盐城市物业管理星级

第一篇：盐城市物业管理星级

中国城市五星级酒店排名

---------- 城市 数量(家)

1.北京: 38

2.上海: 30

3.广州: 13

4.东莞: 11

4.三亚: 11

6.西安: 10

6..深圳: 10

8.南京: 9

8.武汉: 9

8.杭州: 9

11.成都: 8

12.青岛: 7

12.大连: 7

12.昆明: 7

12.长沙: 7

16.天津: 6

17.沈阳: 5

17.苏州: 5

17.福州: 5

20.重庆: 4

20长春: 4

20.桂林: 4

20.哈尔滨:4

20.海口: 4

20.济南: 4

20.郑州: 4

27.珠海: 3

28.合肥: 2

28.厦门: 2

28.呼和浩特:2

28.宁波: 2

28.无锡: 2

28.绍兴: 2

28.南昌: 2

28.贵阳: 2

36.温州: 1

36.兰州: 1

36.南宁: 1

36.黄山: 1

36.银川: 1

36.北海: 1

其中前六名具体名称:

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1.北京: 38家

1 北京天伦王朝饭店 北京东城区王府井大街50号 959

2 北京国际饭店 建国门内大街9号 598

3 北京华侨大厦 北京东城区王府井大街2号 698

4 北京昆仑饭店 北京朝阳区新源南路2号 1080

5 北京港澳中心瑞士酒店 北京东四十条桥东南侧/朝阳门北大街2号 668 6 北京兆龙饭店 北京市朝阳区工体北路2号 738

7 北京西苑饭店 北京市海淀区三里河路1号 518

8 北京王府井大饭店 北京市东城区王府井大街57号 528

9 北京饭店 北京市东长安街三十三号 700

10 北京喜来登长城饭店 北京朝阳区东三环北路10号 1159.2

11 北京亚洲大酒店 北京工体北路新中西街8号 708

12 北京新世纪日航饭店 北京市海淀区首都体育馆南路6号 618

13 北京世纪金源大饭店 北京市海淀区板井路69号 600

14 北京贵宾楼饭店 北京东长安街35号 805

15 北京香格里拉饭店 北京市海淀区紫竹院路29号 940.7

16 北京嘉里中心饭店 北京朝阳区光华路1号 1392.65

17 北京名人国际大酒店 北京市朝阳区安立路99号 638

18 北京中国大饭店 北京建国门外大街一号 1613.22

19 北京希尔顿酒店 朝阳区东三环北路东方路1号 1166.1

20 北京凯宾斯基饭店 北京亮马桥路50号 1047

21 北京王府饭店 北京东单北大街金鱼胡同8号 1136.2

22 北京新闻大厦(酒店) 北京市建国门内大街26号 598

23 北京五洲皇冠假日酒店 北京市朝阳区北四环中路8号 826

24 北京金域万豪酒店 北京市海淀区西三环北路98号 600

25 北京世豪国际酒店(密云县) 北京市密云县鼓楼东大街25号 320

26 北京运河人家建国假日酒店(通州) 北京市通州区儒林滨河路6号 428 27 北京京都信苑饭店 北京市海淀区什坊院6号莲花桥畔 598

28 北京数码银座酒店 北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座科技会展中心 538

29 北京国宾酒店 北京市西城区阜成门外大街甲9号 600

30 北京王府井丽苑公寓 北京市王府井金鱼胡同十八号(台湾饭店对面) 888 31 北京京瑞温泉国际酒店(原京瑞大厦) 北京市朝阳区东三环南路17号 598 32 北京森根国际大酒店 北京市朝阳区来广营西路5号(北苑路与五环路角叉处) 664

33 北京紫玉山庄渡假酒店 北京市朝阳区紫玉东路1号 580

34 北京长安戴斯大饭店 北京市朝阳区华威里27号 538

35 北京东方君悦大酒店 北京市东长安街1号东方广场

36 北京香山金源商旅酒店 北京市海淀区正黄旗59号 600

37 北京斯博瑞饭店 北京市大兴区南小街吉畅路2号 398

38 北京大宗饭店 北京市朝阳区麦子店甲20号(永安宾馆路口往北) 698

2.上海: 30家

1 上海中福世福汇大酒店 上海市黄浦区广东路339号 450

2 上海锦江饭店 上海市卢湾区茂名路59号 828

3 上海古象豪生大酒店 上海市黄浦区九江路595号 1031

4 上海瑞吉红塔大酒店 上海市浦东新区东方路889号 1747

5 上海浦东索菲特东锦江大酒店 上海市浦东新区杨高南路889号

6 上海喜来登豪达太平洋大饭店 上海市长宁区遵义南路5号 928

7 上海紫金山大酒店 上海市浦东新区东方路778号 759

8 上海华亭宾馆 上海市徐汇区漕溪北路1200号 688

9 上海波特曼丽嘉酒店 上海市静安区南京西路1376号 上海商城 1604 10 上海新亚汤臣洲际大酒店 上海市浦东新区张扬路777号 1012

11 上海富豪环球东亚酒店 上海市徐汇区衡山路516号 676

12 上海粤海酒店 上海市虹口区逸仙路328号 458

13 上海浦东香格里拉大酒店 上海市浦东新区富城路33号 1148

14 上海花园饭店 上海市卢湾区茂名南路58号 1527

15 上海四季酒店 上海市静安区威海路500号 1955

16 上海88新天地 上海市卢湾区黄陂南路380号 1680

17 上海太平洋国际大酒店 上海市静安区陕西北路288号 748

18 上海兴国宾馆 上海市长宁区兴国路78号 1432

19 上海新锦江大酒店 上海市卢湾区长乐路161号 1411

20 上海和平饭店 上海市黄浦区南京东路20号 578

21 上海西郊宾馆 上海市长宁区虹桥路1921号 550

22 上海金茂君悦大酒店 上海市浦东新区浦东世纪大道88号金茂大厦 2358 23 上海虹桥迎宾馆 上海市长宁区虹桥路1591号 718

24 上海国际会议中心东方滨江大酒店 上海市浦东新区滨江大道2727号 1058 25 上海意弗利(银行家俱乐部) 上海市浦东新区银城东路200号中银大厦50楼 979

26 上海浦东雅诗阁 上海市浦东新区浦东大道3号 1100

27 上海寰鑫富贵天地大酒店 上海市嘉定区宝安公路3189号 528

28 上海假日号邮轮酒店 上海市杨树浦路8号公平路码头 720

29 上海东滩国际会议中心 上海市崇明东滩团结沙 530

30 上海美兰湖君华会议中心 上海市宝山区罗芬路888号 437

3.广州13 家

1 广州东方宾馆 广州市流花路120号 530

2 广东亚洲国际大酒店(广州) 广州市环市东路326号之一 480

3 广州花园酒店 环市东路368号 600

4 广州嘉逸国际酒店 广州市天河北路468号 520

5 广州白天鹅宾馆 广州沙面南街1号 660

6 广州中国大酒店 广州市流花路 680

7 广州鸣泉居度假村 广州市白云大道南1068号 428

8 广州长隆酒店-位于广州番禺 广州市番禺区大石迎宾路(长隆夜间动物世界旁) 700

9 广州南沙大酒店 广州南沙海滨新城商贸大道南二路1号 518

10 广东国际大酒店(广州) 广州市环市东路339号 450

11 广州珠江帝景酒店 广州 艺洲路灏景街1号

12 广州碧桂园凤凰城酒店 广州市增城新塘镇广园东路北段碧桂园凤凰城 580

4.东莞 11家

1 东莞太子酒店 中国广东省东莞市黄江镇江北路 450

2 东莞龙泉国际大酒店 广东省东莞市虎门镇连升路金洲段 370

3 东莞索菲特御景湾酒店(原御景湾酒店) 广东省东莞市东城区迎宾路虎英湖旁 667

4 东莞海悦花园大酒店 广东省东莞市厚街海悦花园大酒店 449

5 东莞丽城假日酒店 广东省东莞市常平镇隐贤山庄大道8号 390

6 东莞三正半山酒店 中国东莞樟木头石新大道 298

7 东莞石龙金凯悦大酒店 广东省东莞市石龙镇莞龙公路西湖路段 449 8 东莞银城酒店 东莞市莞太大道48号 398

9 东莞凤岗金凯悦大酒店 广东省东莞凤岗镇凤深大道66-68号 466

10 东莞富盈酒店 东莞广深高速公路东莞东出口与东莞大道交汇处 460 11 东莞裕元花园酒店 东莞市黄江镇莞樟路 438

13 广州天伦万怡大酒店 广州市天河区林和中路172号 610

5.西安 10 家

1 西安豪华美居人民大厦 西安东新街319号 576

2 西安长安城堡大酒店 西安市环城南路西段12号 518

3 西安香格里拉金花饭店 西安市长乐西路8号 716.5

4 西安喜来登大酒店 西安市沣镐东路262号 550

5 西安金花豪生国际大酒店 西安市环城南路西段18号 588

6 西安凯悦(阿房宫)饭店 西安市东大街158号(近钟楼广场) 688

7 西安金石国际大酒店 西安市南二环东段398号 370

8 西安国际会议中心曲江宾馆 西安 雁塔南路南段 378

9 西安曲江惠宾苑宾馆 西安南郊雁塔南路南段 478

10 西安万年大酒店 西安 长乐中路93号 300

6.杭州9家

1 杭州国大雷迪森广场酒店 杭州市体育场路333号 860

2 浙江(杭州)世界贸易中心大饭店(世贸大饭店) 杭州曙光路122号 668 3 浙江国际大酒店 浙江省杭州市体育场路221号 528

4 杭州五洲大酒店 杭州平海路新2号 580

5 杭州索菲特西湖大酒店 杭州西湖大道333号 840

6 杭州香格里拉饭店 杭州市北山路78号 1093

7 杭州西湖国宾馆 杭州西山路七号

8 浙江东方豪生大酒店 杭州艮山西路288号

9 杭州凯悦酒店 杭州市湖滨路28号 10

216.南京9家

1 南京金陵饭店 南京新街口汉中路2号 428

2 南京侨鸿皇冠酒店 建邺区汉中路89号 638

3 南京名人城市酒店 南京市中山北路30号 448

4 南京金丝利喜来登酒店 汉中路169号 648

5 南京丁山香格里拉大酒店 南京市察哈尔路90号 446.2

6 南京状元楼大酒店 南京夫子庙状元境9号 518

7 南京苏宁环球套房酒店 南京市广州路188号 598

8 南京湖滨金陵饭店 南京江宁经济技术开发区金陵饭店路1号 480

9 南京玄武饭店 南京中央路193号 518

5.深圳10家

1 深圳阳光酒店 深圳市嘉宾路1号 713

2 深圳圣廷苑酒店 深圳市福田区华强北路4002号 870

3 深圳香格里拉酒店 深圳市建设路火车站东侧 1136.2

4 深圳东方银座国际公馆 中国深圳市区福田区深南大道西(竹子林附近) 590 5 深圳南海酒店(蛇口) 深圳市蛇口工业区一路1号 725

6 深圳恒丰海悦国际酒店 深圳市宝安区宝城八十区新城广场 557

7 深圳市五洲宾馆 福田区深南大道6001号 690

8 深圳景轩酒店 福田区福华路277号 530

9 深圳骏豪酒店 深圳市观澜镇高尔夫大道 490

10 深圳威尼斯皇冠假日酒店 深圳华侨城深南大道9026号 132

36.武汉9家

1 武汉香格里拉大饭店 武汉市汉口建设大道700号 733.7

2 武汉最佳西方五月花大酒店 武汉市武昌武珞路385号 488

3 武汉港澳中心商务酒店 湖北省武汉市汉口、江汉路步行街118号 388 4 湖北东湖大厦(武汉) 武汉市武昌区姚家岭231号 470

5 武汉新华诺富特大饭店 武汉市汉口建设大道558号 548

6 武汉湖滨花园酒店 武汉市武昌洪山区珞瑜路115号 380

7 武汉华美达天禄酒店 湖北省武汉市汉口区青年路5号 498

8 海怡锦江大酒店(武汉) 湖北武汉市武昌洪山路特1号武汉电信商务会议中心 468

9 武汉东方大酒店 武汉汉口发展大道185号(汉口火车站广场) 458

第二篇：班级星级管理方案

六(2)班星级管理经验交流材料

目前我们小学教育有一个非常突出的问题，那就是：“教师教得很辛苦，学生学得很痛苦，然而我们的学生却都没有得到应有的发展”。为了加强学生的养成教育，落实学生日常行为规范。本学期，我校开展了“班级星级评比”活动，评比内容涉及学习、纪律、卫生、文明礼仪等方面。我们六年级全体师生积极响应学校号召，结合学生年龄特点和本班情况，各自制订了切实可行的奖励机制。

小学六年级是学生个体心理发展的关键时期，他们在学校里学习知识、接受教育，在认知、情感、意志、性格诸多方面都起了很大的变化，在身心发育和内心世界产生了诸多显著特点。我们班 本着“星级评比”多元化原则。注重学生综合考查，不仅关注学业成绩，而且关注学生学习兴趣与积极情感体验等方面的发展;尊重个体差异，注重对学习困难学生的认可，及时给予积极激励与帮助;发挥学生多方面潜能，帮助学生悦纳自己、拥有自信。 遵循“星级评比”动态化原则。注重学生成长的过程，给予多次评价机会，促进学生的转变与发展;将评价贯穿于日常的教育教学活动中，使评价实施日常化、通俗化。遵循“星级评比”关爱性原则，充分体现教师对学生学业成绩和特长发展成功的期望，使学生拥有信心，拥有希望。给学生以“爱”，点燃学生的希望之光，重视“鼓励”的教育功能，重视“学生之间团结互助”的教育功能。

基于以上原则的制定，我班将全体学生平均分成10各小组，小组内学生按好、中、差、男、女搭配，每组各设一名语、数、英小组长，负责收发本组作业，检查改后作业。每名小组长各带本组内一名差生。

我把星级评比表按每月一张发给小组长，以数学科目为例：本组成员每人每天数学课上没有违纪，本小组成员这一天课上都为全星，如有一人不认真听讲，被老师指出，则这一天小组成员全没有课上之星，每天的家庭作业交上后经老师检查全对得全星。经订正、讲解后，自己修改正确，交回小组长检查后得半颗星。每天课上的小测评，全对者该同学测评项得一颗星。其它各科皆是如此，每天一登记，每星期一统计。通过此方案的实行，每天交作业的情况非常好。甚至出现了笑话，我班以前从不写作业的代付奇同学，作业不但能交上，而且正确率较高。经调查，是抄的。我首先肯定他的集体荣誉感，并耐心的纠正他的错误之处。现在的他进步可大了。 良好的班风对于集体的成长是非常重要的。如果说一个班级是一个鲜活的生命，那么，班风就是这个生命的灵魂;而严格的纪律是形成良好班风的首要条件。首先课堂学习纪律：学生课堂学习行为是评价学生学习过程的重要方法。通过学生回答问题的频率，学生的思维品质，学生的探究行为，学生在小组合作中的表现，学生的学习兴趣、主动性、积极性等因素来进行综合评价，有时候这里还包括各门学科老师的反馈意见，然后，再对小组和

个人进行奖励“星星”。其次平时纪律，好人好事，拾金不昧或受到学校表扬的奖励“星星”;集会时，不追赶打闹，文明守纪;列队整齐奖励“星星”。 对学生的相应的错误行为，被纪律委员记录的，被老师批评的，受学校处分的，给予扣除相应的“星星”进行处罚。

卫生是我们六(2)班的脸面，值日组可随时利用课下时间分别到各自的责任区检查，并且清理，保持清洁，早午各做一次。如果当天未被老师点出哪方面卫生不好，或被领导查出不好，本组每人都是全星，若一处出现问题，全组均不得星。

每个小组每天下午放学前，把得星情况总到小组长的星级栏上，一周一大统计，在下周星期一班会课上，奖励前五组得星最多的组。把每次得星最多的前五名，分别在墙面的星级栏上相对应处贴上一颗星，满五星换上一颗太阳。卫生、纪律也是如此。 个别学生个别对待，我班一男生，基础较差，上课注意力不集中，作业不及时交，即使交上也糊涂，成绩很差，对学习没有丝毫兴趣。“星级评比”后，他几乎一天也得不到几个“星星”。了解到这些情况，我没有放弃他，而是对他采取“多鼓励，少批评”的措施，首先是多关注他，课堂上，只要他坐姿端正，坚持听讲，我就给他一颗星。作业上，只要他认真对待，字迹工整，不会的可以不写。有时留另外简单的作业。我会尽量鼓励他一颗星。纪律上、值日上只要他有进步，就及时奖励他“星星”，树

立他的自信心，使他觉得自己和别人一样，只要努力就会进步，同样就能得到“星星”，当看到他得到“星星”后的那种无比喜悦的表情，同学都为他高兴。配合我班“师徒结对”活动，我要求他在本组里主动找一个有责任心的好学生当自己的“师傅”，让“师傅”来管束自己的学习。这样他几乎每天都积极上交作业，因为他几乎每次作业都有老师的鼓励或“星星”。他哪能不高兴呢?经过近两个月的努力，如今的他，学习有兴趣了，作业清楚了。成绩也提高了。

奖励要与惩罚有机结合起来，如果一名学生在学校得到的永远是鼓励和表扬，到了社会却并非如此，这对于学生的身心发展及成长是不完整的，也是不负责任的。一次必要的惩戒，对有的学生来说，也可能是一次灵魂的洗礼。对于违反《小学生守则》、《小学生日常行为规范》的同学，取消他得星资格并通知家长，要求孩子为自己的过错行为付出代价，如“禁止看电视、玩电脑”、帮家长“做家务”等。

由于小生学自身特点，小学生学习的目标似乎离他们很远，他们不知道今天学习与那些远大的目标有什么联系，所以我们老师有必要为他们设立看的到、通过一定的努力能达到的一些小目标。这样，他们对学习就会“有的放矢”，有序可循了，也就会大大激发他们的学习兴趣。把获得“星星”作为他们每一天的小目标，这是个不错的方法。问题学生每天有“师傅”帮助、鼓励，

还可以体会到成功的喜悦，使他们对学习产生极大的兴趣，从而也使他们各方面都得到和谐发展。而当“师傅”的好学生，也从带“徒弟”的过程中，不但巩固了自己的所学，还可以获得“星星”的奖励，更重要的是使他们体会到帮助同学而获得的快乐。使他们尝试管理的苦衷和乐趣，培养了他们管理才能，而且让他们在管理中找到自信与自我价值。整个班级学生的责任感增强了，全班的语文、数学.英语和其它课堂纪律相比之下有很大的提高，学生对人文明有礼貌、宽容了，学会尊重他人了，学会了关心他人，关心学校，关心班级了。

最后我想说：“教之道，贵在投学生所好。教无定法，贵在如大溪之水流不断。”只要我们教师的心中有爱，有对学生的爱，对事业的爱，我们才能把工作做得更细，我们的教育才会更有希望。

第三篇：农村党员星级管理

一、指导思想：

坚持以十七大精神为指导，以保持和发展新时期广大共产党员的先进性为核心，以《党章》规定的党员权利、义务为依据，科学确定标准，将党员按照考核和评议的结果，确定为五个星级，引导和激励广大党员在不同岗位上争先创优，使党员真正成为开创跨越式发展新局面的先锋模范和中坚力量。

二、基本原则

1、围绕中心，服务大局。

2、细化标准，便于操作。3注重公认，务求实效

三、考核标准

1、党性锻炼好

①党性观念强、思想上、政治上自觉与党中央和上级党委保持高度一致。②带头执行党章规定，积极参加“三会一课”和村里组织的各种会议和活动。③自觉贯彻执行上级党委、政府和村“两委”决议，在各项工作中能够积极发挥先锋模范作用。④按时足额交纳党费。⑤外出务工或经商的流动党员，要认真办理流动党员活动证，积极参加流入地党组织活动，按时向村党支部汇报思想状况和开展活动的情况。

2、发挥作用好

①积极宣传党在农村的各项路线方针政策，并带头贯彻落实。②充分行使党员权利，围绕党务、村务、财务的村级重大事项，积极向村党支部提合理化建议。③模范履行党员义务，带头完成村党支部分配的各项工作任务。④带头维护群众利益。⑤带头遵纪守法，自觉遵守村规民约，坚决同违法犯罪行为做斗争。

3、致富能力好

①带头科技致富，有1-2个致富项目。②有劳动能力的党员，家庭收入位居本村上游。③带头学习和掌握农村实用技术，实施科学种植和养殖。④积极为群众提供致富信息或资金、技术，并取得比较好的效果。

4、群众反映好

①能够积极为群众办实事办好事。②带头实行计划生育，教育子女遵守计生政策。③尊老爱幼，家庭邻里和睦，在党员和群众中有较高威信。④带头遵守村规民约。⑤遵纪守法，没有违法违纪行为。

5、自身形象好

①带头移风易俗，在婚丧嫁娶等方面倡导文明新风。②不参与封建迷信活动。③不参加国家国家明令禁止的各种邪教组织。④不组织、参加集体上访、越级上访和无理闹事活动。

出现下列情况之一的，取消本人当年的评星定级资格：

1、违反计划生育政策的;

2、连续6个月不参加党的组织生活，或不交纳党费，或不做党组织所分配工作的;

3、参与、组织集体上访、越级上访或缠访的;

4、有违法违纪行为，受党内警告及以上处分的;

5、触犯国家法律法规，被执法机关立案侦查或取保候审的。

四、评定程序

1、党员互评。召开党员大会对本年度参加星级评定的党员进行互相测评。

2、群众测评。召开村民代表会议，对党员进行民主测评。

3、组织评定。召开支委会集体研究对每一名党员的综合评价。

4、评定星级。星级评定分为：五星级党员、四星级党员、三星级党员、二星级党员、一星级党员。

5、广泛公示。星级评定情况在村务公开栏内进行为期7天的公示，广泛征求党员群众的意见。

6、上级审核。经乡党委审核后，由村党支部将党员星级评定情况张榜公布。

7、日常管理。聘请星级评定监督员，对全村党员服务承诺履职情况进行监督检查。

第四篇：五星级酒店物业管理方案

管理服务目标与整体策划

(一) 管理服务目标

物业管理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住(用)户安居乐业，使该物业保值增值。

物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业的管理，二是对住(用)户的服务。

1、 将「xxxx」作为物业管理的典范实施管理，将五星级酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。

2、 内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好「xxxx」，服务于住(用)户打好坚实的基础。

A. 正确处理好开发商与住(用)户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住(用)户排优解难，让住(用)户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。 B. 通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。 C. 在物业管理方面，计划住(用)户入住后评上物业管理示范小区。

D. 通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商业户对该管理深感满意。

E. 通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。

(二)管理服务目标整体策划

「xxxx」的管理服务工作将按照“用心管理、真诚服务”的原则，将实施一体化管理的综合服务。一体化管理，管理处就管理工作的实施分别设置职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种管理工作畅顺进行。管理处设有小区管理组，全面负责小区的日常管理服务工作，充分发挥一体化管理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强小区各部分的相互支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充分发挥员工的工作积极性、主动性和创造性，最好地满足住(用)户的各项要求。管理处将结合本小区的特点，创造出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全、舒适的居住环境。 管理模式与实施计划

(一)管理模式

设置物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门：

1、 管理处

A. 人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。

B. 各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。

C. 客户服务中心：负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。 D. 财务部：负责管理收支等工作。

E. 设施管理中心：负责小区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。 F. 安全服务中心：负责治安、消防、交通车辆、等工作。

(二)实施计划

1、 全面推行五星级酒店服务物业管理模式，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，树立高尚住宅小区的物业形象。

2、 依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以业(用)户满意为目标。

3、 坚持“以人为本”，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立“业主至上，服务第一”的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。

4、 建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。

5、 根据开发商对」物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装，使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大物业管理有限公司的知名度。

6、 在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。

7、 从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。

8、 采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗;在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。

9、 加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住(用)户二次装修。

11、 住(用)户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。

12、 保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。

13、 严格装修施工的巡查、监管，落实管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。

14、 治安保卫消防

(1) 实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。

(2) 采用先进的电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。

(3) 定期进行消防演练及消防宣传，做到“以防为主、防消结合”，确保小区无火灾发生。 (4) 严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。

(5) 保安员是保一方平安的关键，是业(用)户满意的主要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。

(6) 根据《广东省物业管理条例》，协助成立业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现我们的管理目标。

(三)人员的培训及主要内容：

1、管理人员

为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员队伍上，除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。 培训主要内容：

① 本岗位规章制度及岗位责任制; ② 物业管理应知应会;

③ 文明礼貌用语及行为道德规范; ④ 土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求; ⑤ 物业管理应知的法律法规; ⑥ 物业管理实用技巧;

2.工程技工

① 本岗位规章制度及岗位责任制; ② 物业管理应知应会;

③ 文明礼貌用语及行为道德规范;

④ 本小区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定; ⑤ 物业管理应知的法律法规;

3.保安员

① 本岗位规章制度及岗位责任制; ② 物业管理应知应会;

③ 文明礼貌用语及行为道德规范;

④ 土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求; ⑤ 物业管理应知的法律法规(重点治安、消防方面); ⑥ 突发事件处理实用技巧; ⑦ 保安员应知应会;

4.清洁绿化工

① 本岗位规章制度及岗位责任制; ② 物业管理应知应会;

③ 文明礼貌用语及行为道德规范;

④ 不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范; ⑤ 物业管理应知应会的法律法规(重点环卫、绿化方面); ⑥ 清洁用品的使用规范及安全操作事项; ⑦ 不同绿化品种管理养护的标准; ⑧ 常见病虫害及防治; ⑨ 喷撒农药杀虫安全操作; ⑩ 常用农药的稀释配量;

四、小区规章制度、档案的建立与管理

(一) 规章制度

1、 公众管理制度 (1) 业主公约 (2) 精神文明公约 (3) 业户手册及装修守则

(4) 摩托车、自行车停放管理规定 (6) 钥匙管理规定

(7) 关于住户室内装修工程的有关规定 (8) 安全用电、用水管理规定 (9) 关于加强车辆管理的若干规定 (10) 消防管理规定

(11) 儿童娱乐设施管理规定 (12) 地下停车场管理规定 (13) 小区管理的标准规范

2、 内部岗位责任制

(1)、(管理处总经理、部门经理、主任、助理、会计员、小区文员、管理组主管、管理员、保安队长、保安员、水电组长、水电工、小区车管理员、绿化工、清洁工等)岗位责任制 (2)小区房屋维修岗位责任制 (3)小区水电维修目标责任制 (4)、回访制度

3、 管理工作规定

(1) 物业验收与接管资料

① 接收物业报建、建设、验收、图纸等资料的规定 ② 房屋验收程序及要求 ③ 物业移交接管协议书

(2) 办理业主收楼入住手续及管理规定 (3) 装修管理规定 ① 装修申请程序 ② 装修审批程序

③ 装修施工队伍管理规定 ④ 装修施工管理规程 ⑤ 装修巡查规程 ⑥ 装修验收规程

(4) 设备、设施管理规定 ① 小区维修电工安全操作规定

② 小区水泵房设备运作、保养、检查制度 ③ 水池清洗管理制度 ④ 水池清洗操作规定

⑤ 柴油发电机设备(管理制度、维修、保养规定、操作规定) ⑥ 电梯维护、保养规定 ⑦ 电梯安全操作规定 (5) 治安、消防管理

① 刑事或治安案件发生应急措施及处理程序 ② 火灾应急措施及处理程序 ③ 消防器材安全操作规定 (6) 清洁绿化管理 ① 清洁、保洁操作规定 ② 清洁用品安全使用规定 ③ 绿化养护操作规定 ④ 绿化病虫害防治措施 ⑤ 喷撒农药杀虫安全操作规定 ⑥ 绿化机械安全操作规定 (7) 车辆管理 ① 车辆保管工作流程 ② 车辆安全检查规定

4、 质量检验标准

(1) 房屋及维修管理工作质量检验标准

(2) 小区资料档案管理及收费工作质量检验标准

5、 奖惩制度

(1) 人事管理制度细则(奖惩部分) (2) 员工守则 (3) 员工奖惩制度

6、 考核标准

(1) 人事管理制度细则(考核内容)

(2) 小区管理处(各级管理人员工作业绩)考核标准 (3) 小区管理处维修员工考核评分标准

(二) 档案的建立与管理

1、 档案的建立

由各个部门按不同岗位、不同要求制作原始档案资料，并在每规定时间(月、季)汇总交管理处办公室分类归档。

2、 档案的管理

① 所有操作档案资料一式两份，分别由各操作部门管理(操作查阅使用)及管理处办公室管理(备份) ② 各部门管理的档案，由各部门主管负责管理，管理处办公室管理的档案设专人管理。部门主管或档案管理员调离本岗位，必须认真交接所管理的档案。

③ 所有档案必须造总目录及卷内目录，按档案管理存放标准存放，要防火、防盗、防潮、防虫。 ④ 所有档案的查阅，必须按查阅管理手续执行。

⑤ 物业管理档案为永久性档案资料，任何人不得以任何借口消毁档案。 ⑥ 档案资料归档后，必须及时输入电脑，以便应用现代化手段进行物业管理。

安居期间的服务内容

(1) 常规性服务内容

入伙通知书(物业管理公司提供) 装修服务(商家服务联盟中的装修公司提供)  装修现场监控(物业管理公司物管部、保安部提供)

装饰、安家服务(商家服务联盟中的布艺、灯饰、家私、家电等厂商提供)  搬家清洁服务(物业管理公司家政部提供)

搬家服务(商家服务联盟中搬家公司提供)

装修讲座(商家服务联盟中的装修设计公司提供)  装饰讲座(商家服务联盟中的装饰设计公司提供)

特色化、个性化服务内容

交楼仪式(发展商各部门)

业主质量见证游园活动  电梯大堂业主墙剪彩揭幕仪式

收楼礼仪鲜花恭贺服务

收楼赠送盆栽恭贺服务

收楼时代办水、电、煤气、电话、有线电视开通手续服务。

(2) 入住后的长期服务(物业管理服务)内容

入住后的长期服务实施是从业主入住后开始的，是为业主今后几十年的生活的漫长服务提供和实施过程。入住后，业主通过日常生活的检验，对服务系统提供的服务是否一面、周到、优质、快捷方便，会有最直接的感觉，这既是对服务系统的“实战”考验，也是以服务特色来创品牌，提升品牌美誉度、忠诚度的绝佳机会。此过程中的服务内容包括：

常规性服务内容

1) 物业管理公司提供的服务内容 物管部

——小区内的清洁

——小区内的园林绿化、保养 ——区内物业和设备的维修

——屋村事物(如水、电、煤气计量和收费等) ——物业租售 保安部

——出入口保安 ——区内巡视 ——停车场管理

家政部 ——家居清洁 ——洗烫衣物服务 ——家居绿化

——老人、小孩、病人护理 ——家居日常维修 ——代为购物

——秘书及文书(传真、复印)服务 ——预定及叫车服务 ——家庭教育 ——送餐服务

——24小时医疗急救及健康管家服务 ——代定机票、代办保险 ——代定、代送报刊

公关部

——服务联盟的组建、管理

——社区文化服务(如社区活动组织、节假日庆祝等) ——屋村其它公关事件

日特色化、个性化服务内容 1) 保安的功能分化 特色：

- 在xxxx的主大门入口，聘请外形威武的退役军人为形象保安，这样，每一位业主进入小区时，从形象保安标准有力、干净利索的敬礼中，从他们威武、望庄严的形象里，会有一种油然而生的、作为一个xxxx的尊贵和自豪感，也极大地提升了楼盘的品质、档次感。

- 服务性保安：同其它楼盘与众不同的是，xxxx小区内巡视的保安将不再以身挎警棍和对讲机，冷冰冰的面孔这样缺乏亲和力和住户认可的形象出现，他们将身着西服，届面时他们会彬彬有礼，面带微笑在小区内巡视，并且随时准备为住户服务，如帮住户提东西，护接送小孩去幼儿园，在雨天将没带伞的住户送到楼门口,纠正不文明的行为,看护区内的安全等,而住户也不用对此感到诧异,因为这一切都是他们份内的工作内容,是他们应尽的职责。试想住户怎能不有宾至如归的感觉呢?

- 住户大堂助理：在xxxx的住户大堂，会另有一番新景象。在这里，大门口那毫无人情味，拒人于千里之外的可视对讲机和防盗锁都已失去的踪影，取代它们的是开放式大堂和服务台，服务台将会有一位彬彬有礼的大堂小姐随时为您服务，当住户出门或回家时，她会给住户一声亲切的问候;当住户上楼时，大堂助理小姐已经按开了电梯;当住户有客人来访时，大堂助理小姐将首先通过服务台的对讲机通知住户，取得住户认可后，然后将客人送到住户家门口;当住户有上门服务时，可以拨打大堂的服务台，大堂助理小姐将通知家政部，即刻派人为住户服务，或自己上门为住户服务;大堂助理小姐认识楼内每一位住户，而当有陌生人进入时，大堂助理又担当保安的职责。这样，将使服务不再是公式化，而是富有人情味和温情。 - 值班保安：晚上的专职巡更保安，主要是保安职能。

操作要点：

各类型保安要严格区分，不能混在一起使用。

各类型的保安的着装要区分开来，让住户一眼就能辨认出是哪类型，更好的为住户服务。 所有类型的保安都有保安的职责。

对于服务性保安，除进行保安培训外，还要进行服务性的多种专业、多种能力的培训。

个性化家庭保姆 特色：

1) 钟点工保姆：针对结构较简单的家庭，提供清洁、洗烫、烹饪、家教、接送小孩等服务，将节约住户的费用，免除住户请全职保姆私人空间被打扰的敝病。

2) 专职非住宿保姆：针对有老人、婴幼儿结构较复杂的家庭，提供全天候的各种家庭保姆服务，保姆在晚上工作完成后，将返回物业管理公司宿舍，第二天早上再上住户家服务。这样既保证了服务的全天候，又免除了住户需要单独准备保姆房的不便。并可在广告宣传和销售中作为一个独特的卖点，同时也是项目服务的特色和独创。

3) 专职住宿保姆：针对极少数有老人、病人和婴儿的家庭，提供专职的住宿保姆服务。 操作要点：

1) 所有的家政服务人员(包括保姆)，统一由物业管理公司招聘和管理。

2) 保姆尽量在同一地方定向招聘(如同一个村)，以便于管理和安全，如有可能，最好于项目周边农村招聘。

3) 家政服务人员要严格进行服务技能、操作规范的培训，住户直接和物业管理公司打交道，充分保证服务的素质和住户的家庭及财产安全。

4) 在销售中销售人员要针对产品无保姆房的特点，对今后提供的个性化家庭保姆服务进行宣传、推广。

日常的管理与服务

(一)日常的管理

1、 楼宇的管理

(1) 管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇，发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍，做好记录交接班人员;

(2) 设立《房屋维修卡》，对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录，并定时回访;

(3) 对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修，发现乱搭乱改等行为，即时处理、纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。

(4) 对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护，使房屋完好率达98%以上，维修合格率达100%;

以上由管理组负责，按人均管理户数和栋数包干，量化考核。

2、 设施、设备的管理

(1) 将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。

(2) 对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐，定期检

查等，及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);

(3) 在设备、设施的现场设置“管理制度”、“维修保养规定”、“操作规范”，挂在明显的位置，操作人员必须熟悉牢记后，按要求上岗操作，每季度组织学习，考试合格后才可继续上岗。

3、 水电管理

(1) 水电工24小时值班，保障用户的水电供应，不得出现因管理不善而停电停水;出现故障，水电工必须20分钟到达现场，及时维修恢复正常，;因公用线路停水、停电，必须由管理处预先通知用户，让用户做好蓄水、停电的准备;

(2) 按期清洗水池、定期出示水质化验单，保障生活用水的清净符合标准。

(3) 每月准确无误地给用户抄水、电表，做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作，让用户有足够的时间备足水电费用，按时交纳;

(4) 将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档; (5) 协助办理住用户用电增容。

4、 卫生管理

(1) 垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二，垃圾桶每天清洗一次;

(2) 小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次，确保路面无杂物、集水现象;

(3) 所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备，每天抹一次，确保无卫生死角，达到广州市物业管理示范小区的标准。

5、 电梯管理

(1) 操作人员必须持证上岗，经严格考核后才能上岗。

(2) 操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定，每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。

(3) 操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁，每天用不锈钢水清洁一次电梯。 (4) 定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。

6、 交通与车辆管理

(1) 管理好报经公安交通部门批准的停车场地。

(2) 买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等) (3) 在小区出口处设置减速杠，以保障老人小孩出行安全;

(4) 临时停车有“临时停车证”，并设有示意牌。车辆进出方便，管理有序有礼。

(5) 汽车、摩托车进出做好车牌登记，进出时间登记，并严格按制度做好交接班记录，以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;

(6) 汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书，此合同书在统一的车辆停放费条件下，设最低赔偿金额，车主如需提高赔偿金，则必须增加停车费，以便增加车管员对其特别对待，提供优质、高档服务。

7、 绿化管理

(1) 定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护; (2) 做到黄土不见天，一年四季繁花似锦，保障规定的绿化率; (3) 竖起各种保护绿地、树木的警示牌。

8、 环保的管理

与有关部门联系，管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项，定期喷射杀虫水，投放老鼠药;对打麻将、卡拉OK造成的噪声者进行合法的管理，为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。

(二)日常的服务

在“业主至上，服务第一”的宗旨下，确保在接手该物业管理的二年内取得“全国城市物业管理示范小区”的称号，树立小区的名牌，起到保值、增值的经济效益。

1、 办理业主入住手续

(1) 业主入住前，对整个小区进行全面的“物业开荒”做到窗明几净;

(2) 各种类型的表格齐备，场地干净，停车有序，钥匙摆放整齐，在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下，迎接业主的到来;

(3) 凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等，填写好《入住登记表》和《装修登记表》，然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见; (4) 验收手续完成后，缴有关各项管理服务费用;

(5) 业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》，明确双方责、权、利，以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。

(6) 管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。

2、 保安与消防服务

(1) 本小区实行半封闭管理，保安24小时值班、巡逻，住(用)户凭出入证进出，装修施工人员凭施工人员出入卡出入，严格做好外访人员登记;

(2) 设立监控中心，处理突发事故，确保小区安全、宁静。 (3) 配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作; (4) 小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象，一经发现，配合派出所严惩;

(5) 保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台)，为确保保安员夜晚不偷懒，签到薄挂在每幢楼宇的天面，这样保安只有上到天面才能签到，把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;

(6) 每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等，发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;

(7) 门岗设雨伞送老弱病者到楼，设“雨天小心路滑”等提示标志。

(8) 保安员以礼待人，给进出大门的司机敬礼，见到客人上、下车主动上前开门迎送。 (9) 向住(用)户分派报纸、电信等，接待来访者并指点引路; (10) 火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

3、 管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。

4、 物业公司在“一业为主，多种经营”宗旨下，接受住用户的委托，搞好家政服务，代搞家庭卫生、代暂管小孩、代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服(或开自助洗衣中心)，设置家庭星期肉菜供应，代买代送，做到收费合理，价格公平、公开。

七、社区文化的计划

1. 计划在小区内成立一支由管理员、住户自愿成立的乐队，住户生日、婚礼，可以请小区乐队助兴，乐队费用由管理处支付。

2. 每逢春节、中秋节、元旦、开展游园猜迷、音乐联欢会，做到年年有新意，让老人重温儿孙满堂、几代同乐、恍如旧时富贵人家的荣华;让青年人感到舒适、紧迫的现代化文明气息;让小孩生活在天真灿烂的天堂里;

3. 国庆节开展升旗仪式，让住(用)户感到作为一个中国人的自豪;清明节组织老人拜山、祭祖;重阳节组织老人登高等民俗活动;

4. 管理处配合发展商，为住用户建立健康档案。设急救室，请医生、专家、名医定期体检，设健康咨询室、健身室等娱乐设施。

5. 定期开展各种棋类(象棋、围棋)、球类(网球、乒乓球、羽毛球)、 书 法、绘画等比赛活动，设冠亚军，为获奖者戴花、颁奖;

6. 在小区明显地方设宣传栏，即时介绍国际、国内新闻、生活、健康方面的知识及当天的天气预报等内容。

第五篇：物业五星级标准

前期物业服务质量标准(五星级)

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修15分钟内到达现场，6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外);

(五)对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理;

(六)住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有3年以上住宅小区项目经理任职经历;

(七)能提供6种以上便民(无偿)服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等;

(八)每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置;

(九)每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

2.每年第四季度制定下一维修养护计划;

3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修;

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全; 6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持统

一、美观，无安全隐患或破损; 7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;

8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门;

9.空调安装位置统一，冷凝水集中收集;

10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

(二)维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括： (1)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定; (2)每季检查1次墙体、墙面; (3)每季检查1次顶棚; (4)每季检查1次楼梯、扶手;

(5)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层; (6)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网; (7)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊; (8)每季全面检查1次楼板、地面砖; (9)每季检查1次通风口; (10)每半月巡查1次小区各标识; (11)每周全面检查1次公共门窗; (12)每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等; (13)每周巡查1次围墙;

(14)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理;依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修;需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修;

(三)装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;

3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

(一)公共照明

1.院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡; 2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率100%，满足使用要求; 3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率100%。

(二)雨污水排放

1.公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通;

2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞; 3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理; 4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

(三)安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作： 1.监控系统：

(1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰; (2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

(3)系统发生故障，能及时修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。 2.门禁系统：

(1)每周巡视1次，保证系统工作正常; (2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

(3)系统发生故障，一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。 3.周界防范系统：

(1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次;

(2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;

(3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复;较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。

(四)防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复; 2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

(五)景观配套附属设施设备 1.按时开启;

2.每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案; 3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.专职公共秩序维护人员以中青年为主，应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训;

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备; 3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位; 2.值班电话畅通，接听及时;

3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

(三)巡逻

1.制定详细的巡查方案;公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次;

2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象; 3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

(四)车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范;有条件的住宅小区宜设立临时停车位;

2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正; 3.非机动车应定点停放。

(五)监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实;

2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理; 3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

(六)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施; 2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修; 3.每年组织2次以上应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁2次，每日湿拖1次，保持干净整洁;楼梯台阶每日清洁1次，每周湿拖2次，干净整洁;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次;栏杆每周清洁1次 3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网; 4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目视干净。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行;

2.绿化带每日保洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;

3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味;

4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净; 5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净;

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净; 7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅; 8.设有公共卫生间的，每日清洁2次;每周2次对公共卫生间进行消杀。

(三)垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味; 2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运; 3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，每周消杀1次; 4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等;

(四)卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

(一)绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： 1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护; 2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%;

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露;

4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好;

5.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物，预防病虫害;

6.树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦; 7.定期组织浇灌、施肥和松土;

(二)环境布置

1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象;

2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象;

3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次;

4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰; 5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

特种设施设备维护运行服务标准

一、电梯

(一)电梯设备运行情况每日巡查1次，记录规范、详实;

(二)保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好;

(三)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴《年检合格证》;对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录;

(四)电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施;发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助;物业服务企业应保存相关记录;

(五)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

二、自动消防设施

(一)设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人;防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗;

(二)每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件;

(三)物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。