房地产开发及土地利用论文

《国家新型城镇化规划》（下称《规划》）是今后一个时期指导全国新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划，其最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。其中明确三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题都是围绕“3个1亿人”这个核心展开的。今天小编为大家推荐《房地产开发及土地利用论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产开发及土地利用论文 篇1：

小城镇房地产开发存在的问题及对策研究

[摘要]我国正处在城市化进程快速发展时期,也是小城镇房地产开发的黄金时段。文章对我国小城镇房地产开发存在的土地利用不合理、房地产市场不完善和物业管理不规范等问题进行了综合叙述,据此提出了从宏观调控入手完善小城镇房地产开发的具体措施,为我国小城镇房地产发展提供参考依据。

[关键词]小城镇;房地产开发;措施

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Problems of Real Estate Development in Small Towns and Its Countermeasures

Luan Shumei, Li Ying

(Liaoning Administration College, Shenyang, Liaoning 110161)

Key words: the small towns; the real estate development; measure

随着城镇化战略的快速推进,小城镇的房地产开发也进入快速发展阶段,并逐渐成为经济社会舞台上的重要角色。它不仅可以为人们的生产、生活提供基本的物质保障,还可以带动相关产业部门的发展。据测算,房地产每投资100元,可以使国民经济各部门产出286元。其中,建筑业90.76元、制造业123.61元、采矿业16.64元、商业11.16元、房地产业自身10.98元、电力煤气自来水供应业6.59元、货物运输及仓储业5.86元、社会服务业4.98元、农业4.55元、金融保险业4.08元、邮电业3.05元、饮食业1.57元、综合技术服务业1.18元。

未来的几十年,将是城市化进程的快速发展时期,也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业,将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是,目前小城镇房地产业发展中存在的问题,严重影响了小城镇建设,影响着地方经济的发展。因此,研究小城镇房地产开发过程中存在的问题,提出完善小城镇房地产开发的具体对策,对小城镇的建设有着重要的意义。

一、小城镇房地产开发现状及存在的问题

随着城市房地产行业的蓬勃发展,小城镇的房地产开发得到了各级政府的高度重视和大力支持,始终把发展小城镇房地产开发作为促进农村经济和社会发展的一大战略,充分运用市场机制,坚持高起点、高质量、高水平地抓好小城镇的总体规划和房地产建设。在政策体系上,制定了与小城镇建设相关的政策和法规,明确了小城镇建设的指导原则;加大了对小城镇全面建设的投资力度;加强和完善了小城镇的基础设施与环境,改善了小城镇的投资环境和人居环境,使小城镇的房地产开发获得了快速发展。

一方面,小城镇房地产的发展创造了更多的就业机会,这在很大程度上解决了农村转移人口就业的后顾之忧,同时也为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环境;另一方面,大量农村人口向小城镇转移必将带动小城镇房地产业的发展。但是,同时也必须看到小城镇房地产开发还存在着一些不容忽视的问题,这些问题既有机制的原因,又有观念的原因。从总体上看,主要表现在以下几个方面。

(一)房地产开发规划滞后,土地利用不合理

从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用,但在实际操作中并非如此。首先,土地利用规划滞后于小城镇房地产开发规划,增大房地产开发成本。小城镇的发展主要是以外延发展为主,是一种重数量、轻质量的城镇化道路,这种发展模式导致小城镇规模偏小、城镇用地粗放,其直接后果是城镇集聚功能难以发挥,基础设施的投资成本过高,设施的修建难以形成规模效益,造成基础设施尤其是环境设施严重不足,加大房地产开发成本。其次,小城镇规划的编制不科学,造成土地利用不合理。在编制规划时缺乏科学性,把标准定得过高,浪费了大量的土地资源;编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,不注意旧区的改造,不仅浪费了大量的土地资源,而且导致了生态环境质量的下降;各个房地产项目用地的规划布局不合理,生活区与工业区、商业区相互混杂,功能难以发挥,对房地产开发带来不利影响。

(二)房地产隐形交易活跃,市场发育不完善

由于小城镇房地产市场发育不完善,房地产隐性交易活跃,削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范,从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱,因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准,房地产价格混乱,人为因素影响大,导致了房地产交易行为不规范,房地产企业的行为缺乏约束。

房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中,部分开发部门未经政府審批办理土地有偿使用手续,私自将其改造成商业门面和住宅,以市场价格出售和出租给单位或个人,并没有向国家缴纳除开发收益以外的土地收益;不少用地单位将房屋或使用场地出租,以土地联建公房,一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易,转给其他使用者,从中获得大量的土地增值收益;“合作建房”的交易在发生过程中,不是完全按照税收政策的规定形式,而是在“联营”、“租赁”等掩盖下进行,这些企业不办理固定资产的转移,致使交易的进行只表现在双方协议上,产权未作转移,税款无法征收,土地资产也随之流失。

(三)房地产开发档次不高,物业管理不规范

房地产投资不足且来源分散,这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。小城镇居民住宅也多为平房和低层的楼房,建筑开发档次不高;雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性,反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀;从投资结构来看,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的份额逐年增加;房地产的投资能力严重不足,特别是支持小城镇房地产开发的中长期贷款不足,过度依靠预算外投资,且资金的运作不规范;多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金的集聚功能。

从小城镇管理的现状来看,物业管理水平存在较大差距。物业管理经费不足、来源单一,很多物业公司的收费主要考虑居民的承受能力,收费标准低于成本,物业管理企业亏本经营,难以发展;居民住宅分散、杂乱,即使集中在一个住宅小区内,也普遍存在着户数少、规模小的特点;无论是开发商还是消费者都缺乏物业管理意识,依赖政府现象相当普遍,使得物业管理难以开展;住房产权多元化,既有公房,也有私房,物业管理难以协调;物业管理责任不清,从业人员少,业务水平低,小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。

二、完善小城镇房地产开发的具体措施

由于小城镇具有特殊的区域经济环境、风土人情等,其房地产开发建设有一定的特殊性,开发过程也存在着一些问题。因此,合理地制定小城镇房地产开发规划、规范房地产开发市场已经迫在眉睫。

(一)加强宏观调控,制定科学的城镇规划

小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展,而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产开发进行宏观调控的重要技术手段。因此,小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向,因地制宜,制定科学的小城镇房地产开发规划。同时,在规划的实施过程中,要根据小城镇社会经济发展的实际情况,不断完善规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下,通过规划的约束作用,使房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导房地产开发行为适当集中,最终形成良好的土地利用格局,使开发企业始终在协调、有序的状态下进行开发。

由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题,加上国家对新增建设用地控制严格,因此,小城镇房地产开发应加强宏观调控,房地产开发项目应小而精,避免贪大求洋,同时要建立健全建设用地储备和计划供应机制,对建设用地供给过多的小城镇要限制新的土地供应。对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇,则适当调剂增加土地供应量,并做到随时供给,以满足农民进城和企业发展的需要,促进小城镇房地产业的健康发展。

同时,要加强对房地产开发用地供应后的监管力度,严格土地转让管理。相对大量的开发,会形成供大于求的市场氛围,要注意控制好推出的节奏,允许开发企业适当放慢速度,努力实现供略大于求的基本平衡。防止大量房产推出后冲击市场造成房价大起大落,从而影响消费者和开发商对小城镇房地产市场的信心。

(二)制定政策措施,完善基础设施建设

小城镇房地产业的健康发展,必须要有相应的政策措施与之配套。首先,要改革现有的城镇行政管理体制,适当扩大小城镇的行政管理权限,扩大房地产企业的经营自主权,尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次,要不断深化土地使用制度改革,可以实行小城镇住宅用地指标周转制度,通过压缩分散的农村宅基地,将得到的用地指标集中起来,进行居住小区的房地产开发,同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转,明确土地流转的途径和管理方法。再次,大力推进小城镇的户籍改革,对有稳定收入、稳定职业和稳定居住场所的迁移人口作为本地常住户口进行登记,逐步实现城乡一体化的户口管理。最后,进行社会保障制度创新,对办理了常住户口的迁移人员在各方面享受与城镇居民同等的待遇。逐步建立和完善失业、养老医疗等社会保障体系的建设。

基础设施建设要考虑农村和城市的衔接畅通,努力使城乡各种物流、信息流畅通无阻。道路、桥梁、通讯、邮电、电信、供电、供水、供热、供气、广播和电器等社会公用基础设施既要满足城镇人群的使用要求,还要满足流动人口的滞留要求,更要满足乡村农副产品外运和城市产品在镇区集散与分流的要求。

(三)调整产业结构,增强房地产业的积聚功能

小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了,城镇的积聚功能才会提高,因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时,必须大力发展二、三产业,以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力,为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此,一是要以当前正在进行的产业调整为契机,通过制定合理可行的政策措施,吸引工商业和服务行业向小城镇聚集。二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力,通过规范政府财政体制,确定小城镇政府和上级政府的收支范围,制定相应的贷款政策,鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资,最终形成可持续的基本建设投资能力,为房地产业的发展提供良好的基础设施环境,从而推动小城镇房地产业的健康发展。三是要完善配套管理措施。小城镇房地产业的健康发展,必须要有相应的政策措施与之配套。要改革现有的城镇行政管理体制,适当扩大小城镇的行政管理权限,尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。

(四)规范市场机制,创造良好的投资环境

规范小城镇房地产市场,使得房地产业稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场,尽快建立起有形的房地产市场,使得房地产交易的各项信息公开化,同时完善各项规章制度,强化房地产交易价格申报制度、评估制度,杜绝房地产的地下交易行为,为房地产业的发展创造一个公平的环境。

加强对房地产市场的监管。实行商品房预售合同网上即时备案制度,通过完善透明购房系统,向群众披露市场相关信息。建立房地产市场预警预报机制,密切监测市场供需变化情况,及时发布真实可靠的市场动态,为政府部门和企业决策提供服务。建立开发商、中介机构的信誉档案,完善不良行为记录和黑名单制度,倡导诚信守法经营。加大对违规扰乱房地产市场秩序行为的专项整治力度,制止和打击违法行为,净化市场环境,为保持小城镇房地产业的可持续发展创造条件。

小城镇房地产刚刚起步,投资渠道的单一化严重制约了小城镇房地产业的发展,要加快小城镇房地产发展需要大量的资金支持。因此,在未来相当长时间内,必须加大金融对小城镇房地产发展的支持力度,充分发挥住房公积金在解决小城镇住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐,开发出更多的住房贷款品种,满足各层次的住房贷款需求,加大对住房消费的支持力度,提高居民的购房能力;完善住房抵押贷款的各项配套政策,特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度,防范个人住房贷款风险,促进个人住房贷款业务的发展;建立多元化的住房融资渠道,拓展住房信贷资金来源,提高金融机构资产流动性和质量。利用地方财政与土地批租收入等建立基础建设基金,形成建设启动资金,引导社会投资。向社会开放公用设施建设投资领域,鼓励民间资本直接投资与经营公用事业。

(五)制定优惠政策,鼓励富裕农民进镇投资、购房

我国现有13亿人口,其中约有45%的农业人口,制定有利于农民在小城镇购房的房地产政策,鼓励富裕农民和农村个体工商户、私营业主进镇投资创业和购买住宅,是扩大小城镇规模、吸引更多农民进城、加快小城镇发展的必要条件。在小城镇要尽量减少和避免建造单家独户、占地面积较多的平房和别墅式住房,大力提倡建筑质量可靠、经济实用、面积较宽敞的多层公寓式商品楼房。需要指出的是,居民购房建房仅靠自有资金是不够的,应将购房建房的信贷政策推向小城镇及农民,通过抵押和分期还款付息等方式,支持进入小城镇的农民申请贷款购房。

同时,根据保持耕地总量动态平衡的要求,还可以考虑在宅基地问题上采取相应的配套政策,确保小城镇建设用地控制在合理范围内。具体措施可以有:(1)全家进入小城镇可以转为城镇户口,已有自己住房的农民,限期拆除原先在村庄的住房,由集体收回宅基地进行复垦;(2)实行宅基地“以旧换新”,对退出原先宅基地的农户,在小城镇建新房所需宅基地的收费予以适当减免,或者在购买商品房时给予适当优惠;(3)将宅基地指标集中使用,新建住房尽可能安排在小城镇的居民小区内,减少和避免分散建房;(4)支持少数有条件的村庄整体搬迁到小城镇,在购房建房用地上实行相应的优惠,将原有村庄用地進行复垦和整理。

随着我国小城镇建设战略地位的日渐提升、城镇化水平的不断提高,小城镇建设和小城镇房地产的发展条件和形势,已不仅是量的积累而是质的变化。小城镇房地产开发的快速发展,大大增强了所在地区的吸引力、凝聚力和辐射力,为优化小城镇产业结构、繁荣小城镇经济、增加乡镇居民收入以及改善人民生活起到了极大的推动作用。

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[责任编辑:唐玉萍]

[作者简介]栾淑梅(1961-),女,河南郑州人,辽宁行政学院教学副主任,副教授,辽宁省房地产协会常务理事,研究方向:房地产市场;李颖(1980-),女,辽宁沈阳人,辽宁行政学院教师,硕士研究生,研究方向:建筑工程管理。

作者：栾淑梅 李 颖

房地产开发及土地利用论文 篇2：

《国家新型城镇化规划》带来六大机遇

《国家新型城镇化规划》（下称《规划》）是今后一个时期指导全国新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划，其最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。其中明确三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题都是围绕“3个1亿人”这个核心展开的。而在这个过程中，房地产业作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变。本文认为，新型城镇化规划颁布，将会对未来房地产业发展创造六大机遇。

一、农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好

新型城镇化规划最大的亮点就是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化，重点是有序解决农业转移人口的落户问题。

城镇化水平逐年提高，为住房市场发展提供长期需求潜力。《规划》首要目标便是城镇化率发展目标，提出到2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。既然要落户城镇，则住房问题不可避免。假定到2020年人均住房建筑面积按35平方米计算，这1亿人的住房需求约为35亿平方米，平均每年约为5亿平方米，这几乎接近2013年全年成交的新建商品住宅总量的一半（约5.8亿平方米）。

城镇棚户区改造和旧城改造，也为住房市场提供强有力的需求支撑。《规划》提出，改造提升中心城区功能，优化市辖区规模和结构。按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境，努力实现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村目标。根据我们的研究，未来十年城镇住宅拆旧和棚户改造的理论需求总量约为30亿平方米，年均约3亿平方米。

由此可见，随着新型城镇化水平的不断提升，城市新进人员的住房需求和城市旧改需求也不断增加，这些都为住房市场的长远健康发展提供持续动力。

二、城市中心城区产业结构调整升级，为商业地产繁荣提供良好契机

随着新型城镇化逐步推进，我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，目前国人的消费潜力不容小觑，因此引起了我国商业地产市场的兴起和发展，随着新型城镇化的逐步深入，商业地产将大有可为。

首先，城镇化下的人口红利为商业地产的发展提供了坚实的基础。2013年末，我国城镇化率为53.7%，还处在加速发展时期，未来十年至少有约1亿人口流入城市。城市人口的进一步增加与集聚，必然会带动商业地产的需求和发展。

其次，城市群联动发展步伐的加快是商业地产发展的契机。一方面，城市群的集聚效应会进一步增强对商业地产的带动作用。目前我国大致可划分为20个重点城市群，城市群将作为我国新型城镇化的重要形态，起到区域经济增长极的引领作用，通过其集聚和辐射作用促进区域协调发展，城市群的发展必将因集聚人口和集中资源而大大推动商业地产的发展。另一方面，城市群的联动发展将极大地推动中小城市经济发展和消费观念的升级。

再次，优化城市产业结构，以产城融合和服务经济为主导，将促进各类商业地产发展。一方面，产城融合给商业地产发展提供更大空间。《规划》指出，要适应制造业转型升级要求，推动生产性服务业专业化、市场化、社会化发展，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，防止新城新区空心化；加强现有开发区城市功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，为促进人口集聚、发展服务经济拓展空间。另一方面，新型城镇化的发展要满足日益增加的城镇居民的多样性需求，特别是中小城市和新城镇居民的社会文化消费需求。《规划》指出要适应居民消费需求多样化，提升生活性服务业水平，扩大服务供给，提高服务质量，推动特大城市和大城市形成以服务经济为主的产业结构。推动特大城市中心城区部分功能向卫星城疏散，强化大中城市中心城区高端服务、现代商贸、信息中介、创意创新等功能。这就要求对传统商业地产进行改造升级，提升商业业态等级，完善城市配套功能，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为大中城市商业地产的发展和繁荣提供良好机遇。

三、中小城镇放开户籍限制，中小城镇的房地产业发展迎来机遇期

《规划》提出推进新型城镇化的指导思想之一就是以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展。这就意味着要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。

为了促进农村转移人口在城镇的顺利落户，《规划》提出了差异化的城市落户政策。同时，《规划》还提出要加快发展中小城市。《规划》也提出有重点地发展小城镇，特别是大城市周边的重点镇，要加强与城市发展的统筹规划与功能配套，逐步发展成为卫星城。同时发展具有特色资源、区位优势的小城镇，通过规划引导、市场运作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇。

由此可见，未来新型城镇化的发展是大中小城市和小城镇互促共进的城镇化，新型城镇化的发展将逐步提高中小城镇的未来发展地位。中小城镇将成为大城市与农村之间的重要联系纽带，缓解在城镇化进程中出现的资源匮乏、房价高涨、空心村等矛盾，同时也将通过吸纳农村人口转移，成为房地产市场发展新的增长极。

四、“两横三纵”城镇化战略格局为房地产企业区域布局指明道路

“两横三纵”城镇化战略格局是指：以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以轴线上城市群和节点城市为依托、其他城镇化地区为重要组成部分，大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵”城镇化战略格局。

《规划》指出，到2020年，“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。

根据我们的研究梳理，按照新型城镇化和全国主体功能区两个规划的要求，我国大致可划分出20个重点城市群，这20个城市群就是未来新型城镇化推进的最为重要的抓手。

东部地区的城市群：京津冀、长三角、珠三角、辽中南、山东半岛、海峡西岸等六大城市群。

中部地区的城市群：哈大齐、吉中、太原、中原、皖江、武汉、长株潭、环鄱阳湖等八个城市群。

西部地区的城市群：成渝、北部湾、滇中、关中、呼包鄂榆和天山北麓等六个城市群。

《规划》强调要培育发展中西部地区城市群，加快培育成渝、中原、长江中游（武汉）、哈长等城市群，使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。同时提出要依托陆桥通道上的城市群和节点城市，构建丝绸之路经济带，推动形成与中亚乃至整个欧亚大陆的区域大合作。这主要是陇海沿线附近的城市群和节点城市，如陇海铁路的东部起点连云港，苏北重镇徐州，兰州，西宁，以郑州、洛阳为代表的中原城市群，以西安为代表的关中城市群，以乌鲁木齐为代表的天山北麓城市群等。

这20个城市群以及重点节点城市，是未来十年我国新型城镇化推进的重点区域，长期发展前景良好，这也为今后房地产企业的区域拓展和布局指明方向。

五、走集约紧凑型城市发展模式，要求房地产业向集约化转型升级

根据国际通行标准，当科技进步对产业的贡献率超过50%时，视为集约内涵型发展产业。而目前，我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30%，远低于国外发达国家60%-80%的贡献率，可以说当前我国的房地产业仍处于粗放型发展。高投入、高耗能、资源消耗大，但随着未来城市发展转向集约紧凑式，房地产业也必须向集约化转型。

《规划》的目标之一就是实现城市发展模式科学合理。即形成以密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式为主导，人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。

《规划》提出建立城镇用地规模结构调控机制。《规划》还提出健全节约集约用地制度。

从上述规划要求可以看出，挖掘存量土地、提高土地集约利用效率和推行以 “公共交通为导向的TOD”城市发展模式。与之相对应的就是房地产开发的土地利用更加集约化、容积率水平适当提高和沿公共交通线路进行重点开发。

依托轨道交通等公共交通，进行城市拓展的“TOD”模式，已成为国内外城市发展的重要路径之一，这种状况在上海、北京等城市尤为突出。轨道交通对改善城市功能有着举足轻重的作用，特别是对房地产和商业需求的拉升更是显著。凡是轨道交通规划经过的地方，特别是轨道交通站点和车辆基地周边，通过综合开发，改善了周边的整体环境，通过建设大体量的商业、办公、住宅和公建配套，迅速成为区域性的商业、人流和居住的集聚区，成为新的建成区，带动周边区域经济发展和功能完善，丰富了城市发展的模式。当前，上海市有关部门已明确提出今后将大力发展以公交导向的“TOD”模式，推进土地综合开发集约利用，促进城市和轨道交通发展。

六、推动绿色城市建设，促进房地产业向低碳节能环保产业化转型

现代城市发展新理念新趋势有三：一是发展绿色城市，二是发展智慧城市，三是发展人文城市。

《规划》提出要加快绿色城市建设，将生态文明理念全面融入城市发展，构建绿色生产方式、生活方式和消费模式。严格控制高耗能、高排放行业发展。节约集约利用土地、水和能源等资源，促进资源循环利用，控制总量，提高效率。加快建设可再生能源体系，推动分布式太阳能、风能、生物质能、地热能多元化、规模化应用，提高新能源和可再生能源利用比例。实施绿色建筑行动计划，完善绿色建筑标准及认证体系、扩大强制执行范围，加快既有建筑节能改造，大力发展绿色建材，强力推进建筑工业化。

房地产业作为能耗最大的产业之一，是推进绿色城市建设首要解决的难题。在现有建筑中95%达不到节能标准，新建建筑达标率不足20%。如果延续目前的建筑能耗状况，每年将消耗1.2万亿度电和4.1亿吨煤，接近目前全社会总能耗的46.7%。与国外发达国家相比，我国建筑节能水平远远比较落后。

因此，按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体要求，未来要大力发展低碳节能环保型住宅，提高住宅的安全性能、耐久性能、经济性能、舒适性能和环境性能。一方面是强化既有居住建筑节能改造工作，另一方面是实施绿色建筑行动计划。

与此同时，加快住宅产业化发展步伐。以中小套型普通商品住房和保障性住房为重点，积极推行住宅性能认定和住宅部品认证制度。通过税费减免、信贷优惠及政府补贴等措施，鼓励新技术、新材料、新设备、新工艺在住宅建设中的推广应用。鼓励和推广新建商品住房全装修。这些都是未来房地产业转型发展的必经之路。

新型城镇化和房地产业的发展是相互促进的，新型城镇化需要房地产业的参与，但不等于房地产业化。尽管在我国城镇化的既往进程中，房地产业起到了不可或缺的作用，但是简单地把城镇化与房地产业等同起来，过分强调房地产业的作用，是不科学的，也是不可取的。新型城镇化经济规模之大，涉及领域之广，前所未有，举世罕见，不是房地产一个产业能够担当的。在新形势下，房地产业必须进行转型升级，才能适应在新型城镇化过程中产业健康发展的要求。如何走集约化、精细化的发展道路，注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与房地产开发模式和产品的契合，注重环境保护和低碳化、生态化发展，注重物业产品与城市文化的契合，注重人文环境的不断提升等，都需要房地产业在新型城镇化发展的背景下，认真研究，努力创新。

李求军/责任编辑

作者：刘卫卫

房地产开发及土地利用论文 篇3：

土地利用变化及社会经济驱动因素

摘要：以京津冀地区为例，利用2010—2013年4期土地利用数据，从土地利用变化幅度、土地利用变化强度（用土地动态度体现）、土地利用转移方向（用土地利用年度变化体现）等方面，分析京津冀地区1998—2013年的土地利用变化特征及相关驱动因子。结果表明：（1）2010—2011年、2011—2012年、2012—2013年京津冀地区土地综合动态度分别为1.73%、1.10%、1.39%；（2）不同时间段内，京津冀地区各种土地利用类型的变化速度基本呈现一致性；（3）京津冀地区土地利用变化的社会经济驱动因素主要是人口增长、经济快速发展以及城市化率的提高。

关键词：土地利用变化；驱动力；社会经济；京津冀地区；城市土地利用；结构优化

2014年末，京津冀地区常住人口1.1亿人，地区生产总值6.6万亿元，人均地区生产总值6万元，是全国平均水平的1.36倍。京津冀地区与长三角地区[1]、珠三角地区比肩而立，是我国经济较具活力、开放程度较高、创新能力较强、吸纳人口较多的地区，也是拉动我国经济发展的重要引擎[2-4]。目前，国内对于京津冀地区土地利用变化的研究主要包括以下几个方面：利用数据包络分析法（DEA）构建DEA模型测算京津冀地区城市群的土地利用效率[4]；利用地理信息系统空间分析技术及景观生态学方法，分析环京津冀贫困带土地利用變化的时空格局[5]；构建不同时期各生态土地利用类型变化的Logistic回归模型，解释京津冀区域土地利用变化的驱动因素[6]；从时空分异的角度，利用InVEST模型模拟京津冀区域的生境质量格局及演变，并结合空间自相关分析法，评估京津冀地区土地利用变化的生境质量[7]。

土地利用/覆被变化（land use/cover change， 简称LUCC）的驱动机制对于理解其变化特征及制定相关政策有重要意义[1，8-11]。为了解京津冀地区城市土地利用的变化态势与内在驱动机制，本研究以京津冀地区为研究区，利用2010—2013年4期土地利用数据，采用时间序列分析法，并借助SPSS统计软件，从土地利用变化幅度、土地利用变化强度、土地利用转移方向等方面，分析京津冀地区1998—2013年的土地利用变化特征，并定量分析了研究区域内部城市土地利用变化的驱动因素，以期为京津冀地区城市土地利用结构的进一步优化提供参考。

1材料与方法

1.1研究区概况

京津冀地区地处113°04′～119°53′E，36°01′～42°37′N，总面积约为217 158 km2，包括北京市、天津市及河北省的石家庄市、唐山市、廊坊市、秦皇岛市、承德市、沧州市、邢台市、邯郸市、张家口市、保定市、衡水市共11个地级市，属于典型的暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候。全区地势由西北向东南部倾斜。2013年，京津冀地区生产总值达到66 474亿元，人均生产总值24 518元，全社会固定资产投资总额 25 888 亿元，第一、第二、第三产业比例为 4.66 ∶40.67 ∶54.67，属于“三、二、一”型产业结构。

1.2数据来源与处理

本研究中使用的数据包括京津冀地区的社会经济数据。社会经济数据获取自相应年份的《河北省统计年鉴》（2010—2013年）、《北京市统计年鉴》（2010—2013年）、《天津市统计年鉴》（2010—2013年）、《河北省国民经济和社会发展统计公报》（2010—2013年）、《北京市国民经济和社会发展统计公报》（2010—2013年）、《天津市国民经济和社会发展统计公报》（2010—2013年），以及北京市、天津市、河北省年度土地利用现状汇总表（2010—2013年）。结合研究区的土地利用特点，参照国家基本资源与环境本底动态遥感调查数据库的分类体系，将土地类型划分为耕地、林地、草地、建设用地、水域和未利用地6大类。

1.3研究方法

土地利用动态度反映了某个时间范围内土地利用类型的数量变化情况，包括土地资源的数量变化、土地利用的空间变化及土地利用类型组合方式变化等，按照研究对象又可以分为土地利用动态度与单一土地利用动态度[2]。

1.3.1综合土地利用动态度综合土地利用动态度是指一定时间范围内，在某个研究区域内整体土地利用类型的变化速率，是表征区域土地利用类型变化速率差异的指标，能够显示区域内的社会经济发展对土地利用变化的综合影响程度，其表达式[2]：

S=[∑mn=1（ΔSi-j/Si）]×1/t×100%。

式中：Si为监测开始时第i类土地利用类型总面积，km2；ΔSi-j为监测开始至监测结束时段内第i类土地利用类型转换为其他类土地利用类型面积总和，km2；t为时间段。土地利用动态度S反映与t时段对应的研究样区土地利用变化速率。

1.3.2单一土地利用动态度单一土地利用动态度是在一定研究时期内，研究区某一土地利用类型的变化状况，能够表征不同土地利用类型在一定时期内的变化速率、变化程度，其表达式[2]：

K=Ub-UaUa×1T×100%。

式中：K为研究时期内某一土地利用类型动态度，%；Ua、Ub 分别为研究初期、研究末期某一种土地利用类型的具体数量，km2；T为时间，年。

2结果与分析

2.1京津冀地区土地利用变化特征

2.1.1综合土地利用动态度根据综合土地利用动态度的公式，通过计算可以得出，京津冀地区土地利用变化的速度一直都很高，表明社会经济活动对土地利用格局的影响非常剧烈。2010—2011、2011—2012、2012—2013年京津冀地区土地综合动态度分别为1.73%、1.10%、1.39%。

2.1.2单一土地利用动态度根据单一土地利用动态度的公式，通过计算可以获得当前社会经济活动对京津冀地区不同土地利用类型的影响。表1、图1结果表明：不同时间段内，各种土地利用类型的变化速度基本呈现一致性。主要表现：（1）建设用地面积一直在增加，2010—2013年各年份间增速分别为1.12%、1.07%、1.12%；（2）耕地、林地、草地、水域、未利用地面积基本上一直在减少，2011—2012年，其减少速度分别为0.12%、0.16%、0.33%、1.02%、0.44%，而2012—2013年，其减少速度分别为0.12%、0.22%、0.11%、0.79%、042%，其中水域面积的减少速度最快，如图2所示。表1京津冀地区2010—2013年各种土地利用类2.2京津冀地区土地利用变化的驱动机制分析

根据主成分分析方法，并结合京津冀2市1省的社会经济发展状况，依据数据的可靠性原则，选取2008—2010年京津冀地区人均国内生产总值（GDP）（X1）、全社会固定资产投

资总额（X2）、国民生产总值（GNP，X3）、第二产业比重（X4）、第三产业比重（X5）、工业总产值（X6）、总人口（X7）、人口密度（X8）、非农业人口比重（X9）、林牧渔业总产值在第一产业中的比重（X10）、人均粮食产量（X11）、房地产开发投资总额（X12）、居民消费水平（X13）、旅客周转量（X14）14个分析因子，分别代表人口增长、经济发展、城市化等影响土地利用变化的社会经济因素，详见表2。

2.2.1计算结果与分析在确定了样本数据后，利用SPSS软件，对京津冀土地利用原始数据进行标准化处理。进行主成分分析，相关系数矩阵见表3。

由表3的相关系数矩阵可知，在原始变量数据中，X1与X2、X3、X6、X8、X13，X2与X3、X6、X8，X3与X6、X8、X13，X6与X1、X2、X3、X8、X13，X8与X1、X2、X3、X6，X10与X14，X11与X12，X13与X1、X3、X6、X14，这些变量之间的相关性系数均在0.94以上，说明人均国内生产总值与全社会固定资产投资总额、国

民生产总值、工业总产值、人口密度、居民消费水平之间，全社会固定资产投资总额与国民生产总值、工业总产值、人口密度之间，国民生产总值与工业总产值、人口密度、居民消费水平之间，工业总产值与人均生产总值、全社会固定资产投资总额、国民生产总值、人口密度、居民消费水平之间，人口密度與人均生产总值、全社会固定资产投资总额、国民生产总值、工业总产值之间，林牧渔业总产值在第一产业中比重与旅客周转量之间，人均粮食产量与房地产开发投资总额之间，居民消费水平与人均生产总值、国民生产总值、工业总产值、旅客周转量之间具有极强的正相关关系。反映经济增长、人口增长、城市化水平以及产业结构变化等因素之间的关系。此外，X10与X11、X12，X11与X14，X12与X14之间的相关性系数均小于 -0.94，表明林牧渔业总产值在第一产业中的比重与人均粮食产量、房地产开发投资总额之间，人均粮食产量与旅客周转量之间，房地产开发投资总额与旅客周转量之间存在较强的负相关关系，反映了产业结构变化所带来的经济结构变化。

力在不断增强。

3结论

根据以上分析，利用主成分分析法选取的14个分析因子可以被归为4类，即经济因素、城市化因素、产业结构比重变化因素、人口因素。由以上分析可以看出，这4个因素是京津冀地区土地利用变化的主导因素，即影响京津冀地区2010—2013年土地利用变化的社会经济驱动力主要是经济增长、城市化、三产比重的变化、人口增长。这充分表明经济发展、城市化水平的提高加速了耕地面积的减少，不断向其他用地类型转化；另外，常住人口的增长同样造成耕地面积的减少。从建设用地与耕地变化特征的影响因子可以看出，对土地利用变化影响最大的为城市化率、产业结构变化、常住人口或非农业人口的增长。因此，可以从人口增长、经济发展等因素来分析其对土地利用变化的影响。

（1）人口急剧增长。整体来看，2013年京津冀地区总人口达到10 920万人，平均每年增长32.3万人。从土地资源来看，新增人口势必需要新的承载空间，产生了建设用地的旺盛需求，推动了建设用地的快速扩张，建设用地的快速扩张导致耕地数量不断减少，人口的持续高速增长给京津冀地区耕地保护以及建设用地空间的拓展带来了严峻挑战。

（2）社会经济发展。固定资产投资迅速增长带来的经济快速发展是京津冀地区土地利用变化的直接驱动因素。2013年京津冀地区实现GDP 62 544亿元，比2012年增长9%，比2010年增长52%。与经济发展相对应的是，京津冀地区耕地面积由2010年的7 218 913 hm2下降到2013年的 7 210 661 hm2。从投入产出方面来看，京津冀地区固定资产投资总额由2010年的27 088亿元增长到2013年的40 348亿元，其中建设用地就是固定资产投资的重要组成部分，其来源一方面提高了土地利用强度，拓展了城市空间，另一方面就是由较多的耕地面积转化而来。从产业结构来看，北京市第一、第二、第三产业结构由2010年的0.87 ∶23.56 ∶75.57变化为2013年的0.51 ∶21.68 ∶77.81，天津市由2010年的158 ∶52.47 ∶45.95变化为2013年的1.80 ∶50.39 ∶47.81，河北省由2010年的12.57 ∶52.50 ∶34.93变为2013年的 12.37 ∶52.16 ∶3547，可见第三产业比重保持持续增长的态势，对于北京市而言，第一、第二产业比重明显降低，第二产业的外迁转移以及产业内部结构的调整带来了土地利用结构的转化以及建设用地的扩张，进一步加快了京津冀地区耕地的转化速度。

（3）城市化因素。城市化速度的提升必定会以一定的建设用地作为生产生活的保障，随着城市化规模的不断增加，各

项建设用地对土地的需求日益增强。京津冀地区城市化增长较快，2010年城市化率为62%，到2013年城市化率增加到66%，反映了京津冀地区社会经济的快速发展。由此可見，随着京津冀地区城市化率的进一步提高，城市人口数量的增长可能会使建设用地需求与日俱增。

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doi：10.15889/j.issn.1002-1302.2017.12.070

作者：吴克宁 刘霈珈 宋文 高翔宇 吴嘉惠