建筑业企业发展战略研究论文

摘要：民以食为天，中华民族有着悠久的餐饮文化。作为中华民族中的一员——维吾尔餐饮文化在继承和发扬其民族饮食文化的同时，将餐饮元素与建筑风格元素进行耦合发展，适应了本地商业化发展趋势，形成了独具特色和系统化的餐饮文化品牌；不仅向外传输着维吾尔的饮食文化、建筑文化，也在向外传播维吾尔族的民族文化和民族精神。今天小编为大家精心挑选了关于《建筑业企业发展战略研究论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

建筑业企业发展战略研究论文 篇1：

“营改增”提速

“营改增”是财税体制改革与经济结构调整的重要契机。

作为深化财税体制改革的“重头戏”，营业税改征增值税（下称“营改增”）正被高层寄予厚望。

今年1月1日，上海市率先开展“营改增”试点。随后，财政部、国税总局下发通知，明确将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，自2012年8月1日开始，由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、广东省（含深圳市）等8个省市。

继上海、北京、安徽和江苏先后启动“营改增”改革试点之后，广东（含深圳市）、福建（含厦门市）于11月1日开展“营改增”试点工作，其余省市将在12月1日开始试点工作。

小微企业受益大

今年，上海市先行选择交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。试点以来，减税效果明显，小微企业发展环境明显改善。截至6月底，上海有13.9万户企业纳入“营改增”试点范围，比年初增加了2.1万户；与原实行营业税税制相比，“营改增”改革试点企业和原增值税一般纳税人整体减轻税收负担约44.5亿元。

其中，9.1万户小规模纳税人从原来按5%税率缴纳营业税调整为按3%的征收率缴纳增值税，税负降幅约40%，成为此次“营改增”改革最大受益者。

北京作为第二个实施试点的地区，已有10.04万户企业经确认纳入试点范围（其中一般纳税人2.55万户，小规模纳税人7.49万户）。根据2011年静态数据测算，试点改革将总减税约165亿元，其中北京市地方减税72亿元。

另据《滨海时报》报道，天津“营改增”试点方案已敲定，“营改增”后试点行业纳税人预计减税11亿元。据报道，广东省开展营业税改征增值税试点预计减轻企业税负约100亿元，将普遍惠及各试点企业。

财政部财政科学研究所所长贾康日前在第九届中国企业经营与财务战略管理高峰论坛上表示，营业税改增值税是当前结构性减税非常重要的组成部分。未来几年，营改增推广至全国，年度减税规模不会低于3000亿元。

财政部10月22日发布数据显示，今年前三季度全国税收总收入完成77410.08亿元，同比增长8.6%，增速比去年同期回落18.8个百分点。结构性减税政策力度较大，成为税收收入增速大幅回落的重要原因。

扩容三大行业

国务院副总理李克强在18日举行的扩大营业税改征增值税试点工作座谈会上表示，要抓紧制定扩大改革试点的具体方案，有序扩大试点范围，适时将邮电通信、铁路运输、建筑安装等行业纳入改革试点。根据国家和地方财力可能，逐步将营改增扩大到全国。这是高层第一次在公开场合表示营改增试点将向新行业扩围，并明确划定三大行业范围。

中翰国际转让定价税务服务联盟发起合伙人王骏在接受《第一财经日报》记者采访时称，营改增试点从1个直辖市扩围到9个省（直辖市）及3个计划单列市，地区试点累积的经验已经足够。明年应尽快将交通运输业和部分现代服务业的试点向全国推开，之后再选择尚未纳入营改增的行业进行全国试点。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为，交通运输业和建筑业是营业税中体量最大的两个税目，两个行业所缴纳的税额占到营业税总额的一半以上。若能将建筑业纳入试点范围，表明营改增试点的力度确实在进一步加大。

王骏表示，当初上海试点的时候建筑业也曾经是候选的大热门，但最终没有入选。其原因除了上海市的意愿之外，更重要的建筑业纳入营改增存在三大难点。

首先，纳税地的变更对地方财政利益影响比较大。当前建筑业缴纳营业税是按照劳务发生地纳税，工程在哪里就在哪里纳税。但增值税却要求在机构所在地纳税。比如北京的建筑企业在上海有工程，营业税是在上海交，而增值税则要回到北京交。

其次，由于建筑业竞争非常激烈，企业良莠不齐，很多企业达不到增值税一般纳税人的要求，这也造成了税收征管的难度。此外，沙石土料等很难拿到增值税抵扣发票，建筑业也存在抵扣不充分的问题。

“这些难点都需要相关部门进行进一步的制度设计。”王骏说，根据财政部“营改增”的文件，留给建筑业的“营改增”的税率窗口是11%，而建筑业的营业税率仅为3%，因此很多建筑企业主担心改革之后会像交通运输业一样出现税负上升。

铁路运输之前由于无法划分试点省市而没有纳入“营改增”的试点，因此铁路运输业被纳入了扩容范围，必须以全国性试点的推开为前提。

铁道部公布的《2011年度汇总财务报表审计报告》显示，2011年，铁道部缴纳营业税214.3亿元，2010年为186.8亿元。杨志勇表示，上个月财政部下发的《关于调整铁路运输企业税收收入划分办法的通知》中将铁路企业的营业税下划地方已经在为铁路运输业纳入“营改增”试点做前期准备。

王骏还认为，相比于交通运输业和建筑业的复杂情况，邮电通信业由于涉及的企业数比较少，而且基本上都是央企，营改增试点的阻力会比较小。

理性看待减税

增值税的征收范围扩大之后，营业税的范围就会相对缩小，而营业税本是地方政府的第一大税种，并且也是地方政府惟一主体税种，当面临征税范围缩减甚至被增值税取代时，地方政府的财政收入必将会减少，可能会影响地方经济的发展。

“其实，上海营业税改征增值税试点并没有达到预期效果。”上海财经大学金融学院副教授谈儒勇告诉记者。今年3月，中国物流与采购联合会对上海65家物流企业进行调查显示，这些企业在2008年至2010年年均营业税的实际负担率为1.3%，其中，运输业务负担率平均为1.88%。而实行“营改增”后，实际增值税负担率会增加到4.2%，上升幅度为123%。

谈儒勇认为：“减化税制是当前改革的重点，重新划分增值税收入在中央与地方之间的比例，将成为地方政府关注的焦点。”

杨志勇说，“营改增”加快推向全国是大势所趋，可以以营改增为契机推动我国财政体制改革，调整目前国税与地税的功能和定位，这必然要求有规范的体制与之相对应。

中国人民大学财政金融学院副院长岳树民在接受新华网采访时表示，“当前应重点针对税制结构不合理之处进行调整，同时更好发挥积极的财政政策作用，通过调整和优化支出结构，加大民生领域投入，更好刺激国内消费需求。”

作者：杨尚武

建筑业企业发展战略研究论文 篇2：

经济学视角下维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合①

摘 要：民以食为天，中华民族有着悠久的餐饮文化。作为中华民族中的一员——维吾尔餐饮文化在继承和发扬其民族饮食文化的同时，将餐饮元素与建筑风格元素进行耦合发展，适应了本地商业化发展趋势，形成了独具特色和系统化的餐饮文化品牌；不仅向外传输着维吾尔的饮食文化、建筑文化，也在向外传播维吾尔族的民族文化和民族精神。本文通过分析维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合，揭示了这种耦合对当地经济发展起到了一定的积极作用，比如赋税、拓展就业等。

关键词：维吾尔族 餐饮文化 建筑风格 耦合

餐饮文化以餐饮业为主而产生的，以消费者的需求为基础，以服务为根本，是流通领域中与民生利益关系最直接的行业；它包含了多种文化元素。在市场经济条件下，餐饮文化发挥着重要作用，不仅刺激了消费，还推动了相关产业的发展。随着本地商品经济的快速发展，维吾尔餐饮文化与建筑风格相耦合产生了一个新的发展趋势，就是整合了本民族特色饮食与长期形成的建筑手艺元素，营造优美的就餐环境 ，提高服务质量，拉动餐饮行业的需求增长。

1 维吾尔餐饮文化和建筑风格相互配合与消费的关系

与许多民族一样，维吾尔也是一个以“食”著称的民族，很多的美食受到当地多个民族群众的青睐。长久以来，维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合存在着对地域消费者独特的引导作用。

人类在满足生存需求的条件下，自然就会对美产生追求。人类学会建造房子就开始进行餐饮和餐饮场所建筑风格的探索和设计，餐饮文化与建筑风格开始溶入耦合并不断发展，餐饮文化中出现特色化，建筑中出现装饰，并成为对消费刺激不可缺少的重要元素。纵观古今，建筑装饰有一共同规则形式追随功能。但随着生活水平和工业文明的产生，餐饮文化和建筑风格逐渐脱离于餐饮与建筑而成为商业促销的手段。新颖独特的建筑风格成为人们快节奏都市生活的调味品。各种商业场所的建筑装饰和餐饮风格逐渐与商业消费建立起千丝万缕的联系。

1.1 维吾尔餐饮文化和建筑风格的耦合

1.1.1 维吾尔餐饮文化概述

餐饮文化是一个广泛的社会概念，它具有精神性和市场性。随着我国人民生活水平的提高，人们的餐饮文化需求已呈现多元化。纵观维吾尔族饮食文化发展历史，可以揭示维吾尔人在长期历史发展过程中，发明、通过整合文化资源以及借鉴其他民族的餐饮文化，沉淀并积累形成了自己独特的具有地域性、延绵性、交融性和宗教性餐饮文化——餐饮文化与建筑风格耦合的特殊文化。

1.1.2 维吾尔建筑风格概述

维吾尔民族建筑风格因受时代的政治、社会、经济等条件的制约，表现出的特征在设计风格上与其他民族不同，在设计理念上突出了民族生活的环境、文化以及习俗的元素，有着较強的历史性、民俗性和地域性。比如民族建筑特色深受气候环境、风俗文化、历史因素等方面的影响，不仅反映其民族、地区、时代的特点与融入自然的生活理念，而且反映着本地区特定民族的社会观和审美观。维吾尔族建筑装饰风格体现强烈的艺术表现力，也体现一个民族的精神面貌。

1.2 维吾尔餐饮消费的发展

一个国家或者地区的经济水平发展直接影响餐饮消费的发展。餐饮产业的发展与经济发展水平密切相关，只有当人们的生活水平达到一定高度，才会对文化产品有所需求，而且随着人们物质生活的改善以及消费结构的升级，这种文化需求会越来越显著。特别是我国改革开放近40年，国情综合实力提高，人们的生活越来越丰富；随着都市生活节奏的加快，人们对在外就餐有了需求，餐饮消费的需求也呈现多元化。比如，在外就餐从无到有，从每年一次，发展到无定期去消费。维吾尔特色餐饮业得到了空前的发展，在弘扬传统美味佳肴的基础上，结合消费者的喜好，研究开发了很多的美食，餐饮企业的快速发展，为本地经济发展起到了推动作用，增加赋税，提高就业。

2 维吾尔餐饮文化与建筑风格耦合对本地区经济增长的关系

维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合，对都市民众消费起到了不同的积极作用，与此同时，这种耦合加助了餐饮业的快速发展。无论是在赋税，还是在提供就业方面，都促进了本地区的经济发展。维吾尔的餐饮文化推动相关产业的发展，而建筑相应也对餐饮文化的传承与发展起到了重要的承载作用，两者的耦合对本地区经济增长带来一定的经济效率。表现在以下几点。

第一，餐饮文化发展拓展了本地的创业空间，拉动了本地区就业。随着经济的发展，各行各业竞争激烈，上班族的生活节奏加快，越来越的餐饮企业诞生并满足消费者需求，企业吸纳了社会上的劳动力，加快了本地餐饮业的快速发展，通过推动本行业的创业和就业，从而减小失业对本地区政府的压力；对本地区的经济发展起到了一定的促进作用。

第二，维吾尔餐饮文化的发展进一步拓展了维吾尔饮食品种多样化发展的空间，为维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合发展提供了土壤。维吾尔建筑装饰艺术表现力突出，有着独特的形式特征、色彩特征、艺术特征、时代特征。通过这些特征来设计有民族特色的餐饮风格，在生活节奏快的今天，营造舒适、优美的就餐环境可以吸引很多的消费者。企业经营者在满足消费需求的同时，还积累经营管理企业的经验，随着行业间竞争加剧，形成了餐饮业行业科学的管理方法和管理制度，提高了本行业的经济效益。

第三，维吾尔餐饮产业已成为本地区税收入的重要来源之一。建筑的设计匹配餐饮文化创造一个极致的就餐环境，可以加速第三产业——服务业发展。第三产业的发展，有助于本地区产业结合的调整，有助于相关产业的可持续发展。提高第三产业在当地GDP的比重。

第四，维吾尔餐饮建筑发展加快了城市现代化进程。维吾尔餐饮文化与建筑是风格耦合发展，是本地区都市化凸显的特色。它的发展对城市经济发展有积极的推动作用。特色建筑有利于提高本地区的知名度，产生旅游生态环境，吸引很多内地和外国旅游者，另一方面可以加大本地区的消费群体，从而推动本地区的经济增长。

3 发展维吾尔餐饮文化和建筑风格过程中存在的问题

3.1 企业融资问题

随着人们生活水平的提高，维吾尔餐饮业和餐饮建筑业发展很快，但融资渠道不畅因素限制着维吾尔餐饮业和餐饮建筑业做大做强。融资问题普遍困扰中小企业发展。对于维吾尔餐饮业和餐饮建筑业来说，融资现状具体表现如下。

首先，维吾尔餐饮业和餐饮建筑业迅速发展，越来越多的餐饮企业，加剧了企业之间的竞争。由于市场信息的不对称，存在很多的潜在进入者，在这种环境中为生存下来，企业必须专业化、规模化，因此会受融资问题的困扰。

其次，大多数维吾尔餐饮业和餐饮建筑业融资渠道单一，餐饮业和餐饮建筑业的发展规模受到限制。目前，维吾尔餐饮业和餐饮建筑业的发展资金主要依靠自身内部积累，外部融资比重过低，银行及其他金融机构贷款是餐饮业和餐饮建筑业主要的外部融资渠道，但银行主要提供的是流动资金以及固定资产所需的资金，很少提供长期贷款，而且大多数餐饮企业很难满足银行信贷条件。對维吾尔餐饮业和餐饮建筑业支持政策不健全。

最后，信用观念淡薄，信用等级较低，绝大多数维吾尔餐饮业和餐饮建筑业治理结构不合理，缺乏先进的管理理念和高素质的管理人员，企业内控管理不规范，自我积累不足，企业家缺乏企业家精神，急功近利。企业经营活动研发不足或者没有，常常受融资影响，徘徊在生死之界。对政府部门和投资机构提供的企业信息不准确，因此，企业无法扩大再生产，形成融资难的局面。

3.2 维吾尔餐饮企业和餐饮建筑企业没有制定长期发展战略

维吾尔餐饮企业和餐饮建筑众多，市场竞争日趋激烈，必须做强做大才能长盛不衰。但目前餐饮业及企业对经营战略研究不够，规模经营观念不强，大部分餐饮企业和餐饮建筑缺乏长期战略规划，产业化意识淡薄，产业模式缺乏创新导致产业化水平低，产业链短，餐饮业标准化难度大，餐饮建筑业同样存在类似的问题，缺乏长期的战略性计划。因此，企业的日常经营活动没方向性的运行，经营很快就出现各种障碍。

主要是对合作伙伴的选择存在不合理的现象，餐饮及餐饮建筑企业选择供应商必须进行多方面的考虑，要符合企业未来的发展趋向，和考虑未来企业带来什么利益等。

3.3 维吾尔餐饮业管理人才匮乏

由于餐饮业是劳动密集型行业，直接关系着社会就业问题。维吾尔餐饮在本地区的就业问题上起着重要的推动作用，同时，要想做大做强一个产业，就要有一支高素质的人才队伍。从现在维吾尔餐饮的从业人员来看，企业经营者的组织管理能力、经营促销能力，技术人员的专业水平和经验积累，服务人员的服务水平都达不到一定要求，不能完全满足社会的发展和消费者的需求。因此，餐饮业的人才问题也日益突出。有些部门社会与企业对餐饮人才培养不力导致人员素质普遍不高。没有专门的培训机构或者培训学校.一个企业管理方面存在问题的现象自然导致很多相关的问题，比如：企业的经营活动受到各种问题的制约，企业各部门之间协调不到位，经营水平较低，投资者对企业没有看好，企业也没有很好地利用政府的扶持政策。

3.4 缺乏了解并正确预测市场信息

在维吾尔餐饮业伴随经济社会发展过程中，维吾尔餐饮企业对本地居民生活水平和消费的分析存在问题。餐饮企业对企业发展定位缺乏正确的定义，在餐饮市场快速发展的同时，突显了一些实质性的问题，如：企业定位比较高，主要针对较高水平的消费群体，忽略多元化发展计划，因为人们的消费水平随着时间的推移会发生变化，企业缺乏对变化的消费者的预测分析；餐饮格局缺乏有效的规划，这些因素会制约餐饮企业的发展空间，而且也会对餐饮市场带来一定程度的冲击。

4 维吾尔餐饮文化和餐饮建筑业耦合发展的建议

4.1 政府积极扶持

政府必须加大对维吾尔餐饮企业和餐饮建筑企业的支持力度抓紧制定相关法律法规。尽快出台餐饮企业信用担保管理工作暂行办法，完善各种担保体系，加大扶持力度，提升维吾尔餐饮企业的地位， 提高本地区担保机构的工作率，必须研究制订本地区餐饮及餐饮建筑业开展宏观规划，出台资金扶持政策，建立有效激励机制。提供给创业者免息贷款资金并制定相关的政策。人民生活水平的提高，为进一步发展餐饮业提供了良好的基础和条件。2007年以来，我国政府对发展大众消费市场制订了一系列相关的规划和政策，我国政府也要求加快促进传统餐饮业向现代餐饮业的转变，确立现代餐饮业地位，把发展餐饮业纳入区域发展战略。维吾尔餐饮业的发展，尤其是大众餐饮服务业越来越受到政府的重视和政策的支持 。

4.2 企业融资渠道多样化

维吾尔餐饮企业和餐饮建筑企业目前的融资渠道主要来源为内在来源和外在来源。其中内源融资主要是靠企业经营过程中的自我积累；外部筹资也主要依靠民间资金及部分小额的金融机构贷款等。维吾尔餐饮业和建筑风格企业绝大部分不能进行直接融资，间接是主要的渠道融资。维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合发展，已经形成了本地的特色企业。企业要提高经营能力及规模化发展，融资是重要的发展瓶颈。通过有效的管理来提升企业核心竞争力；企业的商业信用是基本的保障，因此，企业要不断拓宽融资渠道，才能保障企业耦合发展的需要。

4.3 必须对顾客详细预测

企业一般都会对客户资源进行分类、筛选。然后制定一个短、中及长期的服务计划。餐饮业的企业数目发展过快，大部分企业对本企业发展定位不很清楚，具有仿效性，不能认真研究客户资源，因此不理性的经营发展，会产生很多无法预料的影响因素。餐饮企业的定位发展是非常重要的，详细的预测市场、预测客源是企业生存的前提，而餐饮企业的定价策略必须符合本地区居民的消费水平。 要制定多元化发展目标，不能专门定位高消费群体为对象，企业必须依托本地区居民的生活水平和消费能力。

4.4 加强企业内部管理，增强核心竞争力

企业为适应本行业环境和发展必须完善企业内部经营管理，才能得到政府的相关有利政策及吸纳更多投资者。企业首先要有效管理企业的财务活动，然后对企业的员工有效的配合和协调，最后，必须提高餐饮业标准化程度和信用度，提高信用度是餐饮企业发展的必要条件之一，餐饮企业在提高信用度过程中还要把自己的产品标准化，这样可以本企业跟在本行业中的竞争对手一起经营并提高企业的核心竞争力。本地区餐饮业目前就餐环境与服务方式差别较大。真正满足大众需求的干净优雅、实惠、服务规范的大众便民餐饮较少，而高档餐饮服务大多规范化，装修豪华，但由于价格偏高，普通民众消费有限，而低档餐饮中脏、乱、差的个体小吃店较多，服务不规范，难以满足消费者基本的就餐要求。

5 结语

维吾尔餐饮文化与建筑风格的耦合形成的本地特色企业，在不同程度上推动了本地经济的发展，人们多元化的消费也对这种耦合发展提出了更高水平的要求，比如如何提高服务质量，强化管理。

参考文献

[1] 姚橙红.建筑环境设计与文化特性[J].安阳工学院学报， 2011（2）.

[2] 赵荣光.中国饮食文化史[M].上海：上海人民出版社，2006.

[3] 古丽扎尔.乌鲁木齐市餐饮业现状调查分析及对策[D].新疆医科大学，2008.

[4] 徐清泉.维吾尔族建筑文化研究[M].乌鲁木齐：新疆大学出版社，1999.

[5] 赵荣光.中国饮食文化概论[M].北京高等教育出版社，2003.

[6] 徐清泉.维吾尔族建筑文化研究[M].乌鲁木齐：新疆大学出版社，1999.

[7] 海燕萍，周玉玲.浅谈维吾尔族饮食文化特色[J].新疆社科论坛，2004（6）.

[8] 提库尔班·买吐迪.维吾尔饮食文化研究[D].新疆大学，2007.

[9] 李玲.餐饮行业成本管理与控制浅谈[J].魅力中国，2013（25）.

[10] 李阳，胡志刚，魏雪婷，等.传播学视角下的“山寨”文化研究[J].洛阳理工学院学报（社会科学版），2014，29（3）.

[11] 陈荣.民族学视角下的维吾尔餐饮文化[D].新疆师范大学， 2006.

①基金项目：新疆大学大学生创新项目（201610755120）“新疆特色文化产业发展”价段性成果之一。

作者简介：艾克拜尔·吾布里（1992-），男，维吾尔族，新疆图木舒克市人，新疆大学经济与管理学院工商12-2班学生，本科，主要从事企业管理方面的研究；帕丽丹·买买提沙他尔（1964-），女，维吾尔族，新疆阿克苏人，新疆大学经管学院金融与贸易系副教授，硕士研究生，主要从事企业管理方面的研究。

作者：艾克拜尔·吾布里 帕丽丹·买买提沙他尔

建筑业企业发展战略研究论文 篇3：

“营改增”对房地产行业影响的预测分析

【摘要】营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措，这对于房地产行业来说，既是机遇，又是挑战，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要性意义。

【关键词】营改增；房地产企业；相关影响；预测分析

自2012年1月在上海正式启动“营改增”试点之后，2013年8月1号全国“营改增”在1+6行业已全面铺开。今年5月1日，建筑、房地产、金融行业正式启动开始征收增值税，“营改增”在房地产、建筑、金融这三个行业的实行，将会对房地产价格体系、整个行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都带来一个翻天覆地的变化。

目前，在我国的税收制度改革中，动静最大的就是"营改增"，减间接税、增直接税，通过一减一增达到中国税制结构的优化。，财政部部长楼继伟由2015年初提出年底前全面完成“营改增”，到8月28日向十二届全国人大常委会第十六次会议做当年预算执行情况报告时，改为“适时推进建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等行业的“营改增”工作”；中国社科院财经战略研究院院长高培勇接受《经济参考报》记者采访时也表示，“到2015年底之前全面完成"营改增"可能要打折扣，金融业、房地产业的"营改增"可能要推后”，直至今年5月1日才正式实施。由此可见这些行业的特殊性、复杂性，全面推行“营改增”还有一定的困难。但是，税制改革是必然的，“营改增”对建筑、房地产、金融和生活服务行业影响之大不可估量，作为房地产开发企业，一定要提前筹划，及时更新信息，掌握政策变化，针对可能事项制定相应措施，管控风险，降低税改成本，以最积极的态度迎接“增值税”时代的到来。

一、“营改增”对房地产行业的影响

建筑业、房地产业、金融业进行“营改增”税制改革，对房地产开发企业的影响是系统的、巨大的。

（一）税率的直接变化

税率由建筑业3%、房地产业5%的营业税税率变为11%增值税税率，金融和生活服务业税率为6%，税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作时很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁到房地产开发企业，进而影响房地产开发企业的税负与经营成本；成本的变化又会影响企业所得税，这一系列影响具有关联性、系统性，必然对房地产开发企业总的税负与经营成本产生较大影响。

（二）财务管理与会计处理的变化

“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购、销售、结算的具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，增值税专用发票的开据与取得直接影响到企业税负；国家对增值税发票的购买、领用、开具及保管有严格的规定；税务部门的管理与稽查也会更加严格，这都要求企业必须建立健全财务管理与会计核算体系，加强财务人员队伍建设。

（三）企业融资与现金流的变化

房地产行业是资金和劳动力密集型的产业，生产周期较长，一个项目一般要两到三年左右才能完成，企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实际工作中，房地产开发企业多采用预售制，销售不动产营业税税率为5%，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用大量流动资金。改征增值税后，在项目达到预售条件前，征地费用、前期开发及建设、材料费等先行支出，进项税额大于销项税额，在开发建设的不同阶段，进项税额与销项税额会出现严重不匹配，需要适时调整融资规模，保证资金良性循环。

二、房地产行业营业税改征增值税的意义

（一）有利于完善税收链条

增值税制度的改革过程，从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。1994年推行的生产型增值税，不允许增值税纳税人扣减机器设备等货物所含税额，导致增值税链条的重要一环断裂，到2009年，增值税由生产型向消费型转变，允许纳税人抵扣。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，这样就基本消除了重复征税，促进了社会分工，有助于提高经济效率。

（二）“营改增”能够规范财务税收管理、规范经济市场行为

现有的建筑施工企业对营业税的申报方式基本上是粗放型，只依据合同、甚至有的施工单位在没有合同的情况下都能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性增大，给后续税收征管工作带来困难，给企业带来极大的税收风险，这样就无法规范经济市场行为，对同行公平竞争制造了障碍。在“营改增”后，只有规范的账务处理才能正确进行纳税抵扣及申报，对规范税收管理、市场行为有着重要意义。

（三）有利于提高行业竞争能力

“营改增”后，可使各行业进一步提高产业集群规模，提高区域竞争力。房地产行业的营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻消费者的负担，进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，对房地产行业是个利好政策。例如房地产公司可将原来的施工合同分离为材料采购和提供劳务合同，将材料改为甲供，可取得17%进项票抵扣，从而节约施工环节的成本，提高自己的市场竞争力。

（四）有助于促进房价回归合理平稳

未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除商品房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而进一步促进房地产市场健康、理性发展；促进房地产行业向更加专业化的方向发展。如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵扣其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，促进市场交易，房地產企业通过获取规模经济效益，也会降低房价扩大销售的。

（五）有利于减轻社会税务负担消除重复征税，

生产各个环节的税负下降，企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价、降低通胀水平。我国面临的通胀压力很大且难以在短时期内消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业链间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产业税收成本的降低，在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从各行业总体提高经济效率，促进总体物价水平的降低。

三、“营改增”前后房地产行业税负及利润测算分析

房地产业是国民经济的基础产业，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质保障；为劳动力提供生存发展必须的条件；为经济发展、城市建设提供大量的财政支持，房地产业的发展同国民经济发展水平相协调，是经济发展的寒暑表，房地产行业生产链条很长、环节很多，它的发展带动一大批相关产业如钢铁、水泥、物流等行业的发展。

因为房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业“营改增”的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须也是“营改增”行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。

“营改增”不只是由营业税直接改为增值税，计税基数也发生了变化，由原来的价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，因此，房地产行业的“营改增”牵一发而动全身，比其它行业的“营改增”更加复杂。

关于“营改增”前后房地产行业税负及利润简单测算

假设取得含税收入为100，企业毛利率为30%（成本中土地成本占收入的20%；建筑成本占收入的50%），100%均能取得进项税票

增值税销项税额=100/（1+11%）*11%=9.91

增值税进项税额：

土地成本（占含税收入20%）100*20%/（1+6%）*6%=1.13

前期费用（占建筑成本10%）100*50%*10%/（1+6%）*6%=0.28

建安成本（占建筑成本70%）100*50%*70%/（1+11%）*11%=3.47

基础设施及公共配套设施成本（占建筑成本15%）

100*50%*15%/（1+11%）*11%=0.74

間接费用（占建筑成本5%）100*50%*5%/（1+6%）*6%=0.14

进项合计=1.13+0.28+3.47+0.74+0.14=5.76

应交增值税=9.91-5.76=4.15

项目 营改增前 营改增后 税额增减

营业税、增值税 5 4.15 -0.85

城建税 0.35 0.29 -0.06

市、地教育费附加 0.25 0.21 -0.04

土地增值税

（未考虑财务费用） 2.07 2.94 0.87

企业所得税 5.58 5.6 0.02

合计 -0.06

经过测算，毛利率为30%时，应交税额下降0.06，整体税负率下降0.06%；毛利率为35%时，整体税负率下降0.02%；毛利率为40%时，整体税负率上升0.75%。

当毛利率为35%左右时，“营改增”对房地产企业整体税负率的影响最小，趋于平衡。因此，“营改增”后，对毛利率较低的企业，整体税负率将会降低，利润增加；对毛利率较高的企业整体税负率则会升高，利润下降。

四、“营改增”后房地产企业的应对策略

（一）公司层面高度重视，重构投资、预算、销售、成本模型

本次税制改革，对国家、对行业、对企业都将产生深远影响。在当今房地产行业面临地价高、融资难、竞争加大、销售市场收缩的多重不利环境下，行业投资回报率越来越低，企业务必将“营改增”作为公司层面的头等大事来抓，而不是仅仅局限在财务部门，从企业高管到一线员工都必须树立“营改增”意识。

“营改增”后，收支都由价内税变为价外税，同时，增值税发票的类别、税率都有比营业税复杂，由此投资、预算、销售、成本都会发生很大变化。

在进行投资决策时，必须提前了解“营改增”的原理及对其带来的影响做出预判，并结合政策、市场、上下游行业价格变动等因素重构投资模型；房地产开发项目周期较长，在很长一段时间内都会存在新老项目并行的情况，原来的预算将不再满足指导运营及绩效考核的目的，应该提前做好预算调整、新老项目预算口径兼容等工作；成本核算首先要充分考虑上游建筑企业由于税改后工程造价的变化，其次要加快工程结算进度，及时取得进项发票抵扣，最后要控制融资规模及节奏，备足资金头寸削峰填谷，保证资金安全。

（二）建立健全企业会计制度、税控制度，提高企业会计核算水平，有效加强财务人员队伍建设

“营改增”必须要求企业具备健全的会计核算与财务管理体系，建立完善的税控制度，规范税务操作。会计核算、税款计算、发票管理等一系列操作都紧密相关，如出现了抵扣期内尚未抵扣增值税等问题，不但不会减轻反而可能要加重企业税负。同时，企业要加强政策的有效落实与监督体系建设，避免“营改增”产生的制度流于形式或执行不到位给予企业造成不必要的损失。

当今社会，知识正处于日新月异的时代，财务和税收方面的政策也在不断地更新变化。“营改增”后，企业的会计核算体系有所变化，对财务人员的要求势必有所提高，一方面，财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作；另一方面，财务人员要深入业务部门，加强成本、采购、工程、销售人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。财务人员要摒弃“营业税”的惯性思维，加强学习，及时捕获新的政策，为企业更好地服务。

（三）实施绩效责任制，增强企业发展的保障力与源动力

提升经济效益是企业经营的第一目标，为企业的可持续发展奠定良好的基础。绩效责任制，是当今企业经济效益提升的一个至关重要因素。企业适时推行绩效责任制，用明确的标准和责任来促使企业财务核算与管理人员在“营改增”中的适应性、能动性，并将绩效与报酬、晋升挂钩，不断提高财务人员能动性、自觉性，才能加快企业转型升级，提高经济效益。

五、结束语

“营改增”税制改革对整个房地产行业及相关性行业的影响巨大，从长期看，势必减轻整个行业的税负，但是，短期内对企业的冲击会很大，我们一定要未雨绸缪，提前筹划，做好的各项准备工作，迎接“营改增”时代的到来。

作者：杨芳