乡村土地资产评估论文

2022-04-19

【摘要】本文对商贸类高职院校资产评估专业发展方向及企业人才需求进行调查，了解资产评估专业发展趋势、资产评估企业人才现状及人才需求等，提出应将顶层推动、雄厚师资、夯实技能和产教融合结为一体，多方位推进商贸类高职院校资产评估专业建设及学生的转型发展。以下是小编精心整理的《乡村土地资产评估论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

乡村土地资产评估论文篇1：

基于新时代国土空间规划背景下存量土地开发再利用机制创新研究

摘要：空间所带来的约束越发紧张，与经济产业的转型有很大的关系。随着国家各项改革措施的不断深化，尤其是统一的城乡建设用地市场的建立，使得城乡建设用地增减挂钩政策的实施环境发生了重大变化，该政策体现的“增加国有建设用地与减少集体建设用地相挂钩”的价值导向，既不符合当前改革的方向，也无法纳入新的空间治理体系。在新的国土空间规划体系下，促进存量城乡建设用地优化的途径是否应从当前的依托政策工具转向依靠治理体系，本文尝试以更好地促进空间结构优化及空间高质量发展为目标，聚焦提升地方空间治理效能，在国土空间规划体系的新框架下，传承与创新原国土资源部的政策经验，探索新的治理导向的存量城乡建设用地的协同利用机制，创新土地开发再利用机制，以适应乡村地区由“卖地模式”向“经营模式”转变。

关键词：存量土地开发再利用;机制创新

引言：

根据最近几年的数据进行分析，土地资产评估目前是土地改制的重点，对于土地资产评估工作需要评估土地质量的好坏，这也会影响到土地规划的进一步发展。针对中国目前土地改制，土地开发再利用相关问题进行了分析。目前在中国，土地再利用属于重要的一种经营模式，然而通过现代社会的迅速发展，土地规划一直占领着稳固的地位，然而土地如果想要进行改制，那么土地资产评估就会影响到改革方案，同样也会影响到社会发展，对于国内现在的发展来讲，市场经济体制已经面临着完善，同时也会面临着更强的竞争力。能够保证现代化市场健康，持续，稳定的发展。

一、土地再开发是新时代开发区发展的必由之路

回顾我国在若干年的发展历史来看，其实在很早以前国家的土地资源非常的丰富。并且国家给预很多优抚政策，例如廉价劳动力以及优惠政策等。可以为基础设施提供优越的条件，所以也吸引了很多外部的投资。目前对于土地的需求也会越来越高。土地是最基本、是最重要的生产要素，土地是国土空间的载体和重要组成部分，在土地管理领域应当强化空间规划意识，发挥好国土空间规划的統筹布局作用。对土地开发、保护、建设活动做出科学安排。国土空间规划制度的建立实施，是党中央、国务院作出的重大改革部署。新《土地管理法》和新《土地管理法实施条例》迈出了空间规划改革在法律制度顶层设计方面的第一步。节约集约用地成为国土空间规划的重要原则，国务院作出的重大决策部署。通过规划对布局、用途、规模等的强约束[1]。

二、国土利用存在的问题

1、地方政府缺乏对于农村土地的保护动力。

农业的低产出和工商业、房地产业的高产出的反差，使得许多地方政府为发展地方经济而热衷于征用农地;低品质的耕地占补或虚假的耕地占补频繁发生。出于历史和地域原因，基本农田保护的任务大多落在经济相对落后的地区，这可能进一步拉大地区间的发展差距。

2、围绕农地利用形成很多的“寻租”空间

由于农村土地的实际所有者模糊不清，且征地一补偿操作的自由裁量空间甚大，管辖农村土地的地方官员，于是有了上下其手、借机寻租的广阔空间。

3、农村土地集体所有者的越轨用地。

作为农村土地的集体所有权人，承包土地的农民和集体土地所有权代理人村委会往往自认为具有对本村土地的主要处置权，因而各地农民自行扩大宅基地、违法出租农用地等事件频频发生。这类土地违法所涉土地面积不大但发生数量不少。

三、土地开发的方式及路径

耕地主要以从事农业生产为主，保障粮食生产安全，在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以利用政策红利获得少量经营用地。例如开发区想要获得更多的土地，那么就要合理的应用土地，同时也要对其开发系统进行升级。在建立产业以及空间开发时，需要注重其功能的开发以及多元化的开发。在系统升级当中，首先应该提高产业的发展能力，才可以合理利用空间，同时对空间进行开发。产业融合具有较强的功能，可促进土地的开发，同时也是生态环境开发的底线。站在坚定捍卫"两个确立"，不折不扣把国土空间规划各项工作落实到位。各级各部门务必紧盯时间要求、任务要求、指标要求，科学部署、精心组织，倒排工期、挂图作战，细化工作任务，明确工作标准，确保按时按质完成编制工作任务。要强化规划引领。要从规划层面，统筹生产、生活、生态三大空间，优先布局城市公共服务功能，因地制宜、精准定位，切实发挥规划引领作用。并要严格组织实施。要科学编制规划，聚焦发展定位，全力支持服务民生保障项目、重点项目、环保项目、乡村振兴战略建设，交通路网建设，提升和完善地区产业承载力和竞争力，努力推动全市经济社会高质量发展。加强城市空间管控，做好控制性详细规划，着力形成疏密有致、分工协作、功能完善的城市空间格局。

既要盘活土地，又要保障供给。既要做足"加法"，又要做好"减法"。坚决树牢生态文明理念，敬畏生态、保护自然。注重城市规划与自然环境的和谐统一，合理布局建设城市公园和街角绿地，要坚持从严监管，依法依规实施规划，要加强服务保障，统筹做好征收拆迁、环境整治等各项工作，督促相关投资主体和建设单位依法依规履行规划、建设审批程序。要严格用地管理。在土地出让时要做实项目前期、建设路网、完善配套、熟地出让，确保土地出让后尽快形成实物工作量，避免土地长期闲置、形成"烂尾"。严格审核投资主体的诚信状况、资金来源、投资收益等条件，全面排查潜在的风险点，对新建楼盘加大审批监管力度，确保不出现新的"烂尾楼"认真谋划、集思广益，结合全区发展定位、发展目标、发展路径要求，全力做好国土空间总体规划调整工作[2]。

四、土地开发的方式及路径探索创新机制

根据目前土地再开发的规划以及实践来看，对于土地的需求会越来越多，然而存量用低，想要再开发得到合理的利用，那么需要建立完善的规划体系。同时也要有管控底线以及优化管理等，以此为主要思路，严格控制空间开发的边界，对合理用地开发用滴要进行评价，同时也要建立完善的评价体系。

1、严格管控园区空间开发边界。

国土空间的规划可以保护生态环境，同时也可促进城市以及社会的发展。目前存量空间想要获得有效的开发以及利用，需要有更为完善的手段。中心城区划分方案要再细化、再研究，既要符合贾汪实际，又要统筹兼顾下一步整体发展。大运河管控问题要严格按照省市相关文件要求执行。开发边界是规划的重中之重，事关未来产业发展，各板块要深入研究，提前谋划好重大产业项目发展规划，将既有项目和有意向落地、正在洽谈、已规划完成的项目，全部列入国土空间规划调整中，提高规划成效，为推动高质量发展提供有力支撑。要结合"十四五"发展目标，特别要结合经济区、省城副中心发展规划部署，做好部分板块纳入主城区规划范围方案，提前谋划板块所涉及的风险化解问题，为城市未来有序发展、可持续发展提供基本遵循[3]。

新增土地指标分配要向重点产业倾斜，支持真正的好项目。产业项目要做细做实，杜绝土地资源浪费。各板块要在挖潜上下功夫，各部门、各板块要通力配合，形成合力，在遵照用地现状的基础上，结合实际提出调整优化意见建议，进一步提高规划的科学性、前瞻性和实效性，为未来发展提供强有力的土地要素保障。多地的未来規划有何特点？城市人口规模如何？交通发展怎样？多地提出打造世界级城市群在区域协同方面，多地在规划中提出打造城市群的概念。将推动干支联动引领区域协同发展，编制实施好罗边组团控规及城市设计具有重要意义，要加强城市设计，成片开发、突出重点，严格项目选址和审批，加强重要节点、景观廊道、街道界面等管控。要充分考虑片区承载能力，优化交通组织，补齐配套设施短板。要站在区域一体化的高度谋划组团发展，提升区域服务带动能力。要合理安排商业网点空间布局和建设规模，积极引进新兴消费业态，补齐商业发展短板。要加强与国土空间总体规划的衔接，建设商旅文融合发展的特色商业网点和特色街区。

2、构建存量用地科学评价体系

土地出让、租赁、划拨等等都需要经过评估，而这个评估需要根据城镇土地评估价规程，然而评估的方式也有很多种，要根据基准地价来进行评估在实地考察中，很多土地是具有一定的历史原因，所以这场情况并不是很清晰，但是也有很多土地由于拆迁改造现在面临着减少，而产权也会出现变更。为了促使能够达到联营合作，所以很多土地已经增加了投入成本。这主要是为了能够得到土地的使用权限等等，对于评估人员，要积极与企业以及出让管理部门进行沟通。这样才能够对于企业改制进行合理的处置。要给予企业适当的评估范围，减少漏洞的出现[4]。

其实于土地的改制有很多的界定以及处置方法，评估方式向要合理的去处置土地资源，那么与改制有很大的关系，并且具备重大意义。土地资产的确定能够促使企业的盘活，并且土地资产的处理方法也有利于土地的转让以及租赁。对于出资人来讲，土地使用权限会与经营运行有很大的关系。土地使用权进行转让以及出租的时候，要符合相应的条件，要根据土地制而变化，不能改变其国有性质，对外租赁经营的时候，会涉及到土地使用权限，此时的土地转让以及租赁等等要符合国际民生。保留划拨的基础条件：（1）针对于城市建设以及工艺用地等等;（2）国家重视的能源交通等等用地。（3）未实行改制政策，土地的用途一般不会出现变化。（4）保留原有的土地，不会影响到土地的使用。（5）保留原有的划拨形式，同时对于土地的使用也要归于行政部门的批准。

土地使用的权限进行分析其处理方式以及适用条件等等，土地在处置方式上会有很多特点以及区别：（1）土地使用的处理方式主要以划拨形式或者是使用对象的土地权限。（2）土地资产在进行处理的时候，也要按照类型，例如有偿使用原则也要得以符合。与改制有关的，需要以出让以及租赁的形式，与改制有关的土地需要保持原来的性质。同时对于国家所扶持的项目，可让国家入股或者授权及管理以及经营同时还需保留原有的划拨形式。（3）与保留划拨以及入股等等有关的土地使用权限，需要政府部门进行批准，才能够有偿出让土地，同时也要由土地部门的批准才可以出让。另外，企业应该缴纳出让金，与相关部门签订合同，并且及时办理变更手续。（4）土地使用权其实与企业的入股以及经营是有很大的区别，对于相似之处，要经过相关部门进行批准，在企业进行改制之后，土地的使用权将归为新企业，两者之间的不同点在于土地使用时，应该以入股的形式，国家土地使用在进行评估作价之后，首先应该由新设企业来管理，并且土地使用权限也归于新企业。另外国家股权应该由政府部门进行管理，可由持股单位进行管理。进行改制后，土地配置方式应该以出资以及租赁的形式。（5）土地的不同处理方法也要有不同的审批方式，例如土地的出让应该有县级以上的政府来进行批复。由企业提交申请到土地管理部门，授权经营以及入股，改制等等，需要政府部门批准。考虑到企业的规模以及形式不同，所以在进行申请时，需要提交企业的相关信息以及资质。（6）对于企业的土地使用要有不同的处理方式，首先要符合企业的经营。同时在企业拿到批复文件的时候，应该及时办理登记手续。这对于企业来讲非常的重要，只有具备相关的手续才能持续使用土地[5]。

总结：

土地是国家的财富，也是重点管理对象，将国有土地进行科学合理的划分，为企业提供更好的发展环境。土地开发再利用，一般不会改变土地的用途，按照国家的相关规定来进行划拨用地，一般都会保留原有的划拨。如果改制体系，需要经过国务院批准，其中包含两种形式，第一种形式，国务院进行直接批复，上会研讨后批准企业的改制组建并且形成有限责任公司，第二点，国务院进行批复后，由当地相关部门给予支持，对于土地行政进行审批。但不得不说，土地开发再利用，可以促进社会经济发展以及国家经济发展，同时也会为大众带来良好的生活环境。

参考文献：

[1]华茜，张晓瑞. 新时代背景下国土空间规划体系构建经验与思考[C]// 活力城乡美好人居——2019中国城市规划年会论文集（14规划实施与管理）. 2019.

[2]高单. 基于国土空间规划背景的存量土地再利用途径探索——以平远县为例[J]. 住宅与房地产， 2020， No.594（33）：65-66.

[3]王珽. 基于国土空间规划下的城镇低效用地再开发规划分析——以定襄县城镇低效用地再开发规划为例[J]. 华北自然资源，2020（1）：112-114.

[4]蒋继儒. 国土空间规划背景下基于多规融合的“存量规划”编制分析[J]. 中华建设，2021（14）：120-121.

[5]黄继辉. 新时代国土空间规划战略分析[J]. 城市建筑，2020，17（35）：52-54.

作者：田仁芝

乡村土地资产评估论文篇2：

商贸类高职院校资产评估专业发展方向及企业人才需求调查研究

【摘要】本文对商贸类高职院校资产评估专业发展方向及企业人才需求进行调查，了解资产评估专业发展趋势、资产评估企业人才现状及人才需求等，提出应将顶层推动、雄厚师资、夯实技能和产教融合结为一体，多方位推进商贸类高职院校资产评估专业建设及学生的转型发展。

【关键词】商贸类高职院校资产评估发展方向企业人才需求调查

随着我国社会经济的发展，各行各业的人才构成日渐复杂化、多样化，企业等用人单位的用人要求越来越高。为探索校企合作，进一步了解当前企业对资产评估专业人才的需求，了解资产评估行业的发展现状、未来发展前景及趋势，广西经贸职业技术学院财会金融系专业教学团队对广西南宁多家资产评估企业进行调研。

一、调研对象

（一）调研对象

广西桂科资产评估有限公司、北京中泽融信管理咨询有限公司广西分公司、上海立信资产评估有限公司、国融兴华投资管理集团有限公司、中审众环会计师事务所、广西众益资产房地产土地评估有限公司等6家公司。

（二）经营范围

以上公司主要业务范围：整体资产评估、单项资产评估、无形资产评估、企业改制策划、市场调查、培训与交流、PPP全过程咨询服务、绩效评价相关业务、综合咨询业务等。

二、调研结果及分析

（一）资产评估专业发展趋势

1.资产评估专业发展现状。在我国，目前开设有资产评估专业的高校共有100所。其中，北京7所;河北、山西、山东、广东、江苏各6所;上海、安徽各5所;广西4所，分别是广西财经学院、广西工学院鹿山学院、桂林山水职业学院和广西东方外语职业学院。

2.资产评估专业发展前景。资产评估活动是资产评估师通过运用评估手段，遵照市场规则，对资产或者资源的经济价值進行商定。中国的资产评估业始于20世纪80年代末和90年代初，随着中国市场经济的发展而发展。通过数据调查可知，截至2016年底，我国资产评估机构3300多家，资产评估师34000多人，超过10万人从事资产评估工作;资产评估行业收入由2010年的50多亿元增长到2016年的约120亿元，年均增长超过15%。近年来，资产评估行业已深入人们日常生活，社会对于资产评估的需求逐步加大，但是从业人员年龄偏大问题较为严重，截至2017年，30岁以下资产评估师占总体数量的1.41%，大部分年龄是40～50岁，年轻的评估师发展前景广阔。

资产评估行业对于提高市场交易行为效率、完善企业经营行为发挥着越来越重要的作用。由于市场上的资产评估师数量相对较少，因而市场对于资产评估师的需求量大，资产评估师的社会地位也比较高，资产评估行业的就业前景十分广阔。

3.资产评估专业教学定位。目前，中国已有100所高等院校开设资产评估专业。不同层次的学校对于资产评估专业教学的需求层次不同，本科院校注重资产评估理论知识研究，而高职院校则将专业教学定位于实操实训。

4.资产评估专业课程设置。具体包括以下三方面的课程。

（1）开设基础课程与核心课程。根据教学要求，开设相关的基础课程与核心课程，优化课程设置。见表1。

（2）围绕考证开设课程。资产评估行业可考取的三大证有资产评估师、土地估价师、注册房地产估价师;高职院校学生在校期间便可参加考试，考试通过即获专业技术中级职称。在开设课程时根据考证的相关科目开设相关课程，有利于提高学生考证的通过率。

（3）大类招生。大类招生是当前我国教育部主张高校专业建设的发展趋势，即在设置招生专业时，以学科大类为基准，将归在同一学科大类门下的专业合并成一个学科直接进行招生，学生经过一年或者两年的综合学习之后，再根据学生的意向将学科大类进行细分，分成多个专业或者多个方向。资产评估专业范围较小，涉及知识点较窄，可以考虑更改专业名称，进行大类招生。

5.资产评估专业师资建设。资产评估专业技术的掌握要求较严格，对于教师的资质要求较高。除了需具备高级经济师、注册会计师等资格外，在专任教师的培养中，还应注重引导他们往考取资产评估师、到企业挂职锻炼等方向发展。

（二）资产评估企业人才现状

1.资产评估企业人才体系构成。具体如下：

（1）上海立信资产评估有限公司拥有多方面的专业人才和技术人才，具体人力资源情况如表2。

（2）广西桂科资产评估有限公司具备大量高学历、高职称和经验丰富的人才，具体人才体系如表3。

综上可知，资产评估企业的人才体系构成质量较高，对于职业资格证书和职称的要求较高，虽然本科生在人才体系中占比较大，但是专科生亦有很大的机会。

2.资产评估企业岗位能力要求。商贸类高职院校学生要达到资产评估专业的相关理论要求，需要掌握一定的理论知识。由于高职学生与本科院校学生在文化基础、环境、技能等方面存在差异，对理论知识的掌握程度或许不如本科学生。因此，基于高职院校注重实操实训能力的定位要求，在培养资产评估专业学生的过程中，应注重学生的能力培养，如自学能力、逻辑思维能力、数据分析能力、汇集资料与查阅资料能力、写作能力、实操能力、计算机应用能力、软件应用能力、市场营销能力、岗位适应能力等。

3.资产评估企业用人需求导向。高职学生在校期间，大三即要求实习实训，提前适应岗位。但是不管是在实习岗位上还是在实际工作中，用人单位都会更喜欢勤学好问、积极主动、遵守诚信、任劳任怨、团结合作、实操技能强、自学能力强、综合素质高的学生。因此，高职院校在培养人才时，应注重学生的思想政治教育，塑造学生的高尚人格。

三、关于资产评估专业发展及人才需求导向的对策

（一）顶层推动：加强领导层的重视

领导层的重视是推动专业建设的重要力量。首先，转变传统观念，创新发展理念。积极了解当下财会金融行业的发展趋势，加快系部的专业转型与发展，为系部专业增添新方向新动力。其次，顶层推动，层层把关。从顶层设计把握资产评估专业发展的基本方向，从市场了解、前期调研到专业论证、专业建设，层层把关，确保资产评估专业能够促进商贸类高职院校学生有效就业。最后，加大资产评估专业建设的研究经费投入。通过加强调研，深入市场，了解实情，与企业建立合作关系，把经费用在刀刃上，为资产评估专业发展的可行性研究做足准备。

（二）雄厚师资：配备优质师资队伍

师资力量是推进专业建设的重要基石，是培养符合时代发展的人才、推动系部专业群建设的基础。首先，加大人才引进力度，吸引专业型的高素质人才入校园，提高教师招聘门槛，招聘专业对口的高水平教师，提升系部师资水平;其次，鼓励教师积极参加培训，通过不断学习，完善授课内容，创新授课方式，提升授课水平;最后，邀请行业内的专家学者、实操经验丰富的行业领头人到系部作为兼职教师，传授给学生更为专业与实用的知识技能，让学生了解岗位工作内容，提高对现实岗位性质的根本性了解。

（三）夯实技能：培养学生实操能力

本科院校的专业建设主要侧重于理论知识方面，而高职院校的专业建设需注重培養学生的实操能力。首先，加大资产评估专业实训实操课程的课时，完善人才培养方案，合理规划课程设置，将实训实操课程摆在专业教育的重要位置;其次，与企业达成合作关系，在企业建立学生实习实训基地，通过安排学生到企业实习实训，促使学生加深对学科理论的理解，进一步巩固实际操作能力。

（四）产教融合：深化校企合作

产教融合、校企合作是搭建高校与企业之间的合作桥梁，是有效推动高职院校专业发展和提高学生技能水平的重要方式。通过将产业与教学融为一体，高校与企业建立合作关系，达成资源共享的共识，并深化校企合作，优势互补，达成双赢。首先，挂牌成立学生实习实训基地。企业为学校提供实习岗位，学校为企业输送人才，实现企业获取经济利益、学生获取技术知识的目的。其次，教师到企业挂职，参与企业项目工作，通过实践加深对基本理论的教学深度。再次，企业骨干到学校授课，充实学校师资力量，不仅巩固企业员工理论知识，也为高校提供良好的资源。最后，校企合作共同研究符合当前发展的课题，如PPP项目物有所值评估、财政绩效评价业务等，把握资产评估行业发展方向，有针对性地培养学生的能力。

当前，我国的经济社会发展迅速，市场的不断更新变化要求商贸类高职院校专业进行转型和创新发展，企业对于高职院校学生的要求越来越高。面对这样的社会环境，商贸类高职院校应根据当前财会金融界发展趋势，积极发展资产评估专业。广西经贸职业技术学院财会金融系教学团队通过对广西南宁市资产评估行业的相关企业进行调研，探讨了资产评估专业未来的发展趋势和当前资产评估企业的人才现状，提出应将顶层推动、雄厚师资、夯实技能和产教融合结为一体，多方位发展推进商贸类高职院校资产评估专业建设及学生的转型发展。

【参考文献】

[1]黄明元.资产评估专业“三位一体”实践教学体系的构建研究——基于创新能力培养视角[J].高教学刊，2019（7）.

[2]徐书巍.人工智能时代资产评估行业的人才培养[J].河北企业，2019（3）.

[3]姚玲，涂德志.地方性院校财经类实验室建设与管理的难点及对策[J].黑龙江科技信息，2010（2）.

[4]王丽南，雷鸣，易博.浅谈我国资产评估专业人才的培养模式[J].中国管理信息化，2019（1）.

【基金项目】广西教育科学“十三五”规划2019年度课题“广西乡村人才振兴实现路径探究”（2019B112）

【作者简介】吴兴兴（1969— ），女，仫佬族，广西罗城人，研究生学历，广西经贸职业技术学院副教授，高级经济师，研究方向：大学生思想政治教育研究、区域经济学研究

（责编卢雯）

作者：吴兴兴

乡村土地资产评估论文篇3：

乡村振兴战略背景下农村土地信托化的路径依赖研究

摘要：本文以吉林省为研究地域，围绕农村土地信托化的多样化路径，运用路径依赖理论，结合数据分析，得出结论：吉林省农村土地信托化存在路径依赖问题，流转方式依赖于转包和出租，流入主体依赖于农户。分析其原因可归结为行为依赖、信任依赖、思想依赖和保障依赖。在此基础上，提出要完善土地信托化制度，搭建信息化共享平台，培育土地经营者，合理安排劳动力转移等对策。

关键词：乡村振兴农村土地信托化路径依赖

*基金项目：吉林省社会科学基金项目《乡村振兴战略背景下吉林省农村土地信托化的路径依赖研究》阶段性成果之一，项目编号：2018BS28。

一、引言

在乡村振兴战略实施中，土地是核心要素，它承载着复杂的目标诉求，和“三农”有著千丝万缕的利益纠葛。党的十九大提出“深化农村土地制度改革，完善承包地三权分置制度”，随着经济发展，单个农户一盘散沙式的土地种植模式已然不再适应社会经济发展需要，农村土地信托化成为必然趋势。吉林省作为农业大省和重要的粮食生产基地，推进农村土地信托化，对实现吉林省乡村振兴具有重要意义。

二、农村土地信托化的界定及路径多样性分析

（一）农村土地信托化的界定及重要意义

以信托有小信托与大信托为划分依据，农村土地信托化也可以相应有狭义与广义之分，狭义仅指农户将土地委托给信托公司，由信托公司或其委托的土地经营者统一种植，实则是信托公司的一种业务模式，常被业界称为土地信托；广义是指运用信托原理，农户作为委托人将其土地委托给受托人的行为，这里的受托人不仅包括信托公司，还包括其他农户、专业合作社、企业等。本文所研究的农村土地信托化是广义的。

农村土地信托化可以在一定程度上突破家庭联产承包责任制引致的零散种植、低效率、技术难推广等弊端，以法律法规、土地、资本为联结纽带，变革农业生产方式。另外，农村土地信托化也可以进一步解放农民，带着土地收益从事非农生产，促进新型城镇化的发展。因此可以说，农村土地信托化是土地实现规模经济效应的一种有益探索。

（二）农村土地信托化的路径多样性分析

1984年中央一号文件《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》首次允许农村土地可以在集体组织内部社员之间转包，实现了土地的有限度流转，自此开启了农村土地信托化工作。之后，1995年《国务院批转农业部<关于稳定和完善土地承包关系的意见>的通知》提出“建立土地承包经营权流转机制”；2003年《中华人民共和国农村土地承包法》以法律形式明确了土地流转的合法性；2008年党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，流转的形式主要有“转包、出租、互换、转让、股份合作等形式”，流转的目标是发展多种形式的适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体；2016年10月中央发布了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，要求不断探索和丰富三权分置的具体实现形式；2018年第二次修正《中华人民共和国农村土地承包法》，一系列法律法规日益完善，逐渐推动农村土地信托化工作向宽松、创新的方向发展，农村土地信托化的路径也从单一的“转包”向“转包、出租、互换、转让、股份合作等”拓展，逐渐呈现多样化特点。

（三）吉林省农村土地信托化存在路径依赖问题

路径依赖最早源于生物学界，之后美国经济学家David将其引入经济学研究范畴，诺斯等学者对其进行了深入研究，拓展了经济研究方法。路径依赖类似于物理学中的惯性，描述人们过去的选择在很大程度上决定着现在及将来的选择，在经济决策中，一旦进入某一路径就可能对这种路径产生依赖。随着吉林省农村土地信托化工作的推进，在多样性的路径中，是否也会存在一定程度的路径依赖，这对于推动农村土地信托化变革具有重要意义。

吉林省素有“黑土地之乡”之称，是国家重要的粮食主产区，担负着东北振兴与乡村振兴的重要任务，也是保障国家粮食安全的核心地域。吉林省一直积极响应国家号召，推动农业高质量发展，“三个五”战略之一就是“突出发挥国家重要商品粮基地优势，推进农业现代化和新型城镇化，加快统筹发展”，吉林省的延边州和公主岭市也成为了全国33个市（县、区）土地流转规范化管理与服务的试点地区。尽管吉林省农村土地信托化工作起步较晚，大范围流转始于20世纪90年代中期，即第二轮农村土地承包工作完成之后，但随着吉林省农业综合开发和农村市场经济的发展，土地信托化流转工作正逐步推进。（见图1）

从吉林省农村土地信托化流转总面积来看，呈逐年增大态势，但略低于全国平均水平且发展不平衡。2002年吉林省农村土地信托化面积仅为6.7万公顷，土地信托化面积逐年增大，2018年增长到171.8万公顷，相当于2002年的25倍。土地信托化面积占耕地总面积的比重也不断增大，2016年为24.1%，2018年增长为33.5%，略低于全国平均水平33.8%。另外，吉林省农村土地信托化发展呈现地域不平衡特征，中西部平原地区高于东部山地地区。

从吉林省农村土地信托化流转方式来看，依然以转包和出租为主，且存在一定的地域差异。2013年，吉林省农村土地信托化流转总面积中，转包占43.4%，出租占27.1%，两者共占70.5%，另外，转让10.2%，入股7.8%，互换3.6%。2018年，转包占90.1 %，出租占0.8%，两者共占90.9%，转让2.7%，入股2.7%，互换0.9%。从数据可以看出，吉林省农村土地信托化流转方式依然以转包和出租为主，其他方式为辅。另外，从地域角度来看，吉林省中西部平原区土地流转以转包方式为主，而东部山地地区则以出租为主。地域差异较大，2009年吉林市转包占82.6%，四平市转包占76.8%；2015年，白山市转包占76.45%，松原市长岭县转包占9.68%。

从吉林省农村土地信托化流入主体来看，依然以农户为主。2010年，流转入农户的占比为83.63%，流转入专业合作社的占比为4.48%，流转入企业的占比为1.53%。2018年，流转入农户的占比为73.2%，有所减少；流转入专业合作社的占比为20.8%，增加较多；流转入企业的占比为1.15%。（见图2）

综上所述，虽然吉林省农村土地信托化流转总面积在不断增大，但流转方式依赖于转包和出租，流入主体也依赖于农户，吉林省农村土地信托化存在路径依赖问题，阻碍了农村土地的规模种植。

三、吉林省农村土地信托化存在路径依赖的原因分析

（一）行为依赖——制度缺失与平台匮乏

在农村土地信托化过程中，信托财产是权利关系复杂的土地承包权或经营权，各方当事人之间存在着竞争与博弈的复杂利益关系，信托化手续繁琐，这就需要一定的制度约束与平台载体让土地信托化实现市场化运作，以便保证信托各方公平、公正、公开地达成交易。而在吉林省的具体实践中，制度缺失，平台匮乏。

制度缺约束，失规范。缺乏全方位指导农地流转的政策法规，没有完善的农地流转市场机制；许多农户嫌签订合同麻烦或碍于邻里颜面，多通过口头协议的方式自由流转，缺乏双方权利义务的规范认可，潜藏着大量的糾纷隐患；法律法规并未对自由流转不做登记、备案的情况作出约束性规定，使得土地管理部门对这种流转毫不知情，不免带来返确权问题；即使有流转协议，也存在合同主体不规范、条款不完备、内容表述不清等不规范情况，埋下纠纷的定时炸弹。

平台匮乏且失衡。缺乏土地流转的价格评估机构，缺少公认的衡量标准，造成土地价值扭曲，难以体现土地效益；维权、咨询服务平台少或欠缺深入农村广泛宣传，农民在遇到问题时无从下手，无处可依，自身权益得不到保障；流转信息平台少且发展不平衡，发达地区已日渐成熟，偏远地域的平台规划时间长，实质进展慢，缺场所、设施、服务标准和内容等，造成流转双方信息不对称，信托双方脱节，提高了交易成本。

在制度缺失、平台匮乏的影响下，对于土地转出方的农户来说，必然会降低土地流转的积极性，选择自己种植，或者即使有流转意愿，想到复杂的协议，也没有熟悉的平台可提供服务，索性不如转包或出租给自己认识或可能熟识的周边农户，减少麻烦，形成行为依赖。

（二）信任依赖——新型土地经营者匮乏与利益对立矛盾

对于土地转出方的农户而言，“土地是命根子”，如果有流转需求，一定会选择信任的转入方。家庭农场、专业大户、专业合作社等新型土地经营者当然更容易实现土地的优化配置，实现土地的最大收益，但由于新型土地经营者匮乏，且分布不均衡，双方之间的陌生感还会使他们成为利益对立矛盾体，所以容易延续信任依赖。

吉林省新型土地经营者匮乏，且分布不均衡。由于农产品价格“天花板”与成本“地板”双重挤压、农业不可抗力风险增大、农业获益难且不稳定、融资难等因素影响，全社会从事农业生产的意愿不够高，进而导致新型土地经营者较少；吉林省农业经营所需的基础设施陈旧，老化、损坏严重，相应的路、桥、井等配套设施不完备，农业现代化的硬件支撑不足；根据吉林省第三次全国农业普查数据显示，2016年末，吉林省有农业经营户308.55万个，农民合作社仅有3.91万个，且分布极不均衡，长春市有1.24万个，四平市有0.36万个，白山市有0.09万个。

农户与新型土地经营者之间存在利益对立矛盾。从土地租金的角度来看，农户是收入方，越多越好，相反，新型土地经营者是支出方，越少越好，双方的地租利益是此消彼长的，站在了利益对立面；从农村土地信托协议信息的角度来看，农户以家庭为支撑，文化水平偏低，新型土地经营者以一个农业团队为支撑，专业知识较丰富，使得农户处于信息弱势，二者在土地信托协议的拟定、谈判、签订、运行中存在利益对立矛盾。

信任源于知晓、经验等，但新型土地经营者对于农户来说是新生事物，匮乏且分布不均衡，使得许多农户缺乏对新型土地经营者的了解、认知，再加上二者存在利益对立矛盾，所以农户往往对新型土地经营者缺少信任，当然也就会将视为命根子的土地转包或出租给本村或周边信任的农户，形成信任依赖。

（三）思想依赖——教育水平偏低与小富即安思想

在农村土地信托化过程中，农民是委托人，新型土地经营者的宣传、求合作只能算作是要约邀请，只有农民从心底愿意积极参与土地流转，才能够从根本上推动土地信托化，但吉林省农民的普遍教育水平偏低，小农意识浓厚，导致农民接受新事物较慢，给路径创新带来瓶颈。

农民年龄偏大，教育水平偏低。根据吉林省第三次全国农业普查主要数据显示，2016年末，吉林省共有农业生产经营人员619.09万人，其中：从年龄结构来看，年龄35岁及以下的123.29万人，占19.9%；年龄在36至54岁之间的308.15万人，占49.8%；年龄55岁及以上的187.65万人，占30.3%，年龄偏大，断代危机日益明显。从受教育程度来看，未上过学12.08万人，占2.0%；小学243.79万人，占39.38%；初中325.998万人，占52.66%；高中或大专30.62万人，占4.95%；大专及以上6.61万人，占1.07%，教育水平偏低。

农民小农意识浓厚，小富即安思想普遍存在。相对来说，吉林省土地资源丰富，人均耕地面积较大，特别是近年来政府不断加大农业生产补贴力度，农业科学技术水平不断提高，农民人均可支配收入大幅度提升，且种植业经营收入比外出务工收入更为稳定，所以很多农民潜意识里还存有小农意识和“不求大富大贵，吃饱穿暖即可”的小富即安思想，再加上农民的土地情结，即使有流转需求，也会尽量流转给同村或邻乡的农民，这样会给农民带来一种踏实感。

人的行为往往具有有限理性特点，通常习惯于选择自己熟悉的路径进行变迁，这样的成本也会比较低，再加上农民年龄偏大，教育水平偏低和小农思想的左右，农民对农地流转法律法规的认知能力有限，难以对创新路径的优劣予以有效衡量，再加上晦涩难懂的土地流转协议，农民就更倾向于传统路径，形成了思想依赖。

（四）保障依赖——土地社会保障功能偏重与非农收入的不稳定

土地是一种特殊的信托财产，农民之所以与土地难以割舍，实则是不愿放弃土地带来的收益，农民往往会通过对土地收益、非农收入之间的衡量对比来决定土地的去与留，但目前来看，土地的社会保障功能偏重，非农收入较少且不稳定，带来保障依赖。

农民对土地的情结，更多地源于土地的社会保障功能，有地就有保障。2019年吉林省城镇与农村常住居民人均可支配收入相差依然悬殊，城镇为32299元，农村仅为14936元，而且相对来说，农村居民的收入更为单一化，主要是土地收益。由于城乡二元经济的存在，多层次的社会保障体系还没有将所有农民都囊括其中，所以农民主要还是得依靠土地收益来保障自己的生活支出，这对于农民来讲也是最后的保障。特别是“一免三补”政策实施后，更引发了种粮热和承包热，也使得想流转土地的农民能够在本村或邻村就可以找到转入方，反而却促进了土地信托化传统路径的发展。

非农收入较低，且极具不稳定性。外出从事非农生产带来的收入可以优化农民收入结构，弱化农民对土地的依赖程度，但由于教育水平偏低，非农技能缺乏、用工信息传导不流畅等原因使得农民的就业渠道过窄，工种偏体力劳动，收入偏低。再加上吉林省农业人口众多，老工业基地相对落后，更增加了就业难度。另外，农民工的工作一般为临时性的，以自行外出和亲友介绍为主，组织化程度非常低，收入波动大，拖欠农民工工资的现象也时有发生。二元户籍制度、子女教育等问题也给农民工带来了巨大压力与不确定性。小富即安思想使得农民不愿流转土地，而土地社会保障功能偏重与非农收入的不稳定使得农民不能流转土地或只愿通过自己能掌控的传统路径来流转，因为他们要依靠土地带来的相对稳定收入来保障生活支出，形成了保障依赖。

四、政策建议

行为依赖、信任依赖、思想依赖与保障依赖交汇融合，形成了吉林省农村土地信托化的路径依赖。突破路径依赖，实现乡村振兴，需要凝结政府、新型土地经营者、农户等多方力量，共同推进，共赢发展。如果将农村土地信托化的路径比作一条路，那么土地权利是车，制度是通道，信息是外部燃料供给，新型土地经营者是新建车站，农民的主体意识与非农收入是内部动力机，合众一心，才能突破路径依赖。

（一）修通道——完善土地信托化制度

1.正视中国长期存在的小农国情特色，禁止一刀切或任何强硬手段，必须本着农民自愿与利益最大化的原则，坚持家庭承包经营与多种形式的土地信托化路径相协调，循序渐进，有序推进土地的适度规模化经营。理顺现行国家级和省级的农村土地法律法规，在此基础上不断根据土地高质量发展需要，进一步补充、修改和完善，健全农村土地法律体系和具有地域特色的土地法规。

2.完善土地产权制度，拓展土地产权内涵，明晰土地所有权、承包权、经营权、收益权、入股权、抵押权等多种权利，确定土地权利人的权利和义务。严格按照事先制订的技术路线和工作程序，扎实稳妥地推进吉林省的土地确权工作，建立产权明晰的农村土地产权关系，让农民的主体地位得到强化，为吉林省农村土地信托化工作奠定基础。

3.地方政府应设立土地信托化服务站，指派专人为农户提供咨询服务，并将服务水平纳入工作人员的绩效考核中，掌握所管辖区域土地信托化动态，指导信托协议的签订、变更，健全土地信托化登记备案管理制度，建立纸质与电子双重土地档案库，实行制度化和规范化管理，建立土地使用和生态环保的监管制度，避免离农化倾向，统筹该地域农业实现立体复式开发。

4.建立土地资产评估机构及土地等级评价标准，结合地域经济发展水平、土地市场情况和投资收益差异等确定土地的基准价格，建立土地的最低保护价制度和最高限制制度。健全土地信托化价格协商与调整制度，完善土地信托化纠纷解决机制，协调和平衡协商、调节、仲裁、诉讼等多元解决方式，让农民在土地信托化中可进可退，利益得到充分保障。

（二）补燃料——搭建信息化共享平台

1.以土地信托化服务站为依托，由政府出面搭建公开、公平、规范的土地信息共享平台，宣传国家土地政策、土地流转办法等，时时发布关于土地转出方、转入方、价格、期限、面积、联系方式等信息，同时也附带专家对信息的统计、整理、分析和预测情况。共享平台应以多种方式灵活存在，如APP、网站、公众号，同时考虑到许多农民年龄大、教育水平偏低的问题，也可以配以广播、电视广告、公告栏、信箱等方式，最大限度及时、准确、全面地呈现信息。

2.明确土地信息共享平台的信息储备、规范备案、挂牌交易、底价指导、公平交易等职责，培训土地信托化从业人员，讲解土地政策法规，提高农户对相关政策的关注度和认知度，审核土地权利人的资格，从事信息的收集、整理、编辑、发布、更新工作，协助土地信托化双方签订统一、规范、有效的协议，对土地信托化中出现的纠纷与矛盾予以调解，提供必要的法律支持、援助。

3.加强对土地转出方与轉入方的管理，规范流转秩序，禁止地方集体经济组织和行政部门强迫农民流转土地的一切情况，防止土地投机行为、离农化经营和侵害农民利益的一切行为，建立土地交易黑名单制度和土地信托化信息档案、数据库。在保障农民定价权的基础上，以促进地域经济发展为目的，实现土地要素市场化配置，引导土地信托化各方按照国家统一发展规划促进土地的优化配置。

4.在完善土地信息平台的基础上，利用共享机制，有序推进土地信托化“一站式”服务和管理，联结土地询价估价事务所、土地银行、土地流转法律仲裁机构等多平台，与技术推广部门、农产品销售公司、农业融资与投资机构、农业保险公司等组织建立广泛联系，统筹安排、协调发展，将土地生产要素纳入市场化运行轨道，与资金、技术、劳动力等其他要素优化组合，实现信息共享，走上专业化一条龙服务道路。

（三）建车站——培育新型土地经营者

1.政策上要松紧结合，为新型土地经营者营造良好的制度氛围。工商管理部门、農业部门等有关职能部门要搭建动态监管平台，严格审查龙头企业、特色农业种植大户、家庭农场、农民专业合作社等新型土地经营者，严厉禁止“假合作社”、“空壳社”，摆脱“先成立后规范”的陷阱。对真实运营的新型土地经营者给予税收优惠、资金扶持、降低准入门槛，促其转变农产品供给理念，既要重视农产品数量和质量，又要重视品种结构平衡，使其发挥引领作用。

2.加大农业基础设施建设，发展生态农业。引导私营企业、民营资本等社会资本与政府出资结合，以PPP运作模式，推动农业基础设施建设。加强农村公路、电网建设，保障现代化农业机械的高效使用，改善生产条件；加强农田水利设施建设，增强抗旱排涝能力，充分利用水资源，降低农业用水支出；共建仓储烘干、晾晒场等提高农业生产产业化水平，优化仓储结构，完善粮食物流体系；推行农业生产病虫害专业化统一防治，从源头把控农产品质量，加强监测预警管理，做好农业生态保护修复工作。

3.完善农业保险风险转移机制，延伸农业生产产业链条。农业风险较大，且多具不可抗力性，农业保险公司应针对农业大省的新型土地经营者设计特定农业保险产品，并采用分类级差费率制鼓励多样种植、多种经营，降低新型土地经营者的风险损失。通过财政手段调动土地经营者改善供给侧生产环节，调整品种结构，转变生产方式，利用品牌效应，延伸农业生产产业链条，提高抵御风险的能力，同时应注重宣传效应，提高自身的信任度，吸引农民流转土地。

4.促进新型土地经营者与金融机构之间的信息对称，实现精准扶持性金融服务。金融机构要本着普惠的理念，高度重视农村金融市场，采用“扫村、扫户”的线下数据收集方式，增加新型土地经营者的授信指标，建立符合现代农业发展特点的信用评价体系，促进新型土地经营者与金融机构之间的信息流动，实现融资需求与贷款投放无缝对接。围绕新型土地经营者的融资需求，合理增设金融支农试点，让金融服务嵌入到新型土地经营者的生产全过程中，满足新型土地经营者的多层次金融需求。

（四）提动力——合理安排劳动力转移

1.转变农民思维意识，从思想上融入社会主义现代化建设中。政府可通过通俗易懂的宣传方式，如文艺表演、影视作品、短视频平台等，向农民宣传土地流转的重要意义，让农民从心底重视土地流转工作，并期望通过土地流转来改变现有生活，摆脱小富即安的狭隘心态。对于农民对土地流转存有恐惧的心理或有犹豫不决的情况时，基层组织应进村入户，充分了解他们的想法和顾虑，有针对性地突破流转困境，也可以组织他们到土地流转示范村去实地参观取经，用事实说话，吸引他们向往土地流转，将束缚于土地上的农民的思想先行解放出来，为土地流转打下基础。

2.提高农民工吸纳能力，促进就业信息流动。政府应改变官本位思想，顺应市场转变职能，完善城镇劳动力市场体系，还民营企业、创新性成长企业以更大的自由权，营造适宜发展的软环境，使得他们提高吸纳农民工的能力，为农民工提供更多的就业机会。另外，也可以推荐农民到农业龙头企业等新型经营主体去工作，为其提供稳定的就业环境。地方政府应进一步完善农民就业、失业登记制度，以就业信息宣传栏为基础，以政府信用为后盾支撑，打造农民工易操作的就业信息公众号和短视频平台，摒除一切障碍，完善劳动力就业服务网络，实现农村剩余劳动力合理有序转移。

3.提高农民工就业能力，摆脱职业束缚。坚持教育资源向农村倾斜，打造覆盖各年龄段农村劳动力的全面培训教育，加大培训力度，充分调动社会培训力量，对社会培训机构予以政策扶持，培训内容包括但不限于操作性强的实用技术能力培训，以及文化知识和综合素养等，从培训计划，到培训途径、培训机制，做到有准备、有目标、有重点、有组织，使农民失地不失业进而提高农民工就业能力，摆脱职业束缚，增加非农收入，减少土地依赖。

4.完善农民社会保障体系，做好农民工非农就业的后续保障工作。本着“广覆盖、重保障”的原则，继续推进农民养老保险、医疗保险制度，弱化土地的社会保障属性，向资源属性和资本属性转化。深化户籍制度改革，特别是要放开小城镇的落户限制，不仅可以缓解大城市的“城市病”，实现人口分流，还可以推动农民市民化，让农民在城市真正立足。将农民工子女教育纳入城市义务教育体系中，实现教育公平。

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