住房部分产权法律研究论文

2022-04-25

摘要：利用对北京市居民进行简单随机抽样调查数据，从住房产权性质、住房产权拥有数量及住房产权使用年数三个方面，采用因子分析、多元线性回归等统计方法，分析住房产权与北京市居民主观幸福感之间的关系。下面是小编为大家整理的《住房部分产权法律研究论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

住房部分产权法律研究论文篇1：

共有产权住房建设的争议焦点与优化路径

摘要：共有产权住房的试点推行，对于解决居民住房问题，弥补其他政策性住房产权缺陷带来的福利损失起到了重要作用。随着各试点地区对共有产权住房建设的日益重视，尤其是2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》的颁布实施以及住建部对北京市和上海市共有产权住房建设的支持，我国共有产权住房建设进入了新时代。在回顾共有产权住房相关研究现状的基础上，对共有产权住房的功能定位与后续转化等焦点性争议问题进行识别，系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的主要困境，并提出完善之策。

关键词：共有产权住房；功能定位；产权分配；份额分割；后续转化

党的十九大明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。随后，中央经济工作会议强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度与房地产长效机制”。这是对十九大“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”的细化与落实，预示着我国房地产长效机制的构建将从局部试点走向全面推广。共有产权住房是建立房地产长效机制的重要举措之一。自2007年江苏淮安市首次提出个人与政府共同拥有产权的住房保障模式以来，共有产权住房已在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个试点城市率先落地开花。此后，中央要求将“共有产权住房”先纳入现行的保障房体系管理，并作为市场主体增加共有产权住房供应。

试点建设推行以来，共有产权住房在解决保障性住房产权不清、减少福利损失等方面展现出了明显的优势。然而，共有产权住房在推行过程中仍然存在一些具有争议性的问题与潜在的风险。为此，本文在回顾共有产权住房相关研究现状的基础上，对共有产权住房的功能定位与后续转化等焦点性争议问题进行识别，系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的主要困境，并提出完善之策，以期对共有产权住房的后续推行与建设有所启示。

1 文献回顾

1.1 共有产权住房的定价机制

顾正欣等从住房的价格以及家庭可支付能力出发，提出了共有产权住房定价模型。张娟锋从土地供应、开发建设和项目销售等流程设计了三阶段定价的思路，并给出了土地结算价格、项目结算价格和项目销售价格的定价标准和流程。颜莉从分配阶段和回购及上市转让阶段构建了上海市共有产权住房定价理论分析框架。邓宏乾、王昱博从初始定价、产权共有期间租金定价、增购剩余产权时的定价以及政府回购定价四个方面研究了共有产权住房的定价机制。

1.2 共有产权住房的产权份额

邓小鹏等描述了出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种共有产权住房份额的计算形式。此外，邓小鹏等还对PPP模式下保障性共有产权住房产权权能的构成、分配与让渡和再分配进行了推演。陈淑云按照“谁投资、谁受益”的原则，从成本构成角度提出共有产权的产权共享标准，认为政府与购房者的产权份额可按照出资比例划分。

1.3 共有产权住房的供给模式

郜浩等提出了共有产权经济适用住房的三种供给模式：政府集中兴建、空置房和二手房转化、配套建设共有产权房，并指出供给模式的选择应该根据保障性住房的供需情况而定。吕萍等认为共有产权住房的资源配置应从行政配置逐步转为市场价格配置，减少住房保障过程中的效率损失。

2 共有产权住房政策设计的争议焦点

2014年住建部《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号）确定了北京、上海等6个城市为共有产权住房试点城市。就试点地区总体情况来看，共有产权住房建设还存在两个焦点性争议问题。

2.1 共有产权住房的功能定位问题

目前对共有產权住房的功能定位主要有两种情况：一是以北京和深圳为代表，将共有产权住房定位为政策性商品住房，具有保障性和市场性的双重属性；二是以上海和淮安为代表，更加侧重于住房的保障功能，将共有产权住房视为对经济适用住房的一种改进。共有产权住房定位的不同首先导致了住房定价上的差异，相对于北京，上海、淮安的共有产权住房价格与市场价格的差别更大。其次，功能定位的差别也带来了共有产权住房准入人群的差异，《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定将不少于30%的共有产权房源给本地工作的非北京籍家庭，而上海、淮安共有产权住房的供应对象仅限于本市户籍住房困难家庭。此两项差异实则反映了共有产权房的功能定位还需进一步探索，两种功能定位之间的差异性还存在互补与调整的空间。

共有产权住房是通过政府和保障对象的共同努力解决住房问题，在功能定位设计时应遵循帮扶的原则，避免产生寻租、与居民套利的现象。对于共有产权住房的功能定位，无论是将其定位为保障性住房还是定位为商品房都有失偏颇。如果过度强调共有产权住房的商品房属性，则会导致一定的牟利空间，削弱共有产权住房的作用；如果只将共有产权住房看作是对经济适用住房的一种改进，则会使得共有产权住房达不到其保障效果。陈杰等认为共有产权住房定位为保障房是不合适的，因为共有产权住房是要解决首套产权住房刚需、暂时没有能力购买市场化住宅的“夹心层”群体的住房困难，应该从完善供应体系的高度去看待共有产权住房，把共有产权住房上升到供给侧改革的高度，而不是仅仅局限于保障性住房的视野。共有产权住房的购买应该设定为一生只有一次的权利，转售共有产权住房后不得再次购买。

2.2 共有产权住房的后续转化问题

共有产权住房后续能否转化为商品住房，是理论界一直存在争议的问题。目前，在6个试点地区，共有产权住房在满足一定条件时，大都可以转化为具有完全产权的商品房。如《上海市共有产权保障住房管理办法》规定，“取得房地产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额”“上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房”；淮安、黄石、成都等地也都对共有产权住房的上市管理有类似的规定。《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》中也同样规定了“购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权”。但在征求意见之后，于2017年9月20日正式颁布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》取消了共有产权住房转化为商品住房的渠道，规定共有产权住房在上市流通后“新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’，所占房屋产权份额比例不变”。

主张共有产权住房后续可以转化为普通商品住房者较为强调住房资产分配的公平性，认为购买共有产权住房的中低收入群体在满足一定条件时，可以通过共有产权住房转化为商品住房而获得财富积累带来的收益，缩小与拥有多套商品住房的高收入家庭差距。而持反对意见者则认为，共有产权住房在任何条件下都不应该转化为商品住房，共有产权住房设置的初衷是要保证实现“住”的功能，满足中低收入群体的首套住房需求，实现“住有所居”，而不是通过共有产权住房获得资产增值的机会。如果共有产权住房可以转化为商品住房，极有可能成为投资投机的对象，容易出现寻租，而且共有产权住房转化为商品房后，将会导致共有产权住房的现量不足，要保证共有产权住房的持续供应，则必须持续的进行投资、新建，这将加大政府的负担。

显然，共有产权住房应该严格遵循“封闭管理、循环使用”的原则，保证其仅在符合条件的低收入群体中流转，上市后仍不改变其共有产权的性质，与商品房进行严格的区分，只有这样才能使共有产权住房朝向“房子是用来住的，不是用来炒的定位”建设发展。

3 共有产权住房建设管理中的突出问题

目前，试点城市共有产权住房建设在取得一定成绩的同时，在具体的推行建设过程中也还存在一些亟待完善和改进的突出问题，主要包括：

3.1 销售定价与产权份额分割困难

对于共有产权住房的销售定价，目前是以政府基准价格为依据的，但政府的基准价格与市场价格之间有一定的差距，而且由于基准定价往往是计划定价，可能会严重滞后于市场价格的变化，这就表示在此种方式下，牟利空间是不可避免的。共有产权住房的产权份额分割是共有产权住房建设有效推行关键，也是突出难点。根据对共有产权住房定义的理解，政府持有的产权份额应该是其“让渡的部分土地出让收益”，而土地的价格是受市场房价和建安成本影响的，由于市场房价具有一定的不稳定性，所以一般以政府制定的基准价格与建安成本的差额作为土地的价格。因此，如果严格以此种方式确定政府产权的份额其实是不确定的，随意性是比较大的。但如果政府所占产权较大，就会增加政府负担，从而降低地方政府共有产权住房建设的积极性；如果政府持有的产权过少，则在北京、上海等房价较高的城市，保障对象将会缺乏购买支持力。

3.2 政府监管要求高且潜在风险大

目前尽管各试点地区在共有产权住房建设分配领域还未出现寻租现象，这主要是由于各试点地区的监管高投入和试点范围本身较小，但并不意味着如果进行大范围推行共有产权住房建设就没有寻租等风险。与其他类型政策性住房相比，共有产权住房对政府的监督管理要求更高。从筹资建设、申请、审核、分配、产权份额分割以及后期管理等各个环节，政府及其代持公司不仅需要投入大量的人财物，而且需要运用科学的技术手段，否则更容易产生纠纷。共有产权住房上市分配后，由于政府所拥有的产权份额一般为公司代持，在住房的实际使用过程中更需要加大监督管理。此外，共有产权住房建设在法律、金融和管理等方面还潜藏着较大的风险隐患。比如，在法律方面，作为共有产权持有者的政府或者其代持公司，对共有产权住房日常使用中可能出现的问题负有连带责任；在金融方面，共有产权住房购买者的支付能力一般较弱，而且缺乏一定的资产积累，一旦由于某些原因导致收入中断，就有可能形成不良贷款，诱发金融系统性风险。

4 加快推进共有产权住房建设的策略

4.1 鼓励专业社会组织机构参与共有产权住房建设

共有产权住房的建设管理不论是销售定价还是产权份额分割，都需要更加专业的组织机构介入。比如，英国政府主要负责共有产权制度的顶层设计，对共有产权住房的保障对象、保障标准、运行方式等进行设定，社会组织在住房保障领域中发挥重要作用，共有产权住房的具体运营和管理由住房协会负责；美国的金融信贷机构直接参与共有产权住房建设，不仅拓宽了筹资渠道，而且还有利于风险的分担。国际经验表明，多元化主体参与有助于优化提升共有产权住房的保障水平与运管效率。共有产权住房的性质决定了如果政府介入过多，将会给政府带来沉重的财政负担。未来我国共有产权住房建设可逐步引入专业化社会组织，建立健全共有产权住房市场或平台。政府应逐步减少直接介入，更多利用市场力量，政府角色重在调节控制共有产权住房的土地供给，将共有产权住房专项用地通过一定市场方式出售给社会组织机构，由他们自主建设提供或安排筹集共有产权住房房源；政府严格规定共有产权住房的封闭运行方式，加强监管；专业性的社会组织机构根据市场价格核算确定住房的销售价格；产权份额分割及价款支付方式交由组织机构与购买者按照科学方法协商确定。

4.2 优化共有产权住房合同设计加强运管风险防范

共有产权住房合同是关乎产权持有者权利、义务、责任和利益的重要约束文件。欲使共有产权住房运营管理的潜在风险保持在可控范围，则须加强共有产权住房合同的优化设计与规范管理。一方面，对共有产权份额的出让、抵押、转让等应有更加明确的规定，尽量避免矛盾或纠纷的发生；另一方面，对产权持有者在住房使用过程中的权利、义务以及连带责任等问题应加强规范，最低化共有产权住房使用的法律风险。

4.3 明晰共有产权住房份额增购或回购的制度规定

目前，共有产权住房建设试点地区，除北京外其他地区基本都允许政府产权份额的退出。但今后的共有产权住房建设，政府份额暂不退出应不失为一种较为完善的制度策略。如果允许购买者增购产权份额，则需要对于达到何种条件、多久可以增购、增购时的价格以及利息核算规则等问题作明晰化规定。

在政府回购方面，目前基本都规定了五年的限期，限期内不可上市交易，如果没有达到约定的年限，购房者想将共有产权住房上市时，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易收益按照产权比例在政府部门和购房者之间进行分配。按照当前规定，如果政府不回购产权，只分享利益不分担风险的做法显然是不合适的。因此，未来共有产权住房的制度设计与完善，“封闭式运行”应作为一种基本原则加以规定与遵循，不管是政府回购还是转让交易，应不改变共有产权住房的性质，仍只能按照共有产权住房的性质与管理方式在市场转让，以最大化避免牟利空间和产生新的利益分配不公问题。

参考文献：

1.顾正欣吴翔华聂琦波.我国经济适用房定价模式研究——基于共有产权制度的分析.价格理论与实践.2010.02

2.张娟锋.共有产权模式下经济适用房定价改革探索——以杭州市为例.中国房地产.2013.17

3.颜莉严荣.上海市共有产权保障房定价机制探讨.上海经济研究.2015.03

4.邓宏乾王昱博.我国共有产权住房定价机制问题探讨.价格理论与实践.2015.07

5.邓小鹏莫智李启明.保障性住房共有产权及份额研究.建筑经济.2010.03

6.邓小鹏段昊智袁竞峰张星.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究.工程管理学报.2012.06

7.陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新.华中师范大学学报（人文社会科学版）.2012.01

8.郜浩吴翔华聂琦波.共有产权经济适用房运作体系研究.工程管理学报.2011.02

9.吕萍修大鹏李爽.保障性住房共有产权模式的理论与实践探索.城市发展研究.2013.02

10.陳杰胡明志.共有产权房：住房供给侧改革何以发力.探索与争鸣.2017.11

11.严荣.完善共有产权住房体系建设研究.经济纵横.2015.01

12.陈淑云曾龙.共有产权住房在我国可行吗？.江汉论坛.2016.01

作者：刘双良　石丽婷

住房部分产权法律研究论文篇2：

住房产权对居民幸福感的影响研究

摘要：利用对北京市居民进行简单随机抽样调查数据，从住房产权性质、住房产权拥有数量及住房产权使用年数三个方面，采用因子分析、多元线性回归等统计方法，分析住房产权与北京市居民主观幸福感之间的关系。研究发现：（1）相比较没有住房产权的居民而言，拥有住房产权能显著提升北京市居民幸福感水平；（2）拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高；（3）住房产权拥有年数与幸福感水平负相关，即：随着住房产权拥有年数的增加，住房产权对居民幸福感的刺激越来越小；（4）与拥有完全自有产权居民相比，拥有小产权居民幸福感水平无明显差异。这些发现，对于提高北京市居民主观幸福感，深化改革住房制度，促进北京地区和谐发展具有一定的参考价值。

关键词：幸福感，产权性质，产权数量

1 引言

尼采说：幸福就是随着权力的增加，阻力被克服了的那种感觉；卢梭认为：幸福是银行有丰厚的存款，家中有美食佳肴，加上良好的胃口；而希罗多德认为：许多有钱的人并不幸福，而许多只有中等财产的人却是幸福的……人类对幸福的追求和思索，古已有之，但幸福仍是人们追求的理想境界和探讨的永恒主题。近年来，幸福指数已然成为衡量居民生活质量的一个新兴指标（苗元江，2009），2006年至2008年首都经济贸易大学进行居民幸福感的调查显示身心健康、物质条件、家庭生活、社会关系和自我价值实现对幸福感状况存在显著影响（吴启富，2008）。

学术界也从哲学、心理学、社会学等不同角度探讨影响幸福的因素，在众多研究中，一般从两个角度出发，即：情感和物质。情感因素是指包括亲情、友情、爱情、自我实现等积极或消极的情感体验；物质因素则是指个体对生活质量的总体认知评价（陈有真等，2010）。而笔者认为，住房无疑是影响城市居民主观幸福感最重要的情感因素，因为人类在很久以前就与住房建立了密不可分的联系，住房不仅仅是遮风挡雨的地方，是居民日常生活的主要场所，更是“家”赋予意义的地方。同时住房对幸福感的影响还存在着物质因素，住房往往是家庭财产中的最大资产类型（孙伟增、郑思齐，2013）。

在现今住房问题仍为全国乃至全世界热议话题的背景下，住房尤其是住房产权与居民主观幸福感之间的关系问题是值得一探究竟的重要问题。那么，住房状况与北京市居民幸福感有着怎样的关系呢？本文结合北京实际情况提出住房产权与北京市居民幸福感之间影响关系的假设，进而以北京市居民简单随机抽样调查数据为依据，并借助SPSS统计软件分析研究。

2 文献回顾与研究假设

2.1 文献回顾

目前，学术界对于住房与居民幸福感之间的关系问题并没有系统而完整的研究，也没有形成相对统一的结论，众说纷纭，争议颇多。综合住房与幸福感关系的研究，笔者认为主要从两个方面展开：一是探讨住房环境对幸福感的影响，Lew认为，环境质量与幸福感之间存在着单向或者双向的因果关系，良好的生活环境能够显著提高居民的幸福指数，同样，幸福感程度高的居民更加注重环境保护（Lew，2013）。另一方面则是探讨住房产权、房价对幸福感的影响，这主要是充分考虑居民财产收入对主观幸福感的影响作用。1993年，Veenhoven在报告中指出财富收入与幸福感之间的相关系数为0.84（Veehoven，1993），2000年，Diener和Euh则通过对世界55个国家的调查，算出GDP与居民幸福感的相关系数为0.58，证实了财富收入与居民主观幸福感之间显著相关（Diener，Euh，2000）。而住房从某种程度上来说也能够在居民投资回报上提供经济安全（李涛等，2011；林江等，2012），因此理论上来说，住房与居民幸福感之间存在显著相关性。

国外已有学者研究表明，居民持有住房产权对幸福感提升没有促进作用，反而因为房贷的压力而大大降低居民的主观幸福感。“房奴”是近年来热议的话题，就如Easterlin（1995）所说，当住房成为一种约束时，幸福感会随之降低。Nettleton和Burrows（2000）则认为，拥有产权导致幸福感降低的原因主要是房价的下跌，意味着个体持有资产的减少，造成了隐性的经济损失。另一些研究则发现住房对幸福感有着积极影响，因为拥有住房的居民拥有较为稳定的生活环境，社会参与度更高，能够获得更多的幸福体验（Kingston，Fries，1994）。

相比之下，国内的相关研究分歧不大。多数研究认为，住房所有权仍然是决定主观幸福感的重要指标（袁浩等，2011），并且自有产权与主观幸福感之间存在着显著正相关性（李宏瑾、徐爽，2009），也就是说，当居民的住房产权从无到有时，幸福感水平会随之增加。同时，租房者的幸福感水平会明显低于拥有一套或者多套住房产权居民，多房者幸福感又显著高于仅有一套房产者（林江等，2012）。这可能是因为房产具有经济效益，当住房面积达到一定值时，房价上涨给拥有产权居民带来了更多的财富效应（夏波，2014）。综上所述，笔者认为住房产权与幸福感之間的关系在不同的地域和文化背景下存在一定的差异，北京历史悠久，人口密集，住房需求相对较大，住房市场供不应求，住房价格也普遍偏高。2013年北京市居民总体幸福感水平调查结果显示北京市居民总体幸福感处在中上水平，其中47.6%的居民认为生活压力较大，住房问题也是主要的压力来源之一。因此，本文通过对北京市常住人口调查，分析研究住房产权与居民幸福感之间的关系。

2.2 研究假设

对于中国家庭来说，住房是生活的基础。“宅者，人之本。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，通感天地”——《黄帝宅经》。可以说，自古以来，住宅与人息息相关，相互依存。对于北京市居民而言，住房产权还涉及到户籍和子女教育等相关问题，因而是否拥有住房产权，不仅标志着家庭财富和个人成就达到了较高水平，更是衡量居民幸福生活的重要因素之一（边燕杰等，2005）。因此，住房产权从财富积累和生活稳定的因素来看，都对居民主观幸福感有着积极的促进作用，因而笔者提出本文的假设1。

假设1：拥有住房产权能显著提升北京市居民幸福感水平。

在心理学上，幸福感的动力平衡理论认为任何事件对于幸福感的影响只有增强、减弱和保持不变三种可能。但由于人格具有稳定的特点，会使提高或者降低的幸福感平衡到基准线。将该理论应用到住房产权上来，就是说如果拥有产权是一件可以使幸福感显著提升的事件，那么随着产权拥有年数的增加，稳定的人格会渐渐弱化该事件的幸福感受，从而慢慢降低到平衡水平。因此，笔者提出假设2。

假设2：住房产权已使用年数与北京市居民幸福感水平负相关。

小产权房是现行住房体制下衍生的具有中国特色的产物，从严格的法律意义上来讲，小产权房并不能体现流转价值，因为小产权房主并没有合法的产权证明（张兆松、李志雄，2008）。虽然小产权房在市场上愈演愈烈，但是其转让、继承等问题都得不到法律认可，甚至在拆迁过程中，也得不到国家的拆迁安置补偿（高艳，2015）。拥有小产权房居民得不到相关利益保护，在财产和情感上都相对不稳定，笔者由此提出本文假设3。

假设3：拥有小产权居民幸福感水平明显偏低。

住房在实际生活中是一种交易商品，在一般家庭中是最大的资产类型，因而，住房产权数量越多对于居民来说意味着生活越富裕，社会地位也相对较高。因此，笔者提出本文假设4。

假设4：拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高。

3 数据来源及变量

3.1 数据来源

本文研究数据来源于对北京市居民进行的简单随机抽样调查。该调查主要针对北京市常住人口即在京生活半年以上人口进行，样本覆盖了北京朝阳、海淀、昌平、延庆等区域，剔除部分无效问卷，共得到311个有效个案。

3.2 变量描述及分析

3.2.1 自变量

本文围绕上述4个假设，选择3个自变量衡量住房产权与幸福感之间的关系，即：住房产权性质、产权房数量、产权已使用年数。住房产权性质指家庭住房的产权类型，包括完全自有产权、与单位共有产权、小产权及无住房产权四种产权状态。据不完全统计，49.8%的北京市居民完全拥有住房产权，其中将近一半的居民拥有多套产权房，使用年数最长达47年之久。这说明，目前大部分北京市居民拥有自有住房产权，生活稳定，但仍然存在一部分居民无产权房的情况，这与2012年“中国劳动力动态调查”结果基本符合。“中国劳动力动态调查”数据是“985”三期“中山大学社会科学特色数据库建设”专项内容。该调查覆盖中国29个省市，聚焦中国劳动力的现状与变迁，内容涵盖广，统计方法多样，旨在建立劳动力、家庭和社区三个层次上的追踪数据库，为理论和政策研究提供基础。

3.2.2 因变量

本文因变量是主观幸福感，在学术界，不同的研究者定义不同，本文将主观幸福感界定义为个体以自己的标准为依据对自己的生活质量进行的综合评价，即：对自身生活状态是否满意的一种主观体验。本次调查了被访者的主观幸福感“总的来说，您认为你的生活幸福吗？”。答案“很不幸福、不幸福、一般、幸福、非常幸福”五个等级分别赋值1、2、3、4、5，以此作为量化测算。

结果显示，北京市居民幸福感均值为3.83分，标准差为0.806分，由此可以看出，北京市居民主观幸福感处在中等水平，且无明显差异。

3.2.3 控制变量

对个体主观幸福感的影响因素有很多，不同领域的科学先驱为幸福感研究提供了卓越的成果和经验，例如Daniel kahneman，Richard Easterlin，Tom Tyler等一大批学者从经济学、心理学、社会学等角度研究，证明了个体幸福受到个体及个人所生活的社会环境的强烈影响（Frey，Stutzer，静也，2006）。为减少其他幸福感因素的影响，本文控制了一些相关变量，主要为：年龄、性别、户籍、健康程度、学历、婚姻状况、住房面积、家庭收入。各变量描述统计信息详见表1。

4 数据分析

4.1 因子分析

为有效控制变量，本文选取性别、年龄、籍贯等控制变量，为剔除部分与幸福感无关的变量，采用因子分析方法，剔除部分变量。因子分析的原理运用较少的互相独立的因子反映原有变量的绝大部分信息。设有P个原有变量，且每一个变量均值为0，标准差均为1。现将每个原有变量用个因子的线性组合来表示，则有

在进行因子分析之前，首先考察原有变量之间是否存在一定的线性关系，是否适合采用因子分析提取因子。本文借助变量的相关系数矩阵、巴特利特球度检验和KMO检验方法进行分析（见表2）。

通过了相关系数矩阵检验，大部分相关系数都较高，各变量之间存在较强的线性关系，从而能提取公共因子，适合进行因子分析。巴特利特球度检验相应的概率P-值接近0。如果显著水平，概率P-值小于，拒绝原假设，认为相关系数矩阵与单位阵有显著差異。同时，根据KMO检验方法，可知原有变量适合进行因子分析。

由表3可知，初始解提取了7个因子。因此，对原有变量的总方差只能解释7个，累计贡献率为62.688%。由表4可以看出：产权性质、收入、已使用产权年数、籍贯、健康状况、年龄、婚姻状况和住房面积对主观幸福感有显著影响。

4.2 回归分析

为了更好地揭示产权性质、拥有产权年数与幸福感之间的关系，故对因子分析提取出的数据做多元线性回归分析。多元线性回归分析用于揭示被解释变量与其他多个解释变量之间的线性关系，数学模型为：

式中有p个揭示变量，ε称为随机误差。多元线性回归结果见表5。

表5可以看到：F检验统计量的观测值为9.639，对应的P-值近似为0。当显著性水平为0.05时，由于概率P-值小于显著性水平，应拒绝回归方程显著性检验的原假设，认为被解释变量与解释变量全体是显著的，可建立线性模型。

表6可以看出：所调查的数据与幸福感之间的回归方程为：

主观幸福感=0.079*产权性质+0.263*收入-0.082*已使用产权年数+0.075*籍贯+0.218*健康状况+0.02*年龄+0.099*婚姻状况+0.127*住房面积

由表6分析结果可知，产权性质的回归系数是0.079，说明产权性质对北京市居民幸福感水平有显著的正影响，因而假设1成立；居住房产权已使用年数的系数为-0.082，因而住房产权已使用年数与幸福感水平负相关性，即假设2成立，居民拥有住房产权年数越久，幸福感水平不会因此增加反而会降低，笔者认为出现这种情况的原因可能随着时间流逝，居民对于住房产权带来刺激的敏感性变弱，同时，调查显示，有60.77%的人并不认为现在比初次获得产权时更加幸福。

4.3 描述统计

针对假设3（拥有小产权居民幸福感水平明显偏低），本文应用描述统计的频率与交叉列联表判断。

从表7可知：北京居民的幸福感很高，其中49.84%感觉幸福，18.97%感觉非常幸福，只有3.85%没有幸福感。

对调查数据中产权性质的统计描述如表8。

由表8可知：北京居民的住房拥有率很高，占49.84%；其次为租住，比重为27.33%。

在所调查的311个样本中，85个为租住，30个为小产权，41个为和单位共有产权，155个为完全自有，分别占样本的27.3%、9.6%、13.2%、49.8%，可见完全自有房屋产权占多数。感到非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福分别为：59、155、85、9和3，占百分比分别为：19%、49.8%、27.3%、2.9%和1%。其中，租住的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为：7.1%、36.5%、50.6%、33.3%和66.7%；小产权的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为11.9%、8.4%、10.6%、11.1%和0；和单位共有产权的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为6.8%、14.8%、15.3%、11.1%和0；完全自有的非常幸福、幸福、一般、不幸福和非常不幸福感在主观幸福感的比重分别为71.2%、56.8%、23.5%、44.4%、33.3%。

由上可知，拥有小产权居民幸福感水平起伏波动不大，对幸福感没有明显的影响。因此，假设3不成立。

4.4 相关系数检验

针对本文假设4（拥有住房产权的数量与北京市居民幸福感水平正相关，数量越多，幸福感水平越高）应用相关系数检验加以分析判断。

表10显示，产权房数量与主观幸福感的简单相关系数为0.274，说明两者之间存在弱相关性，其相关系数检验的概率值近似为0。因此，当显著性水平为0.05或0.01时，应拒绝相关系数检验的原假设，认为两者不是零相关的，即存在弱相关关系。出现这种情況，笔者认为可以用边际效用递减的规律来解释，73.63%的居民认为住房产权是幸福生活的必要条件，62.70%认为住房产权是财富的象征，79.74%认为住房产权能给人带来安全感，因此住房产权满足了居民的生活需求、安全需求和社交需求，有居住的地方，生活更加安稳，并且有机会获得来自家人的陪伴和爱护，越多的产权代表越多的财富，甚至满足了居民的尊重和自我实现需求，但随着产权数量不断增加需求不断满足，产权带来的边际效益将呈现递减趋势。

5 结论与讨论

本文以简单随机抽样调查数据为基础，运用统计学知识，从住房产权性质、住房产权拥有年数、住房产权数量三个方面，分析住房产权与北京市居民幸福感之间的关系。本文研究发现：

一是拥有住房产权会显著提升居民的主观幸福感，也就是说，相对于没有产权房居民来说，拥有住房产权无论是完全自有还是与单位共有产权或者是小产权的居民主观幸福感更强。居民在获得住房产权时，极大地满足了基本的生活需求，因而，主观幸福感也随之增加。住房作为商品，具有流动和投资价值，同时，北京市房价近几年一直处于上升趋势，给拥有产权居民带来了极大的经济效益（廖永梅，2011）。而与完全自有产权相比，小产权房居民的幸福感水平没有明显差异。笔者认为，小产权房尽管没有法律认可的产权地位，但是，现今小产权房的合理不合法地位受到全国诸多学者热议，对于家庭收入不高的居民而言，拥有小产权房也可以解决“燃眉之急”。

二是住房产权已使用年数与北京市居民幸福感水平负相关。生活中发生的重要事件对幸福感的作用仅仅可以维持三个月（Diene， Fujita，1995），一个家庭，初始拥有住房产权时，幸福感水平显著提升，但随着时间的推移，拥有产权并不能给居民带来更多的幸福刺激，反而会有更多的约束感。从适应理论的角度来看，居民会纵向比较自己的生活，对于重复出现的刺激反应会减弱。

三是住房产权数量的多少与北京市居民幸福感水平之间存在着弱相关性。从边际效益递减规律来看，第一套住房对居民来说是生活必需品，使用价值极高，而后的住房产权则更多地是满足居民经济投资收益，相对于具有实用价值的第一套住房来说，其余的多套住房对居民幸福感体验不会显著增强（高红莉等，2014）。这与一些研究结论相悖，林江等（2012）认为产权房数量越多，居民的主观幸福感会越高。而刘米娜、杜俊荣（2013）也表明住房体现着财富分配状况，产权越多表明在不平等的分配中占据上层地位，幸福感水平则会显著提高。笔者认为，北京市与我国其他地区存在差异，北京市房价较高，并且受到住房政策的牵制，因此产权数量对于幸福感的影响并没有中国其他区域显著。

本文实证研究发现对社会政策有一定的参考价值，第一，住房产权对于居民生活幸福感的积极作用，对于改善人民生活水平，维护社会和谐稳定有重要的意义，为政府鼓励和帮助更多的人获得住房产权提供理论依据。增加居民首套产权房的覆盖率，可以极大提升居民整体幸福感。第二，小产权房问题依然是最受争议的住房问题之一，政府在解决小产权房的问题上，应该从实际出发，将小产权房从合理不合法的角色向合理合法合情的方向指引。第三，政府可以从更好地分配资源出发，推出更多的投资方式，减少居民对于住房的投资，同时，引导居民选择不同的住房产权形式，改善一部分人住无所居的现状。

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作者简介：

张洋，北京林业大学经济管理学院物业管理系讲师，研究方向为房地产金融、房地产经济。

毛冬月，北京林业大学经济管理学院硕士研究生，研究方向为房地产金融、实验经济学。

宁艳杰，北京林业大学经济管理学院物业管理系副教授，研究方向为房地产金融、房地产经济。

金占勇，北京建筑大学经济与管理工程学院讲师，研究方向为房地产经济、建筑节能。

基金项目：

本研究得到国家自然科学基金项目（项目编号：71573019）资助。

作者：张洋毛冬月宁艳杰金占勇

住房部分产权法律研究论文篇3：

共有产权住房“弃选”问题研究

摘要：共有产权住房是对现行保障性住房的有益补充，但是目前仍存在“弃选”现象。以北京市为例，基于政策网络理论的罗兹模型探究共有产权住房“弃选”现象的成因，进而提出优化路径。应构建流动性政策网络体系，打开闭合政策网络，加大对议题网络话语权的重视，完善立法监督体系，建立社会信任机制。

关键词：政策网络;共有产权住房;弃选;罗兹模型

1 共有产权住房“弃选”问题的提出及文献回顾

共有产权住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，其建设发展高度契合新时代“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求。为解决社会“夹心层”群体住房难问题，2007年8月，我国首次在江苏省淮安市推出共有产权住房，2014年12月，住房和城乡建设部等六部委联合发文，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6城市作为试点，进行共有产权住房的建设探索（见表1）。

对于抑制房地产泡沫、避免寻租、保障民生，共有产权住房的诞生意义重大。但是，从政策效果来看，共有产权住房目前仍存在“弃选”现象，特别是在大中城市表现更为突出。一方面，大中城市共有产权住房的计价基础高，使得共有产权住房与一般商品房单价差距较小，保障对象向中等收入的“上夹心”人群倾斜，使得市场化趋势明显，导致不同购房群体需求错位。同时，申购条件中的户籍及社保要求会将部分刚需购房群体限制在政策保障范围之外。另一方面，封闭的运行机制限制了共有产权住房的流动性，当目标群体具有较高的收入时，会更倾向选择一般商品房，从而导致“弃选”现象的出现。购房者对共有产权住房提出了更高的要求，“弃选”现象与人民对美好生活的向往密切相关，分析共有产权住房的“弃选”现象与不同利益群体的异质化需求，可以厘清“夹心层”群体住房难问题的形成机理，从而明晰我国共有产权住房的优化路径，减少“弃选”现象的产生。

既有研究对共有产权住房政策运行的探讨主要集中于共有产权住房的功能定位、供给主体及循环流转方面。刘双良、石丽婷指出应明确共有产权住房的帮扶属性，共有产权住房并非经济适用房的延伸，要明确区别于传统商品性住房。陈杰、胡明志认为在政策定位方面，共有产权住房要与商品房明确划分，同时需注入市场力量，要从完善住房供应体系的角度定义共有产权住房。马辉民、刘潇指出要明确共有产权住房与其他保障类住房的区别，重视其产权比例及流转模式等问题。陈思等提出引入市场定价模式，增加共有产权住房剩余份额产权拥有者数量，支持赋予购房人回购产权份额的权利，推动管理机构专业化和市场化运作。胡吉亚指出应引入多元住房供给主体，以多元梯度共有制度覆盖更广的目标群体，利用市场竞争盘活共有产权住房制度。李哲、李梦娜认为应严格限定年限约束条件，同时引导共有产权住房逐步由开放式向封闭式过渡。王微微、张鲁青建议采用“适度开放、逐步封闭”的管理模式，倡导拓展退出渠道、循环使用住房资源。徐虹认为更有针对性的住房配建和合理的退出机制是修正政策偏差的关键。由上可知，已有文献对共有产权住房政策在执行过程中呈现的问题、原因挖掘及对策研究等主要从静态主体层面进行分析。基于此，本文在既有成果的基础上，从各利益相关者的微观角度出发，利用政策网络理论对共有产权住房“弃选”的成因进行剖析并提出优化路径。

2 政策网络理论及对共有产权住房“弃选”成因的适用性分析

政策网络理论是研究政策过程中多元利益主体之间的互动行为的分析体系。该理论作为一种解释政府和多元利益相关者在公共政策过程中多重博弈关系和相互影响分析范式，目的在于调和宏观国家-社会整体分析与微观理性个体主义分析之间的矛盾。政策网络理论诞生于美国，快速发展于英国和欧洲大陆。政策网络用来比喻资源和利益权威性分配中各相关者的一种相互依赖的关系。主要理论发端可以追溯至多元主义与法团主义的争议，在理论发展的进程中主要形成了三大流派：以微观视角研究政策网络中个体关系的美国学派;以中观视角研究部门关系的英国学派;以宏观视角探讨国家和公民社会关系的欧洲学派。

英国学者罗兹（Rhodes）是政策网络理论的代表人物。罗兹认为，政策网络的影响要视互动组织相对的潜力而定，任何一个组织为了达成组织目标都需依赖其他组织的资源，故各个组织在博弈过程中自主的进行资源交换。基于该假设构建罗兹模型，将政策网络划分为五种类型：政策社群、专业网络、府际网络、生产者网络和议题网络。罗兹模型概括了各政策主体间相互依赖、相互影响与运动的过程。多元网络主体间不断产生互动关系，由于整合程度、成员类型、依赖方式及利益导向的差异又不断产生冲突，逐渐呈现出非等级性、交互性的特点。

从共有产权住房政策的出台、政策的执行再到“弃选”现象的产生，涉及多元利益主体，各利益主体相互依赖并且逐渐网络化发展。由于各利益主体所拥有的资源不同，通过博弈实现自身利益诉求，该过程符合政策网络理论中罗兹模型的理论假设。利用罗兹模型可以窥探共有产权住房“弃选”现象的深层原因，为调和多元网络利益冲突提供解决思路。

3 北京市共有产权住房“弃选”现象成因的政策网络理论分析

北京市保障性住房主要由经济适用房、公共租赁房、限价房等构成，共有产权住房是对现行保障性住房的有益补充，体现出集居住功能、保障属性与财产权利“三位一体”的住房功能属性。2017年北京市颁布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），制定了北京市共有产权住房规划建设、审核配售、产权约定、监督管理的实施细则;同年颁布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（以下简称《导则》），对共有产权住房的土地供应、招投标管理、质量监管及社区营造等提出具体要求;为提升共有产权住房的宜居品质，2021年北京市在《导则》的基础上进行修订，对共有产权住房的社区环境、配套设施建设及户型面积等方面内容进行优化补充，目前处于社会公开意见征询中。共有产权住房的申购标准决定了意向申购人数，而产权比例、定价方式、退出机制、配套设施等综合条件决定实际购买人数。在申购标准方面，北京市无家庭财产及户籍限制，仅要求购房者在京无房且单身家庭年满30周岁，非京籍家庭申购需在京连续缴纳社保或个人所得税满60个月;产权比例方面，参照所在项目销售基准价格占相近品质、相邻地段的商品住房的比例;定价标准方面，要求低于同期、用地段商品房銷售价格;退出机制方面，购房者在取得房屋所有权后原则上5年内不得转让，取得不动产权证满5年的个人所持有的份额可上市交易，但是交易对象需为其他符合共有产权住房申购标准的潜在购房者。

北京市政府预计在2017-2021年完成25万套共有产权住房的供给，解决社会“夹心层”群体住房刚需问题。共有产权住房统一要求全装修交房，充分体现其保障属性。但实际效果与政策初衷存在一定偏差，呈现出了一系列“弃选”现象：在首次申购中，海淀区中铁碧桂园项目29364户家庭申购431套房源，到1536号所有房源才全部售出;大兴区四季盛景园房源共2224套，2191户符合申购条件的家庭在第一轮申购中仅选走28套;房山区金林嘉苑项目总套数1722套，4510户申购家庭参与选房，最终共售出580套;房山区城志畅悦园564户申购家庭共选走121套住房;金悦嘉苑3907户申购家庭竞争1244套房源，仅60套住房被选走……为什么共有产权住房市场会出现“弃选”现象？运用政策网络理论探索共有产权住房“弃选”现象的成因，可从共有产权住房政策的实施环境、结构及行为主体互动关系进行分析（见图1）。

3.1 政策网络理论的环境分析

与其他试点城市相比，北京市共有产权住房兼具市场与保障的双重属性。对其“弃选”现象的成因探究，可结合市场与制度双环境进行剖析。

受市场经济周期和供求关系影响，购房者申购共有产权住房的意愿与市场环境密切相关。例如，2008年的经济危机使我国楼市处于低迷状态，北京市推出的限价房也曾出现类似弃选现象。近年来新建商品房和二手房市场呈降价趋势，增加了部分共有产权住房目标购买者持币观望的心理。另外，优质区位房屋的市场供给不足，是导致“弃选”现象的原因之一。北京市共有产权住房供地数据显示，64.1%的共有产权住房位于郊区，但优质企业及教育资源多集中于城六区，购房者会结合通勤距离、房屋地价、住宅环境及配套设施等，对共有产权住房进行综合评估。但共有产权住房就是为了解决符合条件的社会“夹心层”人口的住房问题，购房者通过与政府共同持有产权的方式以相对于市场较低的价格获得固定居所，这就限定了大多共有產权住房的地段选择。共有产权住房的制度环境包括政策制定与政策执行环境。政策制定过程中，在《办法》的基础上，住房管理部门对购房者的准入、退出条件等进行多次修订，政策制定与政策执行均承担较高成本，行政部门须与公民社会互动取得协助，以减小政策执行的阻力。当信息反馈渠道狭窄时，信息失真及延时反馈会在社会层面产生负面效应。

政策执行过程中，当由政策漏洞导致寻租现象出现时，民众监督意识淡薄会导致“弃选”的破窗效应，共有产权住房制度的运行需要社会各界的监督，严格准入资格审查制度和住房退出制度，保障符合条件的住房消费者的权利，杜绝炒房现象的出现。

3.2 政策网络理论的结构分析

将共有产权住房领域各行为主体置于罗兹模型中，政策网络结构划定（见表2）。

作为全局引导者的政策社群，负责共有产权住房政策规制的制定并指导实施，包括全国人民代表大会、国务院、住房和城乡建设部、国有资产管理局、财政部、中国人民银行等。该领域相对封闭，具有稳定性。专业网络在政策网络中是双重推动者的角色，主要由各个层级政府住房政策研究室、人口研究中心、智库、各高等院校相关领域专家学者等组成，为政策制定者提供咨询服务。各个领域的专家运用自身知识，对政策进行软化，使决策更加科学，是连接议题网络与政策社群、府际网络的桥梁。

府际网络是政策的具体执行者，针对北京市共有产权住房，府际网络涉及除国务院以外的地方各级人民政府（北京市政府、各区政府），负责落实政策社群制定的制度，并结合各区的实际情况制定具有地方特色的住房规则，为政策社群和议题网络双向服务，但府际网络位于夹心地带，常处于两难境地。

生产者网络在共有产权住房领域中扮演主动承担者角色，主要涉及各类建筑商、房地产开发商等，该领域成员具有流动性。在政策指导下，生产者网络通过竞标的方式获得土地使用权并完成共有产权住房的建造工作，对房屋质量负有直接责任。作为“经济人”，生产者网络追求个人利益最大化，网络内部竞争与合作并存，北京市对共有产权住房要求精装交付，若网络内部规制对房地产开发商约束较为薄弱，则会对购房者维权和追责造成障碍。

议题网络包括符合申请条件并购买共有产权住房的人群、符合申购条件但“弃选”的人群、不符合申购条件但有意向购买的人群及大众媒体等，是共有产权住房领域内的主要参与者。与其他网络相比，成员类型无限制，相互依赖程度低。由于其网络结构松散的属性，在共有产权住房政策执行过程中，议题网络与政府、企业存在信息不对称问题。

3.3 政策网络理论行动者互动分析

在共有产权住房领域中，政策网络模型内各行动者不断互动产生联系，逐渐网络化发展。行为主体通过博弈实现自身利益，这种竞争大多数是非零和互动，即其他网络利益的实现不会影响自身利益，一旦有成员追求零和利益，就会出现社会总成本上升而效率下降的现象。对政策网络领域内各行动者的互动进行分析，探寻共有产权住房“弃选”现象的形成机理。

3.3.1 政策社群与府际网络职责范围不同

政策社群颁布共有产权住房政策，由各区政府依据属地管理原则，结合本辖区具体情况进行共有产权住房的建设，由于政策社群与府际网络的职责不同，在政策执行过程中易产生效果偏差。

首先，在资金划拨方面，政策社群掌握财权，依据各区的具体现状和预算划拨动工经费，旨在尽快落实民生工程。各区政府作为具体政策的执行者和落实者掌握事权，对本辖区内的人口及供地情况拥有更详实的资料。虽然政策社群已经明确了各项政策性住房的资金来源，但是在实际执行过程中，受经济环境及房地产开发商议价能力的影响，专项资金数额与实际需求之间仍会存在缺口。其次，辖区内GDP数值往往是地方政府政绩的一项重要评判标准，共有产权住房的建设不仅可以为本区招商引资，吸引人才，还可以拉动区内消费指数，刺激当地经济增长，当共有产权住宅的楼盘建设与购房者需求不匹配时，会导致“弃选”现象的出现。

3.3.2 政策社群与议题网络的需求矛盾

政策社群和议题网络按照成员类型的紧密程度排列分布在罗兹模型的两端。政策社群在听取议题网络需求的基础上出台共有产权住房政策，议题网络在政策社群所提供的平台上发表对现行政策的看法，由此循环修正，形成二者间互动关系。

一方面，共有产权住房政策社群以公共利益为导向保障人民的住房需求，在自住型商品房的基础上，开始了共有产权住房的实践性探索，共有产权住房诞生的初衷是为社会“夹心层”群体提供一种分段购买的方式，为城市的发展留住人才。但是，议题网络对于住房的功能认定不仅涵盖房屋居住的自然属性，还涉及包括准商品性和增值性在内的经济属性，且随着后工业时代的到来，传统住房需求正在不断面临着价值观的挑战，共有产权住房购买者除了对居住环境、配套设施、交通状况提出新的要求外，购房者享受的权利更为重要，落户政策及配套学区的质量成为购房者的重要考量因素，两级网络的期望差异导致“弃选”现象的出现。从银行角度分析，为建立楼市的长效调控机制，削减投机者牟利空间，贴息贷款政策要求共有产权住房首付款不得低于房产总价的30%，住房贷款最长可分25年还清，长期且持续的固定资金支出状态会使理性购房者不会因为购买政策性住房而降低选房标准。

另一方面，政策网络与议题网络间认知受阻是导致政策执行偏差的另一个原因。金字塔形的管理模式易导致沟通困难，政策社群网络内部相对封闭，购房者的需求在传播过程中存在信息延时及失真等问题，使得决策层不能针对现实问题及时对政策作出调整。

3.3.3 房地产生产者网络与府际网络、议题网络的利益冲突

房地产生产者在房屋建设过程中享受用地、贷款、税收等优惠政策，同时需要承担相应的社会责任。但其根本目的是追求项目带来的经济收益最大化，与共有产权住房政策层面的公共利益及议题社群的个人利益存在冲突，这是导致政策效果偏差的根源。

房地产生产者与政策网络的互动过程中，《办法》规定共有产权住由政府提供政策支持，由建设单位开发建设。共有产权住房的生产者是由各区政府依据本辖区供地政策和住房政策公开面向全社会招标，秉持公平公正的原则保障购房者的利益。包括建筑商、开发商在内的房地产生产者作为独立的法人，在政府的许可下建设共有产权住房并对住房质量负责，充分赋予房地产生产者自主权。但是，目前我国对于房屋建造者、房地产开发商的法治约束停留在法规级别，并未上升到法律层面，高层立法与企业社会责任感的缺失使得共有产权住房的质量存在差异。

房地产生产者与议题网络的互动过程中，依据《导则》规定共有产权住房应全装修成品交房，这就要求房屋生产者充分考量房屋布局及屋内装修。对于购房者而言，共有产权住房的出现使社会“夹心层”人口实现了住有所居的愿望，但二孩政策带来的家庭结构的改变冲击着传统核心家庭模式，以两室一厅为主要户型的共有产权住房该如何应对家庭人口的变化？对于房地产开发商而言，新建商品房采用先建设再定价模式，共有产权住房则是先公布房价，再进行建设，如果前期预算不准确，后期装修需要控制成本，会影响房屋质量及购房者消费体验。

3.3.4 专业网络对其他网络的催化活动

专业网络主要运用专业知识，通过调查研究政策环境和议题网络的诉求，为政策社群和府际网络提供政策咨询，为共有产权住房生产者提供专业支持，从而间接地服务于议题网络，充当政策制定和执行的催化剂作用。专业网络在与其他网络进行互动的过程中应秉持公平正义的态度，将客观的研究结果呈现给各政策网络。共有产权住房“弃选”现象的出现，也应辩证分析：一方面，该现象的出现说明政策制定与执行存在脱节现象，应及时放缓政策执行速度，依据实际情况进行调整。另一方面，“弃选”现象的产生也表明投机者的离场，对住房具有紧急需求的人群中签率更高，真正还原了住房的居住属性。

4 降低共有产权住房弃购率的对策建议

4.1 构建流动性政策网络体系，因地制宜多层次规则设定

共有产权住房领域内各主体相互影响，共同推动共有产权住房的落实，在网络化思维下，应该打破固態网络壁垒，增强政策网络的流动性。一方面，灵活设定共有产权住房准入退出机制。各地方政府应该依据本辖区内具体经济情况、人员类型、设施配置等条件综合考虑，在政策层的指导下充分的发挥自主能动性，对每个共有产权楼盘的准入退出机制进行个性化规定，将准入机制与区域发展相结合，增加高新技术人员的政策优惠，适当放宽准入条件;对非京籍人员申购比例依据区域人员结构灵活设定;增加对残障人士共有产权住房保障政策。另一方面，房屋定价科学化。北京市共有产权住房总价虽然低于同等地段普通商品住房房价，但用每平方米的价格除以产权比例，其价格优势并不显著，甚至与普通商品住房持平，退出机制中不可赎回份额的限定，令共有产权住房更处于劣势，房屋定价应明确其保障属性，应与普通商品住房在价格上明确区分。

4.2 打开封闭性政策网络，加大对议题网络话语权的重视

要实现共有产权住房政策网络共通，打开封闭性政策网络。首先，建立意见反馈交流机制，加快政府信息化建设进程。5G技术的诞生为电子政务提供了优化契机，将远程技术运用于政策网络，利用云处理技术对议题网络的反馈意见进行收集，利用大数据技术对群众意见进行分析，为政策制定科学化提供支持，多方合作共建共有产权智慧社区。同时，相关保障部门应定期举办住房论坛和现场咨询会等活动，了解人民真正诉求，向民众介绍共有产权住房项目情况及定价依据等讯息，减小政策推行阻力。其次，将共有产权住房的建设与管理纳入地方政府政绩考核体系。重建考核指标，将共有产权住房的供地情况、房企状况、特别是民意反馈量化汇总，对政府解决矛盾的效果进行评估，并作为考核依据，扭转区域GDP增长作为地方政府主要参考指标的观念，消除寻租动机。再次，鼓励专业组织进入政策网络。尝试采取政府与非营利组织合作方式，引导更多专业组织，特别是民间组织参与建设，拓宽筹资渠道，盘活共有产权住房剩余房源。

4.3 完善立法与监督体系，构建责任分担机制

在保证共有产权住房试点自主权的前提下，应出台法律规制，以法律形式确立问责机制，完善共有产权住房法制保障体系。第一，住房管理部门要对房地产建筑企业组织培训，并对住房质量进行全程监督，保障共有产权住房质量。第二，大众媒体应加大对共有产权住房的建设情况的跟踪报道，扩大购房者及人民大众的知情权。第三，鼓励第三方监督管理机构对共有产权住房从动工到交房进行全程评估，并向社会出具评估报告，便于社会各界对共有产权住房的建设进行监督。

4.4 发挥各资源拥有者优势作用，建立社会信任机制

共有产权住房出现“弃选”现象的一个重要原因就是政策网络各行为主体的配合联动问题，政策网络中每个角色都拥有不同的资源，政府应把握好方向，协调好各主体之间的利益关系，调动各行为主体的积极性，相互服务、优势互补，使资源在各行为主体间良性循环。在此互动网络中，相互信任是协商合作的前提，各行为主体应恪守职业道德，通过沟通建立社会信任机制，真正发挥共有产权住房的惠民作用。

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5.马辉民刘潇.我国共有产权住房政策的探索与实践.中国行政管理.2016.01

6.陈思叶剑平薛白.产权视角下共有产权住房模式的政策探讨及选择.经济体制改革.2019.01

7.胡吉亚.英、美、新共有产权房运作模式及其对我国的有益启示.理论探索.2018.05

8.李哲李夢娜.共有产权住房政策的反思：定位、现状与路径.当代经济管理.2018.04

9.王微微张鲁青.面向青年群体的共有产权房制度设计——基于国外经验及中国政策选择.中国青年社会科学.2019.05

10.徐虹.共有产权住房发展模式研究——以北京市为例.价格理论与实践.2017.12

11.R.A.W.Rhodes.The National World of Local Government.London：Unwin Hyman.1986