三线城市商业开发策略

三线城市商业开发策略（精选6篇）

篇1：三线城市商业开发策略

学习心得

这次课程讲师为原万达集团子公司总经理刘老师，在为期两天的课程中，刘老师对商业地产基本概念做了全面解析，并以实际案例为借鉴就二三线城市的商业地产开发定位、规划、业态组合及招商模式做了深入剖析，经过两天的学习，主要体会有以下几点：

一、我们属于哪种开发商？我们要做哪种开发商？

在课程上，刘老师首先提出了这个问题：你是属于哪种类型开发商？A、为了做地产而做商业，B、为了做商业而做地产。目前国内外成功的商业地产企业如：美国的西蒙、国内的万达，都具备了优秀的商业运营和商业理解能力，美国西蒙之所以成为全球最大的商业地产企业，一是依靠突出的资本运作能力，通过兼并、收购实现企业的快速扩张；二是形成优秀的品牌管理能力，深度把握客户需求，保持客户忠诚度。大连万达在经历过沈阳项目推倒重建、全国快速扩张后资金断流等等一系列艰难险境，逐渐对商业规律有了更清楚的认识，从传统的地产开发商身影走了出来，用了近10年的时间才摸索出目前较为成熟的“订单地产”模式，为国内其它住宅开发企业从事商业地产提供了宝贵的经验。而国内很多开发商还在以传统住宅地产开发思维进行商业地产开发，这就是典型的“为了做地产而做商业”，商业地产是高投入、高风险、高利润的行业，很多地产开发商对商业地产不了解，盲目追求利润，忽视了开发的整体难度和风险，商业地产是比住宅投资更多、投资回报期更长、风险更大的地产产品，加之对于销售的特殊要求（商业地产最好的运作方式是只租不售，或销售不

超过10%的比例），因此对于资金的要求甚高。况且，近年国家出台的一系列紧缩房地产行业贷款，控制土地和房价的政策，进一步抬高了房地产开发的准入门槛。在开发过程中出现的资金链断裂往往会使项目立刻陷入瘫痪的境地，而为了保证资金或出于实现利润目标的需求，许多开发商拿出部分物业进行销售，销售商铺固然会使资金迅速回笼，但同样也会造成产权分散，经营无法统一的情况出现，尤其对于大型商用物业更是如此，将无法实现预期的商业规划，主力商家进驻受阻、经营混乱，最终导致商场经营难以为继的局面。所以我们想要做好商业地产，必须先“商业”后“地产”，必须要有足够的决心，足够的资金，足够的资源，足够的时间、明确的战略规划以及支持战略实现的有效手段！

二、项目定位的重要性 开发商业地产，最核心的关键点就是“定位”！定位也就是产品决策，即做什么样的产品，怎么做以及为什么要这样做。商业地产的定位相对住宅来说更为系统和丰富，包括业态定位、客群定位、功能定位、经营定位、商圈定位、模式定位、形象定位以及战略定位，因此，在定位阶段就好比画一幅图，需要将项目在平面表现上立体化：各个楼层做什么，业态如何组合，业种如何搭配，功能区如何分布，需要引进哪些商户，是统一经营还是分散经营，这些都是需要考虑的。最为典型的案例就是“东莞华南MALL”，最初定位为：“全球最大MALL”，大而全的定位反而让项目定位模糊不清，与市场需求情况产生极大偏差，后来重新定位为“新华南MALL〃生活城”，东莞华南MALL因定

位不准导致后期商业结构不合理、功能及业态组合出现偏差，从而使众多商户撤离，项目没有竞争力，其中有很多值得我们借鉴的地方：

1、定位要结合项目当地地域特点，不能一味模仿别人；

2、找到当地商圈消费群体，定好项目开发方向；

3、通过精准全面的前期调研合理设置功能业态互补及配比，一期开发选择聚集人气的业态；

4、如果项目地非一线城市核心商圈，要结合当地人均消费能力，合理设置“磁铁”业态。

三、商业综合体业态组合配比

一个商业综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到项目定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化，我们在开发大体量商业综合体项目时应考虑以下几点业态配比因素：

1、单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求

2、项目立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲

娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。

3、各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可以根据不同客群的消费特征在项目区域内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

4、低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。商业项目需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。

5、利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,必须在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。

6、项目开业初期在业态规划与配比上,需多考虑能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;项目步入稳定成长区或成熟区后,要结合项目品质和持续盈利能力选择业态和品牌。

篇2：三线城市商业开发策略

首先我们要明确一个概念,那就是城市的区分,按照目前的惯例,人们习惯将北京、上海、广州、深圳分为一线城市,将天津、重庆以及较发达的省会城市如成都、南京等称为二线城市,将经济较落后的省会城市以及地级市(如重庆区县市场称为三线城市,将县级市及县城称为四线城市。

三线城市的房地产销售工作怎样开展,才能起到明显的销售效果,笔者根据自己操作的几个三线城市楼盘得出如下结论,望能对正在进行三线城市楼盘操作或将开展三线城市楼盘的同仁有所帮助。

我们知道,项目定位工作结束后,接下来需要进行的工作就是项目推广和销售执行,这两方面工作是项目能否操作成功的关键环节,但在三线城市,项目推广工作对项目的销售促进功能是相当弱的,项目能否操作成功的大部分决定因素在销售策略,进一步分析,有其必然原因。一是三线城市新闻事业比较落后,平面媒体、空中媒体等项目推广平台缺乏,项目推广渠道停留在传统的印刷媒体、有限的户外媒体等影响面非常窄的宣传层面。导致项目在市场的知名度与认知度非常低;二是三线城市居民的意识形态决定了他们对各种媒体的敏感度非常低,有限的广告媒体根本不能对他们的购买行为产生明显的消费引导作用,即他们不关心广告商宣传的房屋相关信息;三是三线城市居民由于消费能力的限制,他们更多关心销售价格与优惠政策，如销售价格是多少、折扣是多少,即实实在在的房屋款的销售与优惠政策,对于诸如买房抽奖、买房送装修、买房送旅游、会员制度等优惠价格不明显的促销活动不感兴趣。因此,销售策略的制定显得非常重要,所以,好钢用在刀刃上,本着成本控制原则,我们在操作三线城市楼盘时,尽可能不要在当地电视台、当地报媒上做地产广告,不是说项目就不做广告了,我们可以考虑通过现场氛围的营造以及在城市主要干道上做几幅户外广告就可以了,其他推广渠道大抵不去考虑,既节约成本,又能抽出更多时间集中精力研究和执行项目的销售策略。现场氛围的营造主要包括以下方面内容,一是销售现场的包装,二是工地围墙及项目裙楼的包装,三是看房通道的包装,四就是

尽可能装修具有代表性的样板房;户外广告的设置只要能辐射更多潜在消费人群就足够了,不要见缝插针的到处都安装,但一定要注意视觉效果的把控;通过现场氛围的营造以及有限的户外宣传,项目的品牌知名度就会慢慢提升,要想进一步提升项目的品牌认知度,使项目真正得到市场认可与追捧,大量的工作就在于销售策略的制定与执行。

销售策略的制定与执行是三线城市项目能否成功的核心因素,销售策略的制定可以通过四个方面展开,即价格、销控、客户转介、团购。

价格方面,包括单价、总价、付款方式、其他优惠措施等的设计体现,比如,项目刚推出时,为了更好试探市场的反应情况,设计较低廉的入市价格,包括单价和总价,并且设计较轻松的付款方式,比如首付两层,首付几万等等,同时设计其他优惠措施,如,购买相应的户型获得相应的现金优惠,前多少名优惠多少现金等等具有明显促销功能的优惠政策,给客户制造一种压力,通过以上政策的实施,项目一般能得到市场的认可,当项目销售进入正规后,这是要适当提升价格，同时在优惠措施上也要慢慢降低优惠幅度,此时要注意,价格提升幅度不能太大,同时在提升价格之前,要通过销售渠道,特别是营销人员,把即将提升价格的消息告诉项目的所有客户,包括已经购买房屋的和正在考虑的客户,特别是已经购买房屋的客户,这是很多人都忽略的地方,购房者当发现自己的房屋已经升值, 他们将非常肯定自己的选择,从而自发成为项目的有力宣传者,这对三线市场项目的销售促进功能是很明显的。

销控方面,项目刚推出时,要推出具有较好通风与采光效果的代表性户型,即比较好的户型,这样才能从最初就形成热销局面，同时实现公司部分资金的快速回流,当热销局面形成后,马上对良好户型进行控制性销售,即刻推出通风采光等较差的户型进行销售,这样,一是可利用热销局面促进较差房源的销售,二是较好房源的控制性销售可以为日后调价做准备,实现项目利润的最大化。此时要注意,销控表的制定一定要全盘考虑,真正起到控制性销售与引导性销售的作用。客户转介,我们知道,金杯银杯不如客户口碑,通过我们热情周到的服务,通过项目热销局面的营销,通过价格的适当

拉高以及销控措施的执行,项目已经得到市场认可,很多已购房或未购房的客户就会自动加入项目的宣传队伍中去,如果此时我们再对他们的宣传行为进行肯定,即给予奖励,他们将乐此不疲的工作,特别是已经购房的客户,其实,他们都有一个心态,那就是自己选择的房子就是好的,要让这种好得到周边朋友认可,他们就会自发宣传项目,如果在此基础上对他们的工作进行肯定,效果就会更加明显,常见的肯定措施就是成交后给予经济奖励或者其他奖励。

团购政策,团购在三线城市是比较有效的营销措施,因为三线城市的消费者的邻居情结还比较重,他们都希望自己周边都是认识的或关系较好的朋友,比如都是亲戚、同事,知心朋友等等,我们可以利用他们这种心态去充分挖掘这样的购房团体,即购房多少套可以获得相应的优惠政策,特别是已经购房的客户,他们在宣传项目时,只要达到相应的套数都可以获得相应奖励,另外,我们可以主动与区域市场上的一些重点企事单位进行联系,到相关单位进行会议形式的系统宣传,也可以起到非常明显的销售效果,笔者曾经操作的一个楼盘,团购套数达到项目销售总套数的30%,可见,团购对促进项目销售的重大促进功能。

以上就是本人操作三线城市项目的一点心得体会,它具有很大一个特点,那就是宣传推广工作的弱化,这在很大程度上为公司节约了销售成本,从而实现公司利润的最大化。

当然,销售政策的执行必须有一个良好的营销战斗团队,所以,我们必须花心思构建和打造一个具有很强凝聚力与战斗力的营销团队,他们必须非常熟悉项目的相关数据,特别是销售政策以及其他销售道具的使用。

以上都是项目销售的常规方法,俗话说,有效的就是最好的,只要我们对一些常规方法进行充分使用,并且在使用过程中不断的去探索和发现,技巧就会不期而遇。

篇3：三线城市商业开发策略

关键词：三线城市,商业地产企业,融资现状

在拉动国民经济快速发展的动力来源上, 商业地产行业所做出的贡献是不可忽视的。伴随着我国城镇化建设步伐的加快, 大量的商业地产企业迎来了发展的重要契机, 一些商业地产商迅速崛起。但是, 随着商业地产企业的井喷式的发展, 企业的资金周转遇到了现实的困境。为了解决资金方面的问题, 拓展融资渠道, 赢得更多的市场发展的血液和动力成为了很多商业地产企业面临的主要发展问题。笔者着重从三线城市的融资现状入手, 探究其在融资进程中出现的问题及今后的改进和提升的策略。

一、我国三线城市商业地产企业融资现状

1. 资金来源渠道

信任融资渠道具有悠久的传统历史, 在很多三线城市商业地产企业中依然比较流行。一旦商业地产企业无法如实还款, 那么企业的经营者的口碑将会降到一个比较低的水平。因为这一传统的融资渠道的主要对象都是和商业地产企业经营者有着一定关系的亲戚或者朋友。

第二个渠道是商业贷款, 因为贷款方是商业银行, 所以无论是从贷款的审批, 还是贷款的额度及还款的期限等方面都对商业地产企业提出了比较高的要求。一些商业地产企业因为不符合银行的发放贷款的标准, 因此在这条渠道上所取得的融资效果并不是很理想。所以, 面临巨大的市场压力的商业地产企业, 在不得已的情况下, 开始将贷款的希望放到了民间信贷上面。民间信贷, 在资质审核方面的要求相对比较低, 但是对于抵押物品的商业价值与贷款实际数额之间的差额比较大。同时, 一些民间信贷的年率相当高。

2. 资金来源总量

当前, 三线城市的商业地产开发尚处在一个初级的阶段。这种发展的现实环境, 一方面为其市场的占领和拓展赢得了宝贵的空间。但是, 伴随着一线、二线城市的商业地产开发体系及工程的相继完善, 一些大型的商业地产企业也开始逐渐将发展的重心向中国的三线城市迁移。在僧多粥少的市场环境体系下, 三线城市所面临的市场融资空间将会被压缩。根据国家权威部门发布的市场调查结果表明, 当前, 在我国三线城市的市场融资中, 一个突出的问题是资金来源总量无法满足当下商业地产企业的市场运营资金的需求。这种供需不平衡的发展现状, 在一定程度上影响和制约了三线城市市场规模的扩大和进一步的拓展。同时, 需要强调的是, 三线城市从地理位置及经济发展水平等层面, 与一线重点城市相比存在着一定的差距。在2012年三线城市商业地产企业经营报告中显示, 有接近一半的商业地产企业由于发展中资金的短缺而宣布停产或者破产。目前商业地产企业在融资过程中, 呈现出了融资渠道比较狭窄和融资成功率比较低的问题, 特别是三线城市商业地产企业在申请商业贷款时的成功率一直处在一个比较低的水平。我国央行在2010年曾经做过一项针对三线城市商业地产企业贷款情况的调查。这一调查显示:在我国三线城市商业地产企业的外缘贷款98%是来自商业银行。但是其中能够获得银行贷款的比例还不到8%。目前在我国的长江流域, 珠江流域, 很多三线城市商业地产企业都在面临着融资难的问题。因此, 三线城市商业地产企业资金层面上的不足, 在很大层面上是对当地经济发展水平和市场运营环境的一个折射。

3. 资金来源结构

在三线城市商业地产企业的资金来源结构体系中, 根据时间的长短, 可以从整体上将其划分为短期资金来源和长期资金来源。但是, 从目前所掌握的情况来看, 我国三线城市商业地产企业在短期资金来源的比例是比较大的。一旦, 金融风险事件发生, 或者国内金融秩序出现波动, 出现了比较严重的通货膨胀, 那么三线城市商业地产企业所面临的资金压力就会很大。很多商业地产企业如果在资金来源结构体系中, 短期资金来源的比例达到了半数以上, 那么对企业资金结构的运营安全将会构成一个比较大的威胁。从商业地产企业发展和运营的情况来看, 在符合企业的负债承受能力基础上, 所承担的负债对于企业的发展是具有一定的利好促进作用的。商业地产企业的负债水平处在一个平衡的发展状态, 将会助力企业更好的发挥好企业资产所具有的杠杆功能。作为企业生产发展的重要催化剂, 可以帮助企业释放出更大的市场潜力, 进而在市场竞争激烈的大环境中, 赢得更大的发展的主动权。

总之, 在现在统计在册的商业地产企业中, 有近半数以上的企业处于所谓的负债经营的阶段。其中, 有很大一部分商业地产企业所面临的还款压力是非常大的。在今后的发展中, 如何从当前商业地产企业发展的现状出发, 改善其融资的现状是整个商业地产企业发展进程中的一个重要的研究重点与方向。

二、我国三线城市商业地产业融资面临的问题

1. 国家宏观调控, 增大融资难度

国家会根据市场运行的整体情况, 通过银行的商业贷款的利率及居民购房贷款政策的调整等手段, 来对整体的商业地产行业进行宏观调控。当前, 我国的商业地产行业出现了增速过快的现象, 大量的楼盘被开发后因为市场需求环境不旺而导致资源的搁置和浪费。同时, 一些地方的而已炒房的行为也在一定程度上影响了商业地产行业的整体运营和发展。因此, 国家通过限制购房及落实房产管理相关制度等方面, 来调控商业地产的整体走向。这一点对于三线城市的商业地产企业而言是一个发展中的重要难题与挑战。

2. 融资渠道单一, 金融市场结构不健全

当前的市场融资环境中, 三线城市的商业地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因, 在融资渠道上呈现出了很大的单一性。按照目前的三线城市商业地产企业的融资比例来看, 其商业贷款的比例和数量占据了其整个融资总额的一半以上。在另一方面, 一些三线城市中具有一定规模的商业地产企业, 通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是, 在当前的国内金融市场发展体系还不是很完善的情况下, 其市场的发展和收益效果并没有达到商业地产企业理想的预期水平。基于此, 今后的三线城市的商业地产企业在融资渠道等方面还要面临着很长的一段路要走。

3. 间接融资过多, 投资增长过快

基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面, 商业地产市场的整体运营与管理程式中, 本身就会存在着一定的风险。另一方面, 在间接融资中, 商业地产企业所要承担的还款压力也会相对比较大。但是, 对于一些经济发展基础还处在一个较为初级阶段的三线城市的商业地产企业而言, 投资就会必然意味着一定层面的风险, 如果缺乏全盘的考虑和周密的部署, 企业的投资, 尤其是过快和过于着急和追逐利益的投资将会在很大几率上给企业的发展带来诸多的负面的影响, 严重地还会导致企业无法及时的收回投资而导致企业资金周转链条的断裂, 最后造成重大的经济损失和发展的困境。

结合上文, 笔者分析了当前三线城市房地产企业在融资层面出现的问题以及背后问题产生的原因。当然, 关于融资现状不尽乐观的原因还有很多层面, 例如, 三线城市商业地产企业自身的信用建设水平还需要提高。金融机构在扶持和助力企业市场拓展等层面还存在着提升的空间。地方行政主管部门在企业招商引资层面的力度和政策并没有在三线城市商业地产企业的发展中得到更多的落地与展开。

三、发展我国三线城市商业地产融资渠道的对策和建议

1. 建立多层次商业地产融资体系

当前, 在我国三线城市商业地产企业的商业贷款的申请的对象主要是各大商业银行。从目前的市场需求来看, 商业银行的贷款提供额度和数量与三线城市商业地产企业的资金需求之间还存在着很大的差距。再加上, 很多商业银行在进行贷款发放的时候会根据企业的实力与规模做出一定的倾向, 这些都影响着三线城市商业地产企业融资问题的顺利解决。商业地产融资体系, 依照市场营销学的角度来看, 可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段, 要从商业地产企业的内部程序入手, 进步升华的融资的效力与效益。其次, 要将企业的商业地产融资体系的维护与市场的成长有效地连系在一起。所以, 通过整合企业发展的内外资源可以更好的实现商业地产企业融资体系的经济效益。

所以, 三线城市商业地产企业在融资的过程中, 应该在政府相关政策主管部门的引导下, 开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为三线城市商业地产企业多渠道融资保驾护航。同时, 政府还应该积极地做好三线城市商业地产企业与各类金融机构的对接工作, 在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。

2. 适度调整发展战略

目前, 在三线城市商业地产企业中, 存在的一个比较突出的问题是发展战略目标的不明确。可以说, 一个企业在的工作中缺少具体的、明确的发展战略目标则很容易在发展的道路上迷失方向。同时, 一个缺乏明确发展战略目标的企业管理和发展是很难在效率和效果上得到很大的提升。例如, 某一三线城市商业地产公司在2011年起开始进军高端商业地产市场, 由于缺乏统一的规划与发展方案, 公司资金周转一度处于很大的被动局面。这种境况的出现在某种程度上就是对公司领导缺乏相应的发展战略目标而造成的。企业长远的发展战略与发展规划与企业的融资安全之间有着非常紧密的联系。例如通过降低采购费用的方式来降低项目在初始阶段的费用支出, 以及在建筑过程中通过各种具有一定潜在风险系数的方式来实现成本的管理, 因为, 一旦在运营中出现了注入经营不善等问题将会在很大程度上制约其今后的融资渠道的畅通发展。

3. 慎重选择开发项目

按照当前的市场运行模式很多开发商要承担着先行垫付相关人员及物料成本的费用。同时, 国家出于社会稳定发展的角度对工人工资拖欠问题也已经通过一系列的法律和政策来进行了强制性的规定。这些都在客观层面上加大了三线城市在进行房产项目的选择中一定要从政策和法律及相关的市场环境等层面进行全面了解和掌控, 争取将项目的选择层面的风险系数降低。例如, 某一三线城市的房产企业, 在进行项目施工中, 由于对项目的选址的科学性进行论证, 最后因为与市政的整体规划发生了严重的冲突而被迫拆除, 造成了一定的财产损失。这些都是三线城市商业地产企业在今后的项目选择中要加以注意的重要方面。

4. 采取适当销售策略

商业地产企业进行楼盘开发的最后落脚点是通过市场销售的手段将投资收回并且获得预期的收益。大量的已经竣工的楼盘由于销路受阻而导致资金周转不畅而影响了下一步的投资和及时的还款。因此, 三线城市商业地产企业应该结合所在城市的市场购买需求及购买力等实际情况。通过完善的房产售后服务来提升房产的美誉度。本土化销售是企业发展的重要实现路径, 在这一行销策略的指引下, 企业在产品研发, 产能提升以及竞争力的提升等诸多方面都会大有提高。在当前的市场发展环境下, 通过良好的企业运营策略实施, 可以有效地规避或者降低企业在市场中所存在的风险。通过这些系列的营销策略及手段来构建一个立体的高效的商业地产行销体系及框架。经过科学合理的规划和发展为企业资金层面的盘活及今后的市场拓展奠定重要的基础。

5. 开发适销对路产品

无论是生产型企业还是服务型企业, 其在整个运营策略的实施中, 都需要经由创新的运营和生产模式来为企业的发展谋求更大的生产和发展动力。一旦在企业的运营中所出现的大的资金链条的断裂或者较大的市场经济形势的波动, 则企业将会面临着非常大的市场挑战。三线城市在人均收入和大众的审美水平等层面与一线城市存在着一定的差距。一方面, 在商业地产的价格层面, 三线城市由于地理区位及经济发展等层面的原因, 是处在一个较低的层面的。因此, 三线商业地产企业在进行房产产品的开发和市场销售的价格制定层面要与当地的经济发展水平和大众的购买力实现一个良好的对接。另一方面, 在房产产品的规格和样式上, 应该在不增加相应的生产成本的基础上, 从户型到结构等诸多层面照顾到所在地区和城市的大众审美和居住习惯。这种行销对路的房产产品会在客观上为其房产销路的打开提供应有的助力。当然, 由于三线城市各自存在着自身的差异, 因此在进行产品的开发和设计的层面应该更多的发挥出本地化的发展策略的优势。

6. 加紧开发商业地产金融投资产品

随着三线城市商业地产企业规模的不断扩大, 其市场资金的需求也会呈现出不断上升的态势。因此, 商业地产企业应该在立足原本行业发展的基础上, 加大力度来实施多元化的运营策略, 从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市商业地产企业未来发展方向的是地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道, 为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中, 也要将风险的防范置于一个突出的位置。总之, 从根源上来讲, 商业地产企业在尝试进行金融投资产品开发的那一刻, 其所面临的风险压力就已经客观存在。相反的, 经由科学的统筹和计算, 将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接, 其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。但是, 抛开, 其基本的前期的计算, 如何从过程中, 将金融投资产品可能产生的风险控制在一个较为理想的状态, 或者将其纳入到一个科学的, 系统的风险预警和监控体系之中, 其所面临的压力会得到有效的控制。

商业地产融资渠道的多元化是一个系统的工程, 需要包括企业, 政府及金融机构在内的众多元素的通力合作。因此, 在今后的发展中, 三线商业地产企业应该在借鉴相关的科学发展理论的基础上, 将企业的融资渠道的多元化发展进行逐一的完善。当然, 这一完善并不是直接的抄袭现有的别的企业融资模式, 而是应该在借鉴和参考的基础上, 将这一制度和企业自身所在的行业发展环境以及企业发展的诸多实际情况来进行对应的调整。

四、结语

三线城市商业地产企业面临着巨大的市场发展机遇, 同时其在融资层面所遇到的问题也是现在众多领域企业发展中的一个共性问题。本文分析了其融资的现状及今后的改进策略希望能起到一定的借鉴和参考价值。

参考文献

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[5]吴俊.中小企业融资难的对策分析[J].科技和产业, 2012 (01) .

篇4：三线城市商业开发策略

随着新型城镇化的推广，三线城市有了翻天覆地的变化，经济迅速发展、消费水平不断提高，外来投资者不断涌入，商业地产也逐渐升温。黄洁的表姐去年在锦州繁华地带购买了一套100平米左右的商铺，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周边项目不断完善，一年之后这一位置的商铺已经涨到每平6000元，租金也不断上涨，现在，仅靠租金就足够生活日常开销。与表姐聊天结束后，黄洁开始慎重考虑投资机会无限的三线城市商业地产。

投资机会大于一二线城市

“城镇化推动了一二线城市向三线城市产业转移，三线城市对于商业地产的需求大大增加，因此，我认为在未来一段时期内，三线城市商业地产更具投资价值”，在海南三线城市从事商业地产、旅游地产投资的陈经理说道。

“以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”是国家推进新型城镇化的具体要求，新型城镇化将重点放在城镇化率低的区域和三四线城市，人口聚集促使产业转移，未来城镇化最大的受益者将是三线城市。早就看到这一机遇的房企在今年年初就大力布阵三线城市，商业地产投资则是“重中之重”。2013年5月30日，华润置地在四川泸州市投资30亿元开发“区域商业中心+住宅”的宜居宜业城市综合体，同时，华润零售也表示拟投资6至7亿，在泸州茜草CBD城北商业综合体等恰当地点建设大卖场或购物中心，并建造区域配送中心。保定炫彩SOHO商业部总监马腾飞表示，三线城市商业地产起步较晚，2010年之前，三线城市的大型商超、写字楼，包括商用公寓项目，都非常少。尽管2010年开始，一些地产公司向商业转换，但到目前为止，商业地产市场存量依然很小。

锦州亿隆置业执行董事陈训蒿认为，一二线城市基础综合配套现已相当完善，商业地产的投资门类虽然很多，但基本已趋向饱和，投资成本巨大，难度也大，更有可能投资与收益不成正比。与一二线城市相比，三线城市投资成本相对低廉，这样能够大大降低投资的风险。同时一二线城市房产的价格已经趋向稳定，升值空间不会太大，但是大部分三线城市综合配套还有待开发完善，有一定发展升值空间；其次，三线城市某些商业领域存在空白，但是在一二线发展成熟的城市，这样的机遇很少，所以抓住三线城市的可开发空间，将会带给投资者前所未有的回报。

选择三线城市，切忌摸黑抓鱼

投资三线城市商业地产，选择城市是关键，并不是所有的三线城市都能做到高回报。衡量标准之一则是城镇化率的高低。2012年，我国城镇化率达到52.57%，低于之一标准的南通、保定、锦州等三线城市，发展空间更大。而以鄂尔多斯为代表的城市，由于遭到过度开发，市场饱和，泡沫严重，则不适合作为投资目标城市。

同时，三线城市消费水平也是重要的考量之一，陈训蒿选择三线城市锦州作为投资地，有自己的道理。锦州是中国沿海最北部的港口开放城市，是辽西地区的交通枢纽，是辽宁省“五点一线” 国家发展战略格局中的重要城市，人口密度达到100万人，综合这些区位、交通、政策利好和文化因素，陈训蒿认为锦州的经济发展和投资价值可以说是三线城市中的佼佼者。选择三线城市商业地产，不能摸黑抓鱼。

市场、地段、特色、定位、运营，

一个都不能少

投资商业地产，并不是一个孤立的考量。从商业地产市场、规划、地段、定位、招商到运营，每一个都是要综合考察的因素。

商业地产投资要求投资者具备多方面的素质。首先，在投资之前要对这座城市充分了解，包括城市历史、风土人情、自然人文环境、经济发展和区域状况等，然后评估这座城市以及你想要投资的商业门类的前景，有没有投资必要。除此之外，地段当然是着重考虑的重要因素，在人气够足的好地段投资商业，是成功收益的有力保障，而对于多样的商业地产形态，

海南从事商业地产的陈经理认为，商铺投资现对于写字楼、商住两用住宅及其他商业地产形态会有更高的回报，但值得提醒的是，高回报也意味着高风险，然而对于风险的控制则取悦于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整个市场的规范程度。

锦州亿隆置业执行董事陈训蒿则认为，投资商业地产不分种类重要在于选择的眼光。“一个优秀的投资人不应被投资类型所束缚，首先应该注重的是投资地段和项目开发商。拿亿隆·国际广场的产权商铺来说，涵盖购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等多种业态。最关键的是亿隆携手兴隆大家庭，两大品牌联合为投资者做后盾，投资者完全不用担心人气和宣传的后顾之忧，投资其中哪种形态的商业地产都没问题，重要是自身的投资业态要有特色、准确定位、有品质”。

入乡随俗，

三线城市避不开的“烦恼”

投资三线城市商业地产，与一二线不同，三线城市更注重传统，且具有很强的排他性。因此，投资三线城市商业过程中，入乡随俗是不得不考虑的一个问题。

陈训蒿认为，三线城市相对落后、社会风气也相对保守，投资三线城市要考虑城市的消费力购买力，所以投资的产品不能过于开放前卫，要注意因地制宜；其次投资要顺应市场的需求，市场需要什么我们做什么，不能违背市场；小城市人口分布相对集中，项目区位选择也要在市中心或人口密集的位置，或是城市发展前景明朗的地段，特别是新经济开发区，人气以及综合配套设施需要漫长的完善过程，投资有待谨慎。

因此，投资三线城市商业地产，投资者投资额尽量控制在闲置资产的70%以内，同时在可能的情况下，多点选择，分散投资。投资前通过现场实地考察以深入了解商业地产的实际情况、环境因素，观察分析可能受到的限制和风险，规避不利因素，在充分了解商业成熟度之后预估投资回报稳定性，准备充分，才能挖掘出机遇下的这块待开发的处女地。

篇5：三线城市商业开发策略

作者：吴焕贤

文/中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤

提要：

一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。

城市人口变化带来的商业格局变化

(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：

第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。

第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。

第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。

由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。

(二)城市人口聚集形式：

1、人口流动形式

第一级流动形式：农村人口城镇化

乡村多余人口流向：→ 乡镇→ 县镇

这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。

在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。

第二级流动形式：地区性城市中心化

县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)

这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。第三级流动形式：区域性城市中心化

地级城市人口流向：省会城市

这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。

这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。

第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市

这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。

从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。

二.二、三级城市商业的几个特点二、三级城市商业发展具有以下几个特点：

1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。

一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。

2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。

由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。

3.商业位置很敏感(位置)。

开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。

4.租金收入与投资回报不相符(租金)。

正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。

5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。

由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。

6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)

二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。

那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？

1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。

对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。

2.准确的市场定位

定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：

第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。

第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。

第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。

第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。

第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。

3.符合市场的概念设计与规划

概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。

二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。

4.直效营销与概念营销二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。

篇6：三线城市商业开发策略

关键词：商业地产,技术特色,技术成就与深度,综合效益

1 项目概况

1.1 项目背景

随着城市化进程的不断加快, 中国二三线城市的商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间, 二三线城市正处在商业结构升級的大发展阶段, 作为三线城市的河源市, 商业地产有着不可或缺的发展前景。

1.2 项目选址

河源市商业中心购物MALL项目 (如图1) 位于越王大道和永康大道的交界位, 充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格, 使项目成为河源市市民和国内外游客必游和停留消费的主题式购物MALL和城市地标。

1.3 规模及复杂程度

项目规模:项目地块净用地面积23.9万m2, 总建筑面积228298m2, 其中地上建筑面积127801m2, 地下建筑面积100497m2。建筑高度:23.9m。用地范围:长约600m, 宽约530m;呈“凸”字形状;北侧临永康大道, 约530m;东侧临越王大道, 约365m;南侧临纬十二路, 约120m;西侧临新二路, 约480m;该用地有8m高差。地块周边交通便利, 毗邻新政府大楼、河源市人民医院、客家文化公园等 (如图2) 。

1.4 地区影响程度

本项目为大型现代商业购物中心, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。作为河源市的商业旗舰, 其商业体量及广场的尺度上必将成为地标性和今后河源城市最著名景观之一。使其成为河源市最大的、独一无二、享誉国际、以人为本的购物之城。

2 技术特色

2.1 独特的总体布局

河源市商业中心购物MALL是粤东山区现代区域中心城市的重大项目, 规划用地面积23.9万m2, 总建筑面积22.8万m2, 项目为大型现代商业购物中心, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。

本项目位于越王大道和永康大道的交界位, 充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格。

2.2 实用与多功能的平面布置

河源市商业中心购物MALL平面以三个150m×70m的矩形以45°角拼接而成, 柱跨9m×9m。购物MALL以步行街式商业中庭为纽带连接各商业功能, 扩大商业面, 设计展现时代性、前瞻性, 同时注重经济性和综合效益。

2.3 空间构成

在外部形态上, 复合式主题购物中心的形状仿如一颗“钻石”, 摆放在商业繁华的道路上, 寓意河源商业购物中心将带给河源市无尽财富及无价之宝。

室内空间整体上采用铝板、大理石、玻璃、钢等材料。入口大厅、商业步行街以及人流集中的区域使用耐久性强的花岗石地面铺装, 墙面为大理石;沿商业步行街设置了9个中庭, 中庭顶部采用钢结构与玻璃材料的视觉冲击, 体现出商业建筑的现代感, 吊顶采用铝合金或石膏材料, 表现出休闲性与时尚的空间效果。

2.4 立面造型

购物MALL的建筑立面设计以线条、体块的要素构造简约造型, 虚实结合, 突出“简约、比例均衡”的风格特征, 展现建筑自身形式之美, 提高识别性和标志性, 富有商业气息 (如图3) 。

其立面丰富, 体现其作为城市商业中心的特征。金属、玻璃、石材的结合使用, 使建筑外墙的肌理在富于变化的同时, 又和谐的组织在一起, 呈现出“软”与“硬”、“虚”与“实”的有机变化。入口通透的玻璃筒全面展示了商业建筑繁荣、流动的特色, 突出了商业建筑所应具有的新奇独特的标志性形象。立面上在金属铝板面皆配备智能化LED灯系统, 特别是在夜间, 这道商业风景将展示出无尽的繁华。

2.5 结合坡地合理设置设防水位

结构设计时, 因地制宜, 采用疏水措施降低地下室设计抗浮水位, 减少投资。河源商业中心有两层地下室, 单层面积很大。拟建场地位于河源市越王大道与永康大道交汇处西南侧。地形呈现坡地特色, 西高东低, 高差约为6m。根据地质条件、合理利用坡地及结合地下室功能特点, 合理设置疏水层排水, 观测井自动降水, 从而有效降低设防水位, 降低工程造价, 约减少投资1200万。工程使用至今水位在可控范围, 底板未出现异常。

2.6 中庭结构无柱设计

整个中庭最大跨度28m, 最大悬挑达9m, 结构设计时满足中庭区域无柱的要求, 采用型钢混凝土结构, 并加强中庭洞口周边环梁以协调变形, 梁高全部控制在1.2m以内, 保证了中庭的建筑效果。结合建筑功能分区, 主次梁楼盖结构、预应力无梁楼盖、普通无梁楼盖、井字楼盖等多种结构体系并存 (如图4) 。

2.7 设备技术的特色

本项目业态功能丰富, 空间开阔形式多变, 根据项目特点, 除了合理设置常规的给排水系统、水消防系统外, 针对特殊的业态形式及空间特点如逆流式无边界常温泳池、真冰溜冰场、虹吸式屋面雨水系统等进行了专项设计, 以保证各业态场所供水、排水的效果以及消防安全。

大型商业建筑内部商铺业态变化频繁, 各业态用电需求差别较大。在配电系统设计时, 采用“末端富余, 总量控制”的宗旨, 以保证配电系统既满足业态变化的需求, 也对整个工程的变压器安装容量进行了有效的控制。

项目空调负荷较大, 使用功能多样, 为简化运营维护、方便计费、减少输送能耗, 解决不同使用时间需求, 针对性的在商铺餐饮、超市、电影院、KTV分别设置4个集中冷冻水系统, 其中电影院及KTV主机因需布置在天面, 因此采用一体化水冷冷水机组, 避免采用风冷系统带来的能耗高的缺点。

中庭空间较大, 空调负荷高, 因此采用八台蒸发式全热回收机组均匀布置在天面集中送排风。此方式无需在各层设置空调机房, 大量减少占用商业面积, 解决了各层空调机房新风百叶给外立面带来的不美观的问题, 同时也大大减轻了中庭大尺寸新排风管对吊顶内管线带来的压力。

3 技术成就与深度

3.1 进行消防性能化评估

本项目为大型现代商业, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。具有大型化、中庭化、多功能化的特征, 并形成了综合优美、舒适、愉快的购物环境, 其与普遍的商业建筑的差别很大。由于建筑面积规模庞大, 聚集人员众多, 设备系统繁杂, 故采用常规消防设计规范无法解决在大型商业建筑消防设计的安全性等难题。本工程的消防设计经中科大火灾实验室进行消防性能化分析, 并进行消防性能化评估, 解决了消防设计上的安全性难题。

3.2 大跨度、大悬挑问题

中庭要求无柱结构设计, 中庭的最大跨度28m, 悬挑达到9m, 且净高要求在满足设备走管、吊顶完成后为4.2m, 这样要求结构梁高不得超过1.2m, 满足建筑空间效果。结构设计精心分析, 采用型钢混凝土结构, 利用中庭洞口环形的特点, 加强中庭洞口周边环梁以协调变形。通过这些措施, 中庭的实际建筑效果优越, 结构在挠度、振动等方面也满足要求。

3.3 中庭回廊“超大”防火分区的水消防设计。

本项目负一层至四层的回廊通过大小形状不一的中庭孔洞相连通成一个“超大”防火分区, 通过消防性能化分析采取了如下措施: (1) 周边商铺与回廊均设置自动喷淋系统; (2) 商铺与回廊的分隔玻璃设置采用窗玻璃喷头的防火冷却自喷系统; (3) 中庭各超过12m的高大空间设置大空间智能灭火水炮系统。

3.4 室外排水管廊的设计

本项目周边有公寓组团、越王广场、商业直街以及二期住宅项目均为满铺地下室, 地下室覆土深度不足铺设室外排水管道, 因此采取设置室外排水管廊的措施。依据各项目地下室的形状, 地下室之间留出至少4m的间距形成管廊, 用以敷设室外排水管线及检查井, 同时为避免排水管沉积, 合理设置管径、坡度, 分左右两向分别接入市政接驳点。

3.5 商业配电灵活性

购物MALL的商业配电系统存在多变性, 在招商过程中, 业主多次修改商铺间隔或商铺用途。由于不同的商业类型其用电需求存在差别, 为减低业态改变对配电系统的影响, 商业配电系统竖向干线选用母线。当干线总容量不超过母线载流量的情况下, 母线配电可灵活调整各楼层的用电分配, 即将用电变化调整控制在竖井范围内, 减少对前端低压配电系统的影响。

3.6 大空间空调节能运行

为中庭大空间设置的蒸发式全热回收机组全年高效节能运行, 室内排风经回收后进入闭式系统, 与新风进行热交换, 系统的全热回收效率达到70%以上, 同时新风和排风之间无接触, 100%无空气交叉污染;机组可在过渡季节切换风道, 实现全新风全排风工况, 不需要开主机、水泵、冷却塔, 同时减少了表冷器约150Pa风系统阻力, 大量减少风机能耗;回收空调系统冷凝水, 对热回收喷淋系统蒸发损失的水进行补充, 充分利用流失的能量;低温高湿季节利用压缩机制冷, 送入室内的新风先经过蒸发器除出空气中的水份, 再经过冷凝器对空气进行再热, 既保证提供非常舒适空气环境, 又节省了能源。

3.7 BIM技术应用

本项目进行建筑模型的建立, 通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化, 协调性, 模拟性, 优化性和可出图性五大特点。项目以BIM应用为载体的项目管理信息化, 提升项目生产效率、提高建筑质量、缩短工期、降低建造成本。

4 综合效益

4.1 改善社会环境

本项目的开发将带动其周边的市政配套建设, 如道路和绿化的改造, 为市区建设发展起到了积极的推动作用。

4.2 创造就业与营商机会

项目建成后, 可创造2508人 (物业308人+商业2200人) 的就业机会, 增加时务税收12.3亿元以上。同时项目的建设, 将为建材、广告、金融、保险、商业等相关行业和当地人们营商与创造就业机会, 符合当地的市场和社会需求。

4.3 市场需求

据了解, 随着河源近年大批住宅楼盘相继开发, 市民已经有了足够的选择空间。尤其在技济水平与消费水平不断得到发展的今天, 繁荣的商业对河源人来说非常重要。河源市房地产开发经过多年的发展, 随着商业环境和市民消费观念的转变, 之前分散式的小商铺经营方式已经不适合城市化进程, 市区需要有大型的综合性的商业围, 以满足市民日益增长的物质文化需求。

4.4 社会适应性综合分析

本项目的建设, 得到了河源市有关部门的大力支特, 并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得以有力的保障和支持, 原材料、设备、产品销售等各种条件也得到充分的保证。

该项目的建设将会产生良好的社会效益, 与河源市的经济和社会发展形成良性互动, 相互促进, 相互发展。其主要目的是城区建设及企业发展, 这对提高当地的科技水平、增加市民的就止机会?增加财政税收、提升地区的国民经济综合实力。

5 总结

商业地产在三线城市正经历着兴起、发展、趋向成熟的发展过程, 商业综合体的设计需要符合所在城市的发展需求, 应在建筑规划设计、建筑单体设计、室外空间、景观设计、形象设计及流线设计、交通组织等方面始终做到以人为本, 在对土地有效利用的基础上实现社会价值和商业价值最大化, 并符合城市规划、建设发展需求, 使得消费者与开发商取得双赢。河源商业中心购物mall项目的成功实施对三线城市商业综合体的设计模式具有较好的借鉴意义。

参考文献

[1]刘振风.三线城市发展商业综合体利弊谈.科教文汇, 2013, 12.

[2]吴凯, 郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸, 2010.