城市土地资源经营情况调研报告

城市土地资源经营情况调研报告（精选6篇）

篇1：城市土地资源经营情况调研报告

城市土地资源经营情况调研汇报材料

近期，我们就城市土地资源经营情况进行了比较深入的调研，并征求了北京、西安决策咨询特邀顾问的意见，现将调研情况报告如下：

一、我市城市土地资源经营现状

城市资源从广义上讲，有自然资源、人文资源、人力资源、无形资源（潜质资源）、实体特征资源、价值特征资源等等。在诸多资源中最主要的资源是土地资源。土地是城市价值的主要载体，经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。也可以这样说，只有经营好土地，才能经营好城市。

1、城市土地储备情况

城市土地储备是城市土地资源经营的基础。我市土地储备工作启动实施以来，在法律规定模糊、国家政策多变、舆论环境趋紧的情况下，艰难推进，取得一定成效。市政府出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》（榆政发［］67号文件，为今后一个时期土地储备工作提供了刚性政策依据，使土地储备出现了转机。截止上半年，市区累计储备土地7000多亩，库存储备土地4557亩。储备土地已出让2444亩，为城市拆迁安置和经济适用房建设提供土地824亩，节约财政资金10亿元；以储备土地质押为政府贷款20多亿元；利用储备土地筹集资金4.5亿元，解决了市毛纺厂等15户企业职工的安置问题，并将企业土地收回储备。按大口径计算，连同榆横、榆神工业区，市本级累计库存储备土地13.23万亩，其中市区0.45万亩，榆横工业区2.54万亩，榆神工业区10.24万亩；全市累计收取土地出让金60.33亿元。市财政局提供，市、县缴入国库土地出让收入6.3亿元；上半年，全市缴入国库土地出让收入4.8亿元。今年上半年，市区新统征储备土地689.4亩，榆神、榆横工业区分别新统征储备土地0.66万亩、2.96万亩。

2、城市土地经营规划状况

城市规划是重要的城市隐性资源，城市土地资源经营必须坚持规划先行。“十一五”以来，全市先后投入8000多万元，用于各类规划的编制，初步形成了由市域城镇体系规划、总体规划、各类专项规划、详细规划和乡村规划组成的城乡规划体系。中心城市面积由的30平方公里扩大到52平方公里，人口由的28万增加到50万。以来，在第四版城市总体规划的指导下，我市加大了中心城市详细规划的编制力度，共完成各类规划70余项。先后完成了市总体城市设计，古城景观提升规划，完成了榆溪公园、河滨绿地修建性详细规划、榆阳河及河岸景观整治规划、榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性详细规划；完成了迎宾路景观整治规划、大道街景规划、长城路综合整治规划；完成了新城一、二片区控制性详细规划、中心商务区修建性详细规划及30多个平房片区改造修建性详细规划。此外还编制完成城区道路、绿地、广场、创卫等专项规划20余项。特别是规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升，部分规划得到了全国权威专家的高度评价。先后完成了空港生态园区规划、大墩梁森林公园总规、榆阳路街景规划、长乐路片区控制性详规编制工作。中心城区详规覆盖率由的70%（三版总规），提高到的90%（四版总规），基本做到了有建设的地方就有详细规划指导，规划滞后于城市建设的矛盾得以彻底解决。规划引领、指导城市建设作用彰显，龙头地位得到确立。

3、城市土地资源经营情况

城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。该公司于3月7日挂牌成立，为市政府直属国有独资企业。市政府确定公司有四大职能：一是投资融资。根据市政府建设区域中心城市的实际需要，多渠道、多形式融资筹集城市建设资金，代表市政府对外进行投资、发债及担保。二是土地开发。代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和进行一级开发。三是经营城市。对城市经营性资产实施经营开发。四是统建代建。对政府投资的重大社会事业项目履行统建代建职能。四年来，公司坚持“投资城市、建设城市、经营城市、发展城市”的经营理念，组建运营了6个子（分）公司，即：城投房地产开发公司、中燃公司、城投代建工程建设管理公司、城投开发建设管理公司、今创传媒文化公司、国信担保公司，将经营范围拓展到市政工程、房地产开发、天燃气、文化、信用担保等多个领域。

城投公司履行政府统建代建项目建设法人职责已历时四年，代建项目建设有序推进。已交付使用项目6个，续建项目6个，新项目2个，年内拟新开工项目6个，开展前期工作项目7个，待确定选址及建设规模的项目2个。

同时，城投公司及时调整工作重心，在稳步推进重大社会事业统建项目的同时，重点落实自营项目的开发建设。统建项目适当收缩战线，项目逐个编制投融资规划，资金落实一个开工一个。自营项目已启动和加快，旧机场、空港区两个地标名片和城市核心区--金融广场3个项目建设为主线，带动其他开发项目的实施。一是启动了原体育中心427亩土地的商业策划工作，高端打造城市核心区--金融广场。今年积极探索尝试了新的融资模式，在市二院项目建设上采用bt模式，吸引了20多亿元民间资本投入我市公益事业建设。并与西部机场集团达成友好合作关系。三是启动了空港区的开发建设，逐步形成城投公司发展的产业基地。以体育中心、会展中心、会议中心三个中心起步，同时规划建设大型空港物流商贸园区、文化创意园和经济总部产业。四是拓展其他领域的开发，参股投资了通用航空项目，控股投资城市“一卡通”项目，启动了全市12个县区污水处理等水务项目的整合研究工作，积极开辟信息产业等新兴产业领域的发展。

二、城市土地资源经营中存在的突出问题

城市土地资源经营中还存在诸多问题，比较突出的问题有五个方面：

1、城市投资经营集团有限公司存在两个明显问题，①经营城市资源带有计划经济色彩，对公司定位不够准确，存在政府举债风险。在市场经济条件下，如何经营城市土地资源是个全新的课题，也是摆在各级政府面前需要不断探索和认真研究的重大问题。应该肯定，市政府在组建市城投公司尝试经营城市资源的初衷是好的。但由于多年来受计划经济的影响，所以经营城市资源的理念难免带有计划经济的色彩，对城投公司的定位不够准确。按有关规定，城投公司为四类企业，政府不能承诺担保贷款。但当初市政府确定城投公司的职能时决定，对政府投资的基础设施建设和社会事业项目由城投公司履行统建代建职能，建设资金没有采取市场化运作融资，而是政府大包大揽，结果给自己背上了沉重的包袱。据调研，政府经市人大批准为城投公司举债28亿元，发行企业债卷14亿元，共计42亿元，占到本级政府经人大批准或合同约定债务总额90.62亿元的46.3%。这些政府性融资贷款主要用于基础设施建设和社会事业项目本身没有收入来源，还本付息全由市财政承担，给财政造成很大压力。据市财政局提供资料显示，历年来市财政为城投公司投资本金利息和统建项目资金达12亿元，其中0.56亿元，2.37亿元，2.12亿元，1.03亿元，3.2亿元，上半年已预借2亿元，支付一季度利益0.4亿元。②城投公司管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面存在先天不足，主要体现在“五个不到位”。

一是政府债务的偿还机制的建立和运转不到位。市人大批准用于城市基础设施和重大社会事业项目建设的28亿元贷款额度时明确：“市本级土地出让收入优先用于偿还商业银行贷款本息，不足偿还时，从市本级财政预算安排的还款准备金中解决。但实际情况还本付息资金一直难以保障。

二是城市基础设施建设的投资回报不到位。建设城市基础设施和重大社会事业项目，完善城市功能，带动城市及周边土地增值，形成了土地级差收益，而共享收益的县、区不能及时和统一将土地出让金收入按规定上缴市财政，市财政无力保障债务偿还机制正常运转。

三是土地储备整理和配套基础设施建设配合不到位。往往在开发一些区域时急于先搞基础设施，形成周边土地增值，而土地储备整理在后，使收储整理成本加大，收储整理和开发工作难以开展。

四是应当给予城投公司组织后续资金流的相关资源和职能不到位。城投公司先期开工建设和交付使用的项目全部在城市功能和社会效益上，不能产生经济效益，短期内无法依靠自身收益偿还巨额债务。加之国发［］19号文件禁止政府进行信誉担保，而市上应当给予城投公司组织后续资金的相关资源没有到位，没有把银行举债和授权经营的资产相对应挂起钩来，使融资工作难以进行。

五是政府各职能部门间的共识和联动不到位。没有形成推动城投公司发展的合力。

以上“五个不到位”使城投公司难以继续拉动在建和具备开工条件的政府项目群，也难以达到和符合金融市场的运行规则要求。

2、中心城区土地“六统一”管理体制尚未形成，条块分割、多头管理现象严重。市政府决定对中心城区土地“实行一规划、统一征收、统一储备、统一开发、统一供地和统一管理”，但“六统一”管理体制至今尚未形成。由于条块分割、多头管理，市中心城区涉及横山县范围的50平方公里未能纳入市上统一管理，土地储备空间受到限制。同时，土地收益分别由市财政、县、区财政、开发区财政征收、管理和使用，统计口径不一，征收标准各异，财力使用分散。

3、各自为政，建设用地未全部纳入统征、储备的主渠道，没有实现垄断土地一级市场的目标。榆政发［］67号文件规定，未经市政府统征的土地，县区政府不得批准提供土地，国土资源部门不得受理土地规划调整、建设用地预审和用地报批申请，市发改、林业、规划等部门不得办理项目立项、使用林地、规划选址等审批手续，已办理使用林地等前置手续，但未经市政府统征，未办理用地批准手续的一律不得使用土地。对按规定应通过招拍挂方式公开让土地的，发改、规划部门不得先行给具体对象办理项目立项、规划审批。但这些规定并未得到严格执行，致使未经市政府统征储备的土地进入审批程序。另外，违法用地、违法建设屡禁不止，一部分土地游离于监管之外，没有进入统征储备的主渠道，垄断土地一级市场的目标没有实现。

4、土地储备工作阻力大，储备土地变现难，土地储备资金周转困难。市政府67号文件规定，积极推行货币补偿与安排村民生活安置用地相结合的办法征收集体农用地。政府在征收土地时，根据村组人均土地、住房及其他用地等情况，给村组安排一定面积的村民生活安置用地，其余土地由政府按片区征地补偿标准补偿后予以征收。但阻力很大，难以推进。储备土地变现难，建设项目用地和规划报批周期长，土地储备资金周转困难，财政资金难以落实，受国家调控政府融资平台政策影响贷款困难。

5、土地出让收入缴入国库不及时，没有严格实行“收支两条线”管理。一些县区不能及时足额将土地出让收入缴入国库，没有实行“收支两条线”，导致土地出让收入数额土地部门征收数据和财政部门入库数据差距较大。另外还存在不能严格执行土地出让收支管理的责任追究制度，市级土地出让收入不规范的问题。

三、推进城市土地资源经营工作的对策和建议

1、加大榆政发［］67号文件的落实力度，着力解决条块分割、多头管理问题

土地是政府经营城市、建设城市的依托。为了加强城市规划区土地统一管理、规范建设用地审批、使用和管理行为，切实解决多家管地、多头供地、违法用地、炒买炒卖土地等突出问题，加快推进区域中心城市建设，市政府根据有关法律、法规和政策，出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》，即榆政发［］67号文件。这个文件是加强城市规划区土地统一管理的纲领性文件，具有严肃性和权威性。据调研，市政府对中心城区土地管理实行“六统一”、对土地一级市场高度垄断、把新增建设用地全部纳入政府统征储备主渠道等重大问题难以落实和推动的主要原因是，城市规划区土地涉及众多管理主体，利益碰撞已成为障碍。条块分割、多头管理、各自为政是主要阻力。建议市委、市政府能于近期召开专题会议，集中研究解决这些问题，理顺管理体制，采取得力措施，加大市政府67号文件的贯彻落实力度。同时建议，鉴于市政府主要领导变动，应尽快调整由市长任组长的市规划区土地管理工作领导小组，以加强对这项工作的具体领导和指导。

2、加大依法统征储备土地工作力度

省上下达我市建设用地指标15500亩，实批34000亩，说明我市土地供需矛盾突出。随着城市化的推进和我市经济社会跨越式发展，建设用地需求进一步增大。我市有46处平房片区和城中村需改造，将增加大量土地，为征收储备土地提供了有利条件。人总行在土地储备贷款名单式管理中将西安、两市列为可贷款对象，这为我市扩大融资提供有利条件。所以，我市要加大统征储备土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法规为依据，以理顺管理体制，合理分配收益为切入点，以严格管理、垄断土地一级市场为主要手段，坚持土地储备和出让金征管两手抓，创新思路和工作方法，努力实现土地收益增加、土地管理规范、城市快速发展，广大群众受益多重目标。要主抓一体两翼，辐射带动县区，即市上重点抓好城区及工业集中区的土地储备工作。中心城区的工作重点主要抓好五个区域，即铁西新区、中心商务区、榆溪河畔、红山北区和东沙物流区。

3、进一步加强土地出让金征收管理

一是要坚决按照国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神，加强土地收入政策的贯彻落实，依法征收，认真落实土地出让收支金额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入金额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”管理。对于土地出让收入违反“收支两条线”管理的县区和单位，财政部门要依法采取措施坚决予以纠正，限期补缴应缴的土地出让收入。二是要强化监督检查，严格执行土地出让收支管理的责任追究制度。要切实维护土地出让收支管理政策的严肃性，对于违反规定拖欠土地出让收入，未及时足额缴纳土地出让收入，未将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，已收缴的土地出让收入未按规定及时缴入地方国库，越权减免或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照《财政违法行为处罚处分办法》的规定进行处罚，依法追究相关责任人员的行政责任。三是规范市级土地出让收入资金管理。要明确市级土地出让收入收缴范围，强化市级土地出让收入资金管理，规范市级土地出让收入收缴划转程序，财政、国土部门共同审核、确认，划转国有土地使用权出让收入。

4、在今年秋冬开展违法用地大清查

建议市政府在今年秋冬在全市开展违法用地大清查，重点查处一些企业借招商引资之机进行“圈地”、协议征地、非法炒买炒卖土地、未批先用、批少占多，擅自改变土地用途和容积率，利用划拨土地进行经营性开发等违法行为和问题，并能取得实效。要选择典型案例进行公开处理，并在媒体上曝光。对公职人员违反土地管理法律、法规，违法批准、提供或使用土地，违反程序转让土地，参与炒买炒卖土地等问题，依法依规严肃查处，对有关责任人依法追究党纪政纪责任，构成犯罪的移交司法机关，并对部门、单位领导进行问责。树立强势政府执政为民、依法行政形象，取信于民。

四、重视解决城投公司存在的问题充分发挥其作用的建议

1、城投公司作为城市土地经营主体，要发挥其作用必须进行改革

随着国家宏观政策调整，6月国务院《关于加强地方政策融资平台公司管理有关问题的通知》（国发［］19号文件）出台后，目前，国家彻底取消了利用政府信誉担保的融资渠道，市城投公司面临成立以来最为严峻的困难和挑战。在“断奶”的新形势下，城投公司要继续生存下去，就必须进行改革转型。经过调研，综合各方面的情况，结合实际，参照外地经验，我们建议城投公司在城市土地资源经营改革模式应确定为：“政府主导，多元投资；社会参与，市场运作；创新管理，拓展领域；重在‘造血’，自我发展”。改革宜分步实施：第一步，按照现代企业管理模式，创新城投公司管理组织和机制，实现改革转型。城投子公司全部实行企业化管理、市场化运作，独立法人，自主经营，照章纳税，自负盈亏。条件成熟的可组建为股份制企业（国有控股）。第二步，坚持可持续发展，逐步从借钱搞建设转到赚钱搞建设，具备‘造血’功能，以收益性项目利润与资金流为城建提供保障。第三步，积极争取政府政策性支持和资源投入，运用各种融资工具，采取多种融资形式，构建多元化融资格局；第四步，重组产业，通过资源整合、资产重组、资本运作，提升城投公司整体运营效能。通过“四步走”，实现城投公司“集团化、集约化、产业化、市场化”的自我发展新态势。真正实现创新发展模式，走出一条利用城市资源走以城聚财、以城养城、以城兴城的路子。

2、准确对城投公司进行基本定位

围绕建设区域中心城市的目标和推进工业化、城市化进程，建议市政府将城投公司的基本定位调整为：“城市土地资源经营主体”、“城市公共资产运营主体”、“城市发展市场化投融资主体”、“城市基础设施建设主体”。要学习借鉴外地的经验，发展思路，坚持两条腿走路，多领域发展。城投公司自营业务，积极稳妥向城市开发板块、水务板块、能源板块、信息板块和金融板块等五个板块发展。城市开发板块：包括旧机场开发、空港区开发、旧城改造、统建代建、商业性房地产开发等项目，依托政府的政策支持，使这个板块形成较大规模和影响。水务板块：水务产业是新兴产业，目前全市12个县区的14个污水处理企业，采用bot模式运作的有4户，有10户企业由政府全额投资，运行成本大，费用高，政府负担重，城投公司应借助与中国国电合作，整合县区水务企业，做大水务产业。能源板块：以中燃公司管线建设为基础，满足主要工业厂区城市气化发展需求，逐步整合12个县区燃气经营企业，利用国家将天然气分布式能源技术开发与应用和液化天然气技术开发与应用列为鼓励类产业的机遇，同时启动天然气分布式能源项目和天然气液化项目。以上三个板块应作为城投公司近期发展的三个支柱产业，其中城市开发板块为核心业务，水务、能源作为公司重点推进的两个主营业务。信息板块和金融板块：以目前运作的信息产业园项目和担保公司为载体，逐步培育成为发展的重点。

3、目前应尽快解决落实的几个具体问题

一是尽快落实市政府［］67号文件和市政府纪要赋予城投公司进行土地储备和一级开发职责。二是为了成功发行14亿元企业债券，政府给城投公司划入了几家国有企业的部分资产，但城投公司对这些资产没有实际控制权，无法形成现金流。建议政府划入等量资源性财产，置换原来划入的没有实际控制权的资产。三是市住建局等部门利用城投公司融资建设的市政基础设施建设项目产权应尽快划入城投公司，使账物相符。否则严重影响城投公司由政府融资平台向一般性融资平台过渡。四是建议市政府成立“天然气开发利用领导小组”，尽快制定出台“天然气开发利用总体规划”，提升政府对天然气开发利用的控制能力，实行统一管理，改变目前无政府经营状态。

篇2：城市土地资源经营情况调研报告

近几年来，我市城市发展速度明显加快，建设规模迅速扩大，投入总量不断提升，进入了经济实力快速增强、城市功能日趋完善、人居环境明显好转的历史时期。在这种喜人的城市运营形势下，国有土地经营工作受到了很大的鞭策和促进。目前，兴城城市建成区面积20.81平方公里，而在近期的2015年规划基期里，城市建成区要达到31.15平方公里，这就需要近11平方公里的用地指标来支持，更需要做好城市土地经营这篇文章。

两年以来，在省、市国土资源部门的大力支持和具体指导下，我们按照兴城市委市政府的总体部署，认真贯彻落实国家土地管理的法律和政策，坚持把强化国有土地资产管理工作作为重中之重，大力推行国有土地收购储备和土地“招、拍、挂”出让制度，规范国有土地市场，土地经营管理工作取得了明显成效。现将具体情况汇报如下：

一、采取积极有效措施，破解用地指标瓶颈

走城市运营之路，经营土地是强有力的手段和支柱。但现实是，我们始终被城市发展的用地需求与土地年度利用计划指标这一矛盾困扰着。两年来，我们就针对这一矛盾，采取多种措施，破解用地指标的瓶颈制约。

1、充分把握政策，争取用地指标

按土地利用总体规划要求，兴城全市年度用地指标不足 1

1000亩，这与我们城市建设年需求近2平方公里的用地指标相去很远。2010年来，我们着力抓住城乡建设用地增减挂钩这一有力政策，组织专门队伍寻找考察拆旧地块，制定复垦计划，共计落实6个增减挂钩项目区，申报拆旧区土地复垦和整理5000余亩，争取新增建设用指标3100多亩。

2、提高土地利用率，向集约节约要指标

过去的土地经营，一直没摆脱宣粗放的管理方式，规划区商住用地一律为二、三层或多层布局，导致土地资源极大浪费。近年来，我们严格约束用地条件，大量增加小高层和高层建筑，大幅度提高用地容积率，集约用地，节约指标，通过集约节约途径增加建设项目。在工业用管理上，我们坚持走产业集中、用地集中、统一规划的路子，划定统一的工业区，集中安排工业企业用地。在临海产业区用地管理上，我们严格依照国家有关政策，严格项目用地预审程序，严把投资强度关，遏止圈地浪费行为。根据政府对产业区用地的总体要求，凡是入驻产业区的企业，投资强度不得低于150万元/亩（入驻企业实际投资强度接近200万元/亩，土地容积率超过0.7）。同时，我们将严格坚持一个原则，即新增工业项目，原则上全部进驻园区，以节缩用地指标。

3、提升城市品味，向城中村改造要指标

目前，兴城可以说仍然是一座老城，平房区占60%以上。这一方面影响城市品味，另一方面，也制约了国有土地的产出。对此，我们从提高土地利用率、改善城市人居中环境角度出发，大力开展城中村改造工程。两年来，拆迁康宁医院东侧、小周屯、曹屯、胜利屯平房1000多户，加大土地收储力度，积极实施城市建设规划，不但改善了城市环境，同时也完善了城市功能，为更好地经营城市奠定了基础。

4、盘活存量资产，向闲置土地要指标

受地理因素影响，兴城形成了许多疗养用地。因市场经济影响，目前的疗养用地大多粗放管理，低效利用，属闲置浪费。对此，我们经过多方努力，采取多种补偿措施，收回了铁法疗养院、沈阳鼓风机疗养院、中铁二局疗养院、商业疗养院等闲置的存量国有土地，并根据新的规划条件安排建设项目，不但节省了用地指标，同时还提高了存量国有土地的利用率和产出率。

5、挖掘区位优势，向填海造地要指标

兴城海岸线长，沿海滩涂达80.34平方公里。特别是曹庄一带，滩涂平缓，又有原锦州盐场，可算是地势优越，适于围海造地。2009年，经积极努力，经国家海洋局批准了9.38平方公里的填海指标，现围堰工程完毕，并已经完成填海面积6平方公里。利用这些土地，我们已经安排了近30家企业。目前，产业区入驻并完善用地手续的企业21家，用地总面积132.56公顷，土地出让收入达10123.66万元。

二、依法征地，合理补偿，保证社会维稳和土地收储双盈 国家建设征收土地势必涉及农民利益。为了依法行政，我们认真贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《土

地管理法》，做到法制建设、平等协商、民生保障三个要素兼顾，树立“为民谋利”而不是“与民逐利”的土地管理观，严格征地程序，切实维护农民利益。一是征地前依法公告拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径；二是对拟征收土地的权属、种类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行详细核查，并需要得到产权人确认；三是严格按《国土资源听证规定》的要求组织听证，做到征地公开、透明。

两年来，兴城市共组织征地报批30多个批次，涉及土地51宗计291.63公顷。以上所征收和拟征收的土地，包括邴家湾滨海温泉新城1000余亩、首山温泉项目区500亩、小周屯、胜利屯拆迁400亩等已经全部纳入土地储备库，总计支付土地补偿费4.1435亿元（在每亩5万元区片地价的基础上，每亩支付养老保险补助5万元），实现了统一征地、统一规划、统一收购、统一开发、统一供地的既定目标，为城市建设和财政增收打下了资源基础，同时，保障了被征地农民的合法收入，解除了他们的后顾之忧。

三、积极营造土地一级市场，严格规范土地出让行为 为规范土地市场，我们遵照“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的要求，根据市场需求预测，按照适度从紧供应原则，严格执行国有土地使用权“招、拍、挂”的相关规定，依法出让土地，营造公开、公正、公平竞争的土地有形市场，不断推进和完善经营性土地“招、拍、挂”工作。两年

来，我们共组织国有土地使用权招标、拍卖会40宗次，公开出让国有土地113.77公顷，出让收益达12.5256亿元。

篇3：城市土地资源经营情况调研报告

一、城市土地资源经营管理存在的问题

(一) 政府土地经营体制问题

土地行政管理部门既承担着促进土地资产保值增值的义务, 同时也肩负着调节土地市场, 实施各项规划, 确保城市公共与公益事业用地需求的社会职责。集两种职能于一身, 使其很难把握和权衡, 产生了很多问题。在土地经营过程中, 受行政干预过多, 缺乏经营决策权和有效激励机制, 导致难以有效地发挥经营职能。同时, 由于在实际经营过程其过度的注重上地经营的经济收益, 以及由于行政职能所产生的“寻租”现象, 使其管理职能受到很大限制。

(二) 机制问题

1. 土地供给总量失控, 用地结构失调

目前很多地区违规出让图地, 存在大量的圈地、占地、转让供地以及乡村越权供地等现象, 严重影响了城市土地的优化配置。在用地结构上, 城市土地利用供需结构错位。主要表现在房地产开发中, 高档房地产的大量空置, 大型商场经营困难, 普通住宅短缺, 不能满足广大居民的需求。城市土地的利用结构失衡, 直接影响了城市功能的发挥, 降低了城市的综合功能和活力。

2. 缺乏有效的土地开发利用与耕地、环境生态保护的协调机制

近年来, 城市用地不断向外扩张, 全国普遍旱现出“摊大饼”式的发展态势。城市土地利用效率低下, 用地结构与经济结构及社会环境发展要求不一致。为了赢得地区经济的竞争优势, 城市政府在土地经营中, 就会盲目的征用农业用地, 而忽视其对生态的影响, 使得耕地减少, 生态受到破坏。政绩驱动和时间效应的存在, 使得当届政府在城市建设过程中, 大量征用农业用地, 追求经济总量, 却不必为未来生态环境的恶化、人类的生活窘况承担责任。

3. 城市土地收益流失严重, 城市建设资金短缺, 融资渠道单一, 经营风险大

城市政府实施土地经营以来, 相当比例的存量用地仍处于无偿使用状态。现行政策对这部分用地的转移也未作出明确的规定。这种无偿与有偿并存的“双轨模式”滋生了灰色土地市场, 企业代位城市政府成了土地收益的占有者。城市土地收益的大量流失, 造成土地收购储备资金短缺;土地储量有限, 也难以对一级市场场进行有力调控。土地经营过程中, 融资渠道单一。资金来源主要是政府则政注入的资本金和银行贷款 (一般占营运资金的70%~90%) , 自有资金不足, 利息负担重, 由此造成了资金不足和短期行为, 成为制约我国土地经营的一大瓶顶。同时, 由于土地经营过程中, 缺少有效的可行性论证, 以及融资机构、经营模式等体制和机制缺陷使得经营风险很大。

4. 低价征地和安置补偿, 严重侵害原土地使用者权益

由于法律对公共利益界定的缺位, 导致了土地征用过程中的强制行为, 原土地使用者丧失决定权, 城市征地出现“暴利”, 原土地使用者利益大量受损。

目前关于征地补偿的标准和规定, 征用土地按原用途进行补偿 (以土地被征用前三年平均年产值作为补偿费用计算的基数) , 这一测算办法没有考虑到上地的功能与特性, 年产值不能体现农用地的实际价值。按土地原用途补偿, 也根本无法反映出土地区位等属性的差异, 征地补偿费标准与政府出让土地价格之间的差额太大, 群众难以接受。这种实际意义上的侵占和剥夺, 无疑会加剧社会矛盾。

5. 土地出让机制违规操作严重, 规划管理机制执行度和制约性差

我国土地市场的形成和发展仅有20多年历史, 土地出让机制仍不健全。土地交易缺乏规范有序的环境, 透明度不够, 隐形交易较多, 寻租现象严重, 市场作用严重扭曲。

规划问题主要体现在规划的随意性、盲日性、法律效力低和规划职能分散等。1) 城市政府对规划的重视不够, 规划缺乏科学性和严肃性。2) 执行规划不力, 没有把规划作为控制土地使用的强制性手段, 不按规划办事, 任意改变规划用途等还时有发生。3) 土地利用总体规划和城市规划的水平不高, 衔接不利, 影响了城市的发展。

二、城市土地资源经营管理战略分析

(一) 依据经济、社会、环境效益一体化, 坚持规划为纲, 持续发展

城市规划应根据城市发展实际需求, 按年度有计划地明确城市经营性建设用地, 尤其是公共设施、住宅和商业用地投放数量和规划技术等要求, 通过市场化土地供给, 利用地价杠杆重整城市空间结构, 从根本上改变土地盲目投放的状况。城市规划是城市土地经营的总纲。城市规划的内容及特点决定了城市土地经营要以城市规划为总纲。土地利用规划、城市规划等为城市土地开发提供了技术保障和合理控制。经营城市土地应坚持规划先行的原则, 积极发挥城市规划的引导作用, 在进一步突出战略性、宏观性、前瞻性和政策性的同时, 增强针对性和可操作性, 将重大项目的安排实施列入规划, 使城市土地经营合理、有序进行。

(二) 完善经营管理体制, 实行政企分开

随着我国政治体制改革的进一步深化, 政府与企业的职能进一步明确。政府行为必须由政府部门行使, 市场行为应交给企业去行使。土地资产经营活动主要由4个环节构成:制定土地储备计划和范围、实施收储、实施出让。制定土地储备计划和范围作为土地资产经营宏观调控的手段, 具有行政性特点, 属于政府行为。土地收储和出让涉及到土地的买卖关系, 从原来用地者手中获得土地, 经过整理或开发后进行收储, 在适当的时机进行出让, 新的土地使用者买到土地使用权, 这一过程具有经营特点, 属于市场行为。

(三) 坚持经营市场化, 运作规范化完善监督机制

建立完善的土地经营监督机制。完善政府的行政监督职能, 加强对土地规划、征用、补偿和出让工作的监督力度;建立有效的社会监督机制, 接受社会监督, 吸纳社会公众意见, 发挥市民参政议政的积极性和主动性。

(四) 保证利益分配公平化, 保证土地开发的和谐共赢

改革现有的土地征用制度, 建立合理的利益分配机制。实行政府土地出让中的利益共享机制, 将政府出让土地中的收益首先用于补偿被征地者, 对征地补偿标准的合理性进行考证改善, 维护农民权益, 进一步从制度上保证被征地者的合法利益。同时, 也要保证土地开发部门、参与企业和政府各行政部门的利益, 建立公平的合作机制, 最大程度的发挥各自优势。 (下转第57页) (上接第45页)

(五) 坚持决策科学化, 集约利用, 滚动开发

决策的科学性在很大程度上取决于决策程序的科学性。应采取多层次论证、多日标决策的机制, 在充分征询有关行政部门专家学者和社会大众的意见或建议后, 发扬民主集中制, 做好决策的科学性。建立符合实际的土地收购储备和供应计划。盘活存量, 控制增量以确保城市土地资源合理配置和土地供应的合法权、公正性。加大税收调节力度, 提高土地保有成本, 积极推进土地利用集约化, 引导提高土地利用率。建立健康的土地滚动开发机制。实行城市土地的自我滚动、自我增值、自我积累和自我发展。做好分期实施方案, 保证资金融通, 建立完备的土地出让制度, 规范出让程序, 增加透明度, 提高竞争力, 逐步、快捷地实现土地价值。

三、结语

国土资源是人类生存与发展的基本要素, 利用科学发展观指其利用与管理尤为重要, 有了利学的发展观, 才会有利学的资源利用观和管理观。国际国内、古往今来的实践证明, 落实科学发展观, 前提是转变旧观念, 树立新观念, 这个新观念就是全面、协调、可持续发展观。科学发展观是我们党对社会卞义现代化建设规律认识的进一步深化, 是发展的普遍规律。

摘要：通过对城市土地经营管理存在问题的分析站在城市经营的角度对城市土地经营管理战略进行了研究以实现城市土地资源的优化配置从而使城市土地资源健康、可持续的发展。

关键词：城市,经营,土地,战略,优化配置

参考文献

[1]王华春, 中国城市土地资源利用及对策[[J]北京师范大学学报, 2004.

[2]毛艳华, 城市土地资源研究:基于城市经营理念下的思考[J].北京上业大学学报, 2005.

篇4：城市土地资源经营情况调研报告

加快土地承包经营权流转，促进农业规模经营，是发展现代农业、推进农业转型升级的客观要求。解决好土地资源向规模化、集约化方向发展，促进土地适度规模经营，实现农业增效、农民增收，是当前和今后一个时期我镇必须要解决的一个重要而紧迫的问题。根据县、镇会议安排，我站对全镇16村委会138个村民小组农村土地承包经营权流转情况进行了深入调查。现将调查情况报告如下：

1全镇农村土地承包经营权流转基本情况

1.1土地承包经营权流转的规模及现状。长期以来，我镇土地流转主要以乡村组织提供信息流转为主，土地流转总体规模不大、速度缓慢。据统计，截至2011年底，全镇土地承包农户为12297户，承包面积为47446亩，全镇土地流转总面积为4630.1亩，占承包耕地总面积的9.8％。农户自发流转面积占流转土地总面积的7.5％，乡村组织提供信息流转面积占流转土地总面积的89.9％，　农户委托乡村组织流转面积占流转土地总面积的2.6％。土地流转期限5年以下占流转土地总面积的2.2％，　土地流转期限5至10年占流转土地总面积的74.1％，　土地流转期限10年以上占流转土地总面积的23.7％。签订土地流转合同的农户占流转土地农户的98.9％。

1.2土地承包经营权流转的主要形式。我镇土地流转的形式有转包、出租、转让、互换、入股等形式。在全镇4630.1亩承包土地流转面积中，转包396.5亩、转让4233.6亩。转包和出租分别占我镇家庭承包土地流转总面积的8.6％和　91.4％。按流转对象分，外地业主流转土地面积占流转土地总面积的75％，本地业主流转土地面积占流转土地总面积的25％。按土地流向分，种养大户流转土地面积占流转土地总面积的73.7％，农业企业流转土地面积占流转土地总面积的20.7％，专业合作经济组织流转土地面积占流转土地总面积的　5.6％。按流转用途分，用于粮食流转土地面积占流转土地总面积的2.5％，用于蔬菜流转土地面积占流转土地总面积的67.5％，用于花卉流转土地面积占流转土地总面积的5.2％，用于苗木流转土地面积占流转土地总面积的13.9％，用于养殖流转土地面积占流转土地总面积的3.7％，用于其他用途流转土地面积占流转土地总面积的7.2％。

2土地承包经营权流转的主要做法和措施

2.1从强化宣传入手，加强了法律法规政策的普及。充分利用广播、电视、农村基层宣传专栏、黑板报、标语、印发宣传资料等多种形式，广泛宣传农村承包土地的相关法律政策，正确引导农民按法律、法规的规定进行土地流转并实行适度土地规模经营。

2.2从实际情况出发，促进土地流转形式多元化。坚持农村土地家庭承包经营制度和依法、自愿、有偿流转的原则，因地制宜、不拘一格，灵活选择流转形式。有的采取转让、转包、出租、入股等方式，有的依托龙头企业、专业合作社或招商引资项目，推进了土地流转。

2.3从依法行政做起，开展了农村土地专项治理。根据农业部、国土资源部等七部门《关于开展全国农村土地突出问题专项治理的通知》（农经发〔2007〕14号）精神，按照省、市、县政府安排组织开展了全镇农村土地突出问题专项治理工作。进一步规范土地承包管理机制，稳定和完善土地承包关系，保障农民土地承包的合法权益，为土地流转奠定了坚实基础。

3农村土地承包经营权流转存在的问题及原因

3.1思想认识不到位，现代农业意识不强。在调研中发现部分村组干部思想认识上存在“三个误区”：一是认为土地流转不流转无所谓，与已无关。二是认为土地流转是市场行为，怕惹麻烦。三是认为土地流转是农村经济发达地区的事，我们这里条件不具备。部分农民思想认识上有“三种担心”：一是担心土地流转出去，一旦在外打工不行了，就失去了最基本的生活保障。二是担心自己土地长期流转后，可能会失去土地。三是担心土地流转出去后，拿不到种粮补贴。部分土地流转经营主体思想认识上有“三点害怕”：一是怕农村土地政策不稳、不敢大胆投入。二是怕农业生产自然和市场双重风险压力大，不敢大规模搞开发。三是怕规模经营后涉及农户多，易产生纠纷，影响其正常生产经营。

3.2土地流转机制不健全，流转行为不规范。全镇土地流转尚处于起步阶段，缺少土地流转服务平台，流转信息不畅，鼓励土地流转的激励机制尚未形成。二轮土地延包仍有不完善的地方，引导服务不到位，缺乏对土地流转合同进行有效的指导和管理。许多流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短，双方口头约定多，绝大部分没有签订正规的书面合同。有的即使签订了书面合同，也还存在很多不规范的地方，一旦发生纠纷，调解缺乏依据，这些都是产生土地承包经营权流转纠纷的根源，埋下了土地承包经营权流转纠纷隐患。

3.3流转的市场化程度不高，监管机制不完善。土地流转属于市场行为，统一规范的土地流转市场还没有真正形成，流转的市场化程度还不高，大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益，还没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳動力资源的优化配置。土地流转监管机制还不完善，还没有建立完善农村土地承包管理及纠纷仲裁、调解机构，发生流转纠纷时，没有权威的调解仲裁机构来及时处理，流转双方矛盾难以解决。

4正确引导和规范土地流转的对策和建议

4.1切实提高对土地流转的认识。加快农村土地流转，工作涉及面广、政策性强，关系到广大农民群众和各经营主体的切身利益和农村改革、发展、稳定的大局，必须高度重视，切实加强领导。要继续做好《农村土地承包法》、《合同法》等法律法规的宣传贯彻，不断提高各级干部和农民群众的思想认识。积极引导农民在依法、自愿、有偿原则下实施土地流转，确保农民在土地流转中得到实惠。

4.2建立健全土地流转机制。建立健全农村土地流转服务体系，积极探索通过市场调节农村土地流转的长效机制，切实加强对土地流转工作的管理，建立农村土地承包及流转信息库，做好日常监管、政策调研和信息发布工作。成立农村土地流转服务中心，负责农村土地流转的政策咨询，贯彻落实土地流转政策，指导流转双方签订统一规范的土地流转合同，做好登记、审批、备案、合同鉴证、档案管理和信息发布、纠纷调处等工作。及时掌握各村组农户土地流转的意愿，解决土地供需双方因不能及时沟通而使流转受阻的矛盾，提高土地流转的成功率，降低交易成本。

4.3加快推进二、三产业发展。以加快园区建设、民营经济发展、推进小城镇建设、扶大扶强龙头企业和农民专业合作社为重点，形成助推土地流转的强大动力。特别是通过大力发展工业化和城镇化建设，促使农民生产生活方式的改变，促进土地的流转。目前，要着重培育一批具有一定规模的农业龙头企业，提高经营水平和辐射带动能力，增强土地流转后续能力。以农民专业合作社为载体，直接参与农村的土地流转市场，加快农业产业化发展。同时要加大农村劳动力的培训力度，确保每一个劳动力都拥有一技之长，提高农村劳动力的就业能力，拓宽就业门路，加快农民转向二、三产业，为进一步扩大土地流转创造条件。

4.4切实搞好农业种植结构调整。加大农业种植结构调整力度，围绕农民增收、农业增效这一目标，大力发展生态、安全、高效农业，因地制宜发展特色农业，形成“一村一品”或“多村一品”，提高农业生产力和土地效益，构筑农村经济发展新优势。积极宣传土地流转政策和流转成功典型，宣传土地流转产生的规模化、集约化经营给农民带来的效益，帮助农户分析流转后的经济收益，消除农民的思想顾虑，充分调动农民的积极性，努力形成支持流转、参与流转的良好氛围。

篇5：城市土地资源经营情况调研报告

为全面了解农村土地承包经营权流转态势，研究消除土地流转负效应的措施，XX州农业局农经站连续多年对全州土地流转情况进行调查：XX年对3060户农户进行问卷调查，XX年进行全面调查摸底，XX年组成调研组对土地流转取得的成绩及存在问题进行实地查证，XX年上半年进行重点调查，结果显示：土地流转对促进农业增效、农民增收作用巨大，但流转程序不规范，配套措施不健全，因土地流转产生的矛盾和问题日益增多，急需政府出台政策给予规范和指导。

一、基本情况

XX州辖1市7县102个乡938个村委会15444个村小组，XX年底有农户72万户，农业人口314万人，劳动力188万人，耕地面积344万亩，农民人均所得2806元。

二、农村土地承包经营权流转现状

土地承包经营权流转形式。截止XX年6月30日，全州土地承包经营权流转总面积524894亩，占全州耕地面积的17.1%。其中：转包104662亩，占20%，出租356478亩，占67.9%，互换21626亩，占4.1%，转让6717亩，占1.3 %，股份合作1400亩，占0.3%，其它方式流转33911亩，占6.4%。

土地流向。流转入农户的面积371724亩，占流转总面 积的70.8%，流转入专业合作社的面积48612亩，占流转总面积的9.3 %；流转入企业的面积58730亩，占流转总面积的 11.2%；流转入其他主体的面积45792亩，占流转总面积的8.7%。

土地流转服务情况。农户间自发流转的面积357409亩，占流转总面积的68.1%；乡村组织提供信息流转的面积136455亩，占流转总面积的26%；委托乡村组织流转的面积13829亩，占流转总面积的2.6%；其它方式流转的面积17201亩，占流转总面积的3.3%。

流转土地的期限。流转5年以下的面积314302亩，占流转总面积的60%；流转5-10年的面积64853亩，占流转总面积的12.4%；流转10年以上的面积145740亩，占流转总面积的27.6%。

流转土地的用途。土地流转后用于农业生产的面积359675亩，占流转总面积的68.5%；用于非农业生产的面积165219亩，占流转总面积的31.5%

流转合同签订情况。签订规范书面流转合同21275份，占应签订流转合同份数的21.8%；签订不规范书面流转合同22671份，占23.2%，口头协议流转合同53680 份，占55 %。

土地规模经营情况。据不完全统计，全州通过土地流转实现规模经营的面积已达363051亩，占土地流转面积总数的69%。从产业情况看，因土地流转实现50亩以上规模经营 的主要产业及所占比例有：烤烟99129亩占27.3%，林果86397亩占23.8%，香蕉63250亩占17.4%，三七25852亩占7.1%，葡萄16488亩占4.5%，西瓜16106亩占4.4%，蔬菜9715亩占2.7%，花卉600亩占0.2%，咖啡、菠萝、草果、八角、药材、辣椒、甘蔗等45514亩占12.6%。

土地流转发生概率。据对全州102个乡镇每个乡镇选取30户共3060户的抽样调查数据，从土地承包到现在农户有一次以上土地流转行为的1852户占60.5%，从未进行过土地流转行为的1208户占39.5%。

三、影响农村土地承包经营权流转的主要原因

影响土地转出的原因。一是不愿转出。部分农民认为不论身在何处、在干何事、有钱无钱，土地始终是农民的“命根子”，不能轻易放弃这块“保命田”。加上农业税取消后惠农政策增多，“种地有奖”使农民不愿轻易流转土地。城镇附近农民或国家大中型公益事业建设有可能征占到土地的农民，怕损失可观的补偿费更是不愿轻易流转土地；二是不易转出。原因包括租金与土地价值存在矛盾、从事种植业风险大、土地流转信息不畅等。

影响土地转入的原因。一是农业龙头企业和种田大户少,缺乏吸土地和纳农村富余劳动力的能力；二是租用土地成本高、风险大、周期长，市场风险与自然灾害均可能导致无利甚至亏本；三是由于承包到户时对每块土地实行“均分”，要想租到百亩以上的连片耕地难度大。

影响土地流转的具体因素。一是收益因素和政策因素是影响农民流转土地的主要原因。据对3060户农民的问卷调查显示：因收益问题影响土地流转的占43%，害怕政策变动不敢流转土地的占35%，市场因素的占13%，其它因素占9%；二是土地流转纠纷多打击了农民流转土地的积极性。因土地流转不规范、无合同或合同规定不明确引起的纠纷，解决起来费时费力，给农民群众造成“一旦发生纠纷，后果得不偿失”的顾虑；三是农业机械化水平和社会服务能力的影响。

四、土地流转对促进现代农业发展、增加农民收入的作用和效果

促进产业结构调整。农业产业结构调整是发展经济的重要课题，其目的是促进经济社会发展及人民物质文化生活的改善。多年来，我州为调整农业产业结构做了大量工作，取得了一定成效，但由于农业行业的特殊性，农业产业结构调整工作仍任重道远。在推进土地流转过程中，XX州探索出了“土地流转→促进‘名、特、优’产业形成规模→组建专业合作社→合作社带领农民增收致富”的发展模式，效果明显。如XX县开化镇老保黑村处于城郊结合部，土地肥沃，地理位置得天独厚，有耕地面积1410亩，总人口531人，是一个外出务工人员多、留守老人儿童多、土地产出率低、增收难的后进村，XX年农民人均纯收入2260元，比全县平均水 平少200多元，比所处开化镇的平均水平少600多元。由于多年来产业结构调整工作始终在“粮”、“菜”之间循环，经济效益低下。XX年底，以梁成林为首的120户农民，以承包土地入股、资金联保互助的形式组建了XX县老保黑花卉种植农民专业合作社，建成280亩花卉种植基地，总投资400余万元。主要种植玫瑰、百合、康乃馨、非洲菊等47个品种。进入盛产区后以玫瑰为例亩种植4000株，每株每年平均产12技花，亩产4.8万枝,每枝0.3元计，亩收益1.44万元，总收益403.2万元，除大棚每年每亩维护和管理成本等费用1500元外，年纯收益可达361.2万元，社员户均年收入3万元，是实施土地流转组建合作社前户均收入的2倍多。土地流转和产业结构让该村群众切切实实得到了好处，农民群众高兴地说：“土地流转好，产业结构调整好，不但土地不再丢荒闲置，还为群众提供劳动就业机会，增加收入，流转土地我们乐意!”

促进农业规模经营。以家庭联产承包责任制为基础的农村第经济体制改革，使广大农民获得了生产经营的自主权，为解决农民温饱问题、改善农民生活做出了贡献。但家庭承包责任制所容纳的生产力是有限的，其小规模分散经营的局限性在近几年逐渐暴露出来，成为阻碍我国农业生产力发展的一个制度“瓶颈”。因此，适时推进农业规模经营是我国农业持续发展的客观要求。为将零星分散的小块土地集中起 来，实现一定程度的规模经营，获取规模效益，我州进行了多种形式的努力和探索，取得了一定成效。据不完全统计，全州通过土地流转实现规模经营的面积已达363051亩，占土地流转面积总数的69%。从产业情况看，因土地流转实现50亩以上规模经营的主要产业及所占比例有：烤烟99129亩占27.3%，林果86397亩占23.8%，香蕉63250亩占17.4%，三七25852亩占7.1%，葡萄16488亩占4.5%，西瓜16106亩占4.4%，蔬菜9715亩占2.7%，花卉600亩占0.2%，咖啡、菠萝、草果、八角、药材、辣椒、甘蔗等45514亩占12.6%。规模经营的土地流转年限为：1年以下的27576亩占7.6%，2至5年的75520亩占20.8%，5至10年的70396亩占19.39%，10年以上的189559亩占52.21%。如地处中越边界的XX县杨万、八布、六河三乡结合部，适宜种植香蕉等亚热带作物，但多年来香蕉在该地均为零星种植，形不成产业，更谈不上规模经营。XX年引进XX州河口县荣盛香蕉公司后，XX年6月在杨万、八布、六河三乡乡政府和当地群众的配合下以出租形式流转1XX亩土地用于种植香蕉，土地流转户数达618户，土地租金平均200元/亩以上，流转农户积极参与香蕉基地建设和管理，每年从香蕉基地获得的土地流转费及打工费，户均增收18000元以上，不仅彻底解决了当地农民就业难问题, 还实现了规模效益，深受当地农民群众的欢迎。XX年公司注册了XX县荣盛香蕉开发农民业合作社，以“合作 社+农民+公司+市场”经营模式,再带动当地158户农民发展香蕉种植，总面积达16000亩, 总投资4450万元。合作社派出专业技术人员同县农业局技术人员一起对社员进行技术培训和指导，免费提供种植、管理技术，产品统一销售,同时与农民种植户签定了保底价香蕉收购合同，为香蕉产业实现规模效益打下了坚实基础。

促进农业增效农民增收。推进土地流转的目的是促进农业增效、农民增收。为探索土地流转与农业增效、农民增收的结合点，州县业务部门打破常规、创新思路，进行了有益的探索和尝试。广南县琳珠镇白泥塘村依靠新烟区开发示范点项目，采取调换、租赁等方式，共引导586户农户3266块5876.5亩零星土地和岔花地进行流转，使土地“化零为整”，并统一对土地进行倒埂、平整、老路复垦整合资源，对适宜机耕的地块进行优化调整和再分配，形成连片种植，给土地流转农户和种烟农户带来显著的经济效益：1.地块数量大幅减少，人力成本明显节约。地块数量从原来的3266块减少到867块，减少2399块。由于地块数量大幅度减少且相对连片集中，避免了农忙时东南西北四面照顾，把时间和精力大量放在路上的现象，有效节省农户劳力投入，每亩节约10个工日，减少用工开支500元；2.耕地面积增加，农民得到实惠。土地流转并进行资源整合后，耕地面积从原来的5876.5亩增加到6752.97亩，比原承包土地面积增加 876.47亩，户均增加1.5亩，农民因土地流转增加了优质耕地。3.土壤肥力稳步提高，农产品质量明显提升。土地流转并进行资源整合后，便于机耕深梨，利于烤烟生长，烤烟的产量大幅度提升。同时，进行烘烤连片种植，节省烤烟烘烤成本，便于烧烤技术指导，提高烘烤后的烟叶质量。通过卧式密集烤房的建设，每次烘烤的烟叶数量增加36%，每亩烤烟的经济效益可以提高20%左右，烤烟亩均增收400元以上。土地流转实现了农户、企业、政府“三满意”。

促进农村社会和谐稳定。土地流转的实质是土地资源的再优化配置。土地承包到户时，由于对每块土地实行均分，农民在耕种时为了追求利益的最大化，导致抢田水、梨地埂、自行耕种丢茺地、甲的牛踩了乙的地等现象时有发生，农村社会和谐存在不稳定因素。广南县南屏镇集中连片流转土地种植葡萄1506亩，流转期限15年，涉及土地流转农户435户。通过土地流转，实现了“三大效益”：1.经济效益。XX年每亩土地租金收入800元，土地流转总收入120.5万元，户均收入2769元，土地流转租金比农民自己耕种土地的每亩纯收入多出近1倍。企业实现销售收入975.9万元，实现纯收入177.7万元；2.生态效益。通过1506亩的葡萄种植，年消化小城镇拉圾3000多吨，有效调节了城镇卫生环境；3.社会效益。土地流转后部分农民到葡萄地里打工，获得额外收入，部分农民转到二、三产业工作，减少了对农业的依 赖，更重要的是，因部分农民追求小利导致的吵架和纠纷基本杜绝，土地流转促进了农村社会和谐稳定。

促进新经济组织的发育成长。一些服务性组织应运而生，如农民专业合作社，现全州已发展到200多个，服务内容覆盖农业生产各行业和各阶段，农民通过中介服务的联接功能，实现了千家万户小生产与千变万化大市场的有效对接，提高了农民的组织化程度，农民有组织闯市场的能力明显增强。

五、存在的困难和问题

操作程序不规范。土地流转行为涉及土地转出方、转入方、村集体经济组织、承包合同管理机关等多个部门，有一套完整的操作程序，但现实生活中，口头流转、违规流转、无证流转、无档流转等现象比比皆是，法律意识、维权意识淡薄，结果令人担忧。

(二)部门职责不具体。农业、国土、乡镇政府、村委会等部门在土地承包经营权流转工作上任务不明确，分工不具体，给农民群众造成困惑。

纠纷调处难度大。农村土地流转由于存在口头协议多、相互对换多、合同条款权利义务不明确的多“三多”问题，导致土地流转纠纷调解无依据，是非难分，少数农民甚至为此倾家荡产，影响了生产生活和农村社会稳定。

中介缺位，土地供需双方缺乏沟通平台。全州没有一家 专职的土地流转中介组织从事“土地流转信息收集、发布”工作，土地供求双方信息不通，想种地者无地种,不想种土地的土地流转不出去。

缺乏“价值”评估机构，农民的土地权益不能得到有效保护。由于缺乏有资质、有经验的农村土地价值评估机构，加上土地流转的随意性、偶然性和快速性，造成所流转的土地的“价格”与 “价值”比例失衡，打击了农民流转土地的积极性。

思想认识不到位，保障机制不健全。部分地方的基层干部特别是村级干部对土地流转不重视，认为土地流转和规模经营是农户与种养大户或农业企业之间的问题，直接参与会自找麻烦，采取放任不管、听之任之的态度，土地流转心态较为复杂。由于农民的基本生活、养老、医疗、社会救助等社会保障体系尚不完善，农民担心土地流转出去后会失去生活依靠。

政策界定难度大，具体操作问题多。土地流转的很多政策规定或者不带强制性，或者界定不明确，使很多具体工作难以操作，影响土地流转的健康发展。

七、建议

出台政策，从组织上促进土地流转。建议省政府尽快出台全省土地流转工作意见，从机构、经费、职责、分工、奖惩等方面予以支撑。

规范操作，从程序上促进土地流转。一是规范流转程序。从流转意愿表达、合同签订、管理机关等全过程进行规范，做到有组织、有计划，过程明白，痕迹清楚。已经流转但没有签订流转合同的，要督促补签；二是规范流转档案；三是健全管理制度。要建立健全农村土地承包经营权流转登记备案制度、流转合同管理制度、流转档案管理制度、流转纠纷调处制度，使土地流转管理工作规范化、制度化。

做好服务，从健全流转市场上促进土地流转。一是做好土地供需信息服务。以村委会为基础，乡镇农经站为依托，做好土地供、需信息的收集和汇总，由乡镇农经站定期向社会公开发布；二是做好土地流转中介组织的发展和培育工作。三是建立土地流转信息库。

强化价值评估，从公平公正上促进土地流转。多数流转土地的流转价格与实际价值差距悬殊，县、乡有必要成立农村土地流转价值评估中心，在农民需要的前提下，根据土地的肥力、交通、位置、市场需求等进行综合评估，切实维护流转双方利益。建议省级举办农村土地承包经营权流转价值评估培训班，对州县乡三级业务人员进行培训，培训合格者发给评估证书，作为流转土地价值评估的依据。

强化纠纷调处，从维护农民利益上促进土地流转。

以点带面，从示范带动上辐射土地流转。

加大扶持，从政策层面促进土地流转。

XX州农业局农经站

篇6：城市土地资源经营情况调研报告

一、当前龙潭乡土地流转的基本情况

龙潭乡位于思茅区西南部，距思茅60公里，辖6个村委会（其中一个为易地移民村），54个村民小组。2011年末总人口10582人、农业户2029户、10079人，有耕地面积23883.4亩，人均耕地面积2.37亩。

龙潭乡涉及农村土地承包经营权流转的村有2个，流转耕地面积6022亩，占总耕地面积的25%。其中：龙潭村5625亩，转包1584亩，转让4068亩；转包370亩。

一、存在问题和困难

从调研的情况看，当前龙潭乡农村土地流转工作还存在着一些问题和制约因素，主要有：

一是对农村土地流转的思想认识不足。大部分农民认为土地一旦流转出去，将难以收回，因此不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。一些长期在外经商务工的农民，有的甚至举家外迁，不再以土地为生，但仍然把土地当作最终退路，对有关政策也心存疑虑，流转意愿不强。

二是土地承包法律政策落实不够到位。一方面现行的土地承包法律政策造成了各家各户承包耕地较为分散，好坏地插花，特别是农业税免除后，有些农户自己不想种，也不愿别人种，农村土地流转不畅，难以形成规模经营，也造成了极少数土地的抛荒。另一方面部分农户对土地承包经营权的法律规定落实不够，还存在“几年一调整”现象，1这也影响了农户的流转意愿和业主的稳定预期。

三是农村土地流转行为程序不够规范。没有建立土地流转服务组织，流转程序不规范，流转信息不畅。

二、推进农村土地流转的主要做法

（一）加强领导，宣传发动

农村土地流转工作是一项政策性强、涉及面广、十分艰巨而复杂的工作，事关农村的改革、发展、稳定大局。在推进农村土地流转工作中，我乡努力做到合力推动：一是加强领导。成立由主要领导任组长，农业、林业、财政、国土、水利、劳动、教育等部门负责人为成员的农村土地流转工作领导小组，统筹安排农村土地流转工作的宣传发动、政策指导、招商引资和规范管理等各项工作。二是宣传发动。利用入户宣传发动等形式，结合农村土地流转的典型成功事例，有针对性地宣传市、区有关农村土地承包及其流转的法律、法规和政策，为农村土地流转工作营造了良好环境。三是明确责任。建立健全目标管理责任制，把农村土地流转工作纳入目标管理。

（二）规范流转，服务促动

在稳定农村土地承包经营权的基础上，全乡各地规范有序地推进农村土地流转工作。一是做好二轮承包后续完善工作。扎实做好土地承包经营权证发放和承包合同签订的扫尾工作，为农村土地流转提供了制度基础。二是构建农村土地流转服务平台。以农业部门及其经管机构为依托，深入开展调查摸底，建立土地流转档案，为农村土地流转双方提供供求信息、法律政策咨询、流转价格评估和合同签订指导等服务。三是切实规范农村土地流转。充分尊重农民在农村土地流转中的主体地位，坚持依法、自愿、有偿的流转原则，不搞行政命令，不搞“一刀切”，做到“三个不得”，即：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途和不得损害农民土地承包权益，切实保护了农民的合法权益。

（三）招商引资，项目带动

通过农村土地流转，带动一批龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等多种形式适度规模经营主体的发展，促进了农业经营体制创新，培养了一批新型农民。另一方面，有组织的农村土地流转解除了外出劳力的后顾之忧，促进了农村劳动力的加快转移，农民通过进城务工、经商、办企业等，另辟致富渠道，其工资性和经营性收入远远高于原来的务农收入。

三、几点建议和意见

加快农村土地流转是推进农村土地集约化经营、推进农业产业化、发展现代农业和增加农民收入的有效途径。为此，调研组提出以下几点建议意见:

（一）广泛宣传，积极引导。不断提高农民参与农村土地流转的积极性，要充分利用各种方式，广泛宣传党的十七届三中全会精神，宣传《农村土地承包法》，宣传农村土地流转的有关政策要求，让农民认识到土地流转有利于土地生产要素的优化组合，发 展生产力，有利于拓宽农民增收的渠道，有利于农业产业化经营，发展现代农业。要通过典型示范，使广大农民看到土地流转带来的实际利益，从而转变思想观念，加快农村土地流转。

（二）加强管理，搞好服务。不断健全农村土地流转机制，一要进一步加强对农村土地流转的管理，切实做到三个规范：即规范农村土地流转程序、规范农村土地流转合同和规范农村土地流转行为。二要加快建立区、乡、村三级农村土地流转服务网络。

（三）加大扶持，提供保障，不断拓展农村土地流转空间。一要拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。加强对农村劳动力的技能培训，为农村劳动力永久性、实质性向二、三产业转移提供条件，让大量农村劳动力能够出得去，挣到钱，留得住，为农村土地流转创造必要的条件和有效的空间。二要健全农村社会保障机制。加强以农

村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等为主的农村社会保障体系建设，逐步弱化土地的社会保障功能，解除农民的后顾之忧，进而为农村土地流转创造良好的条件。三要大力发展农民专业合作组织。充分发挥农民专业合作组织在资源整合，带动农户搞规模经营方面的积极作用。