电梯安全回路以及控制回路每个电气部件的进行检测，并通过“通”与“断”的是非判断，确定故障点，并通过网络及时有效的安排电梯相应的机械或者电气维修人员到达现场，并排除故障，保障电梯的安全运行。

电梯故障时，由于轿厢狭小的空间以及对电梯安全知识的匮乏，给乘客造成了恐慌的心理，如故障发生在夏天时，电梯里的闷热的状况，更使年纪大的被困人员发生呼吸困难以及心跳加速等情况，当电梯出现故障信号时，我们通过轿内的温湿度感应器等感应装置，自动打开通风、空调等设施及时改善困人的环境。打开视频等轿内娱乐系统缓解被困人员的心里状况，从而解除被困人员的危机意识。

电梯服务智慧城市

当然物联网在电梯的安全控制方面能起到无与伦比的作用同时，也可以让电梯在智慧城市中发挥无与伦比的作用。加大力度开发人性化服务功能。如在电梯运行时，播放小区通知、提示信息如提示某住户，信箱中有信件未取等、人脸识别乘梯人员并进行自动选层、小区周围的道路情况等等。

篇6：电梯安全知识培训

目录

一、电梯设备简介

1.结构组成

2.电梯的基本结构

3.电梯的安全保护装置 4.电梯可能发生的事故

二、电梯运行原理与维修保养

1.运行原理

2.电梯的一般保养

三、电梯紧急情况的应急处理

1.盘车放人操作

2.电梯湿水处理

3.发生火灾、地震时处理 电梯的定义：

电梯是由电力进行拖动，具有乘客或载货的轿厢，运行于垂直的或与垂直方向倾斜不大于15度角的两侧刚性导轨之间，运送乘客或货物的固定设备。

电梯设备简介

1.结构组成

电梯有机房、轿厢、厅门、井道四个基本部分组成

（1）机房部分，包括曳引机、限速器、控制柜、电源柜及排风设备；（2）轿厢部分，包括轿厢、安全钳、安全窗、自动开门机、平层装置、操纵箱等；

（3）厅门部分，包括厅门、召唤按钮箱、层楼显示装置等；

（4）井道部分，包括导轨、对重装置、缓冲器、限速器钢丝绳张紧装置、随行电缆、限位装置、平衡链或平衡绳等

2.电梯的基本结构

（1）曳引系统

功能：输出动力，将电能转换为机械能，驱动轿厢运行。组成：电动机、制动器、减速箱、曳引轮、曳引绳及导向轮。（2）导向系统

功能：限制轿厢和对重的自由度，控制轿厢和对重必须沿着导轨上下运行。组成：导轨、导轨架、导靴。（3）轿厢系统

功能：是电梯的组成部分。组成：轿厢架、轿厢体。（4）门系统

功能：是确保乘客安全出入厅门和轿门的出入口。组成：门套、门扇、自动门锁、轿门以及开门机等。（5）重量平衡系统

功能：平衡轿厢的对重之间的重量差。（平衡系数40%—50%，计算：额定载重×1.7=对重重量）。组成：对重架、对重块、补偿装置（超过30米要安装）。（6）电力拖动系统

功能：提供动力对电梯实行速度控制。

组成：曳引电动机、供电系统、电动机调速装置、速度反馈装置。（7）电气控制系统

功能：对电梯运行实行操纵和控制。

组成：操纵装置、楼层显示器、控制柜、平层装置等。（8）安全保护系统

功能：保证电梯安全使用和正常运行，防止和消除运行中的一切危及人身安全事故的发生。

组成：限速器、安全钳、缓冲器（机械）、端站保护装置（电气）。

3.电梯的安全保护装置

（1）超速（失控）保护装置——限速器、安全钳；

（2）超越上下极限工作位置的保护装置——强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关；

（3）撞底（冲顶）保护装置——缓冲器；

（4）层门门锁与轿门电气联锁装置，确保在门没有关闭时电梯不能启动运行；（5）门的安全保护装置——轿门设置门光电装置和安全触板；

（6）电梯不安全运行防止系统——轿厢超载报警装置、限速器断绳开关、选层器断带开关等；

（7）不正常处理系统——机房曳引机的手动盘车工具、自备发电机以及轿厢安全窗等；

（8）供电系统断、错相保护装置——相序保护继电器等；（9）停电或电气系统发生故障时，轿厢慢速移动装置；

（10）报警装置——轿厢内与外界联系的警铃、电话和摄像系统。

4.电梯可能发生的事故

（1）轿厢失控，超速运行。

由于电磁制动器失灵，减速箱的蜗轮、蜗杆的齿轮、轴、销等折断以及曳引绳在曳引轮上打滑等情况发生时，那么正常的制动手段已无法使电梯停止运行，使轿厢失去控制，造成运行速度超过极限速度（即额定速度的115%）。（2）终端越位

由于平层控制电路出现故障，轿厢运行到顶层端站或底层端站时，不停而继续运行或超出正常的平层位置。（3）冲底或冲顶

当上终端限位装置失灵等，造成电梯冲向井道顶部，称为冲顶，当下终端限位装置失灵或电梯失控，造成电梯轿厢跌落井道底坑，称为蹲底。（4）不安全运行

由于限速器失效，层门、轿门不能关闭或关闭不严、超载、电动机断相、错相等状态下运行。（5）非正常停止

由于控制电路出现故障，安全钳误动作或电梯停电等原因，都会造成在运行的电梯突然停止。（6）关门障碍

电梯在关门时，受到人或物体的阻碍，使门无法关闭。

电梯运行原理与维修保养

1.运行原理

现在就简单地介绍广日电梯。该电梯的控制系统由PC机和输入输出部分等组成。

（1）可编程序控制器（PC）

PC采用8位或16位微处理器为核心，使用了可编程序存储器，具有存储指令、执行逻辑、顺序、计时、计数、运算等功能。它的工作原理是基于靠对输入信号不断地进行监视（输入信号来自象按钮、传感器和行程开关这类装置），当检测到的信号状态已改变时，控制系统随即作出反应，通过用户编制的机内逻辑，产生输出信号，这些输出信号控制被控系统的外部负载，如继电器、电动机、指示灯和报警器等。（2）输入输出部分

将系统中发出指令或信号的按钮、开关、传感器（如基站总电源钥匙开关、轿内指令选层按钮、厅门召唤按钮、超速开关、安全开关、安全触板开关、限位开关、厅门联锁开关、安全窗开关、平层干簧继电器等）作为PC的输入。同时在系统中设有有、无司机操纵的转换开关及检修慢车开关，以实现有、无司机转换和检修状态下的要求；将系统的执行结构如接触器、继电器、轿内和厅外层楼指示灯、报警器等作为PC的输出部分。（3）控制过程简述 ①.有司机操纵

上班时，司机接通基站总电源钥匙开关，电梯打开电梯门，进入轿厢将有、无司机操纵转换开关拔至有司机位置（这时电梯门自动开闭程序不起作用）。当PC接收到乘客发出的请求信号及安全保护装置的信号后，PC将对内存进行顺序扫描，选择相应的控制程序，通过输出端发出信号，控制接触器动作，使电梯正常起动、加速运行。起动电抗器的切除时间，可根据乘坐舒适感，通过PC中的时间继电器方便的进行设置。当电梯运行接近停层的层楼时，干簧继电器发出信号，PC接到干簧传感器发出的信号后自动断开快车继电器，通过慢车继电器控制电梯进入换速、平层、停车。待电梯停靠层站后，司机通过按钮控制打开电梯门，以完成接客、送客的任务。②.无司机操纵

在无司机操纵的情况下，电梯的开关门、起动、加速、换速、平层及停车均通过PC自动控制。电梯开关门时间可根据需要设置，一般为4—5s。③.检修慢车状态

在需要检修时，可通过检修慢车开关来控制。当接通检修慢车开关时，PC处于失电状态，各种控制程序不起作用，司机只能通过按钮操纵，使电梯慢速运行。

④.停电保持

电梯在正常运行过程中，若突遇停电，PC将保存停电时的现场数据，在电源重新接通时，将自动恢复停电时现场数据，控制电梯运行。⑤.应急处理

电梯在运行过程中，PC将不断地对各种离散信号进行采集鉴别，对运行状态进行监控，一旦发现不正常信号（如安全保护装置失灵等），将立即停止执行正常运行控制程序，转入故障保护，对整个控制系统采取相应的安全保护措施，以防止发生事故。

2.电梯的一般保养

无论有无电梯操作工，维护人员每天应查看机房1—2次。除保持机房的整洁外，要闻一下有无异味，摸一下电动机、曳引机等温升是否过高，听有无异响和异常震动。

（1）每周 检查一次抱闸间隙，间隙要小于0.7mm，间隙过大应予调整。曳引机安全钳、极限开关等钢丝绳和连接情况，轿厢内各项设备的工作情况。（2）每月

应对电梯的减速器和各种安全装置、井道设施、自动门结构、曳引轮导向轮的滑动轴承间隙等，都要认真细致地检查。（3）每季度

要对各传动部分（曳引机、导向轮、曳引绳、门传动结构），各安全装置（电磁制动器、限速器张紧装置、安全钳），各电控系统（接触器、继电器、熔断器、行程开关、电阻等）要认真经常和调整一次，清除各元件上的灰尘和油污，发现有问题的部件，能修则修，不能修则换，坚决杜绝带病工作。

（4）每年

当电梯运行满一年后，要进行一次全面的技术检查，由专业技术人员进行，对电梯的机械、电器、各安全装置的现状，主要零部件的磨损度进行全面详细的检查、修理。调换磨损超过允许值的零部件，测量电器的绝缘电阻和接地装置的接地电阻值。检查电梯的供电线路，损坏的立即修复。

经过全面检查后的电梯，运行试验合格后方可投入正常使用。

电梯紧急情况的应急处理

1.盘车放人操作

电梯运行供电中断、电梯故障等原因而突然停驶，将乘客困在轿厢内时，电梯维修人员应安慰乘客，让他们安静等待，不要擅自行动，以免发生伤害，为解救乘客，修理人员应进行盘车放人操作。

盘车放人的方法：

（1）操作前先通知被困人员，盘车操作已经开始，请乘客予以配合。（2）盘车放人一般由2人在机房进行，操作前必须切断总电源开关，一人用开闸扳手打开制动器，另一人盘车。当轿厢盘至最近楼面时（轿门地坎应不高于或低于厅门地坎600mm），应停止盘车，使制动器复位。（3）电梯操作工用厅门钥匙打开紧急门锁，协助乘客离去。

（4）盘车时应缓慢进行，尤其当轿厢轻载状态下往上盘车时，防止因对重侧重造成溜车，当对无齿轮曳引机的高速电梯进行盘车时，应采用渐进式，一步步松动制动器，以防止电梯失控。

2.电梯湿水处理

电梯的结构与建筑物紧密相连，当建筑物因某种原因漏、渗水而影电梯运行时，除从建筑设施上采取堵漏措施外，还应采取应急措施。

（1）当底坑出现少量进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，停止运行，断开总电源。

（2）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应见5轿厢停于进水层的上二层，停梯断电以防轿厢进水。

（3）当底坑井道或机房进水很多时，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电事故。

（4）对湿水电梯应进行除湿处理，如采取擦拭、热风吹干、自然通风、更换线管等方法。在确认湿水消除、绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后，方可投入运行。对计算机控制的电梯，更需仔细检查，以免烧毁线路板。（5）电梯恢复运行后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施记录清楚并存档。

3.发生火灾、地震时处理

（1）发生火灾时处理：发生火灾应立即停止电梯运行，并采取措施。①.及时与消防部门取得联系;②.对于有消防功能的电梯，应立即按动消防按钮，使电梯进入消防运行状态，供消防员使用。对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶到基层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层;③.使乘客保持镇静，疏导乘客离开轿厢，并关闭厅门和切断总电源。（2）发生地震时处理