工业盘活存量资产

第一篇：工业盘活存量资产

盘活存量的关键

“盘活存量”最大的难题在于解决好存量问题资产。一方面，在外部筹资环境不宽松的情况下，部分银行短期内无法筹到必须的资本数额，加剧了潜在不良贷款的攀升。另一方面，资金利用效率低进一步导致有效投资不足，削弱了中国经济增长的活力。

从长周期的角度看，在经历了几十年的高速增长以及资本回报率的快速提升之后，中国总体资本回报率普遍出现了下降，而短期内又缺乏新兴技术和产业变革来提振资本回报率。

金融支持实体经济发展的“金十条”正式出台，让“存量改革”路线浮出水面。“金十条”明确将采取十项措施“盘活存量”，把“好钢用在刀刃上”，这凸显出中国高层要扭转资源错配，推动“存量改革”的决心。

近一时期以来，可以说，围绕盘活财政金融资产存量，降低债务水平、降低杠杆率，优化资本结构，中国正在寻找推动下一轮改革的突破口。

当前，我们所指的“盘活存量”中的“存量”到底是指什么?从很大程度上讲，就指的是经济体的资产负债总规模及结构状况。

越来越多的事实表明，一国经济健康状况的好坏和发生危机的概率，并非体现在经济增长的速度上，而是集中反映在资产负债表中。可以说，从资产负债存量的角度去审视中

1 国经济，对于识别国家和部门资产负债表中的货币错配、期限错配、资本结构错配等风险，以及风险如何在各部门间传递找到了一个更加清晰的基本分析框架。

历史上，几乎所有的金融危机和债务危机都是资产负债表危机。从墨西哥金融危机(1994)、亚洲金融危机(1997)、到后来的俄罗斯(1998)、巴西金融危机(1999)，再到2008年美国次贷危机及仍在进行中的欧洲主权债务危机。2008年后中国地方债风险和影子银行风险不断累积所导致的的资产负债表恶化也是如此。

国际金融危机以来，“4万亿”刺激经济增长计划衍生出来28万亿的投资存量。在投资扩张的推动下，对资金有饥渴症的地方政府通过表外贷款、银行间债务融资等形式与其对接，大量资金流向了地方融资平台、房地产贷款，不仅导致了投资效率和资源配置效率的大幅降低，也导致了包括政府、居民、企业以及金融机构在内的所有部门负债率大幅上升，资产负债表出现明显恶化。

今年以来，伴随着实体经济下行以及债务率持续攀升，大量资金更是在金融体系内空转。根据央行金融统计数据，2013年一季度表外融资增加2.02万亿元，同比多1.33万亿元，占同期社会融资规模的32.8%。

不断攀升的社会融资总量以及表外融资、债券融资的大幅增长，与持续下行的经济增速和宏观经济产出形成了极大

2 的反差和背离，释放出来的货币并未进入实体经济，而是在金融和虚拟经济内自我循环，导致“金融空转”之势却愈演愈烈，其中大量资金逐利房地产领域，因为房地产价格的持续攀升为资本提供了持续不断地投资回报。

与此同时，各种类型的“监管套利”也不断出现，企业从银行贷款和债券市场获得的资金以其他形式(如信托、委托贷款)被转贷，导致资金量与经济增长出现严重的不匹配。因此“纠正资源错配、优化资本结构、提高资金效率”是“盘活存量”的重点与核心。

然而，“盘活存量”知易行难，“盘活存量”最大的难题在于解决好存量问题资产。首要的是如何把流向虚拟经济领域以及沉淀于不良资产及产能过剩领域的存量资产盘活起来。

一方面，受地方政府平台贷款质量波动、房地产贷款质量波动影响，部分银行拨备压力逐渐增大，资产质量波动反过来又影响银行的利润留存能力，在外部筹资环境不宽松的情况下，部分银行短期内无法筹到必须的资本数额，加剧了潜在不良贷款的攀升。

另一方面，根据中国银行(2.68,-0.04,-1.47%)业协会公布的数据，2012年，银行业“两高一剩”行业贷款余额为18675.39亿元，占总贷款比重为2.87%。尽管“两高一剩”贷款较以往已得到有效控制，但今年以来产能过剩进一步蔓

3 延，不仅钢铁、水泥、汽车、纺织等传统产业，就连风电设备、多晶硅等部分新兴产业也出现了比较严重的“产能过剩”，银行资产质量受产能过剩贷款拖累比较严重。由此，资金利用效率低进一步导致有效投资不足，削弱了中国经济增长的活力。

隐性不良资产的处置也是“盘活存量”的一个大挑战。这里必须指出的是隐性负债问题，隐性负债是中国面临最大的中长期风险，中国已经形成了一个“以中央政府为核心，以地方政府为主体”的完整的隐性担保体系。

地方政府通过各种形式的欠款、挂账和担保产生了巨大的非显性债务。由于各级政府间偿债职责不清、事权界限不明，一旦累计的债务风险超过地方财政的承受能力，势必逐级向上转嫁偿债风险，直接危及中央财政安全。此外，以金融不良资产及其转化形式存在的或有负债，主要包括银行不良资产以及其它金融机构(如证券公司和保险公司)不良资产，以及处置银行不良资产形成的新形式的或有负债。

从长周期的角度看，在经历了几十年的高速增长以及资本回报率的快速提升之后，中国总体资本回报率普遍出现了下降，而短期内又缺乏新兴技术和产业变革来提振资本回报率。在这样的背景下，资本回报率的下降和庞大债务负担，也使得居民和政府部门扩张信用的需求显著下降，资产增速放缓，而负债增速上升导致资产负债表衰退风险逐步显露出

4 来。

因此，盘活存量的根本在于解决好存量问题资产，建立稳固的资本结构，修复受损的资产负债表是核心。

第二篇：挖掘潜在资源盘活城市存量

经济欠发达地区经营城市的工作思路是：在准确定位城市发展方向的前提下，以市场为载体，以资源为动力，扩充城市外延，整合城市功能，挖掘潜力，盘活存量，不断营造竞争态势，构建“政府主导、企业主体、市场主宰、社会主办”的经营城市运作机制。

一、用足增量资源，加快土地配置供应的市场化

经营城市就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源变成政府滚滚财源。当前，要建立符合国际惯例的土地储备制度，对城市建设用地实行“五统一”：

l、统一规划。建立健全功能定位、交通、市政设施、房地产开发、预留用地各项专项指标体系，对重要地区、重要地段的开发建设实行控制、引导和规范，保障城市规划的实施。改革现行的“先立项、后给地、再规划”的基本建设管理程序，先按照城市规划功能分区的要求，确定出让土地的使用性质，再提供规划设计条件及基准定价等，最后通过竞争确定土地使用权和开发权，做到“先规划、后得地、再立项”。

2、统一收购。政府垄断土地一级市场，由市城建投资公司或土地储备公司代表政府，负责统一收购经营城市土地。一是收回至今尚未使用的，原行政划拨而按现行规定应实行有偿供应的土地;二是清理收回开发商征用多年未开发建设，出让合同到期的闲置的地块;三是收购“退二进三”或破产、搬迁、困难企业的土地;四是收购因城市建设撤销村民小组建制的剩余土地;五是清理违法使用的土地;六是收购根据规划要求，近期具有成片开发价值的土地。

3、统一储备。对收回储备的土地由市城市建设投资公司或土地储备公司负责筹措资金，统一组织拆迁，实现“六通一平”，达到地面无障碍，地下有管网，甚至栽上草坪，种植花木。把“毛地”变成“净地”，把“生地”炒成“熟地”，把“闲地”建成“俏地”，“包装”上市，待价而沽。通过适当储备土地，使土地始终成为短缺商品，从而增强政府对土地市场的调控能力。

4、统一调控。由国土管理部门对城区土地分等划级，加大级差地租。由城市规划部门拟定每年的土地出让规划，确定供地规模、供地位置、供地时间，控制土地供应总量。对纳入出让规划的土地实行红线控制，被红线储备的土地严禁占作他用。

5、统一供应。根据城市规划和城市发展需要，按照从严控制、限量批租的原则，有计划地出让供应土地。今后，城市建设用地除国家法律法规规定，如城市基础设施用地和公益事业用地可以划拨供地外，一律实行市场化配置，对工业用地实行低地价政策，可采取协议出让、租赁、作价入股方式供地;对经营性房地产开发用地和商业、金融、娱乐、旅游、服务等第三产业用地，一律实行招标、拍卖方式供地。

二、盘活存量资源，推行基础设施建设的社会化

经营城市的核心在于使静止的城市资产变成富有活力，可产生新价值的城市资本。

l、加快固态向动态的转变。把凡是可以投入市场营运的城市基础设施，如道路、桥梁、公厕、垃圾场、候车亭、自来水厂、污水处理站、供热气站、燃气供应站和各类市场等固态有形资产的使用权和经营权推向市场，能卖则卖，能租则租，能抵押则抵押，把实物形态转化成价值形态，把死钱变成活钱。

2、加快无形向有形的转变。对城市的户外广告标牌，公交线路经营权和停车场(点)、水面、园林环卫设施等公共产品的经营权，对道路、桥梁、公园、广场、雕塑的冠名权，对占道经营权、垃圾清运权、街道场地保洁权等无形资产，可以通过转让、拍卖、租赁等形式，推向市场，筹集城市建设资金。

3、加快共享向共建的转变。城市公用设施的基本特征是开放式、公众式的，其共享性呼应其共建性。因此，要将基础设施全部面向社会招商，不论法人还是个人，不管内资还是外资，都可以通过竞争从事城市基础设施的建设和管理，并享受相应利益。推进城市公用设施的有偿使用，可采用转让、股份制、资产受益抵押等多种方式，引导社会各界参与建设;鼓励和支持个人、企业捐款、集资修建道路、景点、公厕等公共设施;鼓励外来施工队伍为城市基础设施建设作贡献。

4、加快经办向经营的转变。市城市建设投资公司作为经营城市的实施单位，要抓紧运转，迅速盘活存量资产，由承办建设项目转向经营建设项目。当前，要对原有的城市基础设施资产进行全面的清理、归集，能够实行资产分离和经营的资产要尽可能地作为资产投入公司，以增强公司的资产规模，最大限度地发挥城市闲置资产的直接融资和经济效益。要按照市场规律管理、经营城市资本，形成城建资金的投入回报机制、贷款偿还机制、资本增值机制、业主受益机制，提高企业“自筹、自用、自还”的投融资能力，壮大城建市场主体。

三、扩张区位资源，实现城市综合效益的最大化

随着城市设施建设、城市规模扩大和区位条件变化，将会生成许多可以经营的新资源。当前，要结合城市总体规划的修编，不断探索经营城市新思路，把区位优势转变为经济优势，通过区位伸展，实现区位资源的扩张。

大力置换资本。围绕社会事业产权制度改革，对地处市区商业繁华地段的学校、医院等单位地产进行重新整合，把沉淀资本置换出来，按照功能分区要求，逐步将学校、医院集中迁入规划好的文教卫区。围绕城市规划的调整，鼓励宿豫县、宿城区采取产权置换的方式，把老城区的机关办公用房等存量资产变现变活，从而推动新行政办公区的建设，形成新的区位空间。

努力营造“洼地”。通过精心策划，在城市的各个部位，打造若干个潜在的“洼地”，吸纳建设资金，使土地与空间升值。今后，要在新老城区选择不同的区域，注重培育特色，包括做大皂河镇的旅游品牌，做优晓店镇的生态品牌，做强洋河镇的工业品牌，以极点带轴线向外扩散，形成滚动式、连锁型系列开发，逐步建成仿古商业区、商业步行街、滨湖美食城、度假休闲中心等，做到规划一片、开发一片、建设一片、美化一片，使土地不断升值。

借力“腾笼换鸟”。对中心城区内的污染企业、亏损企业、扰民企业、破产企业要进行有计划的搬迁，逐步进入规划中的工业园区，将腾出来的黄金地段精心规划，重点用于商贸、金融、房地产等产业，凸现土地的级差地租。

四、营造环境资源，打造城市形象品牌的特色化

宿迁是一座千年古城，历史悠久，人文荟萃，积淀了丰厚的历史文化资产，将市场化机制引入这个领域，会创造可观的经济效益。

l、经营文化产业，大做历史文章。要结合现有的历史文化景点的保护、恢复、开发，面向市场，广泛进行招商。对历史上知名度较高的传统商业街区，重新进行规划设计，向社会公开招标、拍卖，建成一批以秦楚风貌为特色，以传统商业、饮食文化、人居文化为内涵，集旅游、商业、居住等功能为一体的传统建筑街巷。要进一步发掘传统文化，大做特做项羽文化、酒文化、运河文化、古黄河文化的文章，彰显文化底蕴，提高城市文化品位。

2、经营旅游资源，大做自然文章。

要树立旅游产业化开发经营的观念，培植新的经济增长点。要创新旅游体制，组建旅游集团，企业化运作旅游产品的策划、促销和市场开发，重点培育精品旅游线路。迅速编制全市旅游开发规划，市县一体，统盘谋划，整体运作，对外统一宣传。运用市场杠杆，加紧开发建设古黄河风光带、运河风光带、六塘河生态保护区、骆马湖风景区、峰山森林公园。

3、经营环境资源，大做形象文章。优化环境是进入市场的“通行证”。要把城市环境建设、形象建设作为推动城市经济发展的支点，直接进入经济运行系统，走环境立市，经营强市之路。继续实施“绿化”工程、“治水”工程、“整容”工程，从根本上改变城市的形象。

第三篇：企业文化：要注意盘活存量

当前，企业文化整合要特别注意盘活本企业的企业文化存量。拿中央企业来说，中央企业具有丰富的企业文化存量。中央企业在长期发展实践过程中，积累了丰厚的文化底蕴，形成了反映时代要求、各具特色的企业文化，在培育企业精神、提炼经营理念、推动制度创新、塑造企业形象、提高员工素质等方面进行了广泛的探索，取得了丰硕的成果。将企业文化存量盘活，就是要守住企业的根，不忘历史的本，使企业文化一脉相承。具体来讲，就是要注意继承发扬中华民族的优秀传统文化，挖掘整理本企业长期形成的宝贵的文化资源，并适应社会主义市场经济的需要，用发展的观点和创新的思维对原有的企业精神、经营理念进行整合和提炼，赋予新的时代内涵，在继承中创新、在弘扬中升华。企业优良的历史传统是经过企业实践所积累的宝贵经验，是企业价值理念的历史来源。从企业的历史传统中去开发企业价值理念的基本要素，可以通过收集企业既往发展资料、了解企业发展重大事件、发觉典型人物故事、收录企业格言警句等方式获得参考。有学者说，“企业文化就是企业人生”，因此，回顾企业发展史，提炼企业历史精华，是使得企业精神文化能够更深入地反映和代表企业特质的必然要求，也是使得企业所倡导的优秀精神文化更易于深入人心，迅速获得企业员工认同的现实途径。

企业优良传统是企业文化的存量资产。但是，有的企业在企业文化构建中，却丢掉了根，忘掉了本，一味求新求洋，忽视了优良传统文化的传承;一味追求文字华丽，缺乏深层次、内涵性的东西;一味效仿照搬，失去了本企业的个性特色。这样“构建”出的文化，与企业员工难以产生心理契合，只能是“水中月、镜中花”。“文化于根”，讲的是企业文化建设要突破“引进、移植、组装”的误区，按照代表中国先进文化的前进方向的要求进行建设。具体而言，就是要坚持“以我为主，适采众长，融合提炼，自成一家”的方针。构建企业文化，不是在一块空地上“塑造”，而是在原有文化基础上“提炼、提升和明晰”，因此，着力点要放在“固本强基”上。纵观近20年来中国企业文化建设的历程，应该承信息来源湖州人才网，更多资讯请上湖州人才网。

认，我们偏重于对西方企业文化理论的引进借鉴，而对中国传统文化、特别是本企业优秀文化挖掘、提炼不够。

企业的优良传统和作风是企业长期艰苦奋斗、辛苦努力锤炼出来的，并始终在企业发挥着积极的作用。所以，整合企业文化，首先要把本企业特有的优良传统和习惯心理等科学总结，从中提炼出切合实际又最具特色的精华作为企业文化的具体内容。由于这些内容为职工所经历、所实践、所熟知，因此，也最有感召和激励职工的作用，这样就自然形成真正的企业文化。

继承优秀的文化传统，是构建个性企业文化的关键环节 。企业文化不会凭空产生，而是在一定的文化熏陶和孕育下形成的。企业文化对传统文化具有继承关系，主要表现在对本民族历史文化传统和本企业优良传统的继承。企业文化建设要突出企业特色和体现个性，就不能舍弃优秀的文化传统，这是挖掘自己具有个性企业文化的着力点。只有从文化传统中提炼出为现实的企业文化可用的养料，个性企业文化这棵大树，才能根深叶茂，硕果累累。

民族文化也是应该盘活的企业文化存量，整合企业文化，要注意从民族文化中吸取营养。企业文化的形成离不开民族的文化。我国的民族文化源远流长，博大精深，有许多值得继承和发扬的东西。注重研究中国传统优秀的民族文化，将其优秀的文化精华作为企业文化建设的丰富养料，使个性企业文化建设获得巨大的源头活水。

盘活企业文化存量，就是要秉承本企业的优良文化传统，保持和发展本企业的优良文化，把企业的过去、现在和将来连结起来，使人们的思维行动有一个“基本准线”。如果企业的基本原则、基本思想经常变化，就难以形成个性化的企业文化。要把优秀的企业文化一代一代地传下去，保证企业文化发展的连续性和稳定性，使企业在塑造形象的过程中，不断从积小形象到树大形象，让优秀文化得以不断地发扬光大。

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第四篇：如何盘活财政存量资金之我见

摘要：近些年来财政部门的存量资金的使用状况颇受人民群众的关注，盘活财政存量资金是为了更好地提高资金使用效率，促进资金的流动性，对稳增长惠民生具有重要意义。如何挤掉财政水分，盘活“趴窝”资金，让积极财政政策有效发力成为新一轮财税体制改革的热点。本文就通过财政存量资金的形成原因来探讨对盘活财政存量资金的建议。

关键词：盘活;财政存量资金

近年来，国家多次召开关于盘活财政存量资金的会议，讨论如何提高财政资金的利用率和财盘活政存量资金的具体措施。财政存量资金的利用率可直接影响到公共设施的建设落实和国民经济的发展，可见盘活财政存量资金既能够提高财政资金的利用率，又能够提高国家公民的经济总流入。

一、财政存量资金形成原因

财政存量资金是指一般公共预算、政府性基金预算、转移支付、部门预算中的结转结余资金。通俗地说，就是财政部门管理的闲置、沉淀的资金。其形成的原因复杂多样，可大致分为下面四个方面：

(一)预算编制过于广泛

预算编制缺少从长远方向考虑的角度，之前编制预算，忽视了中期的财政规划，导致项目预算缺乏可见性。一是预算编制不细化、不科学、过于广泛，对于各个单位的相关大项目的项目，没有进行在分类，这会导致有些预算空有预算而无法执行;二是预算编制内容不全，大多预算没有将上年结余等资金来源编入年初预算，导致结余逐年递增;三是预算编制与项目计划脱节，导致一些无计划或计划不完善的项目安排了预算资金而无法执行，在终了又不曾调整，导致资金多年滚存;四是预算编制的统筹动用存量资金力度不够，导致存量资金的利用率偏低。

(二)预算执行缓慢，缺乏动态调整机制

一是预算编制完成后需要呈递到层层领导审批，期间花费的时间较多，一些重点支出项目经办程序较多，部分项目预算难以当年执行，难以避免形成结转;二是资金拨付不够及时，这会延迟相关项目的开展进度;三是在权责发生制下的核算制度，财政资金要对没有发生的项目拨付款项，这游离于人大监督范围之外，造成大量的资金虚列支出;四是部分项目前期准备工作不充分，项目执行程序和环节多，进度缓慢，导致预算执行不畅;五是预算执行缺乏动态调整机制，对内因政策或其他客观条件变化等不需要按原用途使用的资金、已执行完项目的结余资金、目前没有施工条件的项目资金，都没有对资金的动态进行实时监控，未及时收回资金按程序报批调整、整合，用到急需地方。

(三)存量资金管理不到位

一是对存量资金没有定期的清理，缺少必要的问责机制，各级政府存财政资金有着较大的自主权，从而影响存量资金使用的及时程度;二是非税收入未缴库或缴库不及时，大量留存在过渡户或财政专户，有的为某一特定专项设立的专户，在项目完成终结后，仍长期保留，存放项目结余资金。造成本应纳入预算的资金长期在体外闲置;三是有的地方财政部门不按会计制度核算，扩大权责发生制的核算范围，将年底没有支出的预算资金虚列支出挂往来，导致形成存量资金。

(四)多年的财政思想―有备无患

国家政府为了提高整个国家财政资金的保障能力，财政部门拨付下一年的财政预算资金时，往往还会多拨付一定的金额供各个部门应对紧急情况的财政资金，所以长年累月的一定金额没有及时的利用，就会形成较大的财政存量资金。

二、如何盘活财政存量资金

盘活财政存量资金首先要查清国家的财政存量资金，在进行明细分类，特殊情况特殊处理，联系上下，既要盘活现有存量，也要防止新增存量，充分发挥财政资金效力。

(一)明确范围，全面摸清家底

明确存量资金范围，彻底摸清存量资金对盘活存量资金工作尤为重要，我们每年应定期组织清理本级财政结余结转资金，对存量资金做到心中有数，分类处理，并将其管理与预算的编制结合起来，积极解决账面上的财政存量资金，是其“动起来”，对预计当年能够执行完的项目，要加快预算执行进度;年底能够完工的项目，对于其结转的资金做出调整;对确认不需要支付的资金，要及时收回由预算统筹安排，以“唤醒”存量资金。

(二)规范预算编制与执行

预算编制是否合理，预算的执行是否到位是减少存量资金的又一重要环节，为此我们要建立一套科学完善的预算编制和执行体系。一是细化预算，使预算由“粗放型”向“精细型”转变;确保预算内容的完整性，要将上年结余结转等来源全额编入预算;做好项目库建设工作，对拟安排预算的项目做好充分的前期调查论证工作，确保预算下达后项目能立即实施，防止不良项目挤占预算资金;对项目建设期长，需跨实施的分计划，按进度分安排预算。二是严格执行预算，增强预算约束力，建立动态预算监控调整机制，定期考核、正确分析预算执行进度，对于当年确定不能执行的项目或已完工的项目结余资金，要按相关法律程序及时调整预算;加强国库资金管理，全面推行国库集中支付制度，减少资金拨付上不必要的中间环节;进一步清理整顿财政专户，对不须要设立的专户要及时撤销清理用户账户;增强财政专户结余资金监督管理工作，使财政专户存放的财政资金能够有效的减少。

三、结语

盘活财政存量资金是创新宏观调控的重要内容，是深化财税体制改革的铺路之举。国家对此举有着高度的重视，健全制度办法、加强预算管理体制以此提高财政存量资金的利用率，同时应强化社会公众和政府的监督、评价功能，促使财政存量资金应用的落实效益，让财政存量资金真正发挥其作用。政府应积极落实盘活存量资金的政策，加强其执行力度，让财政存量资金真正发挥惠民作用。

参考文献：

[1]记者，解希民.多措并举盘活财政存量资金[N].中国财经报，2015-03-10002.

[2]齐昕.如何盘活财政存量资金之浅思――以3E理论为角度[J].考试周刊，2015(34)：196.

[3]张力.浅谈如何盘活财政存量资金[J].全国商情，2015(24)：16.

(作者单位：武夷山市财政局)

第五篇：万宁市盘活存量建设用地暂行规定

第一条 为提高土地节约集约利用水平，盘活存量建设用地，推进土地资源的合理开发和可持续利用，促进经济发展，维护社会稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律法规的规定，结合本市实际，制订本暂行规定。

第二条 本规定所称的存量建设用地，是指在本市行政区域内土地使用者在2011年6月30日前取得的建设用地使用权，超过规定期限未动工建设或动工建设不符合法律法规规定情形的建设用地。

第三条 符合万宁市土地利用总体规划，且宗地所在区域已编制控制性详细规划，属于以下情形之一的存量建设用地，应当按照控制性详细规划确定的用途进行盘活开发利用：

(一)由于土地闲置，市政府已作出处置决定，上级行政复议机关或司法机关撤销了市政府处置决定且未动工建设的土地;

(二)以出让方式取得超过规定期限未动工建设的土地;

(三)已在市土地行政主管部门办理土地抵押登记超过规定期限未动工建设的土地;

(四)司法机关已查封超过规定期限未动工建设的土地;

(五)司法机关裁定抵债或转让超过规定期限未动工建设的土地;

(六)因建设规划调整造成未能按期动工建设的土地;

(七)已动工建设，但投资额占项目投资总额不足25%或已开发建设面积占应开发建设面积不足三分之一的停缓建工程用地;

(八)法律、法规规定应当盘活开发利用的其他存量建设用地。

第四条

盘活存量建设用地的措施：

依据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)、《海南省闲置建设用地处置规定》(海南省人民政府令第143号)规定，应当予以处置的以上情形的存量建设用地，但为了盘活存量建设用地，经建设用地使用权人向市土地行政主管部门提出申请，报经市政府批准后，由市土地行政主管部门与建设用地使用权人重新签订土地出让合同和限期开发协议，建设用地使用权人按协议约定缴交有关费用后，按照以下措施以宗地为单位进行盘活开发利用。

(一)上级行政复议机关或司法机关撤销市政府收地决定的存量建设用地，以出让、转让方式取得国有土地使用权的存量建设用地，在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起6个月内必须动工建设，自动工建设之日起一年内建设项目投资额应达到建设项目总投资额的25%以上，或者已动工开发的土地面积必须超过应动工开发建设土地总面积的三分之一以上，两年内必须竣工。

(二)已在市土地行政主管部门办理土地抵押登记，但尚未开发的建设用地，经司法机关裁定抵债给国有独资商业银行的，由国有独资商业银行向市人民政府申请核发换地权益书，由市土地主管部门委托具有相关资质评估机构对宗地权益价值进行评估，按经备案的评估价格核发换地权益书。未经司法机关裁定的，按照《海南经济特区换地权益书流转与收回暂行办法》(海南省人民政府令第199号)的规定，由国有商业银行在市土地主管部门发出办理核发换地权益书手续之日起30日内，向市人民政府提出核发换地权益书申请。

(三)经司法机关裁定过户或裁定作为抵债物抵债的闲置建设用地，由市土地行政主管部门给予办理土地过户手续，并重新签订土地出让合同和限期开发协议，建设用地使用权人缴交有关费用后，须在办理土地过户之日起六个月内动工进行项目开发建设。

(四)因城乡建设规划调整造成宗地不能按原土地出让文件或出让合同规定、约定的用途进行开发建设，建设用地使用权人又不同意按新的规划用途建设的，由市人民政府依法作价补偿后，收回土地使用权;建设用地使用权人同意按新的规划用途建设的，须在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内提出办理土地用途改变手续申请，在市土地行政主管部门按规定办理并报用地原批准机关批准，补交土地出让金及有关费用后，6个月内必须动工建设。

(五)已动工建设，但项目已投资额占投资总额不足25%，或者动工开发面积未达到项目应动工开发建设土地面积三分之一的停缓建工程用地，在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起6个月必须恢复动工建设。

(六)因不可抗力等原因使得建设用地使用权人不能按本规定限定的动工建设期限进行开发建设的，建设用地使用权人在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内必须向市土地行政主管部门提交延期开发申请，延期开发期限最长不超过6个月。延期期限满后仍不动工建设的，无偿收回建设用地使用权。

(七)没有能力按本规定要求进行项目开发建设的，可采取代为处置方式进行盘活开发利用。建设用地使用权人须在市土地行政主管部门发出办理盘活存量建设用地手续通知之日起2个月内向市土地行政主管部门提出代为处置申请，由市土地行政主管部门和建设用地使用权人共同委托具有相关资质的评估机构，根据代为处置宗地所在区域基础设施建设程度、宗地使用条件等因素对代为处置宗地现存价值进行评估，评估价格经依法确认后，由市土地行政主管部门与建设用地使用权人签订代为处置协议书，将土地交市土地开发整理储备中心处置。建设用地使用权人的土地处置收益，在土地处置完成后按经确认的评估价格支付。

第五条 依照本规定进行盘活开发利用的存量建设用地，建设用地使用权人须在与市土地行政主管部门签订限期开发协议之日起15天内，按批准的盘活开发宗地实际土地面积每亩5万元标准缴交项目开发保证金。建设用地使用权人在限期开发协议约定的期限内开发达到本规定第十条情形时予以退还保证金，限期开发期限满后未进行开发或开发未达到本规定第十条情形的，项目开发保证金不予退还。 第六条 依照本规定进行盘活的存量建设用地，尚存在未付清征地补偿款、青苗及地上附着物补偿款(包括房屋拆迁补偿款)、安置补偿费等征地历史遗留问题的，由建设用地使用权人负责处理。市政府按照“六个一”的项目推进工作方式给予支持和帮助。

第七条 万宁市土地利用总体规划已调整为农用地的闲置建设用地，依照《海南省闲置建设用地处置规定》(海南省人民政府令第143号)、《海南省经济特区换地权益书流转与收回暂行办法》(海南省人民政府令第199号)及《海南省土地置换办法(试行)》的有关规定处置。

第八条 本规定限定的期限内未投入进行项目开发建设，也不提出延期开发或代为处置申请的，或虽已提出延期开发或代为处置申请但未经批准，建设用地使用权人仍未进行项目开发的，依法无偿收回建设用地使用权，注销土地登记和国有土地使用权证书。

第九条 依照本规定进行盘活的存量建设用地，虽已动工建设，但建设用地使用权人与市土地行政主管部门签订的限期开发协议或重新签订的土地出让合同约定的动工开发日期满后一年内，已投资开发总额占项目投资开发总额不足25%，或动工开发土地面积占应开发建设土地面积不足三分之一的，市土地行政主管部门应当作新的闲置建设用地依法收回土地使用权。

第十条 国有建设用地使用权人依法取得施工许可证后，实施了以下行为的，视为已动工开发：

(一)需深挖基坑的项目，基坑项目开挖完毕;使用桩基的项目，完成所有基础桩。

(二)其他项目，地基施工完成三分之一以上。

国有建设用地使用权人仅进行土地平整、绿化、建设围墙的，不视为动工建设。

第十一条 项目开发总投资额以国有建设用地使用权有偿使用合同的约定确定，合同未约定或约定不明确的，以发改部门核准或备案的项目开发总投资额为准。已投资额由具有工程造价评估资质的机构进行评估并经市住房和城乡建设主管部门确定。总投资额、已投资额不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的取得土地相关税费。

第十二条 项目应当开发土地总面积，以经依法批准的项目修建性详细规划方案中的建筑物、构筑物(包括区内道路)所占的土地总面积为准。 规划绿地所占的土地面积不认定为应当开发土地面积。 应当开发土地总面积中，建设用地使用权人已经实际开发的土地面积，由具有相关资质的测绘机构实地测绘确定。

第十三条 闲置满两年以上的土地，依法不得办理土地他项权利登记。

第十四条 市土地行政主管部门要对全市闲置建设用地处置情况、区域建设规划编制审批情况等，进行全面的清理和认真审查，严格审核闲置建设用地是否符合本规定规定的条件。

第十五条 市住房和城乡建设主管部门要认真抓紧城乡规划及各开发区的控制性详细规划的编制审批工作，督促项目业主单位按时编制盘活建设项目修建性详细规划方案，对建设用地使用权人呈报的修建性详细规划方案或项目报建手续，要及时组织评审，及时审批，确保盘活存量建设用地项目按期开工建设。对违反本规定，不依法履行职责，造成建设项目无法按期开工建设，造成损失的，追究单位主管领导和直接责任人的责任。

第十六条 本规定由市土地行政主管部门负责解释。

第十七条 本市有关盘活土地的处置规定与本规定不一致的，依本规定执行。

第十八条 本规定自颁布之日起施行。