广州市城中村改造成本核算指引(试行)

广州市城中村改造成本核算指引(试行)（通用6篇）

篇1：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）

2011.8.12 为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定

“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。

在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定 村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置；

纳入“城中村”改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安成本由村集体自筹，不计入改造成本；

在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。

2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。

三、村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。

四、“城中村”改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的城市基础设施中新建或超原规模复建部分投资不计入改造成本，其他非经营性的城市基础设施建设投资均计入改造成本，同步配套建设。

五、“城中村”改造中临迁费标准应参照广州市国土房管局最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。

改造“城中村”如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，现状建筑中准予复建的部分建筑可按3年临迁时间核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×36+现状准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×36”，复建安置建筑的权益面积不得计算临迁费；改造“城中村”如选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划据实核算临迁费用（临迁时间不超过3年），也可对改造范围内现状建筑准予复建的建筑总量按2年临迁时间整体核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑总量×临迁单价×24+现状准予复建的物业建筑总量×临迁单价×24”。

六、现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算；搬家补偿费按每户1000元的标准核算（搬出搬进）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

七、历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

八、复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函„2010‟9号）核定的建安综合单价标准执行。

九、前期费用主要包括改造方案编制费、土地勘测定界费用和房屋现状测量摸查费等按国家有关规定核算并计入改造成本。

十、不可预见费按总改造成本的3%至5%计算，用于村集体统筹实施安置补偿过程实际需发生的但未纳入改造成本的部分费用。集体经济物业停业损失补偿等费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费。

十一、“城中村”改造的主要改造成本构成详见附件。

十二、以上核算方式适应于广州市已实行农村居民转制的“城中村”（主要包括在册的138条“城中村”）。

十三、改造“城中村”个案需突破以上条款规定核算标准或需在成本构成所列项目以外新增加专项成本的，需充分论证说明，并提交相应的原始资料供审核。

十四、本指引自发布之日起实行，由广州市“三旧”改造工作办公室负责解释。试行两年。

特此通知。

篇2：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

一、总则

根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段

（一）思想发动和现状摸查

1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认

村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查

由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认

由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式

村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段

（六）提出拆迁安置原则性方案

村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。

（八）改造方案审查、上报

城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。

（九）土地转性申请

由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。

（十）市“三旧”办对改造方案进行审批

由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。

四、拆迁安置阶段

（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。

（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。

（十四）成立全资改造公司

在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。

（十五）选择合作开发单位

根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。

村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。

除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。

（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管 由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。

在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。

（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作 取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。

五、用地手续办理阶段

【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理

（十八）项目立项 全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办 理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（十九）规划选址

全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。

（二十）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（二十一）用地报批

1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（二十二）申报环评手续

全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。

（二十三）申办《建设用地规划许可证》

全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。

（二十四）用地划拨

如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。

【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式

由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。

（二十六）选择拍卖融资的开发模式

1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。

2、由市土地开发中心拍卖地块。

3、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。

六、报建阶段

（二十七）建筑单体规划报建

全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。

（二十八）申办消防、环保、卫生等手续

全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。

（二十九）申办《建设工程规划许可证》

全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。

（三十）施工图设计文件审查备案 全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。

（三十一）申办建设工程招投标手续

全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。

（三十二）办理工程质量安全监督手续 全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。

（三十三）申办《建设工程施工许可证》 全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。

七、项目建设阶段

（三十四）工程施工建设

由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。

八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁

（三十五）申办工程验收手续 项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。

（三十六）房屋移交

项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。

（三十七）被拆迁转制居民回迁。

九、其他

（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。

（三十九）本指引自发布之日起试行。

附件一：改造范围确定要求

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。

转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。

附件二：现状调查内容

现状摸查包括以下七个方面：

1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量，分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保护价值的建筑、古树名木等；

篇3：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

关键词：城中村,运行,改造

1引言

自20世纪90年代以来, 随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的不断加快, “城中村”逐渐出现, 特别是经济发展较为迅速、劳动密集型经济较为发达的珠三角地区, 以广州市石牌村等为代表的城中村是中国城市化过程中农村向城市发展的过度性现象, 其发展历程与运行方式有其独特性, 在改造过程中, 不可避免经历冲突。在分析城中村运行特点的基础上, 通过讨论其改造过程与方案, 找出城中村的演变与出路。

2传统与现代的交融———城中村的运行

李培林在贺雪峰等人研究的基础上, 将一个完整的村落共同体分为5种可以识别的边界:社会边界、文化边界、行政边界、自然边界和经济边界。对于传统相对封闭的村落而言, 这五种边界基本上相对重合。不同于以上情况, 随着城市化发展, 城中村的边界发生分化而不再重合, 其次序为由边缘到核心, 由经济边界向社会边界发展[1]。

笔者认为, 在以上5种边界中, 最重要的当属社会边界和经济边界。其中社会边界联系到村落核心的宗族制和血缘、乡土关系, 而经济边界最为活跃, 在中国经济腾飞以及城市化、工业化浪潮兴起的当下, 村落的经济边界早已突破原本框架, 首先打破村落传统的束缚。 因此, 根据李培林对村落共同体五种边界的概括, 分别从社会线索和经济线索分析城中村的运行方式。

2.1社会线索

从社会线索的角度, 笔者认为村落的运行可分为三个层次, 即乡土关系, 血缘、地缘关系, 共同价值体系和社会认同。

“乡土关系”是周晓红在费孝通先生“差序格局”的基础上提出来的, 她认为, 人与人之间除社会关系以外, 还有更深层更基本的关系, 即人与自然的关系或称为农民与土地的关系, 这种农耕的要求客观上将农民束缚在定居点, 形成了相对固定的生存关系, 或称乡土关系[2]。

在村落的传统生活领域中, 家庭、邻里和社群等是初级社会群体的重要组成, 它们使得社会生活有序进行, 而乡土关系使得农民能够长期定居却缺乏流动、缺乏交流和变迁, 这种生活模式才能繁衍出由以上初级社会群体为单位, 以血缘和地缘为纽带组成的家族, 进而由各个家族联合成宗族, 这成为村落中人与人关系的最重要组合。事实上, 即使实现非农化的城中村, 仍然注重以礼而治, 长幼有序, 也还保持着村落的家庭生活和邻里生活。

在这种社会生活和组织方式基础上, 城中村“村民” 仍然遵循村落原有的共同价值体系和社会认同, 这种认同方式下, 形成了自然属性的熟人社会, 村长在村落 (熟人) 家庭中承担近乎无限的家长责任。

然而, 随着耕地的消失, 农民终结了, 村落是否也随之消失;人与自然的关系消失了, 城中村民对土地的依赖是否也消失了呢。笔者认为这应该结合经济线索来分析。

2.2经济线索

在城中村存在的历程中, 不得不提的一个元素就是集体经济, 集体分红是村民一大收入来源, 集体经济也是村落联结的一大重要因素。广州城中村的集体经济是大队制、单位制和公司制的混合体。一方面, 虽然公社消失了, 集体经济却在某种程度上保留了大队制原有的三层管理制度。另一方面, 类似于城市中原来的“单位”, 它具有以下特点:1村委会负责一切事物, 村长类似国有企业厂长;2村落社区建设和管理费用由村集体支付, 而不是国家财政支付;3村民的情感依赖性 (很像国有制单位职工对单位的依赖) 、村落排他性以及分红带来的经济上的依赖性;4村落的社会关系网络和配套的共同价值观 (向公司制转化的困难阻碍) 。然而生产力的发展决定了单位制消解不可避免, 单位利益的排他性以及内部福利的追求, 限制了资源的流动并提高了社会事务管理的成本。因此, 村集体同样出现了公司制的某种特征。在广州城中村的集体经济组织中, 经济社作为“母公司”与经济联社作为“子公司”的组合, 结合其他产权形式和村民经济合作行动成为常见形式。不同于通常公司股份制或合伙制的是, 村集体采用“股份合作制”, 在决策上采用“一人一票” (而不是“一股一票”) , 且实际上普通公民谈不上什么决策权 (通常决策权归集体) , 也不可以退股。然而, 奇特的是在分红时又按照 “一股一票”, 它充分体现了中国农民的智慧, 又充满中国市场经济对村落的嵌入性特征:城中村既是企业化的村落, 却存在村落产权不完整、无可让渡性、收益权与决策权分离等特点;它又是存在内部市场的村落, 这里存在多样的产权主体和同样多样的交易契约。正如李培林所言, 广州城中村其集体经济存在于所谓“连续谱”的状态———在企业和市场两种资源配置理想化类型间一种看似“过渡”实则“稳定”的资源配置类型, 而这才是 “普遍规则”。

就村民个人经济收入而言, 他们正在经历从“生存理性”向“经济理性”过度, 从依赖土地向利用土地所有权过度。黄宗智指出, 传统村落随着人口压力和耕田减少, 使小农不得不才用“过密化”策略, 即在单位劳动日边际报酬递减的情况下, 不断增加单位面积耕田的劳动力 (采用多生男丁的策略) [3], 而我们知道生产资料的边际替代率递减, 在其他生产资料投入不变的情况下 (例如资本、土地) , 这种一味投入劳动力的方法无疑效率低下, 还会进一步增加人口压力。这种策略看似只能基本维持生存, 实则与历史条件有关, 在我国漫长的历史中, 小农在大多数时间除了劳动力, 还缺乏其他生产资料的投入渠道, 只能不断生育, 大量投入人丁, 看似缺乏理性, 却是无奈的选择。而中国改革开放, 给了农民新的机会, 当其他就业选择造成传统农耕“机会成本”大幅增加时, 农民几乎立刻体现出“经济理性”, 例如城镇企业和集体经济的出现与发展, 全国涌现的农民工大军。表现在广州城中村, 就是“寓公”的出现———城中村村民将住宅基地上建造的廉租房租给大量外来务工者, 除了集体经济分红, 收租已经成为广州城中村村民另一大收入来源。不得不说, 这是典型的“寄生型”生活, 长远来看, 不具备可持续性, 也不符合我国城市化将村民转化成新市民的要求。然而, 这种现象存在下来, 这种所谓寄生型生存, 其实质, 经济本质上是村民经济理性的作用 (尽管不具备可持续性) , 社会本质上是村民保土观念的新表现———从对土地的依赖到对土地的利用。某种意义上说, 代表村落根本的乡土关系并没有变, 只是从另一个形式表现出来而已 (城中村村民依靠廉租房———这个新形式的“耕地”, “顽固”地保留了村落原有的组织形式和社会形态) 。

3村落终结与城市化———城中村的改造

3.1城中村改造的现状

国内学者经过长期研究, 分别从城市规划学、法律、 经济、管理和社会学视角对城中村改造进行了研究[4]。 当前主流的分类方法是以主导主体为标准进行划分[5], 在此基础上, 邵任薇探讨了城中村自主与镶嵌式改造问题, 而魏立华、闫小培等提出了“原位改造低收入廉租房社区”的模式。

王海龙等认为根据主导主体为依据进行划分, 主要可分为政府主导 (北京) , 开发商主导 (武汉、兰州、西安等) 和村集体主导 (广州) 。具体到广州, 在村集体主导下, 目前采用的改造措施有:1行政上, 将村委会改为居委会 (“村改居”) ;2经济上, 集体经济改为国有经济, 集体土地改为国有土地 (“集改国”) , 村民宅基地转为城镇房地产权;3公共服务上, 将农村管理纳入城市管理范畴。需要指出的是, 鉴于广州市采用“谁受益, 谁出资” 的原则, 在默认村民收益的前提下, 很大一部分改造费用将由村集体“买单”。

3.2城中村改造的思考

上文提到广州市改造以村集体为主体, 在村民为最大获益方的前提下, 以村集体出资为主, 政府和开发商不参与其中。然而, 获益方的界定, 资金筹措以及具体执行过程中责任主体的界定等都为具体执行带来困难。

根据对城中村运行模式的分析, 我们知道维系村落的根本因素是“乡土关系”, 以及由这种“乡土关系”衍生出来的社会关系。有学者认为在城中村改造过程中应该保留原有的社群关系。笔者认为, 从长远来看, 要实现村落的改造和以及城市化的顺利进行, 必须打破村落原有的乡土关系和社会关系, 即使维持也只是暂时性质的。

另一方面, 就广州市城中村而言, 村集体经济也是联系村落存在的重要一环。因此, 如何在经济上打破大多数居民“靠山吃山”, 靠分红和收租生活的状况, 也是我们必须正视的环节。

3.3城中村改造的新思路

根据以上对城中村改造问题的思考, 笔者认为当围绕“乡土关系”和“经济关系”两个方面来拓展新思路。

3.3.1集体经济向有限责任公司转变

村集体经济主要收入来源有3种:土地出租、物业出租及商贸服务, 其中前两种成为集体经济收入的主要来源。要改变以上情形, 首先, 应该从结构上改变村集体经济, 使得向有限责任公司转变。从管理层面, 可以引入MBA等高层管理人才, 村集体原有领导层在培训合格后也可以上岗, 这样逐步淘汰替换固有管理阶层, 同时可以在一定程度上做到行政与经济分开, “村委会” 与企业管理层分开。其次, 对集体经济辖内的村民进行职业技能培训, 使其一定程度上符合集体经济转型成公司对员工新的职业技能要求。由“坐地分红”变为“按劳取得”。

3.3.2新建小区建设

根据对广州石牌村、瑞宝村、猎德村等实际调查[7], 以上村落在2004年实际就业率在20%~25%, 大多数人靠廉租房和集体经济分红过活。因此, 将城中村居民移居新建小区尤为重要。这是打破原有“乡土关系”, 将 “村民”与原来土地分开的必要一环。只有“人地分开”, 村民才能逐渐培养“市民意识”, “靠房生钱”转为“以钱养房”, 为了生计村民们参与职业技能培训的热情才会出现, 同时, 原有社会关系随着乡土关系的消失 (摆脱土地束缚) 和时间发展将会逐渐减弱, 圈内村民由于就业、 求学、婚假等原因离开原社群, 当新居民比例达到一定程度, 量变产生质变, 必然导致原有社群解体, 城中村终结而城市化在社会学层面完成。

另外, 城中村向城市 (城镇) 转变应该维系在下一代身上, 应该从现在做起, 提高村民下一代的教育质量, 可以采用合并中心学校或者招聘 (征调) 优秀师资的方法扭转当前硬件过关、软件疲软的情况。唯此, 以提高下一代综合素质, 改变其遵循父辈“寄生型”生活的轨迹, 加上年轻人对新事物和城市化生活的适应能力远大于父辈, 这一点具有普适性[8]。相比于成年村民, 年轻一代会更加适应城市生活进而在他们这一代完成村民向市民的社会性转变。

3.3.3原位廉租房社区建设

同时, 为适应外来流动人口的需求, 政府可以在原位建设廉租房社区, 所有权归政府所有, 通过租费所得一定程度上补贴新小区建设的费用, 减少由于集体经济出资造成的村民不满, 又可以以较低价格出租给外来人口, 满足了大量外来人口对廉租房的需求。既能满足需求端, 又适应了城市化要求, 将原本环境较差参差不齐的出租房 (有时甚至是棚户) 区改造为统一规格、环境较好的廉租房社区, 可谓众望所归。

4结语

通过分析广州城中村运行的基本情况, 从社会和经济层面探讨了城中村维系的根本原因, 并通过分析现行改造方案的利弊, 笔者围绕乡土关系和经济联系两个核心提出了一些城中村改造的新研究思路, 即集体经济转制, 新建社区和原位廉租房社区并举的设想。

篇4：广州市城中村改造问题分析

关键词：城中村改造 委托代理 融资渠道 政府财政支持

广州全市规划发展区有138个城中村。2000年9月，开始实施改造，2007年之后，启动了城中村的全面改造，创出了村集体主导的城中村改造的“广州模式”，成效显著。但“城中村”改造工作仍然落后于政策预期。究其原因，当前广州市城中村改造主要存在下列问题：

一、改造方案可行性差，改造工程无法启动

在村集体主导的改造模式中，改造模式由村集体自主选择。但是村集体与村民之间的沟通不善也有可能导致改造方程无法动工。由于改造方案是村集体自主选择的，因此往往都对大部分村民有利，但也有可能某些具体的改造赔偿细节，如违章建筑的界定及赔偿等，损害了某些少数村民的利益。村干部及大部分村民希望尽快改造，往往忽略了少数村民的意愿，伤害了少数人的利益，从而导致钉子户的出现，导致改造工程无法启动。

二、开发商有意拖延施工进度，以获取土地升值利益

在房价疯涨的年代，开发商都希望延迟开发，等待土地升值。在其他商业开发项目中，延期开发是明令禁止的。但在房地产开发项目中，因拆迁等问题使得改造项目可以顺利延期，为开发商带来大量的土地升值利益。开发商通过延期开工可以获利的现象是导致改造项目进展缓慢的一大原因。开发商通过拖延施工进度获利的行为不仅阻碍了广州市城中村改造的进程，也导致大量资金积压在城中村改造项目上，使得广州市其他商业改造项目缺乏足够的社会资金，不利于广州的总体健康发展。

要解决开发商有意拖延施工进度的问题，除了制定相关的政策鼓励开发商尽快动工之外，更好的办法在于换协议改造模式为招拍挂模式。与协议改造模式相比，招拍挂模式可以大大简化改造前期的繁荣谈判程序，提高改造的效率。并且，拍卖模式增强了政府在改造项目中的话语权，确保政府能够提高监管力度，督促开发商尽快尽好地开工。而在现行的协议转让模式中，开发商利用拆迁或村民监督等理由有意拖延工程进度，政府也束手无策，处于相当被动的位置。

三、开发商与村集体存在较严重的委托代理问题

开发商出于自身利益考虑，有较强的私调容积率或安置房比例、延长回迁时间等行为的动机，从而导致村集体与开发商在改造过程中发生矛盾，降低了改造进度。开发商与村集体之间的委托代理问题带来的后果在分期改造的改造模式中更为严重。一旦村集体与开发商发生矛盾，导致该期改造工程无法顺利竣工，使得后续几期的改造项目也无法按照原来的规划顺利进行，在改造前期做的改造方案也大部分无法落实，这也是广州市当前城中村改造方案可行性低的一重要原因。除了拖慢城中村改造的进度之外，开发商与村集体的委托带来问题也往往带来“钉子户”或强拆等社会丑闻的发生，激化社会矛盾，不利于广州市的总体健康发展。要解决开发商与村集体之间的委托代理问题，根本措施在于加强政府作为中立第三方的监督及导向作用，提高政府监督力度，规范开发商行为，从而更好地保护村民利益，减少改造进程中村民与开发商的矛盾。

四、城中村土地属性限制了融资渠道

城中村土地属集体所有，不能设定抵押权，因此限制了融资渠道。例如，银行规定：集体土地和宅基地不能单独作抵押物，且在建工程必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证等证件才能申请贷款。城中村土地不能设置抵押权是当前城中村融资渠道较少的主要原因。融资渠道虽有差异较大，但高流动性是不同融资渠道的共同要求。城中村土地无法设定抵押权，使得城中村土地价值不能在不同的投资者之间顺利流通，限制了其他融资方式在城中村改造项目中的使用。当前广州市的城中村改造项目基本上单一依靠银行贷款，其他融资方式如房地产信托、资产证券化等新融资手段没有获得很好的应用。只有真正破除土地所有制的二元性，放宽城中村土地抵押权的设定限制，才能拓宽融资渠道，利用社会资金加快城中村改造的进度。

五、政府财政支持受限

根据《土地储备管理办法》的规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了城中村改造项目融资的压力。政府受地方财政贷款额度所限，即使具有较强的偿债能力，也因相关政策所限无法得到贷款，降低了资金的可获得性。政府财政支持受到较大的政策限制，使得城中粗改造項目无法借助广州市强大的财政力量的支持，降低了城中村改造的进度。

要解决当前城中村改造过程中存在的问题，推动广州市城中村改造工作，根本措施在于提高政府在城中村改造中的话语权，加强政府的监督力度及导向作用，规范开发商的行为，指导城中村项目更好更快地完成。

篇5：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月五日

郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法

（试行）

为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。

一、规划管理

（一）城中村改造范围

郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。

（二）城中村改造规划管理原则

坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批

市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政

等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．改造详细规划编制及审批

（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。

（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。

（四）城中村改造规划编制的要求

1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：

（1）城中村改造的用地范围；（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；

（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。

（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。

（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。

（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。

城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。

（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。

（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

三、拆迁管理

（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。

（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。

采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案： 1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。

3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。

5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。

6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。

拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

篇6：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

各县、区人民政府，市开发区管委，市政府各部门：.《市城中村改造实施办法(试行)》，已经市政府第101次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

城中村改造实施办法(试行)

第一章总则

第一条为确保我市城中村改造的顺利实施，依照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》及其他相关法律、法规、规章，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指在城市规划区域内的农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的区片。

第三条城中村土地为国有土地。土地使用权出让由市土地行政主管部门按计划、有步骤地进行。

第四条城中村拆迁改造要在城市规划指导下，采取群众参与、政府组织、逐级审批的方法进行。使城中村拆迁改造实现社会、环境、经济三个效益的统一。

第五条城中村拆迁改造工作由各区政府(市开发区)负责组织实施，拆迁改造工作与撤村建居同步进行。

第二章拆迁

第六条城中村拆迁安置政策由各区政府(市开发区)根据本区实际制定，报市政府批准后实施。拆迁任务由各区政府(市开发区)委托具有房屋拆迁资格的单位承担。房地产开发企业不得介入拆迁工作。

第七条房屋拆迁必须依照法定程序进行，市房屋拆迁办公室负责裁定。

第八条制定拆迁安置政策必须经过下列程序：

(一)入户调查，掌握第一手资料；

(二)依据规划要求进行可行性研究；

(三)提出确保改造项目顺利实施的保障措施；

(四)拆迁安置政策必须向被拆迁人进行公告，广泛征求群众意见，并得到大多数被拆迁人的认可。

第九条拆迁冻结令下达后，拆迁范围内停止办理下列事项的审批，并在拆迁范围内予以公告。

(一)新建、改建、扩建房屋；

(二)租赁房屋；

(三)改变房屋和土地用途；

(四)买卖交易。

第十条拆迁人与被拆迁人就拆迁安置、补偿达成一致意见后，双方应签订书面拆迁协议，并在规定期限内搬迁。

第三章补偿

第十一条被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的，由拆迁人按照有关规定对被拆迁人进行补偿。

第十二条城中村住宅拆迁补偿采取产权调换或作价补偿形式。

第十三条城中村拆迁改造的补偿遵循下列标准：

(一)对宅基地内有证房屋、房屋附属物、地上附着物应予分类补偿。

1、有证房屋可以实行产权调换，也可实行作价补偿。产权调换按拆一还一的方法偿还。作价补偿依据市场评估价格确定；

2、对房屋附属物、地上附着物的补偿参照《秦皇岛市城市拆迁管理实施细则》。由各区政府(市开发区)具体制定标准，但不予产权调换。

(二)非住宅房屋的补偿。

1、非住宅房屋进行产权调换时，由拆迁人与被拆迁人依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素计算被拆房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；

2、作价补偿以所计算出的拆迁房屋的补偿金额为作价补偿金额。

(三)村集体房屋、国有企业或集体企业的房屋补偿采用评估作价方法进行补偿。

第十四条对未经规划批准在宅基地院内、外所建房屋和拆迁冻结令下达后所建房屋，一律不予补偿。所建房屋由被拆迁人自行拆除。被拆迁人无能力拆除的，由拆迁人组织拆除，被拆迁人承担拆迁费用。

第四章安置

第十五条城中村拆迁改造本着先安置后开发的原则进行。拆迁人与被拆迁人依法签定拆迁、补偿、安置协议，双方共同遵守。

第十六条城中村拆迁改造前必须完成产权界定工作。对于符合分户条件而未分户的应予分户安置。

第十七条进行产权安置，每人安置标准不得低于20平方米。平均每人建筑面积不足20平方米的，可从转城前无证房屋中补足20平方米，产权归被拆迁人所有。被拆迁人转城前没有无证房屋或无证房屋不足以补足20平方米的，不足部分的面积以经过物价部门认定的成本价格向拆迁人购买。

第十八条政府鼓励被拆迁人选择货币安置形式。对选择货币安置的拆迁户，除享受本办法第十七条规定外，可购买市区内与拆迁面积相同的中低档商品住宅，享受一定的优惠。

第五章开发建设

第十九条在城中村拆迁改造中，用于安置拆迁户的土地实行划拨，所占土地不予补偿，在划拨土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必须

补交土地出让金和各种税费，否则房产部门不予办理产权登记手续。

第二十条城中村拆迁改造的土地使用权处置由市土地行政主管部门统一组织实施，通过招标拍卖或挂牌方式选择开发单位，按照规划要求进行开发建设。

第六章奖励与处罚

第二十一条对符合下列条件之一者，由拆迁人给予奖励：

(一)区、镇、村在实施城中村改造中，在规定的期限内完成改造任务的；

(二)被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的；

(三)住宅房屋选择作价补偿，购买市内商品住宅的；

(四)商业用房选择产权调换的；

(五)从区位好的地段迁入区位差的地段进行安置的。

第二十二条对具有下列情形之一者，按国家规定，予以处罚或强行拆除。

(一)无正当理由，没能如期完成改造任务，造成土地荒芜的，依法收回土地，取消开发资格；

(二)无正当理由，拒不签订拆迁协议的强行拆除；

(三)无正当理由，在拆迁协议规定时间内没有完成搬迁的强行拆除。

第七章附则

第二十三条对城市规划区内的非转城村、各县县城规划区范围内城中村改造，参照本办法执行。

第二十四条本办法由市城市建设综合开发办公室负责解释。

第二十五条本办法自2010年2月1日起执行。