房产面积测算成果表

第一篇：房产面积测算成果表

南京市房产面积测算实施细则

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南京市房产面积测算实施细则

为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》(2007年1月1日起实施)，规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则。

本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充。

第一章 总则

1.1 房屋建筑面积测算的目的

房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

1.2 房屋建筑面积测算的内容

房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

1.3 房屋建筑面积测算的类型

房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。

1.3.1预售房屋建筑面积测算根据政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行。所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管总共16页

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部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.3.3 变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.4 房屋建筑面积测算的成果

房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处置方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料。

第二章 房屋测量的一般规定

2.1 房屋测量的基本原则

房屋以幢为单位进行测量。测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点。

2.2 计算房屋面积的基本条件

结构牢固;具备有上盖(不包含檐口);有围护结构或柱;层高2.20米以上。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。

2.3 房屋面积 2.3.1 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。

2.3.2 房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

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2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.3.2.2 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体(柱)，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积。

2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。 房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。 房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01 平方米。 2.5 房屋边长丈量、面积测算限差规定

房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。 2.5.1 房屋面积测算的精度要求

房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：

限 差 ： 0.04S0.002S 中误差 ： 0.02S0.001S

式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。 2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求

房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求

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△D ≤±(0.02+0.001D)

△D ：限差。D ：相邻界址点间的距离。单位为米。 2.5.3 实测边长与图纸设计边长

实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足2.5.2的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。

第三章 房屋边长数据采集方式

房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据;二是实地丈量取得房屋边长数据。

3.1 房屋边长数据的图上采集

竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。

3.1.1 房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙。

3.2 房屋边长数据的实地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。

3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径(截面)多节总共16页

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柱体构成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。

3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值;当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间的范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。

3.2.5 在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。

第四章 房屋总层数与所在层次

4.1 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。

自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。

±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。

4.2 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。

第五章 房屋边长数据的采集

5.1 房屋边长数据采集要求

5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。 5.1.2 单产权房屋的边长数据应分层采集。

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5.1.3 测量边长的记录应在实地完成，不得依据事后回忆补充或随意涂改数据。

5.2 房屋分户建筑面积计算边长量取规定

5.2.1 户室与户室之间的共墙、户室与共有部位之间的共墙、共有部位与共有部位之间的共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入相应户室的边长或共有部位的边长。

5.2.2 电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙(包括隔音墙与分隔墙之间的空隙)视为一道复合墙体，以复合墙体的中线量取半墙尺寸。

5.2.3 室外楼梯、外走廊、阳台与户室或共有部位之间的隔墙，其墙体厚度的一半尺寸计入相应户室或共有部位，另一半尺寸计入外半墙。

5.2.4 以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出围护结构的构造物不计入阳台尺寸。

5.2.5 地下空间(含地下室)进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸的，外墙厚度尺寸可取施工图的设计值。

5.2.6 斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在2.10米处无墙体的，丈量时无外半墙尺寸。

5.2.7 房屋外墙面贴(挂)有装饰材料的，装饰材料厚度不计入房屋边长。

5.2.8 各层墙体厚度不一致的，分别丈量墙体厚度。

5.2.9 架空层的外侧墙体厚度按其上一层的墙体厚度尺寸计算。当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算。

第六章 房屋面积计算规定

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6.1 计算全部建筑面积的范围

6.1.1 单层房屋按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

6.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。

6.1.4 楼梯间、电梯(观光梯)井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在2.20米以上的按一层计算建筑面积。

6.1.5 各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。 6.1.6 房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。

6.1.8 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.9 嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。

6.1.10 全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。 6.1.11 房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.12 房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.13 房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

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6.1.14 地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。

6.1.15 幕墙等作为房屋围护结构的，按幕墙等计算建筑面积;同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

6.1.16 有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。 6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在2.10米以上的部位。

6.1.18 与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。 6.1.19 落地窗其净高在2.10米以上的部位。

6.1.20 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在2.10米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。

6.1.21 房屋外墙外侧的保温隔热层。 6.1.22 其它有与以上情况类似的，参照执行。 6.2 计算一半建筑面积的范围

6.2.1 房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。

6.2.2 独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。

6.2.3 阳台(无论是否封闭)、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

6.2.4 不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算。

6.2.5 不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。 6.2.6 其它有与以上情况类似的，参照执行。

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6.3 不计算建筑面积的范围 6.3.1 层高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

6.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。 6.3.5 作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。 6.3.6 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 6.3.7 活动房屋、临时房屋。

6.3.8 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。 6.3.9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。 6.3.10 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。 6.3.11 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。 6.3.12 飘窗。

6.3.13 设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位。 6.3.14 已计算建筑面积的楼梯下方空间。

6.3.15 屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。 6.3.16 其它有与以上情况类似的，参照执行。

第七章 房屋面积计算特别规定

7.1 设计在阳台内的花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积。

7.2 房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。

7.3 相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套内分隔墙划分后计总共16页

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入各相关套内面积。

7.4 利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在2.10米以上，按有顶盖阳台计算面积

7.5 建筑物内由于自然层数不同，楼(电)梯间的层数按其所在部位的层数计算面积。

7.6 机(非)动车等坡道下方规划核准的，且层高在2.20米以上的空间计算建筑面积。

7.7 房屋内走道两端无论是否封闭均计算全部建筑面积。 7.8 走道与大厅相接无明显分界线的，若面积计算的分摊等级有所差别，应以走道与大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算。

7.9 建筑物内门厅、大厅等的上空部位(上空跨越多个自然层)周边的外围墙体，按跨越的自然层以各层水平投影计算面积。

第八章 共有面积的分摊

8.1 共有面积分摊遵循的原则

协议优先原则。有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算;无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。

分割文件或协议应由共有面积的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割文件或协议。文件或协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议。

8.2 共有面积分摊划分的原则

依据规划部门核准的设计图，划分共有部位的使用功能和服务范总共16页

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围。设计图上的共有部位使用功能和服务范围反映不明确的，应由设计、建设单位共同出具使用说明。

8.3 共有面积分摊其它原则

房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，本幢的共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢的共有建筑面积也不分摊到本幢。

低一级共有面积参与高一级共有面积的分摊。 8.3.1 套内建筑面积均参与共有建筑面积的分摊。

8.3.2 共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线。

8.3.3 无法认定使用功能和服务范围的建筑空间不得作为共有建筑面积分摊。

8.3.4 竣工已经过分摊面积测算的房屋，由于部分拆除导致共有面积发生变化的，分摊面积不再重新计算。

8.3.5 房屋竣工已经过分摊面积测算，由于局部变更导致共用部位发生变化的，原分摊方式保持不变。变更部位的原分摊面积和新产生的共有面积，按相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。

8.4 共有面积按比例分摊的计算公式

δSi = K·Si

∑δSi K = ───

∑Si 式中：K─为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数); Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米; δSi─为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米;

∑δSi─为需要分摊的共有面积总和，平方米;

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∑Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。 8.5 共有建筑面积的分摊类别

一级分摊面积：幢分摊的共有建筑面积。 是指幢内为整幢房屋服务的共有部位的建筑面积。 二级分摊面积：功能区分摊的共有建筑面积。 是指幢内专为功能区服务的共有部位的建筑面积。 三级分摊面积：层分摊的共有建筑面积。

是指房屋各层次内，为本层服务的共有部位的建筑面积。 8.6 共有建筑面积的分摊处理

8.6.1 独立成幢的住宅房屋中，有的单元为多层，有的单元为小高层(或高层)时，多层单元和小高层(或高层)单元划分不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

多层房屋指自然层数在七层以下的房屋。规划核准为6+1层的房屋，视为多层房屋。小高层或高层房屋指自然层在七层以上的房屋。

8.6.2 独立成幢的住宅多层房屋中，有的单元安装有电梯，有的单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

8.6.3 单身公寓按层设计具有层分摊的共有部位时，按层设立分摊系数。

8.6.4 设计有连家店的住宅楼，整幢房屋按住宅楼的计算方法计算建筑面积。

8.6.5 房屋中有物业、社区等附属用房的，附属用房与其所在区域划为同一功能区或分摊区参与共有共用部位分摊。

8.6.6 多功能综合楼根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后总共16页

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按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊区。

8.6.7 办公楼中每几层设计有中庭的，这几层视为一个整体，设为一个分摊区。

8.6.8 商业功能区内有商场和门面房的，商场与门面房应设为不同的分摊区。

8.6.9 综合楼中若规划核准的±0上下层面用途为商业，划分功能区时±0上下的商业设为同一功能区。可根据设计功能的不同或业态的不同设不同分摊区。

8.6.10 单位自建自用综合楼，地下室内有人防部位的，以±0分割将整幢楼设为两个功能区，为整幢楼服务的共有部位在两个功能区分摊。

8.6.11 房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面的，该产权单元按其主出入口所在部位的功能区划定。

非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不同用途的，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不同的功能区，共有共用部位分别由其服务区域分摊。

8.6.12 地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

规划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通的整体地下室，则以±0为界上、下分别计算。

8.6.13 位于底层房屋内为地下室服务的通风井，无论通风井及总共16页

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其上部空间的高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊。

8.6.14 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。

地下室内的进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若位于人防必建面积范围，则计入人防面积;若在非人防范围，则作为户室单独计算面积。

地下室内既有车位又有商业用房时，为地下室服务的进风机房、排风机房由其服务区域分摊。

8.6.15 地下室内的电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积。

第九章 参与分摊共用面积的其他部位

9.1 一幢房屋内的地下室、避难层(间)、架空层、人防地下室、自行车库、停车场(库)、会所(馆)、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。

9.2 为多幢服务的变配电所(房)、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。

第十章 可计入分摊面积的共有共用部位

位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。 10.1 电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室(配电房)、设备层(间)、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯(通道)、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、总共16页

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值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。

10.2 套与共有部位之间的分隔墙、外墙(包括山墙)水平投影面积的一半计入分摊面积。

第十一章 不计入分摊面积的共有共用部位

11.1 规划核准图上标注的自行车库。 11.2 规划核准图上标注的底层架空层。 11.3 规划核准图上标注的避难层(间)。

11.4 规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。 11.5 房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。

11.6 规划配建总量15%的室内机动车停车位。 11.7 为裙房上塔楼服务的室外楼梯。 11.8 建在幢外为本幢服务的配套设施用房。

11.9 只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。

11.10 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。 11.11 规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。封闭建筑空间。

11.12 发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。 11.13 它类似以上情况的共有共用部位。

第十二章 不计入共有建筑面积的附属房屋

12.1 可以销售的专用车库、车位。

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12.2 规划部门核准的经营性用房。

12.3 幼儿园、学校、会所(馆)、社区服务用房、医院、农贸市场。

12.4 作为人防工程的地下室。 12.5 其它类似以上情况的附属房屋。

第十三章 附 则

13.1 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。 13.2 各区、县的房屋面积测算，可参照本规则执行。

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第二篇：房产面积测绘成果验收确认单

甲方：

乙方：昆山天地测绘有限公司

受甲方委托,乙方对甲方开发(建设)坐落为

的房屋进行了建筑面积预(实)测,建筑面积成果报告已于

年 月 日完成,报告测量编号为:

,总建筑面积为

平方米。

按苏房政[2006]8号《苏州市房屋权属登记面积计算规则》第一百零九条规定“委托方自接到房产测绘成果报告即日起,对本工程的权属界线,单位性质,用地性质,以及各幢房屋的用途,结构,层次,边长尺寸,阳台封闭情况,共用建筑面积的分摊的合理性等仔细核对并确认签字,盖章进行备案.”甲方就此条款所列内容对乙方出具的成果报告进行确认.

甲方(章):

乙方(章): 确认人:

代表: 日期:

日期:

第三篇：成本测算表填表指南

医疗服务项目成本表填报指南

一、医院成本、成本核算科室及成本分类口径

(一)医院成本结构

《医院财务制度》将医院的成本划分为：医院总成本、科室成本、医疗服务项目成本。

1、医院总成本：是指医院在开展医疗服务及其他相关活动过程中发生的人员、资产和资金耗费。包括医疗服务总成本、财政项目补助成本、科教项目成本、管理和其他成本。 科室成本是医院总成本的组成部分。

2、科室成本：是指将医院业务活动中所发生的各种耗费以科室为核算对象进行归集和分摊，计算出的科室成本。

3、医疗服务项目成本：是以各直接成本科室开展的医疗服务项目为对象归集和分摊各项耗费，计算出各医疗服务项目单位成本。

(二)成本核算科室的分类

为了便于测算核定医疗服务项目成本，根据医院科室服务功能的不同，将医院核算科室区分为直接成本科室(或一线科室)和间接成本科室。直接成本科室为直接产生医疗服务项目的科室，间接成本科室为不直接产生医疗服务项目的科室。

1、临床服务类科室是指直接为病人提供医疗服务，并

能体现最终医疗结果、完整反映医疗成本，能够直接产生医疗服务项目的科室(称为直接成本科室或一线科室)。

2、医疗技术类科室是指为临床服务类科室及病人提供医疗技术服务，并能通过应用医疗技术体现最终医疗结果、完整反映医疗成本，能够直接产生医疗服务项目的科室(称为直接成本科室或一线科室)。

3、医疗辅助类科室是指服务于临床服务类和医疗技术类科室，为其提供动力、生产、加工等辅助服务，不能够直接产生医疗服务项目的科室(称为间接成本科室)。

4、行政后勤类科室是指为了医院的正常运转，从事行政管理、后勤保障服务，不能够直接产生医疗服务项目的科室(称为间接成本科室)。

(三)医疗服务项目成本的分类 按成本计入的方式可分为：

1、直接成本：直接成本是指为开展医疗服务活动而发生的能够直接计入或采用一定方法计算后直接计入的各种耗费。

2、间接成本：间接成本是指为开展医疗服务活动而发生的不能直接计入、需要按照一定原则和标准分配计入的各项耗费。

二、科室成本构成及填表要求

(一)科室成本构成

调查表的直接成本构成内容为：房屋折旧、专用设备折旧、工资福利支出、个人和家庭补助支出、商品和服务支出、

卫生材料费(卫生材料费中不含向病人单独收费的材料，即《工作手册》规定的除外内容);将该科室直接总成本的金额汇总填入单项医疗服务项目成本申报明细表中对应位置。

间接费用构成内容为：无形资产摊销、分摊管理费用、分摊医辅科室费用、一般设备折旧。

(二)成本调查表填报要求

医院基本情况调查表填报医院总体基本情况。填报2010年-2012年三年数据及三年平均数。

医院成本费用调查表中的“医疗支出”科目填报医辅类科室、医技类科室、临床类科室科室的费用，“管理费用”科目填报行政后勤类科室的费用。填报2010年-2012年三年数据及三年平均数。

各类科室调查表各种成本费用的金额相加后应与医院成本费用调查表中的对应会计科目金额相等。按三年平均数填报。

其他各调查表如未明确的，均按三年平均数填报。

三、各科室成本归集与分摊

(一)成本的归集原则

分别汇集行政后勤类科室成本、医疗辅助类科室成本(以下简称“间接成本”)，临床服务类、医疗技术类科室(即一线科室)成本。由于门诊部情况较为特殊，属于各一线科室抽调人手共同组成的部门，因此单独作为一个部门，视为一线科室。

1、按照合法性、合理性、相关性和可对应性原则，将

对应科室所发生的耗费归集到相对应的直接成本科室和间接成本科室。

对公共成本，如医用垃圾处理、排污、绿化、电梯维护等费用，按照“谁管理、谁归集”的原则，均归集到间接成本科室(即行政后勤科室、医疗辅助科室)。

2、医疗服务项目成本的归集，应依据《工作手册》规范，以直接成本科室开展的医疗服务项目为对象进行各项耗费的归集。

(二)间接成本的分摊

1、间接成本向一线科室分摊

首先，行政后勤类科室成本，即管理费用的分摊，除行政后勤科室外按各科室人数占门诊部(固定工作人员)、医辅科室、医技科室、临床科室医务工作人员总人数比例进行分摊。

其次，医疗辅助类间接成本科室成本的分摊，本着“谁受益，谁负担”的原则，凡能够计算出服务量或工作量的，以计算出的服务量或工作量直接计入受益的一线科室;对无法计算服务量或工作量的成本，可按工作人数比例进行分摊(即管理费用的分摊方法)。医院对各医辅科室成本向一线科室分摊的方法如未按工作人数比例的方法分摊，应另外加以文字说明计算方式并以纸质材料形式随同调查表报送。

药房划归医疗辅助科室，“药品费”不参与成本分摊，但在医院成本费用调查表中应准确填报。

2、一线科室的间接成本向医疗服务项目分摊

与医疗机构财务成本核算不同，成本监审最终向医疗服务项目归集成本。因此，医疗技术类科室成本不再向临床服务类科室分摊，而应向本科室医疗技术项目归集。

分别汇集分摊给某一线科室的间接费用和该科室产生的间接成本;分摊给一线科室的间接费用为：分摊的医辅科室费用和管理费用，科室产生的间接成本为：从医院成本费用调查表——医疗支出——无形资产摊销中分摊到的无形资产摊销和一线科室一般设备的折旧。

以上分摊的管理费用、医辅科室费用、无形资产摊销、一般设备折旧组成一线科室的间接费用。

一线科室间接费用按每例服务项目的直接成本占该科室直接总成本比例分摊。即：每例服务项目应分摊的间接费用=科室间接费用×(该例医疗服务项目直接成本÷该科室直接总成本)。

四、单项非综合类医疗服务项目直接成本的组成及计算方法

单项医疗服务项目成本申报明细表各内容如无明确规定的，均按2010-2012年三年平均数填报。

医疗服务项目直接成本细分为：基本人力消耗、专用设备折旧、房屋折旧、其他固定资产折旧、无形资产摊销、内含一次性耗材、低值耗材、商品和服务支出等。

(一)人员费用

医务人员费用是医务人员的价值体现。医疗服务项目中的人工费用=每分钟劳务成本×项目操作人员数量×项目

5 耗时。

每分钟劳务成本=年人均劳务费÷年工作时间240天÷法定日工作时间8小时÷60分钟。

年工作时间240天=365天―双休日104天―节日11天—平均年休假10天

年人均劳务费按医院2010—2012年三年平均数据实填报，包括“工资福利支出”、“个人和家庭补助支出”、福利费、工会经费等个人年薪酬总额。

项目操作人员数量、项目耗时按《工作手册》上规定填报。

(二)专用设备折旧

根据每例检查检验时间(即项目耗时)，按日法定工作时间8小时、全年工作时间240天计算。

年折旧额=专用设备原值×(1-残值率)÷折旧年限 残值率统一为4%(下同)，折旧年限参考医院财务制度规定的折旧年限(下同)。

每项次医疗服务分摊的专用设备折旧费用=年折旧额÷240天÷8小时÷60分钟×项目耗时

(三)房屋及建筑物折旧

每栋建筑按原值据实填报，年折旧额参考医院财务制度规定的折旧年限计算。

根据科室房屋使用面积占比计算折旧分摊。科室建筑折旧额=所处建筑年折旧额×科室使用面积占比。每项次分摊费用=年折旧额×使用面积比例÷365天÷24小时÷60分钟

×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时。建筑面积按医院资产账目据实填写;住院病房占用面积、折旧单独体现在综合医疗服务项目成本申报明细表的床位费成本中。

(四)其他固定资产折旧

指科室所拥有的仪器仪表、量具等所形成的固定资产折旧。据实填报。

年折旧额=资产原值×(1-残值率)÷折旧年限 每项次分摊费用=年折旧额÷365天÷24小时÷60分钟×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时

(五)内涵一次性耗材

参考《工作手册》规范确定的内含一次性耗材填报，同时根据医疗服务项目过程中消耗的实际使用量、分摊次数和价格填报。

1、内涵一次性耗材1：指该医疗服务价格项目所必须使用的、市场价格和使用数量相对稳定的一次性医用耗材。按单价×使用数量据实填报成本。

2、内涵一次性耗材2：指在专科诊疗项目中供多人共同使用的药品及其他消耗等。需按实际使用次数分摊成本。

(六)低值耗材摊销

参考《工作手册》规范的低值耗材档次确定，同时根据医疗服务项目过程中消耗的耗材实际使用量、分摊次数和价格填报。

(七)商品和服务支出

每项次分摊商品和服务支出成本=成本科室年商品和服

7 务支出额÷240天÷8小时÷60分钟×该项目工作量占全科工作量比例×项目耗时

四、单项非综合类医疗服务项目间接费用的组成及计算方法

(一)一般设备折旧

指医护人员使用的办公桌椅、床、电脑、病案柜、空调等所形成的固定资产折旧，作为间接费用分摊至项目。

每项次分摊一般设备折旧费=成本科室一般设备折旧费×(该项目直接成本÷该科室直接总成本)

(二)分摊管理费用

每项次分摊管理费用=成本科室年分摊管理费用×(该项目直接成本÷该科室直接总成本)

(三)分摊医辅科室费用

每项次分摊医辅科室费用=成本科室年分摊医辅科室费用×(该项目直接成本÷该科室直接总成本)

(四)无形资产摊销

每项次分摊无形资产摊销费用=成本科室年分摊医辅科室费用×(该项目直接成本÷该科室直接总成本)

五、医疗服务项目单位成本

医疗服务项目单位成本=直接成本+分摊的间接费用

六、单项综合医疗服务项目成本申报明细表的填报

(一)住院部床位费定价成本的具体计算公式为：

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1、完全成本

床位总成本=折旧+其他费用 床位日平均成本=床位总成本÷365天 床位单位成本=床位日平均成本÷床位数

2、病房、公共配套设施及设备折旧 (1)房屋折旧

根据病房使用面积占比计算折旧分摊。各病房房屋折旧额=所处建筑年折旧额×病房使用面积占比。使用面积、建筑面积按医院资产账目核定。

(2)核定设备折旧及分摊

病房内的设备，按一般设备折旧年限核定年折旧额。 (3)不得摊入病房内的设备

病房设备中另行收费的供氧设备、心电监护设备等不得计入床位成本。

3、维修费、卫生保洁费等其他费用

其他费用包括：房屋设备维修费、卫生保洁费、水电气消耗、低值耗材摊销、基本人力消耗等;除低值耗材摊销、基本人力消耗按2012版规定填报外，其他分别据实统计填报费用。

(二)诊察费单位成本

门诊各科室(含门诊办公室、挂号室等)视为一个统一科室(简称门诊部)。其成本由用于门诊服务的医护人员费

用、固定资产折旧、各种耗费(耗材)、商品和服务支出和分摊的医辅科室费用、管理费用等项目构成。不含治疗、检查费用。

单位成本计算方法：诊察费平均成本=门诊部总成本/医院门诊人次。

(三)其他综合医疗服务项目

除诊察费、床位费以外，其他综合医疗服务项目的单位成本均不含固定资产折旧及分摊医辅科室费用和管理费用。

以上综合医疗服务项目只填报各自涉及到的费用项目，未涉及到的费用项目不填。

七、医疗服务项目服务量调查表的填报

据实填报2010年、2011年、2012年各年服务量(例数、次数)数据，并计算填报三年平均数，各项目服务量占其科室工作量的比例均按三年平均数计算。由于各医院并不完全承担所有医疗服务项目的成本填报工作，为避免数据失实，建议各家医院本着实事求是的原则，以科室为单位把其开展的所有医疗项目服务量或工作量完整统计出来，以便计算服务量占比系数。

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第四篇：《新版目标成本测算表使用指引》

综述：

为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。

新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：  细化了各项费用测算的成本科目构成;

 明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标;  设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素;  修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成;  明确跨期成本分摊、地价分摊的做法;

 六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊;(各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确)  跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。(同上)

测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。

一、规划指标及建造标准

测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

二、跨期成本分摊

1、地价的分摊

规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。

如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：

全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：

应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。

2、其它跨期成本分摊

地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。

跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：

最终形成的跨期成本分摊表格如下：

哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。

需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。

三、六类公摊费用及期间费

在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。

1、 土地成本

该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。

六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。

2、 开发前期准备费

测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为达到测算的准确性和精细化，应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。

报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。

三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。

3、 园林环境

在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。

在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细，有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别，将景观成本控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。

4、 配套设施

进行配套设施费用项的测算时，应注意车位成本的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50%承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。

5、 开发间接费

开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。在进行其中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。

开发间接费中原先的“不可预见费”一项用“风险费”替代。风险费将不可预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握。

6、 期间费用 期间费用中的管理费用由财务提供。在进行期间费用下销售费用项测算时应注意，集团04年10月下发的《万科集团营销费用管理规范》对营销费用中的销售费用分类进行了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项，具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。

与测算开发间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。

四、各产品类型主体建安工程费

完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算中应注意以下几点：

1、 重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。

2、 细化各项费用测算的成本科目构成。三级以下科目(以蓝色字体标注的科目项)的构成可由各公司自行把握，出于增强测算准确性、利于成本指标数据库积累的考虑，各项目在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品项目，更应做到测算成本科目的精细化。

测算成本科目时可以尽量细化，但将目标成本录入成本软件时，科目录入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否则会增加较大的工作量。

3、 若某项科目为单独分包，则适宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同内容的成本控制和比照。

4、 基础工程费、结构及粗装修、公共部位装修、室内水暖气电等科目内可单独设置变更及签证费用项。设置此项后，该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。如：基础工程费设置了变更和签证项，则变更和签证对应合同录入后，均归属到基础工程费下的变更项或签证项下。

5、 原始指标尽可能选用规划指标中数据，并在Excel表中形成数据链接，使测算原始指标能随规划指标改变而自动更新。

6、 若室内装修中有精装修做法，可在精装修做法确定后，形成“精装修成本控制表”。该表能清晰地反映出各具体装修内容的数量和构成，方便成本人员更加有效地进行装修成本控制。

7、 表中多层住宅主体建安测算时，每项科目的原始指标和测算方法可供参考。当中单价数据参照了多个项目，只用于举例需要，不建议参考。

五、成本汇总

完成以上各项表单测算后，成本汇总表的总价将从各表自动取数。需要根据各费用项在核算对象间的分摊原则设置分摊公式，并在备注中注明所采用的分摊标准。(注：关于六大类公摊成本在各核算对象间的分摊标准，将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确。)

地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50%承担自身成本，做法如下表。

最终形成各产品类型成本及平均成本，检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确，项目测算便基本完成。

一份科学、准确的《目标成本测算表》是进行目标成本管理的基础。对各分项工程应由成本管理部提出具体的成本控制目标，并划分责任成本。要求设计、工程、项目部等专业部门和专业人员各司其职，各尽其责，密切配合。各项费用发生时必须以《目标成本指导书》为标准，进行限价设计、限价施工、限价材料采购，从而保证项目成本总目标的顺利实现。

集团成本审算中心 2006年4月5日

第五篇：房产测绘面积与规划测绘面积区别

一、面积测绘原则：

规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率;

房屋建筑面积计算规范主要针对工程量计价;

房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记。

二、三者区别：

三者针对内容不一，各有侧重点，同样的设计对三者来说计算可能有区别，具体区别如下：

1、

住宅单层面积计量：

工程计量：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积;利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积;净高不足1.20m的部位不应计算面积。 房产面积计量：单层建筑层高小于2.2m，不计算面积;层高大于2.2m，无论多高都按一层

面积计算;

规划面积计量：当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;

江苏省规定：住宅层高不应大于3m，局部客厅和餐厅可以挑空除外;

2、走廊面积计算：

工程及规划计量：建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。 以上面积纳入容积率计算。 房产面积计量：如果非封闭走廊上侧为悬挑板，即使外侧有柱(定位为装饰柱)，不计算面积;如果非封闭走廊上侧不是悬挑板，外侧有柱(定位为承重柱)，计算面积全面积。

3、标准层面积计算： 工程及规划计量：

a、

本层建筑面积计算到建筑外围主体面，包括保温层及装饰板面积，纳入容积率计

算;

b、

入户花园、空中花园各地规范不一，可按全面积或者半积计算，计算面积纳入容

积率; 房产面积计量：

a、

计算仅计算到外围主体结构，不包括保温层及装饰板面积;

b、

入户花园、空中花园根据封闭情况计算，以栏杆位置为界计算面积;可以算全面

积，也可不算面积。

4、半地下室面积计算： 工程及规划计量：

建筑层高2.2m以下以计算一半面积，层高大于2.2m计算全面积;规划方面半地下室高出地面1.5米以内不计入容积率;高出地面大于1.5米时，建筑面积计算容积率。有一种情况：若为底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。

房产面积计量：

半地下室建筑层高小于2.2m，不计算面积;层高大于2.2m，都按一层面积计算。