旅游综合体开发（精选十篇）
旅游综合体开发 篇1
旅游综合体,是以旅游资源为基础,以旅游休闲度假为导向,以土地综合开发为手段,以高品质服务为保障,以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架,相关配套设施与延伸产业为支撑保障的旅游休闲度假聚集区。旅游综合体是推动旅游产业升级的主力引擎,对于提升城市品牌形象、促进产业融合,推动新型城镇化发展等方面都有巨大作用。
宁波城市发展正处于功能提升、多集点发展、构建网络化大都市阶段,旅游综合体开发有利于土地空间综合利用、促进城市集约发展和功能品质提升。在“十二五”规划中提出,要在全市各城镇体系中开发建设90多个不同规格的城市综合体,其中包括溪口、江北洪塘、象山、杭州湾等地的多个旅游综合体。
一、宁波旅游综合体开发的基础条件
(一)区位及经济优势
随着杭州湾跨海大桥、舟山连岛大桥、甬台温铁路建成通车以及境外航线的增加,宁波区位优势更加突出,给市民出游和外地游客到宁波旅游带来了极大的便利,也为旅游综合体的开发打下了良好的基础。同时,宁波作为我国的计划单列市、沿海开放城市、长三角南翼经济中心,经济发达。城市综合实力连续五年跻身全国10强,区域发展水平已达到旅游综合体快速发展阶段的整体要求。
(二)市场优势
近年来,宁波旅游业发展势头迅猛,为旅游综合体发展提供了良好的市场基础。此外,人口集聚的进一步加速、居民收入的比较优势和社会消费水平的快速提升,也为旅游综合体发展提供了强有力地消费需求支撑。
(三)政策环境优势
宁波市旅游业发展的政策体系日益完善,加快旅游业发展已成为大家的共识。为保障旅游项目建设的顺利推进,市旅游局还建立了相关局领导联系市级旅游重点项目制度,加强对重点旅游项目建设的指导协调。
二、宁波旅游综合体开发现状
(一)宁波旅游综合体开发总体情况
随着游客出游习惯及游客结构的不断变化,观光、休闲、度假等功能复合的大型旅游综合体越来越受到游客的亲睐,随之带动整个大型综合体类旅游项目的资金投入。2013年,全市建设旅游投资项目145个,上10亿项目35个,占项目总数的27.13%,计划总投资1691.87亿元,累计完成投资566.58亿元。旅游项目建设呈现出投资规模迅速扩张、实际投资增速较快、资金流向进一步合理、区域发展特色明显等特征。民营企业成为投资中的绝对主力,以大型综合、宾馆酒店、人文景观、自然景观等旅游项目类型为主,旅游产业转型升级步伐正在加快。
(二)宁波旅游综合体开发存在的问题
旅游综合体在宁波发展迅速,但是无论从数量还是质量上看,仍存在较多问题,主要体现在:
1、投资过热,风险加大
旅游地产的持续升温带来区域投资过热,超出市场需求与地方资源的承载力。宁波旅游综合体建设正在向全域扩散,其中三江口核心区和鄞州新城区密度进一步加大,外围新城区的旅游综合体建设全面铺开,特别是镇海新城北区和东部新城均出现在建拟建大型综合体。
2、重地产轻旅游
在政府加强对房地产宏观调控的背景下,资金流开始转向旅游地产,一部分投资主体打着旅游产业开发的旗号,抢占稀缺资源。从宁波已建旅游综合体来看,带有明显的商业地产特征。
3、主题特色不突出
对于体量较大的旅游综合体,很多投资企业往往跳过前期策划直接做详细性规划,缺乏系统的策划及规划设计。目前宁波已建成的旅游综合体多以综合购物为主,若在一定区域内大量建设功能趋同的城市综合体,极易造成市场容量分割、人流趋散的恶性竞争。
4、盈利模式单一
由于旅游地产是新兴产业,很多企业都处在探索阶段,所以企业的盈利模式还不够完善,运作风险也相对较高。
三、宁波市旅游综合体优化发展策略
(一)加强规划和引导,进行综合打造
1、高起点编制规划,避免重复和雷同。
以三江口为核心的都市区,可以充分利用了老三区浓厚的商务氛围,以特色街区、市民广场为主要建设内容;以余姚、慈溪、镇海为主体的北部地区,可通过投资建设形成运动休闲、娱乐休闲为特色的动感项目群;以奉化、宁海、象山为主体的南部地区充分利用海洋旅游资源,投资建设游艇俱乐部、滨海型度假区等一系列以海洋休闲为主要特色的“海趣”项目。
2、以综合打造为导向,注重前瞻性和可操作性。
宁波的“1596”的城市空间发展格局已初步明确,未来旅游综合体开发建设应以此为指引,与旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培训、新城镇发展有机融合,和城市整体布局相互匹配。
(二)确立功能构架,打造核心引擎
旅游综合体功能构架的确立,是旅游综合体打造的核心所在。一个成功的旅游综合体,在功能构架上关键是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成。
1、打造核心吸引中心。
核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。核心吸引物可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园(乐园)、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。
2、构造休闲聚集中心。
构造休闲聚集中心,是为满足由核心吸引物带来的客源各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系,实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集,主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场、马球场、温泉SPA等。
3、创造延伸发展中心。
要真正获得土地开发上的巨大回报,必须进行延伸发展,主要是休闲地产社区、会议会展和文化创意产业开发,以及现代农业、现代服务业开发等,最终形成一个泛旅游产业发展构架,成为城镇化推进的重要支撑。尤其休闲地产,是最重要的延伸发展中心,包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态。
(三)拓宽投融资渠道,提高开发品质
旅游综合体项目的开发需要大量的资金,对开发商的资金运作及开发融资能力要求很高,因此离不开政府的支持,尤其是信贷融资政策的支撑。在开发建设过程中,可以采取政府主导,引入市场机制筹措资金,还可以采取承包制,政府应设立综合体发展专项资金,出台相应的资金扶持政策,引导社会资本参与旅游综合体的开发运营,保证旅游综合体建设的顺利实施。在招商过程中,要着力招引综合实力强、运作能力高和开发经验丰富的开发商参与项目开发,保证综合体品质和形象。
(四)加强监督和管理,规范操作运营
1、完善管理制度。
由政府牵头结合地方的实际,制定对旅游综合体开发具有针对性和适用性的准则,使旅游综合体今后发展更加规范化和标准化。
2、创新运营机制。
鼓励企业发现和引进先进的商业运作模式,让先进开发理念和成功经验在宁波可以找到成功嫁接、复制的土壤。加强高科技、网络化的运用,构建完善的宣传、营销平台,随时关注市场变化,创新产品结构。积极引进高端人才,加强人才队伍建设,提升管理水平。
(五)完善服务和配套,促进和谐发展
旅游综合体开发 篇2
战略上：
一、借势旅游，顺应国家发展方式转变。未来十年是国家发展的重要战略机遇期，中央把转变发展方式确定为工作的主线。从国家战略的角度来看，在这个历史转折时期，着力推进发展方式转变需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的战略性，面临新的历史性选择——能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口。
自2009年12月《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出之后，国家又先后推出多个促进旅游与农业等关联产业融合发展的文件：
1、2010年7月 《贯彻落实国务院关于加快发展 旅游业意见重点工作分工方案》 提出“培育新的旅游消费热点”，“大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气象等相关产业和行业的融合发展。
2、2010年12月《中国旅游业十二五发展规划纲要》提出“通过要素的链接与各相关产业相互渗透，发挥旅游业对现代农业„..等新兴产业和现代服务业的重要促进作用” 3、2011年3月《国民经济和社会发展十二五规划纲要》提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游。”
二、发展经济，形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与二、三产业结合起来。旅游产业横贯一、二、三产业，是各个产业的胶合剂，旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段。
三、平衡三方，实现农民致富、政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益，才是企业发展的根本所在。帮助农民增收、创收，改善生活方式;为政府高起点，大手笔实施科学化的新农村建设，贯彻落实相关政策方针，争创新农村建设示范工程。
战术上：
一、选好区位，拿大地块。房企只有拿到大的地块，并距离中心城区一个半小时车程之内。才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势，有系统地开发内部生态完整的综合地产项目，企业才能在未来取得预期收益。
二、村容村貌建设与产业发展相融合。以旅游的视角，审视农业产业转型，大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业，实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;审美村容村貌整治，以旅游配套设施的要求进行统一规划设计，并引导农民经营农家乐、民宿等，促使部分农民融入旅游产业系统。
三、旅游服务型地产与居所型地产结合。根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想，科学配比旅游服务型地产与居住型地产。本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产，包括居住小区、产权式酒店等。（最好的景观设计公司）
最后，还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。房企集团需要在前期就跳出传统项目运作模式，进行统一的规划策划。
寿县古城旅游综合开发研究 篇3
摘 要 本文主要阐述寿县古城的历史文化资源及在全省旅游中的地位，分析评价寿县旅游发展中存在的问题，运用归纳综合方法收集分析资料，提出综合开发建议。
关键词 古城旅游 综合开发 寿州文化
寿县古城位于淮河中游南岸，是合肥市环城游憩圈上的一个重要节点，淮河风情旅游带的重要组成部分。交通较为方便，北邻淮南铁路，境内北部有合淮阜高速公路，南距合肥仅1小时路程。寿县地处江淮丘陵与与淮北平原之间，气候温和，山水兼备，自然与人文景观并茂，旅游资源十分丰富。寿县是国家历史文化名城，楚文化的故乡，曾为蔡、楚、淮南国的建都地，地下文物资源尤为丰富，素有“地下博物馆”之称。寿县还是中国豆腐的发祥地，“淝水之战”的古战场。寿县是安徽省重要的旅游城市，目前已初步形成八公山森林公园、古城区、安丰塘、瓦埠湖四大景区。
一、寿县古城旅游综合开发因素分析
寿县古城旅游综合开发涉及的因素比较多，主要从资源、接待、市场、政策等因素进行分析，资源因素主要包括旅游资源、资金、人才、信息等，重点分析旅游资源；
（一）资源因素分析
1.旅游资源以历史文化资源为主体，具有较高的历史文化价值和观赏价值（见表）。古城旅游的核心资源古城墙是全国七大古城墙中唯一保存较完好的一座宋代城墙，其突出特色是四个城门皆有护门瓮城且城门与瓮城门朝向偏置，具有军事防御和防汛抗洪双重功能，城墙上设置有独特的涵道、涵口和月堤等水工设计。古城内大街与小巷棋盘式布局，各类景点建筑散布其中，有建于唐贞观年间的千年古刹报恩寺、元代的黉学、明朝时期华东最大的清真寺、以展示楚文化为突出特色的4A级景区—寿县博物馆等。八公山景区与古城景区紧邻， 2009年与古城景区合作成功申报国家4A级旅游景区，提升了旅游形象。八公山由40余座山峰构成，曾发现淮南虫古生物化石及古猿化石，历史悠久，是淝水之战的战场、八公山豆腐的发源地。景点有廉颇墓、淮南王刘安墓、珍珠涌泉、炼丹井、中国豆腐村、四顶山帝母宫庙等。现圈山而建的八公山森林公园是一个集自然人文景观为一体，可供观光、休闲的城郊型园林。安丰塘（芍陂）是我国古代四大水利工程（安丰塘、漳河渠、都江堰、郑国渠）之一，为国家重点文物保护单位，塘区环境清新而优雅，水质优良而充沛。瓦埠湖水域辽阔，生态环境优美，盛产银鱼、瓦虾，湖畔有历史文化名镇瓦埠镇，是中共“小甸特支”的诞生地，开发红色旅游条件较好。安丰塘与瓦埠湖位于古城南部30公里处，是古城与八公山核心景区的南翼景区。
（二）其他因素分析
1.接待因素：截止2010年底，寿县县已拥有4A景区2家、3A景区2家和一大批2景区和星级农家乐，寿州宾馆、水利宾馆、寿西湖饭店等星级宾馆也相应提高了客容量，在刚刚过去的2010年，该县主要景区累计接待境内外游客120万人次，国外游客3000人次，实现门票收入980万元，实现旅游综合收入10.5亿元。
2.市场因素：客源市场继续拓宽，2010年寿县接待除了合肥、淮南、阜阳等周边客源市场以外，还有来自上海、广州、江苏、福建、湖南等地的游客，更吸引了德国、新加坡等国外游客来寿旅游。另外，餐饮购物异常火爆、乡村旅游持续升温。
3.政策因素：中央把发展旅游业作为促进服务业加快发展和产业结构升级的重要举措，明确提出把旅游业培育成中部地区的重要产业。省委、省政府出台了加快旅游业发展的政策措施，提出“十一五”期间要重点打造三大板块的发展格局，并突出六个重点，寿县既处三大板块之中，又是六个重点之一，特别是省委省政府提出全力打造“两山一湖三古城”格局，确定把寿县古城建成特色旅游目的地。
二、寿县古城旅游综合开发存在的问题
（一）综合开发比较薄弱，旅游业发展处于初级阶段
总体来看,寿县旅游业发展仍处于起步阶段。自然资源的单体特色不突出，人文资源成规模的较少，多数旅游资源开发层次不高。旅游发展与城市建设、其他产业发展整合力度不够。城市化推进中特别是房地产开发对古城区历史文化环境及生态环境造成一定的影响。旅游产品以观光为主，休闲、娱乐、古文化教育等其他旅游产品开发明显不足，产品创新力度不适应市场需求。
（二）人民群众旅游意识缺乏，旅游资源保护力度不够
寿县人民群众的旅游意识比较淡薄，身处历史文化名城，不知挖掘利用名城的旅游价值，十几万人挤在只有3.65平方公里的古城内，人口密度达3.6万多人/平方公里，是香港人口密度（6420）的6倍。街道人满为患，大量古民宅被现代高层建筑取代，古迹破坏较重，旅游文化环境变差，需要下大力气进行改善。核心自然资源八公山因采石料，建水泥厂，山体被开采的遍体鳞伤，山石裸露，植被全无，八公山环境破坏严重。目前虽然滥采山石的行为被禁止，但是山体植被恢复的工作进展缓慢。
（三）面对外界旅游竞争威胁，应对能力不足
目前的旅游市场新特点是：区域休闲市场替代性强，中远程观光市场竞争性强。寿县作为历史文化名城，真正具有吸引力的古城墙，清真寺等景点，缺乏历史文化名城特有的休闲文化氛围，面向大众的旅游吸引物少，城内外景点相对独立，交通连接不够，非物质文化遗产开发不够、观光与休闲产品整合不够，没有产生较强的吸引力，其休闲市场形象较弱。全国各地的古城都在争相开发旅游项目，市场竞争日益激烈。对寿县构成直接竞争威胁的是南京古城、商丘古城、荆州古城、开封古都、江南古镇、皖南古村。
寿县发展旅游优劣势并存，潜力大，制约因素多，需要从观念、体制、管理、人才、环境、资源等方面综合开发，才能加快旅游业的发展，使寿县旅游登上新台阶。在区域上要完成寿县淮南旅游一体化、淮河风情旅游带、合肥环城游憩圈三个战略问题；在县域内要重点解决旅游环境、文化展示、经营管理三个具体问题，处理好四个旅游景区个性发挥和功能互补的问题。
三、寿县古城旅游综合开发的对策建议
古城旅游综合开发的基本思路：规划在严格保护自然资源和人文景观（寿县古城原始风貌）、改善生态环境质量和生活环境的基础上，以市场需求为导向，以“文化休闲体验”为基本开发理念，围绕再造寿州城、展现主题文化的指导思想，将寿县打造成全国知名、具有一定国际影响力的文化旅游目的地、世界文化遗产旅游目的地、国际旅游文化名城、国家5A级旅游风景区。
（一）加强对自然资源、古遗址的保护
针对瓦埠湖景区和八公山景区，在旅游开发和发展相应特色产业的同时，要以资源的可持续发展的前提。加大对湖区和山区的生态环境保护，严禁一切以盈利为目的破坏环境的随意开发行为。针对安丰塘景区和古城景区，古址遗迹众多，要进一步完善保护措施。特别是古城墙，保存完好的宋代古城墙在全国都极为罕见，重建西城墙定湖门城楼，与其他三面城门（东宾阳门、南通淝门、北靖淮门）相对应。要定期巡查修缮，面向游客开放时需严格管理，出台相关政策，杜绝一切毁坏墙体的行为。
（二）充分挖掘非物质文化资源，创新旅游产品
1.安丰塘景区：普及古代水工文化知识，重建安丰古城，恢复安豐塘十景，注重新兴旅游产品的开发，如建塘中岛游乐中心、水上游乐场、水上特产饭店、环塘森林公园、芍陂度假村、旅游服务中心等一系列集会务、餐饮、住宿、娱乐、健身等功能于一体的现代化旅游产品。
2.瓦埠湖景区：建立爱国主义教育基地，弘扬红色文化。扩建小甸集烈士陵园，征集文物史料，设置展览教育大厅；修复“淮上补习社”为周围场景复原，塑人物群体腊像馆；恢复小甸特支旧址、旧貌，设党史展览室等；复建"一门三烈士"曹小郢曹渊故居，塑曹渊烈士铜像；于瓦埠暴动集中地建大理石浮雕纪念碑，定期开展爱党爱国、缅怀英烈主题活动。
3.古城景区：挖掘展示古城特有的楚汉文化、廉政文化、民俗文化、宗教文化、美食文化，建立相应的体验项目。针对楚汉文化，除了参观楚文化博物馆、楚王墓、刘安墓外，可相应开发楚汉文化体验项目，穿楚汉服饰、临摹文字书法、学楚汉礼节、听轶事典故等都是不错的展示方法；针对廉政文化，可编制廉政人物小册，将楚相孙叔敖生平、“时苗留犊”的掌故、宋代吕家“一门三相”、革命家孙大光等收录其中，向游客免费发放，弘扬廉政之风；针对民俗文化，着重开发节庆期间的民间文艺活动，其中以寿州锣鼓和正阳关肘阁、抬阁、穿心阁为代表，安排民间艺人着传统服饰，在古城南门广场定期表演，另外迎河镇剪纸、隐贤镇花炮制作工艺、寿州紫金砚制作工艺、大救驾制作工艺皆可设立体验项目；针对宗教文化，主要凸显寿县道教、佛教、伊斯兰教、基督教和谐共荣的特色，四顶山碧霞元君苗、八公山道教建筑群、千年古刹报恩寺、清真寺、基督教堂都是很好的展示点；针对美食文化，豆腐宴、淮王鱼、瓦埠湖银鱼、大救驾是主打菜肴，搭配以特色小吃：牛肉汤、糊辣汤、油馍、冻豆腐泡、油茶、卤肉等。
4.八公山景区：进一步开发豆腐文化资源，增加豆腐文化体验项目，建立豆腐手工作坊，让游客自己動手做豆腐；挖掘道教养生文化，兴建八公祠、升仙阁，内置刘安与苏飞、李尚、左吴、伍被、田由、毛周、雷被、晋昌八公雕像，收集陈设有关八公的故事资料；宣传军事文化，建立淝水古战场微缩景观，石刻“淝水之战”、“八公山上，草木皆兵”等历史典故。修缮扩建珍珠涌泉、四顶山寺庙等景点，大力筹建景区内外星级宾馆、饭店、超市、医疗站等一系列基础设施。
（三）整合四大景区，实现寿县、淮南旅游一体化
历史上旧说“楚城三重”即廓城、相城、金城合为一体，“其周绵延曲折三十余里”。 八公山本身就是寿县古城历史文化的有机组成部分，要纳入到古城旅游的范畴。以古城景区和八公山景区为核心，覆盖安丰塘和瓦埠湖景区，构造精品旅游线路，即文化休闲体验有机融合的旅游线路。寿县与淮南应摒弃分歧，联合开发八公山，集中两地的人力、财力，整合两地的优势旅游产品（淮南的豆腐宴，寿县的豆腐特产等），实现八公山旅游资源共享。以合力打造大古城旅游和八公山豆腐两大品牌为目标，推进八公山、寿县古城二个核心景区及寿县－淮南八公山区豆腐文化线、淮南八公山区－寿县古城－安丰塘山水城线、淮南－寿县美食保健线、淮南市区－大八公山景区－寿县古城市内休闲线、安丰塘—瓦埠湖—古城区—八公山—淮南综合体验线五条精品线路建设，大力开发豆制品、紫金石制品、中药材和瓦埠湖水产品等特色旅游产品，完善八公山旅游服务区和古城旅游服务区综合功能配套，构成一个大的“山水寿城”文化旅游精品。
旅游业是国民经济的重要产业和现代服务业的重点领域，已经成为我国第三产业中最具活力的行业。寿县作为省会经济向皖西北辐射的重要门户，是承接长三角产业和资本梯度转移的必经之路，要融入省会经济圈，旅游业发展必须率先融入，首当其冲。寿县是与合肥紧邻的旅游资源大县，已被省政府纳入“两山一湖三古城”重点旅游发展框架，人文自然资源丰厚，区位优势明显，交通条件不断改善，旅游业发展面临难得的机遇、广阔的前景和巨大的市场潜力。寿县旅游综合开发刻不容缓，应在解决保护、管理、拆迁、融资等一系列问题的基础之上，合理进行规划，将古城内外资源进行整合，打造一条黄金旅游线路，充分利用自身特色，建立观光、休闲、考古、文化、生态等旅游产品相结合的国际旅游胜地。
★本文为安徽财经大学2011年大学生科研创新基金重点项目。
参考文献：
[1]发挥历史文化优势 加快旅游产业建设步伐.寿县县委文件.2010.03.04.
[2]马国伟.浅谈寿县古城的保护与利用.大众文艺(理论).2009(18).
[3]苏金成,胡媛媛.寿县民俗旅游资源的开发研究.皖西学院学报.2005(08).
[4]杨海波.浅析寿县古城人文景观的保护和塑造.青年科学.2010(03).
[5]曹素娟.对平遥古城深层次旅游开发的研究.山西财经大学.2008.
[6]关于寿县旅游业融入省会经济圈德思考.寿县政府办.
森林旅游休闲综合体及其开发探讨 篇4
(一)旅游综合体及其类型
“旅游综合体”这一概念来源于“城市综合体”,是指基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游、观光、休闲、度假等为功能导向进行土地综合开发而形成的,以高档服务配套设施为物质载体,以品质高、功能全、服务好为根本的旅游休闲聚集区。“旅游综合体”是我国旅游实践工作的首创,2008年杭州在全国率先推出旅游综合体这一业态,随后不少旅游城市和大型旅游企业、乃至于房地产企业逐渐加快了旅游综合体的建设,并结合自身特点开发出各种不同类型的旅游综合体,当前全国已出现了如杭州西溪湿地、深圳东部华侨城、长白山国际度假区等许多成功案例,影响力日益扩大。
从旅游综合体的核心吸引物,即旅游动机的角度,可将其分为生态旅游综合体、城市旅游综合体和文化旅游综合体。其中, 生态旅游综合体以自然生态资源为基础,对自然环境进行适度改造,进行低强度的开发,为游客提供生态体验、生态认知、生态保护教育等生态旅游机会,是一种可持续发展的综合体开发模式。从旅游综合体的核心功能来看,可将其分为为娱乐旅游综合体、休闲度假游综合体、会展旅游综合体和商业旅游综合体4种类型。其中,休闲度假游综合体是以休闲度假作为核心功能,在森林、山地、温泉、滨海等环境质量优越的区域开发度假酒店群, 除酒店自身配套相应商业、会展、餐饮等常规辅助设施外,还依据区域条件配备了不同类型的休闲度假设施,如养生会所、高尔夫球场、温泉浴场、马术、游艇帆船等,通过休闲设施及休闲活动组织来满足游客对度假质量和品位的追求。
(二)森林旅游休闲综合体的概念
森林旅游是发生在森林环境中的,以森林生态系统为依托开展的旅游活动。随着国民旅游休闲时代的到来和人们生态意识的不断提高,森林旅游正在从最基本的观光游览,发展为认识森林、享受森林、保护森林的旅游活动,森林旅游活动依赖于远离闹市的森林生态环境,不但应该使旅游者体验到人与自然的和谐境界,更应该是一种对环境负责的生态旅游方式。
因此,森林旅游休闲综合体是集生态旅游、休闲度假旅游为一体的森林旅游休闲产业集聚区,它依托于开发地所拥有的森林旅游资源,以休闲度假功能为主导,通过适度的环境重造,带动森林旅游产业体系与产业群体的聚集与集成,在一定的空间尺度中形成具有较大规模和多方面功能、可以满足森林旅游者观光、休闲、健身、餐饮、住宿、娱乐、购物、会议、会展、科教等全方位旅游需求的森林旅游产业集群。
在此概念的界定中有几点需要加以明确:
1.森林旅游休闲综合体应具有较为明确的核心吸引物。旅游吸引物是指对旅游者产生吸引力的各类旅游资源要素,它既包括了旅游目的地的自然资源、人文资源等有形要素,也包括了服务、历史文化、民俗风情等无形要素。作为一类特定的旅游综合体,森林旅游休闲综合体必须依托于森林生态环境,但其核心吸引物又不应仅限于森林自身,还包括了与自然环境密切相关的森林文化、生态理念、生态休闲活动、生态休闲生活方式等。
2.森林旅游休闲综合体有其特定的空间尺度。首先,空间尺度有一定范围的要求。如果空间范围过小,难以保证森林旅游相关要素在综合体内得以完整配备,易造成产业链的缺失。如果空间范围过大,又与旅游综合体土地集约化高效利用的特点不符, 也不符合生态旅游的低强度开发要求。此外,森林旅游休闲综合体应具有相对独立的空间范围,以保证旅游服务功能够顺畅地衔接。
3.森林旅游休闲综合体注重对森林旅游要素的有效配置。森林旅游休闲综合体以旅游服务作为核心功能,在特定空间范围内形成了旅游“吃、住、行、游、购、娱”等要素的聚集。不同于传统的旅游区域内相同业态的无序聚集,旅游综合体更加注重区域内旅游要素的有效配置,通过开发者的统一规划,将多种旅游服务要素在功能实现、空间布局、业态配比、建筑规模等方面进行合理控制。
二、森林旅游休闲综合体的特征
虽然“旅游综合体”这一概念出现的时间并不长,目前还没有相对统一的定义,但已有较多的研究对旅游综合体的特征进行了探讨。结合前人的研究成果和我国森林旅游的发展实际,在对森林旅游休闲综合体定义的基础上,可以将其特征归纳为以下几个方面。
(一)以森林生态资源为依托
森林中蕴藏着极为丰厚的森林生态资源,其中包括众多优美的自然景观和人类文明活动遗存的人文景观,是森林旅游产业发展的主要载体,同时也是开展生态科普教育和生态环境教育的最佳场所。森林旅游休闲综合体以森林生态资源作为核心吸引物,倡导人与自然和谐相处的生态价值观,以一切具有生态美的森林自然及文化景观为载体,能够使游客充分体验回归自然的美好感受,并进一步体会源远流长的森林哲学、森林文学、 森林美学等森林文化,以及我国传统文化中植根于森林的茶文化、竹文化、花文化、宗教文化和园林文化等,在潜移默化中提高人们的生态文化素质,起到生态教育的作用,将森林旅游提升到高品味、高层次的文化旅游层次。
(二)以休闲度假功能为主导
从单一观光旅游到综合休闲度假,旅游休闲已经成为一种生活方式,旅游综合体的出现正是这种旅游消费模式升级的必然结果。作为一个聚集复合了多项服务和功能的综合系统,旅游综合体的核心功能始终是“旅游休闲”。而作为一类特定的旅游综合体,森林旅游休闲综合体所依托的是独特的自然环境,借助森林资源所开展的令精神和身体放松的各类休闲活动,能够充分满足人们回归自然的需求,这是森林旅游休闲综合体能够提供休闲度假功能的基础。在综合体内基于泛旅游产业发展所配套的酒店、餐饮、休闲、娱乐、康体等多种功能产品,也能够进一步满足游客休闲度假过程中在食、住、行、游、购、娱、会、教等多方面的需求,更好地实现了特定区域的休闲度假功能。
(三)功能复合性
从传统旅游景区建设来看,主要是围绕着核心景观和少量的配套服务设施,旅游消费主要局限于门票,不太注重附加价值与休闲功能的打造。现代旅游综合体不仅仅是一个传统意义上的观光场所,而更是为游客提供一站式旅游服务的综合性休闲中心。森林旅游休闲综合体内部配置了酒店、餐饮、娱乐、度假、 商业、会展等多种功能,形成了不同的功能子系统,构成较为完整的旅游产业链。内部功能间的相互助益、相互促进、相互依存使综合体成为一个有机整体,比传统旅游配套设施具有更大的效能优势和更佳的旅游需求满足能力。
(四)空间连续性
由于空间资源限制或规划的不足,传统森林旅游景区中可能存在景点、酒店以及餐饮、交通、购物、娱乐、会议等设施呈单点式布局的问题,各旅游业态之间的距离或长或短,产业联系少,空间丰富度低。而在森林旅游休闲综合体的开发建设过程中,通过前期市场调研和区域规划确定好合理的空间范围和体量规模,将旅游服务功能集中于同一特定空间范围中,并协调好各功能系统的空间配置,从而极大地提高了服务效率。从另一方面来讲,综合体将不同功能在空间利用、时间利用上错位整合, 将经营活动限制在一定区域之内,有利于提高土地使用的效率, 也在一定程度上降低了人类活动对森林的负面影响,有利于对森林生态环境的保护。
(五)开发和运营一体化
不同于景区附近通过自然聚集而形成的自发的旅游产业集群,旅游综合体是一种有着严谨规划的开发模式。森林旅游休闲综合体对开发者有较高的要求,在开发建设前必须进行科学合理的规划,在有限的空间内合理配置各种服务功能。开发者需要对区域的资源条件、经济发展水平、区位交通、游客消费偏好等进行详细调研,设计一个合理而有效的开发规划,内容包括如何确定主题突出特色、如何有效利用当地的优势资源、如何设计各种产品和项目、如何进行合理的空间布局等。规划必须合理可行,方能有效指导综合体的建设和经营。开发者除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外,综合体内的其他项目如酒店、商业、娱乐项目等多通过战略合作的方式来落实具体运营。
(六)业态配比合理性
森林旅游休闲综合体由开发者进行一体化开发和运营,在规划时已统一考虑了区域内多条旅游产业链上不同产业、不同部门间的动态链接。旅游综合体的复合性表现在业态的多元化, 但这并不意味着面面俱到,而是要进行合理的业态配比。综合体内按照旅游市场需求,充分考虑不同旅游消费的特点及以便利性、时间性等因素,有计划地确定业种、业态的配比。综合体内的旅游企业之间是相关关联、相互依存、相互助益的链体依存关系,企业间的竞争是在合作基础上的竞争,避免了同业态旅游企业过度竞争的问题。
(七)服务高品质化
森林旅游休闲综合体是森林旅游开发的升级模式,为实现良好运营,在服务品质上要求做到高品质化。森林旅游休闲综合体立足于优势的资源,建设优良的硬件设施,配备优秀的管理和服务团队,设计优质的旅游产品,建设完善的内部体制机制,致力于为游客提供高品质完美服务。
(八)地方政府参与性
森林旅游休闲综合体的体量上远远超过一般旅游街区,配备了更为全面的旅游功能子系统和更广泛的旅游业态。综合体的选址、主题确定、产品内容设计、内部企业招商等都会涉及到区域发展、区域基础设施配置、区域价值提升等多方问题,这些往往都离不开地方政府的资金投入、政策倾斜等,综合体的建设及建成后的运营也往往需要借助政府组织协调社会各方力量。 因此,地方政府的参与和支持也是森林旅游休闲综合体的特征之一。
三、森林旅游休闲综合体的开发理念
(一)生态意识贯穿始终
森林旅游地具有优美的自然生态环境,是典型的生态旅游景区。因而在森林旅游休闲综合体的开发中,生态意识应贯穿于全过程。首先,在品牌定位上应突显综合体的森林生态环境,强调其生态本质。其次,应充分利用丰富的森林资源,将森林景观、 森林文化与优质服务融为一体。最后,在综合体的规划、建设和后续经营中还应充分考虑到开发对环境的影响,通过合理设计和规划,采用一定的技术手段,达到森林保护与休闲度假功能实现之间的平衡。
(二)多重要素有机融合
在森林旅游休闲综合体中,应融合旅游产业的“吃住行游购娱”各要素,具备较为全面的休闲度假设施和功能。同时也应注意,在综合体内部的功能配置、业态配比、空间利用、运营管理等方面,应根据资源条件、区域环境、市场需求等进行合理规划,不同服务要素相对均衡地分布于综合体中,从而发挥出旅游综合体的规模效应、范围经济及成本优势。
四、森林旅游休闲综合体核心功能的选择
森林旅游休闲综合体建设之前,必须先确定综合体应如何开发、经营和持续发展,也即首先应该为其选择合理的开发模式,而其中最为关键的是确定森林旅游休闲综合体的核心功能。 旅游综合体是具有复合功能的旅游休闲聚集区,但并非是将多种旅游功能进行简单的叠加,需要在核心功能定位明确的基础上,配套其他功能并体现出对核心功能的支撑作用。在进行旅游综合体核心功能的选择时,应考虑的因素包括资源价值、区位环境、利益相关者等三个维度。
(一)资源价值因素
资源价值是旅游综合体形成的基础条件。从资源价值来看, 森林旅游地具有自然和人文资源禀赋比较优势。森林旅游地中丰富的森林旅游资源,是以森林资源及森林生态环境资源为主体、其它自然景观为依托、人文景观为陪衬的、对旅游者能产生吸引力的各物质和因素的总和。森林旅游资源具有可持续性、景观丰富、生物多样性强、功能多重性、广泛的适应性等特征,为旅游者提供了不同的旅游机会。优越的森林旅游资源,能够充分满足旅游者在欣赏自然景观、养生健身、游乐休闲等方面的需求。 但从生态保护的角度来看,森林是国家的宝贵资源,对保护生态环境起着重要的作用,生态是森林旅游的第一卖点,破坏了森林的生态环境,其旅游资源的价值就无从谈起,而且对经济价值和人类的生存都会产生严重的影响。因此,对森林资源的旅游开发不宜过度,应本着生态保护的原则,统筹安排森林资源的保护和利用,努力做到不损林木、不毁林地、不改地貌、不影响野生动植物的生存和繁衍,促进森林旅游的可持续发展。
(二)区位环境因素
环境因素对旅游综合体的开发有较大的影响。从地理位置来看,森林旅游地较少分布于城市中心位置,不易受到土地资源和建筑体量等问题的困扰,可以充分开展相关设施建设。但除了少数位于城市近郊的森林旅游地外,大多森林旅游地位于城市远郊甚至偏远地区,缺少了区位交通和客源市场的优势,因而森林旅游休闲综合体的开发应更加注重其内部业态配置的完善, 应具备全面的酒店、休闲、商业、康体、娱乐等多类业态,也要注重对水、电、暖、通信、道路、公共交通等基础设施的完善。
(三)利益相关者因素
从利益相关者角度来看,在旅游综合体的产生和发展过程中,政府承担着审批、监督的职责,同时也在旅游综合体的公共基础设施建设、招商引资政策等方面具有较大的影响。在森林旅游地进行旅游综合体的开发,需要保障土地供给、基础设施和交通体系等,因此在一定程度上还需要依赖于当地政府的支持。开发者的运营综合项目的能力对综合体的发展至关重要,其应具备较强的融资能力、开发和运营能力。
旅游综合体的发展也离不开目标市场旅游观念和消费水平的支持。当前休闲度假正日益成为世界旅游业发展的主要趋势, 随着我国居民收入的提高、假日结构的不断优化,人们的休闲意识和消费能力正日益提高,我国已形成了庞大的休闲度假市场需求,对旅游功能集成的需求度也在不断增加。森林旅游地也更需要从如何更好地满足游客的休闲度假需求来考虑未来发展。
从上述几类因素来看,在森林旅游地进行旅游综合体的开发,最大的优势在于其所依托的丰富的森林资源禀赋,进一步考虑到区位环境因素和利益相关者因素,特别是目标市场因素,可以将森林旅游休闲综合体的核心功能定位为生态休闲度假———依托优势的森林旅游资源,以生态文化为基础,以高质量的有特色的度假酒店为服务主体,通过不断完善餐饮服务、休闲娱乐、体育健身、购物、会展等度假配套设施及不断开展生态休闲活动项目,让游客在全身心享受休闲度假乐趣的同时,充分地体验回归自然的美好感受,加深对森林文化的了解和热爱。
参考文献
[1]罗红宝,林锋.让旅游综合体成为旅游综合改革创新的战略抓手[N].中国旅游报,2010.12.17
[2]刘小燕.泛旅游时代下旅游综合体发展与创新机制研究[J].理论月刊,2014(6)
[3]李德明,朱生东.城市旅游综合体发展模式与对策研究[J].资源开发与市场,2012(12)
[4]吴章文,吴楚材,文首文.森林旅游学[M].北京:中国旅游出版社,2008
xx旅游综合开发项目二期主持词 篇5
持词
各位领导、各位来宾，同志们、乡亲们：
大家上午好！
今天我们在这里隆重集会，举行xx旅游综合开发项目二期（河道）工程开工仪式。在此，我代表县委、县人大、县政府、县政协四大班子领导，对xx旅游综合开发项目二期（河道）工程正式开工建设表示热烈的祝贺!向为工程开工建设付出艰苦努力的xx项目建设指挥部各相关部门和乡镇村以及施工单位工作人员表示亲切的慰问！向为项目建设给予大力支持、做出重大贡献的各位父老乡亲致以崇高的敬意！
参加今天开工仪式的有：在家的县级领导，县直各部门主要负责同志，xx项目建设指挥部办公室全体工作人员，xx镇、xx乡党政主要负责同志，项目区12个村两委干部，施工单位代表。
今天的开工仪式共有三项议程：
下面，进行第一项议程，请政府副县长 同志介绍项目情况； 下面，进行第二项议程，请项目施工单位 有限公司董事长先生发言；
下面，进行第三项议程，请同志宣布“ 旅游综合开发项目二期 工程开工”，大家欢迎！
旅游地产开发策略探讨 篇6
关键词：旅游产业；旅游地产；开发；文化
随着社会经济水平的提高，人们的需求层次越来越高，对生活的品质的要求也不断提高，旅游业开始蓬勃发展，据国家旅游局预测，2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%①，旅游业将成为新兴的国民经济的支柱产业。旅游业的投资开发范围也逐渐从一线旅游城市向二线、三线旅游城市扩展。近年来，旅游消费模式出现从观光型向休闲型转变的趋势，而房地产业作为推动城市化进程的主要力量，和旅游资源相结合，满足了人们度假区生活的需要，使得旅游地产业发展迅速。江苏省的宿迁市是江苏北部的三线城市，具有丰富的旅游资源，且目前开发程度相对较低，旅游业发展潜力巨大，选择合适的方案进行旅游地产营销对于推动地区经济发展和人民生活水平具有重要意义。
1.旅游地产和旅游地产营销
1.1 旅游地产概念及类型
目前对于旅游地产的概念在学术界尚未达成共识，不同的学者从不同的角度对其进行了定义。从环境特征的角度而言，樊志勇认为旅游地产是所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产；从经营方式的角度而言，刘艳旅游旅游地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能②。旅游地产的开发和营销模式有别于一般的房地产项目，它是通過发展当地的旅游业使得该地块增值吸引对地产的持续投资，从而推动旅游产业的发展的。
根据旅游地产所有权和使用权的不同，邹益民和孔庆庆等人将旅游地产分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目四种类型；根据旅游地产的不同功能，刘艳将其旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四类。
1.2旅游地产开发存在问题
旅游地产是新兴的产业，其地产开发模式是以旅游资源为依托的，依然面临着许多问题：
（1）由于国内开发商和投资者对旅游房产的认识不够，因此，难以对旅游房产进行准确定位、推广、商业和设计合理的经营管理模式。另外，我国对旅游地产开发对于如何将别国的经验本土化认识不够，盲目开发会造成资源的浪费与环境的破坏。
（2）大多数旅游地产开发项目属于分散经营，没有考虑到品牌效应和可持续发展利益，在开发中存在短期行为。由于缺乏市场准入和行业监管，有些旅游地产开发成为开发商“圈地”的一种形式，造成了旅游地产市场的混乱和低迷。
（3）旅游地产是一种后验性商品，只有通过消费者的亲自消费才能体验这种房地产的品质、功能和相应的服务，并且在消费过程全部结束时，才能对其所购买的旅游房地产做出准确的判断和评价，在购买之前消费者很难收集到有关的信息。
2.江苏省宿迁市骆马湖景区旅游地产开发策略
2.1 江苏省宿迁市骆马湖景区旅游资源概况
骆马湖有着悠久的文化历史，是江苏省四大湖泊之一，历史上也称为乐马湖、洛马湖、马乐湖。湖区直线长27余公里，平均宽13公里，总面积375平方公里。湖底高18-21米，水库容量75亿平方米。具体范围北起堰头村，南至洋河滩闸口，西连中运河，东临马陵山。骆马湖的水多来自沂蒙山洪和天然雨水，宿迁市没有工业污染企业，因此湖内水体清澈透明，达到国家二类水的标准。丰裕的水资源和生物资源使得骆马湖成为江苏省苏北水上湿地保护区。骆马湖的湖心岛戴场，四面环水，独具苏北水乡的风情，鱼肥味美，被成为“东方小威尼斯城”，旅游产业开发潜力巨大。
2.2 骆马湖景区旅游地产开发困境
骆马湖景区的旅游地产开发还相对落后，同时其潜力也是巨大的。目前主要存在以下及方面问题：首先，由于宿迁市的经济实力在江苏省而言比较弱，当地的旅游业并没有真正发展起来，近五年来才对骆马湖周边做了一些开发，但没有深度挖掘，景区的推广力度不够，外界对其一无所知，很难吸引到投资者；其次，宿迁市位于江苏北部，距离一线、二线城市距离较远，超过一个小时的车程，汽车为主要出行工具，且没有单独的机场，高铁站距离宿迁市区还有40分钟的车程。出行不便使其很难吸引到外地游客；此外，骆马湖景区旅游地产的服务、经营水平比较落后。目前景区还处于比较原始的状态，经营方式不够规范，缺乏专业的管理团队，基础设施建设不够完善，难以给消费者提供全面、周到的服务。其房地产业发展惨淡，房价偏低，供大于求，旅游地产的消费者主要为当地居民，目标市场定位不明确。
2.3骆马湖景区旅游地产开发策略探讨
从市场环境来看，该地区旅游资源丰富，生态环境良好，适合居住，但是旅游地产开发强度总体偏低。而骆马湖景区旅游地产的产品优势：（1）成本低廉。骆马湖景区位于宿迁市郊，地价较低，旅游地产开发成本较低。（2）旅游资源丰裕度高，生态环境好，舒适度高，旅游资源具有很强的地方特色。（3）旅游地产容积率偏低，开发空间巨大。（4）景区历史悠久，文化底蕴深厚，有利于品牌塑造。根据其产品优势，可以采取以下开发策略：
①产品开发策略。骆马湖景区旅游地产产品首先应以景区住宅、假日酒店、康体娱乐区、主题公园的形式进行开发，以适合当地居民居住和周围游客短期游览；其次，由于客流量较少，游览范围较小，不会很劳累，因此会吸引部分老年游客，在对旅游地产产品营销时应多考虑老年消费者的偏好，采用银发营销策略，比如宿迁市地多人少，可以开发投资一些楼层较低、视野开阔的老年度假村。周边游客自驾游居多，还应突出停车便捷、出行通畅的优势吸引消费者；此外，骆马湖景区的文化底蕴还没有被深度挖掘，应大力宣传其西楚文化，在开发设计时，可以运用文化营销策略，注重对文化的延续与继承，挖掘其经济潜力，做到可持续性发展，将文化特色作为产业开发的指导原则。
②价格开发策略。骆马湖景区收费项目不多且门票价格低廉，游客大多是当地居民和周边城市的居民，经济实力总体偏弱，可以采取低价格的开发策略。湖边和低价的价格策略会吸引消费者购买景区住宅，也有利于产权酒店和时权酒店的销售。消费者还为看中资源优势背后的地产增值空间，会对其有个理想的投资预期，商家可以针对消费者的预期心理进行针对性的地价营销策略。
③营销渠道和促销手段。要结合目标市场的状况、旅游地产产品的特殊性和企业自身的条件和外界的环境制度选择合适的营销渠道。由于骆马湖景区的知名度较低，要联合媒体加大广告的推广力度，抢占市场先机，可以利用其文化，举办一系列文化节吸引外资企业，也可以利用其自然资源举办美食节、园博会等宣传骆马湖景区的旅游资源，带动当地旅游地产的增值，还可以举办各种目的地特有的旅游活动，给游客营造具有苏北风情、西楚古韵的游览体验和生活方式，结合产品和价格策略进行旅游地产开发。（作者单位：南京财经大学）
注解：
①王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸
②邱守明.旅游地产研究综述[J].旅游经济，2012（5）
参考文献：
[1]丁姗.中国旅游地产开发研究[D].复旦大学硕士毕业论文，2009（5）
[2]徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考[J].宏观资讯，2006（9）
[3]余淮军.基于景观导向的旅游地产规划研究[D].南京林业大学硕士学位论文，2007（6）
[4]梁媛，何宏丽.论旅游地产形象的塑造与传播[J].新闻知识，2011（10）
关于光明水库旅游综合开发的设想 篇7
1 光明水库开发的总体设想
以光明水库为依托, 以周边景区为载体, 规划建成“一带六区一线”的综合旅游区。其中“一带”指环光明水库生态保护带, “六区”分别指亲水休闲区、湿地景观保护区、乡村生活体验区、法云山宗教文化游览区、坝后休闲垂钓区、龟山风光游览区, “一线”指红色旅游线。
1.1 环光明水库生态保护带
区域范围:环光明水库。
主要资源依托:光明水库秀水、沿线自然风光。
1.2 亲水休闲区
区域范围:光明水库水面, 常年13000亩。
主要资源依托:光明水库水面及沿岸, 光明水库景观公园等。
1.3 湿地景观保护区
区域范围:光明水库东南部湿地区域。
主要资源依托:光明水库东南部湿地生态景观区、各种水生禽类。
1.4 乡村生活体验区
区域范围:光明水库南部。
主要资源依托:主要包括光明水库沿岸乡土植被绿化区、特色林果蔬菜大棚采摘区、渔家乐、乡风民俗。
1.5 法云山宗教文化游览区
区域范围:法云山。
主要资源依托:根据历史遗迹和记载重新修建法云山东南的云露庵, 恢复三月三庙会。将法云山、正觉寺、云露庵和明海阁统一整合为一个以法云山为地理标志, 山下云露庵、山上正觉寺、观景明海阁的宗教文化体验区。
1.6 坝后休闲垂钓区
区域范围:光明水库大坝下游。
主要资源依托:坝后鱼塘, 适宜开展休闲观光、餐饮、垂钓。
1.7 龟山风光游览区
区域范围:谷里镇龟山。
主要资源依托:龟山、蘑菇石、龟鼻峰、鬼风口
1.8 红色旅游线
区域范围:小协镇、刘杜镇
主要资源依托:围山庄抗日自卫反击战遗址、山东省委会议地址碑等。
2 光明水库旅游综合开发的可行性与必要性
2.1 旅游资源丰富
水库东岸的法云山, 因“有异僧说法而生云”得名, 被称为新泰古八大景之一。山之阳半山腰的正觉寺, 始建于北宋末年, 占地2400平方米, 寺内有大雄宝殿、金刚殿和关岳合祠等殿堂, 西南有为纪念明海法师而建的明海阁与其遥相呼应。水库西南的龟山, 山形酷肖首东尾西的巨龟。龟山虽不甚高, 但峻拔险峨, 尤以石奇而闻名。《诗经》“奄有龟蒙”之“龟”即指此山。春秋鲁定公十年 (前500) , 齐鲁会于夹谷 (今谷里镇) , 齐人归鲁龟阴田, 即此山北面之平原, 后因孔子曾经登临并赋《龟山操》而名声大振。水库周边红色旅游景点集中, 围山庄抗日自卫反击战遗址、山东省委刘杜会议地址碑、刘杜“地下医院”旧址、刘杜革命烈士陵园、刘杜育才小学旧址、刘杜新华医院地址碑、南横山战斗遗址、大协日军炮楼和部分英烈名人故居等, 点线有序。
2.2 交通条件便利
临近京沪高速公路新泰南和新泰西两个出口, 蒙馆公路和磁莱铁路从坝后穿过, 新泰中路西延已基本与环库公路相连。光明大桥“长虹卧波”之美景, 成为周边群众休闲度假的好去处。
2.3 光明水库旅游综合开发依托独特的地域优势, 充分挖掘
和利用旅游资源, 科学规划旅游产业, 加快旅游景区景点建设, 以旅游业的发展壮大, 必将推动当地经济的快速、可持续的发展。
2.4 光明水库旅游综合开发有利于资源保护与利用, 光明水
库旅游资源丰富, 两岸的湖光山色、自然湿地、古树名木、动植物种群等都是得天独厚和不可再生的, 能使这些珍贵的旅游资源得以永续利用;综合开发可充分促进社会劳动力就业, 旅游促进就业容量大、对各种层次的劳动力都有很大需求, 光明水库旅游综合开发必将吸纳更多的 (下转第318页) (上接第321页) 富余劳动力就业:综合开发有利于对外开放和招商引资, 旅游业快速发展, 外来游客数量增加, 可使景区属地的知名度大大提高, 可开发项目必然增加, 从而将会吸引更多外来资金的投入, 通过发展旅游业和对外开放, 调整当地的产业结构, 促进当地经济的发展。
3 光明水库旅游综合开发应注意的问题及建议
3.1 水资源的保护
光明水库作为泰安市的重要水源地, 开发要合理有度, 以水体不受污染为前提。要成立专门的管理机构指导旅游开发内容, 并对已开发项目进行跟踪调查取证, 切实保护水体不受污染。尽量发展生态旅游、环保旅游、绿色旅游等。发展这些旅游项目不仅能使游客领略自然的优美, 人类的伟大, 更能激发游客保护水资源, 爱水, 亲水, 维护生态平衡, 坚持人与自然和谐相处的意识。尽量把发展旅游项目和保护水资源结合起来, 保证水资源合理有效的利用, 这才是根本之所在。
3.2 水工程安全
现在国家对重点水工建筑物的保护力度逐步加大, 这和发展旅游似乎有点矛盾。况且工程设施是光明水库存在的前提, 在进行开发的同时, 一定要加强对水工建筑物的保护力度。同时也应加强工程维修养护力度, 保持工程面貌整洁, 可观性强, 富有人性化, 这也是发展旅游的基础。
3.3 正确认识发展旅游业的前景
旅游导向型土地综合开发研究进展 篇8
自改革开放以来, 我国的旅游业发展经历了由政治接待性旅游、市场化旅游、观光旅游逐渐到休闲度假旅游的转变与提升过程。2013年, 旅游业被纳入国家战略体系, 国民旅游休闲的发展目标为:到2020年, 职工带薪休假制度基本得到落实, 与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本形成[1]。随着旅游业的发展转型与游客的旅游需求复杂多样化, 旅游土地开发问题日趋复杂, 产业结构升级成为我国旅游发展面临的主要问题之一。
在旅游和地产行业的不断发展, 以及旅游市场需求和房地产企业发展的共同驱动下, 一种复合的旅游土地综合开发模式逐渐产生, 即由旅游产业与房地产业紧密结合而产生的, 较大规模 (数平方公里至数百平方公里范围) 的, 以其旅游吸引物以及配套服务设施作为导向的, 并能够融合会展购物中心、户外运动、休闲度假地产等多功能的、新型的土地综合开发模式。本研究就国内外关于旅游导向型土地综合开发的研究进行了总结与整理, 并对未来新思路的研究进行了展望。
1 国外相关研究
旅游导向型土地综合开发模式为中国特有的概念, 国外相关研究多围绕旅游综合体、土地综合利用效率等方面展开, 且多善于运用各类模型等数理方法进行分析研究。
1933年, K.C.Mcmurry发表了旅游地理学的开世之作———《游憩活动与土地利用的关系》一文, 与旅游业发展相关联的土地利用问题从此成为研究者关注的问题。20世纪70年代, 产生于西方城市的复兴浪潮使得城市中心有机复合得到人们的重新认识与重视[2], 美国的城市土地学会于1976年提出“混合使用”理论, 即通过对城市中心的土地进行混合的使用, 能够较大程度地激发出城市的活力, 提高土地的使用效率, 并且这种理论也被广泛的应用到实践当中去。20世纪80年代, E.H.Zeidler从城市历史文脉的角度研究了建筑综合体[3], 城市文脉有机融入到建筑综合体建设中的做法能够在保持其自身特色的同时使当地历史文化得到保护。国外城市综合体中堪称城市多功能复合典范的有“洛克菲勒中心” (美国) 、“拉德芳斯” (法国) 、“六本木” (日本) 。
当代研究中, M.C.Markwick[4]以马尔他为例, 分析了高尔夫球旅游业发展中的困境, 并对利益相关者提出建议, 通过制定利益模型以应对复杂的关系;D.Lacitignola[5]提出了模仿社会生态学构建持续性的旅游系统;S.Kytzia[6]运用基于区域投入产出 (Input-output) 模型的方法, 以瑞士阿尔卑斯山旅游胜地达沃斯为案例, 探讨了如何使旅游目的地的土地利用更加有效, 模型预测土地利用效率的关键因素为旅客的经济影响、占用强度以及单位面积覆盖的住宅和酒店密度, 且空间规划、建筑设计与设施管理在改善旅游业用地效率中发挥了重要作用;M.Richard[7]从文化系统角度分析了葡萄酒旅游产品与景观、旅游综合体的发展。
国外学者的研究中并未直接提及旅游导向型土地综合开发一词, 研究多为案例研究, 针对不同项目区域, 运用模型等数理方法对旅游、土地利用问题进行分析, 并提出对策。
2 国内研究现状
我国学者对旅游导向型土地综合开发的研究始于2010年, 相对于丰富的实践案例较为滞后, 相关的研究涉及城市空间的优化、旅游房地产的开发、旅游景区的土地综合开发等方面, 定性分析多于定量分析。
2.1 概念解析
旅游导向型土地综合开发。2010年, 吴必虎通过对土地综合开发模式的大量观察与调查, 首次提出了旅游导向型土地综合开发 (Tourism-Oriented Land Development, 简称TOLD) 的概念[8]。TOLD, 或谓旅游导向型土地综合开发, 是指在一片相当大规模的地区范围 (从几平方千米到数百平方千米) 内, 以旅游开发为先导和主要功能方向, 并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。作为一种复合型的土地开发方式, 它拥有一种或者多种的主题, 通过创新开发、补充开发旅游资源的方式, 能够兼容旅游及非旅游的活动, 并能融合休闲、度假、娱乐、游憩、运动、商业等多重功能。该开发方式最终结果表现为塑造出能够兼容旅游用地全新旅游功能与非旅游用地多重的旅游功能的一个TOLD地区。TOLD的提出, 为我国旅游业及土地利用开发提供了新思路。
旅游综合体。2004年, 平文艺首次提出旅游综合体 (Tourism Complex) 概念, 认为旅游综合体是指一种区域性综合组织, 区域之间通过合作与联盟的方式构建一个推进区域旅游业共同发展的综合体[9]。其后, 卞显红[10]、毛润泽[11]等分别从旅游产业集群、旅游集聚区的角度进行了研究, 该时期旅游综合体概念基本可概括为一定的空间范围、旅游要素以及各要素之间相互依存的关系。伴随TOLD模式的提出, 旅游综合体的含义得到了进一步丰富与拓展。陈雯婷等[12]认为, 旅游综合体为一个特定的场所或旅游空间内, 满足消费者各种需求并提供全方位立体式服务;吴必虎[13]指出, 旅游综合体是借鉴城市综合体而产生的一种新兴的旅游导向型土地综合利用方式, 在人工景区开发中兴起, 拓展至城市的土地发展领域;通过旅游产业与非旅游产业的关联整合, 旅游综合体有望成为旅游地段与城市土地发展的一种有效方式;借助新增、关联、置换、协调、储备等的途径, 具有域内更新、域外联动、综合统筹共3种开发形式, 其在功能结构、选址特征、运营模式方面促进主题公园与主题景区的发展。
旅游综合体是旅游导向型土地综合开发的载体与呈现, 两者既有联系, 又有区别。笔者认为, 立足我国休闲度假市场规律和资源条件, 创建在城市和景区周边的综合的旅游度假综合体, 或谓TOLD综合体[8], 将作为一种休闲度假旅游地主导的发展模式, 符合我国的实际情况。
2.2 文献研究状况
截至2015年6月, 以“旅游导向型土地综合开发”为关键词在中国知网进行全文检索, 共检索到论文515篇, 相关论文共72篇。其中, 硕士论文12篇, 博士论文7篇, 期刊论文42篇, 报纸11篇。
学位论文中, 直接相关的硕博学位论文研究始于2012年, 总体数量较少 (见表一) 。蒋羿[14]以旅游产业为导向, 结合理论分析与湘湖景区案例分析, 提出旅游产业导向型近郊景区更新规划的框架;付海燕[15]以TOLD模式为指导, 对旅游房地产的开发应用问题进行了研究, 以中等城市金华市的四个旅游区为例, 进行了深入分析, 并提出其相应旅游房地产的发展构想;吴丹[16]基于城乡统筹背景下, 通过案例分析与调查, 提出了旅游导向型村镇规划的策略与编制优化;魏宁[17]以TOLD住区 (TOLD模式引导下的旅游地产型住区) 为研究对象, 结合福州贵安东雁综合住区的实践, 提出了针对性建设措施;孙吉亚[18]通过要素界定与定性分析, 以密云捧河岩村为例进行了案例研究, 提出旅游导向型乡村景观的规划思路与优化措施;隆祺琪[19]以主题公园为研究对象, 从旅游景观角度分析了其成功因素与存在问题, 提出旅游房产型主题公园的发展建议。关于旅游导向型土地综合开发的学位论文总体数量较少, 且多为理论—实证分析型, 研究内容涉及旅游房地产内容较多, 而关于城市空间、旅游景区土地综合开发的研究较少。
期刊论文多从概念、类型、特征等方面展开。吴必虎[2]提出“旅游导向型土地综合开发” (TOLD) 概念, 指出TOLD模式的形成机制包括主题旅游区塑造、地方政府与土地开发商双方合作、房地产旅游业联合发展、公共产品与私人商品组合开发四大类;根据旅游资源的特点, 分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发以及娱乐导向型多元开发三种类型;TOLD模式有四大表现特征, 分别为围绕特定主题、提供多种产品, 面向多元市场、允许腹地外复制, 娱乐功能为主导、房产收益作支撑, 资金依赖性强、率先进入者赢。袁昆昆[20]针对郑州市构建其TOLD模型, 并通过历史文化创意旅游综合体、游憩商业综合体等表现形式, 为郑州市旅游发展提供理论指导。石洁[1]在对“新型城镇化”进行解读的基础上, 探讨了通过旅游业带动城镇化发展的“产城一体化”策略。
出版的专著中, 吴必虎等对旅游型城市化理论及案例做了一定的分析, 目前我国大多数城市采用工业化城市道路, 其他有如北京等的政治城市化, 上海、广州等的商业城市化[21], 城市化模式较为单一。
通过对文献资料的检索与查阅, 总体上看, 当前学者对旅游导向型土地综合开发的研究方向多集中在旅游房地产方面, 应用该理论指导城市空间优化、旅游景区土地综合开发的研究较少, 高技术产业发展与中国城市化将是21世纪世界经济增长和社会发展的两大重要驱动因素[22], 中国的城市化问题对中国乃至世界都意义重大, 今后该研究领域有待于进一步拓展;针对旅游导向型土地综合开发的理论体系研究不够充分, 多停留在基本概念、类型、实例分析等方面。
2.3 开发模式类型
通过对文献资料及现有案例的分析, 根据依托旅游资源的特点, 总结出目前旅游导向型土地综合开发模式的类型主要有历史文化资源驱动型、生态驱动型、主题公园驱动型、体育休闲运动驱动型、多重旅游主题驱动型等, 各开发模式的特点、功能、参与主体等特性见表二。
2.4 产业模式与业态设置
产业模式一般是指产业集聚发展模式, 是产业在发展过程中形成的独特方式方法, 不同类型的开发模式应根据其具体的产业设置不同的产业模式。当前关于旅游导向型土地综合开发中产业模式的分析较为模糊, 与商业模式有所混淆, 有待于系统研究。
业态是指针对特定消费者特定的需求, 按一定战略目标, 具有选择地运用商品经营结构、价格政策、店铺形态、店铺位置、店铺规模、销售服务、销售方式等经营手段, 来提供服务与销售的一种类型化服务形态[23], 商业业态就是商业经营的状态与形式[24]。TOLD地区的业态设置策略应为:兼顾地域特点, 针对不同目标客户如中高消费群、普通消费群、大众消费群等, 规划特色餐饮、饰品、艺术品、文化类等多种风格的经营业态, 打造主题公园、户外运动营地、酒店等服务业态, 以创造丰富多彩的休闲消费形式。
2.5 运营模式
对旅游导向型土地综合开发而言, 由于其参与主体为旅游消费者, 其主要功能是为消费者提供多元化服务, 因此运用模式中的市场营销部分尤为重要。此外, 适当的投融资模式和招商经营模式也是保障旅游导向型土地综合开发能够顺利运转的重要方面。
2.5.1 市场营销
市场营销是指通过经营与消费者的关系, 使得企业组织和其利益关系人都能获得益处的一种组织程序或管理过程[25,26]。对旅游业而言, 市场营销应该以满足游客的需求为宗旨, 以旅游市场变化为依据, 策划出顺应时代、迎合需求的旅游活动, 设计出适销对路的相关旅游产品[27]。具体应通过客源市场分析、目标市场定位、市场营销策略等方面展开。
(1) 客源市场分析。本研究分析的客源市场可具体为旅游客源市场, 作为旅游业基本要素之一, 稳定、广泛的客源市场可谓旅游业能够顺利发展的一个必要条件[28]。应运用数据分析与比较方法对旅游客源市场的分布特点进行分析, 依据旅游市场的有形属性与消费者行为特点等对客源市场进行细分, 并根据不断变化的市场需求对旅游客源市场发展趋势进行分析、预测, 以期为旅游导向型土地综合开发的客源市场分析提供第一手资料。
(2) 目标市场定位。旅游导向型土地综合开发中, 目标市场的定位应以客源市场分析为基础, 选择分别以市场的分布特点和以市场细分为基础的定位策略[28]。具体地, 在定位策略的指导下, 可选择合适的目标旅游市场模型, 为旅游导向型土地综合开发的目标市场定位提供定量分析依据。
(3) 市场营销策略。目前, 对于旅游导向型土地综合开发中市场营销方面的学术研究与案例分析, 大多简单分析出品牌战略、体验式营销、创新主题、合理设置门票等孤立的营销策略, 未形成较为系统的分析研究。根据4P营销理论[29], 即产品 (Product) 、价格 (Price) 、销售渠道 (Place) 、促销 (Promotion) 四个基本策略的组合, 旅游导向型土地综合开发应形成其特有的一套市场营销策略, 即产品策略、价格策略、销售渠道策略和宣传促销策略[30]。产品策略中, 对旅游产品的种类、样式、质量、规格、品牌等加以组织与运用;价格策略中, 运用各种定价方法与技巧对门票以及其他服务项的基本价格和折扣价格进行控制;销售渠道策略中, 将分销有关的渠道覆盖面、商品流转环节、中间商、网点设置以及储存运输等可控因素的组合和运用;宣传促销策略利用各种信息传播手段刺激消费者购买欲望, 促进产品销售的方式来实现其营销目标, 其中包括对与促销有关的广告、人员推销、营业推广、公共关系等可控因素的组合和运用。
2.5.2 投融资模式与招商经营模式
目前, 针对旅游导向型土地综合开发中的投融资模式与招商经营模式的理论研究较为有限, 应以经济学为基础, 探索适合本地实情的投融资模式;应转变观念, 打造良好经营环境以吸引外商, 实现社会效益与企业效益的有机结合, 使生态效益与经济效益获得平衡。
在案例研究中, 例如西安曲江新区, 在面临资金不足之初, 通过土地经营、流程再造以及一次性征地、配套和规划、分批次招商拍卖的方式, 使资本运作、资源整合, 最终实现“四资”———资源、资产、资金、资本的有效流转与良性循环;以服务为基础, 以经营为灵魂, 以品牌共享为招牌, 形成其独特的招商模式。
3 国内实践案例分析
目前, 国内运用TOLD模式开展的项目中涌现出一些成功的案例 (见表三) , 较为典型的有:西安曲江新区、杭州西溪湿地、深圳东部华侨城、深圳观澜湖高尔夫项目、沈阳棋盘山、杭州宋城休闲博览园、成都国色天香、常州中华恐龙园、三亚南山大佛、无锡灵山大佛三期、桂林乐满地、芜湖方特世界、珠海海泉湾等等[31]。
旅游导向型土地综合开发的成功案例, 基本都具有以下特性:良好的区位交通条件、独特的本土资源、明确的开发类型以及丰富的营销策略等。绝大多数能够依托其当地的历史文化资源或生态资源等, 以本区域的自然、人文环境为基础, 形成较为明确的开发类型, 围绕一个中心目标进行合理地产业板块设置, 将观光或体验式旅游、休闲度假以及地产较好的结合, 整合各类资源与空间, 通过品牌战略、大型活动、立体推广等营销策略, 使土地得到最大化利用, 产生较为可观的生态效益、经济效益与社会效益。
因此, 由案例可总结出一条旅游导向型土地综合开发的成功途径, 本地资源是依托, 地域条件是基础, 开发模式是关键, 产业、运营是保障, 最终创造出符合生态效益、社会效益、经济效益的TOLD地区或TOLD综合体。
4 存在问题与发展趋势
4.1 存在问题
目前, 我国旅游导向型土地综合开发过程中出现了部分问题, 亟待我们运用科学的理论指导与切实的实践经验来解决。
4.1.1 理论研究方向局限, 定量分析较少
当前国内的土地综合开发利用缺少必要的理论支持, 更缺少相应的管理政策。受国内房地产热潮的冲击, 学者的研究更多集中在旅游房地产方面, 而对于城市空间的优化以及旅游景区土地综合开发规划的研究较少, 且多为定性分析。今后应积极借鉴国外相关研究中的模型等数理方法, 进一步定量研究如何在旅游导向型土地综合开发的视角下对旅游景区、乡村旅游等问题进行全新的解读, 这值得更多学者的关注。
4.1.2 产业模式与运营模式研究薄弱
通过对现有文献资料以及案例的分析与总结, 可知目前旅游导向型土地综合开发中, 其产业模式与业态设置、运营模式等概念界定模糊, 相关研究较为薄弱, 多为简单的措施分析, 对经济学等理论基础缺乏深入的认识。应从业态设置、市场营销 (客源市场分析、目标市场定位、市场营销策略) 等方面进行深入分析, 以期形成针对于旅游导向型土地综合开发的较为系统的产业模式、运营模式分析思路。
4.1.3 部分地区土地财政依赖性较大
2013年以来, 我国的常州、贵阳等地蔓延出新城区空置率过高的“鬼城”现象, 其配套设施与主导功能严重失衡, “鬼城”蔓延的根源在于各地对土地财政的依赖。在我国中部不发达城市和沿海未形成产业支撑的开发区, 地方政府对土地财政的依赖仍然较为严重, 依赖其追求单一的经济增长目标。如此导致现有的公共资源保护和利用模式存量闲置、效率低下, 不能满足广大人民群众休闲度假需要。
十八届三中全会后, 一系列的深化改革措施将对我国的城镇化发展带来深刻影响, 城市旅游的可持续发展也必将面临改革。未来城镇化的发展将更多依赖于服务业, 旅游业作为最为活跃和重要的领域, 将以旅游作为引导, 通过投资与开发之间的合理运作, 为地方经济与生态带来可持续发展的效益。
4.2 发展趋势
2014年8月, 国务院发布了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》, 强调了在编制、调整土地利用总体规划时, 应注重考虑相关的旅游项目空间布局与建设用地要求;改革、完善用地管理制度, 将土地差别化管理和旅游供给结构调整结合起来;进一步推动旅游开发向集约型方向转变, 更加注重资源能源的节约、生态环境的保护以及文化的传承与创新, 最终实现土地利用可持续发展的长远目标[32]。在良好的政策与社会环境中, 未来旅游导向型土地综合开发将迎来更多新的契机, 应把握住关键发展点, 创造出生态效益、社会效益与经济效益共赢的旅游目的地。
4.2.1 构建分析模型, 强化定量分析
当前国内的旅游导向型土地综合开发的相关研究, 感性多于理性, 定性分析多于定量分析。国外相关研究中的数理模型分析方法值得我国学者积极借鉴, 如通过区域投入产出模型预测土地利用效率的关键因素, 将旅客数量、旅客行为、建筑密度、空间营造等因素的影响程度加以量化, 为进一步探讨旅游目的地的土地利用率提供依据。
4.2.2 充实研究内容, 多途径开发
城市空间优化研究。目前我国较为单一的城市化模式难以满足城市发展进程的需要。我国各城市亟待以全新的、复合的发展模式为城市提供转型动力, 旅游导向型土地综合开发能够为城市提供旅游导向型城市化的新思路。今后将在城市区域空间特点分析的基础上, 探寻在城市中打造富有特色的游憩商业区、环城游憩带、文化商旅区、特色旅游园区等途径, 以优化、整合城市空间。
旅游景区研究。随着人们生活节奏的不断加快, 人们对于休闲、度假的需求日益增加, 使得旅游景区的规划与开发面临新时代的新挑战。当前各地旅游景区频现假期游客爆满、交通拥堵、景区与游客之间发生冲突的事件, 日益增加的游客量与不断多元的游客需求给旅游地开发者与管理者提出了挑战。面对现状, 未来应在分析、总结游客出行目的、旅行方式、旅游区域偏好等市场需求特征的基础上, 把握旅游规律, 选择适合本地实情的开发模式、设置适度合理的产业模式、营造符合时代发展的旅游空间。
4.2.3 注重旅游业中的文化传承
国家旅游局自1992年以来每年推出的“旅游主题年”活动, 有效推动了市场推广的统筹, 吸引了大量国际游客, 引导了行业的发展。2015年是“美丽中国———2015中国丝绸之路旅游年”旅游主题年, 于1月8日在西安大明宫国家遗址公园启动, 在丝绸之路旅游资源与产品展示的同时, 弘扬了丝绸之路的历史与文化内涵, 有利于深化丝绸之路沿线区域的国际旅游合作与推广。五千年的灿烂文明成就了我国深厚的历史文化底蕴, 各地应充分挖掘当地文化内涵, 打出文化传承与创意的特色牌, 大力发展历史文化资源驱动地块开发, 结合打造主题公园, 在多元的旅游业发展中寻得一席之地, 不断扩大国际影响力, 使旅游地开发内涵更加丰富。
4.2.4 建立旅游导向型土地综合开发研究思路
目前, 旅游导向型土地综合开发的研究缺乏一套较为系统、完整的思路, 本研究在大量文献资料与案例的基础上总结出一套旅游导向型土地综合开发的研究思路或流程 (见图一) , 以期为今后的旅游导向型土地综合开发研究提供一定的借鉴。
基础和依托———在确定规划范围的基础上, 充分调研、总结本地现有文化、生态、旅游等资源, 分析该地区的区位交通条件;关键———确立适合当地的开发模式, 如历史文化资源驱动型、生态驱动型、主题公园驱动型、体育休闲运动驱动型、多重旅游主题驱动型等;保障———在整合相关资源与空间的基础上, 根据不同开发类型, 设置合理的产业模式与业态设置, 构建完整的运营模式, 充分分析市场需求特征、完善市场营销, 创新投资融资模式与招商经营模式;最终目标———创造出符合生态效益、社会效益、经济效益的, 土地利用最大化的TOLD地区或TOLD综合体。如图一所示。
5 结束语
目前我国的休闲度假旅游日渐兴盛, 数量众多的中产阶层在未来将会成为我国休闲度假的主要消费者, 人们对于旅游目的地的要求更为复杂与多元, 旅游地的发展阶段与开发模式与旅游产业升级之间存在着一个相互冲击与适应的过程, 如何更加合理、高效地开发度假地成为事关社会健康发展的重大问题。
旅游综合体开发 篇9
实现水利风景区的现代化规划与建设,科学制定水利风景区旅游开发战略以及参与国家水利风景区等级评定等相关工作,不仅要全面科学研究水利工程建设区域内的生态环境特点、区域社会经济发展状况以及当地旅游资源及旅游开发程度,更要科学评价水利工程建设区域的环境质量以及旅游发展潜力,这也是科学利用水资源、促进水利风景区可持续发展的重要手段[3]。目前,学术界对旅游环境质量评价的研究已经相对成熟,特别是在旅游环境质量评价指标体系构建方面,但结合水利风景区内水利工程特色及水资源利用开发方面综合评价研究较少。现在水利风景区的学术研究主要涉及3个方面:①结合国家或者省部级单位的等级评定工作,构建科学评价水利风景区综合等级的指标体系。②科学规划水利风景区各项功能及旅游特色开发。③针对具体某一类水体表现形式或水利设施进行环境质量评价,未能区分出水利风景区这一特定景区类型与其他旅游景区的关键不同。目前对于水利风景区旅游开发潜力综合评价相对较少,这是今后水利风景区学术研究的重要方向之一[4]。
以淮安市4家国家级水利风景区———三河闸水利风景区、淮安水利枢纽风景区、淮安市古运河水利风景区、淮安市樱花园水利风景区为研究对象,构建淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力评价体系,基于AHP-模糊综合评价模型对淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力进行综合评价,旨在为促进淮安市水利旅游事业健康有序发展提供建设性意见。
1 研究区域及方法
1.1 研究区域概况
淮安市位于江苏省中北部,古淮河与京杭大运河交点,江淮平原东部,地处长江三角洲地区,区域内大小湖泊纵横,河湖水网密布,大小湖泊遍布,有著名的五大淡水湖之一的洪泽湖,还有各类中小型湖泊,如白马湖、高邮湖、宝应湖等,更有9条河流横贯淮安境内,包括著名的京杭大运河,以及在苏北农业灌溉中起重要作用的淮沭新河、苏北灌溉总渠等。淮安市平原面积占总面积的69.39%,湖泊面积占11.39%,丘陵岗地面积占18.32%,是典型的平原水乡。
自2004年国家颁布实施《国家水利风景区管理条例》以来,全国各省、市、地区积极推进水利风景区规划建设,不仅注重将水利工程与自然景观科学融合,而且结合区域生态环境以及人文历史等特点,科学建设具有区域特色的水利风景区。淮安市抢抓国家大兴水利、加快水生态文明建设的战略机遇,科学融合水利风景区内水资源景观优势,积极推进水利风景区建设,实现了水利风景区建设从无到有、快速发展的目标,先后创建了三河闸水利风景区、淮安水利枢纽风景区、淮安市古运河水利风景区、淮安市樱花园水利风景区等4个国家级风景区以及7个省级水利风景区。水利风景区建设是现代水利建设不可或缺的重要元素,更是促进地区经济、环境协调发展,实现可持续发展的重要手段之一[5]。
1.2 层次分析法
1.2.1 建立多层次评价模型与比较判断矩阵
多层次评价模型的核心在于将多维复杂问题划分为由不同元素构成的元素单元组,再根据元素单元组建立多层级评价模型,从而确立相邻层次之间的隶属关系。多层次评价模型的判断矩阵主要将每层次的元素与上一层次的相关元素进行对比,并以此建立判断矩阵,具体形式为[6]
判断矩阵A-B=(Bij)n×n的特点主要有以下3点:
式(1)中Bij表示将特定层元素A与其相关的上一层次元素对比后,得出元素Bi相较于元素Bj的重要性程度的标度。实证过程中一般采用1~9标度方法进行元素重要性比较研究。
1.2.2 计算单一准则下元素的相对权重及其一致性检验
在多层次评价模型中,确定排序权重向量的一般方法为特征根值法。设判断矩阵A-Bi的最大特征根值为λmax,特征向量为w,根据如下计算规则得出w与λmax的具体数值:①求各行A-Bi的元素乘积;②将①中求得的乘积依次开n次方;③将②中开n次方后的根归一化得w;
上面计算步骤中,并不要求aij·ajk=aik,即不需要在建立矩阵A-Bi的伊始就判断矩阵的一致性。为避免出现像甲比乙极端重要,乙比丙极端重要,而丙比甲极端重要这中违背逻辑的反常情况,需要在步骤④λmax值确定后进行A-Bi的一致性满意度检验,具体计算方法如下:
式中:CI为一致性指标;CR为一致性比例。
最终求得CR<0.1时,可以判定矩阵A-Bi通过一致性满意度检验,若CR>0.1则不通过,需要将矩阵元素重新调整,直至符合一致性检验标准。表1为不同n取值下随机一致性指标IR的数值。
1.2.3 计算各层元素的组合权重
计算各层元素的组合权重,将上一步骤获得的结果进行科学组合,由上往下逐层计算指标权重,以求得评价体系中每一层各元素相较于总指标层的相对权重,最终计算结果得出最低层次元素,即决策方案优先顺序的相对权重和整个递阶层次模型的判断一致性检验。
1.3 模糊综合评价
a.建立因素集与评价集。对影响评价对象的各种因素建立评价因素集U,U={u1,u2,…,un}。对评价对象的评价结果建立评价结果集V,V={V1,V2,…,Vn}。
b.模糊评价。第一步,U中的单个因素,计算评价对象对U中各元素的隶属程度;第二步,建立评价矩阵R,根据各因素的评价形成一个总的评价矩阵R。
c.建立权重向量。由于评价集中各个评价因素的重要程度不尽相同,为了区别各因素的重要性等级,设因素uj的权重系数为wj。建立由权重系数组成的权重向量Wi={w1,w2,…,wn}。
d.模糊综合评价数学模型。在确定权重向量W和R后,为了对评价对象进行综合评价,建立模糊综合评价模型。模糊综合评价数学模型为B=W·R。首先将B进行归一化处理得到B',将B'与模糊评价向量V相乘即得出综合评价结果分值G:
2 实证研究
2.1 指标体系的选择与依据
a.科学性原则。保持高度的科学性是实现对水利风景区综合评价的核心,科学分析水利风景区发展趋势并发现其变化规律,了解水利风景区涉及的如水利、景观、旅游等学科理论与技术新动向,对水利风景区作出全面和客观的评价。
b.适用性原则。在研究过程中要始终评价标准制定的适用性问题,保证标准的可操作性。具体体现在评价指标的科学设置,统筹考虑评价数据获取的采集效率与难易程度,避免指标设置与实施运用的脱节。
c.系统性原则。水利风景区的价值和功能具有多样性,同时与水利风景区所在地的历史文化条件、经济发展水平等密不可分,因此在水利风景区评价中要体现出各类资源之间,资源开发利用与外部环境之间相互连接、相互作用的系统思想。
d.定性定量相结合原则。水利风景区评价要在定性评价方法的基础上,根据适当的评价模型以及评价标准,将有关评价因子实施量化处理,并要求在不同区位和类型间采用统一的评价标准,便于全国水利风景区在评价过程中的比较。
2.2 构建指标体系
在进行大量现场调研、资料收集整理的基础上,充分考虑水利旅游的特殊性,以淮安市4家国家级水利风景区为研究对象,参照国内外水利、旅游、水生态、环境保护的相关文献,以及GB/T 18972—2003《旅游资源分类、调查与评价》、GB/T 17775—2003《旅游区(点)质量等级的划分与评定》、SL422—2008《水利旅游项目综合影响评价标准》、SL300—2004《水利风景区评价标准》和文献研究中水利风景区的评价体系[7],在建立淮安市水利风景区综合评价体系的基础上,对淮安市4家国家级水利风景区旅游开发利用情况进行评估,见表2。
2.3 确定评价指标的权重
通过向淮安市水利风景区建设管理相关专家发放相关问卷求得各项指标重要程度对比结果,利用层次分析法求得各指标重要程度对比的标度值,由此建立R(35)判断矩阵[8]。淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力两两比较评价矩阵见表3。同理,通过MATLAB编程语言求得各二级指标权重。最后对矩阵进行一致性检验,结果表明该矩阵有较好的一致性。
通过计算得λmax=9.348 1,CI=0.043 51,IR=1.45,CR=0.03<0.1。结果显示判断矩阵通过一致性检验,再具体求得次一级指标层各元素相对于上一级指标层与之相关元素的权重,二级指标具体权重见表4。
2.4 对评价指标的模糊综合评价
对评价指标进行模糊综合评价,建立模糊对象评价集,即V={V1,V2,…,Vn},根据实证研究需要,设V1为很好,V2为较好,V3表示一般,V4、V5分别代表较差和很差,然后构建评价集合的隶属函数,隶属函数的范围为0~1的闭合区间。最后走访理论经验和实践经验较为丰富的淮安市水利风景区相关专家,通过调查问卷采集样本数据,得到各评价要素的指标隶属度[9],同时构建R(35)矩阵进行一级模糊综合评价,应用MATLAB软件通过计算机编程求得
利用一级模糊评价的结果,由式(3)进行二级模糊综合评价G:
根据最大隶属度原则,由表5可知,淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力评价结果显示,在5个等级的隶属度中,0.362的数值最大。所以,淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力综合隶属度值为0.362,评语值为较好。
3 结论
a.基于AHP-模糊综合评价模型实现对淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力综合评价,有效避免了层次分析法中个人主观性判断对于评价结果的影响。结合客观性和合理性的特点,最大限度地避免了人为误差[10]。
b.淮安市国家级水利风景区旅游质量综合隶属度值为0.362,评语值为较好。研究表明,淮安市4家国家级水利风景区的水资源观赏价值较高,生态价值和环境价值发挥了极大优势,景区的区位优势明显,交通便利,利于游客出行。但也存在景区内基础设施建设相对滞后、旅游服务质量和水平亟待提高等不足之处,这将制约区域旅游开发的进一步发展,以及区域水资源的开发利用。同时,淮安市国家级水利风景区适游时间跨度小,虽然区位交通优势明显,带来了大量客源,但季节性约束较为明显。如何突破季节约束、综合开发水利风景区旅游特色、实现旅游产品服务多元化是目前的努力方向。
摘要：在参考旅游资源开发评价体系模型以及国家级水利风景区评定标准的基础上,采用德尔菲法构建水利风景区旅游开发潜力评价体系,并基于AHP-模糊综合评价模型实现对淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力的综合评价。评价结果表明:淮安市国家级水利风景区旅游开发潜力综合隶属度值为0.362,评语值为较好,但景区管理水平以及基础设施建设仍有待提高。
关键词：淮安,水利风景区,AHP-模糊综合评价模型,旅游开发潜力
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旅游综合体开发 篇10
爱国主义教育一直是我国道德教育的重要组成部分,以参观革命纪念地、纪念物为主要形式的红色旅游是爱国主义教育的重要表现形式。红色旅游寓教于游,寓教于乐,是革命传统教育与旅游产业相结合的产物,是建立在红色资源基础上的一种精神文化产品。随着我国旅游业的持续快速发展,具有学习性、故事性、参与性的红色旅游逐渐发展成为影响较大的旅游活动。红色旅游不仅仅满足了人民群众休闲娱乐的需求,更可以满足他们求知、受教育的需求。
与其它较成熟的旅游产品相比,刚刚起步的红色旅游在开发和管理上仍存在若干制约因素。资源方面,红色旅游发展水平空间差异明显,存在一拥而上的现象,开发模式单一;体制方面,行政区划壁垒不利于红色旅游区域合作,受政府决策影响大,缺乏市场机制作用;产品方面,红色旅游产品功能单一,红色文化内涵挖掘不深,综合功能不强,客源市场狭窄;经济方面,多数红色景区所在地经济基础薄弱,可进入性差。这种现状迫切要求我们从理论和实践上对红色旅游的发展给予高度重视。
二、红色旅游资源特点与发展趋势
(一)红色旅游的概念
红色旅游是红色与旅游的有机结合,红色文化是内涵,旅游是形式。红色旅游是文化旅游的一个分支,是文化旅游在特定历史条件下形成的一种特殊文化旅游类型,游客通过参观、游览和体验,传播红色文化,并以此促进经济、社会发展。
中国革命具有重大国际意义,中国又是目前世界上仅存的社会主义大国,也是最早实行社会主义市场经济的国家,发展红色旅游实现了在思想政治教育、旅游方式、区域经济发展战略、社会主义先进文化建设等方面的创新和创造。红色旅游起源于六七十年代瞻仰革命圣地的热潮,但当时还不是严格意义上的旅游。1998年江西省率先提出了红色旅游口号“红色摇篮,绿色家园”,推动红色旅游走向市场。2004年,国家旅游局红色旅游工程正式启动,红色旅游进入全面发展阶段。随着《2011—2015年全国红色旅游发展规划》的出台,红色旅游将引来一个全面深入发展的新时期。
(二)红色旅游资源的特点
我国红色旅游资源具有“精品多、数量大、类型多、分布广且集中”等特点。这些在革命历程中留下的丰富的革命史迹作为宝贵的历史遗产和精神财富构成了红色旅游丰富而特色鲜明的珍贵资源。迄今为止,在国务院先后公布的五批全国重点文物保护单位中,属于革命遗址和革命纪念物建筑的多达127处,归属各省市县级管理的革命历史遗迹,数量更是众多。以革命历史、革命事迹发展历程为线索,以革命精神为主题,同时兼顾区域特点,在全国划分了12个重点红色旅游区。
红色旅游资源具有独特的旅游时段性。其客源变化受政治性因素与市场因素影响明显,一般时段主要受市场调节,有较大纪念活动的时段则主要受政治因素的影响,但整体态势有一定的规律性。一般根据五年、十年、五十年、百年等纪念周期,形成“五年小高潮,十年中高潮,五十年和百年大高潮”的活动规律。
(三)红色旅游的开发模式
旅游吸引力是由目的城市对游客产生吸引的各吸引要素构成的复杂系统,即广义上所说的旅游资源,它有物质和非物质两方面的内容。红色旅游产品开发不是单纯的项目建设,而是在资源配置、市场定位、项目建设与管理及产品宣传的等方面,需要进行合理的策划和安排,不同的景点开发有不同的开发模式。通过对最近几年我国红色旅游开发的大量实例进行分析总结,已形成了以下几种红色旅游开发模式(表1)。
三、门头沟景区的红色旅游资源
北京的两条红色旅游线路包括“北京━遵化━乐亭━天津线”与“北京━保定━西柏坡线”。门头沟景区红色资源丰富、类型多样,分布相对集中,区域性强。(图2)
(一)八路军冀热察挺进军司令部旧址
司令部旧址是市级文物保护单位,位于门头沟区斋堂镇。1939~1940年冀热察挺进军司令部设在马兰村一四合院中,共有瓦房10间,保存完好。现辟为陈列馆,占地面积680平方米,建筑面积131平方米,展陈面积48.2平方米。(图3)全部展览资料照片135幅、文字介绍16幅、图表3幅、油画4幅、连环画2组8幅、拓片2张、沙盘1个,实物108件。陈列馆外围有张兰珠就义遗址、张秀林跳崖遗址、扔地雷遗址和多处抗战时期的防空洞。
(二)王家山惨案旧址
王家山位于斋堂镇,1942年12月12日清晨,日伪军100余人,在赖野、宋福增带领下将48名群众关进房内点燃,除3名妇女和3名儿童逃出外,其余42名群众均被大火烧死。王家山惨案震惊整个平西,制造王家山惨案的罪魁祸首在抗战胜利后受到历史的审判。新中国成立以后,每年“双十二惨案”纪念日,王家山村及附近村庄的群众都会到“双十二惨案纪念碑”追悼遇难者的亡灵,寄托哀思(图4)。
(三)沿河城战斗旧址
沿河城东西长约420米,南北长约300米,东门名万安(已被拆除),西门名永胜,均为砖石结构。城墙用条石和鹅卵石砌筑(现大部塌毁),部分敌台之间虽无城墙连接,但能凭地形居险,彼此呼应,形成一道连续性的防线(图5)。
(四)宛平县抗战烈士纪念碑
1946年7月7日,宛平县政府在斋堂村修建抗战烈士纪念碑。纪念碑坐北朝南,方形屋檐塔式结构,南面正文额书“豪气长存,英名万古”双色楷书,正中楷书阳文竖刻“宛平县人民八年抗战为国牺牲烈士纪念碑”,余三面刻烈士英名及所在村庄,共记载98村476位烈士(图6)。
四、门头沟景区红色旅游发展创新模式:中心多元整合模式
(一)现阶段红色旅游发展中的困难
门头沟景区红色旅游发展的困难可概括为“两个不适应,三个不到位”。
“两个不适应”是指“管理体制”和“运行机制”不适应红色旅游发展的需要。目前在省、市、县三级没有相应的机构组织领导当地红色旅游的发展,红色景区的所有权分属为文化、文物、旅游等多个部门,资源的整合和利用不到位。因此建议将红色资源进行整合,归口统一部门统一管理,建立高效,有序的管理机制。
“三个不到位”是指“认识不到位、规划不到位、宣传不到位”。全国大部分红色景区还没有红色旅游业发展总体规划,在指导旅游资源开发、基础设施建设和配套服务功能等方面缺乏指导性和科学性,造成盲目建设、重复建设、生态破坏、资源浪费等现象。“政府主导,企业参与,市场运作”的宣传机制还未形成,市场开拓缓慢。
(二)红色旅游的创新模式:中心多元整合模式
中心多元整合模式的总体思路是加强红色旅游鲜明的政治性,提高红色旅游资源的吸引力,将红色旅游与“绿色旅游”、“古色旅游”、“休闲旅游”等其它旅游产品整合,扩大产品内涵。“红色中心”是突破口,“整合”是重点,“可持续发展”是目标,把整个模式作为一个动态的系统工程来运作。(图7)
“红色中心”模式是红色旅游发展的突破口。红色旅游的开发是以政策资源导向为切入点的一种特殊旅游形式。助力红色中心源的两个力量是来自于政府的“推力”与来自于社会的“拉力”。
从政府的角度看,红色旅游作为独特的载体,可以达到寓教于乐、寓教于游的目的,发展红色旅游又能促进老区经济社会的协调发展,与国家的扶贫政策是相呼应的。因此,就产生了开发红色旅游的政府推力。
从社会需求的角度来看,随着生活水平的提高,人们对精神文化的需求越来越高,作为宝贵财富的红色精神将越来越受到人们的青睐,人们在红色旅游的过程中能得到心灵的震撼与思想的启迪,这种感染熏陶是无价的,这就产生了红色旅游开发的社会拉力。
政府推力与社会拉力两者的结合,使红色旅游得到迅速发展。
“多元整合”是红色旅游发展的重点。红色中心对红色资源的开发起到了积极的促进作用。但是,红色旅游的发展仅仅依靠红色中心是远远不够的,必然寻求“红色旅游”与“绿色旅游”、“古色旅游”、“休闲旅游”等的结合,增加参与型旅游项目,扩大产品内涵,实现多色整合。实施多元整合,需要文化内涵、市场导向、区域协调、政府主导、社会参与的共同作用,形成合力。
中心多元整合模式充分结合了资源、市场、文化、政府四大要素,有利于促进红色旅游的发展,扩大产品内涵,从单纯的观光功能转向休闲、体验等多功能,实现了红色旅游的可持续发展。
红色旅游的开发模式具有典型的资源性特征,同时又带有一定的政策导向。由于大多数红色旅游地属于经济欠发达地区,因此,在发展初期多是政府主导,通过营造良好的政策环境,改善基础设施,对旅游资源进行边游边开发。待产品体系完善之后,则主要以市场为导向,对旅游资源进行深层次挖掘,提升旅游产品的内涵。在经济发达地区,基础设施与旅游服务设施较完善,已形成一定的旅游产品结构和层次,红色旅游的发展更多地与休闲旅游、文化旅游相结合,呈现多样化发展,以满足不同层次旅游的旅游需求。
五、结语
在红色旅游的开发过程中,内容和形式都十分重要,是一个问题的两个方面,它们是塑造红色旅游产品的两个基本支柱。开发模式来源于对内容的提炼和把握,内容是充实模式的基础,高品质的红色旅游资源是红色旅游开发的前提,合适的开发模式能够快速有效地推动红色旅游的发展。