商品房买卖研究论文

摘要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。今天小编为大家精心挑选了关于《商品房买卖研究论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

商品房买卖研究论文 篇1：

按揭贷款未批之商品房买卖违约责任承担问题研究

【摘要】近年来，越来越多的人选择以按揭的方式购买商品房，这无疑大大地便利和促进了商品房买卖活动的进行，但同时也引起了很多法律纠纷的产生。其中，按揭贷款未获批而导致的商品房买卖合同以及其他相关合同的违约问题在现实生活中频频出现，房屋出卖人和买受人往往因定金是否返还以及违约赔偿问题发生纠纷。若在二手房按揭买卖中还会牵扯到中介费用支付等相关问题的纠纷。本文从现实生活中发生的真实案例出发，运用民法学的知识和相关理论，厘清各方当事人在这种情况下的责任承担问题，并提出合理的建议，为以后商品房按揭买卖风险防范以及司法实践活动提供一些参考。

【关键词】按揭贷款；商品房买卖；违约责任；居间合同

一、问题的提出：从现实中发生的两则真实的案例说起

案例一：李某以按揭付款方式与房地产开发商签订了一份商品房买卖合同，就付款方式双方约定如下：房屋价款60万，买受人李某以按揭方式支付购房款。其中定金3万元，首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人李某于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人李某向银行申请贷款支付。合同签订后，李某依约支付了3万元定金和相应的首付款，但在申请银行贷款的时候遇阻，贷款拖了一个月始终未放下来。原来，李某曾经将信用卡借给朋友使用，被刷爆，后偿还延迟，影响了李某的信用记录，银行拒绝了李某的贷款申请。因按揭贷款未获批准，李某无力支付剩余购房款，于是向开发商提出退房。开发商同意退房，但是拒绝返还购房定金和首付款。

案例二：家住南京的王某，欲通过一家房屋中介公司在市中心购买一套二手房，遂与某房屋中介公司签订了一份《二手房买卖中介合同》，约定中介费用为房屋价款的百分之一。后经过中介公司的介绍，王某看中了刘某的一套房屋，并与刘某签订《房屋买卖合同》约定房屋价款100万，买受人先支付3万元定金，首付款40万在七天内交付给出卖人，剩余房款由买受人通过按揭贷款的方式支付。买受人需在合同签订之日起60日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到按揭贷款。合同签订后，王某按照合同约定支付了相应的首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。很快，两个月过去了，王某的贷款申请始终没有获批。后来王某经过多方打听，才知其身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这一消息，王某当即到了当地派出所进行查询，结果王某的身份证号码是正确的。王某持派出所提供的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍然拒绝发放贷款。因按揭贷款未获批准，王某无力支付余下的购房款，无奈提出解除合同。三方就定金和中介费用支付发生争议。

从上述两个案例中，我们不难发现商品房按揭贷款未获批的情况下，买卖双方甚至中介第三方都将面临一定的法律风险，遭受一定的损失，为了尽量保全己方的利益免受损失而发生一系列的纠纷。我们需要从合同法的相关规定寻求救济，厘清这种情况下合同双方当事人的权利义务，从而为公平合理地解决纠纷提供法律上的依据。

二、问题的分析：按揭的法律性质初探

（一）商品房按揭贷款的性质

“按揭”是英美法系中的一种物品的担保方式，即“Mortgage"。最初是由香港人翻译而来。简而言之，商品房按揭贷款就是指买受人将与房地产开发商之间的商品房买卖合同标的物抵押于商业银行，商业银行把一定数额的钱款贷给购房者并以购房者的名义将钱款交予房地产商的一种法律行为。具体而言，按揭是由房地产开发商、商业银行、商品房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同，支付不低于一定比例的首付款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向商业银行申请购房余款的贷款；商业银行收存买受人所购商品房的权利证书，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向商业银行承担买受人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。1

按揭贷款于20世纪90年代始从我国香港地区移植到我国大陆，所以相关的法律规定相对较少，对商品房按揭的定性尚不明确。学术界一般认为，商品房按揭贷款的法律性质属于让与担保。2

（二）现行法律的依据

2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。” 该条款成为许多买受人主张权利，要回首付款、定金甚至中介费的依据，然而每个个案中关于“因不可归责于当事人双方的事由”的判断存在争议。

三、法律的运用：按揭商品房买卖中当事人权利义务分析

法律是朴素的，是解决实际问题而产生的。在按揭贷款未获批准的情况下，房屋买卖合同当事人的关于首付款和定金返还问题，以及房屋中介合同当事人中介费支付或返还问题要根据具体的案件情况做出不同的处理。

（一）一手房买卖中首付款和定金纠纷处理

在一手房买卖中，购房者与开发商基于意思自由签订商品房买卖合同或者预售合同。合同中，买卖双方约定首付款支付以及余款通过银行贷款支付，此时的买卖合同成立并且生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，一方当事人可以请求解除合同。这即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合同可因解除而终止，商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。这种情况下，按揭贷款没有申请下来，而迫使买卖合同无法继续履行，开发商应当将购房者支付的首付款返还给购房者。至于购房者支付的定金是否需要返还，则要考虑按揭贷款没有获批是否由于不可抗力或者其他不可归责于双方当事人的事由了。根据“定金罚则”，支付定金的一方违约，则不能要求返还定金，收取定金的一方违约，则要双倍返还定金。案例一中，张某因为信用记录不良而无法申请按揭贷款，自然要承担违约责任。尽管是张某的朋友透支了他的信用卡影响了其信用，但这都是由于张某一方的原因导致按揭贷款未获批，张某存在过错或过失。如果双方没有约定定金，则根据买卖合同中的违约条款，支付违约金。若未约定违约金条款，守约一方可以根据实际损失要求赔偿违约金。

（二）二手房买卖中中介费用支付问题

1、二手房买卖中介合同的性质

我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

二手房屋买卖中介合同属于居间合同，合同中中介公司一方的主要义务就是提供订立合同的机会或者服务，因此一般情况下，只要房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，不管按揭贷款有没有申请下来，房屋买卖合同是否履行完毕，都不影响中介费的支付。通常情况下，中介合同中也会约定在买卖双方签订好合同后支付中介费。如因按揭贷款未批，而解除房屋买卖合同的，买受人无权要求中介公司返还中介费用。

2、中介费与劳务费的区别

与中介费不同，劳务费不以促成合同的成立为前提，它是对中介公司从事居间活动必要支出的一种补偿。我国《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据这项规定，我们可以看出二手房买卖中介费是以促成签订买卖合同为充分必要条件。之后进行的买受人向商业银行申请按揭贷款是否被批，与中介公司无关，中介公司不承担风险。因此，案例二中王某没有理由要求中介公司返还中介费。

那么王某是否能基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定要求出卖人返还定金呢？王某既没有过错也没有过失，但是客观上，的确是由于王某一方的原因导致房屋买卖合同不能继续履行。在合同没有约定的情况下，只能依照法律的规定来确定责任归属。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对因商品房贷款担保合同不能成立导致商品房按揭合同解除问题如何解决有所规定，但是对于哪种情形下才是“因当事人一方原因”，哪种情形下可以认定为“不可归责于双方当事人原因”并没有做出进一步的解释说明，司法实践中看法也不尽统一。笔者认为，不可归责于双方当事人的原因，仅限于不可抗力、国家政策的变更等原因。案例二中，银行的主观审查行为导致王某的按揭贷款未批，不属于上述范畴。王某一方的原因导致合同不能继续履行，可以请求返还首付款，但是也要承担不予返还定金的违约责任。

四、法律的建议：防范法律风险的几点做法

上述讨论，都是基于合同当事人未就按揭贷款不批情况下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介费等未作出约定时的前提下开展的。

现实生活中，很多因按揭贷款未批，买卖合同无法继续履行，而让购房者承受了不少不必要的损失。其实，购房者在以按揭贷款购买商品房时，更加谨慎周全一点，就能避免很多不必要的纠纷。

（一）签订合同前自查还款能力

以按揭方式购买商品房，一方面有个人信用的要求，另一方面又要受到限贷政策的影响。购房者在签订购房合同前，一般不会去自查还款能力和自身是否符合按揭贷款的条件，就盲目签订相关合同，最后因履行不能产生一系列纠纷。因此，在按揭买房前，购房者一定要先明确自己的个人信用系统是否良好以及自己是否在限贷范围之内。

一般情况下，贷款人按揭贷款的月还款额不得超过其可支配收入的百分之五十。按揭买房，所以，购房者通过按揭贷款买房时，应根据月供比对自己的偿还能力做出一个判断，从而最大可能地确保申请的按揭贷款能够如期获准。

（二）关注违约条款的赔付

购房者在与房地产开发商签订购房合同时，一定要格外关注有关违约条款的赔付问题。大多数情况下，商品房买卖合同是一种格式合同，购房一方存在一定的信息劣势，因此更需要留意逾期付款的条款规定，以判断是否会面临高额违约金的风险。

（三）签订补充协议

为了避免按揭贷款没有如期获批，商品房买卖不能正常履行而导致的违约情况的发生，购房者可与房地产开发商在商品房买卖合同的补充协议中做出一个约定，例如增加一条“如非双方故意或重大过失导致按揭贷款不能如期申请下来，由买卖双方协商余款支付方式或者解除购房合同，双方互不承担违约责任”的条款，用约定排除法定，规避违约风险。

五、结语

在高房价的时代，以按揭方式购买商品房成为越来越多人的选择，因贷款未批导致房屋买卖合同不能继续履行的违约纠纷也不断发生。一方面，我们要运用合同法理以及相关法律知识，正确划分合同各方当事人的权利义务，运用现有法律规定判断违约责任的承担，解决已经发生的法律纠纷。另一方面，提出合理建议，提醒买房者更加审慎的进行商品房按揭贷款行为，规避法律风险，减少纠纷的产生。

注释：

1 唐烈英：《商品住房买卖按揭贷款法律问题研究》，法律出版社2008年版，第68页。

2 王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第132页。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。

作者：李士玉

商品房买卖研究论文 篇2：

商品房买卖中网签与预告登记制度的关系探讨

摘 要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。

关键词：商品房买卖；网签；预告登记

一、概述

（一）商品房买卖“网上签约”制度

近年来，各地纷纷推行商品房预售“网上签约”制度。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求，此后，網签制度更是得到蓬勃发展。

以上述《通知》为例，采用网签以避免开发商一房多卖的技术手段如下：开发商与购房者签订的商品房预售合同，均应在网签系统上进行网上签约和预售登记。一旦网上提交，系统自动生成认购书编号或合同编号，且管理系统及时标明相关商品房已预订或已预售。一旦商品房已联机签约或已预售登记，则开发商对其就不能另行网上签约。已联机签约的，须经交易双方当事人共同申请才能解除，即注销网签。简言之，所有的商品房预售，都必须进行网签，而一旦网签，则对于已预售的商品房，开发商就无法再次进行网签，从而被实际剥夺再次订立买卖合同的可能。

网签合同对于房屋的归属亦有重要的影响，这一点在一房二卖情形之中体现得尤为明显。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，应按照办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立的先后顺序等确定权利保护顺位；其同时规定了预告登记具有对抗效力。除此之外，地方许多法院的文件对房屋归属顺位的因素作了类似的更细致的规定，有些法院还要求考虑实际付款数额的多少、是否网签、预售合同是否登记备案、房屋利用等情况。例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定的房屋顺位即按照移转登记-已合法占有-实际付款数额的多少及数额、是否办理了网签、合同成立的先后等因素。

（二）商品房买卖预告登记制度

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

因此预告登记制度适用于房屋买卖、抵押等引致不动产物权变动的交易中，功能是通过防范不动产物权人的一物数卖等行为，来确保买受人等债权人实现其请求权。实现方式为，在一房数卖且商品房均未办理过户登记的情况下，确保已经办理商品房预售①合同预告登记的买受人的权利应当优于其他买受人。

张双根教授认为，我国《物权法》上预告登记之主旨，在于保全以房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容之债权性请求权。此即表明，预告登记在我国《物权法》上是一项辅助性制度，旨在配合物权变动，以保障其效果的实现。《物权法》第20条之预告登记制度，在立法、实务与学理上均为主要适用于商品房预售情形，以保全预购人的购房预期利益，以及相应的购房融资担保需求。然而由于所预售的在建商品房不属于不动产、无相应的不动产登记簿，且债务人无法实际享有所有权、处分权，因此，张教授认为，预告登记制度未能发挥出立法者所预设的功能，且其业务数量极为有限，因而该制度的关注点应撇开商品房预售情形，另觅其他适用领域。

二、网签与预告登记制度之比较

简而言之，二者的作用有相似之处，预告登记拥有物权层面的效力，网签则是合同效力，旨在保护第一买受人的权利。二者在避免出卖人一房两卖的功用上相似，但实际效果有所差异：

（一）网签中的买受人权利性质及制度分析

从本质上说，网签的商品房买卖合同仅会产生合同债权，而非准物权。因此，网签备案能解决的问题只是确定本合同的效力优先于后发生的合同，并无物权上的效力。崔建远教授认为，商品房预售合同、销售合同经过网签等登记备案手续之后，买受人所享权利确实有了一些对抗第三人的效力，且在一房数卖的情形中，第一购房人举证证明第二购房人有过错相对更容易，但其只在证据的效力方面具有优势，在物权效力方面并无实质性效果。因此，权利人在网签的房屋买卖合同项下的权利仍然属于债权。

具体而言，商品房交易网上签约备案主要是为了避免“一房二卖”等行为，维护交易秩序和买卖双方的合法权益。但是，从法律意义上讲，商品房交易合同依法签订后就已具有法律效力，网签备案仅具有公示、确认和管理的功能，对交易本身并不产生额外的法律效力，也不对房屋所有权的变动产生影响。因此，二手房买卖网签在法律性质上仅是房产交易监管部门的监管行为，不具有创设物权权利的功能，不产生相应物权效力。

从我国法律规定来看，商品房买卖协议签订后到办理过户前的风险防范，应通过预告登记制度来实现。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30 条指出，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。因此，预告登记作为一项法定制度，具有完整的权利保全效力。

网签所引发的实务纠纷多集中于“存量房”交易领域。举例来说，如被誉为“首例房屋买卖网签注销案”的“沈某与安某房屋买卖合同纠纷案”。该案判决体现出法院认可网签合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以房屋买卖进行了网签，也就确定了这份房屋买卖合同的成立，且合同通过行政部门公示，效力进一步得到肯定。在另一起案例中，中院进一步认定，网签备案不等于取得房屋产权。这进一步说明了网签无法完全代替预告登记。从实践来看，网签制度具有一定的强制性，但其法律效力方面亦有不足，即其虽然能有效防范“一房多卖”风险，但是由于制度的非强制性，在房价快速上涨的卖方市场中，办理比例仍较低。

另外，实践中一个值得注意的问题在于涉商品房执行异议之诉中。“买受人对未办理过户登记手续无过错”是《执行异议复议意见》第26条规定的要件之一，实践中商品房买卖合同常常采用网签等备案登记作为商品房买卖的公示方式。本文认为，合同备案登记不同于过户登记，没有办理合同网签登记不应影响对买受人无过错的判断。

（二）预告登记的买受人的权利性质及制度分析

预告登记中，购房人的权利在本质上还是债权，但是不同于普通债权。具体而言，商品房进行预告登记后出卖人再处分该不动产，将不发生物权效力，因此说预告登记具有物权的对抗效力。因而预告登记权利人拥有的是一种准物权，或称物权期待权，这与网签的债权有着本质差别。

与德国不同，我国的现房交易机制未给预告登记制度预留足够的适用空间，主要表现为：第一，现房交易无需专门的要式的物权合意，当事人订立买卖合同后，就能随即申请登记，交易的确定性相对较高，这弱化了预告登记的现实作用。第二，在不动产登记机构把相关申请事项记载于登记簿后，还要向物权人发放权利证书，因物权变动而申请登记时，权利证书是必备材料（《不动产登记暂行条例》第16条第1款第3项），所以在通常情况下，只要登记机构受理了登记申请，受让人基本上无需担心转让人再行处分，预告登记因此也不太必要。此外，由于二者功能存在较大程度上的重叠，预告登记制度正面临着网签制度的致命冲击。

（三）二者的比较

在商品房交易中，网签具有较强的公示效能，其信息是在当事人和房管部门的共同参与下形成的，有高度的权威性和稳定性，它还记载于楼盘表，形成公开的交易档案，具有公开性。但是，因缺乏明文的法律依据，其确定性存在严重不足。法律未明文规定的网签与预告登记似乎差异甚大，但抛开形式差异，对二者功能进行实质性分析，不难看出其在存量房买卖中具有高度相似性。

首先，预告登记旨在通过保障房屋购买人对出卖人的转移房屋所有权的债权请求权，来防止一房数卖，为了实现该目的，预告登记产生登记禁止的效果，即根据2016年国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第二款，未经预告登记买方的书面同意，卖方无法通过登记把同一房屋转让或抵押给他人。网签也有防止一房数卖的目的，且其后果也类似于登记禁止。其次，预告登记之所以能对抗他人，形式上固然是法律明文规定的结果，但实质是借助登记这一信息平台，将本处于相对权范畴的债权请求权公示出来，使其产生对抗力。网签有与登记基本一致的公示平台，且网签信息的楼盤表亦记载了不动产登记簿中应有的信息。

三、制度建议

网签和预告登记均属于干预交易过程的措施，目的均在于强化买方债权，且均通过公开的信息平台发挥作用，功能高度重合。从实践情况来看，有了强制性的网签，自愿的预告登记似乎在存量房买卖中就没有了适用空间。因此，在预告登记于存量房买卖实践中缺位时，有必要肯定网签保障买方债权的效力。

但是，我们应当还要看到，网签涉及房管、金融、工商、税务等诸多部门和领域，有牵一发而动全身的体系效应。若全面推开网签制度，在掏空网签保全买方债权效力的同时，也将浪费不少社会成本。在商品房买卖实践中，网签的确能起到切实保护买方利益、增强交易确定性的作用，但其弊端也显而易见。

因此，在充分肯定网签制度有利之处的基础上，双方可以根据实际情况，设计先付款后交房等多种交易模式，进一步增进交易的灵活性。一旦网签不能发挥保障买方债权的效力，买卖双方就必须寻找可能的替代机制，如申请预告登记、设立担保等。结合房产交易管理与登记衔接的现实需求，不妨使网签与预告登记联动，即在当事人申请网签时，同时也申请预告登记，这样既能保持网签的使用惯性，又能发挥预告登记的实效。

注释：

①所谓“商品房预售”，依《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第二条，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

参考文献：

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[2]李颖.一房二卖法律问题研究[M].中国政法大学硕士论文，2013年3月.

[3]张双根.商品房预售中预告登记制度之质疑清华法学[J].2014年第2期.

[4]崔建远.一房成为数个权利标的物时的紧张关系及其理顺[J].清华法学，2013年第5期.

[5]徐娟，胡昌明.网上签约房屋买卖合同的性质及效力的认定——沈海星与安香云房屋买卖合同纠纷案 [J].法律适用，2012年第9期.

[6]钟京涛.售房人网签后的抵押行为有效吗[J].资源导刊，2017年第2期.

[7]常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生 [J].法学家，2016年第3期.

[8]孙宪忠.中国物权法总论 [M].法律出版社，2014年版.

[9]常鹏翱.存量房买卖网签的法律效力[J].当代法学，2017年第1期.

作者简介：

张一宸（1994.9～ ），女，汉族，山东滨州人，硕士研究生，北京航空航天大学，民商法学。

作者：张一宸

商品房买卖研究论文 篇3：

试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议

摘 要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。

关键词：商品房买卖；法律适用；合同

随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。

一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状

随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。

二、商品房买卖合同纠纷立法存在的问题

1.商品房质量评定标准和规范缺失

从我国当前已有的房屋质量规程中，绝大部分的立法方向针对的都是质检与工程审批问题，但在合同案件中缺乏适用的依据，如果在买卖交易中的商品房里存在质量问题，那么就必然会引起买卖双方的纠纷，而当前现有立法无法适用于民事审判实践，因此也就急需商品房质量评定标准和规范的制定。

2.法律规范缺乏对诚信思想要求的体现

诚信意识的淡薄是造成许多商品房买卖合同纠纷的关键，在商品房交易的过程中，很多情况下是楼区还正在建设中没有交工就已经开售，合同是先于交易而签订的，放款也是提前缴纳的，房屋质量如何，是否会达到广告中所承诺的那样，是对开发商诚信思想的一项考验，因此，在法律规范中就对诚信提出具体要求，将会有效地减少纠纷。

3.拆迁补偿安置的专项立法仍不完善

我国城乡一体化的进程不断加快，房屋的拆迁是房地产开发中重要的组成部分，但因为房屋拆迁而带来的问题和矛盾也越来越突显，许多社会问题值得我们去思考，也给政府相关部门的工作造成了很大压力，其中最突出的矛盾就在于拆迁如何进行补偿方面，对拆迁安置进行专项立法将会促使房屋买卖交易环境更加平稳健康的发展。

三、完善商品房买卖合同纠纷立法的对策

1.制定相关立法

原则上商品房买卖任何一个环节都需要制定相关标准，在立法中得以体现并进行规范，以房屋的质量管理为例，需要对质量评定的标准有一个统一且明确的规定，具体可以建立标准等级制度，由专门的职能部门按规程进行鉴定，也可由律师、购房业主等组成质量检查团，对房屋质量进行严格的监控。在立法方面越细致越好，从开发商的资质、广告审核、房屋产权都事无巨细的进行规定，使法律的适用性得到本质的提升。

2.在地级市设立专门的房地产质量监督管理局

在地级市设立专门的房地产质量监督管理局，这一行为最本质的意义在于对房地产开发商进行实际的跟踪监管，从而保证房屋质量，并对监管的结果建立档案，利用网络实现信息的联动和共享，对于信誉不佳、有不当行为的开发商联合工商部门、建设部门、土地部门进行备案，依据具体情况判断其是否能够进入市场。

3.增强行政监管中的处罚力度

要增强行政监管中的处罚力度，目的在于增加对开发商的约束力。在房屋合同买卖发生纠纷并诉至法院的情况下，如果责任归于开发商，那么刻意对其进行罚款，对于追求经济利益的开发商来说可以取得明显的制约效果，促使开发企业不要去钻法律的空子，把心思放在质量上，增强房地产行业整体的诚信度。

4.完善拆迁安置的相关补偿条款

在我国提倡加速城市化进行的大背景下，完善拆迁安置的相关补偿条款是十分有必要的，能够有效的减少因拆迁而引发的社会问题和合同纠纷案件。我国在这方面有相关规定，此外也规定了解除合同的相关条件，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况等，对规范市场交易活动有很大的作用，但为了更好的缓解社会矛盾，要对相关立法进行细化，包括拆迁选址、审批、安置等环节，保证房屋买卖的有序进行。

5.施行问责制度

问责制度的实施不止针对的是对买房者施行欺骗行为的企业，更要向监管部门的相关人员进行问责。限制官员权力，防止地区党政出于私心和利益让不法企业蒙混过关，问责制度的实施能够有效降低损失风险，既是一种对人民群众的保护，也是对相关行政人员自身的一种督促。

四、结论

安家置业是关系我国民生的头等大事，房屋买卖的每一个环节都有可能出现问题，从促进社会整体文明稳定的方面来说，完善我国商品房买卖合同纠纷立法是非常有必要的，而且内容到细致详尽，才能够增强法律法规在实际民商事纠纷中的适用性。有利于维护社会的安定团结，促进我国经济的和平稳定发展。

参考文献：

[1]柯颖.司法审判中商品房买卖合同纠纷研究——以东莞第一法院审判实践为例[D].昆明理工大学，2014-06-13.

[2]王林辉.商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析（上）[J]仲裁研究，2010-03-31.

[3]吴双珠.浅析法律中商品房认购书的效力——以某商品房预售合同纠纷案为例[D].西南政法大学，2015-04-01.

作者简介：

張京宇（1990.10.16～），性别：女，籍贯：北京，工作单位：北京市第一中级人民法院申诉审查庭书记员，学历：本科。

作者：张京宇