第一篇：广州三旧改造政策
“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究
【摘 要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。
【关键词】三旧改造;城中村;改造更新策略
1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联
“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村;大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村;不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、 “三旧改造”的背景及政策解读
(1)背景
“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
(2)有关城中村“三旧改造”的政策解读
城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本;不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报;土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体;
同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿;村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造;不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一;安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。
在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。
3、城中村现状及存在问题
九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。
广州市“城中村”主要存在以下问题：
(1)人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。
(2)城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了
5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。
(3)建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化;内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。
(4)土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织;存在大量乱占、乱圈地现象;非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱;以土地入股开办各种实业;用集体土地抵押贷款;用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。
“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求;“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。
4、城中村“三旧改造”原则及策略
(1)城中村“三旧改造”的原则
空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。
照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。
近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。
通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡;在管理上实现社区的转型;在空间上实现形象的变革。
(2)城中村“三旧改造”的策略
①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。
②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。
③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。
④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。
⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。
5、引发的思考
在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。
6、结语
目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造;3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
第二篇：广东省三旧改造政策政策解读
2010-06-14 09:38:51 浏览次数：528 今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)(以下简称《若干意见》)出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同?各方的利益关系如何均衡处理?开发商能得到哪些实惠?
●补办征收手续问题
【相关规定】
《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理(处罚)后报省政府批准完善征收手续。
用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续;用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。
【政策解读】
大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。
●补办农用地转用手续问题
【相关规定】
《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。
【政策解读】
简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。
●补办供地手续问题
【相关规定】
《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地(含原划拨的用地和没有合法手续的用地)采用协议方式完善供地手续。
【政策解读】
这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。
●土地出让收益处理的问题
【相关规定】
《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。
【政策解读】
这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。
●农村集体建设用地改变为国有土地问题
【相关规定】
《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。
【政策解读】
部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。
●边角地、插花地、夹心地的处理问题
【相关规定】
《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。
【政策解读】
过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。
第三篇：佛山市“三旧"改造优惠政策及审批流程
[2010-05-29] 佛山市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定，结合本市实际，本着有利于经济社会可持续发展的原则，制定了三旧改造一系列政策文件，健全了政策体系，有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。
一、土地产权政策
一是允许土地置换。为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。
二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地，在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的，土地权属清楚、无争议的，农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。对申请的宗地，农民集体经济组织成员全部同意转为国有的，县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。
三是开展城乡建设用地增减挂钩。“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。
二、土地供应政策
一是公开出让。对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地，必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。农民集体存量建设用地开发利用，用于经营性房地产开发建设项目的，必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金;该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股)，按规定公开交易。
二是协议出让。土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地，或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的，涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易，可以采取协议出让方式出让。农村集体自行出资开发其名下的建设用地，或其名下的建设用地过户到该集体全资拥有的项目公司名下时，可免公开交易。
三是划拨供应。农民集体使用的集体建设用地或国有建设用地(留用地)，在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农民集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用人与土地所有人一致，
也享受本规定的优惠政策。
四是加强土地供应与产业、财政等相关政策的协调配合。绝对不向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地，严格控制新上项目供地，确保在建项目、重点项目和民生项目用地，优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求;加强房地产市场土地供应调控，促进房地产业平稳健康发展。在供应计划中要确保保障性住房用地，提高中低价位、中小套型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。
三、土地流转政策
一是旧城镇、旧厂房改造涉及的留用地属国有的，如果土地权属不发生转移(属原土地使用者自行改造)，可免土地公开交易。否则按土地公开交易的规定办理。
二是旧厂房改造涉及的农村集体建设用地，发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的，按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目，需按规定办理土地转国有手续。
三是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，在农村集体自愿提出申请和村民(代表)大会表决百分之百同意的前提下，不需要办理征收手续，可以直接登记为国有建设用地，以缩短报批时间和节约大量人、财、物成本。
四、土地收益分配和财政扶持政策
一是最大限度地保障农民利益。农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，土地出让金在扣除按规定计提的专项资金后，余额最高不超过60%按有关规定，由财政列支，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等;通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。农村集体性质的土地，只要土地使用者与土地所有者一致，或国有性质的留用地使用者是被征地前的土地所有者，在符合城市规划的前提下，土地可按城市规划用途开发使用，政府不收取改变用途的土地出让金。
二是鼓励利用社会资金开展“三旧”改造。政府组织实施的“三旧”改造项目，在拆迁阶段可通过招标方式弓j入企业单位承担拆迂工作，拆迂费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付;也可在确定开发建设的前提下，由政府将拆迂及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。
三是鼓励旧厂房改造。将纳入三旧改造中的旧厂房进行改造，用于发展符合城市发展总体规划、土地利用总体规划和产业发展政策的制造业，以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务
外包等工业项目，且用地面积达到15亩以上，工业厂房造价(不含地价)达到2000元/平方米及以上，容积率达到1.5及以上，竣工验收合格后，可享受以下优惠政策：
l、提高工业厂房容积率的，对投资者一次性奖励：容积率达到2.5及以上的，按建筑面积给予10元/平方米的奖励，单个项目最高奖励产超过500万元;
2、开发厂房工程造价(不含地价)达到一定数额的，对投资者给予一次性奖励：达到3亿元以上(含3亿元)5亿元以下的，按工业厂房工程造价(不含地价)的0.5%奖励;达到5亿元以上(含5亿元)的，按工业厂房工程造价(不含地价)的1%奖励，单个项目最高奖励不超过1000万元。
3、旧厂房改造仍用于发展工业的，按所缴城市基础设施配套费(村镇基础设施配套费)的30%对工业厂房投资者给予奖励。
4、纳入旧厂房改造的国有划拨工业用地后仍用于发展工业的，按不超过所缴土地出让金的60%对工业厂房投资者给予奖励。
5、符合手续的集体建设用地转为国有划拨工业用地用于发展工业的，按转为国有土地时所缴市、区级行政类收费地方留成部分对工业厂房投资者给予奖励。
6、旧厂房改造后容积率达到2及以上的，工业生产使用的部分可自用、出租和分拆出售，出售时企业可单独办理房产证;与工业生产密切相关的配套设施用地视同工业用地，但不得单独分割登记、分拆转让。
7、对工业厂房竣工验收合格起2年内入驻的企业，根据其创税、创新能力大小，对其第1年按租用面积给予不高于10元/平方米的租金补贴。
8、鼓励节约集约用地。工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。在符合相关规划前提的下，经政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。
四是支持公共基础设施建设。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。
五、解决历史遗留土地问题的政策
一是根据不同的历史阶段和实际情况，采取相应的处理(处罚)措施。用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续;
用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手
续;
用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。
二是完善了各类用地手续的处罚标准。对“三旧”改造中涉及的各类历史用地，禅城、南海区处罚标准为不低于5元/平方米，三水、高明区不低于3元/方米。
三是明确了完善各类历史用地手续的时限。佛山市规定完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法。
第四篇：广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总
一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据;同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。
二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里;通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。
三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里;2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里;剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。
四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。
五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能;旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施;环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚;属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。
六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地) 三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%;改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%;改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%
七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。
八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。
九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。
十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。
3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求(试行) (2010年11月24日修订)
一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求
二、办理依据：
(一)关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府�6�72009�6�878号)
(二)关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府�6�72009�6�856号)
(三)广州市“三旧”改造规划指引(暂定)
(四)广州市“三旧”改造工作流程(暂定)
(五)广州市“三旧”改造规划(编制中)
(六)广州市旧厂房改造专项规划(编制中)
三、收件资料清单：
序号资料名称份数备注原件复印件1申请函(原件) 11①须加盖单位盖公章;②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。
③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和实施计划。
申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积(总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积)、地块现状、权属情况等④功能控制要求(用地性质)和强度控制要求(容积率等) ⑤改造规划意向(计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因) ⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。
②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。
7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对;②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证;③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明;④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。
4改造初步方案5①现行控规核查情况;②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图(1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准),提供改造后经济技术指标(须提供电子文件并附电子文件一览表);③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。
④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。
⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章;涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。 5历次历史审批资料(复印件) /2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件;②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。
6附图/2将改造地块边界(含坐标)在下列图纸上标注：
①1:500或1：2000现状地形图现状地形图(具体要求见附件1) ②1：500土地利用现状图(含第二次土地调查土地利用现状图);③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：
8查册表11广州市房地产档案馆出具。
9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果(原件) 20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。 涉及完善用地手续须补充下列资料：
11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质(国家和集体两种)及地类(农用地、建设用地、未利用地、基本农田)面积汇总表;②须采用西安坐标系。
12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。
13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果(含已按规定缴纳罚款发票) 02①涉及完善用地手续的须提供;②区国土房管局出具(明确违法用地的发生时间);③提供原件核对。
涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：
15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供;②由区国土房管局核对并加盖公章。
16已支付征地补偿款发票(复印件)和征地协议(原件) 及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明(原11①涉及完善征收手续的须提供;②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明;③区国土房管局确认。
9序号资料名称份数备注原件复印件件) 17听证材料(包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见) 02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供;②区国土房管局出具并加盖公章;举行听证会的，提供听证笔录;未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况;③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。
18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。 附件：
1、地形图资料的技术要求
2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：
1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对;
2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。
四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室(广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)
五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。
10附件1：
地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：
1、地形图的地形(即地物、地貌)应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图;用地面积>20公顷的用地提供1:2000现状地形图);
2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息(包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等);
3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标;
4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标;
5、地形图应盖原勘测单位(勘测单位须具有相应测绘资质)的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。
11附件2：
旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)
一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××(地址或方位)，已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致(与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因)。
二、土地利用现状情况1.××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。
2.根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷(如图所示)。
3.根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷(如图所示)。
三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷(如图所示)。
(上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)
四、土地权属及使用情况
(一)有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××(登记字号)办理国有土地使用权登记(或国有土地房地产登记，附权证号)，登记土地面积××平方米(已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××(使用单位)作××使用(非产权人使用时才需写)。
(如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)
(二)未办理权属登记的改造范围内用地××年经××(批准机关)批准使用(详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质)。土地现由××(使用单位)作××使用。
(如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明) 12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)
一、国有旧厂房改造程序
(一)提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。
(二)批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。
(三)编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区(县)国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况;现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度;同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求;涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章;属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。
3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案;
4、改造计划和实施步骤;
5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表(包含具体范围和面积)、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
(四)批复改造方案。
由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
(五)实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造;方式二：纳入储备、给予补偿;方式三：改变用途、临时使用。
1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施： (1)完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。
(2)申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
(3)补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。
(4)申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。
(5)报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。
(6)确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下： (1)属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表(包含具体范围和面积)、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区(县)国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让计划。
③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。
④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜;按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。
⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。
14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。
(2)属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表(包含具体范围和面积)、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区(县)国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。
③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。
④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。 ⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。
⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。
3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：
①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表(包含具体范围和面积)、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区(县)国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。
③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。
二、集体旧厂房改造程序
(一)提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区(县)“三旧”改造机构提出改造意向。
(二)区出具统筹使用意见由区(县)“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区(县)国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区(县)政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。
(三)批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区(县) 政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。
(四)编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区(县)国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况;现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度;同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求;涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。
3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案;
4、改造计划和实施步骤;
5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表(包含具体范围和面积)、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
(五)批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
(六)实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造;方式二：公开出让;16方式三：依法流转;方式四：依法征收;方式五：结合城中村改造和留用地管理。
1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施： (1)土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地;不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。
(2)申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
(3)补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。
(4)申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。
(5)报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。
(6)确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施： (1)提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。
(2)用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地;不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。
(3)纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。
(4)申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。
(5)签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。
(6)组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。
(7)收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。
3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。
4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。
5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表(包含具体范围和面积)、落实违法用地查处情况取得区(县)国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：
(1)属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。
有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。
(2)属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。
(3)属于征收纳入区(县)政府统筹使用的，由区(县)政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。
第五篇：广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府[2009]56号)
广州市人民政府关于加快推进“三旧”
改造工作的意见
穗府[2009]56号
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实
“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位臵，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。
二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事
“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。
三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务
由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。
四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作
“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。
五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性
各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。
六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进
为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室(正局级)，作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。
附件：
1、广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见
2、广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见
3、广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见
广州市人民政府
二○○九年十二月三十一日
附件1：
广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见
为积极实施“中调”战略，加快推进我市旧城更新改造工作，提出如下意见。
一、目标任务和职责分工
(一)目标任务。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区政府应当从实际出发，抓紧对本区域的旧城区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，在会商市“三旧”改造办公室意见的基础上，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和计划，并将改造规划和计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。
各区政府、各有关部门应当严格按照市“三旧”改造工作领导小组批准的改造规划和计划推进各项工作，争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作，使旧城更新改造工作初见成效。
(二)市、区分工。旧城更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。有关区政府是本区旧城更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安臵方案、拆迁安臵、行政强拆、建设本区就近安臵房、土地储备整理、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。有关区政府主要领导是本区旧城更新改造工作的第一责任人，改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。 市“三旧”改造办公室负责制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，负责编制各区“三旧”改造计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，负责集中办理“三旧”改造项目涉及市级权限范围内的立项、规划、国土房管、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务，负责指导、协调和监督各区“三旧”改造工作，负责办理市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。
市、区各有关部门应根据市“三旧”改造工作领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城更新改造的各项工作。
二、旧城更新改造模式
(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。
(四)零散改造模式。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。
(五)历史文化保护性整治模式。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。
(六)旧城更新改造项目公共服务设施建设。结合“五个一”工程，加快改善旧城更新改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。公共服务设施建设计划应优先安排，并与更新改造同步建设、同步配套。
三、旧城更新改造资金筹措方式
(七)成片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。
(八)零散改造项目的资金筹措。零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。
零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安臵政策。
(九)历史文化保护性整治项目的资金筹措。历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新项目中，已纳入成片重建改造项目的，按照本意见第七条规定筹措改造资金，其余项目按本意见第八条规定筹措改造资金。
(十)财政资金扶持和资金平衡政策。
成片重建改造项目土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金后，将土地储备成本先行拨付给区政府。
除市政府土地储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区未来5年的旧城更新改造项目的增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2的比例由市、区分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。旧城更新改造项目由各区政府在本区域内实现改造资金统筹平衡。
各区在编制财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入。
(十一)更新改造税费优惠政策。按照“拆一免一”的原则，在市的权限范围内，对成片重建改造项目实行税费减免和返还优惠政策，充分发挥各区政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。
四、旧城更新改造拆迁补偿安臵政策
(十二)完善旧城更新改造拆迁补偿安臵办法。旧城更新改造范围内住宅房屋的拆迁补偿安臵，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。对补偿安臵后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可优先申请保障性住宅解决居住困难。
全市旧城更新改造拆迁补偿安臵指导政策由市国土房管局另行制订。
(十三)实行多种补偿安臵方式。旧城更新改造范围内的住宅房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、本区域就近安臵和跨区域异地安臵3种补偿安臵方式。货币补偿、本区域就近安臵、跨区域异地安臵的补偿安臵标准基本等同。
(十四)多渠道筹措动迁安臵房源。市、区政府和各相关部门应当按照“先安臵、后改造”的原则，根据旧城更新改造计划和动迁房源需求情况，多渠道筹措动迁安臵房源。
市政府结合中心镇建设，抓紧选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安臵社区，加大、加快配套安臵商品房建设。
异地安臵社区建设过渡期内，市、区各部门应统筹使用好各种政府存量房源，调整限价商品住房现行销售范围，将适配的房源优先用于旧城更新改造拆迁安臵。各区政府可以根据房地产市场发展情况和动迁居民的实际需求，收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安臵。
各区政府应当在本区域范围内，选址建设适配、紧凑、节地型的就近安臵社区。
异地安臵房和就近安臵房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。
(十五)实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安臵信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者。
第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，
第二轮，征询改造区域居民对补偿安臵方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安臵协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。
(十六)明确动迁实施主体。各区政府可以成立区属国有动迁公司，承担旧城更新改造项目的动迁工作，着力提高动迁队伍服务水平和动迁效率，建立科学动迁机制，规范动迁工作。
(十七)多渠道保障安臵房用地供应。市、区国土房管和规划部门应进一步落实异地安臵房和就近安臵房用地，纳入土地供应计划优先保障。
鼓励企业提供存量土地建设就近安臵房。闲臵土地、“烂尾地”、前臵审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安臵房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度，减免土地闲臵费等相关税费，并可采取招标方式确定建设单位。
(十八)完善异地安臵房配套建设。在抓紧推进异地安臵房建设的同时，同步推进异地安臵房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安臵居民的后顾之忧。
(十九)行政裁决和行政强制。对于两轮征询后少数未签订拆迁补偿安臵协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。
(二十)加强动迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对动迁工作的监督检查力度，对在动迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。
五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。
附件2：
广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见
为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。
一、目标任务和职责分工
(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。
(二)明确职责分工。
1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。
市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。
2.区整治改造领导和工作机构。
“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。
二、整治改造模式
(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。
(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。
三、“城中村”全面改造政策
(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。
全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。
(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划具体组织实施。
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。 (七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安臵房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安臵用房。
(八)土地利用政策。
1.全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位臵调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。
2.全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。
3.全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。
4.全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。
5.全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。
6.全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。
(九)财政支持政策。
1.全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
2.全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。
3.除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。
四、“城中村”综合整治政策
(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。
(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。
(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。
(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。
(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。
(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。
五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安臵办法
(十七)补偿安臵方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安臵方式。
(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安臵基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安臵的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。
基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。
(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安臵，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安臵住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安臵，按被拆迁房屋重臵价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。
没有确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安臵，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。
被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。
(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。
(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。
(二十二)安臵住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安臵房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安臵房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。
可以实行自住性和经营性安臵房分开建设、经营性安臵房集中经营，团购、团租安臵房用作旧城更新改造安臵房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安臵房，配建旧城更新改造安臵房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。
(二十三)安臵房确权和交易。全面改造项目的安臵房(含非住宅复建安臵房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安臵房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。
(二十四)拆迁安臵争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安臵方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。
六、其他保障措施
(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安臵房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。
(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。 (二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。
七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。
八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。
附件：广州市全市52条全面改造“城中村”名单
附件：
广州市全市52条全面改造“城中村”名单
越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，
海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，
荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，
天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，
白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，
黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，
萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。
附件3：
广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见
为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》(穗府[2008]8号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处臵意见。
一、国有用地的处臵
(一)处臵方式。
经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处臵：
1.自行改造，补交地价。
依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。
改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。
2.公开出让，收益支持。
具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：
方式一：规划(毛)容积率在3.5以内(包括3.5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。
方式二：规划(毛)容积率在3.5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。
补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。
纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。
旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。
土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。
3.公益征收，合理补偿。
原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：
方式一：按同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。
方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。
(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处臵。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处臵，企业应当配合政府开展征收工作。
(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处臵方式中的公益用地标准予以补偿。
(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。
二、村集体用地的处臵
(一)处臵方式。
用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地，可按以下方式处臵：
1.自行改造。
(1)村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性开发项目。村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，转让前须按规定计收土地出让金。
(2)集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。
2.公开出让，收益支持。
集体旧厂房用地转为国有用地后，商品住宅以外的经营性项目用地，村集体经济组织可申请交由政府组织公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组织公开出让。
土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。
土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整。
3.依法流转改造。 集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。
4.依法征收。
集体旧厂房用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，由政府依法征收，并按现行征地补偿的有关规定给予补偿。
(二)结合村留地管理和“城中村”改造。
无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。
1.补办手续的用地用于兑现留用地指标，
2.留用地指标额少于(含无留用地指标)改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，
3.纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。
不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安臵房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。
三、其他规定
(一)按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，由改造主体承担相应的改造费用。
(二)经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。
(三)原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处臵申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。
(四)原址用地已补办出让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处臵的，剩余年期的土地出让金另行返还。
(五)2007年6月30日以后的违法用地，应严格按《中华人民共和国土地管理法》和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。
(六)在本意见出台前已列入我市“退二进三”目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。
四、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在2007年6月30日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处臵意见另行制订，不适用本意见。
五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧厂房用地处臵意见与本意见不一致的，以本意见为准。