广州城市更新流程

第一篇：广州城市更新流程

广州市城市更新项目监督管理实施细则

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广州市城市更新办法》及相关配套文件、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)等政策规定要求，为加强城市更新项目批后实施监督管理工作，建立规范有序的城市更新长效机制，制定本细则。

【说明】本条是关于本实施细则编制的依据和目的。 第二条 本细则适用于本市行政区域内经批准实施的城市更新项目，是全市城市更新机构及相关行政主管部门对项目批后实施监督管理的工作依据。

【说明】本条是关于适用范围的规定。

第三条 城市更新项目监督管理坚持务求实效原则。监管责任主体应密切配合，以规范有序推进城市更新改造项目为目标，对项目改造实施主体批后改造全过程加强监督管理，确保监管工作有力度有效果。

对城市更新改造项目实施监管时，应按照“政府主导、公平公正、廉洁奉公”依法依规开展工作，坚持信息公开、程序公开、

1 结果公开，增强工作透明度、群众满意度。

坚持服务与保障相结合，正确处理原则性与灵活性，把准工作重点和节点，在服务中监督，在监督中保障，实现项目推进与服务保障同步。

【说明】本条是关于城市更新项目监督管理原则的规定。 第四条 市城市更新部门负责统筹本市城市更新项目的监督管理，各区城市更新部门负责本辖区城市更新项目的监督管理实施工作，并作为责任主体与辖区内城市更新项目改造实施主体签订监管协议。

市城市更新领导小组各成员单位负责依职责协同推进城市更新项目监管工作。

【说明】本条是关于监管责任主体的规定。

第五条 市城市更新部门负责制定城市更新项目监督管理工作细则，制定改造项目监管协议指导范本，汇总审核各区城市更新成效统计及上报;负责对全市城市更新项目动态巡查抽查、考评，协调搭建项目实施的议事平台，协助研究解决项目实施中遇到的问题。

【说明】本条是关于市级城市更新部门相关职责的规定。 第六条 区城市更新部门负责与项目改造实施主体签订监管协议，组织实施项目现场检查，出具项目监管意见，收集审核城市更新成效统计及上报，协助研究解决项目实施中遇到的困难问题。

2 【说明】本条是关于区级城市更新部门作为协议监管责任主体相关职责的规定。

第七条 项目改造实施主体应与区城市更新部门签订改造项目实施监管协议，按照协议内容接受城市更新部门和相关行政主管部门监管。

【说明】本条是赋予作为被监管对象的项目改造实施主体相关权利义务的规定。

第二章 监管内容

第八条 旧村改造类(含旧村全面改造、综合整治、美丽乡村建设等)城市更新项目

(一)村企合作开发企业引入;

(二)实施分期建设、安置签约及房屋拆迁;

(三)复建安置资金账户资金到位和使用;

(四)财政资金使用情况;

(五)安置房建设进度;

(六)公建配套设施优先建设和移交;

(七)历史文化遗存保护措施;

(八)改造过程按规定程序表决情况;

(九)改造中存在的主要问题;

(十)社会风险防范;

(十一)改造成效有关数据;

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(十二)其他应当监管的内容。

【说明】本条是关于旧村庄改造类城市更新项目的监管内容。第九条 旧厂改造类(含村级工业园)城市更新项目

(一)按规定要求时间动工;

(二)项目实施进度;

(三)公建配套设施建设和移交;

(四)财政资金使用情况;

(五)历史文化遗存保护措施;

(六)环境评估(含土壤环境评估);

(七)产业引入和提升;

(八)改造成效有关数据;

(九)其他应当监管的内容。

【说明】本条是关于旧厂房类城市更新项目的监管内容。 第十条 旧城改造类(含旧专业市场、公交场站改造，老旧社区更新改造等)城市更新项目

(一)建设或分期建设实施情况;

(二)公建配套设施建设和移交;

(三)拆迁安置;

(四)复建安置资金账户资金到位和使用;

(五)财政资金使用情况;

(六)历史文化遗存保护措施;

(七) 产业引入和提升;

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(八)社会风险防范;

(九)改造成效有关数据;

(十)其他应当监管的内容。

【说明】本条是关于旧城镇类城市更新项目的监管内容。 第十一条 产业特色小镇类城市更新项目

(一)建设(分期建设)实施情况;

(二)公建配套设施建设和移交;

(三)拆迁安置;

(四)复建安置资金账户资金到位和使用;

(五)财政资金使用情况;

(六)历史文化遗存保护措施;

(七) 产业引入和提升;

(八)社会风险防范;

(九)改造成效有关数据;

(十)其他应当监管的内容。

【说明】本条是关于产业特色小镇类城市更新项目的监管内容。

第三章 监管方式

第十二条 城市更新部门应与同级发展改革、国土规划、住建、工信、环保、城管、安监、消防等部门建立联动机制，对项目实施的监管实行信息互通，必要时可成立联合检查组进行实地检查。

5 【说明】本条是关于各部门联动，协同开展监管的规定。 第十三条 城市更新项目改造实施方案批准(旧村全面改造方案生效)后3个月内，区城市更新部门应与项目改造实施主体签订监管协议，明确具体监管措施及项目改造实施主体的责任义务，并加强巡查监管，确保协议落实到位。

除由政府为改造实施主体(含收储)以外的城市更新改造项目，均须签订城市更新改造项目实施监管协议。

【说明】本条是关于协议监管方式的规定。

第十四条 城市更新部门应当建立书面函询监督方式，针对监管中发现的问题，向项目改造实施主体发送书面信函，了解实际情况，督促其整改。项目改造实施主体应在收到函询15个工作日内给予书面回复。

【说明】 本条是关于书面信函监管方式的规定。

第十五条 城市更新部门应采取现场巡查的方式，对批后实施的城市更新项目进行监督检查，掌握项目改造实时动态，建立健全巡查机制和工作台账，发现问题，及时要求整改。

【说明】本条是关于现场巡查监管方式的规定。

第四章 监管机制

第十六条 建立市、区和项目改造实施主体三级联系报告机制，项目改造实施主体设立固定的项目联系部门和联系人，定期将项目进展信息报告区监管部门，区监管部门核实后报市主管部

6 门和市城市更新部门。

【说明】本条是关于联系报告监管机制的规定。

第十七条 区监管部门应根据项目进展和项目改造实施主体需求，及时对其落实监管协议的情况出具监管意见，同时抄送同级发展改革、国土规划、住建、工信、环保、城管、安监、消防等部门，并报市城市更新部门备案。

【说明】 本条是关于情况反馈监管机制的规定。

第十八条 监管机构应主动收集城市更新项目推进过程中遇到的困难问题，搭建政府相关职能部门沟通联系平台和改造主体经验互动平台，通过定期联系交流方式，协助项目改造实施主体解决实际困难。

【说明】本条是关于协调交流监管机制的规定。

第十九条 市(区)监管机构可以工作简报、数据报表等形式，定期通报城市更新工作创新举措、重点项目进展、财政资金使用进度、更新改造成效及经验等，促进城市更新监督管理。

【说明】本条是关于定期通报监管机制的规定。

第五章 职责和义务

第二十条 项目改造实施主体应当按照经批准的改造方案制定改造实施计划，由区政府或区城市更新部门负责督促实施。

【说明】本条是关于项目改造实施主体执行改造方案相关义

7 务的规定。

第二十一条 项目改造实施主体应当在改造方案生效之日起1年内申请办理供地手续，在完成供地手续之日起按照土地使用权出让合同或者划拨决定书的要求动工开发。

项目改造实施主体未在规定期限内办理供地手续的(因政府原因影响除外)，区城市更新部门应当撤销其改造方案批准文件或提请改造方案批准机关撤销其方案批准文件。项目改造实施主体未在规定期限内动工改造的(因政府原因影响除外)，涉嫌土地闲置的，由区城市更新部门提请土地管理部门依法开展闲置土地调查和处置工作。

【说明】本条是关于城市更新项目退出机制及处罚的规定。 第二十二条 项目改造实施主体应对落实监管协议和所提供资料的合法性、真实性、完整性负责，城市更新部门根据项目实施情况建立诚信档案。因履行协议不到位或资料虚假者，将其纳入失信黑名单。经整改仍不符合要求或给他人和社会造成损失的，开发主体三年内不得参与城市更新项目。

【说明】本条是关于建立诚信档案的规定。

第六章 保障措施

第二十三条 城市更新部门应当加强监管队伍建设，安排专职人员，或者采取购买服务的方式，委托专业企事业单位对辖区内

8 城市更新项目进行巡查，加强城市更新项目批后实施的监管。

【说明】本条是关于加强监管队伍建设保障的规定。 第二十四条 城市更新部门应建立改造项目资料档案数据库，项目实施主体应及时将收集到的项目信息录入。项目资料档案库由市城市更新局统一管理。

【说明】本条是关于建立项目资料档案库的规定。

第七章 其他规定

第二十五条 本细则由广州市城市更新局负责解释。 第二十六条 本细则自下发之日起执行，有效期为5年。

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第二篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程

1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→

2.业主签署改造意愿书及委托书→

3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →

4.批准纳入城市更新年度计划 →

5.土地及房屋确权登记 →

6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →

7.申报改造主体 →

8.核发改造实施主体(批准文件) →

9.存入与政府银行共管的风险押金 →

10.编制更新单元规划草案 →

11.核发更新单元规划批复 →

12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →

13.注销房地产证 →

14.建设用地报批(备案) →

15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →

16.制作宗地图 →

17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →

18.核发建设工程规划许可证 →

19.核发施工许可证 →

20.开工建设 →

21.核发竣工验收证明 →

22.回迁户入伙 →

23.办理回迁户房地产证。

第三篇：广州城更新办法-天河区政务服务中心

广州市人民政府令

第 134 号

《 广州市城市更新办法》已经2015年9月28日市政府第14届182次常务会议讨论通过，现予以公布，自2016年1月1日起施行。

市长

陈建华

2015年12月1日

广州市城市更新办法

第一章 总 则

第一条 为促进城市土地有计划开发利用，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据有关法律、法规以及国土资源部和省政府的有关规定，结合本市实际， 制定本办法。

第二条 本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“ 三 旧 ”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、 改善、重建、活化、提升的活动。

本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。 第三条 城市更新遵循“ 政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则 。

第四条 城市更新应当坚持以人为本，公益优先，尊重民意，切实改善民生。 城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化， 营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。

第五条 城市更新应当有利于产业集聚，促进产业结构调整和转型升级。 城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展，支持金融、科技、总部经济、 电子商务、文化体育等现代服务业，推动制造业高端化发展，培育壮大战略性新兴产业，优化总部经济发展环境，以总部经济引领产业转型升级。

城市更新应当推进产业项目集聚，引导落后产业整合和升级改造，推动优势产业、 优势企业、优势资源和要素集中，并充分发挥其辐射、带动功能，发展以优势产业(产品)链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。

第六条 城市更新应当坚持历史文化保护，延续历史文化传承， 维护城市脉络肌理，塑造特色城市风貌，提升历史文化名城魅力 。

城市更新应当根据不同地域文化特色，挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、 旧村落、历史建筑等文化要素和文化内涵， 传承城市历史，发挥历史建筑的展示和利用功能，实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。

第七条 城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际，科学规划，针对区域不同特点，制定改造策略和控制标准，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略 布局 。

第八条 城市更新应当增进社会公共利益，完善更新区域内公共设施，充分整合分散的土地资源，推动成片连片更新，注重区域统筹，确 保城市更新中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用，实现协调、可持续的有机更新，提升城市机能。

城市更新应当注重土地收储和整备，按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求，加强政府土地储备，推进成片连片更新。

第九条 城市更新应当统筹兼顾各方利益，建立健全土地增值收益共享机制，尊重和保障土地权利人的权益，合理调节村集体、村民、原权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益，确保国有、集体资产保值、增值，引导、激励相关利益主体积极参与改造，实现利益共享共赢。

第十条 城市更新改造应当立足实际，因地制宜，积极稳妥，量力而行。城市更新应当结合城市发展战略，依托项目自身禀赋和地块周边特色，以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。

第十一条 市政府成立城市更新领导机构。城市更新领导机构负责审议城市更新重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定城市更新片区策划方案及更新项目实施方案。 市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责全市低效存量建设用地的盘活利用和城市危破旧房的更新盘活，统筹协调全市城市更新工作。负责拟订城市更新政策，拟定城市更新规划，组织编制城市更新项目计划和资金安排使用计划;指导和组织编制城市更新片区策划方案，审核城市更新项目实施方案;多渠道筹集资金，运用征收和协商收购等多种方式，组织城市更新范围内的土地整合归宗，土地整备，推进成片连片更新改造;统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管，加强城市更新项目实施监督和考评。

各相关主管部门应当在各自法定职责范围内办理城市更新项目的行政审批。

第十二条 各区政府是城市更新工作的第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作，组织城市更新基础数据调查，组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制，依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作，维护社会稳定。

区城市更新部门组织本辖区城市更新的具体实施工作。

街镇办事处、镇政府以及社区居委会、村委会等基层组织应当配合区政府做好城市更新相关工作，维护城市更新活动的正常秩序。

第二章 一般规定

第十三条 下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市更新范围：

( 一) 城市市区“退二进三”产业用地;

( 二 ) 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地; ( 三) 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地;

( 四) 不符合安全生产和环境要求的厂房用地;

( 五) 在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“ 万村土地整治 ”示范工程的村庄;

( 六) 由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。

第十四条 城市更新方式包括全面改造和微改造方式。

全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。属历史文化名村、名城范围的，不适用全面改造。

微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功 能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。 第十五条 城市更新可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体，也可以由单个土地权属人作为主体，或多个土地权属人联合作为主体，综合运用政府征收、 与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。

危险房屋的治理，按照房屋安全管理相关规定办理。

城市更新通过市场运作的，应当选取与更新规模、项目定位相适应， 有资金实力、 开发经验和社会责任感的诚实守信的企业。

第十六条 市城市更新部门应当建立常态的基础数据调查制度， 组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。城市更新基础数据应当定期更新。市国土规划、住房城乡建设、房屋地籍等行政管理部门应当与市城市更新部门建立数据共享和交换机制。

第十七条 城市更新重大项目实行专家论证制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库，对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

第十八条 旧城镇更新涉及重大民生事项的，可以设立公众咨询委员会。公众咨询委员会坚持“ 问需于民、问计于民、问政于民“，保障公众在旧城镇更新中的知情权、参与权。

旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会。旧村改造村民理事会遵循 “ 一村一 会”的原则，由改造的旧村发起，可以制定工作章程，于改造启动阶段成立，至改造完成时终止。村民理事会在村党支部和村民委员会领导下，协助村集体经济组织，协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突，保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益，顺利推进旧村庄更新。

第十九条 城市更新应当与查处违法用地、违法建设相结合。任何单位和个人不得借城市更新之机进行违法建设。

各区政府应当建立长效机制，对借城市更新之机，违规建设或抢建违法建筑的，应当严厉查处，杜绝新增违法用地、违法建设。

第三章 更新规划与方案编制

第二十条 市城市更新部门应当组织编制城市更新中长期规划，报市城市更新领导机构审定。

城市更新中长期规划应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划。城市更新中长期规划应当明确中长期城市更新的指导思想、目标策略和措施，提出城市更新规模和更新重点。

第二十一条 市城市更新部门应当会同各区政府依据城市更新中长期规划，结合城市发展战略，划定城市更新片区。

第二十二条 划定城市更新片区，应当符合下列规定： ( 一) 保证基础设施和公共服务设施相对完整;

( 二) 综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素; ( 三) 符合成片连片和有关技术规范的要求; 一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。 第二十三条 纳入城市更新片 区实施计划的区域，应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容：

( 一) 城市更新片区发展定位、 基础 设施、 公共服务设施和其他用地的功能、 产业方向及其布局 ;

( 二) 城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标;

( 三) 城市更新片区内城市设计指引;

( 四) 城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排;

( 五) 需要分期实施的，列 出分期实施的地块( 项目) 和时序，并提出资金安排建议;

( 六) 历史文物资源及保护方案; ( 七) 其他应当予以明确的内容。

第二十四条 城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则：

( 一) 注重保护城市特色资源，延续历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

( 二) 优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模， 原则上不少于策划方案总面积的 30% 。 ( 三) 应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量。充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

第二十五条 城市更新片区策划 方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、 征求意见和组织专家论证。 城市更新片 区 策划方案由市城市更新部门提交市城市更新领导 机构审议。

第二十六条 城市更新片区策划 方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由市城市更新部门或区政府依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告， 提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划 ，报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准。

第二十七条 市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案， 组织编制城市更新年度计划， 年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划 。

各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报纳入下年度城市更新年度计划的项目。市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人可于每年6月底前向市城市更新部门申报下年度城市更新年度计划项目。

第二十八条 市城市更新部门对申报项目进行统筹、协调，经征求国土规划、住房城乡建设、发展改革和财政等部门意见后，拟订年度城市更新项计划，报市城市更新领导机构审定;所需资金纳入年度固定资产投资计划，并按发展改革部门投资立项所确定的资金来源予以安排，其中属于财政投资项目的，还应纳入同级财政年度预算。

城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报市城市更新领导机构进行定期调整。当年计划未能完成的，可在下一个年度继续实施。

第二十九条 纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案。编制城市更新项目实施方案应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

第三十条 城市更新项目实施方案应经专家论证、征求意见、公众参与 、部门协调、 区政府决策等程序后，形成项目实施方案草案及其相关说明，由区政府上报市城市更新部门协调、审核。

市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位，召开城市更新项目协调会议对项目实施方案进行审议，提出审议意见。协调会议应当重点审议项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容。涉及城市更新项目重大复杂事项的，经协调会议研究后，报市城市更新领导机构研究。

城市更新项目实施方案经审议、协调、论证成熟的， 由市城市更新部门向属地区政府书面反馈审核意见。 区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案。

城市更新项目实施方案修改完善后，涉及表决、公示事项的，由区城市更新部门按照规定组织开展，表决、公示符合相关规定的，由区政府送市城市更新部门审核。 第三十一条 市城市更新部门负 责向市城市更新领导机构提交审议城市更新项目实施方案。

城市更新项目实施方案经市城市更新领导机构审议通过后，由市城市更新部门办理项目实施方案批复。城市更新项目实施方案批复应在市城市更新部门工作网站上公布。

第三十二条 微改造中的符合控制性详细规划的整治修缮项目， 纳入年度城市更新项目计划后，由区政府负责审核，但涉及利用市城市更新资金的，应当征求城市更新部门的意见。已纳入城市更新计划的危险房屋治理采取拆除重建方式的，有关部门审批时应当征求城市更新部门的意见。

第三十三条 城市更新项目实施方案批复后，由各区政务服务中心设立的统一窗口， 按照“ 前台综合受理，后台分类审批，统一窗口出件”的原则，集中受理立项、规划、国土等行政审批申请并批复。

市城市更新部门应当建立审批服务制度，建立申请主体和审核部门的协调反馈机制，督办手续办理进展，协调项目推进中遇到的问题。

各主管部门应当严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案的批复，办理后续行政审批手续，并按照本市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批，限时办结，不得重复审核。城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可以纳入绿色通道办理审批手续。

第四章 用地处理 第三十四条 对于用地行为发生在2007年6月30日之前，需要完善历史用地手续的集体建设用地，可按照以下规定进行历史用地处置：

( 一) 农村集体经济组织或其继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系;进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

( 二) 农村集体经济组织或其继受单位应当与政府签订完善处置土地征(转) 手续的协议，政府不再另行支付补偿费用 。

( 三) 完善征收手续的历史用地，土地现状用途和现行规划用途均为工业用地的， 可由现土地使用权人按自行改造完善规划、用地手续。

( 四 ) 已按“ 三旧 ”改造政策完善集体建设用地手续的村集体建设用地，改造后安排为工业、商业等经营性用地的复建安置用地，应当抵扣留用地指标;指标不足的，可采取村集体申请预支留用地指标等方式解决，也可采取无偿移交一定比例用地的办法申请供地;改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣留用地指标。

市城市更新部门应当会同市国土规划部门完善机制，加快推进完善历史用地手续工作。

第三十五条 旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。 旧厂房更新项目，政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应;允许自行改造的，由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书 。

旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地;复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。

第三十六条 城市更新项目以拆除重建方式实施的，其土地使用权出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。以改建扩建方式实施且用途不改变的，其出让年期与原土地出让合同保持一致;涉及用途改变的，其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期 。

第三十七条 城市更新项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的， 应当进行土地归宗后由同一个权利主体实施改造。除政府依法征收的以外，项目用地范围内的土地房屋权属人可以通过向国土规划主管部门申请土地使用权和房屋收购进行土地归宗，也可以由多个权属人签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权属人所拥有的土地房屋权益作价入股的方式进行土地归宗。

第三十八条 更新项目改造地块与城市更新片区不一致时，应当将边角地、插花地、 夹心地纳入改造范围。属于自行改造的项目，由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。 第三十九条 城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换，应遵循“ 面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则。

第四十条 集体建设用地使用权依法流转的，由取得土地使用权的主体实施更新改造。集体建设用地使用权流转用于兴建公租房、廉租房等保障性住房的，不得进入交易市场。

第四十一条 历史上已由国土房管部门作出集体建设用地转为国有建设用地审批， 或者同一楼栋(或同一规划红线范围内)部分房屋单元已办理国有土地房地产登记的房地产，根据有关土地、房地产登记办法以及现行政策法规，按照尊重历史、实事求是的原则办理国有土地房地产登记。

第五章 资金筹措与使用

第四十二条 城市更新可多渠道筹集更新资金来源，包括：

( 一) 市、 区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费;

( 二) 国家有关改造贷款政策性信贷资金;

( 三) 融资地块的出让金收入;

( 四) 参与改造的市场主体投入的更新改造资金; (五 ) 更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费;

( 六) 其他符合规定的资金。

第四十三条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费，加大财政对于更新改造资金支持力度。市、区政府应当安排城市更新资金，城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。

第四十四条 城市更新资金主要用于以下方面：

( 一) 城市更新中长期规划编制及动态修编;

( 二) 城市更新项目的前期基础数据调查及数据库建设;

( 三) 城市更新片区策划方案编制;

( 四) 更新项目的实施方案编制，城市更新项目建设投资;

( 五) 城市更新改造范围内土地征收、协商收购及整备;

( 六) 城市更新项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及启动;

( 七) 城市更新政策理论、技术规范等研究。

本条第一款规定的用途中，其资金来源是土地出让收入的，应当符合土地出让收入使用范围，其余则在财政安排的其他资金中安排。 第四十五条 历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新改造项目， 整体纳 入更大范围片区改造区域， 筹措改造资金;不能实现经济平衡的，由城市更新资金进行补贴。

城市更新资金优先安排微改造项目。 重点用于消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善人居环境，改善更新改造范围内路、水、电、气、消防、排污、环卫、 通讯等公共服务设施，提升区域人居环境质量。

鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式，参与社会微改造。被依法鉴定为危破旧房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定筹集资金。

第四十六条 按照 “ 政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则 ，创新融资渠道和方式， 注重发挥市场机制的作用， 充分调动企业和居民的积极性， 动员社会力量广泛参与城市更新改造。鼓励利用国家政策性资金，争取更多的国家政策性贷款用于更新改造项目。

引导市场金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上，探索贷款投放和担保新模式，创新信贷金融产品，优先保障符合条件更新改造项目的信贷资金需求。

按照政府和社会资本合作项目建设模式(PPP)管理规定，鼓励企业参与城市更新改造和安置房建设，积极引入民间资本，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造，吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与 。 第四十七条 符合条件的城市更新安置复建房项目，依据棚户区改造政策，按照安置复建面积“ 建一免一 ”的原 则，减免城市基础设施配套费，并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

第六章 监督管理

第四十八条 旧村庄自主改造及合作改造类项目的复建安置资金监管遵循分级负责、专款专用和集中支付的原则。复建安置资金所有权人将复建安置资金存入监管 账户。城市更新部门、复建安置资金所有权人和监管账户开户银行应当签订三方协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用 。

第四十九条 城市更新主管部门应当加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设，做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库，实行更新改造全程动态监管。

建立城市更新重点项目建设实施情况的定期考核通报制度，重点考核常态化工作机制建设、更新改造资金使用、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容，将考核结果作为城市更新改造年度实施计划制订和资金分配的重要依据。

第五十条 建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理，城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安置或办理土地出让手续或完成移交土地的，项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定。

第五十一条 城市更新项目涉及房屋拆迁安置的，应当坚持先安置、后拆迁的原 则。城市更新片区应当同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源。 市城市更新部门在城市更新项目中，组织筹建城市更新政府统筹安置房。

第五十二条 加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“ 雨污分流”和“ 三线”下地。城市更新项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动。

第五十三条 城市更新相关的部门、单位应当严格遵守《 广州市建筑废弃物管 理条例》， 土地开发和城市更新项目拆除建筑废弃物必须循环利用，禁止直接填埋;不具备现场循环利用条件的，应运输至指定的地点进行循环利用。相关建设业主单位应当将循环利用的具体要求纳入地块总体开发方案和拆除类工程的招标文件。

第五十四条 行政机关及其工作人员在城市更新基础数据调查，城市更新规划、计划、方案编制与审批，城市更新项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的，依法依规追究责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。对组织基础数据调查的区政府和数据复核机关因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的，对相关责任人进行问责;存在违法违纪行为的，由监察部门依法依规追究责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第五十五条 有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、土地及建筑物核查、 城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、 虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第七章 附 则

第五十六条 市城市更新部门负责依据本办法，组织起草城市更新基础数据调查制度、基础数据调查技术规范、片区策划方案编制技术规范、城市更新项目专家论证制度、项目实施方案编制技术规范、城市更新项目行政审批程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造成本核算办法、城市更新融资办法等相关配套文件，报市政府批准后组织实施。由市国土规划部门会同市城市更新部门组织起草城市更新历 史用地处置、土地供应、土地归宗、土地置换、房屋确权的具体操作办法，报市政府批准后组织实施。

第五十七条 本办法自2016年1月1日起施行，《关于加快推进“ 三旧 ”改造工作的 意见》(穗府〔2009〕56号)、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔2012〕20号)同时废止。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“ 三旧 ”改造领导小组审议且仍在有效期内的，可按项目实施方案批准时的政策执行。

公开方式： 主动公开

分送：省府办公厅。

市委常委，市人大常委会主任，市政协主席，副市长。 市政府秘书长、 副秘书长。 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构。

市委各部委办局，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市纪委办公厅，广州警备区，市法院，市检察院，各民主党派，市工商联，各人民团体，各新闻单位。

广州市人民政府办公厅秘书处

2015年12月4日印发

第四篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究

【摘 要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造;城中村;改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村;大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村;不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、 “三旧改造”的背景及政策解读

(1)背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

(2)有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本;不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报;土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体;

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿;村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造;不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一;安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

(1)人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

(2)城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了

5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

(3)建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化;内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

(4)土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织;存在大量乱占、乱圈地现象;非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱;以土地入股开办各种实业;用集体土地抵押贷款;用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求;“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

(1)城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡;在管理上实现社区的转型;在空间上实现形象的变革。

(2)城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造;3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

第五篇：顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法

第一章总则

第一条为进一步加快城市更新(“三旧”改造，以下简称城市更新)工作，盘活存量土地资源，促进我区城市升级，实现节约集约用地的目标，根据国家、省市有关推进城市更新及“三旧”改造工作的文件精神，结合我区的实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新及“三旧”改造有关政策要求，根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除重建等活动。具体范围如下：

(一) 因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地;

(二) 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地;

(三) 城乡规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地;

(四) 改造、提升为符合国家《外商投资产业指导目录》或《产业结构调整指导目录》鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地;

(五) 根据城乡规划建设需要，进行城中村改造的用地;

(六) 须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地;

(七) 布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居;

(八) 列入土地整治工程的村居;

(九) 城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域;

(十) 根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域;

(十一) 在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地;

(十二) 其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地。第二章项目分类管理及认定政策

第三条对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作。

(一) 综合整治类更新项目由所在镇政府(街道办事处)统筹推进。

(二) 综合整治类更新项目中的产业提升改造及对既有建筑进行节能、装饰改造工作由土地使用权人实施。其中，产业提升改造是指在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包、旅游文化等项目。改造单位凭城市更新项目认定批准文件办理相关的环保、消防、工商等手续。

(三) 综合整治类更新项目一般不得进行加建，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、完善改造项目用地的整体功能需要，可在满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求下，增加不纳入计算容积率建筑面积的附属设施或构筑物。

第五条功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体和使用期限的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，同时改变土地及建筑物的使用功能。

(一) 项目用地及保留建筑须取得合法的房地产权证，以及已办理工程竣工验收备案手续，土地用途原为工业及其他非公益性质的国有建设用地，符合已批的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划，土地规划为发展经营性项目用途(不涉及商品住宅开发建设)。根据项目改造需要，现有土地及建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向区“三旧”改造工作主管部门申请实施功能改变类城市更新。项目用地按土地使用权协议出让、流转方式完善转变用地功能手续，保留建筑办理相关验收手续后，可以向房地产登记部门申请办理房地产权登记，具体操作指引另行制定。

(二) 功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限。第六条拆除重建类是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，按照规划用途予以重建，并可通过以下方式进行改造：

(一) 在不改变原工业或商服用地使用功能的前提下，可申请延长土地使用年限;

(二) 在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求下，可申请增加土地容积率，不涉及商品住宅开发建设;

(三) 在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，可通过协议出让、流转方式将非公益性质的建设用地转变用地功能发展经营性项目(不涉及商品住宅开发建设)。

第七条生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用。

第八条局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能及使用期限，在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建，完善改造项目用地的整体功能，不含商品住宅开发项目。

改造项目须取得合法的房地产权证，在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求，且不改变土地使用功能及使用年限的情况下，允许申请增加土地容积率。

第九条历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。

第十条城市更新项目认定条件如下：

(一) 符合我区土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划;

(二) 已纳入省国土资源厅标图建库备案范围和“三旧”改造年度实施计划;

(三) 在2007年6月30日前的土地利用现状图和卫星影像图(或航片、正射影像图)上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

第十一条城市更新项目改造方案按以下权限审批：

(一) 综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目，由镇政府(街道办事处)审批，并报区“三旧”改造工作主管部门备案;

(二) 除第一款所述情况外，由区“三旧”改造工作主管部门审批。

城市更新项目认定操作细则另行制定。

第十二条对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制。项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的，项目认定批准文件自动作废;项目用地不需要办理相关供地手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批准文件自动作废。项目重新启动时，需重新办理认定手续。

第三章规划政策

第十三条我区城市更新工作应重点推进产业提升、改善生活环境及完善公共设施的改造项目，鼓励改造后用于保障性住房的项目，适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目。

第十四条“三旧”改造专项规划的规定如下：

(一) “三旧”改造专项规划是指导全区城市更新工作的总体规划，由区规划主管部门负责组织编制，经区人民政府批准后实施;

(二) “三旧”改造专项规划实行动态调整机制，省国土资源厅“三旧”改造地块标图建库数据动态调整成果经区三旧改造工作领导组审核并报区人民政府同意后，纳入“三旧”改造专项规划。对于新增成果部分，在下一轮专项规划修编时落实。

第十五条“三旧”改造年度实施计划由所在镇政府(街道办事处)组织编制，报区三旧改造工作领导组批准汇总后实施。“三旧”改造年度实施计划每半年可调整一次。

第十六条对控制性详细规划及“三旧”改造单元规划的规定如下：

(一) 对已有控制性详细规划的项目用地，按控制性详细规划的要求实施;

(二) 对于未有控制性详细规划覆盖的项目用地，且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的，可在上位规划及城乡规划主管部门的指导下，由镇(街道)负责组织编制“三旧”改造单元规划，按控制性详细规划的法定程序报批，经区人民政府批准后实施，作为出具规划条件的依据。其中，属省、市、区重点项目用地的，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》有关规定实施;具体规划控制要求按现行《佛山市城市规划管理技术规定》有关规定执行。

第十七条城市更新优先保证公益性项目用地的供给与落实：

(一) 自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的15%。根据控制性详细规划、“三旧”改造单元规划或其他已批规划的要求，可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置，对于应无偿移交政府但未落实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金。

(二) 鼓励项目改造主体将经营性用地调整为公益性用地。对于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性项目建设用地及控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求以外的公共绿地或广场等城市公共开放空间的用地，可适量增加改造项目的计算容积率建筑面积，并按规定缴纳土地出让金。

前款所称公益性项目用地，是指根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137―2011)，包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地(包括公园绿地、防护绿地、广场用地等)(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地(A)。

第四章土地房产及建设政策

第十八条经认定的城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有或集体建设用地，按规定完善历史用地手续，具体按照国家、省相关文件办理。

第十九条纳入“三旧”改造的村(居)、集体经济组织权属用地，经村(居)、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表的同意，并按相关规定公示后，可由村(居)、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地转为国有建设用地的，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十条城市更新项目范围内、外的用地在不同权属主体之间可以实行土地置换，包括国有土地和集体土地内部或相互之间的权属置换，具体按照国家、省相关文件办理。

第二十一条对于纳入连片改造范围的城市更新用地(含通过“五无工程”补办的用地)，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造，具体按照省、市相关规定执行。

第二十二条拆除重建类工业提升改造项目可按以下两种方式进行改造：

(一) 允许改造为商品厂房，其开发、建设及运营方式按商品厂房有关规定实施;

(二) 一般性生产工业用地建成后容积率达到1.5及以上的，工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三条以协议出让或流转方式进行供地的，按以下规定执行：

(一) 符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求，连片的旧村居改造项目中，现状居住用地面积超过改造项目总用地面积80%，通过节约集约合宗后用于经营性房地产项目开发的，允许以协议方式供地;

(二) 土地使用权人拟将非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目(不涉及商品住宅开发建设)，可采取协议方式出让;

(三) 土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目(不涉及商品住宅开发建设)，有关转变用地功能及协议流转的方案经地块所属村(居)、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议 2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，土地使用权人可申请通过集体建设用地使用权协议流转方式完善转变用地功能手续，并按规定向土地所有权人补缴地价款，向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费;

(四) 国有性质的边角地、插花地、夹心地出让和已供国有建设用地(不涉及保留建筑，不含商品住宅用地)使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，可采取协议方式出让;

(五) 集体性质的边角地、插花地、夹心地流转和已流转集体建设用地(不涉及保留建筑)使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，协议流转的方案经地块所属村(居)、集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表同意，并按相关规定公示后，可采取协议方式流转;

(六) 上述协议出让、流转方案(含延长使用年限)须报区人民政府批准。

第二十四条旧村居改造采用政府指导，村(居)、集体经济组织自行改造的方式进行。

(一) 村(居)、集体经济组织是项目改造主体，组织改造方案的编制、表决，确定实施补偿安置的项目公司，统筹项目拆迁补偿安置工作。

(二) 旧村居改造方案包括集体土地转国有方案、拆迁补偿安置方案、土地交易方案和实施计划等内容,由村(居)、集体经济组织自行编制或公开征集，镇政府(街道办事处)负责指导改造方案编制，报区“三旧”改造工作主管部门会区农业部门审查同意的，经村(居)、集体经济组织依法表决确定改造方案和实施补偿安置工作的项目公司后，改造方案报区“三旧”改造工作主管部门批准，由村(居)、集体经济组织负责组织实施。

(三) 旧村居改造项目可采用“政府收回公开出让”“集体经济组织带建筑物公开转让”的方式实施改造，具体操作细则另行制定。

第二十五条除本章第二十

三、二十四条外，涉及商品住宅开发的城市更新项目用地，须由政府土地储备机构收储后公开交易出让。

第五章财政政策

第二十六条工业提升改造项目(不包含以工业用途取得的员工村及物流用地项目)在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途、不延长土地使用年限，改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金。

第二十七条城市更新项目用地通过协议出让转变用地功能的，土地出让金按以下标准计收：

(一) 通过出让方式取得的土地转变用地功能的，土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剩余年限市场评估价的余额的40%计收;

(二) 非公益性质的划拨土地转变用地功能的，按我区文件规定，按原划拨用途补办出让计收土地出让金后，再按上款标准计收转变用地功能的土地出让金。

第二十八条原经营性用地(不含商品住宅和工业用地建设项目)，在不改变土地用途和不延长土地使用期限的前提下经批准增加容积率的，出让金按以下标准计收：

(一) 通过出让方式取得的经营性用地增加规划容积率，土地出让金按市场评估价增加的土地价值的40%计收;

(二) 通过划拨方式取得的经营性用地增加容积率，按我区文件规定，计收划拨土地补办出让手续的土地出让金后，再按上款标准计收增加容积率的土地出让金。

第二十九条原工业或商服用地(不涉及保留建筑项目)在不改变土地使用功能的前提下延长土地使用年限，土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收。

第三十条以挂账收储方式实施改造的城市更新项目，原土地使用权人的土地出让收入分配原则如下：

(一) 商住拆迁地块(即原商业、商住或居住用地改造后用于商业、商住或居住用途)，原土地使用权人的补偿标准不超过土地公开出让成交价的70%;

(二) 回购及工业仓储拆迁用地(即原工业用地改造后用于商业、商住或居住用途)，对原土地使用权人的补偿标准按镇街分类执行：大良、容桂、北滘、陈村、乐从不超过土地公开出让成交价的50%，伦教、勒流、龙江、杏坛、均安不超过土地公开出让成交价的60%;

(三) 按照我区镇级财政管理体制有关规定，原土地使用权人获得的土地出让收入分配部分由区、镇(街道)土地出让收入分成中的镇(街道)分成部分进行支付。

第三十一条对连片工业园区改造项目内土地权属为村居集体经济组织的，面积达到50亩以上的，由村居集体经济组织自行改造或合作开发改造的，或经政府收购后实施改造的,在表决通过并完成项目用地范围的土地整理后，按每亩土地扶持2万元的标准作为工作经费，对村居集体经济组织给予扶持，最高扶持资金不超过500万元。

第三十二条拆除重建类工业提升改造项目(不含商品厂房)，用地面积达到 15亩及以上，在项目竣工验收后，容积率达到1.5及以上的，以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过1000万元。对于已领取本款所述的扶持资金的改造项目，五年内申请分割或分拆后出售的，须退还已领取的扶持资金。

第三十三条改造后用于历史文化保护、公共设施、生态建设、公益性项目的，以项目用地面积对土地使用权人按每平方米100元进行扶持，最高扶持不超过 500万元。

第三十四条改造后的土地需进行复垦的，通过相关验收后，按每亩10万元的标准给予集体经济组织一次性扶持。

第三十五条对财政扶持资金管理的规定：

(一) 若项目分期开发且符合相应扶持条件的，可按分期验收兑现财政扶持资金;

(二) 对在本实施办法出台前已认定为“三旧”改造项目并符合本实施办法相应扶持条件的，按本实施办法有关规定执行;

(三) 城市更新项目扶持资金申请操作细则另行制定。

第六章监督检查

第三十六条建立城市更新联动监管机制

(一) 区“三旧”改造工作主管部门应对城市更新项目建立台账，加强批后监督检查工作，对发现借城市更新政策完善历史用地手续但不实施改造的，应报相关职能部门和区监察部门处理。

(二) 镇(街道)、村(居)委会可与改造单位签订城市更新项目监管协议，按照协议约定督促项目实施。

(三) 对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有关部门可按以下方式对改造单位进行处理：

1.按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金;

2.改造单位不能享受城市更新相关优惠政策，并由政府向改造单位追缴已享受的各项优惠扶持资金;

3.对拆除重建或新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》处理;

4.政府依法收回土地使用权及地上附着物;

5.各相关部门根据职责管理权限作出相应的处理。

第三十七条区“三旧”改造主管部门对各镇政府(街道办事处)的城市更新工作采用日常检查与年度考核相结合的方式进行考核，考核结果纳入各镇政府(街道办事处)年度工作考核指标。 第七章附则

第三十八条本实施办法自发文之日起实施。

2017年12月31日前认定城市更新项目按本实施办法执行。本实施办法出台前已认定的“三旧”改造项目纳入城市更新项目范围，与本实施办法出台后认定的城市更新项目一并按国家、省、市有关“三旧”改造的要求进行分类管理。

第三十九条《印发顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(顺府办发 ﹝2010﹞19号)、《关于贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见的实施细则的通知》(顺府发﹝2011﹞20号)、《关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见》(顺府办发﹝2011﹞105号)同时废止。此前区人民政府相关文件与本实施办法有冲突的，以本办法为准。在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级文件执行。

第四十条本实施办法由区城市更新及“三旧”改造工作主管部门负责解释。