房贷市场（精选十篇）
房贷市场 篇1
2001年9·11后, 美国政府为了缓解袭击及新经济泡沫破灭对经济的冲击, 采取了放松的货币政策, 连续13次降低利率, 到2003年月25日, 美联储将联邦基金率从6.5%下调至1.00%。再加上房地产作为当时布什政府推动美国经济增长的重要手段, 在这一背景下, 房地产市场受到激励开始迅速膨胀, 炒房投资盛极一时。2003年-2006年四年房价涨幅超过50%。受利益驱动, 一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率, 降低了住房贷款门槛, 适当介入“高收益高风险”的次级按揭贷款业务, 相比普通抵押贷款6-8%的利率, 次级房贷的利率有可能高达10-12%, 而且71.43%的次级抵押贷款采取可调整利率 (也正是这部分出了问题) 。即使借款人还不起贷款, 也可以变卖其房屋, 由于房价迅速上涨, 炒房者和银行依然有利可图, 就这样, 次级贷款像滚雪球一样迅速膨胀。
在上世纪30年代经济大萧条时期, 美国设立房利美, 1970年又设立了房地美, “两房”虽为私人企业, 却享有政府隐性担保特权。宽松的次级贷款政策引发了社会低收入阶层购房的热情, 成百上千个抵押贷款公司和商业银行把各自的次贷打包卖给“两房”, 就这样全国的次级房贷风险就转移至“两房”。“两房”直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作为抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。
然而, 从2004年6月开始, 美联储连续17次加息, 两年时间里, 联邦基准利率从1.00%上调到5.25%。在加息影响下, 美国房地产市场从2 0 0 7年开始衰退, 2008年7月底到8月初, 美国次贷危机全面爆发。
当前这场发端于美国, 并席卷全球的次贷危机, 实质上是美国经济过度虚拟化和自由化的集中反映, 成因还涉及美国的消费模式、金融监管政策、金融机构的运作方式等各个方面, 在此就不一一叙及了。
二、中国房贷市场发展的现状
自1998年我国全面实行住房制度改革以来, 房价在经历过海南、北海等泡沫破裂的重创之后, 开始不断上升, 超出了居民的购买能力。虽然2008年在美国次贷危机的影响下, 各地房价出现不同程度的下跌, 但下跌幅度有限, 特别是在我国的中小城市, 一些潜在的购房者仍是“望房兴叹”。按照世界银行的标准, 发达国家的房价收入比一般在1.8~5.5倍之间, 发展中国家合理的房价收入比在3~6倍之间。据调查, 全国大部分中小城市房价收入比已超过6倍, 郑州市房价收入比为13.8, 属于房价过高的范畴。而上海、北京、广州等大城市的房价收入比则更高。也就是说, 目前的房价严重脱离购房者的收入, 于是购房者开始向商业银行申请房贷。类比美国房贷市场, 中国是否会发生次贷危机呢?笔者认为可能性很小。但是中国目前的房地产信贷市场还是存在着一些问题和潜在危机的, 这些问题和潜在的危机有可能会给中国的金融业带来致命的影响。
(一) 中国商业银行的征信系统落后, 借款人信用没有保证
从住房按揭的对象来看, 美国对贷款人信用状况有严格的等级划分, 通常将借款人的信用等级划分为“优级” (Prime) 、“次级” (Sub prime) 和介于二者之间的“次优级” (Alter-native A) 三类。而目前中国对个人客户的信用评级还不完善, 贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。银行在审核贷款申请时, 主要是通过申请者从律师事务所或单位开具的收入证明来审查其收入状况, 这样许多资信较差的借款者 (相对于美国的信用系统而言, 可能连次级信用都评不上) 凭借虚假证明仍可从银行得到贷款, 这些都增加了银行的信用风险。
(二) 中国住房按揭贷款的证券化程度低
发达国家的商业银行都在积极推进资产证券化, 以分散自身经营风险。中国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长, 风险不断加大, 商业银行却缺乏化解流动性风险的有效工具。房贷违约风险基本聚集在银行体系内, 如果房价出现下跌, 这些积累在商业银行的风险就会集中爆发出来。
(三) 近年宏观政策变化较大, 商业银行面临提前还款风险
中国中央银行2007年6次提高存贷款的利率, 一年期基准贷款利率2007年12月2 1日达到7.47%。2 00 8年受美国次贷危机的影响, 中央银行又连续5次降低存贷款的利率, 一年期基准贷款利率2008年12月23日降到5.3 1%。由于国内银行的房贷产品多数采用浮动利率形式, 借款人偿付压力变化增大。
另外, 由于各种各样的原因, 借款人可能提前还贷。提前还款虽然增强了银行流动性, 但同时也会导致银行收息期间缩短、预期利息收入减少, 进而影响银行资本成本和资本结构, 打乱资本运营计划, 增加再投资风险。
(四) 中国商业银行为了追逐利润, 过度放贷
中国商业银行资金充足, 急于寻找资金出路, 而银行以存贷利差作为主要获利方式的现状, 使得银行贷款条件较宽松, 又因为住房按揭贷款被各家商业银行视为优质资产业务而大力发展, 同时银行间存在激烈的市场竞争使得商业银行放松了房贷的办理条件, 对审查也流于形式。鉴于银行对房贷管理的不科学, 对风险缺乏清醒的认识, 危险隐患正在不断积累。
(五) 房地产泡沫使中国金融行业风险大增
去年我国信贷9.5万亿元, 吹出了一个特大号的房地产泡沫, 全球著名的做空头的对冲基金经理查诺斯甚至开出如下玩笑, 中国房地产泡沫等于1000个迪拜。从历史资产质量来看, 个贷业务一直是优质资产, 但是在2009年经历了一轮房价疯狂飙涨之后, 即便是优质资产也出现了风险隐患。2010年2月初, 上海银监局在对辖内中外资银行进行的一项个人住房按揭贷款压力测试中发现, 以2 00 9年9月3 0日的数据为基准, 在房价下跌10%、20%和30%情景下, 不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%, 比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。“房价下跌1 0%情景下的不良率是正常情况的2.6倍”。
三、美国次贷危机对中国房贷市场的启示 (对美国经济影响的持续性)
中国的消费模式和美国的消费模式存在很大差异, 相对于美国居民来说, 中国居民的储蓄率很高, 住房抵押贷款证券化也刚刚起步, 似乎不存在美国次贷危机的可能。表面上来看, 这次危机对中国经济影响不大, 但实际上对资本市场、外汇储备、进出口贸易等诸多方面都产生了很大的影响, 况且这种波及世界的金融危机一定会通过某种途径影响中国。目前, 中国的金融体系还存在很多不完善的地方, 我们要吸取这次危机的教训, 加强房贷风险管理, 提高金融发展水平, 创建有效的监管模式, 以应对次贷危机。
(一) 次贷危机对商业银行的启示
1、正确认识和防范信用风险, 加强房贷申请资格的审查
中国银行应参照国际通行标准, 制定和完善贷款资格审查细则。应该学习成熟抵押贷款市场的“3C”原则, 即以品质 (Character) 、能力 (Capacity) 和抵押 (Collateral) 的相应指标考察借款人的资信状况, 这些指标包含借款者的诚信品质、偿还能力、资本实力、财务状况、抵押品、购房目的、婚姻等等。改变现在商业银行人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法, 尽量将违约风险消失在萌芽中。
2、加快发展银行住房按揭贷款证券化步伐
2010中国发展高层论坛上, 中国交通银行行长牛锡明表示, 中国的商业银行很早就在研究资产证券化的问题, 中国的监管部门也在积极地推动这项工作。但是, 由于当前的条件还不成熟, 大面积的实行资产证券化还有一定难度。他建议, 应该先在中长期的贷款当中选择一部分实行证券化, 尤其应该先选择在个人住房按揭贷款领域实行。中国央行到目前为止尚未批准一家商业银行操作资产证券化, 但这个市场已经暗藏风云。资产证券化作为一种金融创新产品是一把“双刃剑”, 它既可以分散银行风险, 有可能不断孕育更大的风险, 但是我们不能因为它的负面效应止步不前, 而是应该推动住房按揭贷款证券化市场的发展, 避免房贷风险高度集中在银行体系。同时使银行回笼大量资金, 以解决当前存在的“短存长贷”问题。
3、商业银行要审慎经营, 加强对风险的监管能力
住房抵押贷款被证券化以后带来的直接后果是, 会调动银行或融资公司在重新获得现金流后扩大信贷规模的积极性, 房贷很快会被衍生出各种金融产品, 并被分配到各种金融机构的投资产品组合中, 与之相关的高财务杠杆工具会放大其风险, 金融创新的杠杆效应就远离了金融机构的审慎经营的原则。这次次贷危机就是银行为了逐利, 不惜放低借贷标准:机构投资者, 特别是保险基金、养老基金等本应履行谨慎义务的受托人, 为了追求收益、不惜降低风险溢价, 参与对冲基金等高风险投资, 这些不审慎的行为导致了危机的形成, 并加剧了由此造成的损失。因此, 商业银行在金融创新过程中必须很好地坚持审慎经营的基本原则。
(二) 次贷危机对金融监管部门的启示
一个有序市场的基础是法制和监管。建立在法制和监管基础上的市场运行的基本规则和制度, 是一个健康的金融体系赖以运行的基石。市场主体一旦脱离监管和法治的约束, 过度追求盈利, 盲目竞争, 市场就可能滑向无序, 金融危机就极易发生。要建立全方位有效的协调监管机制, 对金融业的风险问题给与整体上的把握。中国的金融监管应该创新:在当前的金融监管中应当引入激励监管的观念, 充分尊重金融机构的创新能力;要鼓励经营良好的金融机构快速发展, 在机构设立、业务开展等方面给与更大的自主权和灵活性;更要关注发达国家金融市场的发展趋势, 学习国际上先进的风险管理方法, 根据实际情况及时调整监督和管理策略。
(三) 次贷危机对政府部门的启示
1、对中国房地产市场进行合理调控
由于市场经济本身存在着内在缺陷, 再加上国民经济要追求供需总量平衡的目标, 以及不断调整和优化产业结构, 这些要求政府必须对房地产开发活动加强管理, 完善房地产市场调控办法建立有效的协调机制。中国房地产业的发展历程已经从正反两个方面证明, 在房地产开发活动中必须将发展市场经济与加强政府宏观调控结合起来, 才能获得最佳的效果, 促进房地产业健康有序地发展。从2010年中国的宏观经济政策不难看出, 对房地产市场进行合理调控已经引起了政府的高度关注。
2、推动出口多元化, 加强外汇储备管理
中国出口依存度高, 中国是美国的最大贸易伙伴, 每年出口大量的产品到美国, 为避免对美国市场的过度依赖, 要尽快推动出口多元化, 分散风险。同时, 中国外汇储备规模巨大, 持有大量的包括美国国债、公司债等在内的2万多亿美元的外汇储备, 风险比较大, 因此必须加强外汇储备的管理, 加强与我国对外经济金融关联度高的国家的风险的跟踪监测, 并采取切实措施防范与化解风险。
3、虚拟经济和实体经济要协调发展
虚拟经济本身就是一种记忆滋长泡沫的经济, 具有高风险、高收益的特点, 很容易吸引大批资金滞留于虚拟经济领域进行投机活动, 如果投机过度, 就会引致虚拟经济过度膨胀, 远远超过实体经济的增长需求, 这就会导致注入股票或房地产等长期资产的价格迅速膨胀, 监管稍有疏忽, 很容易导致泡沫破裂——发生金融危机或经济危机。因此, 金融是第三产业, 金融的发展应立足于市场分工, 履行谷物与实体经济和社会发展的职能, 任何脱离实体经济和社会发展需要的金融活动都是没有意义的。
摘要：2007年, 因美国房屋市场放缓, 次级房贷违约率上升, 美国次级抵押贷款问题凸显。7月, 贝尔斯登旗下两家对冲基金清盘, 如同点燃了次货危机的导火线, 次贷危机全面爆发。本文力求从次贷危机的产生出发, 并针对中国房地产过热的现状和现在宏观经济已经对房地产市场进行调整这一现实, 提出了改善中国房贷风险管理的策略。
关键词：次贷危机,房地产信贷,次级贷押贷款
参考文献
[1]、尹中立.中国楼市要看美国经济脸色[J].新财经.2007 (.1)
[2]、陆志明.风险控制不应放松, 次级贷风暴警示中国金融业[N].新京报.2007-8-15
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[4]、李冲.论我国的资产泡沫与金融风险[J].福建论坛 (人文社会科学版) .2008 (.2)
房贷市场 篇2
业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。
优惠“可望而不可即”
“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,云端工作室，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。
办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。
记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率；工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍；农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，最低八五折；交行、招行首套房贷利率最低八五折。
而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%；二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。
然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。
“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购买一定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。
为何不再是“香饽饽”
曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落？业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。
广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。
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随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮空间大，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。
根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-收益比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。
“近年来，小微企业贷款的收益率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的收益率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从收益最大化的角度出发，银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。
此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由监管部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。
“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。
房价稳定才能不“牵肠挂肚”
“其实，人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。
业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。
在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率杠杆，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。
广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。
“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。
（经济参考报）
外资银行杀入房贷市场 篇3
4月中旬，花旗、汇丰、渣打和东亚等四家外资银行正式拥有中国企业法人地位。自此，这几家银行可以从事境内人民币零售业务等各项金融业务，展开了与中资银行的正面竞争。
随后，四家外资银行纷纷推出了自己的房贷业务。房贷市场在中国已经相对成熟，各大中资银行早已占据了大部分市场份额，初来乍到的外资银行短时间内如何吸引顾客？对外资银行“情有独钟”的高端人群是否会买账？《新财经》记者带着问题，分别采访了花旗银行、菲律宾首都银行、加拿大帝国商业银行等几家外资银行。
资信审查遭遇信用瓶颈
在我国房贷市场，一些人为获得贷款，会采取制造虚假收入证明的手段，这对银行来说蕴涵着很大风险。外资银行为规避风险，大多要求申请者提供连续三个月的个人银行对账单，并要求申请者有连续三个月以上、超过月供两倍的入账记录。在贷款门槛和还款方式上，外资银行对抵押方资产房龄的要求相对较高，贷款人所抵押房产的房龄必须在8年以内，贷款年限最短5年，最长30年。这样的防范手段在一定程度上控制了银行风险，将风险降到了较低水平。
但是，对于那些一处房产多处抵押的欺诈行为，外资银行也没有什么更好的办法。如果一个国家的信用体系不健全，一切防范手段都会显得无力。菲律宾首都银行首席代表魏琦向记者表示，“信用体系不健全是中国面临的最大难题。在国外，信用体系建立得比较早，银行、海关、税务等部门都是联网的，贷款人的所有信用记录都是透明的，甚至一次小小的交通违规都会被记录在案。”
信用体系不健全给银行审核贷款人信用级别带来很大困难。高端人群大都拥有一定的社会地位，有些还有自己的公司。对这些人，国内银行一般就是核实一下他的房产，查阅一下他们公司的资产负债表。但是，很多中国企业的资产负债表不是国际公认的会计师事务所审核的，这就让造假者钻了空子。在国外，高端人群提供的企业资产负债表大都通过国际公认的会计师事务所审核，一旦发现账面造假，贷款人要承担法律责任。
外资银行对中国的信用体系并不“感冒”，但他们的服务对象同样对外资银行心存疑虑。
在得知外资银行可以开展房贷业务后，一位中国企业家表示，“国内的所谓成功人士比较了解国内银行的做法，他们大部分会选择中资银行申请房贷。我也了解过，外资银行不会因为谁是知名人士而放宽贷款条件，除非贷款人是富豪排行榜上榜人物，或者贷款人的财务报表是德勤等几大会计师事务所审计的，否则外资银行根本不会认你。”外资银行的“铁面无私”无形中提高了它的门槛。
记者随后又采访了几位企业家，他们对这个消息并不是很关心。做纺织生意的李总告诉记者，“外资银行的高质量服务有所耳闻，但外资银行的业务对于我来讲还是个盲区，我暂时没打算花时间去了解这方面的情况。”对于中国的高端人群来讲，既然可以从中资银行申请到房贷，何必去接受外资银行的审查，受这份“洋”罪呢？
竞争优势受制于网点布局
外资银行在国外拥有比较丰富的房贷业务经验，其先进的管理理念、领先的技术手段、较低的融资成本、精巧的本外币理财产品，无疑是吸引高端客户的重要因素。但进入门槛如果太高，势必将太多数人挡在门外。
“在房贷市场，外资银行怎么跟中资银行竞争？说句实在话，真正想竞争起来，保守点讲怎么也得十年以后。外资银行的房贷业务能有3％的市场份额就不错了，不会对现有市场格局产生太大影响。”身在外资银行的魏琦认为，“外资银行做房贷业务只是想先占上这块地方，把营业执照拿下来而已。在遇到信用危机的时候，中资银行还有一些相应的措施和补救办法，但对外资银行来讲就比较被动。”魏琦所说的措施和补救办法，就是中资银行在遇到贷款人无法还贷的时候，可以收回其所抵押的房产。对于外资银行来讲，虽然同样可以这样做，但房子是在中国的土地上，操作风险要比本土银行大得多。
在网点数量方面外资银行同样没有优势。据了解，汇丰银行在内地拥有35个网点，东亚银行32个，渣打银行23个，花旗银行相对较少，只有16个。这四家银行的网点加在一起仅有100多个，数量不及上海规模最小的国有商业银行网点的一半。但是，魏琦对此持乐观态度，“别看几大外资银行的网点加起来不过100多家，但这只是短短十年时间发展的结果。现在中国的金融市场完全放开了，我相信，像汇丰、渣打这样的老牌外资银行发展会很快。”
不可否认，花旗、汇丰、渣打和东亚这四家外资银行都具有丰富的市场经验。当初进入香港市场的时候，它们也遇到过各种问题，如今，它们在香港的零售业务却开展得非常好。从另一个角度看，香港房地产市场长期以来都很繁荣，香港与内地的文化又非常贴近，所以，它们在啃内地这块市场时，已经具有了相当丰富的经验。
对外资银行进军境内房贷市场，中资银行并未产生多大反应，好像对此“早有准备”。为了应对外资银行进入房贷市场，早在2006年，中资银行就已采取了实际行动。大多中资银行不断推出房贷新产品，先后进行了产品创新。不过，值得担忧的是，中资银行除产品创新等方面有所进步，更多的是效仿外资银行的各项收费方法，而服务等基础工作并没有多大改进。
或许正如某位业内人士所言，“中资银行很清楚，外资银行再怎么发展，也没我发展得快，一时也追不上我的网点数量。”如果中资银行真是这种心态，真是需要小心了。近日，多家外资银行表示，它们2007年的网点扩张指标将翻番。
房贷市场充满诱惑力
虽然此次获批房贷业务的外资银行只有汇丰、花旗、东亚、渣打四家，但是，众多外资银行大都看好中国的房贷市场。加拿大帝国商业银行首席代表郭仲华表示，“我们银行暂时没有做房贷业务，因为我们还没有得到审批。否则，这么诱人的一块市场，我们没有理由不参与。”
魏琦则表示，“菲律宾首都银行在北京只是一个代表处，在该地区还没有开展房贷业务，但首都银行在上海有一家分行，有做房贷业务的打算。由于我们现在还没有申请转制，所以，暂时只能做针对外籍人士的房贷业务。假如我们能像那四家外资银行一样申请转制成功，肯定要做本地房贷业务。”
外资银行进行房贷业务需要银监会等监管部门核准。据郭仲华介绍，“外资银行做房贷业务的规模，与它的注册资本金和贷款比例都有一定关联。”
注册资本金是考量一个外资银行资质的重要指标，比如，外资银行在内地注册需要10亿元人民币以上的规模，这本身就是一种制约。
存量房贷优惠 篇4
所谓存量房贷, 是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月22日, 央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度, 支持居民首次购买普通住房》文件, 自2008年10月27日起, 将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍。
这一房贷新政公布之后, 首先做出反应的是中小银行。截至2008年12月31日, 民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小银行纷纷针对房贷客户推出了七折优惠利率。民生银行规定, 凡执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户, 该行将于今年1月1日后予以调整其贷款利率, 新利率执行基准利率的30%。浦发银行明确表示, 只要是第一套自住的普通住房, 利率可以下浮20%—30%。光大银行也已经实施存量房贷优惠政策, 具体能享受多少优惠, 根据客户实际情况不同会略有不同。
然而, 工农中建四大国有银行在执行存量房贷优惠措施方面却稍慢一步, 直到2009年元旦才对外宣布执行此项政策, 而且执行进度不一。据有关媒体报道, 截至1月4日, 四大行中只有建设银行明确表示, 只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户, 均可在1月4日至2月22日之间申请七折利率优惠。其余三家银行则未出台相关细则。
贷款利率的降低有利于各银行之间争夺存量贷款客户, 但是为何国有银行在新政出台两个多月后才做出反应呢?相反, 为何中小银行对此项新政的态度却比较积极?中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示, 各银行新房贷政策之所以难产, 主要是其盈利和成本压力过大。此前, 中国建设银行董事长郭树清曾表示, 中国目前房贷余额约3万亿元, 以此计算, 商业银行利润遭受的巨大挤压不言而喻。对于中小银行来说, 房贷是其积极争取的业务, 在存量房贷政策出台之前, 很多中小银行为了争取客户已经在执行七折甚至更优惠的利率政策。
同时, 对于存量房贷, 出台细则的银行对新政的具体执行情况, 也存在一定的差异。有些银行规定只要是购买首套普通住宅、无不良信用记录的客户都可以享受七折利率优惠, 而有些银行则对购买住宅面积、容积率等有较严格的规定。从目前已经执行存量房贷优惠政策的银行来看, 存量房贷客户获得七折利率的门槛并不低。除去农业银行、民生银行为符合条件的贷款人自动调整外, 其他银行大多需要借款人主动向银行提出申请, 而银行在审核环节设置了首套、普通自住、贷款余额、信用记录等多项关卡。
最近受社会广泛关注的存量房贷政策, 虽然对房地产市场并不会产生直接的刺激作用, 但因其能够极大地减轻已购房者的经济负担而成为一项利好政策。这一政策是在国家拉动内需、刺激消费的政策指向下, 为鼓励合理的住房消费而采取的信贷政策。存量房贷政策表明了有关部门的一个基本态度, 即鼓励住房消费的利好政策不仅对增量住房有效, 在一定条件下也可以溯及以往, 对于顾虑现在买房享受不到以后出台的优惠政策的购房者来说, 无疑起到定心剂的作用。这对于活跃房地产市场无疑具有积极作用。
存量房贷政策的实施, 一方面可以为购房者减负, 根据调整后的利率, 5年以上贷款基准利率5.94%, 七折后的利率为4.158%, 而此前即便八五折也要达到6.655%。一笔20年期100万元的房贷, 利率优惠后可为购房者节省17.82万元利息。另一方面, 利率降低有助于贷款人按期还款, 从而避免了不良贷款率的提高, 降低了银行信贷风险。据了解, 银行实行存量房贷优惠政策后, 受惠的将主要是2005年后承受高房价和高利率的购房者, 这将对银行的房贷质量产生积极影响。
当然, 对于购房者来说, 七折优惠并不是每个贷款人都能享受。各家银行对存量房贷都设置了程度不同的门槛。例如, 对于存量房贷优惠利率的申请, 建行北京分行将根据借款人的信用状况、贷款房屋抵押登记办理情况、建行产品使用情况以及是否为建行优质客户等因素, 实行差别化政策。实际上, 近期包括信贷政策、税收政策等针对房地产市场的宏观调控政策都强调了差别化的原则。其目的是为了支持普通住房消费, 抑制投资型住房需求。
同样, 与申请门槛较高一致, 大型银行的存量房贷数额巨大, 所占市场份额较大, 出于对银行利润的考虑, 七折闸门不会轻易全面打开。但在一些银行陆续实行优惠后, 存量房贷客户的反应将会左右各家银行的政策变动。这取决于银行和客户之间、银行和银行之间的博弈。在存量房贷政策公布之前, 一些中小银行就凭借优惠利率吸引房贷客户办理“转按揭”贷款。值得关注的是, 虽然房贷依然是银行的优质业务, 但其潜藏的风险值得警惕, 同时, 对于商业银行来说, 必须接受房贷进入微利时代的现实。
虽然随着降息周期的到来, 房贷的利润在减少, 但毋庸置疑房贷仍将是商业银行竞争的核心业务之一。这是因为, 其一, 房贷具有较好的资产质量, 虽然房贷目前收益率不高, 但银行不会放弃这块市场, 因为银行把房贷作为抗风险的资产;其二, 潜在的业务利润, 由于国内房贷多为浮动利率贷款, 利率上调后银行利润就会增加;其三, 房贷客户是银行个贷业务的重点对象, 不能因为利率降低而被其他银行挖走优质客户。
房贷资料(银行)专题 篇5
房产抵押贷款是指我行向个人客户发放的以本人或他人合法拥有、可上市流通的房产作抵押的贷款。
一、产品对象：
具有完全民事行为能力的自然人
二、额度、期限、利率
1.额度
2.期限贷款期限最长不超过10年，且贷款期限加借款人年龄不得超过70年
3.贷款利率
贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，可在规定范围内浮动
三、业务流程：
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)签订借款合同及担保合同
(4)办理保险、房屋抵押登记手续
(5)办理贷款发放手续
(6)依照合同约定按期偿还本息
(7)清贷款，合同解除、注销抵押登记
四、申请人需提供以下材料：
(1)借款人的有效身份证件
(2)借款人职业和收入证明
(3)借款用途证明
(4)合法有效的房产产权证明
(5)拟抵押房产的有权处分人和其他权利人出具的同意抵押的书面证明
(6)我行认可的房产评估机构对所抵押房产出具的评估报告
(7)我行规定的其他文件和资料
还款方式
一、等额本息还款法：
在利率不变情况下，借款人每期（月）还款额均相等，每期还款额都含有本金和利息，但每期本金和利息所占比例都在发生变化，本金所占份额逐渐上升，利息所占份额逐期下降。
二、等额本金还款法
在整个还款期，本金等额偿还，利息逐期下降，此种还款法每月还款金额呈递减态势。
三、组合还款法：
1、递增还款法：在某一段还款期内各月还款额相等，后一段还款期内的每月还款额比前一还款还款期的月还款额增加一定金额，增加的金额由客户自定义，这种随着收入增加逐渐提高还款额的还款方式即为递增还款法。
2、递减还款法：在一段还款期内各月还款额相等，后一段还款期内的每月还款额比前一还款还款期的月还款额减少一定金额，减少的金额由客户自定义，还款金额逐渐减少的还款方式即为递减还款法。
3、任意还款法：采用组合还款法，还款人可以将整个还款期设定为多个期限，每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选择一段时间内停止归还贷款本金。这种还款方式的最大特点是将个人的收入曲线与还款金额曲线结合起来，避免收入与支出发生冲突。
四、随借随还：
即开通我行按揭开放账户的客户，通过实现存款账户和贷款账户的关联，在还款期内可以通过柜台、网银、自助查询机等渠道随时提前还款（并可设定存款账户留存金额后每月定期自动归还贷款），在客户需要资金时，可随时把提前还款的部分支取出来。
个人房屋抵押贷款（工行）
☆ 业务简述
个人房屋抵押贷款是借款人以本人名下的房产作抵押，工商银行向借款人发放的用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。个人房屋抵押贷款可用于购房、购车、留学、医疗等多种消费用途，也可用于经营或其他合规合法用途，满足你的多样贷款需求。
☆ 适用对象
个人房屋抵押贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（不含）之间，借款人具有良好的信用记录和还款意愿，并且能够提供有效的阶段性担保。
☆ 特色优势
1.贷款用途广泛，贷款手续便捷；
2.抵押物范围广，借款人名下的住房、商用房或商住两用房均可用于抵押；
3.贷款额度高，还款方式多。
☆ 开办条件
获得我行个人房屋抵押贷款需要具备以下条件：
1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策；
2.具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）；
3.具有良好的信用记录和还款意愿；
4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
5.有明确的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；
6.能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；
7.在工行开立个人结算账户；
8.银行规定的其他条件。
您如果计划申请个人房屋抵押贷款，需提前准备并提供以下资料：
1.个人房屋抵押贷款申请表；
2.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明（户口簿或其他有效居住
证明）、婚姻状况证明原件及复印件；
3.个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、投资收益证明、在我行或他行近6个月内的平均金融资产证明等；
4.贷款用途证明或声明；
5.抵押房产权属证明，如果抵押房产已办理了土地使用权证，则土地使用权证应同时提供；房产所有人（包括共有人）同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；
6.银行要求提供的其他文件或资料。
☆ 贷款金额
贷款金额最高可达抵押房产价值的70%。
☆ 贷款期限
贷款期限最长不超过20年，其中除贷款用于购买住房的，期限最长不超过10年；借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。
☆ 贷款利率
个人房屋抵押贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计算，并可按规定上下浮动；
贷款期限在1年（含）以下的，按合同利率计算；贷款期间在1年以上的，如人民银行利率调整，应按照合同约定的调整时间进行调整。☆ 还款方式
个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周（双周、三周）还本付息还款法及“随心还”还款法；
贷款期限在1年（含）以内的，可采用本利不同期还款法（按月付息，按季、半年、年还本）及按月付息、到期一次性还本的还款方式。
个人住房抵押额度贷款(建行)
款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。个人住房抵押额度贷款是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷
1、贷款用途：用于支持个人购房、购车、装修、购买家庭大宗消费品、旅游、教育等。
2、贷款对象：具有完全民事行为能力、年满十八周岁的自然人。
3、贷款条件：
（1）有合法身份；
（2）有按期偿还所有贷款本息的能力；
（3）无不良信用记录和不良行为记录；
（4）财产共有人同意设定最高额抵押；
（5）抵押房屋的房龄在15年以内；
（6）有合法有效的购房合同或房屋权属证书
（7）已办理个人住房贷款并还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的70%；
（8）贷款行规定的其他条件。
4、贷款额度：最高为所购住房价格的70%；
5、贷款期限：根据贷款用途确定。
6、贷款利率：根据贷款用途和其他情况综合确定。
7、申请贷款应提交的材料：
（1）《中国建设银行个人住房抵押额度贷款业务申请表》
（2）借款人身份和婚姻情况证明材料；
（3）借款人偿债能力证明材料；
（4）房屋权属证明材料；
（5）抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；
（6）以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的，提供原借款合同原件；以新购住房申请办理抵押额度贷款的，按照个人住房贷款有关制度规定提交有关资料，并在《个人住房借款申请书》中提出办理抵押额度贷款的申请。
（7）贷款行规定的其他文件和资料。
房贷市场 篇6
一、新的房贷政策的出台背景
新的房贷政策是国家加强和改善宏观调控的一个具体举措，其目的是为了抑制房价过快上涨。早在1997年初，政府为了寻求新的经济增长点，刺激消费需求，将房贷利率调低，优惠的房贷政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。1998年，国家又实施积极的财政政策和稳健的货币政策，鼓励住房投资和住房消费，以此来拉动国民经济发展。在此背景下，人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》，规定个人住房贷款利率按相应档次贷款基准利率减档执行。1999年人民银行出台了三项促进个人住房贷款业务快速发展的政策；一是贷款利率执行优惠利率；二是将最长贷款年限由20年延长到30年；三是将最高贷款成数由70%提高到80%。受上述利好政策的影响，我国房地产业迅猛发展，成为国民经济的支柱产业。到2005年2月，个人住房贷款余额达到1.65万亿元，占商业银行中长期贷款的23%。但是另一方面，房地产市场运行中一些结构性矛盾开始显现，局部地区出现过热苗头，部分地方政府违背城市化推动房地产发展的规律，以发展房地产来催生城市化，导致本末倒置，房地产开发投资增长过快，商品房空置居高不下。针对这些问题，2003年人民银行和国务院相继出台了121号文件和8号文件对房地产金融业务进行调控。但房价上涨过快的问题未得到有效解决，2004年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅类上涨15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅，一些地方出现较为严重的现象，引起了社会各界高度关注。温家宝总理在今年的《政府工作报告》中提出，要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。因此，新的房贷政策应运而生就成为顺理成章的事。
二、正确理解房贷新政的内涵和外延
此次房贷利率上浮的幅度仅在0.07-0.32个百分点之内，对新购房的居民来讲，影响非常有限。但却为何“一石激起千层浪”？说明我们有关各方对此次信贷政策的调整理解上存在歧义或偏差。有人认为，加息如此“温和”对投资房地产及高端的购房人群不会产生大的触动，反而会加重中低收入者尤其是工薪阶层的还贷负担，因此会进一步限制自住性购房需求，实现不了打压投资性或投机性的需求。由于理解片面和一些不负责任的误导，造成提前还贷和违约率的上升，增加了市场参与方的不信任和矛盾的产生。其实这次房贷政策的出台，是我国宏观调控的延续，是贯彻“区别对待、有保有压”的政策体现，是实现“广厦千万间”的利好政策。具体来讲，一是有效探索并推进利率市场化进程，赋予商业银行根据市场细分进行主动定价和差别服务的主动权。近年来，在党中央、国务院的正确领导下，人民银行在利率市场化改革方面迈出了重要的步伐。2004年10月29日，人民银行决定放开贷款利率上限，实行下线管理，由商业银行根据贷款风险等具体情况，自主确定贷款利率浮动水平。本次调整商业银行自营性个人住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。对风险相对较小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率：对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利率，以便更好地覆盖资产风险。赋予商业银行一定的住房贷款定价空间，有利于他们按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，不断提高金融机构自我积累、自我发展的能力，符合利率市场化改革的方向。
另外，为确保商业银行正确贯彻落实政策意图，充分保障借款人的合法权益，各商业银行应根据人民银行文件的要求，与借款人协商确定商业银行自营性个人住房贷款利率计结息方式、利率确定方式，罚息水平及提前偿还条款等合同要素，井在合同中明确列示，保证借款人享充分的知情权。从而更能体现“以人为本”的服务理念和构建和谐社会的具体表现。另一方面，此次房贷政策的调整没有对贷款条件做出“一刀切”的硬性规定，而是赋予各家商业银行法人可以根据房地产价格的涨幅来自行确定是否提高首付款比例。这更体现了国家对宏观调控的驾驭技术和区别对待的科学决策。因为，此轮房地产热在全国表现的并不均衡，如果采取“推平头”的方法，简单地予以抑制和调整，势必会对不存在泡沫现象的地区的房地产业发展形成负面冲击，又会相应地提高对普通购房者的购房门槛，损害自住性需求者的相关利益。在此，由各地根据房地产市场的价格弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，充分体现了此次宏观调控采取市场化和差别化手段的特点。
三、房贷新政的效果预期和未来政策取向
本次个人住房信贷政策的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房，通过平抑非理性价格，维护最广大人民群众的切身利益，从调控的运行机制和预期效果分析，央行此次调整房贷政策的传导过程可以描述为以下两大途径：一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费，部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加，投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率给市场发出了一种信号，即国家将全面启动住房消费转向合理引导消费，并对房价进行调控，从而引导社会各界对未来的房价形成合理的预期，部分投机者会因预期收益下降而主动放弃投资计划。住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。
另外，此次调整，不仅有利于促进商业银行进一步提高资金使用效果和流动性管理水平，而且有利于理顺中央银行的利率关系，推进利率市场化进程，增强貨币政策操作的科学性和有效性。可以说，此次个人住房信贷政策调整表明了央行在宏观调控进入新的阶段后，运用货币政策杠杆更加灵活，宏观调控向市场化阶段又迈进了坚实的一步。
当然，金融调控只是抑制房价过快上涨的手段之一，要从根本上解决问题，还应实施多管齐下的“组合拳”方式，实现房地产业的软着陆。如,可以通过增加住房供给，特别是增加适合普通居民购买的住房，建立多层次住房供应体系，实现居者有其屋；以“明租、正税、清费”的指导思想，完善房地产市场税率体系，合理调节市场价格；建立健全房地产估价体系和房籍地籍的管理工作；完善房地产二级市场的构建，实现市场价格的有机发现和理性回归，从而真正保护最广大人民群众的住房需求。
房贷松动显玄机 篇7
对此,银行人士透露房贷政策并未松绑。北京首套房利率不变:房贷政策松绑的传闻再次扰动市场。但目前并未收到总行调整首套房贷政策的相关通知,首套房贷利率仍旧按照此前标准执行,不存在信贷松绑一说。而随着信贷紧张局面的缓解,确实有部分银行首套房贷利率在下浮区间内有所优惠。
兴业银行对此采取了行动,将首套房贷利率下调5%,不过,兴业银行称,该行并未对个人住房按揭贷款业务的客户准入及信贷政策进行调整,今年1月份以来各月贷款发放金额未出现明显变化。据知情人士透露,该行近日下发文件调整了房贷利率的审批权限,以往更多的客户拿到上浮10% 的利率,只有很少的高端客户可以拿到上浮5%的利率。但调整审批权限后,上浮5%将变成了大概率事件,实际操作上,房贷政策有所放宽。兴业银行因此成为首个作出房贷调整的银行。
工行、建行、中信、光大等银行均表示暂无首套房贷利率的政策变化,专业人士分析,此前首套房利率上浮10%的仅是个别银行,兴业银行下调5%也只是与部分银行持平,价格上并没有太大优势。
其实,从2012年开始,部分银行已经开始逐步压缩房贷业务,转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。在银行业整体盈利压力增大的趋势下,房贷业务成了“赔本赚吆喝”的买卖。分析认为,未来银行房贷政策调整的空间并不大。
中央“喊话”坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,此举粉碎了部分开发商对明年市场的幻想,也给了目前市场的主要置业人群一个希望。
央行要求防控房贷风险 篇8
10月19日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称,此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。央行上海总部要求,各家银行应防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对房贷首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。同时,会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度,合理调整资产结构,积极支持实体经济,努力推进供给侧结构性改革,把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。
点评
业内人士分析,此前部分大中城市房价上涨过快,投资、投机客户大量进场,资金不断涌入。因此,目前有必要采取各类金融手段遏制房价上涨过快,这有利于银行将更多资源投向实体经济部门。
当前我国房贷风险及其防范 篇9
一、房贷风险的表现
(一) 房地产投资商的商业贷款风险
当前我国房地产贷款主要有房地产商的商业贷款和购房者的按揭贷款, 房地产投资商的商业贷款风险主要表现在以下几个方面。
1、抵押物评估虚高。
金融体制改革后, 我国的政策性银行成了商业银行, 商业银行必须自负盈亏, 自担风险。因此近年来, 房地产商的贷款一般必须有抵押物, 根据抵押物的评估值按一定比例贷款, 而房地产商的贷款抵押物一般为土地和房产, 现在不少房地产商为了多贷款, 通常的做法是和房地产评估机构串通, 虚估房价和地价, 一旦房地产经营商的经营出现问题, 抵押物不足以偿付贷款, 将构成风险。
2、房地产价格可能下跌构成的风险。
在评估房地产抵押物的价值的时候, 是以当时的市场价为基准的, 但是房地产商品和其他商品一样价格可以上涨, 但也可能下跌, 一旦下跌, 贷款可能难以收回。
3、骗贷。
有些房地产商与银行职员勾结, 以虚假的抵押物贷款, 或者是同一抵押物多次从不同的金融机构贷款。前几年, 一家房地产商用同一块地在五家银行贷了款, 最后在这家房地产公司出现信用危机后, 五家金融机构为了争得同一块地, 官司打了三年, 至今未有结果。
(二) 购房者的按揭贷款的风险
1、银行擅自降低首付比例。
按照银监会的相关规定, 居民购买第一套房的首付比例不得低于20%, 但有些银行为了扩大贷款业务, 降低首付比例, 从而使大量的房地产投机者用银行的钱进行炒房投机, 甚至有人用银行的钱买房炒作, 把所有的风险推给银行。
2、投机性借贷, 房价可能下跌。
近年来, 由于银行存款利率低, 而通胀加速, 不少人把购房当作一种投资手段, 城市特别是大城市房价飞速上涨, 吸引了大批的炒房者, 这里面有散户, 也有专业的炒房团, 炒房已成为一些人获取暴利的一条捷径, 由于我国缺乏严格的个人信用调查, 使许多偿还能力低, 信用差的人参与到投机的行列中, 如果房价下跌, 特别是出现较大幅度的下跌, 就会出现房不抵债, 而在房价连续多年上涨情况下, 出现下跌是可能的, 甚至是必然的, 一旦房价跌破还款余款, 客户存在违约可能, 住房抵押贷款将由原来的优质资产变为不良资产, 给银行造成风险。
3、房贷利率增长, 导致按揭者丧失支付能力。
20世纪90年代末, 为了启动因亚洲金融危机而导致增速迟缓的我国经济, 央行大幅降低存贷利率, 但近年来, 为了防范经济过热, 抑制房地产投资过快增长, 央行数次提高存贷款基准利率, 经过多次上调, 一年期的贷款利率已提高到了7.74%, 这对于缺乏资金来源, 给偿还能力不强的贷款人造成很大压力。持续的加息, 加大了贷款购房者的资金成本, 可能出现美国次级抵押贷款市场中由于利率大幅度攀升而造成借款人无力还款, 出现贷款风险。
4、违规放贷。
为了打击房地产领域的投机行为, 2007年9月, 央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 明确规定第二套房贷首付比例不得低于40%, 随后又出台细则, 明确第二套房贷认定标准, 第二套房贷新规定的实施, 大大提高了炒房者的风险和成本, 遏制炒房投机行为, 但是央行政策有许多银行未能按此执行, 据报载, 深圳四大商业银行就违背央行的这项规定放贷。不少银行为了逐利, 为了抢夺客户资源, 不仅不去调查信息的真实性, 甚至帮助购房者掌握各种“技巧”, 以规避相关贷款政策的约束, 帮助购房者弄虚作假。商业银行这么做表面上好像给银行增加了业务, 但由于增加的客户群体许多是非优质的, 这不仅违反了中央的调控政策, 而且给银行自身带来了很大的风险。
二、降低房贷风险的几点设想
(一) 加强金融监管
中央政府出台一系列的加强房贷管理的措施, 一方面为了给过热的房地产降温, 另一方面也是为了金融机构避免风险, 但不少银行被眼前利益冲昏了头脑, 为了逐利不惜降低借贷标准, 与国家的宏观调控政策相背离, 中央政府必须加强其宏观政策的执行力度, 坚决查处违规者, 对于违规的金融机构, 不仅要给予罚款, 同时要追究领导者责任。
(二) 正确判断宏观形式, 分流银行贷款
20世纪我们的银行经历了1992~1993年度放松贷款;从1994年开始严控借贷, 到20世纪末, 存款大量增加。银行利差越来越少, 利润不断下降, 甚至出现全行业亏损的局面。从21世纪初, 我国进入新一轮经济增长周期以来, 商业银行的存款大量积压, 在利益的驱动下, 大多银行注重盈利而放松了防范, 在一片宏观形势大好的预期中, 对房地产的贷款飞速增长。1998年我国的房贷规模只有400多亿元左右, 到2007年底增长到了43000多亿元, 增长了一百多倍;央行2007年的一项统计数据表明, 2007年金融机构各项贷款中, 商业房地产贷款占到总贷款的30%, 成为最大的客户。但他们没有注意到我国在经历了连续六年10%以上的高速增长后, 由于各种矛盾的出现, 增速必然放缓, 此时, 商业银行要特别重视贷款的质量, 而不是数量。
(三) 吸取美国次贷危机教训, 严把借贷关
美国次贷危机爆发的主要原因之一, 是金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准。他们总是从房价上涨的角度去思考问题, 而没有反过来想假如房价下跌了怎么办?
一段时期以来, 房地产贷款发展很快, 在银行总贷款中占了很高的比例, 房地产贷款成为了银行贷款中收益最大、风险最小的品种。但是, 一旦房价下跌, 问题就会暴露, 我们一定要吸取美国次贷危机的教训, 严把贷款关。
1、不能降低首付比例。
按照国家金融监管机构的要求, 个人购房者第一套住房的首付比例不得低于20%, 但个别银行把首付降低到了10%, 甚至0, 这是非常危险的, 在目前的形势下, 20%的比例不仅不能降低, 反而要进一步提高。
2、建立严格的个人信用调查制度。
目前我国的个人信用制度尚未完全建立, 对申请贷款人的信用调查主要依据申请人在银行内部的信用记录, 只有那些在银行发生过贷款行为的申请者才能查到其信用状况, 并且由于我国各银行之间的信息没有互通, 许多贷款人在多家银行有过记录, 不同金融机构的信用记录可能不完全一样, 这就给信用调查带来了难度, 因此, 我国必须大力推行个人信用制度建设, 加快银行的电子化进程, 推进金融机构之间信息共享。
3、严格贷款审批。
目前银行在审核贷款申请时, 对申请者的审查手段主要通过申请者单位出入的证明来完成的, 这种方式存在弄虚作假的可能性, 即使单位不作假, 由于我国的收入来源透明度低, 而单位对申请人的收入也不可能全部了解, 从而导致银行误判申请人的偿还能力, 为以后的贷款违约埋下隐患, 所以我国必须加强这方面的管理, 使其尽量全面、严谨。
(四) 着力维护房地产业的稳定发展
我国房地产市场正处于上升周期, 房价上涨较快, 房地产商业贷款和个人按揭贷款发展迅速, 但从美国次贷风波的经验来看, 房价的快速上涨往往会造成大量的信用风险, 银行决不能对本以过热的房地产市场推波助澜, 要密切注意房地产领域的动向, 坚决执行国家有关房地产领域的金融调控政策, 就中央政府来讲, 要从增加土地供应、减少税费、打击投机炒作等方面进一步加强宏观调控, 维护房地产业的持续稳定发展。
(五) 稳步推行房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化可以吸收多元化的投资, 形成规模经济, 降低房地产公司的投资风险, 有利于分散金融机构的贷款风险, 把风险由银行一家承担, 转为社会共同承担, 但是, 过度的证券化会加大房地产领域的投机行为, 掩盖金融风险。
(六) 提高银行从业人员的素质
这里讲的银行从业人员素质, 一是指业务素质, 二是指政治思想道德素质。目前我国金融机构从业人员业务素质不高, 缺乏基本的经济学和金融管理知识, 对放贷对象从事的行业不甚了解, 对宏观经济形势缺乏把握, 增大了贷款的风险。要提高银行从业人员的素质:
1、加大对银行从业人员的业务培训。
加强专业知识的学习, 增强经济理论水平, 开阔他们的视野。
2、改变用人思路。
现在银行新招聘的人员不是银行员工的子弟就是转业军人和金融专业的大、中专毕业生。其实, 银行的从业人员应该是来自多个方面的, 不仅要有金融专家, 而且要有工业、农业和商业方面的人才, 因为银行贷款的对象是各个行业, 只有他们才最了解自己的行业, 最能避免本行业的贷款风险。
3、严把进门关。
银行业是一个知识密集型行业, 对员工的素质有较高的要求, 银行从业人员整体素质不高, 已成为制约银行业发展、增大金融风险的决定性因素之一, 要从学历、专业知识等方面, 设置较高的门槛。现在有不少风险也是由于员工的思想道德素质较低造成的, 在我国的外逃贪官中, 以银行高官的人数最多, 金额最大, 已是众所周知的事实;银行官员和房地产商勾结, 骗取贷款已不再个别现象。因此只有加强对银行从业人员特别是高级管理人员的思想道德教育和制度约束, 才能从根本上防范房地产领域的金融风险。
(七) 增加坏账准备金
近几年来, 宏观经济形势良好, 房价不断上涨, 使我国的银行在房地产领域获利颇丰, 达到了一个前所未有的高度。但从经济的角度看, 经济发展有一定的周期性, 高潮过后必然出现低谷。因此在当前银行有大量盈利的情况下, 把一部分的利润转作坏账准备金, 提高准备金的比例, 使银行能在经济出现滑坡, 盈利能力下降的情况下保持正常运行, 规避金融风险。
参考文献
[1]、王娟, 王进.我国房地产金融面临的若干问题及其对策分析[J].经济前沿, 2007 (4) .
商业银行房贷经营问题 篇10
一、房地产业与商业银行关系密切, 二者利益共享、风险共担
随着近20年来中国经济的国际化, 不论从发展模式上还是发展速度上, 各行各业的发展都取得了质的变化。其中, 房地产业与银行业经营息息相关, 银行业与房地产业相互依赖、相互促进。银行为地产企业提供贷款, 保证企业的资金链前后衔接, 地产企业的巨额收益占据银行贷款收益的比重很大, 可以说, 银行、地产是互补性质的两个行业。
开发商为了储备土地资源, 作为自己的生产资料以备日后生产所用, 需要稳定的资金链作为后盾。一旦资金链断裂, 开发商在购买地块、建筑楼房等环节就会出现生产停滞, 延误工期, 产生经营风险。如果房屋价格过渡膨胀, 当泡沫破裂时房屋价格下降, 房屋销售量下降, 开发商存货增加, 周转率下降产生风险。银行对于开发商的经营风险十分敏感, 开发商的经营风险通过资产负债表效应隐性地转移给了商业银行。由于商业银行为地产商提供贷款, 地产商经营亏损不能偿还贷款, 银行贷款产生坏账, 从而给银行经营带来风险。当房屋价格下降演变成整体市场价格下降的时候, 非系统性风险变成系统性风险, 风险根源深化。
从零售信贷业务的角度来看, 个人房屋贷款占银行资产的比重不容忽视。因为中国人口数量巨大, 房屋作为人们生活的必需品存在着需求刚性, 价格的变动在短期内不会对需求产生很大的影响, 相反由于房屋的需求刚性, 当房价上涨时人们的恐慌心理, 预期未来房价过高难以承受, 便会加大目前的投资, 对于房地产市场价格起到了助涨的作用。当房屋价格小幅下降, 由于人们的需求量过大, 短期内房屋成交量的加大会抑制价格的下跌, 巨大的需求使得地产市场量价齐升。由于以上诸因素, 个人住房贷款量逐年上升, 在银行贷款业务中的比重不断加大, 可以说这是对于个人的资产负债表效应。
二、通过次贷危机分析虚拟经济泡沫产生与破灭的过程和带来的危害
如果中国经济产生系统性风险使得住房价格下降, 由于银行贷款业务收益与风险与房地产行业的经营具有显性联系, 地产价格与开发商收益下降会对银行贷款收益产生很大影响, 以下通过美国次贷危机的产生机制分析房屋价格风险对于金融业风险的影响。
(一) 明基时刻与危机的产生。
2000年网络泡沫破灭之后, 美国经济为了寻找新的利润增长点, 在低利率的背景之下, 房地产市场蓬勃兴起。在加息的影响下, 人们的偿债压力加大, 导致违约开始增加。当资产收益大于资产成本时, 这时叫做明基时刻, 明基时刻可以说是次贷危机爆发的起始点, 由此导致一连串的危机。早在2001年, 英国房屋租赁价格开始出现下降趋势, 靠房屋租赁购买住房支持月供的方法难以为继, 明基时刻在英国率先展开。但在美国, 次贷市场蓬勃发展, 机构参与者增多, 杠杆加大, 成交量呈几何倍数增加。
(二) 去杠杆化加剧了危机, 对经济带来巨大打击。
在明基时刻之后, 在2008年危机来临之后, 由于经济体内爆发系统性风险, 经济增长缓慢, 房屋价格大幅回落, 住房贷款违约增加并且导致一系列的MBS、CDO、CDS等产品违约率加大, 对于金融体系造成重创。人们预期未来损失更大, 纷纷抛售手中的证券, 导致证券市场流动性不足, 卖方需求几乎减少为零, 证券价格与信用评级大幅下降。这种大幅低价抛售资产的现象称之为去杠杆化, 去杠杆化使得金融市场体系接近崩溃。
(三) 通过债务通缩理论对现实进行分析。
由于大量金融部门参与杠杆化衍生品交易, 当违约率与违约相关性上升时, 各大金融机构相继产生巨额亏损, 难以偿还债务。次贷危机转变为经济危机, 由于大厂商与金融机构破产, 使得经济下滑、复苏缓慢。加上人们的悲观预期使得社会总需求不足, 商品与资产价格下降, 伴随着金融机构与企业的坏账增加, 产生债务通缩现象。
三、中国由于没有次级贷款, 也没有相关的衍生品, 所以不存在机构的过度投机问题, 但是系统性风险导致的地产企业的风险带给商业银行的贷款风险同样不可忽视
(一) 商业银行流动性与资产结构。
从商业银行贷款的期限结构上看, 个人住房贷款存在着如下问题:首先, 房屋贷款的期限较长, 一般在10~30年不等。由于人们住房贷款的还款能力有限, 住房贷款利率一般维持在5%左右, 对于资信评级高、信用记录良好的客户还可以实行七折利率。中国目前要求商业银行资本充足率8%, 核心资本充足率4%。由于大量长期的低息贷款使得银行资本流动性较差, 资源没有得到高效利用。资产证券化产品的创新可以使长期贷款表外化, 达到提高资金使用效率、降低银行风险、加大流动性的目的。
(二) 加大创新力度, 提高交易规模。
中国一直受到全世界金融危机的影响, 这主要是因为中国的经济依赖出口所致。相比来讲, 中国金融体系并没有被广泛波及。这主要有两点原因:首先中国的资本项目没有放开。我国实行以供求为基础, 盯住一篮子货币, 有管理的浮动汇率制度。资金在资本项目下不能自由流动, 热钱的流动对中国金融业冲击较小;再有, 中国资产证券业发展十分落后。除了2005年建行发行建元资产证券化信托产品之外, 之后没有相继的产品产生。所以, 中国金融体系在此次危机中没有受到冲击, 跟我国商业银行产品创新力不足有直接关系。我们应该通过此次危机吸取教训, 大力发展中国的资产证券化产品创新, 通过资本市场的作用加大市场供给, 为资金投资需求创造条件。建立多层次的资本市场体系, 大力培育机构投资者投资创新产品, 提高市场流动性, 增加市场稳定性。
(三) 大力推广表内双担保债券。
我国通过借鉴此次次贷危机的经验教训, 推行表内双担保债券。表内双担保债券是银行等存款机构以住房抵押贷款等高质量资产为抵押担保, 组成担保资产, 直接或通过SPV间接发行债券, 担保资产仍然保留在资产负债表上, 银行为此保留一定的资本金。一旦风险发生, 投资者可以向发行体求偿或者要求处置担保资产。CB可以被视为优先支付的有担保债券, 一般采用固定利率。由于CB的投资者具有双重追索权, 银行不能把风险像“发起-配售”模式那样完全转嫁出去, 所以投资者的权益可以得到保证, 有利于金融稳定。
参考文献
[1]程惠鑫.次贷危机与中国住房贷款证券化创新研究.合作经济与科技, 2010.3.
[2]宣昌能.金融创新与金融稳定:欧美资产证券化模式的比较分析.金融研究, 2009.5.