土地价格评估委托协议

2023-03-06

第一篇：土地价格评估委托协议

土地增值税评估价格

问:什么情况按评估价格征收土地增值税? 答:(1)《土地增值税暂行条例》第九条规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收: ①隐瞒、虚报房地产成交价格的; ②提供扣除项目金额不实的;

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。企业2017年税务自查报告

按照贵局于20xx年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20PC]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20xx年7月5日至7月30日，对我公司20PC年1月1日至20PC年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：

一、企业基本情况：

xxxx公司成立于20xx年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对xx市xx县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。

xxxx公司成立以后，主要是从事了对xxxx市xx县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了xxxx公司xx分公司，相继对xx县可能存在矿产资源的xx矿点、xxx矿点进行前期的办证、勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在xx县政府的要求下，投资成立了xxxx有限公司。

由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，xxxx公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此xxxx公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。

二、企业涉税情况：

xxxx公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。

xxxx公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了xx市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20xx年取得收入245494元，开具普通销售发票，已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20xx年取得收入1462122。25元。其中开具普通销售发票143071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。

三、本次税收自查情况：

接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：

1、增值税相关涉税情况检查：

我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20xx年度取得收入245494元时，开具了普通销售发票，按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20xx年开具普通销售发票143071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、对与收入相关的事项进行了检查。

我公司20PC年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20xx年度已挂账的预收账款-xxx电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。

3、对与成本费用相关事项进行了检查。

经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：

⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：

经检查，我公司20xx年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。

经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20xx年的成本已取得相关发票，20xx公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期间费用核算方面存在的问题：

在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题： ①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;

②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;

③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;

④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;

⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。

⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;

②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。

3、对相关涉税事项进行了检查。

我公司在对20xx年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。

问:什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》? 答:(1)《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表)的通知》(国税发

{1995｝090号)规定:《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》。从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送

《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》。

(2)该通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样。各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整。

问:缴纳土地增值税什么情况下需要核定? 答《:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发{2006｝187号)规定,房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确

定转让收入或扣除项目金额的; (4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

房地产财税专题学习，点击链接!每天一问，解决问题才能创造价值!敬请关注公众号：房地产纳税服网问:什么情况下需要缴纳土地增值税? 答:(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他放式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条规定:条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,包括个体经营者。

第二篇：划拨土地的价格评估

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

第三篇：宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法

宁波市人民政府关于印发宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评

估办法的通知 (甬政发[2006]120号)

各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

现将《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》印发给你们，请遵照执行。

宁波市人民政府 二○○六年十二月十八日

宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法

第一条为了规范拆迁集体所有土地房屋补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，制定本办法。

第二条拆迁本市行政区域内集体所有土地房屋需要对被拆迁房屋进行价格评估的，适用本办法。

第三条集体所有土地房屋拆迁价格评估应当由依法取得房地产价格评估资格的评估机构(以下简称评估机构)承担。

第四条从事被拆迁房屋价格评估的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。

第五条从事被拆迁房屋价格评估的评估机构必须履行下列义务：

(一)遵守有关的法律、法规、规章和政策;

(二)遵守诚信、公开、公平、公正的原则;

(三)按规定标准收取费用;

(四)依法接受土地行政主管部门和建设行政主管部门的指导、监督和检查;

(五)对房屋价格评估报告进行解释。

第六条评估机构和估价人员在房屋价格评估活动中不得有下列行为：

(一)弄虚作假，故意压低或抬高评估结果;

(二)利用工作之便，牟取私利;

(三)违反规定转让估价业务;

(四)以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准;

(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七条进行被拆迁房屋价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。

第八条拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。

第九条被拆迁房屋的估价基准日(估价时点)为拆迁公告发布之日。

第十条对住宅用房拆迁实行货币安置的，其安置补偿价格以估价基准日上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、装修等因素由评估机构评估确定。

住宅用房的建筑结构由评估人员在评估时按照土地、房产和价格行政管理部门规定的标准确定。

使用年限是指住宅用房拆迁时的使用年数。使用年数按估价基准日的年份减去住房的建造年份确定。

第十一条本办法第十条所涉及的商品住宅平均价格确定办法如下：

(一)被拆房屋在海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的，采用由市价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级(钢混二等)的商品住宅的平均价格。

(二)被拆迁房屋在其他县(市)、区的，由当地价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级(钢混二等)的商品住宅的平均价格。

(三)因市场等原因无法测定被拆迁地段商品住宅平均价格的，由县(市)、区人民政府每年3月底前公布有关地段钢混二等安置用房的价格作为当地商品住宅平均价格的指导价。

第十二条对被拆房屋实行货币补偿的，其评估金额按下列公式计算：

被拆房屋可安置面积内货币补偿评估金额=(商品住宅平均价格-商品住宅基本造价+被拆房屋重置价格×成新)×可安置建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额

被拆房屋超过可安置建筑面积货币补偿评估金额=被拆房屋重置价格×成新×(被拆房屋可补偿安置建筑面积-可安置建筑面积)

第十三条本办法第十二条中的住宅用房成新是指房屋的新旧程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算;砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

住宅用房重置价格是指上一年度新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。

第十四条拆迁非住宅用房实行货币安置的，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。

第十五条评估机构应当按约定向委托人提供全部被评估房屋的整体估价报告和分户报告。估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第十六条评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋基本情况、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不少于10日。

第十七条房屋拆迁评估应当以人民币为计价的货币单位，计价应精确到元。

第十八条当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向土地行政主管部门书面申请裁决。

裁决部门受理裁决申请后，可提请本市房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付;改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。

原评估机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。对评估结果进行鉴定的房地产价格评估专家委员会的成员，如与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。

第十九条从事房屋拆迁价格评估的评估机构及其从业人员违反有关规定进行评估的，由土地行政主管部门和房产行政主管部门根据有关法律、法规及规章规定进行处罚。

第二十条本办法自发布之日起施行。

第四篇：北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法

第一条为规范本市国有土地上房屋征收评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发〔2011〕27号)，制定本办法。

第二条本市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的选定适用本办法。

第三条市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)负责对房地产价格评估机构选定进行指导监督。

区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。

北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称估价师协会)负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。

第四条市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：

(一)具备房地产价格评估资质;

(二)无不良监管记录。

未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。

第五条房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入不良监管记录：

(一)因评估问题侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的;

(二)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的;

(三)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的;

(四)被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的;

(五)出具虚假或有重大错误评估报告的;

(六)有其他违法行为的。

第六条经查实，房地产价格评估机构有本办法第五条所列不良监管记录的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录;已列入的，退出机构名录。

因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向市住房城乡建设委提出书面申请，提交整改措施，由市住房城乡建设委组织估价师协会、监察、信访、法制等相关部门评议整改效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

第七条列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：

(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。

第八条区县房屋征收部门应当在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请，由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布，供被征收人协商选定。

第九条区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十条协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十一条区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证机构负责公证。

属地街道办事处或乡(镇)人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

第十二条在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

第十三条在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从机构名录中选定不低于5家房地产价格评估机构，供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。

第十四条两家以上房地产价格评估机构承担同一个征收项目房屋征收评估的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。