城市综合体的定义

第一篇：城市综合体的定义

定义交通行政综合执法

李尚官 行政管理

一、交通行政综合执法的提出

行政综合执法是我国当前行政管理体制改革的重要内容之一。97年以来，国务院先后批准部分省市的一些城市展开了集中行政处罚的改革试点工作，拉开了综合执法的序幕。按照改革要求，交通运输部04年制定《关于开展交通行政综合执法改革试点工作意见》，决定在个别省市探索交通行政综合执法改革的基础上，选择部分单位开展综合行政执法改革试点工作。经过试点，做出了一定的成绩，并在近年来成为交通系统积极推进的重点改革之一。

二、交通行政综合执法的特点

1.合法性。

《行政处罚法》第十六条规定：国务院授权的省市、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关机关的行政处罚权，但限制人生自由的行政处罚权只能由公安机关行使。成为交通行政综合执法的法律依据。

2.可行性。

当前，正在大力推进行政综合执法，政策支持，况且交通部门已形成良好的综合执法推广基础，交通运输的快速发展也对综合执法提出了迫切要求。此外，改革阻力将相对较小，交通领域要求综合执法的呼声较高。

3.科学性。

经过大部门体制的改革，全国的交通运输体制改革和“三定”方案的进行，交通运输管理机构设置更为合理，机构运作上行下通，依法治运贯穿交通行政执法，无论在管理上，还是监督上，都更加科学，为交通行政综合执法打下了坚实基础。

三、对交通行政综合执法的理解

交通运输领域内具有行政执法职能的机构主要分为公路交通行政、水路交通行政，交通规费征稽等，交通行政综合执法就是将道路、水路、航道、港口行政等行政管理机构的交通行政监察、违法处罚、行政强制执行三项职责统一有新组建的交通行政综合执法机构行使。以此来提交通行政管理水平。

综上所述，交通行政综合执法，就是将各个交通行政执法机构的交通行政处罚权、监督检查权和行政强制执行权，相对集中的交由统一组建的交通行政综合执法机构行使。

第二篇：城市CBD与城市综合体的关系

一般来讲，一个国际性CBD写字楼要占到CBD总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住公寓月占40%，文化、娱乐等其它必要的配套服务设施约占10%。CBD一般占地3—5平方公里，建筑面积在五百万至千万平方米。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：中心集中性、便利可达性、高流动性、高密度性、高标准性、先进性。我们对CBD的类型进行了梳理，我们八成是级别进行了分类，国际性、区域性、地区性、三级城市。包括特点，代表城市是什么都进行了描述，我们对CBD进行了分类。

在以上的基础上，我们对城市综合体做了分类，分类的依据模型是城市功能，城市功能来源于因果，以前大家都会想到选址，或者想到区位、市场定位、数量等，所有这些因素实际上最后归到最后就是城市功能。我们采用的是以城市功能作为城市综合体分类的一个标准。在分类中，我们采用四个维度，按照所处的位置、主要功能、形态特点、典型代表四方面做了四个维度。

在CBD区域内城市综合体，北京的大连万达功能组合以商务、购物、大型品牌超市、餐饮、服务设施为主。第二类CBD类型是CBD商业综合体，处在CBD核心地带，或者交通便利地区，或者非CBD地带，主要功能以商业为主，办公旅游、文化娱乐。形态特征是商业群楼与城市街道，典型代表是北京的世贸天街。 CBD文化综合体，所处的位置是CBD核心地带或者非核心地带，有它自己独特的资源优势，比如说历史、文化、自然的优势。形态特征以商业、休闲娱乐设施禹城市街区混合，典型代表是北京蓝色港湾、细腻的情人港、上海的新天地。CBD都心型综合体，城市CBD中心，主导功能是以商务和代表着当地的高档货时尚的商业消费为主导功能、兼文化和旅游等功能，影响力辐射到城市所覆盖区域、全国甚至世界。形态特征是大型综合功能楼群。CBD外延型综合体，所处位置是在CBD外延区域，主要功能是差异化CBD功能，形态特征是以新地标的形态出现，多以大规模的综合体楼亲为主，起到外扩CBD和提升CBD功能的作用。典型代表是新加坡的新达城、北京华贸中心，我们选的案例是北京的华贸中心。CBD泛综合体，所处位置不是以位置来论，是以CBD来论，以城市CBD区域为整体发展目标，由众多独立的各具功能特色、规模不等的城市综合体群，从而形成了一个CBD功能区。主导功能就是商务型CBD、金融型CBD、全功能型CBD，形态特征就是城市地标，构成了城市的天际线，案例是北京的CBD还有美国的曼哈顿。

第三篇：城市综合体的介绍

城市综合体将城市核心部分中居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、出行交通、游憩等各类功能复合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群;以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。简单的说，城市综合体就是一座小城市，里面有酒店、住宅、写字楼、公寓、百货、超市等完整的功能组合。酒店的客人、，是商城的客人;写字楼的办公群体、住宅的业主，是商城、商业街的消费群体，也可以是酒店消费的客人;住宅的业主还可以是写字楼里的公司老板、高管;在这座小城市里面，可以零距离集中体验、交流。

英文名称

HOPSCA

酒店(Hotel)——办公(Office)——公园(Park)——购物(Shopping mall)——文化(Culture&Comunication)——住宅/公寓(Apartment)

城市综合体在城市化发展过程中涌现，世界上第一个城市综合体是于1958年建成的法国拉德芳斯，现在是欧洲最大的商业中心。国内外著名而成功的城市综合体包括美国财富象征的纽约洛克菲勒中心、拥有7星级帆船酒店的阿联酋迪拜城市综合体、亚洲奢侈品旗舰店最密集的深圳华润万象城、全球第一不动产商旗下的万达广场等。这些城市综合体只在满足地段最核心、交通最方便、生活配套最齐全等条件的城央区域出现;对所在城市格局及经济影响剧烈乃至辐射世界。

第四篇：城市综合体，繁华的智慧

什么是城市综合体?

城市综合体，英文为HOPSCA，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。也就是说，城市综合体将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活功能，至少组合了三项，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一种多功能、高效率的建筑群落。 由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因而往往被称为“城中之城”

但凡说到商业地产，国人首先会想到城市综合体，而说到城市综合体，人们一定会想到，位于纽约曼哈顿街区的洛克菲勒中心。洛克菲勒中心于1913-1973年建成，号称20世纪最伟大的都市计划之一。它的商务中心形象深入人心，成为纽约继华尔街之后的第二个市中心，更被视为全世界城市综合体开发的成功先驱。

对此，一些不甘寂寞、喜爱攀比的国人有话要说：城市综合体源于中国，早在1000年前我们就有了。不信?有《清明上河图》为证。它描绘的12世纪北宋首都开封城的繁华景象，可谓城市综合体的雏形。

城市综合体源于何处并不重要，重要的是，它已经成了全世界城市繁华的标志和方向。以中国为例，各地正在掀起城市综合体的建设狂潮，比如：哈尔滨今年1至7月，突然增加了十多个城市综合体项目，投资方几乎都是国内排名靠前的地产大鳄;截止7月底，成都全市意向、在建、开业的商业综合体项目，已超过90个;杭州有官员放言“要再建100座城市综合体”······ 在专家们正在建议将城市群发展列入国家战略的时候，在专门针对住宅的房产新政威力日盛的时候，在商业地产的面纱还在半遮半掩的时候，人们惊呼，中国已经毫无征兆地跨入了承载着繁华梦想的“城市综合体时代”。

此时此刻，理性告诉我们：不是所有的城市综合体都会成功，正如不是所有的翅膀都会飞翔!商业地产是一种长期投资，需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，任何急功近利、好大喜功的心态都会导致投资的失败。

无论是出于主动或是被动，当我们跻身于城市综合体行列的时候，只有一个选择，那就是：做有智慧的城市综合体!

城市综合体的智慧主要体现在三个方面：

一、定位的智慧：是先选址再定位，还是先定位再选址?

选址非常重要，这是不争的事实。城市综合体的最佳选址主要有三个方向： 一是城市核心区，如北京万达广场在CBD区;二是属于城市经济新增长点的城市副中心，如深圳保利广场位于南山商圈;三是新开发区，如“世茂•;蝶湖湾”位于有“上海后花园”之称的昆山。

商场上有句名言，“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”。因而，很多企业热衷于参与政府商业地块的招标，并由此造就了近年来一个又一个令人瞠目结舌的“地王”。

但是，从本质上而言，市场定位才是城市综合体项目繁华梦想的成败转折，甚至比选址更重要。所谓定位，简而言之，就是决定一个项目的功能、客户、价格、品牌形象，即做成什么样、有什么用、卖给谁、谁来用等。缺少准确的定位，再好的地段也可能面临失败的命运。北京首都时代广场就是这样一个典型案例。该项目由香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建，位于西长安街与宣武门内大街的交会处，地处西单商圈，地理位置绝佳，但长久以来一直缺乏人气，自2002年开业至今数度变脸，终于2010年12月被中国人民保险集团和旗下公司组成的中国人保联合体成功收购，从此结束集商业、办公、酒店、娱乐为一体的综合体功能，转为该集团新的总部办公大楼。首都时代广场失败的原因就在于无视西单商圈“北热南冷”的传统现状和西单地区的消费者以年轻人为主的特点，在一个主打大众化消费的商业环境里，盲目追求高端化，而未能与北部商

场业态形成差异和互补，缺少吸引、分流、承接北部消费者的竞争力。

为此，必须做到“定位先行”。一方面，成功的城市综合体项目运作一定是在选址决策之前，已经完成了全面的市场调研(包括开发商自身实力的评估)和对项目未来方向的清晰定位;另一方面，成熟的开发商更是在明确了城市综合体的独特定位之后，再在不同城市开展项目选址工作的，而这才是最值得称道的品牌塑造和优势化、高效率建设运营的上上之策。

二、规划的智慧：是先规划再招商，还是先招商再规划?

对于城市综合体，整体规划的合理性与科学性同样是项目成败的决定性因素之一。加拿大蒙特利尔地下城就是一个失败案例。地下城是该市中心附近地下的综合性住宅商业中心，由32多公里长、占地12平方公里、120多个出口的地道构成，每天迎送50多万进出人流，但是，它造成的结果是人们主要生活转入地下，地面物业持续贬值、商业氛围一蹶不振，自1964年以来地面上再没建一所零售商业建筑，而且，行人在地下极易迷失方向、难以判断自己所处的位置。其原因就在于地下商城在建设初期没有任何远景规划与设计，在一味躲避寒冬和繁忙交通的同时，没有充分考虑人与自然的和谐和人类的基本生活习惯。

当然，城市综合体的规划设计不仅指与整体环境的融合，还包括内部商业功能布局和空间结构设计，而这就需要做到“招商先行”，即提前确定各类主力店和次主力店。在一个综合体内，有3-5个主力店即可，而且主力店的业态最好互不相同，如百货、超市、数码城、电影城等;次主力店的面积一般在500-1000 平米以内，并且要富有经营特色。城市综合体追求的是整体效应，在解决了主力店、次主力店的招商以后，需要做好二个方面的规划设计：一是交通体系，包括人车分流的平面交通体系、便于上下行的垂直交通体系和地下卸货区、停车场;二是高度、荷载，不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的，如超市最少要1 吨、图书要2 吨、建材要4 吨，影院层高的下限要求是9 米等。

无疑，如果不能做到“招商先行”，就很难保证设计的合理性与适应性，更无法确保城市综合体的盛世繁华和商业地产投资的万无一失。 对此，开发商最好的选择就是提前建立品牌战略同盟。如绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立了全面战略合作关系;北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。

三、管理的智慧：是先营业再管理，还是先管理再营业?

持续繁华，是城市综合体成功运营的唯一标准。它的持续性主要表现在两个方面：

一是24小时繁华。为满足城市精英阶层居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体必须拥有齐备的生活系统。其中：商务是现代城市的主要功能，城市综合体能否提供充分、便捷的商务空间，决定着自身的城市地位;商业零售与人们的日常生活最密切，城市综合体必须满足人们的多样化、愉悦性选择，并形成热闹繁荣的街区;居住是城市的基本成分，城市综合体应为了节省时间和其他各类资源，满足城市其他阶层人士的居住需求;酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务。上述这些功能各有其特定的运行时间范围，在时间段上形成相互补充，从而提高了城市综合体的使用效益，使其保持24小时的繁荣。

二是百年繁华。无论是自持还是对外租售，商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。任何一个城市综合体，无论你的前期定位、选址、招商、规划设计如何出色，都不能保证你的未来一定美好。只有保持整体环境的规范有序和整洁优美，保持建筑本身和设施设备的正常运转，保持不同功能板块的服务升级，真正做到与时俱进，才能够形成无可替代的城市地位和品牌效应，不断延续繁华局面。

为此，需要做到“管理先行”。每个城市综合体在招商运营之前，就必须组建一个独立的专业物

业管理公司，并根据不同的功能引进最为专业的合作伙伴，提前启动全面的高品质物业管理，为业主、消费者提供周到的服务，以实现城市综合体的持续繁华，进而确保物业整体的保值、增值。

一份不太确切的统计数据告诉我们：中国200万以上人口城市已达50个，百万人口以上城市已达125个。而且，这个数字还在不断递增。伴随着这一进程，越来越多的投资者正在涌入商业地产领域，并向二三线城市大踏步地挺进。

开发城市综合体，需在项目定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、运营管理等多方面进行全盘筹划运作。那么，就让我们制造有智慧的城市综合体吧，让所有热爱城市生活、向往城市生活的国人们，都能够在它充满智慧的身体里，尽情享受生命的自由和幸福!

因为，这是一个以智慧营造繁华的时代!

文章来源：深圳新优势企业文化咨询机构 首席顾问孙健耀博客

第五篇：城市综合体效果图天霸设计操刀的几幅优质城市综合体效(精)

城市综合体效果图：天霸设计操刀的几幅优质城市综合体效果图分享

城市综合体效果图：天霸设计操刀的几幅优质城市综合体效果图分享，我司针对寻找优质城市综合体效果图客户的差异化需求与城市综合体装修市场特定的开发阶段，提供聚焦解决当下同质化问题的个性化城市综合体效果图设计服务，为您的城市综合体设计项目塑造最核心竞争力。

(一)城市综合体效果图：东莞南城西平凤凰城

项目定位 : 商业城市综合体

项目商业面积： 2万平方米

业态规划：国际顶级品牌

本方案的核心理念和主题是《蜕变》。化茧成蝶，由爬虫变飞蝶的一个过程，蚕吐丝成茧，破茧而出，变成美丽的飞蝶。将柱子做成茧状，蚕丝艺术化了，变成金黄色，环绕中庭顶、横额、周边。整个商业空间的构建，均以茧、丝为基本元素。我们的设计风格，是以贵族、贵气的风格，以彰显高端、高雅。

天霸设计公司东莞南城西平凤凰城项目， 整个设计的格调应该说不是以新奇取胜，强调的是一种档次和高级感——在平和中透出精彩，在精彩中感受内敛。本项目由天霸设计公司首席设计师操刀，设计从体验出发，在项目中融入互动式导视系统、高档次设计主题、高端购物主题体验馆、商业街、展览馆、名品店;创造全新集购物、美食、休闲、社交一站式全体验购物中心模式，从此在周边地段形成一个新的核心商圈。找城市综合体效果图的客户朋友们，想要拥有高档次的卖场空间形象设计吗?不如将天霸设计视为首选如何?

(二)城市综合体效果图：河南信阳龙都海洋新世界效果图

项目名称：龙都·海洋新世界(原名龙都广场)

项目区域：河南·信阳·浉河区北京大街北段丽都宾馆正对面

项目定位：信阳浉河区北首席商住综合体

项目开发商：信阳星利园实业有限公司

2013年，全国商场装修设计一线品牌天霸设计凭借着多年丰富的商场装修设计经验、特色化的设计理念和前瞻性的创意成功夺得该项目商业部分设计权。以下设计方案是我司在项目调研分析、聆听客户需求并结合设计师独特创意打造的设计方案。

河南信阳的海洋新世界购物广场案例中，天霸设计公司采用视觉丰富的构成元素，为消费者营造了一个现代时尚、气宇轩昂的商业空间。中庭运用圆弧形的设计、新颖的艺术图案玻璃和金属材料，给人以恢弘大气的空间感;透明的天幕让室内光照充沛，观光梯在阳光下闪闪发亮，流线型的图案充满了跳跃的妩媚;成群结队的热带鱼悠闲自在地遨游，灵敏的海豚欢快地跳着轻盈的舞蹈，海马在一旁怡然自得地唱着歌，让人仿佛置身于精彩纷呈的海洋世界中;圆弧形和长虹形LED管灯，在天花上灵动地滑翔，延伸出优美的轨迹;与管灯相映生辉的点点筒灯，映照在光洁的地板上，恍惚间如入“繁星渐欲迷人眼”之境。尊敬的客户，您当地公司城市综合体效果图设计与空间表现实力如何?若其设计不够新颖、施工不到位，试着迈开第一步，将天霸设计视为首选如何!

(三)城市综合体效果图：广西富川汇龙购物广场

项目名称：广西富川汇龙购物广场

项目定位：富川集吃喝玩乐购为一体的大型商住综合体

建筑面积：20万平方米

项目组成：生活超市、时尚百货，商业步行街，酒店餐饮、休闲娱乐、商务办公、IMAX影院、汇龙华府住宅小区等

项目地理位置：贺州富川县凤凰东路

项目开发商：广西富川汇龙港房地产开发有限公司

项目设计理念：全场只用方块作为唯一的构成元素，颜色也很纯，仅在中庭应用了淡雅的玻璃，从而增强其质感、金属感;在材料商，选用了三种很普通而平凡的物料：地板砖、纸面石膏板、玻璃。用最常规的、便宜的材料，去营造一个舒适的购物环境，正是本案所追求的。

城市综合体的商业化设计是项目商业价值的主要体现，优秀的商业设计可以对项目起到良好的增值作用，这对于商住综合体的作用会更为明显。2014年6月中旬，广西富川汇龙港房地产开发有限公司将广西贺州汇龙购物广场项目商业部分的室内设计交由我司负责。以下城市综合体效果图为我司设计团队在构思、方案、绘制图样，模型后呈现的效果图，导入的是"铂金时代"风格，清爽、明快、时尚、简洁是它的体现。

(四)城市综合体效果图：虎门黄河时装城外立面设计效果

项目名称：虎门黄河时装城

项目定位：服装批发城(目前已闻名全国，现需升级改造，提高核心竞争力)

建筑面积：13万平方米

项目开发商：广东黄河集团

项目组成：服装商场、服装批发

项目盈利模式：租赁

设计理念：《黄河水清》

整个外观设计科技感、美感、艺术感体现的淋漓尽致，与周围环境相互辉映，相得益彰，将整个商业空间构建得混然一体，达到了设计的“和谐统一”的高境界，从而与其他商业在形态构成上形成明显的差异化。

“黄河水清”是成语，中华文化的一个组成部分，黄河之水常年混浊，如果变得清澈则被视为祥瑞的征兆。本案采用世界级前沿的表现手法——参数化设计，通过高科技数字灯光方式，由浑浊的黄河水由黄色渐变为青色，寓意我们黄河时装城能创造奇迹，生意蒸蒸日上，引领时装潮流。城市综合体设计客户，找优质城市综合体效果图，不妨将天霸设计公司视为参考对象。

(五)城市综合体效果图:佛山万菱广场外立面设计效果

佛山万菱广场地址：佛山市南海区广佛黄金商圈大沥镇竹基南路9号

佛山万菱广场类型：佛山大型购物广场

佛山万菱广场规模：20000平方米

佛山万菱广场位于佛山市南海区广佛黄金商圈大沥镇竹基南路9号，面积20000方，是大沥镇重点项目工程。项目拥有一流设备和先进的管理系统，其目标是建成大佛山标志性购物广场之一。

2013年11月26日，广东专业商场设计与装修施工一线品牌天霸设计承接该项目室内外设计。项目签约后，我司领导高度重视，并立即组建项目方案小组，现场勘查分析、设计草图构思、团队交流风暴及最终设计方案成图等工作。下图便是我司设计团队根据项目实际情况来设设计的城市综合体效果图，主体设计理念是专为甲方设计打造，而非套用我司已经使用过的设计方案，供广大寻找优质城市综合体效果图客户朋友们参考。