面积测算房地产论文

【摘要】房产测量面积计算作为房地产管理业务中的专业测绘技术，涉及到产权的管理、交易管理与拆迁管理，并为城市规划提供了基础性资料，得到了开发商和業主的广泛关注。但由于制度落实不完善，导致在测绘工作中出现了各类问题。因此本文旨在对这些测算问题进行分析，针对性地探讨解决措施。下面小编整理了一些《面积测算房地产论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

面积测算房地产论文 篇1：

集体土地房屋征收补偿估价方法探析

摘要：集体土地上房屋征收补偿估价普遍采用成本法，补偿额偏低。集体土地上经营性用房、租赁住房等有潜在收益的房屋征收补偿估价首推收益法。相邻国有土地上房屋交易市场成熟的，可运用比较法。待征集体土地周边地块具有开发潜力的，遵循整体性原则，通过假设开发法合并测算房地产征收补偿价值。偏远地区或特殊用途的集体土地上房屋估价仍应用成本法。有条件的，通过多种方法对估价结论交叉验证，凭借技术手段实现征收补偿的实质公正。

关键词：集体土地，房屋征收，补偿，估价方法

根据《土地管理法》，集体土地上房屋是作为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及其实施条例还是《物权法》，均未予明确。集体土地上房屋征收补偿价值认定由各省市自行规定，各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低。尤其在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅由于土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、同房同价的实质公正。

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不能自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场，所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场，且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲，它们甚至算不上商品，因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是，房屋价值被普遍低估，征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善，反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中，对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的，砖混结构每平方米造价700-800元，加上需额外交付的新宅基地平整费400元，其建房成本远高于原住房的补偿标准；库区农民向非库区农民买土地建房的，需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费，同时国土部门要收取每平方米450元的土地税，加上建房每平方米要支付的成本费700-800元，算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧，以致无法涵盖新建住房的成本支出，但即便按照新建价格减去折旧进行补偿，移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房，其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中，农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元，砖混结构瓦房每平方米400元，而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元，这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此，北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元，加上通常千余元的宅基地区位补偿单价，拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张，其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元，房屋重置成新价为平方米600-800元，而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元，可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法；收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范，原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法，其余方法形同虚设，而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值，以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用公益性房地产估价。

在现行制度下，土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，省级政府批准后可增加安置补助费，但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益，年均产值倍数即为补偿未来年期，与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋，皆可运用收益法测算其征收补偿价值，还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下：（1）收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。（2）扣除费用和归属于其他资本与经营的收益，排除实际收益中的特殊、偶然因素，预测估价对象未来的客观净收益，其间可应用市场比较法；需说明的是，扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿，而是通过测算停产停业损失给予补偿，它独立于房地产自身权益价值；对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业，可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律，结合企业的利润特点，确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。（3）鉴于集体建设用地使用权无期限，可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限，不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性，对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的，可采用无期限的公式；倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿，如将乡镇企业迁建至国有土地上，则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。（4）确定预期净收益流模式，如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等，其间可辅助应用长期趋势法，毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。（5）求取折现率。（6）选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场，收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍，对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产，以及与经济收益相关的附带价值，皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数法则，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性，尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线，通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍，真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格，集体建设用地（含宅基地，下同）使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是：不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然，集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。

有研究者认为，征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”，其原因在于：（1）房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间，“开放”的市场并不存在。（2）征收人与被征收人之间处于不平等地位，与一般市场主体之间的自愿交易相比，房屋征收所体现的是一种强制交易行为，征收主体是政府，被征收人处于弱势地位。（3）从时间上看，征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制，不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过，对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋，若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估，必是重大进步，至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费，其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同，不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋，其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差，扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的，正是想弥补这个价差。当然，征地费用及相关税费直接发生，作必要扣除是合理的，模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础，对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是，直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值，从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异，征收情形完全不符合公开市场定义的条件，即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估，补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益，由于土地用益物权的城乡分割，在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值，特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值，笔者借鉴整体性原则，提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得（包括征用）补偿价格的评估遵循整体性原则（unit rule），该原则主要体现在两个方面：一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格，而是将该土地作为一宗完整的土地来评估；二是不把存在于土地之上的各项要素，如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估，而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素，对土地这一整体评估出一个价格。当然，集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损，值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，表面看是成本法的倒算，实质与收益法一样以预期原理为支撑，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下：调查分析待征集体土地及地上房屋状况，根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式，预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值，设定折现率，套入公式进行测算。事实上，除征收后被保留利用的极个别情形外，集体土地上房屋的价值不在于房屋存在，而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上，可想而知，这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论，房屋价值不在其有而在其无，实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面，当房屋被征收拆除、占地另作它用时，房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值，从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的，基于地缘价值，不妨摒弃土地所有权性质歧视，充分发挥此法特长，参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值，足额补偿被征收人。如此，两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条，只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时，才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖，比较法中可比交易实例自不必说，收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断，唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低，不能客观反映估价对象价值的缘故，才被最后应用。然而在现行制度下，成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场，居住房屋经营收益经常不被认可，集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值，假设开发法似乎又走得太远，成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权，将成本法作为估价方法之一无可厚非，但对集体建设用地使用权，成本法就显得捉襟见肘，毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度，数额通常较低且不与周边市场挂钩，加上扣除折旧的房屋重置成本，补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈，该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益，征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本；农村公共服务设施被征收拆除后，为保障服务功能须异地重建，成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身，而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时，宜分别采用收益法、比较法、假设开发法，或至少将这些方法与成本法作比对。事实上，在城镇化进程中，集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》，凡有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象，原则上宜选用两种以上估价方法进行评估，除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下，国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当，这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多：在存在房地产市场泡沫的地区，收益法测算价值会远远低于比较法测算价值；在房地产交易市场极不景气的地区，比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值；在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时，假设开发法测算价值可能最高；优势区位加特色经营的，收益法测算价值可能高于比较法测算价值；只要房地产市场活跃，成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此，集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法，结论会更加悬殊，这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为，为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法；相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法；周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆；前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。

参考文献：

1.柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2008

2.赖树春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报（哲学社会科学版）.2008.5

3.杨斌 贾明宝.房屋征收中停产停业损失评估初探.中国房地产估价与经纪.2013.1

4.王玥 卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析.中国房地产.2012.5

5.郗磊.集体土地房屋征收评估探讨.中国房地产估价与经纪.2012.3

6.唐朝光 蒋文能.基于市场价格的集体土地征收补偿研究.学术论坛.2012.10

7.Interagency Land Acquisition Conference .Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions，Chicago，IL：The Appraisal Institute.2000

作者简介：

凌学东，就职于北京市住房和城乡建设委员会。

作者：凌学东

面积测算房地产论文 篇2：

房产测量中面积测算问题的探讨

【摘要】房产测量面积计算作为房地产管理业务中的专业测绘技术，涉及到产权的管理、交易管理与拆迁管理，并为城市规划提供了基础性资料，得到了开发商和業主的广泛关注。但由于制度落实不完善，导致在测绘工作中出现了各类问题。因此本文旨在对这些测算问题进行分析，针对性地探讨解决措施。

【关键词】房产测量；面积测算；探讨

城市建设步伐的加快让房地产的交易日益频繁，在繁荣发展的背后，房产面积争议问题却时有发生。为了减少可能产生的纠纷，我国政府也下达了相关规定，必须要有具备房地产测量资质的单位在房地产交易前对建筑面积进行核实与测量。笔者也根据自身房地产测量工作数十年的经验，对测算问题进行分析和论述。

1、房产测量面积计算与建筑面积计算的差异

房产测量面积即《房产测量规范》中所提到的涉及产权面积、产权纠纷、权属界址等方面的参考依据。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、共有分摊部位面积等测算。相比于竣工验收时的建筑面积计算，差异主要体现在四个方面。

1.1 结果用途

房产面积成果的作用在于为后期的房产产权管理、产籍管理、房地产开发交易与征税等方面提供保障，而竣工验收时的面积计算则主要用于规划验收结果，并审查建设单位是否按照相关的要求进行执行，是否存在违规行为，而这些数据可以作为房产测量时确定建筑功能的参考标准。但比之于房产测量面积，建筑面积的计算并不能作为产权登记的依据。

1.2 执行标准

建筑面积测量的执行标准是《建筑工程建筑面积计算规范》，而房产测量所执行的是《房产测量规范》。两种执行模式在标准计算上有所差异，在计算结果上同样会出现偏差，因此两者的计算方式有着本质上的区别。

1.3 作业模式

房产面积的测量只会针对建设单位委托的需要登记产权的建筑测量工作，对于不需要登记产权的房产面积，不强制进行测量。相比而言，竣工验收时的建筑面积测量则是工程建设环节的重要核实内容，按照建设单位的委托对规划要求内的所有建筑进行的实际测量，是一种强制性的测量行为，对于一些规划要求内或是未经规划要求的建筑、不登记产权的建筑，同样要开展测量工作。

1.4 计算方式

计算方式的差异体现在多个方面。首先在阳台面积计算方面，房产面积计算会将全封闭阳台按照全面积进行计算，未封闭阳台按照1/2面积计算及露台不计算面积等。建筑面积计算则会将阳台的种类全部纳入，并计算1/2的面积，且未覆盖的部分不计算面积[1]。除去这一点之外，在雨篷结构、永久性结构、围护结构等不同的方面，两种面积计算方式也会有显著的区别。这些内容在下文会有详细分析。

2、房产测量中的不同区域面积测算

2.1 阳台面积测算

阳台作为房屋附属设施，对于人们的生活具有显著的作用。除了提供活动与休息的场所之外，阳台还提供了晾晒衣物的空间，是户内与户外的过度区域。一般情况下根据外围的情况，将阳台的种类分为全封闭阳台与半封闭阳台。根据《房产测量规范》的要求，对于阳台面积的计算会考虑到标准阳台的计算模式。因为在实际上的测量中，阳台顶盖、阳台维护结构和阳台顶板的投影并不完全一致，且近年来房屋建筑种类的增加也让阳台的顶盖形式发生了更多的变化。此时，如果阳台顶盖和维护结构不完全覆盖，例如各层有顶盖、或是以其它构建作为顶盖时，则可以认为没有完全覆盖的部分算作没有顶盖，并不计算面积。另外，投影下来的面积的一半是否作为计算面积的标准，可以参考投影下来的面积。当面积大于维护结构的1/2时，则计算面积，反之，不计算面积[2]。需要注意的是隔层顶盖的阳台也不计算面积，视作无顶盖。原因在于隔一层的情况下顶盖并不能起到有效的保护作用，且如果算作有顶盖而计算面积，那么隔两层以上是否计算，就很难设定计算的标准，此时隔层就应该根据主体结构的结构层来进行判定。

2.2 伸缩缝面积计算

按照我国的《房产测量规定》的标准，伸缩缝面积的计算不考虑伸缩缝的宽度，只考虑和室内是否相连通，以判断其利用价值，将其作为伸缩缝能否作为计算建筑面积的标准依据。所以对于伸缩缝等类似的变形缝来说，如果具有房屋的一般条件，并且与房屋的任意一边相同，则可以计算房屋建筑面积。通常情况下伸缩缝面积不大，即便需要独立计算这一区域，也只是门口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸缩缝应该计算在建筑面积之内，即便是未通行的部分没有使用到，但如果伸缩缝能够发挥其功能，让这一部分的空间受益于整栋建筑，那么就应该计算在内。同时另一种观点指出，伸缩缝、沉降缝和变形缝都是结构要求，用户如果没有利用，那么则不应该计算面积，此时应该视利用面积的多少来进行计算，才是合理的计算方式。

2.3 室外楼梯的计算

普通而言，楼梯间越大，分摊系数相应会大一些；楼的层数越高，由于添加了电梯以及其他配套设备，相应的分摊系数也会越大，同时也因构造需求和设计作风的不同存在差别。室外的楼梯在建筑面积的计算过程中，面积是按照N-1层进行计算，即底层不计算面积。这一计算方式和室内楼梯的自然层计算有所差异。如果存在顶盖，那么则计算全面积，如无顶盖，就按照水平投影的一半计算。如果一栋楼有八层，而室外楼梯到顶层无上盖，计算面积为6.5层，除去顶层无上盖按照0.5层计面积以外，剩下各层均默认上层的底部为下层的顶盖。但是在两种情况下，室外楼梯是不计算面积的。

第一种是通行到另一幢房屋的无顶盖室外楼梯，不服务于一幢楼，则不应该计算建筑面积。

第二种则是室外楼梯的建筑材料并不属于“结构牢固、永久性建筑物”的标准，例如木制楼梯，则不计算建筑面积，因其不符合计算建筑面积的相关规则[4]。

2.4 层高与净高计算

实际上在《房产测量规范》中，并没有对层高进行明确的定义。我们认为的层高是指房屋的上下两层楼面的垂直距离，也包括楼板面到屋顶面的垂直高度。但无论是哪种定义，房屋顶面都没有包含隔热层的高度。所以在《房产测量规范》中也允许了一个误差的范围。通常的状况是：面积误差比相对值在3%以内的，要据实结算价款，可以说3%是分水岭。当面积误差比相对值超出3%时，买受人有权退房。在计算建筑面积时，如果房屋的层高在2.20m以上，包括2.20m本身，则在实际操作中需要考虑到下层地板面表面到上层楼板下表面之间的距离。净高的允许范围在2.05m左右，并且有层高的情况下以层高为准，没有层高则以净高为判断标准。在经过试验统计之后，结果表明层高限差为5cm，净高限差为3cm。

2.5 地下车位

私家车的数量出现了显著提升，尤其是在一些大中型城市，购房人在买房过程中更加关注的并不是房屋本身，而是车位的问题。车位所有者都期望车位能够保存价值、升值，因此希望车位可以单独办理产权。现行的《房屋测量规范》中对于地下车位的建筑面积并没有做出明确规定。在传统的面积计算工作中，地下室的面积计算是包含车位面积在内的，此时如果办理产权，就会涉及到公摊面积系数分摊，此时，如果车位没有产权，则面积计算必然出现问题。针对于这一问题，有研究指出地下车位的面积应该独立进行产权办理，笔者认为车位需要明确合同与合法证明，然后再进行产权办理，但需要测量车位埋设界址点坐标后再决定。

2.6 量距的误差处理

在外部测量工作结束之后，应该对边长进行检查工作，保障外业工作能符合实际要求的精度。一般情况下房屋的边长是使用检定合格的手持红外测距仪测量三次，让误差符合规定，最终结果根据平均数决定。如果是矩形房屋，则前后尺寸和左右尺寸的两侧需要注意检核工作。若误差在5cm以内，则取平均数作为边长的结果。边长分段丈量时的全长应该等于总长，如误差在5cm之内，则根据边长，按比例进行分配。但结合房产测量的特点来看，应该注意一些细节方面的问题。

（1）如果是商住两用楼，在面积进行计算过程中需要考虑到上下楼梯的尺寸问题，需保持一致，不能因为进位为题而出现尺寸偏差，造成楼梯出现大小不均匀的问题。

（2）在房屋面積计算时如果涉及到相同套型时，应该保持房屋变长尺寸相一致，原因与楼梯尺寸相同，防止最终的计算结果面积出现误差。虽然实际的误差范围并不大，但数据不一致必然有出现纠纷和矛盾的风险存在[5]。

（3）在改正边长时，如必要则可以在误差较小时不进行改变，保持总长等于分段长之和即可。

结语：

可以看到房地产测绘是一项技术型和政策型的工作，《房产测量规范》的要求也非常明确。虽然，我国的房产测绘工作的起步时间较晚，也处于发展完善和制度化完善的阶段，但房产面积测算始终是房产管理部门的重要工作，其成果也是房屋产权登记的重要依据。因此，未来的房产测量工作需要采取有效的质量管理手段，提供准确、有效的测绘成果，发挥房产管理部门的重要职能。

参考文献：

[1]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（2）：65-67.

[2]李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011（4）：36-38.

[3]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（9）：267-267.

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作者简介：

迟博文，西安市房产测量事务所，陕西西安。

作者：迟博文

面积测算房地产论文 篇3：

房产测绘中测绘面积的质量控制探讨

摘要：面积测绘是房地产测绘的重要组成部分，关系到业主和企业的实际权益。影响区域测绘质量的因素很多。为避免区域测绘出现质量问题，要对区域测绘进行严格的质量控制，提高测绘成果的精度，为房地产业的发展提供良好的帮助。

关键词：房产测绘;面积测绘;质量

引言对于实际的房地产工作来说，房地产测绘工作是保证后期工程竣工的重要组成部分。其质量如何将直接影响到整个交易对象的合法权益，因此每个房地产项目竣工后，房地产开发商都有义务和责任委托专业测绘机构对总面积及相关内容进行测绘，根据国家相关法律法规标准，依托实际设计图纸，对整体实际面积进行准确测算;但由于我国测绘行业整体市场化发展程度较低，各种技术的运用和实践需要改进，因此在工作质量上存在问题，需要相关学者和实践工作者结合实际情况给予理论上的解决指导。

1房产测绘重要性概述

房地产测绘对于房地产项目非常重要，特别是随着整体房价的普遍上涨，房地产测绘领域的直接重要性更加突出。测绘工作的实际成果将直接决定房地产面积的大小。一旦出现差错，将给买卖双方带来非常严重的经济损失。房地产测绘机构必须履行社会责任，要对群众和开发商负责，还必须符合相关法律规范。如果有任何偏差，我们应该给予法律方面和问责。因此，在实际工作中，必须严格按照各种法律法规进行，确保每个测量环节都有足够的准确度。另外，业主在房地产中的合法权益能否得到根本性的保护，还取决于测绘的整体质量。房地产测绘也是房地产纠纷的有力证据，是保护相关人合法权益的最重要证据。一个国家的房地产业是否朝着健康的方向发展，一个重要的指标就是房地产面积的大小是否与设计面积相一致。因此，在房地产测绘实践中，只有结合科学技术进行相关研究，做出合理判斷和实际评价，才能对房地产面积进行评价。引入相对合理的房地产计量方法，也将直接制约不法商人的违法企图。也是整个房地产业健康发展、市场平稳持续推进的良好保障，可以有效避免各种问题的发生。

2房产测绘工作任务和作用

在实际工作中，与各类房地产测绘工作相关的任务主要是以数据测量为首要根本目的。我们需要获取房屋建设的相关信息，特别是外部模式、建筑面积、实际建筑面积等关键数据。在进行相关测绘后结合数据信息，建立房地产图，以便对更多的房地产交易进行参考检验。在各类城乡规划、房地产设计等方面的决策也需要测绘带来的依据。国内各类房地产行业、房地产管理行业和建筑行业的测绘任务一般包括房地产精度测量、房地产面积测量和房地产建筑平面设计，以及相关数据资料的比对，这保证了各种数据的准确性，对我们来说很重要。

在技术上，随着测绘水平的提高，各类测绘业务得到统一、规范、合理化。此外，它还可以避免各种不精确的问题。测绘工作立足于交易数量的增加和整体内容的复杂性，也可以为管理业务的推进提供良好的平台，有利于交易的进行，也可以促进决策和操作的顺利进行，为实际数据带来保障，促进交易的早日落地;此外，房地产测绘在整体信息采集中也起着重要作用，对开发商、政府和利益相关者准确掌握实际情况非常有帮助，它还可以帮助实际的决策者做出决策。

3房产测绘面积质量控制的问题和解决办法

但需要指出的是，我国在开展测绘区域控制业务的过程中还存在一些问题。这些问题制约了房地产业的发展和测绘工作的推进，主要表现在测绘技术标准不完善，整个技术专业标准与社会对测绘的需求脱节，在具体操作过程中，没有明确的规范，步骤和参数不够准确。所以在未来的发展过程中，必须结合这些问题，努力做出相关的解决方案，提出切实可行的策略，才能保证该技术在新时期继续为整个国内房地产业的发展带来帮助。

第一，在实际解决方案上，首先要做好前期数据质量控制。在房地产测绘领域实际业务开展的初期，为了保证整体业务的准确性，以及业务的质量，相关工作人员必须不断提高对前期数据的掌握，特别是对质量的控制和复核，这对于整个预算过程和实际准确性的保证是非常重要的。取得施工图后，应报规划部门严格资料审批;测绘房地产面积时，测绘单位必须取得经委托方认可的合格审批单，并借助建筑图纸对内容进行仔细比较。一旦在流程中有任何变动，就必须及时获得新的变动明细表，只有这样才能保证实际业务需要的精确性。相关工作人员还必须保证提供完整的图纸，主要包括各种剖面图、平面图、立体图、阳台楼梯等，这一内容的完整性将直接关系到测绘的质量和效率，为实际工作中查看各种数据带来良好的帮助。

第二，要做好区位确定面积计算。房地产测绘机构要在相对准确的范围内进行实际研究，要保证其业务的准确性，必须在测绘前确定总面积数据和计算出的位置数据，并结合各种精度技术获取相关信息。测绘人员必须严格按照国家房地产测绘标准和规定的工作内容进行研究。他们可以适度地在过去积累的经验基础上，在充分探索的前提下，在法律法规的指导下开展业务。特别是在新时期，许多新的需求出现，这使得一些不法开发商有了不同的尝试。例如，开发商会在设计图纸中添加各种元素，如阳台花园开窗。因此，作为实际测绘人员，必须结合实际结构和设计图纸，对这些不能随意识别和处理的新元素进行合理、准确的比较。

第三，做好分配计算工作。为了保证房地产面积计算的依据，测量人员需要做好房屋整体设计和边长数据的测量工作，以保证业务的准确性。在此基础上，他们密切关注与面积数据直接相关的分摊问题。因为这将直接影响购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房地产分摊面积的准确性。由于目前房地产测绘软件还比较不完善，测绘人员的熟练程度也存在问题，所以在测绘过程中会出现很多计算误差，所以在今后的实际发展中，各类实践者必须努力提高自身素质，多操作相关测绘软件。只有这样，才能保证测绘工作的准确性，相关分摊数据的计算可靠，才能保障购房者的利益。

4结语

总的来说，房地产测绘工作中测绘区的质量控制将直接影响到整个测绘工作的精度。因此，对于实际从业者来说，一定要结合业务实际，努力提高整体准确度，保证实际质量，进而努力为整个业务的推广带来帮助。"综合国力终究可以看作是创新的竞争。深入贯彻创新发展模式，使得科技创新、产业模式创新、企业管理创新、市场机制创新、产品性能创新、业态创新、管理方式创新，以创新和经济发展为核心支撑， 使得经济发展模式改革创新实现企业社会的长足发展。

参考文献

朱明峰. 房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J]. 华东科技（综合）， 2020， 000（004）：P.1-1.

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作者：王璐