业委会和物业公司在物业管理中的角色（通用4篇）
篇1：业委会和物业公司在物业管理中的角色
业委会致汇都物业公司工作函
汇都物业：
自本会聘请你公司为我小区服务已半年有余，在此期间，业委会履行承诺协调开发商对小区基础设施进行了全面修复并交予你公司进行管理。但是半年多来，你公司各项工作均无明显进展和起色，承诺的各种事项也均未兑现，本会以及多数小区居民意见很多，现告之如下。
1居民楼卫生不按照合同规定执行每天清扫和拖拭，楼道内垃圾不予清理。保安保洁未按照规定人数配备，从来没有保安站岗以及按时巡视园区，园区环境卫生清扫也不及时，冬季雪后从来不清除积雪，令车辆和行人出行不便。
2半年来未见对草坪进行清理、剪枝、补种，而是任由不良业主开荒种地、种大葱。侵占绿地的围栏，承诺清理不仅不兑现，反而要收取占地费，令其合法化。
3对小区内车辆乱停乱放现象，既不管理也不治理，不仅承诺的规范管理、取缔乱安私钉的车位和车锁成为空谈，而且效仿不良业主有碍观瞻的到处钉锁，使维修不久的路面严重破损，影响行人和儿童安全。
4楼道、电梯、楼宇门上到处是乱喷乱贴的小广告和野广告，既不清除也不制止，任而为之。收了物业费后单元门、入楼石阶破损却根本不予维修。
5在正常的收取物业费外，不顾业委会的三令五申，擅自向居民收取楼道照明费、楼宇对讲设施维修费、垃圾处理费，向外来的小商小贩收取广场占道经营费。
6纵容某通信公司在园区和居民楼内随意施工，乱挖乱穿管线，却对政府实施的光缆提速工程设置障碍，冒用业委会名义每栋楼索要6500元的施工费，严重影响了小区居民宽带提速工程进展。
7擅自突破业委会规定的最高限价，向居民出售行人门卡、车卡，超标准收取车位费，却迟迟不对园区进行封闭管理。业委会从开发商处费尽周折争取到的补偿性维修的路灯、监控、门禁等设施，交给物业之后也从不见有人进行保护和维护，数月间已有多处再次损坏无法使用。
8不顾业委会书面及口头的反复禁令，仍要把小高层的电梯服务和收费，外包给因信誉问题经常见诸报端的某公司，此做法在节约你公司必要服务支出的同时，把隐患和后患全部转嫁给居民，不仅用心不良，而且严重违反双方关于任何服务不得转包的合同约定。如果实在没钱搞必须的投入或者不想投入，请另谋高就，因为业主的生命财产安全是第一位的。9小区内下水井入驻半年多仍未清淘，臭气熏天，严重影响居民生活。
10报称办公室不够用，将业委会办公室借用改为食堂，却利用其他物业用房搞商业经营活动。当初承诺的在车位、广告等其他多种经营的收费中，按比例提取和设立的公共设施维修基金，至今以各种理由拒不兑现。
本会要求你公司针对居民提出的上述意见，拿出整改方案和具体措施，并限期改正。如仍像以往对业委会和居民提出的意见置若罔闻，既不答复也不整改，继续我行我素的话，我会将依据双方签定合同时的否决条款，在适当时候随时与你公司解约。
武夷嘉园小区业主委员会
2012年5月8日
篇2：业委会和物业公司在物业管理中的角色
会议内容：业委会与物业公司协商关于物业服务的有关事宜 会议地点：三路居路居委会
会议时间：2010年3月7日下午2：00 参会人员：
街道办居民科刘科长（以下简称办事处）
三路居路88号院业主委员会业委会田杰主任、两位业主代表和一位业委会顾问（以下简称业委会）
石家庄励富仕联行物业管理有限公司代表李经理，及两个项目部主管（以下简称物业公司）
3月7日下午2：00在太平桥街道办事处居民科刘科长组织下，三路居路88号院业主委员会代表与石家庄励富仕联行物业管理有限公司代表进行关于物业服务事项的沟通，纪要如下：
首先，办事处刘科长说，今天为业委会和物业公司提供一个交流的平台，目的是让你们双方平等对话和交流，使物业公司进一步提高服务质量，创建一个和谐的小区。
业委会发表意见如下：
首先，业委会已经开始进行物业选聘工作，这个工作是在政府的指导下进行的，是完全合法的，希望物业公司积极配合并参与。业委会办公室问题：开发商在业主维权成功后承诺在业主委员会成立后给业主委员会办公室，但是现在由物业占着。
我们想要的物业服务质量：当时是按照国际标准进行购买的，2.8元每平的物业费在当时已经是非常高的，但是拿到手的与当时的差别很大，这就有了以前的维权活动，开发商留下的问题物业有责任继续解决。
会所问题：会所是小区的配套设施，不知道有没有按照要求在做，现在又有消息说会所将变为写字楼出租，物业应该把现在在做的事情公示给大家。
物业公司的态度和位置：物业公司的身份应该是为全体业主服务的，如果还是为开发商服务的话就错了。公共收益部分是归小区广大业主所有，必须返还给业委会。
我们业主委员会准备在物业宣传栏对面做宣传栏，希望能够得到物业的支持。我们自己出资。
业委会张贴的文件第二天就不见了，物业公司是否有责任？
换物业为了督促一下现物业的服务，今年应该是物业公司做的最好的时候，希望物业能够在选聘这个漫长的时间里能够做些事让业主知道，为参加物业选聘工作打下坚实的群众基础。
目前听说你们的项目至今还亏损着，怎么会有经费对小区物业服务进行改善？
物业公司：
今天的协调会主要是沟通，有些问题不能当时解决的可以搁置，因物业公司与集团是上下级关系，待他向集团汇报后才能有结果。
会所是集团那边在招商当中，改造后用于居委会办公用房等。
物业公司为业主服务的，但是物业公司跟地产还是上下级的关系。为有服务质量问题：前面田主任说的公共收益部分当然是业主的。我们年初做的举措是委托了专业的保安公司；关于绿化方面，开发商是遗留下了很大的问题，我们要进行绿化，补种，解决草坪问题；对于保洁确实是和我们的软肋，现在主管分包楼层；三号楼四号楼门禁不合理，也是我们要解决的；墙面地面的启用养护，今年我们也是需要做的；园区里五十多部电梯有些运行部平稳，噪音等问题我们也找了电梯维修公司进行整修；对于物业团队年轻没有经验的问题，我们在去年十月份以来已经加大了培训。集团管理部来园区考察的时候也提出了很多问题，其中也有很多施工遗留问题。集团领导要求如果要对业主服务就必须先解决施工遗留问题。
关于公布经费事宜在去年开了一次公布会，不过可能了解参与的人不多。
地产公司去年在小区投入了1000万元，因此对小区的支持是由力度的。
业主委员会的宣传单第二天不见了，有些原因我知道，有些不清楚，但是我也不赞成这个做法。
为了能够使小区正常运作，请田主任催促业主交付物业费，现在交付50%左右，北京市平均63%的交费率。
我们将进一步提高物业服务质量。
业委会：
物业费不是业主委员会说交，业主就愿意交的，还是要在物业服务的基础上，你达到了服务的标准，自然而然的大家都会交。
我们买这房子需要的是高品质，是国际公馆的品质，会所问题将直接影响了我们生活的品质，为什么群租房起火后引发了对物业的不满，造成了房价的降低等等，这次的会所事宜同样会激发矛盾。
请物业公司帮忙催一下业委会办公用房的问题
办公室，广告费，公馆等事宜请在一周内给我们答复。
还有开发商去年1000万的投入，也请告诉我们怎么用的，维修和增加了哪些建设，花在什么地方了。
游泳馆是国际公馆的标志，请慎重考虑。如果装修他用，业主将进行维权。一楼如果装修给业主委员会我们会双手赞成。
办事处：
今天的协调会比较成功，大家能够坐在一起，将问题谈开，为进一步沟通协调和解决问题建立了渠道，希望大家都能够为了社会和小区的和谐贡献力量，为业主提供更好的服务。
街道办居民科刘科长
三路居路88号院业主委员会业委会田杰主任
石家庄励富仕联行物业管理有限公司代表李经理
篇3：业委会和物业公司在物业管理中的角色
(一) 微课的概念及其特点
微课是以混合式学习为指导思想, 基于核心知识点设计, 适用于微型化学习的新型课件设计形式。微课的核心组成内容是课堂教学视频, 同时还包含与该教学主题相关的教学设计、素材课件、教学反思、练习测试及学生反馈、教师点评等辅助性教学资源, 它们以一定的组织关系和呈现方式共同“营造”了一个半结构化、主题式的资源单元应用“小环境”。微课的特点包括主题突出、内容具体;以教学视频为主, 成果简化、多样传播;学习时间不宜过长, 内容精简。
(二) 角色扮演法
角色扮演是一种情景模拟活动。角色扮演法是以学生为中心, 强调教学互动与创新, 全真模拟的教学方法。角色扮演法既重视学生对本专业基本理论知识的学习, 也加强对学生职业素质、职业角色的培养。通过角色扮演法的开展, 可以加深对所学内容的记忆, 提高教学过程中的现实感, 引导学生发现问题、分析问题, 进而提高学生解决实际问题的能力, 为将来学生投身职场打下良好的基础。
二、基于微课的角色扮演法的具体实施
(一) 合理设计情境和模拟角色
在开展教学活动前, 教师应明确课程的知识结构和教学目标, 根据教学内容, 对可操作性强的环节采用角色扮演教学法。角色和情境是教学的核心, 教师必须精心选择和准备角色和情境。角色和情境的选择通常遵循以下几点:1难度要适中;2内容具有真实性和典型性;3与专业相关, 贴近学生兴趣。根据教学目标、教学内容和学生特点, 选择业主入住作为情境, 让学生进行角色扮演。
(二) 微课制作及分享
情境和角色选择与设计是角色扮演教学的基础和前提。将微课作为技术手段进行情境和角色的设计和制作, 是以微课为基础的角色扮演法在物业管理中应用的核心和关键。以业主入住为例, 利用微课相关技术易于录制视频多媒体的特点, 首先录制和制作 (Camtasia Studio) 关于验证、验房、收费、协议签订四个场景, 在微课中展示每个流程中的操作规程、注意事项, 针对具体问题给出解决方案。制作完成后, 提前将制作的微课内容上传至云空间、QQ、微信, 要求学生下载学习, 完成对知识点的预习。
(三) 学生分组, 进行详细任务分工
教师要做好教学前的准备工作, 制定严格的教学流程, 设计具体的教学情境, 安排各组合理分配角色, 明确任务内容, 对整个教学环节有宏观的把握, 将知识点科学地设计在角色中, 并对模拟扮演过程中可能出现的问题, 提前做好应急处理预案。在教学准备过程中, 要注重对细节的处理, 同时还应当考虑不同学生的性格特点, 合理分配角色, 提高学生的参与热情和积极性。具体要求:1根据模拟演练方案进行任务分配, 每组10人左右, 分别包括经理兼观察员、客服人员、业主、摄像、引导员。2设置情境, 小组共同讨论整个过程细节, 特别是业主提出问题, 努力增强模拟效果;3对每个参与模拟的学生提出要求, 特别是服务规范的要求;4提前准备好模拟所需的资料;5讨论模拟场地布置。
(四) 课堂角色扮演, 讨论模拟效果
课堂角色扮演是角色扮演教学法的核心。这个阶段也是学生之间现场模拟角色、即兴发挥的最好时期。学生演员根据情境的设计, 合理模拟职业环境场合的仪容仪表、语言、动作和问题冲突。教师要对角色扮演的进度和时间进行总体控制。演练过程中要注意以下几点:1让组内所有同学全部参与模拟;人数不足的组, 可以向其他组请求支援;2加强模拟前的准备工作, 场地布置, 情境设置;3各组要做好录像或者摄影工作, 尽可能多地收集素材, 为讨论、评分和汇报做好准备;4由经理对本组模拟演练进行总结, 从服务流程、服务态度、服务技巧、问题处理四方面进行总结。
总之, 物业管理实务是一门实践性和操作性特别强的课程。这门课程在教学内容上包含了物业管理各个阶段不同业务项目、业务环节应具备的基本知识和操作技能, 掌握这些物业管理业务的基本知识和操作技能, 是专业岗位群所应必备的基本理论素质和专业业务素质的最基本要求, 是从事物业管理工作的先决条件。将以微课为基础的角色扮演法应用于物业管理实务教学中, 能有效实现教学目标, 教学符合从感性认识到理性认识的认知规律, 从而帮助学生完成知识的学习和能力的提升, 改善了教学质量, 切实提高了学生分析问题和解决问题的能力。在以微课为代表的“技术+教育”趋势下, 教师不再是单纯的知识传授者, 而需要真正地转变为学生的“引路人”, 大大提高学生的实践能力、主动学习能力。
摘要：微课具有时间短、内容精等特点, 它更适合学生自主学习和移动学习。角色扮演法具有很强的实践性和操作性。以微课为基础, 将角色扮演法应用于物业管理实务教学中, 详细阐述了具体的教学实施过程。实践证明, 角色扮演法能够充分调动学生的主动性, 使学生的实践能力和课堂教学效果得到有效提升。
关键词：微课,角色扮演,物业管理
参考文献
[1]赵国栋.微课、翻转课堂与慕课实操教程[M].北京:北京大学出版社, 2015:15-40.
篇4：业委会和物业公司在物业管理中的角色
2016年2月4日,H商业保理有限公司在天津东疆保税港区注册成立,标志着H集团在建设贸易金融及供应链综合管理体系的道路上又迈出了重要一步。H商业保理有限公司是H集团有限公司与H的香港投资平台B钢铁国际控股有限公司共同出资成立的外商投资企业,注册资本5亿元人民币,H集团有限公司出资3.5亿元持股70%,B钢铁国际控股有限公司出资1.5亿元持股30%,注册资金一次全部到位。
一、H集团开展保理业务的可行性与必要性
作为产能规模全球第二、国内第一的世界500强钢铁企业集团,H集团天然具备开展商业保理业务的独特优势。
第一,H集团本身就是一个巨大的商圈,对于整个黑色产业链有着专业金融机构难以比拟的深刻认知;H集团拥有成熟稳定且规模庞大的供应链上下游企业,并且还处于商圈内供应链上的核心地位。通过保理的形式进行供应链管理,开展供应链金融服务,不仅能够获取金融服务收益,更为重要的是能够扩大H对供应链的影响力与控制力,为难以获得银行或其他金融机构贷款的上下游企业提供资金支持,构建H与供应链上其他企业的价值共享机制。
第二,H集团除了钢铁主业,还涉及矿山资源、国际贸易、物流港口、能源化工、医院医疗、装备制造、证券金融等多个板块,借助商业保理可以让各板块之间的衔接更为紧密,引导集团资源实现更为优化的配置,以便更好地发挥集团整体协同效应。
第三,商业保理公司是H集团金融板块的重要基石。目前H集团已经有财务公司、财达证券、融资租赁公司等金融企业,可配合保理公司开展多种形式的保理业务;同时控制瑞士德高公司和香港国贸公司作为贸易融资平台;参股了Z财险和B省多家地方商业银行。商业保理是H在金融领域的又一重要布局,对于H集团的金融服务体系建设意义深远。
二、H商业保理公司的主要业务形式
(一)普通债权保理业务
普通债权保理业务,是指债权人(卖方)将因交易而产生的对债务人(买方)的应收账款债权转让给商业保理公司,商业保理公司受让该应收账款为债权人(卖方)提供一定额度的资金支持。
根据是否通知债务人分为公开型保理和隐蔽型保理。公开型保理需要告知债务人,隐蔽型保理不需要告知债务人。
根据是否附有追索,保理可分为有追索权保理和无追索权保理。有追索权保理是指在应收账款到期无法从基础交易的债务人处收回时,保理商可以向债权人反转让应收账款、要求债权人回购应收账款或归还融资。无追索权保理是指基础交易应收账款在无商业纠纷等情况下无法得到清偿的、由保理商承担应收账款的坏账风险。无追索权保理又称买断型保理。
根据目前我国的司法规定以及商业保理公司的风险管理需求,现阶段H保理公司仅开展公开型附有追索权的保理业务。
(二)跟票商业保理业务
跟票商业保理业务,是指在开展保理业务的同时,基础交易的债权人需要将其持有的商业汇票转让或者质押给商业保理公司。由于票据具有无因性,因此基于商业汇票受让的跟票保理具有开展商业保理的天然优势,或者可以理解为跟票保理是附带票据形式的一种附有追索的隐蔽型保理业务。
根据商业汇票的风险不同,可以分为银行承兑汇票、银行担保或者银行保贴商业承兑汇票、财务公司承兑和一般商业承兑汇票。
1. 银行承兑汇票
银行承兑汇票是银行承兑的商业汇票,由于其本身以银行信用作为担保,因此风险较低,且流动性较好。H商业保理公司自成立以来积极开展该项业务,结合集团整体票据池,增加集团票据池总体额度,为H成员企业签发银行承兑汇票提供了额度支持。
另外,保理公司还将银行承兑汇票保理业务配合集团总体的现金管理,实现票据结构与集团资金安排的同步,提高集团总体存量资金持有收益。
2. 银行担保和银行保贴的商业承兑汇票
银行担保和银行保贴项下的商业承兑汇票的风险接近银行承兑汇票,整体风险较低,且由于商业银行额度和风险控制的需要,目前市场具有信用利差,是良好的保理标的资产。
H商业保理公司对于银行担保和银行保贴的质押保理融资或者转让保理融资基本不限制额度,是主要开展的业务类型。
3. 财务公司承兑和一般商业承兑票据保理业务
财务公司承兑汇票是企业集团财务公司承兑的商业汇票,虽然财务公司属于金融机构,但是从风险的角度来讲其仍然属于商业信用;一般商业承兑汇票是非金融企业承兑的商业汇票,由于其本身以商业信用作为担保,因此风险较高。
H商业保理公司以集团内部企业签发的商业承兑汇票为该项保理业务的重点,实现集团内部的供应链金融创效。
三、H商业保理公司的资金来源
(一)境内贷款
境内银行贷款,是一种传统的由商业保理公司向境内银行拆借资金的融资方式。
(二)境外融资
借助天津自贸区政策优势,H商业保理公司将积极拓展境外融资渠道,主要包括内保外贷、境外直接贷款、境外发债等形式。
H商业保理公司是H集团与H香港公司共同发起设立,是外商投资企业,具有天然的投注差,外债额度充裕。H商业保理公司成立后,结合跨国公司外汇资金集中管理框架,将H商业保理公司的外汇资金、外债额度,统一纳入集团外币资金池,提高集团公司境内外外汇资金的双向流动性;实现外汇资金、外债额度、外汇汇率风险集中管理。
此外,注册地天津自贸区具有外债外汇政策便利,商业保理公司具有境外融资的政策便利。
(三)资产证券化
企业的资产证券化主要是指通过专项资管计划来保理资产,现金流较为稳定,债权债务关系相对简单,是最适宜的资产证券化标的资产之一。同时资产证券化募集资金有助于商业保理公司向资本市场直接融资,扩大市场认知度和影响力,逐步建立起与金融机构的多元化资本合作关系。同时该融资方式具有融资成本较低、募集资金使用灵活等优势。
因此H商业保理公司在成立伊始就将资产证券化作为重要的融资方式。目前已经在开展资产证券化的设计与准备阶段,力争成为国内第一家通过专项资管计划募集资金的产业类保理公司。H商业保理公司与证券公司正在筹备设立的专项资管计划如图所示。
四、H商业保理公司的未来发展方向
作为一个刚成立的公司,H商业保理公司还有很长的路要走。H商业保理公司将借助雄厚的股东背景,培养专业的人才队伍,创新业务模式,努力将自身打造为最贴近供应链的商业保理公司。
为实现这一目标,H商业保理公司对于未来的发展方向进行了初步梳理,大致有如下发展方向。
1.积极与各大企业财务公司开展合作
H商业保理公司计划与国内各大型企业集团的财务公司建立业务合作关系,开展针对大型企业集团内部财务公司承兑或者担保的跟票保理业务。企业集团财务公司是面临央行、银监会的严格监管,财务管理水平普遍较高;另外,国内财务公司普遍信用质量较高,信用评级多数可以达到AA以上级别,是优质的保理标的资产。
2.融入互联网金融元素
互联网化是商业保理行业的发展方向,包括资金端,资产端,以及整个商业保理行业的风控基础。我国现在电子商务、互联网金融的发展非常快,国家整体政策比较宽松,所以保理行业的信息化与互联网化还有很大提升空间。借助互联网技术,在资产端商业保理可以为客户提供更为快捷高效的服务,从而降低保理双方整体的交易成本;在资金端保理实现与各类资管、信托、基金以及P2P平台的对接,为保理业务提供崭新的融资渠道;在风险控制方面,可以实现与电子发票、电票系统、中登网等征信平台的数据交换,实现更为便捷有效的风险控制系统。
3.开展跨境应收账款融资与保理服务