房地产开发项目申请报告

房地产开发项目申请报告（通用8篇）

篇1：房地产开发项目申请报告

尊敬的市委、市政府领导：

我们是龙兴凯旋城D栋电梯房的购房户。20xx年12月30日我们接到龙兴房地产开发公司的《入伙通知书》，要求业主带齐相关资料、证件及各项费用在这一时间段内按时前去办理收房手续。并声称如未在自20xx年12月30日至20xx年1月30日则视为已按《入伙通知书》确定的时间接受该房屋，该房屋的质量保证期及物业管理费用自出卖人交房之日起计算。我们在收房过程中发现龙兴房地产开发公司存在以下严重问题：

一、乱加房屋面积，不按公司的补充通知履行义务，未将超过149.31平方米多收的3.68平方米的钱退还我们。 龙兴房地产开发公司当初在销售商品房时，约定房产面积F型的为139.62平方，G型的为136平方，宣传单上也是这样说明的，业主交了定金后，与开发商签正式合同时，开发商又把F型的房产面积变成了152.99平方，G型的变成了149平方，强制住户签订合同，当时考虑到反正要房产局最终核定具体面积的，就签订了。后由于购房户闹起来了，开发商与区卫生局团购办协商，又补发了一个《通知》，《通知》第6条约定：面积按4户大的最高不超过149.31平方米每户。我们是按152.99平方签订合同的，按照《通知》约定，开发商多收我们3.68平方的钱占用长达一年还未退给我们。

二、房屋交房时应提供有资质的.测绘部门房屋面积实测报告。根据建设部令 20xx年第 88 号 《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。而龙兴房地产开发公司拒不提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据，又不按《通知》第6条约定办理，办证费用和物业管理费均按152.99平方计算。经实测：凯旋城152.99平方那个户型，实测室内建筑面积只有113.07平方，余下的就是开发商所谓的公摊面积达39.92平方，如今要收房了，开发商也拿不出具体的公摊测绘数据，没有房产管理局出具的竣工实测表，没有标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积，或者由有权威部门出具的房屋建筑面积测绘报告。且根据当初与开发商约定的团购合同上，注明了生活阳台是全封闭的，而现在所有的阳台都没有封闭，而测绘时却按全面积计算的，根据房地产管理规定：阳台没有封闭只能算半面积的。

三、房屋建筑质量没有合同约定的质量就交付给购房户

根据建设部令 20xx年第 88 号 《商品房销售管理办法》第三十二条规定： 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。但龙兴房地产开发公司均未向购房户提供。公司给住户安装的入户防盗门竟然是20xx年严重不合格产品——浙江横店集团东阳康壮门业有限公司生产的康壮防盗门。

四、以房产局、国土局等名义乱收费现象特别严重，且敷衍塞责，出尔反尔，无视政府公示的收费依据，公然按自己定的不合理项目收取费用，且房产证何时能办理出来没有期限：

20xx年12月30日收到龙兴房地产开发公司的《入伙通知书》，上面列出需缴纳费用项目共计：20 项。很多极不合理合法，经与房产、国土部门公示的收费标准对照，存在如下问题：1、转嫁开发成本。根据湘价服[20xx年前，广大业主就上述存在的问题，拿着房产、国土部门的收费依据，与凯旋城余老板协商，余老板承诺暂按120xx年后，开发商出尔反尔，无视政府公示的收费依据，申称要收回承诺，重新按自己定的不合理项目收取费用，每户达2万多元，没有有关部门的收费票据，且房产证何时能办理出来没有期限

五、凯旋城物业管理公司极不规范，物业管理人员素质低下，没有任何收费依据，乱收费：

凯旋城物业管理公司极不规范，物业管理人员素质低下，态度恶劣，申称没有交清物业自己所定的收费项目费用，不给验房、不给房子钥匙。物业管理公司不向业主出示物价局收取依据，强行收取装修保证金20xx年的物业管理费。更荒唐的是还要收取装修管理费300元/户，装修期间公共设施维护复原费用200元/户。

综上所述，我们恳请市委、市政府领导责成房产局、国土局、物价局严肃查处龙兴房地产开发公司存在的以下问题，以维护广大购房户的合法权益，促进我市房地产业持续、健康、有序发展。

篇2：房地产开发项目申请报告

1.1 项目名称及建设规模

项目名称：开发建设**********项目

开发建设单位：**************************公司

项目地理位置：**************土地*********亩。

建设规模：总建筑面积*******平方米

1.2项目开发建设单位概况

**************************公司成立于****，是经*******工商局注册的有限责任公司，是*******房地产管理局批准的二级房地产开发企业，公司****************************************(基本情况)。

1.3 项目申请报告编制的依据和范围

1.3.1编制依据

①*******住房需求状况调查

②《*******国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 ③《*******城市总体规划（2005-2020年）》

④《*******土地利用总体规划(2005-2020年)》

⑤《*******住房建设规划（2008-2012）》

⑥《*******2008国有土地使用权供应计划》

⑦《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》

⑧《城市居住区规划设计规范》等法律规范

⑨《住宅设计施计规范》

⑩**********1：2500地形测量图

1.3.2 编制范围

根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本可行性研究报告主要从以下范围进行研究：

①项目建设的必要性和依据；②项目建设规模的确定

③建设条件是否具备； ④工程建设规划

⑤公用工程方案； ⑥项目实施进度计划安排

⑦投资估算及资金筹措方案；⑧对项目的效益进行客观分析

1.4 研究结论 1.4.1 *******房地产市场分析

*******的房地产业目前正处于初步发展期。*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。再者，随着中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。

1.4.2项目地块概况

本项目位于************************************以北，******以西所围成的区域；地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。

1.4.3建设规模

根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下，总规划建筑面积*******平方米，其中住宅面积*******平方米，住户*******户；商业85100平方米；容积率：住宅2.7，商业4.5；绿地率：40%；并配套建设公共建筑工程。

1.4.4 项目总投资

该项目共需建设资金*******万元，项目建设单位自筹资金解决80635.8万元，分申请银行贷款80000万元，其中：第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。

1.4.5 经济技术指标

主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表

1.4.6结论和建议 该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。

第二章 宏观投资环境及市场研究

2.1房地产投资环境及发展趋势

2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。2007年土地购置面积为40609.18万平方米，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。

总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。

2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为2008年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

2.2*******经济社会发展

*******位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长103.24公里，南北宽101.46公里，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。

改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大 篇二：房地产开发申请报告

伊犁隆鑫房地产开发有限

责任公司

隆鑫字第[0186]号

关于对黑龙江路280号用地

进行开发建设的申请

新疆维吾尔自治区人民政府：

我公司于二零零四年七月批准成立，企业地址：伊宁市斯大林街五 巷19号，成立八年来我公司靠自身拼搏和广大用户的信赖与支持，在各级主管部门的领导下，从无到有、从小到大，目前已发展成为伊犁州房产行业中具有竞争力的企业，至今先后开发了民贸地下通道、新客运站地下通道、隆鑫综合楼及农机局综合楼，州职业技术学院教职工住宅楼等总建筑面积100000平方米。公司于2006年10月新成立了分支机构-隆鑫大酒店，扩大了经营规模，增加了经营范围。公司主要业务有：房地产开发与经营；建筑设备的租赁；建筑材料，钢材，蓄产品，农副产品及日用百货的批发销售；物业管理，房屋租赁，住宿，餐饮，茶楼服务；烟酒零售。

2008年并购重组伊犁华西建设工程责任有限公司（二级建筑安装资质）。公司由具有中级及以上职称专业的管理人员150人员，下设财务部、销售部、经营合同部、工程技术部、质量安全部、市场开发部、办公室等

职能部门，公司自有固定员工200人。公司本着不断追求更高更强的经营理念，以更加提高和增强企业社会责任为目标，为城市建设发展、提高经济增长和增加城市就业，开发建设更加美丽的乌市做出企业的贡献。乌鲁木齐是具有优良的经济发展潜力大的民族特色区域，具有完善基础设施，配套齐全

的发展鲜明的文化，富有魅力的特色现代化区域性城市。

我公司通过长期的城市区域调研发现，在主要以黑龙江路

280号旧区，房屋老化，结构混乱，居民住房条件差等现象，已不能满足人民日益增长的文化和生活的需要，城市现行规划道路已不能满足城市现代化发展的需要，为适应现代化城市规划和现代化城市建设，在市中心繁华地段旁应需要一个具有现代化的高层商住楼。为创造更加美好的乌鲁木齐，我公司希望能将此旧区进行改造。

此项目采用最前沿的户型设计，大面积落地玻璃窗、户外观景阳台、地暖、可视对讲门禁，注重基础配套建设，如设置停车场、户外按摩步道、露天休憩椅、中控广播系统以及健身器械，通过做好各种细节将项目建成品牌大型商住园。

该改造项目我公司将本着“绿化、美化、亮化”的原则，“高质量、创品牌、求发展”的决心，以“营造更美好的人文环境”为目标，为伊宁市的城市发展提交一份更美的人文画卷而努力！为使我公司能尽快完成拆迁、立项、规划等各项前期手续，恳切希望新疆维吾尔自治区人民政府领导批准由我公司开发建设该旧区改造项目为感！

此

礼

伊犁隆鑫房地产开发有限责任公司

二0一二年三月十六日

篇三：房地产项目申请报告

目 录 第一章 申报单位及项目概况...................................................................................................................................2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析...................................................................................................15 第三章 资源开发及综合利用分析.........................................................................................................................17 第四章 节能分析.....................................................................................................................................................21 第五章 建设用地分析...........................................................................................................................................25 第六章 环境影响评价...........................................................................................................................................26 第七章 投资估算与经济评价...............................................................................................................................31 第八章 社会影响分析...........................................................................................................................................37 第九章 结论与建议.................................................................................................................................................40 第一章 申报单位及项目概况

1.1项目名称及申报单位

1.1.1 项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目

1.1.2 申报单位：宿松县华美房地产有限公司

申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司具有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中取得了快速发展。我公司充分利用地理环境，使小区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出贡献。

1.2 项目概况 1.2.1报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；

宿松县城乡规划管理局规划设计条件；

《中华人民共和国建筑法》；

国务院《建设工程质量管理条例》；

国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。

1.2.2 建设背景与市场调查分析

我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增

13亿平方米的住房需求。基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：

（一）刚需是市场主体: 31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；

（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。

目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120 m2的占总量的20%，121--140 m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。

1.2.3 建设地点与建设规划

本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。

根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。

1.2.4建设条件 1.2.4.1区位概况

育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。

1.2.4.2自然条件 1.气候

本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。

降水：年平均降水量为1236.4毫米, 年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。2.地形地貌

项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。

3.地理条件

宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

1.2.5工程技术方案 1.2.5.1工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（3）《城市居住区规划设计规范》（gb 50180-93）（2002年修订）

（4）《室外给水设计规范》（gb50013-2006)（5）《室外排水设计规范》（gb50014-2006)（6）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002)（7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（gb50268-2008）

（8）《城市道路交通规划设计规范》（gb 50220-95）

（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj 137-90）

（10《）住宅设计规范》（gb 50096-1999）（2003年版）

（11《）城市道路和建筑物无障碍设计规范》（jgj 50-2001）

（12《）住宅建筑规范》（gb 50368-2005）

（13《）城市规划行政执法手册》保定市规划局

篇四：房地产开发项目申请报告模板!第一章 申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

1、项目申报单位

申报单位：房地产开发有限责任公司

2、项目申报单位概况

公司成立于??，注册资金??万元人民币，公司地址位于??，法人代表??。主要开发业绩包括??

二、项目概况

1、建设背景

“十一五”规划中明确提出加快基础设施建设，并把城镇化作为中国的新四化目标之一，这些都保证了我国的建筑业将有一个广阔的发展市场。据统计，至2010年年末我国城市化水平达到45%，将近有50%的人口居住在城镇中。城市化的加速发展、新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，都给建筑业带来广阔的发展空间。

为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。国家总理温家宝在十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解

决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资规模适当，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。

近年来，??市经济建设快速发展，房地产市场稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间非常广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。??住宅小区工程建设项目正是在此背景下被提上议事日程。??公司抓住机遇，紧跟??市发展步伐，为当地人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。??住宅小区工程项目的建设不仅可满足??市的商品房供应，为当地人民创造环境优美的居住环境，同时也为加快??市城市化进程做出贡献，因此??房地产开发公司提出本项目的建设。

2、建设地点

项目建设地点位于。

3、主要建设内容及规模

该项目总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋、商业用房2栋、宾馆1栋、会所1栋。

4、工程方案

（1）工程方案设计原则

1）适应小区内业主使用要求。

2）建设方案经济适用，平面布置功能分区明确、布局合理。

3）建筑布局紧凑，节约用地。

（2）设计依据

《民用建筑设计通则》jgj37-87；

《建筑设计防火规范》gb50016-2006；

《建筑内部装修设计防火规范》gb50222-95； 《住宅建筑规范》gb50368-2005；

《住宅设计规范》gb50096-99；

《屋面工程技术规范》gb50207-2002；

《建筑地面设计规范》gb5007-96；

《民用建筑隔声设计规范》gbj118-88；

《建筑隔声评价标准》gbj121-88；

《建筑采光设计标准》gb/t50033-2001；

《建筑结构荷载规范》gb50009-2001；

《建筑地基基础设计规范》gb50007-2002；

《砌体结构设计规范》gb50003-200l；

《混凝土结构设计规范》gb50010-2002；

《建筑抗震设计规范》gb5001l-2010；

《建筑工程抗震设防分类标准》gb50223-2008。

（3）项目规划设计方案

项目建设地点位于??，东邻??；南邻??；西邻??，北邻??。规划占地面积??平方米，总建筑面积为93600.00平方米，其中：住宅楼20栋，建筑面积75600平方米；商业用房2栋，建筑面积12400平方米；宾馆1栋，建筑面积4310平方米；会馆1栋，建筑面积1290平方米。

建筑工程列表

表1-1（4）项目建筑工程方案

1）建筑方案概述

本项目在规划区域内新建建（构）筑物24栋，总建筑面积93600.00平方米。

拟建建筑物基础形式采用毛石基础，结构形式为砌体结构。抗震设防烈度均按ⅵ度（加速度0.05g）考虑，耐火等级ii级，设计使用年限50年。

2）装饰工程

装饰工程包括内外墙抹灰，楼梯间地面及楼梯台阶粘贴大理石，安装白钢楼梯扶手，外墙刷外墙防水涂料等。3）防水工程

屋面防水采用刚柔两道防水，刚性防水采用细石混凝土掺ts95防水剂，柔性防水采用app防水卷材；卫生间采用app防水卷材。

（5）建筑特征及结构方案

1）建筑特征

本项目建筑面积为93600.00平方米，建筑层数分别为5层、4层和2层，结构形式采用砌体结构，基础形式采用毛石基础。抗震设防烈度为vi度。

建筑特征一览表

表1-2 篇五：房地产开发项目申请报告

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

1.1.1项目申报单位：************************** 1.1.2申报单位概况：

**************************是一家集房地产开发、经营与管理业务等多功能为一体的房地产开发经营企业。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。

**************************的物业管理为了打造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。

1.2 项目概况 1.2.1建设地点：某某某某城东火车站站前大道左侧中段。

1.2.2建设内容及规模：

该项目为居住小区工程，本期建设主要为小区的二期建设，主要建设内容为某某楼，本期工程占地面积25000平方米，总建筑面积61432.65平方米。其主要建筑物为两栋，共557套住宅，居住人口约2020人。并在小区内设置自行车棚、车库等设施共计3714.28平方米，建成一个敞开式小区，统一完备本小区内的道路系统、绿化系统及保安监控和便民通讯等硬件设施。

1.3 工程方案 1.3.1工程方案设计指导思想

2（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。

（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。

（3）方案设计符合?民用建筑节能设计标准实施细则?中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。

（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。

（5）方案设计中综合考虑了某某某某市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。

（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。

1.3.2工程方案设计原则

（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居

住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。

（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。

1.3.3总平面布局

（1）总体布置原则：

居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则： ①方便居民生活，有利组织管理；

②组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

③合理组织人流、车流、完善安全防卫；

④合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

⑤注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合布置；供电、通讯、路灯等管线地下埋设；

（2）总平面设计：

本期建设为某某某某住宅小区的二期工程，本期建设内容包括某某楼的建设，此小区的总体布局呈不规则四边形，某某楼位于入口广场两侧，呈曲线型布置，小区四面环绕有城市干道，交通条件方便，供电、供水条件方便。

篇3：房地产开发项目申请报告

一、项目基本情况

该项目位于南京市栖霞区燕子矶街道神农路, 土地用地性质:二类居住用地、用地面积30948.7平方米、容积率2.2、建筑高度60米、建筑密度25%、绿地率30%。项目总用地50286.65平方米, 其中:代征道路用地7694.51平方米、代征绿地用地7694.51平方米。

二、项目环境分析

企业的战略管理过程是由战略分析、战略选择、战略实施与战略控制四个环节组成。战略分析首先要对宏观环境进行分析, 目的是预测关键因素未来的变化以及变化对企业的影响程度、性质、机遇和威胁。所谓顺势发力、逆势求稳。

(一) 宏观经济环境

目前综合多方预测判断, 2013年国内生产总值GDP同比增速将在7.7%左右, 与前三个季度持平。中国经济经历了下滑后再度出现企稳迹象, 但是宏观经济运行中仍然存在一些深层次突出矛盾和问题, 制约着中国经济的较快复苏。

2013年全国房地产开发投资86013亿元, 比上年增长19.8%, 其中住宅投资58951亿元, 增长19.4%, 占房地产开发投资的比重为68.5%。2013年房地产开发企业施工面积665572万平方米, 增长16.1%, 房屋竣工面积101435万平方米, 增长2%。

2013年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米, 增长8.8%, 商品房销售面积130551万平方米, 增长17.3%, 其中住宅销售面积增长17.5%, 商品房销售额81428亿元, 增长26.3%, 其中住宅销售额增长26.6%。

(二) 南京市房地产状况

2013年1-10月完成住宅开发投资600.41亿元, 占房地产投资比重的68.15%。住宅施工面积3807.2万平方米, 住宅竣工面积453.44万平方米, 同比增长20.22%。数据显示, 2013年南京市销售商品房1144.84万平方米, 增长29.15%。其中住宅1000.14万平方米, 增长29.74%。

2013年共进行了22次土地出让拍卖, 共出让4113976平方米, 土地成交单价19259元/m2, 同比上升116.1%。成交楼面地价7052元/m2, 同比上升67.03%。12月新建住宅销售均价13575元/m2, 同比上升14.89%。

可以说在南京经过近几年的楼市调控, 购房者的购房需求受到政策影响被抑制, 但在这个人口高增长的城市中, 住房成为一种生活必需品。预计2014年房地产市场政策不会全面放松, 成交量会保持稳定, 且房价仍然有可能稳步上涨。

三、项目优劣分析

(一) 项目周边配套状况

从教育、医疗、休闲娱乐、餐饮、购物、交通等诸方面进行详细调查、了解。阐述现状及未来发展规划趋势。 (详细略)

(二) 项目规划设计方案重点介绍

根据建设项目规划设计要点, 结合企业对该地块的开发思路, 从项目的总体设计思想、房屋拟设计的套型、功能分区和布局、交通、景观、建设条件进度等进行表述。 (详细略)

(三) 项目定位策略

1、项目市场定位

项目的市场定位决定了项目的发展方向, 决定了项目所能形成的独特的核心竞争优势。我们在市场研究及通过项目周边配套的调查了解基础上, 选择“优质战略”为本项目市场定位的指导原则, 以更好的产品、合理的档次、更优的服务, 针对特定的客户群, 打造特定的产品。 (包括项目档次定位、项目客户定位、项目产品定位)

2、价格定位

高性价比对项目目标客户无疑会有大的吸引力, 但对开发商而言是要找到一个既能被市场认可又可获得尽可能大的利润的平衡点。本项目体量适中, 可以以中等价位入市, 再根据市场情况逐步调整价格, 在市场销售过程中不断挖掘产品品质价格, 建立自身品牌, 展示产品的独特之处, 吸引消费者。在价格定位时, 本项目价格策略拟采用价格适中的策略。

通过对以上各种因素的综合考虑, 确定本项目的市场定位为优质化、大众化。充分发挥区位、品质优势, 既体现建筑现代文化, 又充分发挥区位的地理优势, 在高品质化方面做出特点。根据对市场的调研, 我们初步将住宅的平均价格定在12200元/m2。

(四) SWOT分析

1、优势 (S)

(1) 交通优势:该地块所处栖霞区交通便利, 多路公交经过, 交通便捷畅通。未来南京地铁1号线北延线吉祥庵站也将延伸至该处。

(2) 生活设施配套优势:本项目地处栖霞区燕子矶中部, 可依托城市原有的商业、医疗、教育等基础设施, 生活便利;又紧邻公交车站、地铁站 (未来南京地铁1号线北延线) , 交通便利、出行方便。

(3) 人文优势:项目周边有幼儿园至大学多个学校、文化机构, 人文气息浓郁。近几年, 经过南京市政府的整治, 原有的化工企业已经基本完成搬迁, 2010年春节前重新规划建设幕燕滨江风光带开门迎客。

(4) 区域产业支持优势:原有行政、教育、商业, 工业基础, 近十年众多国内外知名企业入驻。区域经济的发展带来住宅特别是优质住宅的大量需求。

(5) 企业品牌优势;公司现已成功开发多个住宅项目, 始终坚持高端项目开发路线, 积累大量的客户资源, 形成良好的口碑效应。

2、劣势 (W)

本项目地处燕子矶中部, 板块内拥有一定的自然景观资源, 但距地块均有一定距离。地块四周为住宅和商业办公, 自然景观效果不足, 只能靠人工造景来弥补。

3、机会 (O)

(1) 栖霞区多个项目的开发为本项目带来巨大的比价效应, 其他楼盘的兴建和运作成功将为本项目提供极大的宣传效果和示范效应, 也会提升该地区的档次和面貌, 同时燕子矶大量的消费群体提供了充足的客源。

(2) 已通车的长江二桥、长江四桥。3号地铁线, 已规划的南京地铁1号线北延线、进一步改善了南京市长江南北交通的瓶颈问题, 极大地加强燕子矶与城区的联系。

(3) 随着南京市将主城区周边作为发展重点, 也给栖霞区燕子矶的房地产发展带来巨大的机遇。

(4) 栖霞区在南京城市发展规划中将成为重要山水资源保护区和人居环境保护区, 对区域房地产市场的发展提供良好的支持。住宅项目的开发符合城市区域规划目标并受到规划政策的保障。

4、威胁 (T)

国家针对房地产的调控, 使得投资性需求大幅缩, 住宅项目主要购买对象为刚性需求。

结论:本项目交通便利、配套完善、价格优势明显, 极大改变该区位的居住和生活品位。同时不可避免地面临着来自周边大盘的竞争, 大体量的住宅小区和住宅区的消化和推广也将产生较大压力。

四、项目投资分析

(一) 项目销售收入预测

根据上述调查分析, 同时考虑到未来市场发展趋势不确定性较高, 因此, 我们对项目作出以下三种态势的价格预测:

注:住宅建面按63629.67平米计, 商业面积按3151.8平方米计

由上表可见, 按照保守、适宜及理想的价格预测, 本项目住宅及商业裙楼的预期销售收入合计分别可达到90075.70万元、101844.18万元、108522.36万元。其中总销售收入中, 项目车位571个, 按售价8万元计, 则车位销售收入约在4568万元之间。

按此计算, 在保守价的情况下 (住宅单价12200元/平方米, 商铺单价25000元/平方米, 车位8万元/个) , 项目的销售总额达90075.70万元。

(二) 项目投资预算

项目总建筑面积约9万平方米, 参与竞拍价约为30000万元, 可销售房建筑面积66781.47平方米, 土地成本按建筑面积分摊费用约为8964.49元/平方米;

根据对项目销售价格的预测, 考虑在保守状态下, 即住宅单价12200元/平方米、商铺单价25000元/平方米, 车位8万元/个对外销售项目, 据此测算项目投资情况。

(三) 项目销售价格敏感度分析

五、项目可行性分析总结

(一) 根据目前该地区的楼盘特点, 本项目应以优质产品开发为出发点, 以高品质的产品特色和价格适中的营销手段来加强市场竞争力, 从而取得成功。

(二) 本项目以高层住宅和配套商业相结合, 小区所处自然环境优美, 配备完善的商业、文化、娱乐、休闲、运动区, 借助周边的已有医疗、教育等基础设施, 引领本区域内楼市的发展。

(三) 通过本项目的运作, 可以有效地提升企业品牌形象, 为建设单位长远发展打下坚实的基础。

(四) 综上所述, 该项目无论从市场可行性还是从财务可行性判断, 均有较好的开发前景, 项目可行。

摘要：房地产企业在参与政府组织的土地竞拍、房地产项目的转让以及房地产开发企业的兼并重组过程中, 为了能有效把握机遇规避风险, 对参与项目的优势、劣势、机会、威胁进行系统分析, 编制项目的可行性研究报告是不可缺少的重要一环。本文结合具体实例对房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法进行了分析。

篇4：支招房地产开发项目月报

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

篇5：房地产开发项目立项申请报告样板

□□ [2013] 1号

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□□□（项目名称）立项申请书

□□发展与改革委员会：

我公司成立于20□□年□□月，房地产开发□级资质，注册资金□□万元。本公司拟在□□市城东区开发建设“□□□公园”项目。项目地址位于城东路□□号。

项目总用地面积□□□平米，约□□□亩，建筑容积率□□，建筑面积□□□万平米，其中商业房面积□□□万平米，住宅面积□□□万平米。

建设期约五年。

项目用地通过摘牌，已经取得国有土地使用权证，土地购置款已经全部付清。项目投资概算□□□亿元，所需建设资金来源：自筹□□亿元，银行贷款□□亿元。现向贵委申请办理项目立项手续，请予批准为盼！

□□市□□房地产开发有限公司

2013年 月 日

主题词：□□□公园申请立项

—————————————————————————————————— 主送：□□市发展与改革委员会

抄送：□□市规划局，□□市住房和城乡建设局

篇6：房地产开发项目申请报告

柳州市柳州银行： 企业基本情况及项目概况

1、企业基本情况

信荣房地产开发有限公司成立于二○○九年八月，经柳城县工商局管理部门登记注册，公司性质为有限责任公司。公司的法人代表为何国生，注册资本为人民币 2000 万元，公司地址在柳城县大埔镇白阳中路45号，经营范围房地产开发，现有职工15名，其中专业技术人员5名，70%以上人员都从事过五年以上房地产开发管理。

2、公司及项目手续合法性

公司于2005年7月 4日取得企业法人营业执照，办理组织机构代码证，税务登记证，开户许可证，法人代表身份证等都合法有效，目前公司已向有关单位申请办理企业信用等级，公司房地产开发资质为暂定级。现开发项目已取得柳城县发展计划局[柳计投字（2009）124号] 的立项批复。国有土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证等均已取得，已取得的证、照合法有效。

3、开发商开发经历

柳城县大埔镇白阳中路商业步行街工程是公司成立以来在柳城县开发建设的第一个项目。公司法人何国生2008年在广西省柳州市柳城县创立柳城县信荣房地产开发有限责任公司，注册资金2000万元，兴建完成了柳州市柳城县泾洋河综合治理项目，怡兴花园住宅小区开发项目和港湾丽景住宅小区开发项目建设。完成项目总投资4800万元，竣工投入建筑面积达55000余平米，在柳州市柳城县取得

了较好的经济和社会效益。积累了丰富的房地产开发企业管理经验。

2009年我公司购得XX地块，土地面积16542.5平方米。该地块处于白阳中路，地处柳城县核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于柳城县核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入3500万元，现在自有项目资本金2500万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款1000万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!此致

敬礼

柳城县信荣房地产开发有限公司

篇7：关于申请房地产开发资质的报告

太原市住建委：

经太原市市工商行政管理局批准，我公司（山西融恩房地产开发有限公司）与2012年11月23日成立，办公场所太原市万柏林南寒街道南寒社区委员会办公一层01—03室，注册资本5000万元，企业法人林敏亮。我公司现有技术人员10人。

我公司已全面符合国家建设部关于《房地产开发企业资质管理规定》中四级房地产开发资质等级的条件，为更好地为太原市建设做出贡献，现报呈书面资料,特申请房地产开发资质升级为四级，请审核批准为盼!特此申请

山西融恩房地产开发有限公司

篇8：房地产开发项目开发方风险分析

房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。

房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。

1.1人为风险

人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。

第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。

决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。

第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。

组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。

第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。

外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。

第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。

合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。

第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。

协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。

1.2经济风险

房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。

宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。

其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。

再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。

项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。

1.3自然风险

自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。

项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。

1.4其他风险

其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。

综述

综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。

摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。

关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议

参考文献

[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.