签订商品房买卖合同需要注意事项

签订商品房买卖合同需要注意事项（通用9篇）

篇1：签订商品房买卖合同需要注意事项

签订商品房买卖合同需要注意事项

最重要的是验证开发商是否合法经营.一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。由于合同本身是一种书面依据,开发商不会轻易玩文字游戏.如果内容不符合合同法等相关法律法规,也过不了司法这一关.因此,只要合同中对双方的权利和责任的规定是明确的公平的,对此有不明了的地方搞清楚就行了.《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：

（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式是一次性付款还是按揭付款（或分期付款），最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。（2）明确注明房屋面积所购面积要明确注明销售面积（或分摊的公用面积）是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。（4）明确煤气通气的准确时间合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积；所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。（7）约定设计变更时如何承担责任合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。（8）仔细研读补充条款的内容如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

篇2：签订商品房买卖合同需要注意事项

购买商品房首要的是签订合同。

1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然现实中是看不到原件的，那么看复印件需要注意了：土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示，如果想要了解就要把相应证照的编号记下来，委托律师到房管局查原件。因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都可能追不回来。

国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。

土地使用权证要注意的是使用年限，这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是 70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。

2、审查过后，决定购房时有一个问题要足够注意。楼书和楼盘的广告上最吸引你、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现，这里提醒大家，不要相信售楼人员的口头承诺，比如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40%、顶楼赠送露台、一楼赠送花园。这些如果是你最重视的，一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话，开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题，但是如果开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。

3、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。

定金一般不超过总房款的20%.交付定金一定要经过深思熟虑，认真考虑购买的情况下实际交付。因为一旦购房者决定不购买该商品房项目时，开发商不予退还定金。而开发商因为资质和资金等原因不能完成项目时，购房者主张双倍返还定金时开发商可能没有能力返还。

定金数额不宜过高也不宜过低，过高时如果开发商违约时购房者要投入大量的时间精力索取定金，还不包括开发商无力返还的情景；过低时开发商的违约成本过低，对购房者的权利保护不利。

4、正式签订合同时需注意合同可以改，不是一定要按照开发商提供的格式合同签署。可以改动、增加、修改合同条款或者签订补充协议作为合同附件。

5、房屋面积和设计变更条款。约定应明确具体，房屋设计图、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约责任可以自行约定，无约定的按照法律规定执行。

6、开工、交房、办理产权证的日期。日期要约定明确，并明确约定开发商不能如期开工、交房、办理产权证的，应承担的违约责任。现实中经常有没有约定违约责任的，购房者只能主张开发商退还已付购房款并支付利息，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并随着房价上涨赚取了暴利，购房者却因没有依据不能索赔。或有开发商提供的格式条款里有约定的，违约责任过低，是开发商给购房者设置的陷阱，致购房者不能保护自己的权利，只能被动接受。

交付房屋条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周边配套设施如会所、幼儿园、医院、绿地、停车场等约定越明确越好，并约定违约责任。

7、办理贷款。现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。

合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。

因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。

如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。

如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。

8、物业合同。如果可能，应在购房合同中对物业服务、收费标准加以约定。

9、水电暖应属于合同造价之中，开发商需要另行收费的项目因明确约定，没有约定的，开发商不能另行收取。可在合同中明确约定“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”

二、收房时需要注意的问题

1、交房时要注意审查两书一证。即《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》和竣工验收证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并按照开发商不能按期交房要求开发商承担违约责任。

2、合同上房屋面积与实际面积误差。

面积误差在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。

超过3%的，实际面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。

实际面积小于合同约定，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。

开发商提供的格式条款经常约定房屋面积以最后实际测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承担不利后果，买了过大或过小的房子，还得按照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的陷阱，所以在签订合同时要注意，自己这方面法律不熟悉的，可以委托律师审查合同或者全程陪同，避免了购房陷阱，省下来的不是区区一定律师费可比的。

3、房屋设计变更。房屋设计变更，开发商应及时通知购房者。

开发商提供的格式条款也经常会规定房屋设计变更不另行通知，如果购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被动接受。

4、实际验收。

关于入住通知。应在合同中明确约定交房时间前，书面通知购房人认真审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。

签入住通知，又发现房屋不符合条件决定拒收的，书面通知开发商。

认真检查房屋实际状况。先验后收。

如地面是否水平，开关门窗是否有障碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调位置是否预留，电话、宽带、有线是否开通或者预留、厨卫防水是否做好。

房屋有问题的，可以列出问题清单，要求开发商限期修理，签订办理收房。验收手续上，一项项核实，对于无法验收的，可以列明“无法核实”或者“暂时不能确认”，不能稀里糊涂的签字验收。

三、买卖商品房除房款外其他费用

1、交易过程中的费用交易过程中产生的费用是印花税，房款的万分之五。

2、入住过程中的费用物业费、供暖费等

3、申办产权过程中的费用登记费 0.3元/平方米印花税 5元/件所有权证工本费 4元/本

篇3：签订商品房买卖合同需要注意事项

一、情事变更在我国的发展

(一)情事变更原则

情事变更是充满争议的法律制度,作为合同基础的客观情况,在合同签订后条件发生变更,导致当事人不能继续履行合同,而当事人并没有违约,其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围,广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中,所以其使用范围也符合大陆法系。

(二)情事变更原则的发展

我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎,对情事变更原则的立法进行数次尝试,直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定,但是并没有改变事情变更的称谓,这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定,在学术界具有较大的争议,在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定,在草案讨论的过程之中,主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决,并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期,各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生,需要将情事变更这项原则进行合理使用,才能确保当事人的合法权益,但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位,更需要实践界和法律理论的共同努力。

(三)情事变更原则与其他理论的关系

1. 情事变更和不可抗力的区别

不可抗力所指的是不能预见客观情况,和情事变更相比较具有些许差别,主要是二者之间的表现形式差别,不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响,还需要达到合同不能履行的情况,情事变更不能达到不可抗力的程度,不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别,不可抗力属于法定的免责,在不可抗力发生后,当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务,情事变更是实际履行中的一项原则,可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。

2. 情事变更和商业风险的区别

商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在,例如市场价格的波动等因素的影响,都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分,但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险,不同于商业风险的有规律可循,当事人在签订合同之时就能够预见商业风险,并且会考虑到商业风险对商品价格的影响,如果当事人没能对风险进行预防,其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的,其最终的发生超出了当事人的能力范围。

通过上述的分析不难发现,虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说,情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别,这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中,将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的,则会出现下述问题。第一,现在国家对商品房买卖比较重视,频繁颁布限购政策。在这种情况下,买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的,也是有能力进行克服的。因此,在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为,限购政策的出台虽然影响合同的履行,但却没有达到不可抗的程度;第二,限购政策的出台是为了调节市场需求,但这种需要的变动并不是市场引起的,虽然存在一定的风险,但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此,限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下,为了凸显司法的公平性和公正性,必须要引入情事变更原则。

二、商品房调控政策对合同履行的影响

(一)我国出台的调控政策

从2009年来,我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善,房地产市场也从低谷向高峰转变,各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃,营造了房产市场繁荣的景象,使人们购房的欲望也得到提升,使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后,给过热发展的商品房市场迅速降温,使部分投资性和投机性购房需求受到抑制,给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。

(二)限贷政策引起的问题

从2010年来进行的一系列宏观调控政策,制订了首套房产首付款不能低于百分之三十,第二套房产首付比例不能低于百分之五十,并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策,各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策,并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台,使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境,在不能违反国家制定的房屋买卖制度,还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同,造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下,房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销,很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋,但是因为房地产新政策的出台,增加了几万几十万的房屋首付款,使每月需要支付了利息大幅增加,造成很多购房者承受了较大的负担,因此造成一系列的问题发生,导致购房者出现房财两空的境况发生。

(三)限购政策引发的履行不能

限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外,而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行,其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后,很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明,对于这些普通的购房者来说,向银行进行贷款是他们购房的唯一办法,但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁,购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者,他们不但无法正常购房,还受到开发商没收定款的风险,甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。

(四)购房政策给购房者带来的影响

1. 购房者具有履行原购房合同的能力

在房产调控政策出台后,首付款增加,很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力,虽然会超出原有的预期,但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力,这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题,本文就不加以进行讨论。

2. 购房者不具有履行合同能力

商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响,国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房,同时也是一种宏观调控,但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的,市场经济需要在其中具有公平公正原则,想要很好的实现这个原则,需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护,如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响,而房地产开发商却不会受到影响,却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报,对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护,在这样的情况下,国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益,维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。

三、限购政策法律性质的研究和争议

(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力

我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为,不能避免、不能预见、不能克服的客观情况,在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定,在合同纠纷中需要适用不可抗力,需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的,发生时也是不能避免的,在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件:一、自然原因所导致的不可抗力,例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象;二、社会原因所导致的不可抗力,例如战争、武装冲突等;三、国家原因导致的不可抗力,主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同,也是一种不可抗力,但是通过对不可抗力的进行分析,无法确定是否满足无法克服的条件,从限购政策对合同的影响程度不难看出,虽然已经达到了不可克服的程度,但是从我国当前购买商品房屋的流程来说,在签订合同时通常会达成默契的协议,当事人可以从银行贷款,如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准,导致购房者没有继续履行购房合同的能力,在《合同法》中的规定中,如果出现不可抗力的情况发生,合同双方是具有解除合同的权利,买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同,卖方则没有办法对实情进行确认,不利于卖方维护合法权利。通过分析得知,将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强,不利于买卖双方的合法权益保护,违背了民法的基本原则。

(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更

由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认,可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护,很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前,由于责任双方当事人的事由,导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化,使当事人的目的不能实现,在这样的情况下,再继续履行合同则会显得有失公平,所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入,使已经签订的合同撤销,不在合同双方当事人预计之中,进行重新分配交易,使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事变更进行规定,仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定:“在合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平,当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同,人民法院需要根据公平的原则,并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中,但是伴随着经济体系的不断发展,情事变更发生的情形会愈发广泛,伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大,使其列入正式立法的时间将指日可待。

(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用

通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析,可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件,其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件,该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错,在这样的情况下,不能要求买方承当不利后果,不利于其合法权益的维护。在我国,房地产业使一个特殊性的市场,其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论,看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响,但是以为其作用的限制,我国房地产目前并不稳定,在我国宏观调控政策出台的情况下,建立有效的监督机制,完善情事变更原则的制度,防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。

参考文献

[1]余海燕,胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊,2011(6).

篇4：签订商铺买卖合同需注意

有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题。

一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30％～40％，有的甚至超过50％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使是允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款22％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60％，贷款期限也只有1O年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

篇5：商品房买卖合同签订中的注意事项

签订购房合同，是购房所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，尽量把没有在合同上体现的要求以补充条款的形式确定下来。

在签订合同前，对于购房合同本身一定要有了解和认识。

合同文本有很多空格和空白行，供房地产商和购房人自行约定或补充约定，合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。

购房人签合同时一定要注意示范文本中某些条款内容的选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，购房前想清楚到底以谁的名义购买。因为购房合同上的名字就是房产证上的名字，现在襄阳市是禁止合同更名的。购房者要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，还需要缴纳一定的税费。如果是贷款买房，就算购房者已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。因此在签合同前，一定要想清楚购房合同上要写谁的名字。

下面，我们一起了解下购房合同中的细节条款中一些需要特别留意的地方。

(1)关于房屋面积方面的条款

按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

(2)关于价格、收费、付款方式的条款

价格条款应明确，要有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。

(3)关于房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。误区：有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题;而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此!

商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

牢记：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

(4)关于售后物业管理的条款

这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与购房者签订有关物业管理协议。对此，购房者应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。

(5)关于履行合同的期限和方法的条款

应写明房屋交付的日期，房款的交付日期、金额和方法。例如付款方式，是一次性付清，还是分期付款。

(6)关于产权登记的条款

由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。

小贴士：购房者应在合同中约定办理产权证的期限。根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

(7)关于税费负担的条款

房屋买卖中应缴纳的一切税费，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。

(8)关于违约责任的条款

包括开发商逾期交房、不能或不履行交付房屋应负的责任;购房者逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。

小帖士：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。

(9)关于不可抗拒力

签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

开发商有时提出以下免责条款，购房者最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。

签订购房合同后，购房者要留意合同备案情况。

襄阳市房管局提供的《商品房买卖合同》标准格式文本中，第二十五条明确规定：“商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人(开发商)向房产、土地管理部门申请登记备案。”自2010年2月襄阳市开始推行网上签约后，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。

登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。因此购房者千万不要忽视这一环节。

篇6：签订商品房买卖合同应注意的问题

商品房买卖合同是指房地产开发企业作为出卖人，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同应包括买卖双方信息、建设项目的位置及相关批准文件号、所购买商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限及交接方式、规划及设计变更的约定、保修责任、产权登记的约定、违约责任等内容。

为避免纠纷，买卖双方还应就商品房所在楼宇的房屋使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权作为明确约定。为了加强商品房买卖合同管理，保护当事人的当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显示公平和违法条款，建设部和国家工商总局制定了商品房买卖合同示范文本，各地房地产管理部门按照商品房买卖合同示范文本制定了本地商品房买卖合同的格式条款，出卖人与买受人可以通过补充协议排除格式条款的约定，也可以在补充协议中约定双方协议一致的其他条款，但房地产开发企业作为出卖人不得设立免除自己责任、加重购房人责任，或者排除购房人合法权利的合法条款。

篇7：签订商品房买卖合同需要注意事项

一、新版商品房买卖合同示范文本主要修订补充以下内容

1、出卖人在签订商品房买卖合同时，应向买受人出示本项目国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。

2、商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中任何一项超出3％时，买受人有权退房。

买受人不退房的，按以下方式处理：

产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3％的，买受人不承担超出3％部分的房价款。

面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/ 合同约定面积×100％ 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

3、为减少商品房交付过程产生的纠纷，对商品房交付使用条件的约定作了修改，双方进行验收交接时，出卖人应当出具建筑工程竣工验收和消防验收合格证明，水、电、气、电话等及小区配套公建、基础设施达到规划设计要求等本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件；

4、如因设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；

（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；

1（3）变更房屋节能措施及指标；

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

5、进一步明确办理房屋权属登记的时限。修改后的示范文本明确约定出卖人办理房屋产权初始预登记以及将办理产权登记有关资料交付买受人的期限，将有效减少因出卖人原因造成买受人逾期无法办理产权登记的情况（详见示范文本第十四条、二十五条、二十六条）。

6、新版示范文本补充了有关公共部位和公共场所的产权归属、办理预告登记申请人及时限、合同双方当事人产生合同争议时的处理方式和房屋节能措施指标等内容。

二、办理商品房预售申请注意事项

1、楼盘表中房屋总层数为地上层数加地下层数之和，地下层数、地上层数分别表示，架空层因其特殊作用不计入建筑总层数；所在层数是指房屋所在的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数从下往上依次编立，地下的层数从地面往下依次编立，不得出现底层、首层等编号；层的编号应连续，不得跳号、漏号

2、楼盘表内房屋用途要与规划部门审批的房屋设计用途一致，物业管理用房、设施用房、拆迁返回房等房屋的性质不能填为商品房；

3、预售方案中物业管理用房面积要符合法规规定，且物业管理用房不得放置于±0.00标高层之下；配套公共设施要有详细的清单，要详细列明公共建筑、公共部位的位置、面积及其产权归属；

4、目前，人防工程不得办理预售申请；

5、面积预测报告应为具有相应资质的测绘单位出具；在办理商品房预售及房屋初始预登记时，除提交房屋面积测量报告外，还应提交一份详细的面积计算书；

三、在网上建立楼盘注意事项

楼盘座落：XX区XX新村（路）XX幢（号）幢号：XX----数值（不要填汉字幢）楼层：地下：-N

半地下：-0.N

架空层/夹层：+0.N

复式/楼中楼的跃层作为一层

楼层要顺序编号不能跳号、漏号 房号格式：正常层：X0X----{F}{12}

特殊层：X号，且同一层要统一顺序编号

面积：正常层：多个数值以逗号分隔（一层N套则有N个数值）

特殊层：每一特殊层一个数值

所有建面=套内+分摊，且一一对应相等

楼盘应完整准确：所有楼层、房屋均要建入楼盘（包括配套用房、人防等），且用途、性质要正确

四、商品房购房合同备案注意事项:

1、楼盘表及合同内套内面积与分摊面积相加要等于本套建筑面积；

2、备案时应提供个人身份证或相关证件复印件；

3、占有份额可按购房人的选择填写各自占有份额或填写共同共有；

4、购房人为单位的，录入身份证明时要录入代码证或营业执照名称及编号；

5、若购房人需要办理商品房按揭贷款的，签约时要先咨询贷款银行未成年人可否办理商品房按揭贷款；

6、车库、车位应首先满足业主的需要，在本小区房屋售完之前不得将车位、车库出售给非小区业主；

五、办理在建工程抵押登记注意事项

1、在建工程是指尚在建造中的房屋，所以已竣工的或基本竣工的房屋不得办理在建工程抵押；

2、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程不能为其它性质的债权进行担保，只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保；

3、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程抵押人不能作为第三人为他人的贷款进行担保；

4、物业管理用房、会所、人防工程等配套设施不得作为抵押物设定抵押；

篇8：签订加盟合同需要注意的十大事项

第二、权利金的支付方式。一般而言，总部会向加盟者收取三种费用，分别是加盟金、权利金及保证金。所谓的加盟金，指的是总部在开店前帮加盟者做整体的开店规划及教育训练所收取的费用。而权利金指的是加盟店使用总部的商标，以及享用商誉所需支付的费用，这是一种持续性的收费，只要加盟店持续使用总部的商标，就必须定期付费。支付期限可能是一年一次、按季或是按月支付。至于保证金，则是总部为确保加盟者会确实履行合约，并准时支付货款等所收取的费用。

第三、总部供货的价格问题。一般的加盟合约中，总部都会要求加盟者一定要向总部进货，不得私下进货。这点往往是总部与加盟店纷争最多的一环。因为加盟店经常认为总部的供货价格偏高，于是纷纷自行向外采购。但是总部基于连锁体系品质的一致性，不得不要求加盟店必须统一向总部采购，于是争端便产生了。较为合理的方式是加盟者在签立合约时，即应事先要求总部供货的价格不得高于市场行情，或是高出市场行情百分之多少是可以接受的，以免事后双方为了价格问题争执不休。

第四、商圈保障问题。通常加盟总部为确保加盟店的营运利益，都会设有商圈保障，也就是在某个商圈之内不再开设第二家分店。因此，加盟者对保障商圈的范围有多大，必须十分清楚。不过常见的情形是，总部在保障商圈以外不远处的距离再开设第二家店时，影响到原有加盟店的生意而引发抗议。其实，总部若是开在保障商圈以外的地方，加盟店并没有抗议的权利。但值得一提的是，某些连锁体系因为加盟店增多或已达饱和状态时，在商圈的保障下，已很难再开新的加盟店，于是便取巧发展第二品牌。意即使用另一个新的品牌名称，而营业内容与原来的品牌完全相同，这样就可以不用受限于原有品牌的商圈保障限制了。因此，加盟者为保障自身权益，在签约时，最好载明总部不得再发展营业内容完全相同的第二品牌。

第五、竞业禁止的条款。所谓竞业禁止，就是总部为保护经营技术及智慧财产，不因开放加盟而外流，要求加盟者在合约存续期间或结束后一定时间内，不得从事与原加盟店相同行业的规定。此一规范旨在保护总部的智慧财产权，但是竞业禁止的年限究竟应该多久才合理？如果太长，恐会影响加盟者往后的工作权益。所以加盟者在签约时必须考虑清楚，以免影响日后生计。

第六、管理规章的问题。一般的加盟合约内容少则十几二十条，多则七八十条上百条，不过通常都会有这样一条规定，“本合约未尽事宜，悉依总部管理规章办理。”如果加盟者遇到这样的情形，最好要求总部将管理规章附在合约后面，成为合约的附件。因为管理规章是由总部制定的，总部可以将合约中未载明事项，全纳入其管理规章之中，随时修改、为所欲为，届时加盟者就只好任由总部摆布了。

第七、关于违约罚则。由于加盟合约是由总部所拟定，所以会对总部较为有利，在违反合约的罚则上，通常只会列出针对加盟者的部分，而对总部违反合约部分则只字未提。加盟者对此应可提出相对要求，明定总部违约时的罚则条文，尤其是规定总部应提供的服务项目及后勤支援方面，应要求总部确实达成。

第八、关于纠纷之处理。一般的加盟合约上都会明列管辖之法院，而且通常是以总部所在地之地方法院为管辖法院。为的是万一将来有需要时，总部人员来往附近法院比较方便。值得一提的是，曾有某加盟总部在合约中规定，加盟者欲向法院提出诉讼前，需先经过总部的调解委员会调解。遇此状况时，应先了解调解委员会的组成成员为哪些人？如果全是总部的人员，那么调解的结果当然会偏坦总部，而不利于加盟者。碍于合约，加盟者又无法忽略调解委员会，而直接向法院诉讼。因此建议加盟者在遇到类似的条款时，应要求删除。

第九、合约终止之处理。当合约终止时，对加盟者而言，最重要的就是要取回保证金。此时，总部会检视加盟者是否有违反合约或是积欠货款，同时，总部可能会要求加盟者自行将招牌拆下，如果一切顺利且无积欠货款，总部即退还保证金。但若是发生争议时，是否要拆卸招牌往往成为双方角力的重点。某些总部甚至会自行雇工拆卸招牌，加盟者遇此情况，需视招牌原先是由何者出资而定。若由加盟者出资的话，那么招牌“物”的所有权就应归加盟者所有，总部虽然拥有商标所有权，但不能擅自拆除。若真想拆，就必须透过法院强制执行，如果总部自行拆除，即触犯了毁损罪。

第十、这是最后一点应注意事项，就是在合约签立之后，双方务必要各执一份，这样才能清楚了解合约内容，确保自身权益。

篇9：签订商品房买卖合同

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签订商品房买卖合同

合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。

一、填写说明

共4个条款，主要起提示性作用，包括：

1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，然后与对方就商品房建筑面积、价款、交付日期、付款方式、违约责任、面积差异处理、产权登记、争议处理等内容进行认真协商，约定时，购房者应注意保护自己利益，防止未经周密思考，马马虎虎仓促签约，使自己合法权益受到损害;

2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”

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划掉;

3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案;

4、合同不得翻印。

二、合同主体

出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号;委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码;委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。

三、合同内容

第一条 商品房情况

首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。

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然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积)等内容。

最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式，以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。

另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图(1：100或1：200)，方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。

合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况;租赁情况应注明：商品房是正在租赁(以租代售)，还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。

第二条 商品房价款

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本条款为商品房单价和价款，单价每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。

第三条 商品房交付日期

填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

第四条 乙方付款形式及时间

买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。

第五条 甲方逾期交付商品房的处理

出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：

第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：(1)合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金;(2)解除合同，出卖人应退还已付

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款，支付已付款利息、违约金;(3)双方另行约定。

第六条 乙方逾期付款的处理

买受人逾期付款的违约责任，也分为两种：

第一种，逾期期限在双方的约定期限内的，应当支付逾期付款及其利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择:(1)合同继续履行，买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;(2)解除合同的，买受人应当支付违约金;(3)双方另地约定。

第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权主证记载面积为法定依据。

商品房建筑面积与销售建筑面积差异小于正负3%的，每平方米价格保持不变，按照面积差异退少补，合同继续履行;面积差异大于正负3%的，由双方另行约定。

第八条 商品房质量及保修责任

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出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照《商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。

出卖人另有承诺的，填写合同附件三。

第九条 基础配套设施运行的约定

双方约定配套设施运行期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处理方式。

第十条 设计变更的约定

本条款规定，双方订立合同后，出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局，确需变更的，应在约定期限内与对方协商。买受人同意的，双方订立补充合同;买受人不同意变更或出卖人擅自变更的，出卖方承担违约责任。

商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。

第十一条 商品房交接

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规定商品房交付时，出卖人应提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。

第十二条 商品房产权登记

房屋竣工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记完毕后，应在180天内协助买受人办结房屋所有权转移登记。

出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承担违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。

第十三条 物业管理

规定双方应对物业服务内容、收费标准等签订物业管理合同。

第十四条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

本条款为出卖人对商品房权利担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷，否则，承担全部责任。

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第十五条 争议处理

合同履行中发生争议的，双方协商解决;解决不成的，可选择申请仲裁或提起诉讼。

第十六条 合同附件

对合同中未约定或约定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分，具有同等效力。

第十七条 合同份数

合同一式五份，具有同等效力。

第十八条 合同生效

合同自双方签字或盖章之日起生效，另有约定的从其约定。

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