个人房贷流程范文

2022-05-26

第一篇：个人房贷流程范文

房贷具体流程

办理住房公积金贷款应按下列程序：

(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

(二)支付30%以上的房款。

(三)去房管部门办理预售登记。

(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用

另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元;

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢?”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”“哪一种更方便呢?”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦„„所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房

贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”;“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢?导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么?

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件;而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

第二篇：银行房贷申请流程

买房后还需“等贷” 银行房贷申请流程一览

目前，以贷款方式买房的人越来越多，购房者在考虑房价高低的同时，更关心的另一个问题就是：贷款能否顺利地办下来?由于购房是个复杂的过程，所以对于一般购房者来说，贷款购房还是件比较麻烦的事，等待贷款审批的时间也较长。招商银行武汉分行相关人士介绍，其实住房商业贷款有基本流程，客户一定要了解清楚，才能缩减“等贷”时间。具体有：

1.贷款购房者首先向银行咨询贷款条件及所需提供材料。

2.贷款购房者与开发商签订购房合同，并支付首付款。

3.贷款购房者填写贷款申请表，预签《借款(抵押)合同》和《划款扣款授权书》等法律文本，同时提交银行要求的申请材料。

4.在二套房和限购政策出台后，贷款购房者还需签署《借款人家庭住房情况申请查询授权书》，由银行到房地局查询家庭房屋套数。

5.待房地局向银行出具《借款人家庭住房信息查询结果通知单》后，进入正式贷款审批流程，由银行对申请人提交的材料进行审查，决定是否给申请人发放贷款。

6.若银行审批结论与借款人申请内容不一致，银行及时通知借款人本人，由借款人确认审批结论或追加提供辅助材料;借款人不同意银行审批结论的，则预签法律文本作废。

7.经双方确认，银行审批通过，办理备案、抵押手续，正式放款后，贷款购房者按照规定的还款方式，按时归还贷款。

必须说明的是，所有文件需申请人本人亲笔签名，如有共同申请人，共同申请人也需提供相关资料并到场签字。当申请材料提交齐全且家庭住房套数查询结果出来后，该笔贷款才能正式进入审批流程，由银行对相关资料进行调查核实，并决定是否发放贷款，发放贷款的金额、利率及期限。

如此看来，办理一笔住房商业贷款须经过申请、房查、审批、备案、抵押、放款等多个环节，需要一段时间。同时，根据借款人的征信记录、工作单位、收入流水等相关情况和提交资料的完整性，每个人的审批时间也不尽相同。

招商银行提醒广大贷款购房者：平时应关爱自己和家人的信用记录，避免因征信不良影响您的贷款审批;申请材料应尽快提交齐全，以免耽误审批时间;同时要根据自己的经济状况确定贷款额度和年限，合理规划还款计划，不要因为月供压力而降低自己的生活品质。

第三篇：房贷提前还款办理流程

银行多次上调存贷款利率，这对于有固定且稳定收入的市民来说，影响并不大。但是，如果再进一步上调的话，房贷提前还款压力将会增加。部分贷款的市民开始疑问：该不该房贷提前还款?房贷提前还款需要注意什么?

首先，我们应先了解房贷提前还款办理流程：

1、熟悉贷款合同中有关房贷提前还贷的条例。特别注意，房贷提前还贷是否须交违约金。

2、各家银行对房贷提前还款的要求有所不同，房贷者一定要仔细银行政策再做打算。

3、咨询贷款银行办理提前贷款的相关事项，如办理地点、联系电话、条件、以及所需资料。

4、打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。银行接到消费者提前还贷申请后要审批，这个过程长则十天半月甚至一个月，最短也要5-7个工作日。

5、带好相关证件，去贷款银行填写《提前还款申请表》。

6、提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前还款的金额。

其次，要提醒借款人的是，如果购房者想要房贷提前还款，可以向保险公司提出退保申请。退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证(保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管)去保险公司办理有关退保手续。退保费为：(实缴保险费-借款额按照实际贷款期购房者应支付的保险费) (1-5%)。

最后，一旦考虑要房贷提前还贷，那购房者还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式，而选择不同的方式节省的利息支出是不同的。若还款人有足够的资金，提前全额还清当然是最省利息，但是部分提前还款就相对要复杂些，一般有“缩短期限”和“减少月供”两种方式。此外，部分银行还允许改变原还款方式，如由等额本息换成等额本金还款方式。借款人如何选择呢?相关专家表示，可以掌握这样一个原则，房贷提前还款的期限越短，每月还款的金额越多，节省的利息也就越多。借款人最好是结合自己的经济实力、以及未来的收入变化、资金需求等情况，进行综合考虑。

第四篇：详解转按揭房贷手续流程

房贷的优惠关系到“房奴”们的钱袋子,随着去年的房贷新政在今年开始逐步落实,有关房贷利率优惠的消息成为了“有房一族”最关心的话题。

今年元旦后,工、农、中、建四大国有银行均表示,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请7折优惠利率。据记者了解,其他各家银行也在跟进。

“享受房贷7折利率优惠需要什么条件?我该怎么申请?申请时需要带哪些材料?”在记者采访过程中,发现银行的信贷部门最近接到的咨询大多数是关于利率优惠申请事宜。◎一问享受7折利率优惠需要什么条件?

申请条件:各银行有细节上的区别,以农业银行为例,需满足两个条件:一是客户本人承诺,自“执行利率倍数”实际调整之日起,12个月内不申请提前还款;二是贷款人没有不良还款记录

由于给予客户房贷的利率优惠,即修改利率下浮方式属于合同变更,必须经由合同双方协商确定,且贷款人情况各不相同,银行需根据实际情况给出相应优惠。所以,多数银行都要求客户提出主动申请。一般而言,先由借款人主动提出书面申请,银行在审批过程中要基于原合同约定,综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见,经借贷双方协商一致,于2009年1月1日(含)之后进行调整。

至于客户提出申请的条件,以首家公布房贷利率优惠细则的农业银行为例,只要房屋贷款人满足两个条件即可申请:一是客户本人承诺,自“执行利率倍数”实际调整之日起,12个月内不申请提前还款;二是贷款人没有不良还款记录。农行表示,对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,将不受理其利率调整申请。在记者的了解过程中,广东发展银行的相关要求之一是3年内不申请提前还款。而以招商银行公布的“附加条款”为例,获得7折优惠的房贷客户,三年内不得提前还贷,否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。

对于到各家银行办理申请贷款利率优惠所需的材料,中国银行和工商银行的要求是:申请人需为借款人本人,带身份证以及贷款合同到原房贷经办银行提出申请。

建设银行则在身份证和贷款合同基础上,再要求提供供款存折;客户必须到银行提出申请,这是一份贷款合同补充协议。

招商银行要求客户带上资料申请,存量客户申请7折最优惠利率的批核,只需一到两周时间。华夏银行只要求客户申请贷款带上自己的身份证,不过,如果是联名申请贷款的,一定需要所有借款人一起到银行去。

◎二问房贷利率优惠如何申请?

申请流程:带身份证和房屋贷款合同到银行—登记贷款信息—填写率调整承诺书—填写表格

综合多家银行的要求,客户按以下流程办理。

首先,带上本人身份证和房屋贷款合同。

其次,到所申请房贷的支行,出示本人身份证和房屋贷款合同。工作人员再核对身份证和房屋贷款合同后,会将房屋贷款合同录入“个人贷款业务系统”。也就是把该贷款人的个人信息进行了登记。也有部分银行只要求到该行网点的房屋贷款部柜台办理业务即可。

再次,贷款人根据要求,填写“个人房屋贷款利率调整承诺书”。承诺按时还款,以及银行的其他部分要求。

第四,并在银行提供的专用信封上填写个人家庭住址,主要用途是贷款人获得批准后,银行会把“个人房屋贷款利率调整承诺书”中的“利率调整审批表”的审批情况邮寄给贷款人。

最后,办理完毕。一般在10个工作日左右银行会把审批情况告之贷款人。

不过,并不是所有的银行都要求客户提出主动申请。根据农业银行出台的房贷新政细则,在对存量贷款利率调整过程中,对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期

同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,无需借款人申请,贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

◎三问如何办理同名转按揭?

贷款“跳槽”:只要资质好,购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行,乙银行将免费提供垫资,通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清,购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房

由于四大国有银行针对2008年10月27日之前贷款买房的存量房贷利率优惠是今年元旦才有加速进展,而此前部分中小银行已经开始私下推出优惠条款,抢占存量房贷市场。于是,也有很多人咨询哪家银行可以容易办下来7折优惠、什么条件下可以“同名转按揭”。另外,假如客户由于不符合贷款行的规定条件,那么也可以考虑房贷从一家银行搬到另外一家银行,即办理同名转按揭。

张先生一过新年就有一件喜事,他的房贷成功进行了同名转按揭,从一家大银行转到一家较小的股份制商业银行,享受到存量房贷利率7折的优惠。

张先生2007年10月在某国有大银行办理了住房按揭贷款,签订的是20年50万元的商业贷款合同。经过咨询,由于曾出现过逾期还款的情况,他的申请被那家大银行拒绝了。但张先生没有放弃,经过打听,他发现不少中小银行“灵活得多”:只要资质好,购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行,乙银行将免费提供垫资,通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清,购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房。

张先生马上算了一笔账,目前5年以上基准利率为5.94%,8.5折后利率为5.049%,月供为3313.5元。优惠到7折后利率为4.15%,“我每月月供可调整到3071.69元,如果按20年利率不变来算,一共能省下58034.4元,作为一个工薪阶层,我没有理由不„搬家‟”。

但是,如果客户所剩贷款本金不多、期限不长,那么贷款“跳槽”并不划算。据核算,同名转按揭成本包括:贷款5万—30万元(含30万元)的担保费是800元,30万元—50万元的担保费是1000元。此外还有抵押登记费80元、公证费100元—150元。即贷款50万元“跳槽”相

关费用为1200元左右。“究竟贷款„跳槽‟是否划算,还是看各自的情况。”有业内人士建议,50万元以下的贷款跳槽是不合算的。

同名转按揭流程解密

首先,找到新银行,寻找一家可以为老房贷给出更大利率优惠的接收银行。

其次,带上齐备的手续申请,带上原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件),到接收银行网点填写“同名转按揭”申请表。

再次,信用查询。

第四,若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录,接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定。

第五,提前还完款,获得接收银行认可后,向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。第六,签订新合同,向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后,到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

第七,重新办抵押,拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同,到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所),先办理解押手续,后办理新的抵押手续。每成功办理一次解押或抵押,手续费大概在70元左右。

最后,手续交银行,将房产证、解押手续、抵押手续交回接收银行,一般情况下第二天便会获得新的贷款。

◎四问住房公积金为何没有纳入优惠范围?

利率比较:按利率下浮30%计算,5年期以上商业房贷利率为4.158%,与公积金贷款利率相当接近

至于住房公积金为何没有纳入优惠范围,业内人士介绍,商业银行的贷款利率调整由人民银行主管,而住房公积金贷款利率的调整是由住房和城乡建设部主管的,两者分属不同的部门管理,“此次仅是商业银行贷款的利率优惠,住房公积金利率没有进一步优惠。”该人士提醒,经过去年数次调整,公积金5年期以上的贷款利率已经从去年初的5.22%年利率下调到最新的3.87%了。

按利率下浮30%计算,5年期以上商业房贷利率为4.158%,与公积金贷款利率相当接近。(记者骆海涛)

同名转按揭流程

第一步,带齐材料,到接收银行填写“同名转按揭”申请表;

第二步,授权接收银行进行“个人信用档案”查询;

第三步,记录良好,接收银行一般在7个工作日内作出受理决定;

第四步,向原贷款发放银行提前全额还贷;

第五步,到主管部门重新办抵押;

第六步,将房产证、解押手续、抵押手续交回接收银行。