广州更新改造规划

2022-07-02

第一篇：广州更新改造规划

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究

【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造;城中村;改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村;大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村;不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、 “三旧改造”的背景及政策解读

(1)背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

(2)有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本;不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报;土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体;

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿;村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造;不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一;安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

(1)人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

(2)城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了

5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

(3)建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化;内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

(4)土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织;存在大量乱占、乱圈地现象;非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱;以土地入股开办各种实业;用集体土地抵押贷款;用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求;“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

(1)城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡;在管理上实现社区的转型;在空间上实现形象的变革。

(2)城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造;3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

第二篇：有线电视网络更新改造及发展规划

一、网络现状：

宜章电广网络公司组建于2009年12月，公司经营的有线电视网络为宜章县城有线电视网络和白石渡、梅田、杨梅山、瑶岗仙四个乡镇有线电视网络，共有有线电视用户38439户，所有网络均为HFC网，单向传输摸拟有线电视节目。由于历史的原因、体制的因素，以及先进技术应用的滞后，网络管理、运行质量还不尽理想，业务单一，虽然网络干线已进行了光缆改造，节目传输质量明显提高，但仍然可视为只是以前网络的扩大和简单升级，其业务种类及内容等级和管理水平并没收有质量的改变，因此目前网络运营效益率还较低下。

二、有线广播电视网络的发展趋势：

对于有线广播电视网络而言，今后的发展趋势将是数字化、光纤化、HP化、智能化，是融语言、视频、数据于一体的全新网络，是以分组交换及IP协议为基础的网络，广播电视网络将不受时间、空间、带宽限制，充分实现其个性化，优良特性、全可靠性和高灵活性。总的来讲，有线广播电视网络运营的发展趋势归纳为：网络双向化、管理智能化、信号数字化、业务多样化。 “网络双向化”是网络运营的基础设施建设，在今后逐步实现“业务多样化”、“管理智能化”、“信号数字化”(交互式数字电视)的过程中都要求网络信号传输双向化，这是网络发展壮大的前提和基础，网络基础设施必先行。

“管理智能化”是在现代科技条件下，高效快捷处理各种管理问题的有关手段。尤其是在业务多样化的信息服务运营活动中需要准确处理众多用户的各类帐务、服务投诉、传输质量的保证、内务管理等等，都必须管理智能化，这是解决高质、高效、增收节支的有效途径，并通过管理智能化的程序化工作，提高服务质量和运营管理水平。所以“管理智能化”是网络高效运营的保证。

“信号数字化”是多年来快速发展的技术大趋势，整个信息产业中，唯有广播电视行业滞后，其原因是多方面的，也是一个庞大的系统工程。但电视信号数字化是发展的方向和必然的趋势，也是一个逐步发展的过程，是与用户设备同步换代完成的渐进过程。

“业务多样化”是以HFC传输技术为基础的广播电视网络的最具竞争力的优势，包含业务等级的细分(如基本业务、扩展业务)和业务种类的增加(广播式业务及交互式业务)。业务多样化是开源增收，扩大网络运营效益，提升网络潜在价值的目的。

三、宜章广播电视网络发展规划及实施的基本思路：广播电视网络规划分业务规划和设计规划，是对网络发展的方向，对采用的技术和步骤作出的计划、规定，是对施工的工程设计提出的要求和目标。

宜章广播电视网络的运营，首先是利用自身巨大的频率资源优势，不断增加业务信号，持续增加服务项目及内容，实现摸拟信号向数字化过渡。摸拟信号过渡到数字化信号后，可大大提升网络频率资源的利用效率，扩大业务量，提高网络传输质量。其次是在网络信号数字化的基础上，对网络进行双向化改造，逐步实现交互式电视，数字业务，语言视频，电子商务等多功能交互式新业务的开展。第三是在网络信号数字化和传输双向化实施的同时，要提升网络运行质量和可靠性，实现光纤到楼栋，进而实现光纤入户。

技术是不断发展的，在网络建设改造的同时，要利用新的技术不断地修正规划，从而实现在新建区域和改造区域网络及时采用新技术，即规划必须有前瞻性。同时，规划的实施也要分步进行，施工完一区域，验收一区域，投入运营一区域。

在网络发展变化的过程中，要通过“程序化”的软件来核对“固化”的工作程序，提高网络运营的管理水平和服务质量，包括用户管理、网络传输设备管理、网络信号交换设备管理、用户服务管理、运营资产管理及办公智能化等五个方面的内容。

四、宜章有线广播电视网络更新改造计划：

2010年4月～6月，改造现有有线电视网络，提升网络传输质量及可靠性。原则上，网络干线放大器级数不超过2级，每个光节点用户不超过300户，新增光节点光缆芯数为4芯，等。为数字电视总体平移作可靠保证，同时为今后网络双向化改造打基础。

2010年7月～10月，县城有线电视网络进行数字电视整体平移。

2011年1月～12月，县城有线电视网络进行双向化改造，拟采用较为成熟的EPON技术，并逐步开展交互式基本业务。

2012年以后，网络逐渐拓展业务范围，分步开展多种多样的多功能交互式新业务服务。

二O一O年六月

第三篇：广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划申请程序流程汇总

为规范"三旧"改造项目土地出让收入收缴及使用管理，根据《关于加快推进"三旧"改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)、《广州市"三旧"改造工作办公室、广州市财政局印发〈关于加强市"三旧"改造专项资金管理的意见〉的通知》(穗旧改联字〔2010〕2号)的有关规定，制定本办法。

一、适用范围

(一)本市行政区内"三旧"改造项目的土地出让收入收缴及使用管理适用本办法，但市政府另有规定的除外。

二、一般规定

(二)市国土房管局在土地出让收入征收管理时，针对"三旧"改造项目土地出让收入应当进行单独统计和核算。

(三)市"三旧"改造土地出让收入中，属番禺、花都、萝岗、南沙区的，按现行财政体制返还给区。

(四)市"三旧"改造土地出让收入中，属越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区的，除市政府另有规定的项目外，2014年底前"三旧"改造项目土地增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按如下原则分配:

旧城改造项目的土地增值收益和旧村改造项目土地增值收益的40%(扣除用于支持村集体经济发展返还的60%)，由市、区按照8:2的比例分成。区留成部分应设立专项资金管理，用于安排该区"三旧"改造项目。

旧厂房改造项目土地出让收入为市本级财政收入，不直接分成。

(五)编制市本级"三旧"改造专项资金投资计划时，市"三旧"改造办视每个区"三旧"改造项目(市储备地块除外)产生的具体收益情况有所侧重。

(六)"三旧"改造项目涉及的土地出让收入收缴及使用纳入市土地出让金收支计划管理。

(七)使用市财政性资金的"三旧"改造项目须列入政府投资项目储备库进行管理。市"三旧"改造办应根据政府投资中长期规划及"三旧"改造项目方案批复情况，提出政府投资"三旧"改造项目，报市发展改革委列入政府投资项目储备库。在政府投资项目储备库的基础上，编制政府投资项目计划。

(八)市本级"三旧"改造专项资金投资项目应严格执行基本建设程序，向投资主管部门申报项目建议书、可行性研究报告。区发展改革部门负责办理"三旧"改造项目的立项(审批、核准、备案)，并将结果报市发展改革委备案(由市本级全额或者部分出资、涉及全市综合平衡的"三旧"改造项目，应向市发展改革委办理商品房屋建设计划备案)。

三、土地出让收入收缴程序

(九)协议出让项目土地出让收入收缴程序

1.市国土房管局根据"三旧"改造项目改造方案批复、规划条件等文件核定补交地价金额，签订土地出让合同。

2.市国土房管局开具《市国土房管局土地出让金收款通知》，并注明"三旧项目"。

3.受让人持《市国土房管局土地出让金收款通知》向市国土房管局缴费，市国土房管局收费录入时应注明"三旧项目"。

4.市国土房管局每月定期提供合同及收款等资料给市"三旧"办(资料包括合同原件、《市国土房管局土地出让金收款通知》复印件、发票复印件等)。

(十)公开出让项目土地出让收入收缴程序

1.公开出让项目竞得人与市国土房管局根据"三旧"改造项目出让方案和出让公告签订土地出让合同。

2.市国土房管局根据出让合同向土地竞得人开具《市国土房管局土地出让金收款通知》，并注明"三旧项目"。

3.土地竞得人持《市国土房管局土地出让金收款通知》到市国土房管局缴费，市国土房管局收费录入时应注明"三旧项目"。

4.市国土房管局每月定期提供合同及收款等资料给市"三旧"办(资料包括合同原件、《市国土房管局土地出让金收款通知》复印件、发票复印件等)。

四、土地出让收入使用管理

(十一)区"三旧"改造成本返还。区"三旧"改造工作机构向市"三旧"改造办提出"三旧"改造成本返还申请，市"三旧"改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地储备成本。其中土地出让收入中包含的旧村改造项目的复建安置资金由市财政转移支付到区财政后，区财政应划入复建安置资金监管账户。

(十二)旧村改造项目土地纯收益返还。旧村改造项目涉及支持村集体经济发展的，区"三旧"改造工作机构向市"三旧"改造办提出土地纯收益返还用于支持村集体经济发展的具体项目安排计划、预算及用款申请(项目计划总投资预算不超过土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金后的60%)，市"三旧"改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地纯收益返还。

(十三)土地纯收益分成。旧城、旧村改造项目涉及土地纯收益分成给区的，区"三旧"改造工作机构向市"三旧"改造办提出土地纯收益分成申请(具体分成比例按穗府〔2009〕56号文相关规定执行)，市"三旧"改造办审核后报市财政局、市发展改革委核拨土地纯收益分成。

(十四)市"三旧"改造专项资金管理。属于市"三旧"改造专项资金使用范围的资金，由市"三旧"改造办统筹编制"三旧"改造专项资金投资计划。各资金使用单位每年10月份编制上报下一"三旧"改造专项资金投资计划(包括旧城改造项目专项资金投资计划、旧村改造项目专项资金投资计划和旧厂房改造项目土地储备开发投资计划3部分)给市"三旧"改造办，市"三旧"改造办经统筹平衡后报给市"三旧"改造工作领导小组审议，由市"三旧"改造办正式下达计划，资金使用按计划执行。具体资金使用范围及管理程序按照《广州市"三旧"改造工作办公室、广州市财政局印发〈关于加强市"三旧"改造专项资金管理的意见〉的通知》(穗旧改联字〔2010〕2号)执行。

五、其它

(十五)市"三旧"改造办与市国土房管局、市财政局、区"三旧"改造机构、区土地储备机构等部门就"三旧"改造项目土地出让收入收缴、使用资金情况建立定期对账机制。

(十六)本办法自印发之日开始施行，有效期3年。

第四篇：设备更新改造计划

金沙县新化乡金鸡煤矿

设备更新改造计划

编

制：

矿

长：

总工程师：

机电矿长：

生产矿长：

安全矿长：

日

期：20 17 年6月 15 日

金鸡煤矿设备更新改造计划

根据我矿设备使用状况，实施更新和改造，积极推进设备管理现代化，依靠技术进步提高矿井技术装备水平，选用新设备、新技术，提高设备综合效益，以适应我矿安全生产发展的需要，特制定本机电设备规划，20 16 年计划投入资金总额 1050 万元，其中更新设备投入 790 万元，改造设备投入 260万元。

一、设备更新情况

轨道下山巷一台JTK-55型提升绞车，由于使用年限长，提升状况较差，设备老化，安全状况差，故障率高，计划20 16年第三季度更换成一部JTBP1.2X1.2型提升绞车。另需在2902工作面安装一台SGZ764/500刮板机和一部MG-250/600采煤机，预计投入资金 4000 万元，并于20 17 年 7 月 1日投入运行。2902运输巷原来真空电磁型号为QJZ-400启动器与采煤机不配套，不能满足供电需要，更换为QJZ-315X4组合开关2台，KBZ-630真空馈电开关两台，2902顺槽刮板机电机增加一台，电压等级为1140V。2902回风巷原来JD-11.4绞车为国家命令淘汰设备，更换为JD25绞车两台。

二、设备改造

1、井下六联巷水泵房排水泵现使用D46-30*6型，每次排水需开启两台排水泵方可将水仓抽排完，计划10月份配置3台MD85-46*6排水泵来满足井下排水能力。

5、井底水泵房双回路馈电开关使用年限过长，现计划采购设备改造，计划9月底完成改造。

三、设备报废

依据国家煤矿安全生产监管总局下发的《禁止井下煤矿使用的设备》要求，报废没有煤矿安全标志及安全状况较差的运输提升设备。

根据矿上设备更新改造计划，各单位做好设备更新改造前期准备工作，设备及材料到矿后，根据矿上安排，按时完成设备的更新改造计划。

四、指导原则：

1、机电矿长负责全矿机电设备更新改造的全面管理工作。

2、工作中必须认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策和法令;认真贯彻执行上级和上级主管部门的有关规定、决议，善于结合本矿实际作好矿井机电设备更新改造管理工作。

3、针对本矿情况制定出相应的各种更新改造管理制度和执行细则，督促贯彻执行。

4、每年组织修订完善一次各种管理制度及细则。

5、机电科长协助机电矿长管理全矿的机电设备更新改造工作，重点抓好机电更新改造技术管理和质量达标工作。