城中村

城中村（精选6篇）

篇1：城中村

2013年至2014年太原市最新最全城中村改造名单显示，将拆除共40个城中村，其中2013年太原城中村将拆除21个，2014年太原城中村将拆除19个。根据太原市政府发布的公告，“十二五”期间将启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

十二、申领建设工程施工许可证城中村改造主体取得建设工程规划许可证后，向市城改办申请报建，按程序进行建设项目招投标，办理施工许可证。工程竣工验收后，到市城改办办理工程竣工验收备案。

篇2：城中村

关键词：城中村；规划；改造背景

目前我国正处于城市化快速发展时期，城市不断向外围拓展，城市建设日新月异，与此同时，城市面貌的不断更新和城市传统社区、村落的落后破旧不堪形成了鲜明的对比，为此，我国各城市开始了大规模的城市中心村落和旧社区的改造工作。不管是以农村为主体的主动城市化，还是以城市为主的被动城市化，城市化都是不彻底的，越来越多的村落被城市包围，形成了所谓的“城中村”。2 “城中村”的分类

“城中村”指的是在城市规划区范围内，仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制，以居住功能为主，且深受城市影响的农村社区。

根据“城中村”所处的地理位置、拥有土地、人口构成等不同，将“城中村”分为几类：

第一类：分布在城市主建区且繁华地段，丧失了农业用地的村落，没有明显清晰的村落界线，对外联系的通道较多，无法封闭；建筑结构以木、石为主，层数多为1~2层；村落的建筑密度较高，一般达到60%以上；居住人口以中老人为主，从事第三产业居多，村落没有合理的基础市政设施，但出行方便。第二类：分布在城市市区周围，同时还有少量的农业用地的村落。与周围的城市建筑有明显的差别，村落界线较清晰，出行比较方便，建筑结构以现代的混凝土结构为主，多为独门独户的院落，居住人口从事以第一、二产业为主。第三类：处于远郊，还有较多的农业用地的村落，有极其明显的村落界线，可以完全封闭，对外联系的通道通常为2至3个；建筑分布稀疏，居住人口以从事第一产业为主，村落物质形态与人们生存状态还保存农村的特点。3 温岭“城中村”规划改造实际情况

自2000年城市区划调整以来，温岭市以“拉大框架，拓宽城区”的思路，先后将原太平镇、石粘镇、横峰镇进行了撤镇建街道，温岭中心城区的建成区从1990年的6平方公里扩大到现在的20平方公里，建城区的人口从1990年的6万人增加到目前的20万人，城市规模得到了迅速扩大，城市化水平也快速发展。然而，近几年来温岭主城区不断扩张和城市人口的不断增长，使得越来越多的实行农村集体所有制和实行农村管理体制的社区被城市建设用地所包围，形成了“城中村”。据统计，目前在温岭市区范围共计个128村，这些处于城市建设用地包围的城中村，其存在的问题也各不相同。

3.1多层农居公寓建设与旧村改造、重点工程没有联动发展。

太平组团作为温岭真正意义的老城区，经过了近十几年的城市建设，村落与村落之间、村落与城市居民社区之间用地互相穿插，加上农民与居民之间审批建房制度之间的根本差异，使得其中位于城市主要地段的村落已经无法执行农村宅基地审批制度。为此，我市通过旧城改造工程对这一部分旧村点进行了拆迁改造，如人民西路改建工程涉及了西门、西郊村的村民点改造，除此之外，对于旧村点的改造工作也形成了一个怪圈，即没有碰到政府征用土地就不可能主动拆迁改造，造成了旧村改造难度大。

3.2不合理的公寓拆迁标准造成资金短缺。

根据温岭市城市拆迁安置办法，实行的是一户一套的拆迁模式。由于一些

不合理的产权分割方式，使得一套不足100平方米的房子其相应的归还面积可能要达到300平方米，不合理的房屋拆迁政策空子往往造成复建资金缺口的增大，其最后只能通过高强度的开发来弥补资金不足，势必造成城市环境恶化。

3.3由于没能打破村界进行土地征用，从而影响到跨村村民点的规划、建设和改造。

农村世袭的村落界线的观念根深蒂固，打破村界进行全局土地安排，就目前的实际操作而言还有许多困难。由于各个村落土地自然分布于城市的不同区域，其所产生的经济效益差别很大，在利益最大化的驱动下，各村在编制村民点规划过程，相互有了对比性，相对而言增加了跨村征用土地进行村民点建设难度。目前位于城西组团的21个行政村，有将近10个村涉及跨村使用土地建设，由于实际征用土地工作开展缓慢，使得很多村民点在做好规划方案而无法付诸实施。

3.4对传统居住模式的冲击。

综观温岭农村住房的发展，从解放前土房、五六十年代的石板屋、六七十年代的“大寨房”、九十年代的砖瓦房，到如今的“通天式”和“小康型”住宅，他们已经习惯了农村独门独户的家庭居住模式，对于商品套房，按他们自己的话说是“上不着天，下不着地”“上无片瓦，下无寸土”，感觉不塌实，这使得在推行公寓式住宅方面存在很大难度。对“城中村”规划改造模式的探讨

“城中村”所处的地理位置不同，其与城市发展的关系也是不同的，但不论所处的位置如何，都应当统一纳入城乡规划控制及管理体系，对于这些“都市里的村庄”应该针对不同类型的实行分类规划改造。

4.1对于第一类“城中村”采取彻底改建和局部改造相结合模式。

俗话说“罗马非一日所建”，这说明了城市的发展有其一个历史的过程。综观城市的发展过程，不难发现许多城市都是从那些占据经济、地理优势的小村市有机地生长起来的，这些村市由于地理的重要性，根据经济发展的需要，发展成为地域性的经济文化中心，在我国城市化进程中，依托这些小村镇进行有机的改造和扩展，是大多数小城市发展所采取的策略。对于地处城市中心建成区“城中村”，其形成和存在往往和城市发展密切相关，某些“城中村”更是见证着城市历史的变迁，成为城市存在的建筑历史，其中往往还保留有一定的传统历史建筑和街区，对于这些“城中村”不应该全盘地推倒重来，而应从城市的历史去寻找延续的起点，对一些历史街区和代表城市历史的地区可以进行保护性修复，改造“城中村”，完全可以放开思路。如深圳的蔡屋围新村在改造时就并没有走拆除重建的路子，只做了环境改造，做出了步行街。结果，环境改善了，楼价、房租也都升了。温岭的南门村的坊下街也可以仿照此做法，这一地区的民居建筑街区反映了温岭早期居民生活的空间环境，在进行改造时，应该深入到街区的底层，分析研究街区的空间布局、建筑形态、街道尺度，寻找最佳的改造扩展方式。

对于一些没有历史价值的街区，同时其居住环境恶劣，与城市的发展和景观有很大冲突的“城中村”，可采取全部拆除，整体改造，并完善相应的配套设施，同时在建筑风格及规划上可延续城市传统建筑风格。

同时要积极推进农改居的工作，建立社区居委会，把原来城中旧村的社区结构变成现代化城市社区，对于撤村建居后村不再审批农民立地式住宅，进行多层公寓建设，在面积补偿方式上可采用户和人均面积相结合方式，控制改建地段的建设规模。

4.2对于第二类“城中村”采取合理制定详细规划，结合项目建设推进改造模式。

4.2.1结合城市分区控制性详细规划，统一编制各村居住小区详细规划。

（1）确定用地指标，划定用地红线。根据城市总体规划和分区控制性详细规划、土地利用规划，进行村民点的规划编制工作。在规划用地指标上根据以往编制规划的经验，以人均60平方米左右用地指标加以控制，合并分散的自然村，作统一集中布局，在用地位置选择上，充分征求并走访当地政府及村委员会的意见和建议，结合城市分区详细规划，划定用地红线，同时考虑一定的启动用地。

（2）方案各方多次商讨会审。委托设计单位进行规划方案设计，之后由规划部门、设计单位、街道负责人、村代表组成方案评审团，作专业评定，之后征求意见，对方案作进一步调整，最后，确定终审方案。

（3）按照法定程序上报审批。督促各村委会上报审批村居住小区详细规划，一旦审批，村民建设严格按照此规划执行，以保证规划严肃性。

目前，温岭市的各城中村按此类规划执行，收效甚好，村民点环境、景观和城市形象比较协调，有利于更新城市形象。

4.2.2在改造推进的过程中，对于第二类“城中村”采取城市拓框架和重点项目用地拆迁改造相结合模式。

第二类“城中村”由于处于近期城市发展用地范围，可以依托城市道路拆迁、重点项目建设和自行改造相结合的方式，加速推进“城中村”改造工作。如城西组团21个村作为城市建设新区，由于城市道路延伸，重点项目的启动，涉及到大量的农村住宅的拆迁，至此，可以利用城市拆迁的补偿安置费用，减少“城中村”改造成本，利于形成统一的村庄面貌。

4.3对于第三类“城中村”采取根据总体规划和分区详细规划设定农居民点规划进行自行逐步改造模式。

（1）根据分区规划编制合理小区规划，严格执行。

（2）制定合理“立改套”政策，并逐步推广。制定合理“立改套”政策，逐步使一户一栋的宅基地居住模式向城市单元住宅模式转变；同时逐级引进现代物业管理，使各人自扫门前雪的屋村管理模式向城市现代物业管理模式转变。

（3）积极拓展城中村改造融资渠道，完善基础配套。针对有些城中村没有资金来源，缺少融资渠道，可由政府出面，协调引进房地产开发企业实施开发。

篇3：城中村

关键词：城中村,运行,改造

1引言

自20世纪90年代以来, 随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的不断加快, “城中村”逐渐出现, 特别是经济发展较为迅速、劳动密集型经济较为发达的珠三角地区, 以广州市石牌村等为代表的城中村是中国城市化过程中农村向城市发展的过度性现象, 其发展历程与运行方式有其独特性, 在改造过程中, 不可避免经历冲突。在分析城中村运行特点的基础上, 通过讨论其改造过程与方案, 找出城中村的演变与出路。

2传统与现代的交融———城中村的运行

李培林在贺雪峰等人研究的基础上, 将一个完整的村落共同体分为5种可以识别的边界:社会边界、文化边界、行政边界、自然边界和经济边界。对于传统相对封闭的村落而言, 这五种边界基本上相对重合。不同于以上情况, 随着城市化发展, 城中村的边界发生分化而不再重合, 其次序为由边缘到核心, 由经济边界向社会边界发展[1]。

笔者认为, 在以上5种边界中, 最重要的当属社会边界和经济边界。其中社会边界联系到村落核心的宗族制和血缘、乡土关系, 而经济边界最为活跃, 在中国经济腾飞以及城市化、工业化浪潮兴起的当下, 村落的经济边界早已突破原本框架, 首先打破村落传统的束缚。 因此, 根据李培林对村落共同体五种边界的概括, 分别从社会线索和经济线索分析城中村的运行方式。

2.1社会线索

从社会线索的角度, 笔者认为村落的运行可分为三个层次, 即乡土关系, 血缘、地缘关系, 共同价值体系和社会认同。

“乡土关系”是周晓红在费孝通先生“差序格局”的基础上提出来的, 她认为, 人与人之间除社会关系以外, 还有更深层更基本的关系, 即人与自然的关系或称为农民与土地的关系, 这种农耕的要求客观上将农民束缚在定居点, 形成了相对固定的生存关系, 或称乡土关系[2]。

在村落的传统生活领域中, 家庭、邻里和社群等是初级社会群体的重要组成, 它们使得社会生活有序进行, 而乡土关系使得农民能够长期定居却缺乏流动、缺乏交流和变迁, 这种生活模式才能繁衍出由以上初级社会群体为单位, 以血缘和地缘为纽带组成的家族, 进而由各个家族联合成宗族, 这成为村落中人与人关系的最重要组合。事实上, 即使实现非农化的城中村, 仍然注重以礼而治, 长幼有序, 也还保持着村落的家庭生活和邻里生活。

在这种社会生活和组织方式基础上, 城中村“村民” 仍然遵循村落原有的共同价值体系和社会认同, 这种认同方式下, 形成了自然属性的熟人社会, 村长在村落 (熟人) 家庭中承担近乎无限的家长责任。

然而, 随着耕地的消失, 农民终结了, 村落是否也随之消失;人与自然的关系消失了, 城中村民对土地的依赖是否也消失了呢。笔者认为这应该结合经济线索来分析。

2.2经济线索

在城中村存在的历程中, 不得不提的一个元素就是集体经济, 集体分红是村民一大收入来源, 集体经济也是村落联结的一大重要因素。广州城中村的集体经济是大队制、单位制和公司制的混合体。一方面, 虽然公社消失了, 集体经济却在某种程度上保留了大队制原有的三层管理制度。另一方面, 类似于城市中原来的“单位”, 它具有以下特点:1村委会负责一切事物, 村长类似国有企业厂长;2村落社区建设和管理费用由村集体支付, 而不是国家财政支付;3村民的情感依赖性 (很像国有制单位职工对单位的依赖) 、村落排他性以及分红带来的经济上的依赖性;4村落的社会关系网络和配套的共同价值观 (向公司制转化的困难阻碍) 。然而生产力的发展决定了单位制消解不可避免, 单位利益的排他性以及内部福利的追求, 限制了资源的流动并提高了社会事务管理的成本。因此, 村集体同样出现了公司制的某种特征。在广州城中村的集体经济组织中, 经济社作为“母公司”与经济联社作为“子公司”的组合, 结合其他产权形式和村民经济合作行动成为常见形式。不同于通常公司股份制或合伙制的是, 村集体采用“股份合作制”, 在决策上采用“一人一票” (而不是“一股一票”) , 且实际上普通公民谈不上什么决策权 (通常决策权归集体) , 也不可以退股。然而, 奇特的是在分红时又按照 “一股一票”, 它充分体现了中国农民的智慧, 又充满中国市场经济对村落的嵌入性特征:城中村既是企业化的村落, 却存在村落产权不完整、无可让渡性、收益权与决策权分离等特点;它又是存在内部市场的村落, 这里存在多样的产权主体和同样多样的交易契约。正如李培林所言, 广州城中村其集体经济存在于所谓“连续谱”的状态———在企业和市场两种资源配置理想化类型间一种看似“过渡”实则“稳定”的资源配置类型, 而这才是 “普遍规则”。

就村民个人经济收入而言, 他们正在经历从“生存理性”向“经济理性”过度, 从依赖土地向利用土地所有权过度。黄宗智指出, 传统村落随着人口压力和耕田减少, 使小农不得不才用“过密化”策略, 即在单位劳动日边际报酬递减的情况下, 不断增加单位面积耕田的劳动力 (采用多生男丁的策略) [3], 而我们知道生产资料的边际替代率递减, 在其他生产资料投入不变的情况下 (例如资本、土地) , 这种一味投入劳动力的方法无疑效率低下, 还会进一步增加人口压力。这种策略看似只能基本维持生存, 实则与历史条件有关, 在我国漫长的历史中, 小农在大多数时间除了劳动力, 还缺乏其他生产资料的投入渠道, 只能不断生育, 大量投入人丁, 看似缺乏理性, 却是无奈的选择。而中国改革开放, 给了农民新的机会, 当其他就业选择造成传统农耕“机会成本”大幅增加时, 农民几乎立刻体现出“经济理性”, 例如城镇企业和集体经济的出现与发展, 全国涌现的农民工大军。表现在广州城中村, 就是“寓公”的出现———城中村村民将住宅基地上建造的廉租房租给大量外来务工者, 除了集体经济分红, 收租已经成为广州城中村村民另一大收入来源。不得不说, 这是典型的“寄生型”生活, 长远来看, 不具备可持续性, 也不符合我国城市化将村民转化成新市民的要求。然而, 这种现象存在下来, 这种所谓寄生型生存, 其实质, 经济本质上是村民经济理性的作用 (尽管不具备可持续性) , 社会本质上是村民保土观念的新表现———从对土地的依赖到对土地的利用。某种意义上说, 代表村落根本的乡土关系并没有变, 只是从另一个形式表现出来而已 (城中村村民依靠廉租房———这个新形式的“耕地”, “顽固”地保留了村落原有的组织形式和社会形态) 。

3村落终结与城市化———城中村的改造

3.1城中村改造的现状

国内学者经过长期研究, 分别从城市规划学、法律、 经济、管理和社会学视角对城中村改造进行了研究[4]。 当前主流的分类方法是以主导主体为标准进行划分[5], 在此基础上, 邵任薇探讨了城中村自主与镶嵌式改造问题, 而魏立华、闫小培等提出了“原位改造低收入廉租房社区”的模式。

王海龙等认为根据主导主体为依据进行划分, 主要可分为政府主导 (北京) , 开发商主导 (武汉、兰州、西安等) 和村集体主导 (广州) 。具体到广州, 在村集体主导下, 目前采用的改造措施有:1行政上, 将村委会改为居委会 (“村改居”) ;2经济上, 集体经济改为国有经济, 集体土地改为国有土地 (“集改国”) , 村民宅基地转为城镇房地产权;3公共服务上, 将农村管理纳入城市管理范畴。需要指出的是, 鉴于广州市采用“谁受益, 谁出资” 的原则, 在默认村民收益的前提下, 很大一部分改造费用将由村集体“买单”。

3.2城中村改造的思考

上文提到广州市改造以村集体为主体, 在村民为最大获益方的前提下, 以村集体出资为主, 政府和开发商不参与其中。然而, 获益方的界定, 资金筹措以及具体执行过程中责任主体的界定等都为具体执行带来困难。

根据对城中村运行模式的分析, 我们知道维系村落的根本因素是“乡土关系”, 以及由这种“乡土关系”衍生出来的社会关系。有学者认为在城中村改造过程中应该保留原有的社群关系。笔者认为, 从长远来看, 要实现村落的改造和以及城市化的顺利进行, 必须打破村落原有的乡土关系和社会关系, 即使维持也只是暂时性质的。

另一方面, 就广州市城中村而言, 村集体经济也是联系村落存在的重要一环。因此, 如何在经济上打破大多数居民“靠山吃山”, 靠分红和收租生活的状况, 也是我们必须正视的环节。

3.3城中村改造的新思路

根据以上对城中村改造问题的思考, 笔者认为当围绕“乡土关系”和“经济关系”两个方面来拓展新思路。

3.3.1集体经济向有限责任公司转变

村集体经济主要收入来源有3种:土地出租、物业出租及商贸服务, 其中前两种成为集体经济收入的主要来源。要改变以上情形, 首先, 应该从结构上改变村集体经济, 使得向有限责任公司转变。从管理层面, 可以引入MBA等高层管理人才, 村集体原有领导层在培训合格后也可以上岗, 这样逐步淘汰替换固有管理阶层, 同时可以在一定程度上做到行政与经济分开, “村委会” 与企业管理层分开。其次, 对集体经济辖内的村民进行职业技能培训, 使其一定程度上符合集体经济转型成公司对员工新的职业技能要求。由“坐地分红”变为“按劳取得”。

3.3.2新建小区建设

根据对广州石牌村、瑞宝村、猎德村等实际调查[7], 以上村落在2004年实际就业率在20%~25%, 大多数人靠廉租房和集体经济分红过活。因此, 将城中村居民移居新建小区尤为重要。这是打破原有“乡土关系”, 将 “村民”与原来土地分开的必要一环。只有“人地分开”, 村民才能逐渐培养“市民意识”, “靠房生钱”转为“以钱养房”, 为了生计村民们参与职业技能培训的热情才会出现, 同时, 原有社会关系随着乡土关系的消失 (摆脱土地束缚) 和时间发展将会逐渐减弱, 圈内村民由于就业、 求学、婚假等原因离开原社群, 当新居民比例达到一定程度, 量变产生质变, 必然导致原有社群解体, 城中村终结而城市化在社会学层面完成。

另外, 城中村向城市 (城镇) 转变应该维系在下一代身上, 应该从现在做起, 提高村民下一代的教育质量, 可以采用合并中心学校或者招聘 (征调) 优秀师资的方法扭转当前硬件过关、软件疲软的情况。唯此, 以提高下一代综合素质, 改变其遵循父辈“寄生型”生活的轨迹, 加上年轻人对新事物和城市化生活的适应能力远大于父辈, 这一点具有普适性[8]。相比于成年村民, 年轻一代会更加适应城市生活进而在他们这一代完成村民向市民的社会性转变。

3.3.3原位廉租房社区建设

同时, 为适应外来流动人口的需求, 政府可以在原位建设廉租房社区, 所有权归政府所有, 通过租费所得一定程度上补贴新小区建设的费用, 减少由于集体经济出资造成的村民不满, 又可以以较低价格出租给外来人口, 满足了大量外来人口对廉租房的需求。既能满足需求端, 又适应了城市化要求, 将原本环境较差参差不齐的出租房 (有时甚至是棚户) 区改造为统一规格、环境较好的廉租房社区, 可谓众望所归。

4结语

通过分析广州城中村运行的基本情况, 从社会和经济层面探讨了城中村维系的根本原因, 并通过分析现行改造方案的利弊, 笔者围绕乡土关系和经济联系两个核心提出了一些城中村改造的新研究思路, 即集体经济转制, 新建社区和原位廉租房社区并举的设想。

篇4：广州冼村城中村改造“黑幕”

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

篇5：城中村改造探讨

若干问题的探讨

对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。

参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。

通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：

1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；

2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；

3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；

4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；

5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；

6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；

7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；

8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；

9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；

10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；

11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；

12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；

13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；

14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；

15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；

16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；

17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。

在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：

1、政策支持的合约化控制

基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。

2、拆迁补偿的规范化控制

包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。

在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难

以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。

3、开发盘量的分散化控制

包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。

房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。

因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。

当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。

4、专项报规的特殊化控制

根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规

划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。

房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。

因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。

5、土地摘牌的技术化控制

包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。

要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。

6、融资途径的多样化选择

包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。

但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要

大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。

房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。

7、对于土地竞拍情况做有关约定

与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；

与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。

与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。

8、对于特殊情况的处理

与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。

在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：

1、违法违章建设严重

根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大

3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的拆迁特殊对待

宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待

4、非住宅的拆迁补偿

对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。

那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如--

1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得不合理的补偿。

2、通过“拆一补一” 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。

3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。

4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。

5、村民在获得回迁房之前，需要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。

篇6：城中村改造思路

1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程

五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。

“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。

2、将城中村的规划纳入统一的城市框架

要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。

目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来

城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。

另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。

2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。

3、将城中村的管理纳入统一的城市管理

要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集

体经济组织的依赖。

在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。

4、将外来人口纳入统一的城市群体

城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。

（8）加强研究，完善改造配套政策

城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体