城中村改造的对策

城中村改造的对策（通用6篇）

篇1：城中村改造的对策

城中村改造的八大困境与对策
2009 年 12 月 21 日 17:01 来源：商都房产网 作者：



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城中村改造的八大困境与对策 同致行（中国）地产顾问有限公司 城中村的实质是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映，对于城 市化管理者而言是一个必须面对的现实问题，又没有一个现成的可以照搬照抄的模式。全国 各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村 231 个，西安有 187 个，广州有 138 个，南京绕城公路以内有 71 个，太原有 83 个，在郑州，这样的城中村共有 141 个。城中村形成的原因 1.城乡二元体制和政策原因。城中村出现是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度 真空以及法律法规不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。政府趋利 型的土地征用是导致城中村形成的主要原因； 城乡二元社会保障政策刺激了对城中村空间需 求； 城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展； 二元化的市政与行政体制加剧 了城中村的形成。2.城中村是一个类型独特的社区，其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业。村 民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业。村集体拥有大量的土 地、厂房、房产等，以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使 城中村问题越来越严重。

3.宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象比较严重。宗族文化迟滞了 从乡村聚落到都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的 内在牵引是都市村庄得以存续的条件。城中村存在的问题 城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高、建筑间距小，街道 脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度 5 米左右的街道，多以 房屋间距作为不倒，只有 2-3 米；公共配套极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公 建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，存在不少隐患；城中 村消防管理时空，到处都是出租屋，若发生火灾，消防车、救护车无法进入；城中村居住人 口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国内城市发展的必 然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提 高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力
，不断提高城市知名度和 竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发 展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的 居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。八大困境及对策 瑞安的新天地成为上海的新名片，南京夫子庙改造重新秦淮风情，深圳华侨城打造成为国 内最成功的主题公园。国内房地产市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈，城市土 地资源随着开发日益减少，而多数城市老城区的功能及定位重新确立，因此房地产开发重新 已经移到旧城区。然而在旧城的城中村改造中，存在诸多困境，从深层次考虑，这些困境的 成功解决是项目成功的要素。同致行对于城中村改造总结了八大困境。1.改造成本困境 改造成本困境 拆迁补偿费用是城中村改造项目中开发企业投入的一项重要成本，城中村高密度的建筑体 量和居民数量，未开发前期的安置增加的巨大的成本投入。开发企业不但进行拆迁补偿安置，还要承担大量道路拓宽、市政管线等市政配套费用。使得城中村改造项目用于拆迁补偿的费 用在总投资中比重过大，上海世茂滨江花园当时仅拆迁就耗费 22 亿元。因此，拆迁补偿安 置所占的总投资可能高达 50%以上。面对成本困境，开发企业应该进行详细的成本预算和 资金平衡管理，详细计算整个项目的成本收益，在项目周期内，保持资金的平衡管理。2.拆迁补偿困境 拆迁补偿困境

城中村的原村民头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念，不愿意离开固有的居住区域。由于这 些村民主要依靠出租房屋维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而会过高提出 拆迁补偿标准，而且由于村民数量众多，很难达成一致的补偿意见。在一些城市旧城改造中 就出现了“钉子户”现象。针对拆迁难、补偿难的问题，开发企业必须争取政府部门的配合与 支持，用政府的公信力来主导城中村拆迁工作。3.利益协调困境 利益协调困境 在城中村项目改造过程中，会涉及到诸多利益关系，包括：市政府、区政府、开发商、村 委会、村民等利益主体。如何协调这些利益主体，对于城中村项目的顺利改造十分重要。开 发商与政府的利益关系主要体现在：土地规划、公用配套建设、土地费用返还、项目报建等 方面； 开发商与村委会的利益关系主要是村民安置房建设与选址，最主要的是开发商与村民 的利益关系，主要体现在补偿标准和方式。征求多方利益主体要求，共同商量。4.土地权属困境 土地权属困境 土地权属不清是城中村改造最大

大的制度障碍，经过长时间的积累，城中村土地基本被各种 建筑覆盖，许多建筑属于违规建筑。由于违法行为具有普遍性难以强制拆除，因此一旦承认 其合法性必将加大改造补偿成本并引发新的抢建； 如不承认其合法性，又无法进行拆迁补偿，改造难以进行。在进行城中村改造之前，必须对城中村所有建筑进行摸查，计算出需要拆迁 的总面积以及各种建筑的产权、年代、功能等，为下一步的补偿做好准备。5.容积率困境 容积率困境 城中村改造项目容积率(红线范围内建筑面积与土地面积之比)不提高，开发商无利可图则 无积极性。郑州内城中村平均容积率接近3.0—5.0，要想有利可图，容积率要提高到 6.0—8.0。即使在城中村范围内维持现状的开发强度都难以达到改善城市环境的目的，容积率再提高，不但将牺牲城市环境，市政公用配套的压力也太大。6.规划设计困境 规划设计困境 由于城中村改造项目成本投入高、容积率高、总体量大，因而给项目整体规划设计造成 一定难题，如何来对项目进行科学定位策划成为规划的关键。开发企业一般需要借助于专业 策划公司来进行前期的定位。项目前期根据项目自身的状况、区域特点、周边配套、竞争楼 盘、市场需求等多方面，对项目进行了全新的超前定位与科学规划，实现项目收益的最大化，从而较好解决了项目规划设计难的问题。7.开发周期困境 开发周期困境

各利益主体博弈的时间决定了整个城中村改造项目开发的周期。很多城中村房屋拆迁过 程中，由于开发企业与村民之间矛盾与纠纷并没有很好解决，结果造成了拆迁工作没有顺利 完成，使得整个项目处于停滞状态，后续的开发建设工作无法开展。同时，由于土地面积大 和容积率相对较高，整个项目的总体量非常大，一般在 30--50 万平方米，甚至一些项目超 过 100 万平方米。上述原因造成了城中村改造项目开发周期长，开发周期过长增加了开发企 业资金管理的成本与风险。解决这一困境，需要协调开发企业内部各个部门工作，规划、施 工、报建、销售等部门密切配合，同时开展多项工作，尽量缩短开发周期。8.后期销售困境 后期销售困境 后期销售的困境主要体现在城中村所在区域的市场容量和消费能力与城中村改造项目的 体量、商业住宅比例以及销售价格制定之间是否匹配。在城中村改造项目所在区域的市场容 量和购买力有限的情况下，可能会造成物业供给量大于市场需求的现象，导致项目中大量物 业的空置，使得投资回收期延长，甚至亏损。同时，其他城中村改造项目也可能开始启动，同一区域内的

商品房供应量突然放量，冲击商品房市场。对于项目过程中出现的销售困境，着力于挖掘更大区域范围的客户，把项目的客户放大到整个城市甚至整个省份，同时加速项 目产品的推售，走在其他竞争项目的前面，抢夺有利的销售时机。

——本文摘选自同致行编写新书《城市再造》，本书于 2009 年末在全国出版发行，同致行 历经三年基于中原 600 万平方米城中村改造项目之践行精心编写而成。该书籍是中原首部城 中村改造项目营销实战案例书籍，同致行首次在书中全面解密曼哈顿广场项目营销。

篇2：城中村改造的对策

摘要：青年人才论坛

为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。

关键词：襄阳 青年 人才 论坛 城中城改造 问题

近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。

一、城中村问题成因

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管 1 理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。

二、目前襄州区城中村改造的现状

襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。2008年9月，襄州区启动了城中城改造的第一个试点——云湾国际新城建设项目，该项目涉及到云湾社区八、九、十组拆迁的307户居民已全部拆除完毕，拆迁面积12万平方米，在还建小区内投资8000万元，新建了23栋7层安臵房，总面积约7.84万平方米，目前有90％拆迁户已搬入新居；2008年10月，民发世界城项目启动，该项目涉及到西湾社区一、二、三、四、五组900多户居民，目前已拆迁200 多户，并投资4亿元，新建了10栋高层安臵房，总面积约20万平方米；2010年8月，因襄阳火车东站建设的需要，按照市政府要求，襄州区启动了襄阳火车东站广场建设项目，该项目涉及到洪山头社区一、二组353户居民的搬 2 迁，目前已拆迁173户，园林大道还建小区的11栋高层安臵房正在建设中，东站广场及周边道路设计方案也已确定；2010年10月，连山湖开发项目启动，该项目涉及到红星社区十一、十二组和潘台社区八组 450多户居民，目前所有拆迁户的房屋已锁定，并完成了200多户的房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年4月启动了朱庄物流园建设项目，该项目涉及到朱庄村三、七组300多户村民，目前完成了拆迁户房屋评估工作，相关工作也在进行中；2011年5月又启动了襄东滨河新区建设项目，该项目由襄阳嘉华融通有限公司开发建设，目前开发商已与区政府签订了项目的框架协议，正式协议还在商谈之中。

面对工作实际，区政府以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划先行、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、稳妥安臵”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。主要做法：一是成立机构，加强组织领导。区委、区政府成立了城中村改造指挥部，以区主要领导为指挥长，规划局、建设局、土地局、房管局、城管局等有关部门指派专人协助开展工作，做到了机构、人员、职责、经费四到位，为城中村改造工作提供了组织保证；二是出台政策，提供改造依据。区委、区政府按照相关法律法规和市委、市政府要求，并结合实际，制定出台了城中村改造拆迁补偿的文件，对城中村改造的条件、步骤、要求及奖励办法做出了比较详细的 3 规定。年终对城中村改造工作成效明显的主要干部给予一定奖励。各城中城指挥部也按照上级文件精神，结合实际制定了城中村改造实施方案、工作台帐、拆迁安臵补偿方案等配套政策，为城中村改造打下了基础。

三、城中村改造的重要意义

近年来，随着城市化进程的加快，城中村带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动城中村土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安臵难”的情况不断出现，影响了城市经济的科学、全面、协调和可持续发展，在整体上延缓了中心城区经济开发和发展的步伐。所以，改造城中村是实现农村城市化和推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，是提升城市整体形象和品位需要。

(一)城中村改造有利于推进城市化进程。城市对周边地区有较强的区域中心带动作用，也是现代文明向农村辐射的源头。城市化水平代表了一个国家和地区的综合实力，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设，要求农村剩余劳动力尽快向城市转移。如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新转移，就不算真正意义上的城市化；如果城中村不进行彻底的改造,城市规划建设管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代城市必须要求物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美。搞好城市规划，目的是要营造经济发展、法治文明、生态平衡的良好环境。但是，城中村杂乱无章的建筑，脏乱差的生活环境，在很大程度上 4 影响了城市的形象，拉低了城市的品位，成为城市现代化进程的一大障碍。目前襄阳市正处于城市化快速发展的阶段，城中村问题必将成为政府面对的主要热点难点问题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须改造好城中村。

(二)城中村改造有利于加强社会主义精神文明建设。城中村的农民虽然变成了城市居民，但其小农的意识形态、生活方式很难一下子转变过来。失去土地后，他们一般会把生存和发展的希望寄托于房屋之上，以期从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居和城市治安问题高发的根本原因。更为严重的是，城中村缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造提升城中村的基础设施，加强社区建设，更新居民的思想观念和提升文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

（三）城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。由于历史原因，绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所，群众生活非常不便，虽然生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量不可同日而语。相关部门经常收到人民群众通过各种途径反映的意见和建议，要求尽快出台有关政策，进行城中村改造。因此，加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，直接关系到人民群众的切身利益。

（四）城中村改造有利于拉动经济增长。城中村改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资本参与城市建设，对于扩大内需，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。与此同时，由于城中村改造能够集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，带来城市环境的优化升级，推动城市经济的健康发展。

（五）城中村改造有利于推动社会进步。城中村的居民虽然生活在城市，但受长期以来固有观念的影响，一直保持着农村、农民的传统生活习俗和方式，始终没有在真正意义上融入现代城市生活之中。实施城中村改造，势必有利于打破传统农村的固有格局，促进城中村居民生活方式的根本性转变。

四、当前城中村改造存在的问题

城中村是城市经济社会发展中出现的现象，也给城市的发展提供了宝贵的空间，但是，城中村改造中面临的一些突出矛盾和问题，一定程度上影响和制约了改造工作的顺利推进，主要表现在以下几个方面：

（一）违法建设成风，加大了拆迁改造的难度。特别是近几年，随着城市基础设施建设的不断完善及城市房地产开发项目、物流园区、工业园区建设快速推进，土地房屋也随之大大升值，村集体组织和村民受利益的驱动，纷纷加建、抢建房屋。拆迁范围内一些村民一旦得到拆迁的信息，一夜之间两层甚至多层房屋拔地而起，水井、苗木等各类地面附属物也随之密集出现，城中村内的个人和小产权开发等违法建设现象十 6 分普遍。管理部门执法不严、疏于管理、“以罚代法”，致使违法建设愈演愈烈，呈蔓延态势，这大大加重了城中村改造的难度。

（二）部分被征收房屋拆迁人对拆迁的期望过高。一是对补偿标准要求过高，不能正确客观地看待和把握有资质的房产评估机构对征收房屋的评估价值，往往以周边发达地区拆迁补偿价格为标准和参照，看待和高估自己的房屋价值，当拆迁补偿低于自己的期望时，就认为房产机构评估价低、拆迁补偿费少，就对拆迁工作不配合、不支持；二是对拆迁改造的种种期盼远高于优惠的让利于民的政策规定，当被征收房屋拆迁人的期盼同制订的优惠政策发生碰撞时，他们就立即认为自己的切身利益受到损害，然后采取各种办法阻碍拆迁工作的开展；三是在坚持政策和原则的前提下，有些被征收房屋拆迁人因其居住面积小，家庭收入低，获取的房屋拆迁补偿少，家庭承受能力低而在支付购买安臵房能力不足的情况下，也认为损害了他们的利益，进而不讲道理、拒绝拆迁；四是那些始终认为多闹多得、不闹少得的被征收房屋拆迁人，对房屋拆迁补偿漫天要价，甚至不合情理地要求解决与房屋拆迁无关的其他问题，更甚者纠集被征收房屋拆迁人集体上访、越级上访。

（三）被征收房屋拆迁人对入住安置小区不感兴趣。一是他们的出租房屋为其获得了高额租金，这是城市拆迁改造中被征收房屋拆迁人极不愿意拆迁的关键所在。生活只能因拆迁变得越来越好，不能因拆迁改造而变差，当其眼前的利益受到损失而得不到期望的补偿时，他们就拒不配合、阻挠施工、集体上访；二是他们认为入住小区邻里关系就淡漠了，7 让他们把农具、做小生意的工具带进单元房别扭、不方便，住着不自在，甚至拿单元房居住与社会传统的行为模式、人际关系是不相适应的道理说教工作干部而不配合拆迁。

（四）拆迁过渡时间较长。由于先拆后建，致使被征收房屋拆迁人居住条件较为艰苦，不利于生产、生活。加之整村拆迁时，被征收房屋拆迁人过渡困难很大，一方面是难以找到合适的出租房源，另一方面是集中临时过渡不利其越冬。同时过渡期内，被征收房屋拆迁人无法正常经商、外出务工，导致其收入下降。这些都是影响拆迁改造的一个因素，更是容易引起上访的一个原因。

（五）安置小区建设缓慢，社会保障政策落实不力。一是安臵小区规划及用地审批的协调落实，对区级部门和单位来讲难度较大，在拆迁时，我们给询问或质问的被征收房屋拆迁人一时难以回答安臵和搬入的时间，容易让被征收房屋拆迁人产生疑惑而影响拆迁。在拆迁完后，迟迟看不到安臵规划和征收安臵地后又容易引起被拆迁人上访；二是被征地拆迁农民的社会保障问题。相对远离市区的被征地农民在土地被征收后，丧失了一部分农耕收入，使农民的收入水平有所下降。在城市繁华地带的被征收房屋拆迁人的房屋出租收益因拆迁而失去，这些都不同程度地影响了被征地或拆迁农户的收入，自然也就成为了阻挠征地拆迁工作的重要因素，也必然使农户提出生活保障的问题。

（六）拆迁工作人员对拆迁工作存在畏难情绪。随着拆迁工作难度的不断加大，参与拆迁工作的一些单位和干部职工畏难情绪也越来越严重，8 表现出缺乏主动工作的精神，一是对安排的拆迁任务不乐意接受，始终以维护社会稳定或拆迁群众情绪不稳定等为借口，拖延工作的开展；二是对拆迁工作中可能遇到的困难和问题估计不足、准备不足，在反复做被征收房屋拆迁人工作无果的情况下，丧失信心，难以采取有效的应对措施对待工作；三是有的基层组织对拆迁工作缺乏统领驾驭全局的能力，在面对群众利益和集体利益、国家利益时，坚持原则、政策不够坚决，不能站在客观公正公平的高度思考问题；四是宣传引导不到位，没有营造出和谐拆迁的工作氛围。

五、对策和建议

城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的问题。凡是遗留的问题大多都会产生后遗症，解决起来都有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：

（一）加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安臵政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宣传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深入民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识 9 大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，算细货币安臵与迁建安臵、调房安臵的对比账的同时，给群众讲些法律法规知识，以便达到说服、动员的目的。

（二）政府要提高城中村改造规划和建设方案的科学性，不搞“一刀切”，有序地推进城中村改造工程。城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、土地供应计划和建设用地计划等相衔接，协调城市存量土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位臵、特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。例如：有大项目投资的即整体拆迁；有小项目投资的即局部拆建；暂时无项目投资的可适度进行市政设施建设和环境整治，改善城中村环境；政府如有资金，也可对重点地块先行投入资金进行拆迁。总之，城中村的改造思路不宜局限于某一种模式，且不能操之过急，要采取积极、稳妥、有序的方法推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响。

（三）合理调整政策，兼顾国家、企业、拆迁户三者利益，保证城中村改造资金的投入，维护社会稳定和谐。城中村改造的关键也是最实际的焦点是改造资金的筹集渠道、投资方向和实施办法。政府应通过政 10 策、规划和计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平。同时，要坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达到最好的工作目标，将好事做好。一是合理调整现有的相关政策，正确指导城中村改造工程的实施。对城中村改造以来各项措施的贯彻实施情况进行调研，实事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根据市场行情修订市区房屋拆迁管理办法，对拆迁补偿的形式和标准作相应的调整，及时对广大村民进行公示。二是排除继续从城中村改造中获取土地差价好处的思想。用区财政拨付的专门资金和城中村改造收取的地价收入设立“城中村改造专项资金”，对拆迁户进行合理补偿，补贴经济效益差而社会效益高的改造项目，改善城中村的市政基础设施和公共服务设施。三是区政府和有关部门领导要充分认识城中村改造的重要意义和实际难度，高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，将城中村改造工作纳入经济社会发展的总体规划，纳入相关领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。四是在今后的城市化建设过程中，要避免新的城中村的产生。同时，学习借鉴外地好的经验，将一个或几个城中村改造项目采用“统一打包”的模式，将人、房、地一并臵换，由一家开发企业一包到底、统一负责，这样可以预防新的城中村形成。

（四）要按照“先安置后拆迁”的原则，规范拆迁程序。对列入改造计划的城中村，要提前做好前期调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，要将总体安臵方案和分户安臵方案 11 予以公告，并广泛听取被征收房屋拆迁人的意见，无论是原地安臵还是就近安臵，都应采取先建房后拆迁的程序安排，这样有利于消除被征收拆迁人的疑虑，节约拆迁安臵过渡的成本，加快安臵进度。同时，要提前加强安臵区域的交通道路、社会服务等配套设施建设，增强公共配套服务，让搬迁户感受到搬迁地段随城市面貌的进一步改善，也有较大的增值空间。

（五）政府在政策思路上要以人为本，保障城中村村（居）民的合法权益，切实解决群众的后顾之忧。要对集体资产进行全面清产核资和产权登记，并把集体资产优先用于解决村居民的生活保障问题上。要从解决被拆迁人生活出路的深层次问题入手，在扶持发展集体经济、提供劳动就业和社会保障等方面多做文章，确保被征地集体经济组织的合法权益及时得到有力落实，真正解决好被拆迁人和集体经济组织的后顾之忧。只有从根本上改变依靠单一房租为主要家庭收入的经济生活模式，多渠道多来源多途径增加拆迁村民居民收入才能使被拆迁村民居民成为拆迁真正的受益者，才能杜绝违建，利于拆迁。

（六）加强对城中村建房的监督和管理。目前，城中村内违法违建户较多，城中村的村（居）民在宅基地抢盖、加盖的现象较为突出，对违建和抢建、加建房屋的拆迁赔与不赔的问题，在具体工作上难以把握，赔偿了违建、抢建之风会越演越烈，也有违背政策之嫌；不赔偿拆迁工作难以开展，甚至上访。这就要督促相关部门切实加强对建房的监督和管理，夯实管理工作责任，打消村（居）民套取拆迁补偿资金的念头，12 做到补偿公平、群众不受损失，同时也能为拆迁改造创造有利的条件。

（七）加强基层组织建设，严格考核办法，建立问责制度。对参与征地拆迁的各有关部门、单位要制定严格的考核办法，明确各级各部门的工作职责和工作责任，并限期按时办结。要夯实项目涉及街道办事处征地拆迁的主体责任，使其在工作中逐渐整顿基层组织，在整顿中配好村两委班子。对工作不力的单位部门要问责主要领导，不断增强其工作的主动性和创造性。同时，要严厉打击阻碍城中村改造的不法势力，努力为拆迁改造营造良好的工作氛围。

篇3：城中村改造的方向与对策探析

“城中村”伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展产生, 是为城市建设用地所包围或纳入城市建设用地范围的原有村落, 是乡村—城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简言之, “城中村”是指城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区, 内涵是“市民城市社会中的农民村”。

然而相关研究显示, “城中村”是城市化中最顽固、但同时又富有生命力的地区。它是外来“准城市化人口”和“城市低收人者”的乐土, 并不断地与主流城市社会进行碰撞、交换和循环。

1 形成机制

上世纪90年代中后期, 我国城市化进程加速, 城市边缘区土地被大量征用。为规避巨额土地补偿和村民安置方面成本, 城市政府选择了绕开村落的发展思路。随着城市的继续发展, 这些地方在土地利用、建设、景观、规划管理、社区文化等方面表现出越来越强烈的城乡差异及矛盾, 以致影响城市的建设质量和发展秩序, “城中村”现象和问题的产生了。

从客观上来说, “城中村”的形成是我国城市化进程快速发展的直接结果。城市化的内涵包括两个方面:其一, 变农村人口为城市人口, 变农村地域为城市地域;其二, 城市文化、生活方式及价值观等城市文明在农村的地域扩散, 生产要素的聚集, 城市体系结构组成和地区分布的变化, 经济结构的演进等。而在我国粗放式城市化进程中并未处理好“农村与城市”、“农民与市民”的关系。

从主观上来说, 既有文献普遍认为“城中村”的形成是由我国的城乡二元体制所引发的。张京祥和赵伟 (2006) 曾基于新制度经济学理论对“城中村”形成的二元机制做过较全面的解剖, 指出: (1) 政府趋利型的土地征用政策是导致“城中村”形成的主要原因; (2) 城乡二元社会保障体制刺激了对“城中村”的空间需求; (3) 城市就业结构滞涨促进了“城中村”非正规就业环境的发展; (4) 二元化的市政与行政管理体制加剧了“城中村”的孤岛效应; (5) 进而认为, “城中村”并不完全是原住民主动、非法获取城市发展的“外溢效应”的结果, 而是地方城市政策的“趋利性”、“二元性”造成的。

总结来说, “城中村”问题产生的原因主要是:原有居民“以地生财”是导致“城中村”问题的经济原因;土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因;落后的城乡二元管理体制是造成“城中村”问题的体制原因;政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。

2 价值评判

对“城中村”的价值评判决定了对待“城中村”问题的基本态度、行动目标和治理对策。对“城中村”的价值判断也经历了从片面主观到客观与辩证统一的转变。早期的文献对“城中村”的价值判断基本上以负面为主, 甚至将其视为城市机体的“毒瘤”。

2.1 关于“城中村”的负面评价

2.1.1 人口杂乱, 社会治安差。

“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成, 人员混杂难以管理, 治安形势严峻。在“城中村”这个混合社区中, 多元文化与生活方式彼此交流、冲突、融合, 政府缺乏对大量的外来人口的有机管理, 许多社会的落后现象滋生, 犯罪率高、治安环境极差, 成为城市社会治安问题的“重灾区”。

城中村的住民基本上都是城市的低收入阶层, 从事城市的低端产业与城市的主流阶层贫富差距越来越大, 基本上享受不到与城市居民同等的各种社会福利与保障, 往往在残酷的生存竞争中受到过不公平的对待, 成为城市最不安定的因素, “城中村”成了城市最不稳定的地方, 影响着社会的和谐发展。

2.1.2 规划滞后, 布局混乱, 与城市景观格格不入。

城市建设是纳入统一规划和科学布局的, 城市的建设风格也是通过专家学者们经过研究设计的, 是现代文明发展的结晶之一。“城中村”的建筑或是历史遗留或由文化水平不高的农民根据财力、效益、环境、邻里格调等所建, 缺乏规划, 带有极大的盲目性、自发性, 违法违章建筑集中, “一线天”、“握手楼”“、贴面楼”等另类景观屡见不鲜, 布局混乱, 与周边的城市建筑反差极大, 宛如皮肤上的“伤疤”, 影响城市景观和外在形象。

2.1.3 市政设施、公共服务设施缺乏, 卫生条件差。

由于城乡公共投资体制的二元性, 城市政府对城中村的公共设施投资严重不足, 村民自治又缺乏长远的利益考虑, 导致城中村内的市政道路、卫生、体育、文化、教育等设施严重不足。道路不能满足消防、急救、环卫等车辆运行, 各种管线杂乱无章, 存在严重的安全隐患;村民的生活方式并未根本改变, 垃圾遍地, 污水横流, 卫生死角多;公厕奇缺;应对公共危机能力极其脆弱。

2.1.4 土地的经济效益和使用效率低。

城中村作为城市的一部分, 分布在城市建成区内部, 优越的区位和周边完善的城市配套设施使城中村的土地具有极大的升值潜力和开发价值, 许多城市的进一步发展已经受到了土地要素瓶颈的影响, 城市中土地弥足珍贵, 但目前村内仍多为传统的宅基地或集体企业用地的用地形式, 土地利用效率较低, 土地价值未能充分体现。

2.2 关于“城中村”的社会功效评价

近年来, “城中村”现象在我国城市化进程中的积极的社会经济意义逐步得到了认可。其在支撑我国快速而粗放的城市化进程以及缓解由此带来的许多物质性匾乏和社会结构性矛盾方面, 发挥了重要而不可替代的作用, 如“城中村”缓解了城市交通压力, 减少城市总通勤成本和总通勤距离;“城中村”满足了城市低收人者的住房需求, 在一定程度上缓解了社会居住矛盾, 稳定住房经济政策;其对城市还起着吸纳外来人口的“蓄水池”和“过滤器”的作用。客观来看“城中村”满足了中国城市空间多样化需求, 是市场化选择的结果。如果没有“城中村”, 在城市中也会出现其它类似功能的城市低品质社区。

3 改造方向及策略建议

3.1 改造方向

“城中村”纳入城市管理范畴的趋势毋庸置疑, 但在日益紧张的住房环境下完全将其向高品质定位改造的策略不合实际。“城中村”在一定程度上有其存在的积极意义, “城中村”这一“村治”的村民社区理应走向“城治”的低品质社区, 在满足“城中村”原有住民合理住房需求的基础之上, 完善基础设施, 建设经济适用房、廉租房、公共租赁房、等保障性住房, 满足低收入者的住房需求, 缓解社会居住矛盾, 继续发挥原有“缓冲器”、“蓄水池”作用。概括来说, 笔者认为“城中村”改造走向应视其所处城市的级别及“城中村”的区位而定。

3.1.1 城市的级别对“城中村”改造走向的影响。

小城市具有继续发展的可能性及发展方向的不确定性, 当前“城中村”所在地段以后可能极具商业价值, 加之小城市的生存成本不高, 所以小城市中的“城中村”不适宜向低品质社区方向改造;中、大等城市中, 生存压力大, 住房需求高, 有大批的外来人口涌入, 对低品质社区的存在有着迫切的要求, 期望通过发展低品质社区来缓解已存在的各种矛盾, 因此中、大等城市适宜因时因地将“城中村”改造成低品质社区。

3.1.2“城中村”区位对其改造走向的影响。

“城中村”区位对其改造走向起着关键性的作用。建经济适用房、廉租房、公共租赁房与建商品房的土地在使用方式和效益方面有着巨大的差异, 低品质社区应避免占用可获得高收益的地段。地处高档住宅区周边的“城中村”不宜改造低品质社区, 一是贫富反差容易形成中低收入者的心理畸形和心理仇视并进一步引发严重的社会问题;二是中低收入者很难支付相应的物业管理费用。地处稀缺性地段的“城中村”不宜改造低品质社区, 稀缺性地块应用作高档商品房的建设, 因为其稀缺性, 政府可以换取较大的土地出让费用, 以便于有更大的财力用作“城中村”改造。

3.2 策略建议

目前, 国内许多城市在“城中村”改造方面进行了积极探索, 积累了宝贵的经验, 取得了一定成果, 如太原市通过“建设公寓楼群”引导村集体 (股份公司) 在拆迁的旧居住区上整体盖起公寓楼群, 以相对低的价格 (廉租房) , 出租给原城中村租住人员, 村民仍然可以当房东、收房租, 这种改造思路由于保证了村民长期稳定的收益, 便于实施;石家庄市采用“政府引导+村民入股+开发商融资”的改造模式, 巧妙地解决了“城中村”改造中普遍存在的资金匮乏问题;广州市采取了土地资产经营的“城中村”改造模式, 村集体经济组织演变而来的股份有限公司为主要经营主体, 以经过评估而量化的土地资产为主要资本, 通过作价入股的方式转化为村改造后的股份制企业的资本金, 同时通过专门化的经营和向社会融资实现资产的保值增值, 这种策略将政府从“城中村”改造的微观层面解脱出来, 能够更好的发挥政府作为职能部门所具有的功能。

“城中村”改造是一项系统工程, 是由政府、村集体与村民、企业和社会等力量共同推进的, 无论借鉴何种模式实施过程都应注意以下几方面:

3.2.1 正确认识国家、地方政府和村落职能。

应该完善国家和地方政府的权力来保障村级自治权力的有效实施, 使农民通过合法性程序完整准确有效地表达自己的意志, 这将对乡村公共资源的持续公正的开发利用和乡村社会秩序的有效规范管理都有举足轻重的作用。与开发商进行“多方协作”, 争取实现“多方共赢”。

3.2.2 加强指导, 切实保障农民利益。

坚持分类指导、循序渐进, 实行先重点后一般、先易后难、分批有序, “成熟一个改造一个”, 坚决杜绝一哄而起、盲目改造。遵循“一村一策”, 宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则, 不符合城市规划, 不符合规模要求的, 可采取迁村并点或按规划要求重新选址集中兴建。将“城中村”经济实体产权量化到原村民个人, 避免改造遗留后患。多渠道为原村民提供就业机会, 确保原村民有稳定的经济来源。

3.2.3 注重特色规划。

要把“城中村”当作城市的一个细胞加以正确引导和培育, “一视同仁”地为其制定土地开发强度指标, 进行公共设施、市政设施尤其是环卫设施配套。制定科学合理富有地方特色的规划方案、补偿措施, 调动农民的积极性, 可以更好地推进城中村工作。

3.2.4 严格执法监督。

“城中村”改造政策性强, 涉及国家、群众、企业等各方利益, 各政府要依法办事, 严格执行相关政策法规和工作程序, 严格控制村庄土地, 严禁违法违规审批建设用地和建设项目, 对情节严重的要依法追究相关负责人的责任。

参考文献

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篇4：“城中村”改造的意义及对策建议

【关键词】 :城中村;改造;对策

中图分类号:TU984 文献标识码: A文章编号:1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我国城市及其郊区是一个非常普遍的现象,但在其他国家的城市化过程中,几乎从来没有出现过。剖析”城中村”现象,我们发现,都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是快速城市化过程中的新生体。”城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。而且,会有一个历时较长的“时间表”。

1、 “城中村”的类型及存在的主要问题

当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在。

“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应,许多管理关系不清、责任不明,遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点,从供给方看,村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。

第二,“城中村”土地未能及时收归国有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”问题的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。

第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力.也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。 “城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量;第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉动经济增长;第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。

5、 “城中村”改造的对策建议

“城中村”改造是极其复杂的系统工程。涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素。事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证,需从以下几方面入手:

(1)成立农村集体经济组织清产核资领导小组工作专班,对“城中村”进行全面产核资,明确产权、量化资产,按村民贡献大小量化到个人。

(2)对村集体经济组织实行公司制改造,村民将量化到个人的资产进行投资入股.成立股份制公司。不愿意入股的个人,则实行货币化还建等,自谋出路。

(3)将全部村民的户籍从农业户口转为城镇居民户口,实行城市居民的统一管理。

(4)对原村集体经济组织拥有的土地进行土地权属调查,无土地权属纠纷的,则换发国有土地使用证,对取得农用地承包经营许可证的土地,仍维持原管理体制不变。

(5)建立社会养老保险制度,凡是入了股份制公司的原村民,由现在公司和个人按规定缴纳各自份额内的养老保险金:末入股的原村民由村民本人负责养老。

(6)对“城中村”实行统一规划、统一改造、政府出台改造“城中村”的优惠政策,鼓励开发改造“城中村”。

“城中村”改造,必须以思想观念更新为前提。要在大范围内进行“城中村”改造,必须以“三个代表”重要思想为指导,大胆解放思想,不断更新观念。各地“城中村”的状况不同,干部群众的思想水平、物质基础不一样,解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制,强化市场经济观念和城市经营理念,在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众,要富而思进,加快城市化步伐,树立向现代城市人转变的观念。

参考文献:

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[4]李京文,21世纪中国城市化对策研究,理论前沿,2000年第4期

篇5：城中村改造的对策

摘要：改革开放以来，在一些经济发展较快的地区，由于城市建设速度加快，导致城市用地紧张，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市建设用地的范围，在这些用地上原来的行政村被“卷入”城市，形成现在许多的城中村现象。本文农业经济科学论文参照深圳城中村改造的成功经验进一步探讨“城中村”改造的可实施性。

关键词：“城中村”现象；透视分析；城市化；改造对策

一、“城中村”的特征分析

城中村是城市化推进过速的产物。随着城市化进程的加速，城市用地的急剧扩张，越来越多的村庄被纳入了城市建设用地范围之内。在发展的初期，政府因无力妥善安置村民，不得已预留一些村民居住和维持生存的空间。这些地块和以前的村民住宅用地基本保持集体所有制性质不变，实行农村管理体制，形成了相对封闭的小社会。城中村所在的街道又难以按照城市管理体制实施管理。这种城乡二元管理体制，实际上使城中村处于“两不管”的状态，造成城中村的规划、建设、管理长期处于混乱无序的状态。当前，城中村普遍存在的基础设施建设薄弱，村内建设混乱，环境卫生恶劣，社会治安复杂等问题，已经严重影响到城市化进程的推进，影响到城市整体形象功能的发挥。

1、空间形态和内部功能与周围环境的剧烈反差：

全国快速城市化进程中，一部分地区由于规划跟不上或者没有按照规划及时实施及规划管理不严和政策的引导不当，在由第一产业向二、三产业转型的过程中，发生村镇用地范围内用地功能混乱的现象。居住、工业、商业等用地相互交织，绿化、停车、疏散等公共空间用地几乎为零，建筑物杂乱无章，建筑密度高达60%—80%。村民建房一般建至3—4层甚至6—7层，容积率超过3.0甚至4.0。日照、采光、卫生、通风等居住自然条件相当恶劣。其次，这些地区城市基础设施和公共设施建设严重缺乏，道路狭窄一般宽度为6-7米甚至3-4米不等，并且曲折、不成系统，无法满足居民的使用和停车、消防的基本要求。市政设施缺乏导致经常性内涝，尤其北方城市冬季不能及时清扫积雪导致冰雪消融时环境脏乱差的现象。学校、幼儿园、医疗卫生、市政公用设施、人防等设施的数量和质量更无从谈起。再次，“城中村”是一个充满矛盾的地域空间，人口构成混杂，人群密度大而社会管理薄弱，外来人口较多管理不到位，乱搭乱建、乱堆乱放导致社区环境脏乱差，社会治安问题较为突出，人口组成包括本地村民、城市人口及外来流动人口。这些不同地域、社会地位、心理价值、籍贯、语言的群体在此汇集产生了文化上的冲突和融合。

2、用地、人口的性质和规模难以界定：

首先，《城市用地分类与规划建设用地标准》中对这类用地的性质一般归为E6类用地（村镇建设用地），但其又处在和城市用地交错位置，用地功能难以用城市用地分类标准进行界定。其次，居住在这些地区的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服务设施，又能享有国家赋予农民的特权，占地建房和计划生育方面的特殊政策。传统的城乡二元结构所带来的农业人口和非农业人口之间的差距在这里荡然无存。城市总体规划中计算城市人口时又难以分类，难以统计；另外，这些地区具有优越的区位优势和低廉的建设成本，使出租屋（村民自建房），生意异常火爆。同时，第三产业的发达和出租屋带来的大量流动人口也使得这里人口构成复杂，相应的带来了诸多的社会问题。

3、行政体制和管理机制上的混淆和疏漏。

首先，在农村行政体制上村集体一把手说了算，很多乡村干部不懂规划，不知道盲目建设是违法的，会带来严重后果，相反还认为是做了好事。有的甚至将村集体土地出租、买卖，给国家和集体利益造成了重大的损失。其次，村民很少有人过问村集体利益及资产，村里很少或者不召开村民代表大会，管理上存在很大漏洞。在农村城市化发展的今天使得“城中村”的管理建设显现出了诸多问题。

二、“城市里的乡村”的负面影响

1、土地资源的浪费

“城中村”的土地资源由于缺乏统一的规划、建设和管理，造成土地的占有率高，利用率低，产出率更低，形成不了开发的规模效益，破坏了城市土地利用的整体性，造成城市土地资源的严重浪费，“城中村”所具有的优越的区位优势和低廉的价格使这些地区不规范的房地产“二级市场”特别活跃。一方面，对城市规范化的房地产市场形成了不公平竞争；另一方面，使本应属于城市房屋、土地使用的交易收益流入个人或某些单位的囊中，房屋、土地收益流失。

2、从社会、文化发展上的种种弊病

社会发展要求“改善医疗、重视教育、增加就业、提高人口素质等”，由于“城中村”内的村民和外来的暂住人口由于历史的原因普遍文化素质不高，再加上改革开放以后富裕的物质生活，容易滋生游手好闲、惟钱独尊的价值观念，缺乏在文化和专业知识技能上提高的动力。如果不及时进行更新改造，将引发诸多社会问题，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构趋向于动荡。

3、从政策方面分析

“城中村”这种独特的发展模式，使得普通的城市居民很难去理解和关心这些地区的村民，而村民本身也缺乏参与城市生活的追求，从而形成公众参与的盲区。

由于“城中村”涉及“三农”中许多深层次的问题，现在城市规划管理部门对“城中村”的存在和发展还缺乏系统的研究，无法形成一个明确的政策，这和城市这几年新区建设量太大，政府无暇顾及这些地区的发展有关。

三、“城中村”改造的新尝试

1、本地区“城中村”问题影响

改革开放使我市的城市建设突飞猛进，并迅速朝着现代化的方向发展。城市化及城市的发展，村改居政策的实施使“城中村”村民变成城市居民，迈出了缩小与“城市人”身份差距的第一步。但是，由于这些“城市单元”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制，成为“城市里的村庄”。由于经济利益的驱动，村民纷纷在弹丸之地随意建设、加层、搭接出租房，建了不少“握手楼”、“贴面楼”、“连体楼”，致使基础设施适应不了人口密度增大的要求，出现了消防隐患无法消除，疏散通道、水、电、下水管道和地基等难以承受的问题。同时，居住人口密集造成的环境卫生恶劣、社会治安混乱等现象成为城市管理的死角。所有的这些问题，严重地影响到我市城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥、旅游城市形象的树立和城市现代化的推进。改造“城中村”，是实现农村城市化、推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

2、深圳“城中村”改造经验

以深圳为例，近几年在政府对“城中村”改造的支持下，村干部群众，依靠自己的力量，在改造“城中村”的试点中取得了明显的成效。

“城中村”改造涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制等多方面的问题。面对问题，地方政府鼎力支持村股份公司实行“统一组织、统一设计、统一建设、统一管理”，坚持“自行改造、整体重建”。村股份公司在上级的支持下创造了灵活的融资机制。由股份公司担保、银行贷款、政府贴息，在建户出资，工程竣工后，银行把贷款转成楼宇按揭贷款，各户按揭年限三到十年不等。由于领导高度重视，村干部群众拧成一股绳，使工程提前六七个月竣工。新住宅区的设计和建筑，体现了当地特色和城市文化的品位。规划全面考虑市政设施配套，道路、幼儿园、青少年活动中心、老年娱乐室、图书馆、健身房等，“城中村”改造取得了成功。

深圳“城中村”改造之所以成功，一是政府掌握了管理社会的主动权，土地资源得以有效整合。政府的管理工作由被动变主动，管理成本有所降低。在新住宅区内，制定了居民规范准则、外来人员入住规定等等，出租屋也纳入了社会化的规范管理，良好的内外环境吸引了更多的“打工族”入住。这种管理是由过去的“人治”向“法治”转变，使社区管理走上了良性循环的轨道。同时，把村民原有的宅基地、村集体土地变为国有土地，使地价升值；政府通过合理调整住宅和商业用地，合理规划布局和公共配套设施，使居民的住房面积、居住环境都大为改善。二是村民向居民转变。在改造过程中，事事都与干部群众商量，征得同意后才定案实施。不仅增强了干部群众的民主法制观念，还加强了基层民主法制建设。在管理体制改革方面，由过去的村委会变成了居委会。城中村被改造为现代城市社区，人们从物质生活到行为方式和思想观念，逐步与城市人融为一体，生活水平和质量都大为提高，从而加快了城市化步伐。

“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是城市化进程中必须破解的一道难题。深圳城中村改造的实践，为“城中村”改造提供了宝贵的经验。

四、“城中村”合理城市化对策

1、“城中村”改造，必须以思想观念更新为前提。

要在大范围内进行“城中村”改造，必须大胆解放思想，不断更新观念。各地“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制，强化市场经济观念和城市经营理念，在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众，要富而思进，加快城市化步伐，树立向现代城市人转变的观念。

2、“城中村”改造，必须遵循科学规划、为城市发展留下空间的原则。

总结其他城市“城中村”改造规划的经验，重要的是规划要有前瞻性和科学性，做到一二十年都不落后，以适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计，特别要注意保护国土资源和防止环境污染。建成完善的、相对独立的、体现出地区和民俗特色的新型旅游城市和城市文明社区。

3、“城中村”改造，必须以推动经济和社会发展为出发点。

改造是否推动经济和社会发展是衡量“城中村”改造成功与否的一条根本标准。从充分挖掘土地利用的潜力，改善居住环境，提高人的整体素质着眼，提升无形资产和有形资产的价值，以获得最大的经济效益和社会效益。改造后的住宅区，应能达到房屋面积增加，居住环境优美，服务功能齐全的标准，这样才能获得良好的市场效应。

4、“城中村”改造，政府必须始终坚持依靠村民自己搞改造的原则。

“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。制定符合实际的补偿政策。即：在建期的贷款利息由各区财政全额补贴；区政府拨出部分启动资金，作为基建前期市政配套建设补助费；妥善安置村民过渡房，合理补贴村民拆迁损失费；分别情况，给予面积补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地，同样与住宅用地一样免交有关费用，并纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民共同享有。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，号召干部、党员起模范表率作用，调动群众参与旧村改造的积极性。

5、“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合。

“城中村”改造是是城市化进程中的一件大事、难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。如何破解这一道道难题？深圳城中村的改造经验是把政府调控与市场调节结合起来运作。比如，改造一个“城中村”需要庞大的资金，这一大笔钱从哪里来？单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资。除了群众集资一部分、银行贷款一部分、财政情况好的补助一部分以外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。又如，建房质量的好坏，与房产开发商的综合素质直接相关，只有靠市场规则公平运作，在公平、公正、公开招标中竞争，杜绝“写条子、拉关系、用物质打通”等歪门邪道，才能把一些开发商中的佼佼者挑选出来，保证高质量完成“城中村”改造的任务。再如，通过旧城改造新建的住宅，面积增加了，质量标准高了，居住环境改善了，要按增值的市价租赁出去，也要善于通过市场来运作，才能收到好的经济效益。因此，只有把“看得见”的手和“看不见”的手结合起来运作，才能闯出一条“城中村”改造的成功之路。

6、“城中村”改造，还必须与加强城市社区建设和村民就业相结合。

首先，接纳“城中村”市民的城市社区，要全面推行劳动预备制度，各区劳动就业培训机构为“城中村”居民进行专门培训。培训措施有联合办学、短期技能培训等。就业措施有奖励自主择业、进行创业资助、社区招工等。政府还需充分利用市、区、街道、社区居委会四级劳动就业网络，为农转非居民提供推荐就业服务。使“城中村”居民就业纳入社会再就业工程，为“城中村”居民改变以前的靠集体分红和出租房屋的谋生方式提供了机遇。实现谋生方式的职业化，是“城中村”居民从农村村民转型为现代意义上的城市居民的最重要的标志。其次，要针对农民变市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。要进一步明确工作方向、对象、职责、方式、作用，把社区办成新型市民之家。社区要以居委会为核心，围绕居民群体“求安、求乐、求知、求富”的心理和要求，采用大众喜闻乐见的有效形式，开展各种有益的群众性的活动。把“知识技能推广、防火防盗安全措施、优生优育政策、健康向上的文化娱乐形式”等寓于各种活动之中。潜移默化地进入市民头脑，落实到创新实践中去。要通过社区优质服务、优良管理，全面提升新型市民的整体素质，把城市提升到一个更新、更高的层次，使城市的经济建设、社会稳定得到更快更好的发展。

参考文献

篇6：城中村的改造

一、环境分析

1、交通区位分析

姚公庙地区位于合肥市二环附近，金寨路东南段，隶属包河区，距市中心，面积约为，人口万，紧邻校园，向南经济技术开发区，向西政务新区，因此姚公庙地区是连接老城区和新的开发区的纽带。

所选地块位于姚公街道中心区简述所选环境的街道、路面状况，什么车道。本次规划范围为：以内的区域，总用地面积约3~5公顷，规划范围内现状用地以住房为主，有以下建筑物：幼儿园，菜市场，侧有一个多层住宅居住区。其他尚有部分零星建筑，多为三层以下民房，建筑质量较差，东风厂居民生活区等。

2、生活服务功能分析

居民住房无序开发，建筑风貌、布局较为杂乱；

（1）教育：教育设施是体现城市现代文明现代化和文明程度的一个重要标志。而这里的幼儿园设施内容单调，规模小，分布零散，没有一个完整的体系。

（2）医疗卫生：医疗卫生设施不健全，大多以不合法经营的私人诊所为主，没有一个完善的医疗服务。

（3）商业服务：多以餐饮业大排挡形式居多差，面向学生以及外来打工人员，其卫生及就餐环境都不合格。也有小型超市。

（4）文化体育：网吧，服务对象多以在校学生为主，有的没有正规的营业执照，基本没有体育设施。

（5）交通：交通拥挤，道路排水系统不健全，存在严重的积水。

3，社会现状分析

（1）管理薄弱，没有一些强制的条律，以至于姚公庙一带杂乱无章。

（2）房屋乱建，乱搭棚，居住人口杂，卫生条件差，滋生了一些不良风气。不符合国家建房有关法规主要表现为消防层高超标结构不合理，多为危房，超过使用年限。生活环境差，居住条件差。

二、改造的可行性

1、改造的需求性

姚公庙地区是连接老城区和新的开发区的纽带，由于城中村的出现使其不能发挥其应有的作用，所以姚公庙“城中村”的改造显的尤为迫切和重要。

2、改造面临的问题

（1）违法的建筑多

（2）安全隐患大

（3）管理难度大

（4）改造成本大

2、改造时机

（1）合肥市现阶段正在实施大拆围大建设。

（2）金寨路高架桥正在建设

3、小结论：

姚公庙“城中村”的改造显的尤为迫切和重要。

三、具体的改造内容及建议

1、改造的目标

（1）、紧凑有效的用地布局——使土地经济效益最高，要建成具有综合功能的最佳集聚点。

（2）、营造优美的景观效果——采用传统与现代相结合以现代为主的处理手法，塑造优美的空间景观序列，体现现代城中村的特殊风貌。

（3）、创建舒适的生活空间——以现代人的行为活动为中心。

2、改造的原则

（1）、以人为本，为生活区居民公众服务，精心塑造街道、广场等空间，加强景观设计；

（2）、重点处理好行政办公、商贸休闲的关系。

（3）、利用现有绿地、自然资源，综合考虑功能与环境，注重街道景观艺术效果，提高生活质量、环境质量；

（4）、组织好自身与之交接道路交叉口的交通，处理好车流和行人的相互关系，解决好交通矛盾，做到人车分行；

（5）、树立全局观念，承前启后，从包河区域整体高度规划和协调改建的景观风格与特色。

3、改造的具体内容

1、城市道路交通是城市中最主要的功能之一。城市各类用地的功能联系，城市中人和事物的空间移动主要是通过城市交通实现的。所以城市交通的意义、价值和影响力远远超过城市中任何一个功能地块所表现出来的意义。城市的运行效率很大程度上取决于城市的交通效率；城中村也不例外。

由于姚公庙缺乏统一规划与有序建设，以至道路系统混乱，功能不清，曲折狭窄；随着生产和交通事业的发展，不能满足其自身的需要，对其道路进行以下设施：

（1）对姚公庙主干路作必要的分工和人流，尽可能减少各种车流之间以及车流与行人之间的干扰；

（2）利用平行的、路面宽度不足的街道，组织单向行车，提高行车的安全性和道路的通行能力；

（3）为了疏散闹市地区和有大量的车流量的街道，或者为了适应市区外围地区建设发展的需要，修建环形干道和开辟绕行干道减轻旧有道路的交通负担、改善城市道路系统；

（4）封闭次要交叉口，加大某些主要交口之间的距离，这样可以避免交通的堵塞；（5）对道路的排水系统进行检修，避免道路积水，给居民带来不利的影响。

2、人口的居住

姚公庙主要居住人口是以打工的为多，某种意义上城中村为他们提供了廉租房，使他并定居的成本很低。而改造城中村使他们可能需要搬离原来的地区，这就意味着就业与居住地距离的增加，交通费用的增加，有部分人可能因此而不得不放弃工作。“在目前城市化进程中，外来人口的作用相当重要，他们为城市的发展提供了较为廉价的劳动力，因此他们的居住问题并不能被忽略，在具体改造实施中，采取与城中村联合整治改造的方式，开发商投入一定资金，村庄集体和个人以被改造房屋和土地作为资源投入，以股份制公司实体去实施完成整治方案，除满足原村民的住房需求外，多余的住房改造成为廉价租房社区提供给那些外来人口，城中村的村民和开发商都能按照股份获取物业出租的收益。另外，环境是比不缺少的，绿化规划设计目标是要营造良好的生态环境。在具体的规划设计中，由点状、线状、面状绿化结合形成完整的生态绿化宅等的规划，布置量大面广的绿地系统。地块内部结合住。

3、住民就业安置

城中村改造不是简单地提高他们的住房标准，“那只是安居，最终想要实现目标，必须要让他们乐业。”如何“乐业”是改造工程能否顺利实施的关键。“毕竟，改造让很多人失去了主要经济来源，政府在这个过程中，应该想出更多的办法解决他们的后顾之忧。这一点我们可以参照南京市政府的改造方法：南京市政府明确表示，“城中村”中凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力、且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。“然而这项政策，在具体实施过程中，却难以发挥效用。很多城中村的原住民，在文化层次和综合能力上存在欠缺，下岗再就业对于他们来说，比其他下岗人群更为艰难。住房的改造相对简单，可改造完后，原住民不能迅速完成社会转型，适应城市，对他们来说会非常痛苦。改造城中村，从长远来讲，光靠给予一定的物质补偿是没用的，最好是能通过智力支持和教育补偿改造村委会、提高村民的素质。

4、建筑、消防

城中村不仅是我们的廉价大旅馆，一个无可避免的事实是：城中村的建筑、消防、治安确实在很大程度上影响了城市形象，这也是城中村改造背后的必然逻辑，我们看到，城中村在合肥发展历史上占据了极其特殊的地位。一方面，城中村解决了大量中低收入人群的居住问题，另一方面由于其建筑形态自发形成，蕴藏了治安、消防隐患等问题。要求统一建筑物的高度，对违规建筑、消防不规范等建筑给予一律拆除，给城中村一个良好的市面效果。对新建筑进行控制性建设，把握好城市的发展动向，成为合肥的所有城中村中的一大特色。

5、文化教育

与一般的中产社区比较起来，城中村的文化是一种包容隐私型的文化。我们可以看到，城中村收留了一部分主流社会不愿收留合肥的生涯。并且就此明白要直面社会，靠自己奋斗，在某种意义上塑造了合肥城市的基本性格的边缘区域，比如：红灯区。绝然不同于一般中产社区里邻里守望型的文化交往方式。另一方面，姚公庙一带与学校紧密相连，在自己的文化上不免也融入了校园文化，比如从手机店到茶餐厅，尽管档次都不是太高，但却适应了城中村居住者的要求；晚上8、9点钟到城中村中转一转，你能看到城中村里灯火通明，非常有活力。这就是学校文化对其城中村的影响，为了保证学生的健康发展，对那些危害学生的设施以重点整治对象有政府部门题管理。

姚公庙的幼儿园设施不完整，零散的分布造成了教育资源的合理，为此，对幼儿园进行整合处理，集中统一。

6、其他设施

对一些非法盈利的私人诊所进行全面的整治，如有必要采取强制的法律手段，对农贸市场进行严格规范，集中市场买卖，保证城中村的环境清洁，加大绿化率，建设一个生态环保的城中村。对福利性设施给与资助。

城市问题的滋生是由于城市规划的不合理和建设发展的不恰当，有的也由于功能的失控和管理的不严，城市问题归根结底是社会、经济和发展进程中的问题。马比丘比宪章指出：“城市规划必须在不断发展的城市化进程中，反映出城市及其周围区域之间基本动态的统一性，并且要明确邻里与邻里之间、地区与地区之间及其中城市结构单元之间的功能关系”。芒福德说过：“真正的城市规划必须是区域规划”。当今我国的紧急体制已经开始转变，城市化进入加速发展阶段，城市数量不仅有大幅度的增加，其形态结构也发生了重大的变化，我们只有把每个结构规划好，才能保证整个城市的有序发展。

三、总结