XP版商品房买卖合同

XP版商品房买卖合同（通用8篇）

篇1：XP版商品房买卖合同

商品房买卖合同补充协议

甲方：大连天有地产开发有限公司

乙方：

买卖双方就年月日签订的《商品房买卖合同》（编号：，以下简称合同）未尽事宜，经友好协商达成如下补充协议：

一、“商品房单价”定义

买卖双方确认，合同第四条（计价方式及价款）约定的“商品房单价”仅为商品房本身的销售价格，不包括其他任何费用。

二、关于分期付款

经买受人选择，确定按照合同第六条（付款方式及期限）第2项的约定以分期付款方式履行义务的，买受人未支付到期价款的金额达到商品房总价款五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

三、关于买受人按揭贷款资料的提交

1、经买受人选择，确定按照合同第六条（付款方式及期限）第3项的约定以办理银行按揭贷款方式履行付款义务的，买受人应当在签订《合同》前向银行了解自身可否向银行申请贷款及贷款额度等情况。

2、出卖人代为办理相关贷款手续的，买受人应当自支付首付款之日起日内向出卖人提交贷款资料、签署有关文件。如在约定期限内未提交贷款资料和/或未签署相关文件等致使无法办理贷款手续的，买受人应当按日向出卖人支付应付款总额万分之的违约金；逾期超过日的，出卖人有权解除合同。买受人在前款约定的最后期限届满前提交贷款资料的，合同继续履行，但买受人仍应当承担违约责任，合同中约定的各履行期限相应顺延。

3、买受人自行办理相关贷款手续的，买受人应当自支付首付款之日起三日内从出卖人处领取贷款材料，领取贷款材料后七日内与按揭贷款银行签订按揭贷款合同。按揭贷款合同签订后，买受人应当及时与按揭贷款银行办理按揭贷款的后续手续。

四、关于买受人按揭贷款的付款期限

1、买受人于年月日前支付首付款元（大写：元整），余款元（大写：元整）由买受人办理贷款，于年月日前付清。

2、前款约定买受人履行付款义务的最后日期系指银行将相应价款划入出卖人账户的日期。

五、关于买受人未获按揭贷款审批处理

1、付款期限届满前非因买受人的故意未能获得金融机构发放贷款的，应向出卖人出示金融机构的相关证明，双方可在买受人向出卖人出示相关证明之日起日内协商变更付款方式，合同继续履行。

2、在前款约定期限内双方未能达成协议的，合同自动解除，买受人无需承担违约责任。

六、解除合同的通知

1、具备法定或合同约定的合同解除条件时，享有合同解除权的一方应当自具备合同解除条件之日起三个月内向对方发出解除合同的通知，合同自通知到达对方时起解除。

2、该解除合同的通知可以书面形式发出，也可通过电子邮件、手机短信等形式发出。

七、关于备案撤销手续

1、无论是买卖双方协议一致解除合同，还是出现法定或者约定事由导致合同被解除，如果《商品房买卖合同》已经办理了备案手续，则买卖双方应当自合同解除之日起十五日内办理合同解除手续和商品房备案撤销手续。

2、如任意一方未能在约定期限内履行上述手续，则应当自该期限届满之日起按日向对方承担合同总额万分之的违约责任，并承担通过诉讼或仲裁途径解决此事而支付的律师代理费、保全费、交通费、公证提存等费用。

八、合同解除后的退款问题

1、因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、备案登记与撤销费用、公证费、维修基金等费用均应由买受人承担。

2、合同解除后，出卖人应当在三十日内将已收到的购房款无息返还买受人；出卖人有权依据《商品房买卖合同》和该《补充协议》的约定从已收到的购房款中扣除买受人应承担的违约金。

3、前款约定的三十日期限，合同已经办理备案登记的自办理备案撤销登记之次日起起算；合同尚未办理备案登记的自双方履行合同解除手续的次日起算。

九、商品房销售特别声明

1、出卖人销售房屋时所臵的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋时为准。

2、与本项目销售有关的宣传资料、口头承诺等除非被明确写入合同，否则对双方无合同约束力。

十、商品房专属部分之外的权利归属

除合同第十七条约定内容外，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库由出卖人保留所有权。

《商品房买卖合同》与本协议未作约定的，按照《中华人民共和国物权法》等法律法规执行。

第十一条、《商品房买卖合同》第八条第二款的“不可抗力”

1、除第一项关于不可抗力的约定外，补充如下内容作为第二项：

为了执行政府的法令、政策、通告等导致的延期

2、合同第八条所称“政府其他原因”包括：国家规定的房地产开发项目申报、审批流程发生变化；国家新增房地产开发申报、审批项目；因特殊事由政府指令停止商品房的建设施工；相关领导长时间不在工作岗位（连续十五日以上）等。

第十二条、出卖人免责

出现本协议第十一条的不可抗力事由，出卖人免责，合同约定的商品房交付期限、房照办理期限等相应顺延。

第十三条、入住前相关费用条款

买受人应当在房屋交付前按照相关规定向出卖人支付有关费用。买受人拒绝支付的，出卖人有权顺延房屋交付日期直至买受人支付全部费用为止。

第十四条、房屋交付

1、出卖人应当以书面形式向买受人发出交房通知。

2、买受人应当在接到出卖人交房通知后日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。

3、因买受人迟延领取房屋钥匙，或者出现本协议第十三条约定的情形导致出卖人顺延交房日期的，与该房屋有关的风险、费用等仍按照前款约定执行。

第十五条、前期物业管理条款

1、买受人同意在物业产权人委员会选聘物业管理企业接管物业管理之前，由出卖人或出卖人委托的物业管理企业实施物业管理。

2、前期物业管理费用按房屋建筑面积计算，暂定为每月元/每平方米。第十六条、买受人通信方式确认

通信地址：

移动电话：

固定电话：

Email：

以上信息如有变更，买受人应在七日内告知。

第十七条、补充协议的效力

本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等效力。

协议与《商品房买卖合同》约定不同的，以本协议为准。

本协议于时生效。

甲方：

乙方：

二零一年月日

篇2：XP版商品房买卖合同

Commercial Housing Sales Contract

Supervised and made by

Beijing Municipal Bureau of Land Resources and

Beijing Housing Administration Bureau

Instructions of Commercial Housing Sales Contract

1. This is a sample document， which can also be used for final signing. The purchaser shall carefully read the contents before concluding the contract. In case of disagreements on clauses or terminologies therein， consultation may be made to local competent authority of real estate development

2. The commercial house in the contract refers to the house built and sold by the real estate developer company.

3. Party involved should sign the contract based on the principle of free will. Both parties can carry out amendment， supplement and deletion to clauses in the contract. The printed words without alteration are treated as agreed by both parties.

4. For the selected options， handwriting is preferential.

5. For [ ] options， Blank filling and other contents needed to be deleted or added in the contract， both parties should decide upon negotiation. [ ] Please Use √ to make a choice; With regard to the practical conditions not happened or unlimited by the two parties， use × to denote deletion.

6. Before signing， the seller is obligated to present license of presale of commercial housing and other related certificates and documentary evidence to the purchaser.

Commercial Housing Sales Contract

Contracting Parties：

The Seller： Beijing Furan Mansion Co Ltd.

Registered Address： Beijing Chao Yang District Wei Zi Keng

Business License Registered No.：QJZFZ #013239

Enterprise Qualification Certificate No.： CY-B-0789

Legal Representative： James Morrison Telephone No.：

Postcode：

Authorized Agent：

Address：

Postcode： Telephones No.：

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篇3：XP版商品房买卖合同

一、情事变更在我国的发展

(一)情事变更原则

情事变更是充满争议的法律制度,作为合同基础的客观情况,在合同签订后条件发生变更,导致当事人不能继续履行合同,而当事人并没有违约,其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围,广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中,所以其使用范围也符合大陆法系。

(二)情事变更原则的发展

我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎,对情事变更原则的立法进行数次尝试,直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定,但是并没有改变事情变更的称谓,这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定,在学术界具有较大的争议,在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定,在草案讨论的过程之中,主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决,并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期,各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生,需要将情事变更这项原则进行合理使用,才能确保当事人的合法权益,但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位,更需要实践界和法律理论的共同努力。

(三)情事变更原则与其他理论的关系

1. 情事变更和不可抗力的区别

不可抗力所指的是不能预见客观情况,和情事变更相比较具有些许差别,主要是二者之间的表现形式差别,不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响,还需要达到合同不能履行的情况,情事变更不能达到不可抗力的程度,不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别,不可抗力属于法定的免责,在不可抗力发生后,当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务,情事变更是实际履行中的一项原则,可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。

2. 情事变更和商业风险的区别

商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在,例如市场价格的波动等因素的影响,都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分,但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险,不同于商业风险的有规律可循,当事人在签订合同之时就能够预见商业风险,并且会考虑到商业风险对商品价格的影响,如果当事人没能对风险进行预防,其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的,其最终的发生超出了当事人的能力范围。

通过上述的分析不难发现,虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说,情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别,这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中,将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的,则会出现下述问题。第一,现在国家对商品房买卖比较重视,频繁颁布限购政策。在这种情况下,买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的,也是有能力进行克服的。因此,在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为,限购政策的出台虽然影响合同的履行,但却没有达到不可抗的程度;第二,限购政策的出台是为了调节市场需求,但这种需要的变动并不是市场引起的,虽然存在一定的风险,但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此,限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下,为了凸显司法的公平性和公正性,必须要引入情事变更原则。

二、商品房调控政策对合同履行的影响

(一)我国出台的调控政策

从2009年来,我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善,房地产市场也从低谷向高峰转变,各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃,营造了房产市场繁荣的景象,使人们购房的欲望也得到提升,使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后,给过热发展的商品房市场迅速降温,使部分投资性和投机性购房需求受到抑制,给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。

(二)限贷政策引起的问题

从2010年来进行的一系列宏观调控政策,制订了首套房产首付款不能低于百分之三十,第二套房产首付比例不能低于百分之五十,并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策,各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策,并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台,使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境,在不能违反国家制定的房屋买卖制度,还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同,造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下,房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销,很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋,但是因为房地产新政策的出台,增加了几万几十万的房屋首付款,使每月需要支付了利息大幅增加,造成很多购房者承受了较大的负担,因此造成一系列的问题发生,导致购房者出现房财两空的境况发生。

(三)限购政策引发的履行不能

限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外,而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行,其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后,很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明,对于这些普通的购房者来说,向银行进行贷款是他们购房的唯一办法,但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁,购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者,他们不但无法正常购房,还受到开发商没收定款的风险,甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。

(四)购房政策给购房者带来的影响

1. 购房者具有履行原购房合同的能力

在房产调控政策出台后,首付款增加,很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力,虽然会超出原有的预期,但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力,这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题,本文就不加以进行讨论。

2. 购房者不具有履行合同能力

商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响,国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房,同时也是一种宏观调控,但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的,市场经济需要在其中具有公平公正原则,想要很好的实现这个原则,需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护,如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响,而房地产开发商却不会受到影响,却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报,对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护,在这样的情况下,国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益,维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。

三、限购政策法律性质的研究和争议

(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力

我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为,不能避免、不能预见、不能克服的客观情况,在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定,在合同纠纷中需要适用不可抗力,需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的,发生时也是不能避免的,在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件:一、自然原因所导致的不可抗力,例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象;二、社会原因所导致的不可抗力,例如战争、武装冲突等;三、国家原因导致的不可抗力,主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同,也是一种不可抗力,但是通过对不可抗力的进行分析,无法确定是否满足无法克服的条件,从限购政策对合同的影响程度不难看出,虽然已经达到了不可克服的程度,但是从我国当前购买商品房屋的流程来说,在签订合同时通常会达成默契的协议,当事人可以从银行贷款,如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准,导致购房者没有继续履行购房合同的能力,在《合同法》中的规定中,如果出现不可抗力的情况发生,合同双方是具有解除合同的权利,买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同,卖方则没有办法对实情进行确认,不利于卖方维护合法权利。通过分析得知,将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强,不利于买卖双方的合法权益保护,违背了民法的基本原则。

(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更

由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认,可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护,很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前,由于责任双方当事人的事由,导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化,使当事人的目的不能实现,在这样的情况下,再继续履行合同则会显得有失公平,所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入,使已经签订的合同撤销,不在合同双方当事人预计之中,进行重新分配交易,使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事变更进行规定,仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定:“在合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平,当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同,人民法院需要根据公平的原则,并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中,但是伴随着经济体系的不断发展,情事变更发生的情形会愈发广泛,伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大,使其列入正式立法的时间将指日可待。

(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用

通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析,可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件,其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件,该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错,在这样的情况下,不能要求买方承当不利后果,不利于其合法权益的维护。在我国,房地产业使一个特殊性的市场,其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论,看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响,但是以为其作用的限制,我国房地产目前并不稳定,在我国宏观调控政策出台的情况下,建立有效的监督机制,完善情事变更原则的制度,防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。

参考文献

[1]余海燕,胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊,2011(6).

篇4：XP版商品房买卖合同

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

篇5：XP版商品房买卖合同

房屋买卖合同。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同。

它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人。买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征。也有其自身固有的特征。这主要表现为：出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人。买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成。双务。有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产。其所有权转移必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同是一方转移

房屋所有权于另一方。

另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方。支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

中文名,房屋买卖合同。合同形式,书面形式。条件,当事人须符合主体资格未违反政策。属性,一种特殊的买卖合同。

合同形式。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同。

故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让。应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售。当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定。房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型。

内容一般包括房屋买卖合同的基

本条款。如房屋位置。结构。建筑面积。价款及其支付期限。交房期限。质量标准。产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。但在办理产权转移登记时。房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。否则。不予办理备案。登记。但是。并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中。商品房买卖时。要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。

但在正式合同文本签订之前。多由开发商提供认购书。预订协议等预约合同文本要求买受人签署。其中有的预约合同已经具备本约性质。相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求。买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同。经双方签字。盖章生效。并据此履行。在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购。

订购。预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的。该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点。商品房认购。订购。预订等协议是在开发商取得立项。规划。报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全。保护业主权益。促进签约。规定具备合同实际履行条件的预约合同。应当认定为本约合同。笔者认为。司法解释的本条规定。用意虽好。

但效果一般。极易造成误导。首先。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项。而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。同时具备该13项内容的可能性很少。买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次。认定合同

性质的依据为合同内容。而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。理应认定为商品房买卖合同。不再具有预约性质。第三。“出卖人已经按照约定收受购房款”。

表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要标的物明确。价款确定。完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定。就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。而依据该条司法解释则不能认定合同成立。房屋买卖合同的其他书面形式。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书。信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。

”根据《电子签名法》第3条第3款的规定。“涉及土地。房屋等不动产权益转让的”的文书。不适用“电子签名。数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为

篇6：商品房买卖合同

卖方：买方：（简称乙方）身份证：根据《中华人民共和国经济合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方座落在岑巩县二农贸市场拥有的商品房，建筑面积：平方米，第（幢）号房，用途为商用。

第二条、上述商品房的交易价格为万元整（大写。

第三条、付款时间与办法，甲、乙双方同意在合同签后一次性付款方式付款，甲方协助乙方办理房产过户手续。

第四条、甲方收到乙方全额房款后在2014年9月1日将交易的商品方全部交付给乙方使用。

第五条、税费负担，甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，经双方协商，交易税费等一切费用由乙方承担。

第六条、违约责任，甲、乙双方合同签订后，一律不得反悔。谁违约，按交易额3%支付违约金。

第七条、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，有关部门两份。

甲方：委托代理人：代表人：乙方委托代理人：代表人：

篇7：商品房买卖合同

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自20xx年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

篇8：XP版商品房买卖合同

1.1 商品房认购书的基本内容

1.1.1 商品房认购书的概念

在商品房买卖过程当中,开发商一般先与购房者签订认购书,作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

1.1.2 商品房认购书的特征

商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

1.1.3 商品房认购书的法律规定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。

1.2 商品房预售合同

1.2.1 商品房预售合同含义

商品房预售合同,是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。[3]

1.2.2 商品房预售合同特征

商品房预售合同是远期买卖合同,其标的物为非现实存在的物,而是将来的物,商品房预售中出卖的标的物为在建房屋,很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流,买受人(预购人)承受的风险将大大高于现房买卖的风险,并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。

1.2.3 商品房预售合同的法律规定

在我国,商品房预售是被许可的,但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》,还在《城市房地产管理法》规定:商品房预售,应当符合下列条件:“(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”[4]

1.3 商品房买卖合同

1.3.1 商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定:“本

解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

1.3.2 商品房买卖合同的法律规定

买卖合同属于《合同法》中规定的一类,所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》;另外,由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支,该类合同大量存在且很复杂,在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障,所以,除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充,如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

2 商品房买卖中的合同之间的关系

2.1 商品房买卖中合同的相同之处

商品房买卖中的合同都是民事合同,是买卖合同的一种,以不动产为标的物,都是要式法律行为,双方当事人的权利义务是对等的,各方都以履行一定的给付义务而取得利益,都是双务,有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利,卖方获得定金或房款,自己的权利受到限制,合同中买受人处于弱势地位;国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。

2.2 商品房买卖中合同的区别

2.2.1 合同签订的阶段不同

商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的,它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同,即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。

2.2.2 出卖方所具有的条件不同

商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书;商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明;而商品房现售合同出卖方必须具备的条件:“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房所有权证》;二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

2.2.3 合同的内容不同

商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同,其本身没有详尽的条款,仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容:(1)认购物业的名称;(2)房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;(3)付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款;(4)认购条件,包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款,国家法律对此有明确的规定。

2.2.4 合同的法定形式不同

法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记,双方只要签字就可生效;但是,如果双方签订的是商品房预售合同,则可以进行预售登记,以保护买受人的优先购买权;如果双方签订的是现房销售合同,买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续,即使房屋已实际交付也不行。

2.2.5 法律后果不同

认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》,确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同,其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同,因此只要当时人如期来洽谈,并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同,就认为已经诚信履行了认购书的义务。

当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种,但签订了合同并不必然取得房屋所有权,为了保护买受方的权利,我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定,购房者签订商品房预售合同后,假如未办理登记备案手续,开发商又将该套房屋预售给第三人,而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话,则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先,但因未办理登记手续,所以无法取得房屋所有权,要获得救济则只能追究卖方的违约责任。

3 签订合同时的风险防范

3.1 签合同时要注意的共同事项

3.1.1 审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书,以确定卖方有出售房屋的资格。

3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同

卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传,如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号,但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中,并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。

3.2 不同合同的风险防范

3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范

(1)交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益,建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,您还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。(2)签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。(3)约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定:如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧,不能达成一致意见的,或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的,购房者有权放弃认购房屋,开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。(4)尽量不交定金,避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样,故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时,对违约方在定金方面的处罚,若收取定金方毁约,应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质,它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”,尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金,如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”,这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常,在《认购书》中有这样的约定,在签署《认购书》后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款,从而造成购房者在这段时间发现问题时,面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议,索回定金。(5)抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的,并把销售人员的承诺写人,这样一旦出现违反约定的情况,您才能够底气十足地要求对方返还款项。

3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范

(1)审查是否具备预售资格,即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外,还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”,才可以进行公开销售,签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的,是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同,将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。(2)对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间,如果房地产价格暴涨,开发商就可能在利益的驱使下,将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险,购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。[7]

3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范

现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房,所以,买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项,还应当注意其他的一些事项:(1)对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查,如果不具备,说明房屋不具备交付条件,购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件,就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重,可与开发商进行协商由其维修,但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在,并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重,则应根据法律规定或合同约定及时维权。(2)产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的,与之相对应,交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕,根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后,由购房者自行完成分户登记,此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉,最好在合同中约定由开发商全程办证,这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。

摘要：现实中,商品房买卖纠纷案件层出不穷,究其出现的原因,其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾,本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。

关键词：商品房认购书,商品房预售合同,商品房买卖合同

参考文献

[1]http://www.yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.

[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.[4]《城市房地产管理法》第四十四条.